Как правильно инвестировать в недвижимость

Каждый человек старается достигнуть материального благополучия и финансовой независимости. Причем для многих людей обязательным символом стабильности и состоятельности является владение определенным недвижимым имуществом, а точнее само инвестирование в недвижимость.

И действительно, вложение свободных средств в этом направлении является весьма удачным решением. Однако не стоит полагать, что достаточно лишь найти и приобрести жилье подешевле, подождать около года и продать его подороже, уплатив налог и радостно подсчитав прибыль. Также можно сдавать жилплощадь в аренду, но делать это с максимальной выгодой тоже нужно уметь. А чтобы понимать, как правильно следует вкладывать средства в эту область инвестирования и что при этом важно учитывать, читайте текст далее.

Оглавление:

1. Практические советы по инвестированию в недвижимость
2. Определение состояния рынка
3. Период времени инвестирования в недвижимость
4. Желаемый доход
5. Время для работы с инвестированием в недвижимость
6. Сумма вложений
7. Важные рекомендации по инвестированию в недвижимость
8. Знайте свой район
9. Местная недвижимость
10. Однокомнатная квартира
11. Резервный фонд
12. Время на обучение
13. Найдите толкового риелтора
14. Вступайте в местные инвестиционные клубы
15. Рентабельная доходность

к оглавлению

Недвижимость как объект инвестиций

Вложить деньги в недвижимость —  хорошая альтернатива банковским вкладам, спрос на нее повышается при появлении первых признаков нестабильности в экономике. В последнее время эксперты отмечают повышенный интерес граждан к сектору недвижимости. Потенциальные инвесторы должны учитывать определенные специфические черты недвижимости — в первую очередь, физические характеристики.

Особенности

1. Специфика оборота. Невозможность физической мобильности приводит к фактической передаче не конкретного объекта недвижимость в собственность, а на права владения.
2. Специфика жизненного цикла, длительность которого связана с продолжительным сроком создания и эксплуатации недвижимости по сравнению с другими товарами. Денежные потоки в течение периода владения объектом могут быть неравномерными.
3. Потенциал роста цен на земельный участок при одновременном потенциале снижения стоимости сооружений и зданий. Увеличение стоимости земли обусловлено инфляцией, отсутствием временных рамок срока ее службы, увеличением дефицита земли из-за роста численности населения, изменениями в системе землепользования и т.д. Цены на здания и сооружения снижаются из-за физического износа, совершенствования технологий строительства, улучшения качества стройматериалов и других внешних факторов.
4. Сниженная эластичность предложения, изменения спроса в краткосрочном плане становятся заметными по сравнению с другими рынками из-за относительной дефицитности объектов и длительного строительства.

Куда лучше инвестировать свои средства? Недвижимость можно условно разделить на три категории:

• жилая;
• коммерческая;
• зарубежная.

Спрос на все виды недвижимости меняется, на их стоимость влияет множество факторов.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость считается одним из выгодных видов финансовых вложений, ее можно сдавать в аренду или продать через несколько лет. Чаще всего инвесторы вкладывают деньги в торговые и офисные помещения, а также в гостиницы.

Выбрать подходящий объект для инвестирования поможет сопоставление определенных факторов. После анализа спроса, предложений и инфраструктуры рынка рассчитывается прибыльность и сроки окупаемости объектов разных видов — на основе полученных данных осуществляется выбор.

Средний срок окупаемости торговых площадок и офисов составляет 5-10 лет, возврат инвестиций в торговые площадки и офисы займет от 7 до 11 лет.

Как правильно инвестировать деньги в коммерческую недвижимость? Для этого необходимо знать ее особенности:

1. более низкий, по сравнению с жилым сектором, спрос. Это связано с тем, что количество потенциальных покупателей жилой недвижимости в 4-5 раз превышает спрос на коммерческую;
2. чувствительность к негативным факторам, которая зависит в первую очередь от подъемов и спадов деловой активности, в кризисный период одновременно со спросом снижается и стоимость недвижимости. Данный сектор отличается узкой направленностью, инвестиции в коммерческие объекты перспективны только при наличии благоприятных условий. В докризисные времена вложения в складские и офисные помещения возрастали в разы, приличный доход могло приносить даже небольшое помещение. Сегодня каждый объект нуждается в детальной проверке перед покупкой;
3. соблюдение стратегии инвестирования обеспечивает получение гораздо большего дохода от коммерческого здания, чем от жилого. Это связано в первую очередь с разницей арендных платежей в несколько раз при одинаковой начальной цене объектов;
4. возможность заключения договора аренды при высокой цене на длительный срок, получение высоких доходов от аренды жилой недвижимости возможно только при сдаче жилья в аренду посуточно;
5. покупка строящейся недвижимости часто связана с рисками, так как строительство может быть прекращено в любой момент, особенно в кризисные времена. Предпочтение рекомендуется отдавать рынку вторичного жилья;
6. коммерческую недвижимость небольшой площади всегда сдать в аренду быстрее и проще, не говоря уже о кризисных временах. Покупка нескольких коммерческих объектов вместо одного снижает риск остаться без арендаторов.

Вложение денег в жилую недвижимость

Для наиболее выгодного вложения инвестиций рекомендуется выбрать объект с наиболее удачным расположением, важную роль играет наличие метро, транспортная доступность, кафе, этажность дома, наличие парковки и видеонаблюдения.

Второй важный момент, на который необходимо обратить внимание, — предварительный анализ востребованности. Наибольшим спросом среди арендаторов пользуются небольшие по площади объекты: малогабаритные квартиры, студии, комнаты.

Инвестирование в жилую недвижимость предполагает покупку одно-, двухкомнатной квартиры в новостройке или на вторичном рынке. Немаловажным фактором считается также отсутствие необходимости вложений в ремонт и мебель. Гораздо более высокую доходность предполагает покупка жилья класса «премиум», но доступна она далеко не всем.

При наличии на руках суммы, величина которой превышает стоимость квартиры, рекомендуется покупать несколько квартир в разных районах города, общий доход будет превышать прибыль от аренды квартиры «премиум» класса.

При выборе объекта рекомендуется также обратить внимание на привлекательность жилого объекта для потенциальных квартиросъемщиков.

Куда вложить деньги в 2017-2018 году: советы экспертов с примерами.

Один из самых надежных способов вложить денежные средства — драгметаллы. Читайте, что под этим подразумевается, как подсчитать возможные риски и заработать неплохие деньги.

Оценка инвестиций в недвижимость

Для получения информации об объективности вложений используются самые разные методы, позволяющие в совокупности определить рентабельность и прибыльность. Принципиально важно при этом правильно определить рыночную стоимость объекта и грамотно распределить генерируемые денежные потоки. Любое решение должно приниматься на основе анализа и сопоставления этих величин и доходности.

Существует три подхода определения стоимости объекта:

• затратный – 42%;
• доходный – 28%;
• сравнительный – 30%.

При определении стоимости объекта недвижимости инвестор должен использовать все подходы. На примере можно разобрать однокомнатную квартиру, затратная стоимость которой составляет 1, 6 млн. руб., сравнительная – 1,85 млн. руб., доходная – 2,3 млн. руб.

Рыночная цена такого объекта составит: 1,6Х0,42 + 1,85Х0,3 + 2,3Х0,28 = 1, 871 млн. руб.

Для оценки эффективности инвестиций в недвижимость необходимо учитывать, что стоимость денег сегодня и завтра отличается. В данном случае необходимо составить бизнес-план, ситуация в котором будет просчитана на несколько лет вперед. В доходной части такого плана указываются все арендные платежи за определенный период, в расходной – затраты на содержание объекта и поддержание его в оптимальном состоянии, налоги, проценты по кредитам и т. д.

Самым прибыльным и надежным способом вложения инвестиций считается покупка ликвидного объекта недвижимости, сдача его в аренду и перепродажа по более высокой стоимости.

В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги?

Несмотря на то, что 2016 г. внес свои коррективы в рынок недвижимости, отказываться от ее приобретения не рекомендуется. Покупать квартиру выгодно тем, кто планирует ее сдавать, так как спрос на покупку жилой недвижимости снизился, но увеличился спрос на аренду квартир.

Стоит также отметить, что купленную в кризисные времена недвижимость всегда можно выгодно продать через несколько лет, как показала практика 1998 и 2008 годов.

По мнению экспертов, ожидать благоприятных условий для покупки недвижимости не рекомендуется — такое время может никогда не наступить.

