Как продать ипотечную квартиру от ВТБ24 | Банки | Epayinfo.ru

Как продать ипотечную квартиру от ВТБ24

Продать недвижимость под залогом можно, но необходимо понимать, что это достаточно сложная процедура.

Продать квартиру только по собственному желанию не получится, необходимо:

  • придерживаться установленных правил;
  • получить согласие банка.
Содержание
  1. Зачем может понадобиться
  2. Способы
  3. Как продать ипотечную квартиру в залоге у банка ВТБ 24
  4. Необходимые документы
  5. Налогообложение
  6. Видео:  Можно ли продать ипотечную квартиру
  7. Причины продажи
  8. Как правильно продать ипотечную квартиру ВТБ 24
  9. Продажа за наличные
  10. Продажа в ипотеку
  11. Продажа залогового имущества банком
  12. Перечень необходимых документов
  13. Права заемщика
  14. Причины
  15. Способы
  16. Самостоятельно
  17. При сопровождении банка
  18. Путем покупки кредита
  19. Как продать квартиру в ипотеке?
  20. Сбербанк
  21. Менее 3 лет
  22. ВТБ 24
  23. По военной
  24. С материнским капиталом
  25. Кто платит налог?
  26. Необходимые документы
  27. На видео о способах продажи
  28. Что нужно знать
  29. Основные понятия
  30. Действие договора жилищного займа
  31. Нормативная база
  32. Плюсы и минусы такой сделки
  33. Как продать квартиру по ипотеке Сбербанка?
  34. Как продать квартиру по ипотеке ВТБ-24?
  35. Как продать квартиру в ипотеке, если супруги находятся в разводе?
  36. Как делится ипотечная квартира при разводе супругов — видео
  37. Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?
  38. Материнский капитал и ипотека — видео
  39. Почему люди хотят продать ипотечную квартиру
  40. Особенности продажи квартиры с обременением
  41. Пошаговые инструкции по каждому способу продажи квартиры в ипотеке
  42. Путём погашения кредита
  43. Путём продажи кредита
  44. Переоформление кредита
  45. Особенности продажи через Сбербанк, ВТБ24 и Россельхозбанк
  46. Частные случаи продажи ипотечных квартир
  47. Продажа квартиры с материнским капиталом
  48. Продажа квартиры, купленной менее трёх лет назад
  49. «Приобретение готового жилья»
  50. Покупка залоговой недвижимости с торгов в ипотеку ВТБ 24
  51. «Ипотека для военных»

Зачем может понадобиться

Существует множество причин, по которым гражданин может захотеть продать ипотечное жилье. Однако самые распространенные из них – потеря источника дохода и невозможность дальнейшей выплаты кредита, или необходимость улучшения жилищных условий – приобретение квартиры, большей по размеру, особенно это важно, если в семье появился ребенок.  

Причины продажи квартиры в ипотеке:

  • желание приобрести квартиру с большим количеством комнат – в случае рождения ребенка или приобретения более солидного статуса в общества. В первом случае, к вырученным в результате продажи деньгам может быть добавлен материнский капитал, во втором случае гражданин может взять еще один заем и выплачивать двойной кредит, банк пойдет на это только в том случае, если доходы семьи выросли в несколько раз по сравнению с суммой, получаемой гражданином при оформлении первой ипотеки несколько лет назад;
  • переезд в другой город на постоянное место жительства;
  • развод, деление квартиры между супругами;
  • желание получить прибыль на продаже квартиры. За долгое время стоимость квартиры может вырасти в несколько раз, в результате чего можно выручить хорошую сумму, продав недвижимость.

Также люди прибегают к продаже ипотечного жилья в  том случае, если понимают, что больше не могут платить по кредиту. С вырученных денег может быть закрыт ипотечный кредит, а оставшаяся сумма используется для съема квартиры.

Способы

Главное условие, которое должно быть соблюдено при продаже ипотечной квартиры – все действия необходимо согласовывать с кредитором. Банк принимает участие в определении цены на квартиру, а также следит за тем, чтобы ее размер не превышал рыночную стоимость. Контролируется процесс получения денег и погашения оставшейся задолженности в банке ВТБ 24.

Продать жилье, находящееся в ипотеке можно двумя способами:

 Самостоятельно  Данный вариант подойдет лишь тем людям, которые разбираются в юридических тонкостях и знают процедуру продажи квартир. Следует помнить, что продажа жилья – это не только договоренность с покупателем, подписание договора и передача денег. Необходимо также обращаться в регистрационную палату для перерегистрации, указать в договоре, что продаваемая квартира находится в ипотеке
 Через банк  Наиболее легкий и простой способ продажи имущества. специалисты банка самостоятельно оформляют все документы, что уже является гарантией того, что в процессе не будут допущены какие – либо серьезные ошибки, из – за которых гражданин может потерять свою квартиру и деньги

Продать квартиру, которая была куплена на кредитные деньги, полученные в банке ВТБ 24 сложно, но вполне реально. Не смотря на то, что квартира находится в собственности у клиента, она является залоговым имуществом, а значит, право собственности не является полным.

Собственник может без ограничений проживать в такой квартире, делать ремонт, но передавать ее по наследству, дарить или продавать не имеет права без соответствующего разрешения банка.

Бытует мнение, что продать квартиру, которая находится в залоге у банка – невозможно, однако это – миф. Несмотря на все действующие ограничения, банк идет на уступки при условии, что клиент является добросовестным плательщиком.

Следует учитывать, что придется заплатить комиссию – 1% от общей суммы кредита. Это также нередко останавливает граждан, которые решили изменить свои жилищные условия. Лучший вариант для продажи – дождаться момента, когда цена на квартиру вырастет и начать готовить документы.

Какие документы нужны для продажи квартиры с долей несовершеннолетнего5c61339da372aС документами, необходимыми для продажи квартиры с долей несовершеннолетнего, ознакомьтесь в статье: какие документы нужны для продажи квартиры с долей несовершеннолетнего

Про перерасчет квартплаты читайте здесь.

Как продать ипотечную квартиру в залоге у банка ВТБ 24

Если банк отказывается давать разрешение, можно предпринять следующие действия:

  • получить другой кредит наличными и погасить за счет данных средств остаток ипотеки, чтобы квартира перешла в полную собственность. После этого можно продавать квартиру в обычном порядке, не получая разрешение банка;
  • найти покупателя, который согласен заранее оплатить покупку квартиры. Полученные деньги используются для погашения задолженности, после чего происходит передача права собственности от продавца к покупателю. Этот вариант является действенным, но найти человека, готового выложить деньги за квартиру в ипотеке крайне сложно.

Чтобы продать квартиру, получив разрешение банка ВТБ 24, нужно:

  1. Обратиться в отделение банка, в котором была оформлена ипотека и сообщить о решении продать квартиру.
  2. Быть готовым к тому, что придется отвечать на многочисленные вопросы специалиста из серии: «Зачем продавать», «Сколько денег хотите выручить с продажи».
  3. Банк может предложить клиенту выгодную схему для реализации недвижимости.
  4. После получения устного согласия, клиент пишет заявление и получает на руки разрешение банка на продажу жилья в письменном виде.
  5. Банк может внести некоторые коррективы, например, выбрать определенный способ погашения оставшейся задолженности или изменить условия продажи. Это делается прежде всего для того, чтобы обезопасить банк, а значит, клиенту не остается ничего, кроме как согласиться.

Продать ипотечную квартиру можно самостоятельно, однако для этого придется потратить немало времени и сил.

Процесс самостоятельной продажи недвижимости состоит из следующих этапов:

  1. В банке нужно получить выписку с указанием суммы задолженности по ипотеке. Ее предъявляют покупателю для того, чтобы убедить в своей честности.
  2. С покупателем заключается предварительный договор купли – продажи, который должен быть заверен у нотариуса.
  3. Покупатель передает продавцу ту часть денег, которая нужна для оплаты задолженности по ипотеке. Остальные средства могут быть положены в банковскую ячейку и сняты продавцом после совершения и оформления сделки.
  4. Некоторые покупатели предпочитают оплачивать кредит самостоятельно, чтобы в платежном документе было указано его имя.
  5. Банк выдает продавцу справку, которая служит доказательством снятия обременения. После этого можно обращаться в регистрационную палату для переоформления права собственности, однако предварительно нужно заключить основной договор, который также заверяют у нотариуса.
  6. Когда покупатель становится полноправным собственником жилья, перечисляется оставшаяся сумма денег.

Процесс продажи не является слишком сложным, но необходимо обращать внимание на некоторые детали оформления сделки. Так, чтобы продавец не потерял часть своих денег, ему следует требовать от покупателя их перечисления на банковскую ячейку.

Необходимые документы

Для оформления сделки по продаже ипотечной квартиры потребуются следующие документы:

  • паспорт гражданина РФ продавца и покупателя, ксерокопии основных страниц;
  • справка с места работы, сертификат, дающий право на получение материнского капитала или иной выплаты от государства, любой другой документ, подтверждающий платежеспособность гражданина;
  • основной договор купли – продажи, где указаны сведения о продавце и покупателе;
  • справка из банка, подтверждающая отсутствие задолженности по ипотеке;
  • закладная по займу;
  • платежная квитанция, выдаваемая для перечисления покупателем той суммы денег, которая требуется для закрытия кредита;
  • справка, подтверждающая снятие обременения и право гражданина распоряжаться собственным имуществом.

Отсутствие какого – либо документа может стать причиной для отказа в оформлении сделки. Не следует обманывать покупателя и скрывать тот факт, что квартира находится в ипотеке, поскольку банк может отказать в выдаче разрешения на продажу жилья.

Налогообложение

В случае, если продаваемая квартира находится в собственности у гражданина более трех лет, оплачивается подоходный налог с вырученной суммы. Обязательства по уплате налога ложатся на заемщика.

Размер налога – 13% от общей суммы, вырученной с продажи недвижимости. Для оплаты необходимо получить квитанцию, обратившись в ФНС. Следует помнить о том, что скрыть факт продажи квартиры, находящейся в ипотеке, невозможно, а значит, налог придется заплатить.

В налоговом органе гражданин заполняет декларацию, в которой указываются основные сведения о полученном доходе – род дохода  (продажа недвижимости), размер, дата получения.

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке – реальное и довольно распространенное явление. Отказ чаще всего выдается в том случае, если клиент решил продать квартиру слишком быстро после ее покупки, и действует мораторий на погашение в досрочном порядке. Выждав некоторое время, можно попытаться снова подать документы в банк ВТБ 24 на рассмотрение для решения вопроса о продаже залоговой недвижимости.

Выселение бывшего супруга из квартиры5c61339deaa8bОсобенности выселения бывшего супруга из квартиры рассматриваются в статье: выселение бывшего супруга из квартиры

Как отказаться от приватизации в пользу другого лица, узнайте здесь.