При выборе объекта недвижимости для покупки рекомендуется учитывать следующие моменты:

• коммерческую и жилую недвижимость рекомендуется покупать в небольших городах с потенциалом развития;
• финансовые средства следует вкладывать на срок не менее 3 лет;
• при низких ценах объект всегда можно сдавать в аренду;
• в кризисные времена основное снижение наблюдается на рынке вторичного жилья, после чего явление перекидывается на первичный рынок.

Вкладывать инвестиции в недвижимость в 2017-2018 году можно только при наличии необходимой суммы, не рекомендуется брать банковские займы, особенно в валюте.

Похожие статьи

Максим Ветохин: «Мои впечатления и отзыв о франшизе ZapX!»

«Как я открыл бизнес по франшизе Zapx и зарабатываю более 140 тыс. руб. в месяц чистыми»

Зарабатывайте от 25 000 р. до 300 000 р. В МЕСЯЦ

на продаже игровых ресурсовв мобильной игре-бестселлере!

Помогла статья? Подписывайтесь в наши сообщества: ВКонтакте, Фейсбуке, Twitter, Одноклассниках или Google Plus.

Будем очень благодарны, если поставите «Лайк» ниже. Спасибо!

Получайте обновления прямо на вашу почту:

Какие преимущества инвестиции в недвижимость?

А ведь недвижимость может легко превратиться из тяжелой ноши в источник пассивного дохода, признаками которого является отсутствие необходимости регулярно трудиться, вкладывая свои силы, время и нервы.

Что подразумевают собой инвестиции в недвижимость?

Подобное превращение происходит легко, достаточно только сдать то жилье, в котором вы сегодня проживаете —  в аренду (или даже комнату какому-то студенту).

Никогда не задумывались?

Даже в том случае, когда ваша квартира – это единственное место, где вы можете жить, выход можно найти ВСЕГДА.

Если просто обменять данную жилплощадь на меньшую, получив пусть и кругленькую, но довольно ограниченную сумму, исправить свое финансовое состояние не получится.

Деньги потратятся, оставив после себя лишь сожаления и воспоминания.

Как же быть?

Если жилую или хозяйственную недвижимость сдавать в аренду, можно получить довольно стабильный пассивный доход, который может стать основой вашей будущей финансовой независимости.

Инвестирование. Куда инвестировать деньги?

Аренда дарит арендатору гарантированный поток денег, не требующий ежедневный трудовых и временных затрат, что является существенным преимуществом данного бизнеса.

Естественно, денежные вложения тоже потребуются.Во-первых, недвижимость необходимо приобрести, во-вторых, отремонтировать, в-третьих, поддерживать в приличном состоянии.

Но высокая ликвидность гарантирует возврат вложенных средств, который легко осуществим в любое время.

Достаточно только продать данную недвижимость, чтобы вернуть себе наличные деньги.

В отличие от инвестиции в недвижимость, все прочие виды бизнеса предполагают гораздо больше безвозвратных расходов, связанных с маркетингом, заработной платой, перевозками, арендой.

Почему инвестиции в недвижимость можно считать бизнесом?

Дело в том, что подобное занятие все же требует денежных и временных вложений.

Во-первых, жилью необходимо придать товарный вид, поддержание которого требует не только денег, но и определенных трудовых затрат.

Во-вторых, требуется искать арендаторов и время от времени следить за тем, как они обращаются с арендованной недвижимостью.

У бизнеса, связанного с инвестициями в недвижимость, безусловно, есть и свои минусы. Приобрести недвижимость, не имея достаточно крупного начального капитала, просто невозможно.

И если собственных сбережений нет, придется затратить много времени на то, чтобы его создать.

Впрочем, если цель поставлена, можно начинать движение по направлению к ней.

Помните, как девочка Элли шла по дороге, вымощенной желтым кирпичом на встречу с Великим и Ужасным Гудвином?

В дороге ей попадалось множество препятствий, порой ей приходилось отклоняться в сторону, чтобы помочь другим, но в результате этот путь и оказался самым коротким путем к заветной цели.Конечно, это сказка, но смысл передан невероятно точно.

Во-первых, необходимо поставить цель, например, создать такой фонд недвижимости, чтобы он приносил тысячу долларов ежемесячного дохода.

Во-вторых, определить пути достижения цели, но не в мельчайших деталях, а в главном.

Ведь девочка Элли даже и не догадывалась, что именно ждет ее на пути в Изумрудный город, ей удалось с честью преодолеть все испытания.

У Вас все получится, если вместо того, чтобы стонать да причитать, начнете просто двигаться вперед.

Конечно, испытания и препятствия скоро возникнут, но Вам необходимо помнить цель и знать, что вы двигаетесь точно к ней.

А знаете, почему большинству людей никак не удается достичь заветной цели?

Секрет в том, что в пути цель менять нельзя.

Это аксиома.

Куда вы придете, если будете слишком часто менять главное направление, мотаясь из стороны в сторону?

Да никуда, протопчетесь на одном месте и все, жизнь прошла, время упущено, силы ушли, сожалеть бесполезно.

Вы готовы к такому сценарию?

Если нет, определитесь с целью прежде, чем отправитесь в путь.

Не волнуйтесь, когда достигните первой цели, успеете определить новую миссию, время для этого хватит.

Обязательно посмотрите короткий,

но полезный ролик Роберта Кийосаки об инвестиции в недвижимость:

• Твиттер
• Facebook
• Google+
• Вконтакте

Полезная статья? Не пропустите новые!

Введите e-mail и получайте новые статьи на почту

Терпение

Стоит помнить, что, во-первых, покупка недвижимости – это вложение денег в актив с низкой ликвидностью. На практике это значит, что перепродать объект за наличные иногда бывает трудновато даже в Испании. Во-вторых, не смотря на первое «но», приобретение жилплощади за рубежом – это надежный способ сохранить свои деньги в перспективе. Второго «пузыря» недвижимости наподобие 2008 г. теперь ждать вряд ли приходится. А потому, купив жилье в хорошем месте и сдавая его в аренду, вы будете иметь неплохой источник дополнительного дохода на протяжении долгого времени. Ключевое слово здесь – терпение, не стоит сходу ждать огромных барышей. Бесплатный сыр бывает только в мышеловке.

Личный опыт

У меня есть знакомые, которые приобрели уже вторую квартиру в Гандии (недалеко от Валенсии и Аликанте). 2 года тому назад, эта трешка стоила порядка 130 000 евро. В течение учебного года она сдавалась студентам (300 евро в месяц с человека), а в летние месяцы ее сдавали желающим провести несколько недель на пляже (500-600 евро в неделю). Проведя нехитрые подсчеты, за эти 2 года квартира “отработала” почти 1/4 от своей начальной стоимости. Поэтому, как поется в песне “думайте сами, решайте сами, иметь или не иметь…”.

Посты по теме:

1. Няня из Испании или как просто обучить ребенка испанскому языку Выбор няни – это крайне ответственное дело, вне всякого сомнения,…
2. Что купить в Испании, чтобы привезти домой?   Испания славна не только своей архитектурой, климатом и пляжами….
3. Покупка недвижимости в Испании или как с выгодой использовать кризис Стоимость недвижимости в связи с кризисом продолжает падать и это…

2. Как инвестировать в комнату

Если на целую квартиру денег нет, то можно приобрести комнату. В этом случае можно хорошо заработать на аренде. Зачастую, прибыль от аренды одной комнаты получается больше, чем от целой квартиры, при этом меньше ответственности. Комната — идеальный вариант начать карьеру в сфере инвестиций.

Если вы решили купить комнату, учтите:

• Покупать лучше ту комнату, на которую есть отдельное свидетельство о праве собственности. В документе должно быть указано, что комната — изолированное жилое помещение. В этом случае можно потом самостоятельно продать ее.
• Если на комнату нет отдельного документа, значит вы покупаете долю в квартире. Это вариант подешевле, однако при продаже или аренде возникнут трудности. Так, вам придется извещать второго собственника о любых операциях с долей. При продаже обязательно нужно разрешение всех собственников жилья.

3. Как инвестировать в недостроенную квартиру или дом

Купить жилье на этапе котлована — популярная инвестиция среди тех, кто не может себе позволить другой тип недвижимости. Из-за высоких рисков стоимость такой недвижимости маленькая, иногда скидка достигает 50%. Однако тут важно выбрать надежного застройщика, у которого есть аккредитация. В этом случае можно получить ипотеку, хотя банки поднимают ставки на 1–3% из-за рисков. После оформления прав собственности банк снижает ставки до уровня вторичного жилья.