Что такое приватизация? Найдите ответ на этой странице.

Видео:  Можно ли продать ипотечную квартиру

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

  2. Позвоните на горячую линию:

    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Bookmark and Share5c61339e14c62

Причины продажи

Содержание

  • Причины продажи
  • Как правильно продать ипотечную квартиру ВТБ 24
    • Продажа за наличные
    • Продажа в ипотеку
    • Продажа залогового имущества банком
  • Перечень необходимых документов
  • Основные трудности

Желание продать квартиру которая находится в ипотеке может возникнуть по разным причинам:

  • Это может быть потеря работы — в таком случае пропадает возможность платить кредит и заемщик не может продолжать производить выплаты по кредиту, продажа недвижимости покроет долг перед банком, и скорее всего оставит часть средств от продажи на время пока будет производится поиск работы.
  • Новый ребёнок в семье, требуется больше квадратных метров — дети это всегда радость, когда они растут им нужна своя комната, что бы родителям никто не мешал, да и ребенок чувствует себя лучше. Квартира которая казалась отличным вариантом, после изменения условий уже будет едва терпимым вариантом, либо вовсе не приемлемым.
  • Покупка новой квартиры с целью переезда — взять второй заём и выплачивать одновременно — это зачастую непосильный вариант, а средства вырученные могут пойти на первоначальный взнос на новую квартиру, или на личные нужды.
  • Личные обстоятельства.

Ниже подробно рассматривается как правильно продать квартиру в ипотеке ВТБ.

Как правильно продать ипотечную квартиру ВТБ 24

Причины могут быть разными, а алгоритм действий одинаков. Существуют несколько вариантов:

  • продажа за наличные;
  • продажа в ипотеку;
  • продажа залогового имущества банком.

В любом из случаев нужно согласовывать продажу вместе с ВТБ. При продаже за наличные, необходимо посетить офис банка, в котором оформлена ипотека, при невозможности посетить любой офис банка, для согласования продажи. Банк заинтересован в прозрачности сделки, так как задолженность будет погашена.

Продажа за наличные

При продаже за наличные, после установления договоренности с покупателем, необходимо положить деньги на банковский счет, а затем ими погасить задолженность перед банком, после снять обременение, либо предоставив соответствующие данные, вместе с сотрудником банка, в управление росреестра, либо предоставив справку с банка о том что ипотечный залог снят. После снятия обременения можно будет зарегистрировать заключение договора купли-продажи в регистрационной палате. Покупатель может использовать привлечение потребительского кредита в другом банке без ограничений.

Можно так же уточнить, что при соглашении продавца и покупателя сделка может пройти без участия банка, единственное что будет требоваться оплата аванса, в размере задолженности перед банком, для погашения долга и снятия обременения. Передача прав по закону возможно только после снятия обременения, так как банк – залогодержатель, это лишает возможности передавать право собственности. В данном случае рекомендуется оформление нотариального соглашения между заемщиком и покупателем, для гарантирования сделки. После визита в нотариальную контору можно осуществлять получение и передачу денежных средств. После снятия обременения можно подать документы в росреестр и в МФЦ.

Продажа в ипотеку

При продаже в ипотеку, нужно будет обратиться в офис банка ВТБ. Присутствовать должен продавец – залогодатель, вместе с покупателем , новому заемщику для рассмотрения его кандидатуры требуется собрать обычный пакет документов для ипотеки:

  • паспорт;
  • справка по форме 2-НДФЛ за последние 6 месяцев.

Обязательным условием является первоначальная доля платежа – от 20%.

Дополнительные документы могут потребоваться в процессе рассмотрения заявки. Далее вместе с сотрудником банка оформить документы на передачу долговых обязательств покупателю квартиры. Если коротко и по сути — оформляется ипотека на покупателя, с продавца естественно все задолженности снимаются, и при стоимости объекта недвижимости больше чем сумма задолженности продавец получает разницу на свой счет, или наличными в банковской ячейке.

Так же покупатель может предоставить соглашение о предоставлении кредита с другого банка, тут процедура будет ближе к рефинансированию (прим. обязательства остаются, но меняется банк, и могут изменяться условия кредитования), с перекредитования новым лицом при заключении договора купли продажи.

Продажа залогового имущества банком

Могут возникнуть сложности на этапе поиска покупателя, по-этому самый простой способ для заемщика — это обращение к помощи банка при поиске покупателя. В таком случае заемщик может потерять часть прибыли от продажи квартиры, но сэкономит время и нервы на поиск покупателя, и оформление документов при продаже. Все этапы сделки проходят практически без участия владельца квартиры. Поиск покупателя и варианта продажи, подготовка документов, снятие с объекта обременения — этим занимается банк и покупатель. Следующий этап – подписание договора купли-продажи тут уже присутствие продавца обязательно. После проведения сделки банк в течение трех рабочих дней направит оставшиеся после погашения займа средства на счёт продавца, или положит в депозитную ячейку.

Перечень необходимых документов

ВТБ даст разрешение на продажу, только при условии что продажа полностью закроет задолженность перед банком. Разрешение выдается на основании следующих документов:

  1. Заявление, по установленной форме. Бланк заявления;
  2. Документ подтверждающий регистрацию права собственности в органах власти;
  3. Договор и свидетельство о праве собственности;
  4. Паспортов заёмщика, владельца квартиры, покупателя и других собственников;
  5. Последний документ — договор ипотеки.
  6. Все документы кроме заявления можно предоставить в виде копий.