Советы по инвестициям в недостроенное жилье:

• Покупать недостроенное жилье лучше, если вы планируете лишь долгосрочную инвестицию в недвижимость: стройка может затянуться, не говоря уже о рисках заморозки.
• Если вы берете кредит в банке, соотнесите процентную ставку и рост цен на недвижимость. Будет ли вам выгодно потом продать жилье, если вы возьмете ипотеку?
• Недостроенное жилье лучше покупать в центральных районах: чем престижнее дом, тем выгоднее инвестору.
• Обратите внимание на число банков, готовых дать кредит на выбранную вами недвижимость. Чем больше, тем лучше: значит банки доверяют застройщику и рисков меньше.
• Обращайте внимание на программы по застройкам, контролируемые государством.
• Вы не сможете приобрести недостроенное жилье по договору купли-продажи, потому как недвижимости официально не существует. Договор о переуступке — самый популярный способ зафиксировать свои права на недвижимость.

5. Как инвестировать в землю

Земля — недвижимость в чистом виде. Он не может обесцениться как ценные бумаги, она не может разрушиться, как здания. Земля всегда в моде. Вы можете купить землю и она принесет вам прибыль, несравнимую с доходами от банковских депозитов, золота, нефти.

Как можно инвестировать в землю:

• Ищите землю с потенциалом. Например, если продается ветхий дом в районе, в котором бурно развивается строительство. Скорее всего цена на землю спустя время значительно поднимется.
• У экспертов нет единого мнения о том, какого размера должна быть земля. Некоторые сходятся на цифре от 1 га, другие — от 3-х га. Это не значит, что если у вас нет финансов на оптовую землю, то лучше вовсе не покупать ее. Просто с этих цифр начинаются профессиональные инвестиции.
• Сельхозземли и земли, предназначенные под строительство торговых площадей — долгосрочные и самые выгодные вложения. Земли, предназначенные под жилищное строительство — краткосрочное и менее выгодное вложение.
• Многие банки выдают земельную ипотеку.

Что можно сделать с землей:

• Самый простой и распространенный способ — ждать пока земля вырастет в цене и после продать. Для любителей быстрых денег этот вариант не подходит: стоимость растет медленно, хотя и стабильно.
• Продать по частям в розницу — вариант реалистичнее и выгоднее. Только учтите одно, НО: если ваша земля имеет сельхозназначение, то продать под строительство будет трудно. Для этого надо перевести участок в другую категорию, например, в землю поселений. Процесс это сложный и непредсказуемый. К тому же за это придется раскошеливаться. О том, как поменять категорию земли, читайте в нашей статье.
• Передать землю застройщику, который все сделает за вас. От продаж готовых строений прибыль обычно делится поровну. В этом случае надо с умом подойти к выбору партнера.
• Поделить по частям и сдать в аренду. Но с арендой, как правило, много мороки: поиск арендаторов и контроль над ними требуют постоянного внимания.
• Самому застроить землю, домами, коттеджами, гаражами и т. д.

6. Как инвестировать в землю за границей

В некоторых странах (ОАЭ, Вьетнам, Сингапур) граждане других государств вообще не могут приобрести земельные участки. В большинстве же есть ограничения на покупку земли иностранцами. Однако, всегда можно обойти подобные ограничения. Часто хитрые покупатели регистрируют в этих странах юридическое лицо с иностранным капиталом: в этом случае можно купить землю.

Земля за рубежом — популярное капиталовложение для многих профессиональных инвесторов.

• Езжайте в страну, где собираетесь покупать жилье. Не доверяйте интернету в этом вопросе: лучше все увидеть своими глазами.
• Перед покупкой зарубежной земли изучите все юридические нюансы в этой стране. Узнайте, кто может купить землю, какие налоги, цена и спрос на землю.
• Инвестиционная привлекательность недвижимости варьируется и внутри стран. Если вы новичок, лучше обратиться к специалистам, которые помогут выбрать землю.
• Эксперты советуют заранее узнать, как можно застраховать будущую недвижимость.

8. Как инвестировать в коммерческую недвижимость.

Коммерческая недвижимость — офисы, торговые помещения, гостиницы, кафе и рестораны, склады и гаражи, в общем, все, что так или иначе используется в коммерческой деятельности. С начала 2014 года объем инвестиций в России составил 3,7 млрд руб, 3,4 из которых пришлись на Москву. Если вы решили инвестировать в такие объекты, учтите:

• Самые доходные и самые дорогие объекты — на центральных улицах. Но и в таких местах цены отличаются в зависимости от наличия витринных окон, доступности общественного транспорта и сходных объектов поблизости. Если хотите купить объект под магазин/кафе/ресторан, обратите особое внимание на наличие парковок и путей подъезда.
• Многие инвесторы сходятся во мнении, что купить офисное помещение намного выгоднее, чем любой другой объект коммерческой недвижимости. Во всем мире рост инвестирования в офисы составил 11% в 2011 году. Это можно объяснить высокими доходами и «быстрыми деньгами» за счет аренды.

Предлагаем вашему вниманию видео об инвестициях в коммерческую недвижимость.

Также можете прочитать статью о том, как грамотно выбрать офис.

10. Как купить жилищный сертификат

Жилищный сертификат (ЖС) — это нечто вроде облигаций, которые выпускает девелопер. Доходность ЖС составляет 20–35%.

Как это работает:

Когда застройщик запускает строительство объекта, он выпускает ЖС под этот проект. Первичное размещение длится обычно год. Если вы частный инвестор, то можете купить столько ЖС, сколько захотите: и на 200 кв.м и на 1 кв.м. Каждый квартал цена на ЖС растет (теоретически может и уменьшаться, хотя редко) в зависимости от цены на данный объект, инфляции. Есть и другие показатели индексации: все это прописано в условиях выпуска ЖС. По окончании строительства объекта у инвестора есть два месяца на обдумывание, что делать дальше. Инвестор может использовать свои ЖС, чтобы погасить часть квартиры или купить всю. Тут следует знать: чтобы потом иметь возможность выкупить всю квартиру, надо погасить не меньше 30% ее стоимости. Второй вариант: продать «квадраты» и получить денежную компенсацию.

• «Серые» схемы, связанные с вексельными и предварительными договорами.
• ЖС — гарантированное право на определенное количество квадратных метров, однако в договоре не упоминается ни этаж будущей квартиры, ни другие параметры. Чтобы минимизировать этот риск, можно через договор резервирования закрепить за собой определенную квартиру. Однако чем меньше у вас квадратов, тем сложнее заключить такой договор с застройщиком.

Вы можете подробнее прочитать о том, как купить жилищный сертификат.

11. Как вложить деньги в закрытый ПИФ недвижимости

Закрытые ПИФ (ЗПИФ) — это не юридическое лицо, а коллективная структура. Пайщик — дольщик всего, что принадлежит этой структуре. Есть несколько типов ЗПИФов:

1. Девелоперские. Эти фонды сами строят и продают объекты коммерческой недвижимости.
2. Рентные. Покупают недвижимость и потом сдают ее в аренду, либо сами строят и сдают в аренду.
3. Условно причисляют и Ипотечные фонды. Они скупают ипотечные закладные у банков (рублевые) и получают доход от выплачиваемых заемщиками процентов.

Как это работает:

Инвестор покупает у фонда пай. Фонд вкладывает деньги всех пайщиков на строительство, куплю объектов недвижимости. После ЗПИФ покупает акции и валюту. В итоге девелопер расчитывает, какой доход принесли вложения фонда и выкупает паи по выросшей стоимости. Пайщик может не дожидаться этого и продать свои паи раньше.

При выборе этого способа следует учесть:

• ЗПИФы жестко регулируются государством, отсюда и минимальные риски инвестора.
• ЗПИФ прекрасно подходит для долгосрочных инвестиций.
• Недвижимость, которая входит в ЗПИФ не облагается налогом на имущество.

Основные советы инвесторам:

• Продавать недвижимость выгоднее всего в теплое время года.
• Постоянно следите за экономической ситуацией в России и мире. В периоды кризиса можно покупать недвижимость с долгосрочными целями.
• Не гонитесь за быстрыми деньгами. Если недостроенное жилье дешево, значит тому есть причины. Сколько раз в своем городе вы проезжали мимо здания, которое стоит недостроенным несколько лет? И таких зданий немало. Внимательно изучите все нюансы перед покупкой.
• Не стоит также поддаваться панике рынка и продавать недвижимость при малейших перепадах в цене. Не повторяйте ошибку Уоррена Баффета. Ему было 11 лет, когда он купил акции одной фирмы за $38. Потом они снизились до $27 за штуку, а когда поднялись до $40, Баффет быстро продал их. А буквально через несколько дней не акции поднялись до отметки $200 за штуку. Оставалось только винить себя.
• Покупайте недвижимость по не рыночным ценам. Так вы и от рисков избавитесь и выгоду получите большую.