В связи с частыми изменениями в законодательстве перед визитом в банк рекомендуем позвонить на горячую линию и уточнить список необходимых документов.

Права заемщика

Если обратиться к законодательству, а именно к статье 33 и статье 29 Федерального закона об ипотечном кредитовании в редакции от 2013 года, то там сказано, что права плательщика заключаются в:

  • эксплуатации квартиры под залогом;
  • содержании ее в пригодном для использования виде.

При этом порча, утрата или передача для продажи третьим лицам не может быть признана законной сделкой.

Если заемщик выполняет такие действия без согласования банка, то в случае спорной ситуации права на квартиру передаются банку, что прописано в статье 301 Гражданского кодекса страны.

Однако на практике квартира в залоге может быть продана с согласия банковской компании, но для этого необходимо выполнение определенных условий.

Причины

Выделяют несколько причин, по которым заемщик задумывается над вопросом, как продать квартиру в ипотеке:

  • снижение его дохода и невозможность оплачивать недвижимость по кредиту;
  • желание заработать на ипотеке;
  • если лицо хочет приобрести более комфортное и просторное жилье.

Способы

В случае необходимости продажи ипотечной квартиры, плательщик может выбрать наиболее удобный для себя способ.

Самостоятельно

При самостоятельной продаже заемщик сам ищет потенциального покупателя. Не стоит скрывать от него то, что квартира еще находится под залогом у банка.

Если умалчивать данный факт, можно значительно осложнить процедуру, как для себя, так и для покупателя.

Если в предлагаемой квартире покупателя все устраивает, то он обращается в банк с заявлением о выкупе кредитованной квартиры. После чего банковская организация составляет с ним договор купли-продажи и заверяет его у нотариуса.

Новый владелец квартиры добавляет остаток средств для погашения долга по займу с помощью перевода на реквизиты банка.

Затем проходит процедура снятия обременения с жилого помещения и заключается договор.

Финансовая компания и плательщик по кредиту смогут получить свою сумму от продажи только тогда, когда договор нового собственника пройдет регистрацию в Росреестре.

При сопровождении банка

Если клиент банка не имеет средств или желания заниматься поиском покупателя самостоятельно, то он может доверить эту процедуру банковским работникам.

В таком случае все обязательства переходят к банку, передача квартиры проходит без присутствия заемщика.

Когда сделка пройдет регистрацию в государственном порядке, бывший владелец квартиры по ипотечному договору сможет забрать свой остаток в банковской ячейке, если конечно остаток имеется на данный момент.

Путем покупки кредита

Многие граждане сами не против приобрести квартиру под залогом у банка, так как ипотечная недвижимость:

  • предлагается по сниженной стоимости;
  • передается с помощью переоформления договора.

Для таких покупателей процедура оформления кредита не сильно отличается от традиционного ипотечного договора.

Прежде всего, заемщик предоставляет финансовой компании пакет необходимых документов, после чего банк рассматривает его кандидатуру.

Если принимается положительное решение, то согласно условиям ипотечного закона ФЗ № 102 проводится оценка приобретаемой квартиры, а также осуществляется страхование недвижимости.

Все обязательства по переоформлению сделки ложатся на плечи банковской организации.

Бывшему плательщику необходимо лишь подписать новое соглашение о переуступке права по долговому обязательству.

Оформление нового договора длится около 20 дней.

Условия ипотеки в Тинькофф в 2018 году

Условия ипотеки в Тинькофф в 2018 годуипотека в тинькофф условия в 2018 году5c61339e624d2 можно, обратившись к специалисту банка.

Предоставляет ли Альфа банк ипотеку для зарплатных клиентов? Читайте здесь.

Как продать квартиру в ипотеке?

Тем, кто собирается продать жилое помещение под залогом банка, необходимо ознакомиться с требованиями различных банков, а также учитывать условия действующих государственных программ.

Сбербанк

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке Сбербанка? Безусловно, да, так как это выгодно и самому банку.

С помощью продажи квартиры по ипотечному договору компания получает назад деньги и в качестве бонуса дополнительную прибыль от нового заемщика.

Менее 3 лет

Продажа квартиры, которая находится в собственности менее 3 лет, возможна, однако велика вероятность того, что потребуется заплатить налог с продажи.

Уточнять данную информацию следует в конкретном банке.

ВТБ 24

Плательщики кредита по ипотечному договору в ВТБ 24 также могут продать свою недвижимость под залогом.

Если клиент не имеет возможности оплачивать займ в установленный срок, ему необходимо:

  • предупредить банк;
  • попросить о продаже недвижимости.

Если компания не предоставляет никакого ответа или отказывает в возможной сделке, то вопрос решается в судебном порядке.

По военной

При оформлении договора по программе военной ипотеки вместе с займовым документом составляется и договор жилищного целевого займа.

Ценная бумага согласуется и передается в фонд военной программы «Росвоенипотека».

Поэтому при продаже квартиры под залогом банка необходимо получить согласие не только у финансовой компании, но и получить одобрение и выяснить все обстоятельства в данном фонде.

С материнским капиталом

Если у плательщика по кредиту или в его семье имеется материнский капитал, которого еще не было на момент составления ипотечного договора, то он имеет право погасить часть задолженности с помощью сертификата.

Таким образом можно отменить вопрос продажи квартиры.

Кто платит налог?

Если продается собственность, которая находится у плательщика по кредиту более трех лет, то оплачивается налог с продажи. Обязательства по оплате возлагаются на заемщика.

Федеральный закон об ипотеке

Федеральный закон об ипотекеоб ипотеке федеральный закон5c61339e941fb регулирует все этапы совершения сделки.

Какова процентная ставка ипотеки Газпромбанка в 2018 году? Смотрите тут.

Интересует рефинансирование ипотеки в Россельхозбанке? Подробная информация в этой статье.

Необходимые документы

Для проведения процедуры продажи ипотечной недвижимости потребуется оформить следующий список документов:

  1. Документальное подтверждение платежеспособности.
  2. Договор купли-продажи с новым покупателем.
  3. Подтверждение отсутствия задолженности по кредиту, а также закладная по займу.
  4. Платежка на зачисление покупателем средств на недвижимость, которыми необходимо погасить остаток по кредиту.
  5. Подтверждение снятия обременения.

На видео о способах продажи

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

  2. Позвоните на горячую линию:

    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Предыдущая статья: Тинькофф ипотека

Следующая статья: Закладная на квартиру по ипотеке

Что нужно знать

В положениях ФЗ № 29 и ФЗ №33 разъясняется порядок ипотечного кредитования. Здесь сказано, что заемщик получает право эксплуатации и продажи объекта, приобретенного в ипотеку.

Но вместе с тем делается оговорка – любые сделки с ипотечной квартирой осуществляются при согласии кредитной организации.

В ином случае права на недвижимое имущество переходят к банку в соответствии со ст.301 ГК РФ.

По каким причинам ипотечному заемщику может потребоваться продажа ипотечной квартиры? Основных аспектов несколько:

  • ухудшение финансового положения по причине снижения доходов и как следствие, невозможность регулярных выплат по ипотеке;
  • потребность в приобретении жилья большей площади;
  • желание получить прибыль от продажи ипотечного жилища.

Исходя из законодательных норм, продажа ипотечной квартиры возможна, но при уведомлении банка.

Основные понятия

Отличительной особенностью ипотечного кредита является залог. То есть ипотека это кредит, выданный под залоговое обеспечение каким-либо имуществом.

Но не всякий залоговый кредит является ипотечным. Отличие в том, что залог по ипотеке носит публичный характер.

В случае ипотеки недвижимости органы, осуществляющие регистрацию сделок, делают соответствующую запись об обременении имущества залогом.

Любое заинтересованное лицо вправе запросить выписку из Госреестра прав на недвижимое имущество. В выданном по запросу документе будет значиться, что имущество заложено.

Следовательно, продажа ипотечной квартиры это сделка, в которой участвует три стороны. Это покупатель, продавец (ипотечный заемщик) и залогодержатель (кредитная организация).

Действие договора жилищного займа

Договор жилищного займа, заключаемый при ипотеке, должен соответствовать общим правилам ГК РФ о заключении договоров и ФЗ № 102 от 16.07.1998 «Об ипотеке» (с редакциями и дополнениями).

В гл.2 ФЗ № 102 подробно описаны порядок заключения договора жилищного займа и все аспекты его действия.

В договоре обязательно указываются:

  • предмет ипотеки;
  • оценка объекта;
  • суть, размер и сроки исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой.

Если изложить кратко основные моменты действия ипотечного договора, то они таковы:

В договоре четко прописывается предмет залога И все нюансы его использования
Стороны вправе предусмотреть условие о возможности взыскания имущества Во внесудебном порядке или способах реализации залога при взыскании по решению суда
Обязательство, которое обеспечивается ипотекой Указывается в договоре с указанием суммы, основания возникновения и сроках исполнения
Обременение имущества ипотекой Возникает с момента госрегистрации ипотеки
Права залогодержателя на имущество Возникают с момента занесения записи об ипотеке в ЕГРН
Права залогодержателя в отношении залога Прекращаются после полной выплаты указанной стоимости по договору

Если говорить о плюсах договора жилищного займа, то они таковы:

  • можно получить крупную сумму единоразово, ни один банк не выдаст потребительский кредит на несколько миллионов рублей;
  • продолжительный срок выплат, что позволяет выплачивать долг небольшими суммами;
  • наличие страховки, которая защищает от рисков потери квартиры в течение ипотечного периода;
  • невысокие процентные ставки в сравнении с потребительскими займами;
  • возможность использования маткапитала и госсубсидий для частичного погашения.

Но есть и минусы:

  • необходимость первого взноса;
  • большая переплата, обусловленная длительным сроком кредитования;
  • сложности при оформлении, поскольку требуется собрать немало документов;
  • наложение обременения на квартиру.

Среди всех недостатков договора жилищного займа основным как раз и является то, что на протяжении всего срока ипотеки фактическим владельцем приобретенного имущества выступает банк.

Без его разрешения нельзя продать, заложить, обменять квартиру. Даже для сдачи в аренду потребуется получить разрешение залогодержателя.

Нормативная база

В законе четко прописаны все нюансы, касающиеся ипотечного кредитования.

В соответствии со ст.29, ст.33 ФЗ «Об ипотеке» заемщик обладает правом на использование заложенного имущества.

То есть он может жить в ипотечной квартире, прописываться сам и регистрировать членов своей семьи. Обязанностью заемщика является содержание объекта залога в надлежащем состоянии.