Есть вопросы по инвестированию в недвижимость? Задавайте их в комментариях! Или вы уже давно занимаетесь инвестициями и знаете побольше нашего? Поделитесь опытом, пишите в комментариях!

Тактика инвестирования в недвижимость

Первым делом необходимо досконально изучить тот конкретный рынок недвижимости, в который вы планируете инвестировать. Если речь идёт о покупке жилья в конкретном регионе, то узнайте всю возможную информацию о нём в плане общей экономической ситуации, уровня занятости населения, экологической обстановки, планов развития инфраструктуры и т.д. и т.п.

Стоимость жилой недвижимости сильно коррелирует с величиной дохода на душу населения. Кроме этого, цена жилья диктуется спросом, а тот, в свою очередь, определяется уровнем занятости населения в рассматриваемом регионе или в данном конкретном городе. Никому не нужны квартиры в таких местах (городах, посёлках и пр.) где невозможно найти достойно оплачиваемую работу.

В экономике есть такой закон возвышения потребностей. Согласно этому закону, человеку свойственно удовлетворять свои потребности по принципу снизу-вверх. Сначала люди стремятся просто выжить (обеспечить себя пищей и крышей над головой), когда минует угроза голодной смерти, человеком начинают руководить инстинкты продолжения рода (эта древняя сила, неподвластная простым смертным, порой действует даже вопреки и голоду и холоду). После удовлетворения всех базовых потребностей организма, приходит черёд более тонких материй. Сытый и довольный человек начинает испытывать потребность в самореализации, его интересы распространяются на сферы искусства и культуры и т.д.

Описанную лестницу возвышения потребностей, можно применить и к рынку жилой недвижимости. Здесь, как и в описанном выше случае, сначала ищут жильё в шаговой доступности от работы (или на расстоянии не более часа езды), а уже потом рассматривают такие моменты как экология, уровень развития инфраструктуры и престижность.

В самом общем случае, инвестируя деньги в недвижимость, нужно брать в расчёт следующие основные факторы:

1. Наличие потенциала в плане занятости населения;
2. Уровень развития инфраструктуры (дороги, магазины, поликлиники, школы, детские сады и т.д.);
3. Благоприятность месторасположения в плане экологии;
4. Социальное окружение;
5. Престижность дома и (или) района расположения;
6. Перспективы развития (микрорайона, города, региона).

Оценивая перспективы, неплохо раздобыть и ознакомиться с планами развития как территории расположения рассматриваемого к покупке объекта недвижимости, так и близлежащих к нему земель. На этот пункт стоит обратить особое внимание, поскольку такая информация может оказаться сродни инсайдерской (в биржевом мире) предоставляя вам шанс сделать очень выгодную покупку.

В качестве примера важности оценки перспектив развития, можно привести такие города как Казань и Сочи. На столицу Татарстана  большое влияние оказала проведённая там, в 2013 году, Универсиада. На том этапе, когда данное событие ещё только планировалось, уровень цен в городе был примерно сопоставим с ценами остальных городов Приволжского федерального округа (см. график ниже). Но чем ближе к дате проведения Универсиады, тем больше проявлялась разница в ценах. И это вполне объяснимо, ведь наряду с массовым строительством новых спортивных объектов, интенсивно развивалась и инфраструктура города.

Город Сочи и до 2014 года был относительно недешёвым в плане недвижимости, однако, к моменту проведения в нём Олимпийских игр, он встал в один ряд с лучшими европейскими городами (как по уровню развития инфраструктуры, так и по уровню цен на жильё).

Кроме этого, естественно, необходимо обладать самой полной информацией о текущем уровне цен на рынке и в обязательном порядке учитывать динамику спроса и предложения на недвижимость. Для этого можно обзавестись целой сетью риелторов регулярно снабжающих вас самой свежей информацией обо всех интересных предложениях и уровне цен.

Самое интересное, это то, что такую сеть можно выстроить абсолютно бесплатно. Любой риелтор заинтересован в увеличении своих продаж и вряд ли откажется внести вас в список своих потенциальных клиентов. Договоритесь с лучшими представителями этого племени, не забыв снабдить их адресом своей электронной почты. Ну а далее вам остаётся только анализировать получаемую периодическую рассылку со всеми вариантами, заслуживающими внимания.