Что касается продажи третьим лицам или утраты заложенного имущества, то данные действия незаконны по отношению к банку-кредитору.  Ипотечная организация законом защищается от возможных рисков.

По ст.301-303 ГК РФ любое отчуждение залоговой квартиры допускается только в пользу банка, выступающего залогодержателем.

Но существуют ситуации, когда квартира с обременением ипотекой может быть продана. Главным условием становится согласие банковского учреждения, оформившего ипотеку.

Плюсы и минусы такой сделки

Каждый из приведенных способов продажи квартиры в ипотеке имеет как свои плюсы, так и минусы.

Досрочное погашение

Плюсы Минусы
Прекращение долговых обязательствБолее легкий поиск покупателяВозможность продажи за большую сумму Необходимость крупной суммы средствПростота оформления сделки через ДКП

Самостоятельная продажа

Плюсы Минусы
Нет необходимости в поиске денег на погашениеПрекращаются обязательства по ипотеке Сложно убедить покупателя погасить чужой кредитОбычно жилье продается ниже рыночной стоимостиВозможны сложности с получением согласия от банка

Реализация банком

Плюсы Минусы
Закрытие ипотекиОтсутствие необходимости поиска покупателя Продажа по невысокой цене, установленной банкомПроцесс может затянуться и придется выплачивать очередные платежи

Продажа долговых обязательств

Плюсы Минусы
Прекращение обязательств по ипотекеВозможность переоформления покупателем ипотеки в другом банке на более выгодных условияхДокументальное оформление осуществляется банком Реализация по стоимости меньше рыночнойВозможно применение штрафных санкций банком

Как продать квартиру по ипотеке Сбербанка?

сбербанк5c6133a18d424Продать кредитную квартиру по ипотеке Сбербанка можно по похожей схеме. Сегодня Сбербанк – один из наиболее стабильных и надежных банков, в которых можно взять ипотеку. Кроме того, Сбербанк – один из первых банков, который начал выдавать ипотеку. Как можно продать квартиру, взятую в ипотеке у Сбербанка? Какие необходимы документы?

  • — покупатель и продавец заключают предварительный договор купли-продажи.
  • — Сбербанк должен выдать подтверждение  одобрения сделки.
  • — после выдачи разрешения заключается договор купли-продажи.
  • — деньги поступают в ячейку Сбербанка.
  • — после регистрации договора продавец забирает деньги и пишет расписку, что деньги получены.
  • — продавец выписывается из квартиры.

Таким образом, Сбербанк проводит ту же процедуру, что и многие банки России. Однако у Сбербанка есть ряд преимуществ:

  1. Сбербанк выдвигает низкие процентные ставки,
  2. не снимает комиссии по кредиту,
  3. для молодых семей предоставляются льготные условия.

Как продать квартиру по ипотеке ВТБ-24?

ВТБ 245c6133a529a6aИнтересный подход к вопросу, как продать квартиру, обремененную ипотекой, предлагает банк ВТБ24.  Можно осуществить сделку  по  продаже квартиры через ВТБ-24 .

ВТБ24 имеет собственную базу данных, где выставляются на продажу квартиры должников.

Таким образом, ВТБ-24 сам ищет себе покупателей. При этом новым покупателям ВТБ24 предлагает ипотеку по льготным условиям.  Однако учтите, что ВТБ24, как и любой другой банк, выставляет цену на квартиру не ниже суммы долга. Для потенциальных покупателей ВТБ24 предлагает различные выгодные условия покупки, например, первоначальный взнос всего 20% стоимости.

  • Главное преимущество ВТБ24 – низкая процентная ставка.

Теперь рассмотрим возможные нюансы. Как продать квартиру, если необходимо купить другую?

Схема остается та же: нужно сначала продать квартиру, вернуть банку деньги или переоформить документы на другого заемщика. А уж потом можно купить другую квартиру.

Как продать квартиру в ипотеке, если супруги находятся в разводе?

Если супруги находятся в разводе, а ипотечный кредит еще не выплачен, спор решается только через банк, которые выступает третьей стороной. Рассмотрим несколько «если»:

  • — если супруги в разводе,  можно обратиться в суд и проинформировать банк: суд может заставить банк  переоформить ипотеку на кого-либо из супругов или продать квартиру для погашения долга;
  • — если вы в разводе с супругом, выплаченная сумма  по ипотеке делится пополам. Распределение оставшейся суммы долга за квартиру зависит от платежеспособности супругов. Квартира может быть продана целиком, а деньги разделены пополам. Другой вариант разрешения ситуации – выплата по ипотеке перекладывается на одного супруга, а другой выплачивает ему компенсацию по выплаченной сумме.

Таким образом, продать квартиру в ипотеке, находясь в разводе, скорее всего, не получится без привлечения третьей стороны. При разводе этой стороной может выступать сам банк или суд.

Как делится ипотечная квартира при разводе супругов — видео

Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?

Продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом еще сложнее.

Дело в том, что перед тем как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом, необходимо погасить кредит и наделить долей недвижимости детей. Только потом можно продать квартиру.

Автоматически собственниками квартиры с материнским капиталом являются несовершеннолетние дети. Поэтому привлечение средств с материнским капиталом для погашения ипотеки весьма опасно для покупателя. Теоретически квартиру с материнским капиталом может оспорить каждый даже после ее продажи. Так что у собственников квартир с материнским капиталом есть один выход:

  • платить кредит, наделять долей детей, а уж потом заниматься продажей.

Материнский капитал и ипотека — видео

Как продать ипотечную квартиру5c6133aa57ea1Почему люди хотят продать ипотечную квартиру

Обычное явление, когда человек хочет продать какую-то вещь. Естественно, делается это по двум причинам – либо ему стали нужны деньги, либо вещь ему стала не нужна. С квартирами всё точно также. С ипотечными квартирами связаны две особенности:

  1. Кредитное обременение стало непосильным. Покупатель или группа покупателей не в силах больше выплачивать банку за квартиру, купленную в рассрочку, ну то есть им «стали нужны деньги». Квартиры часто покупают молодые семьи, которые вначале хотят жить отдельно, но потом приходят к выводу, что легче меньше тратить, чем больше зарабатывать, и переезжают жить к родителям. Сейчас с работой трудная ситуация, многие люди её теряют, и вынуждены пересматривать свои кредитные обязательства. Брали квартиру в надежде, что ипотечный кредит можно выплачивать за счёт сдачи её внаём, но спрос на съёмное жильё упал в 2 раза. И так далее.
  2. Покупка в рассрочку стала невыгодной. Появилась возможность купить квартиру на более выгодных условиях в другом месте, то есть «квартира стала не нужна». Актуально в связи с падением цен на жильё. Многие брали квартиры в ипотеку на пике их стоимости. Поэтому сейчас, когда многие из них подешевели в полтора-два раза (особенно актуально для районных городов и вторичного фонда) выгоднее избавиться от старых кредитных обязательств и купить квартиру в другом месте.

В целом, это не противоречит ситуации с обычными вещами – либо стали нужны деньги, либо квартира больше не нужна. Добавляется и ряд семейных обстоятельств – покупали квартиру для совместной жизни, но развелись, получили квартиру в наследство и можно там жить, не выплачивая проценты, решили построить дом и жить за городом и т.д.

Особенности продажи квартиры с обременением

Продажа квартиры с обременением5c6133ab1668eЛюбой агент недвижимости скажет вам, что больше половины сделок с недвижимостью делается по квартирам с обременением. Это значит, что собственник для совершения любой операции с квартирой должен получить согласие третьих лиц – несовершеннолетних, недееспособных, или, как в данном случае, банка. Для вступления сделки купли-продажи в юридическую силу нужно получить согласие банка. Естественно, сделать это можно лишь в случае, когда вы возместите банку все затраты, которые он понёс, внося за вас деньги за квартиру при покупке, а также полностью или частично упущенную прибыль.

Пошаговые инструкции по каждому способу продажи квартиры в ипотеке

В юридической практике встречаются три опробованных схемы продаж. Но, если вы сами квалифицированный юрист, или же вам таковой помогает, можно изобрести и новые. В других случаях лучше придерживаться приведённых ниже схем.

Путём погашения кредита

  1. Вы идёте в банк, и выясняете возможность досрочного погашения кредита.
  2. После получения согласия банка на досрочное погашение, закрываете кредит.
  3. Получаете согласие банка на снятие обременения.
  4. Идёте в Росреестр и регистрируете снятие обременения.
  5. Продаёте квартиру.

Этот способ подойдёт тем, у кого есть деньги. Некоторые банки за досрочное погашение берут процент. Если покупатель вам доверяет – внести деньги за кредит по ипотеке может он. Но это большой риск, и, скорее всего, это возможно лишь между очень близкими людьми. Как вариант этого способа – продажа квартиры, когда банк будет посредником.

  1. С покупателем делаете предварительный договор, заверяете его.
  2. Идёте с этим договором в банк.
  3. Подписываете трёхсторонний договор о погашении кредита и снятии обременения в случае купли-продажи.
  4. Вы или ваш покупатель вносите необходимую сумму в банк на депозит или в ячейку.
  5. Снимаете обременение и продаёте квартиру.

Этот вариант безопаснее для покупателя, если часть денег готов внести он. Естественно, сумму на погашение кредита из цены квартиры он вычтет.

Как продать ипотечную квартиру, погашение кредита5c6133abc28c4Путём продажи кредита

  1. Выясняете возможность передачи кредита третьим лицам в вашем банке.
  2. Покупатель и вы подписываете предварительный договор купли-продажи квартиры.
  3. Вы оба идёте в банк и подписываете трёхсторонний договор о смене заёмщика в случае продажи квартиры.
  4. Регистрируете сделку купли-продажи.

Что ж, если вместо вас готов выплачивать кредит покупатель – это не так уж и плохо. Однако, это скажется на сумме, которую вы можете получить, если продадите квартиру.

Переоформление кредита

  1. Выясняете возможность переоформить ипотечный кредит в потребительский в вашем банке.
  2. В случае согласия переоформляете кредит на себя и получаете согласие банка о том, чтобы продать квартиру.
  3. Снимаете обременение и регистрируете сделку купли-продажи.

В данном случае не требуется дополнительных договоров с покупателем, вы можете просто сделать это даже без намерения продать квартиру. Подойдёт тем, у кого срок погашения кредита подходит к концу и сумма для выплаты осталась небольшая, иначе банк может не согласиться. Как вариант – можно договориться о выдаче кредита в другом месте и погашении кредита в данном банке с помощью договора рефинансирования. Но это длительная и сложная процедура.

Особенности продажи через Сбербанк, ВТБ24 и Россельхозбанк

Ипотечная квартира Сбербанка, как продать5c6133ac73428Сбербанк характеризуется длительным сроком рассмотрения заявок на все операции с досрочным погашением. Но вам может и повезти. В целом, на какие-то сомнительные схемы сотрудники банка не пойдут, и вам придётся действовать по предложенным ими схемам. Подробнее каждому конкретному покупателю скажут при обращении, то есть в итоге — порядок продажи квартиры будет индивидуальным. Неохотно идут на рефинансирование кредита любыми способами.

ВТБ24. Также действует по собственным схемам, приведённым выше, но с некоторыми оговорками. Существуют ограничения на куплю-продажу, связанные со страховой суммой и деньгами, которые нужно заплатить для погашения кредита. Охотнее других банков идёт на рефинансирование кредита через третьих лиц.

Россельхозбанк. Очень неохотно идёт на пересмотр договоров об ипотеке. Скорее всего, вам не удастся продать квартиру, переоформив кредит на другое лицо или оформив потребительский кредит. Да и досрочно погасить кредит может не получиться. Банк работает с собственными застройщиками, и имеет определённый интерес, чтобы в случае проблем у покупателя квартира досталась ему.

Частные случаи продажи ипотечных квартир

Продажа ипотечной квартиры мат капитал5c6133acebc77Рассмотрим специфические ситуации, которые вызывают вопросы.

Продажа квартиры с материнским капиталом

Обязательное условие для совершения любых сделок – исполнение родившемуся ребёнку трёх лет. Продать квартиру вы можете лишь с целью покупки другой квартиры на вторичном рынке, внесения суммы на участие в долевом строительстве или покупки новой квартиры по ипотечному кредиту.

Продажа квартиры, купленной менее трёх лет назад

В этом случае продажа квартиры облагается налогом на куплю-продажу. Но можно получить налоговый вычет, если вы при этом покупаете новое жильё. Если сумма покупки больше суммы продажи – налог платить не придётся. А вот если вы получаете при этом прибыль – придётся заплатить налог.

«Приобретение готового жилья»

Специфичное предложение ипотечного кредитования на вторичное жильё от ВТБ 24 2017 отличается от общих условий и включает в себя следующие условия:

  • выдача кредитного капитала от 500 000 рублей до 75 000 000 рублей;
  • ипотека рассчитана не больше чем на 30 лет, так же возможно менее одного года;
  • минимум процентная ставка по ипотеке 10% годовых, а если кредитуемое лицо получает заработную плату на карту банка, то применяется дисконт (понижение процентной ставки по ипотеке) на 0,3%, при отказе от заключения соглашения на страхование жизни — надбавка к процентной ставке — 1 % (имущество страхуется обязательно!);
  • собственный капитал, без привлечения кредитного, при покупке жилой недвижимости  (квартиры) клиент вкладывает не менее одной пятой части, а для к Владимирской, Кемеровской и Ивановской областей — от 5% до 20% годовых ( 5% — при использовании материнского капитала в качестве первоначального взноса; 15% от стоимости квартиры – для зарплатных клиентов ВТБ 24 (ПАО); 20% — для всех остальных), как правило ипотека без первоначального взноса отсутствует;
  • при ипотечном кредитовании учитывается доход клиента, при котором оплата по кредиту в месяц не превысит 60% от него.

При покупке квартиры от 65 кв.м. действует снижение процентной ставки по ипотеке от ВТБ 24 на 0,5 %!

Покупка залоговой недвижимости с торгов в ипотеку ВТБ 24

Частые отрекания клиентов от возврата ипотеки привели кредитные компании к созданию нового предложения более привлекательного по ипотеке на вторичном сегменте, предполагающий реализацию жилья злостных неплательщиков, которое является залоговым имуществом, путем выставления его на торги.

Приобретение жилья неплатежеспособного клиента ВТБ 24, выставленного на торги, в 2017 году возможно на следующих условиях:

  • определиться с вариантом жилья, цена которого не будет выше 60 000 000 рублей и не ниже 600 000 рублей;

Рекомендуемая статья:  Рефинансирование ипотеки: выгодно или нет – таков вопрос

  • оплатить взнос собственными средствами не менее 20% от цены жилья;
  • оформить ипотечный кредит от 10% годовых, с учетом оформления страховки самого приобретаемого имущества и кредитуемого клиента банка или его поручителя, следует отметить, что без комплексного страхования ставка будет от 11%;
  • срок ипотеки не более 30 лет.

«Ипотека для военных»

Все служащие армии РФ, по умолчанию участники ипотечной программы, суть которой заключается в следующем, по истечении 3‐х лет от дня согласования контракта и начала субсидирования государством взносов, возможно взять ипотеку в банке на приобретение готового жилья.

Условия ипотеки ВТБ 24 на приобретение жилья во вторичном сегменте для военнослужащих:

  • возраст клиента не младше 20 лет и не старше 41 года;
  • ипотека может распространяться на 14 лет, при условии, что клиент на время последней оплаты по кредиту не достигает 45 лет;
  • максимальный кредитный капитал ипотеки 2 200 000 рублей, или не более 80% от цены недвижимости;
  • размер первоначального взноса для военнослужащих — от 15%
  • ставка по ипотеке 10,9%, но при оформлении страховки имущества, стоит заметить, что при покупке полиса Online в ООО СК «ВТБ Страхование», страховая премия сократится, данный полис получает клиент на свою на электронную почту, полис заверенный электронной подписью и печатью.
  • Список документов для ипотеки ВТБ 24 «Ипотека для военных»
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
ePay Info | Все про платежные системы