Читайте прессу и специальные периодические издания, отслеживайте все изменения касательно рынка недвижимости (законодательной базы, динамики спроса и предложения и др.). Что касается законов регулирующих все отношения на рынке недвижимости, то знание их является обязательным для любого инвестора решившего профессионально обосноваться на данном поприще.

Стратегия инвестирования в недвижимость

Поговорив о тактике, давайте теперь перейдём и к стратегии инвестирования. Для частных инвесторов, в зависимости от вида получаемого дохода, можно выделить две основные модели инвестирования в недвижимость:

1. Модель «Рантье»;
2. Модель «Спекулянт».

Модель «Рантье», как уже понятно из названия, предполагает покупку недвижимости с целью последующего получения пассивного дохода от сдачи её в аренду. Здесь во главе угла стоит вопрос о том, каким будет процент прибыли и каков срок окупаемости того или иного объекта. Ведь согласитесь, нет никакого смысла вкладывать деньги в такие объекты, стоимость аренды которых (в пересчёте на процент годовых от их общей стоимости) едва будет перекрывать уровень инфляции.

Давайте рассмотрим это на конкретных примерах. Допустим, сдача в аренду квартиры будет приносить вам всего 4-7% прибыли в год (в зависимости от города). То есть, инвестировав деньги в квартиру стоимостью 10 млн. рублей, вы будете получать от 400000 до 700000 рублей в год. Вроде бы не так уж и плохо, но учитывая уровень инфляции в те же 4-7%, этот доход вполне может нивелироваться до нуля, а то и вовсе превратиться в убыток.

Сдача в аренду апартаментов – занятие куда более выгодное и может приносить от 9 до 12% прибыли в год. Также в цене всегда и коммерческая недвижимость. Например, за магазины, кафе и рестораны можно получать порядка 11-12% ренты в год. Чуть менее выгоден вариант со сдачей в аренду офисных помещений, здесь можно рассчитывать лишь на 8-9% годовых.

Следует иметь в виду, что помимо процента, получаемого в качестве арендной платы, можно рассчитывать и на повышение стоимости своих активов (ведь цены на жильё имеют свойство расти в долгосрочной перспективе). А кроме этого, данная модель инвестирования предполагает и ряд определённых издержек, таких, например, как: расходы на ремонт и обустройство помещений, коммунальные платежи и т.п.

В целом, модель «Рантье» можно отнести к консервативным стратегиям инвестирования, которые позволяют получать умеренную доходность при сравнительно небольшом уровне риска.

Модель «Спекулянт» предполагает более агрессивное инвестирование и, соответственно, может принести гораздо больший процент дохода. Работа по этой модели предполагает покупку недвижимости на ранних стадиях её строительства с целью дальнейшей перепродажи по закономерно возросшей цене.

Так, купив квартиру на стадии котлована, можно получить в будущем прибыль на уровне 35% и выше. Судите сами, каждая последующая стадия готовности объекта добавляет к его стоимости от 5 до 10%.

Так на этапе постройки нижних этажей здания, его стоимость автоматически увеличивается примерно на 10%. Готовность средних и верхних этажей здания добавляет к его стоимости ещё 10%. Когда строительство подходит к этапу отделочных работ, стоимость подрастает ещё на десяток процентов. Ну и, наконец, после окончательной сдачи здания в эксплуатацию, его стоимость подрастает ещё приблизительно на 5%.

Большая доходность, априори, подразумевает и потенциально больший уровень риска. Так, например, можно столкнуться с так называемым долгостроем. В нашей стране, к сожалению, была масса прецедентов подобного рода, когда дольщики вкладывали деньги в надежде получить квартиру через пару лет, а в результате им приходилось ждать гораздо дольше. И это ещё хорошо, если в итоге они всё-таки получали свою квартиру, ведь многие из них остаются обманутыми и поныне.

Для минимизации подобного рода риска, здесь необходимо принимать следующие основные меры:

1. Самым тщательным образом нужно проверить всю правоустанавливающую документацию по проекту;
2. Убедиться в удовлетворительном финансовом состоянии компании-застройщика, чтобы не оказалось так, что денег на завершение строительства не было изначально;
3. Ознакомиться с портфолио компании-застройщика в виде портфеля реализованных ею проектов;
4. Обращать внимание на поведение застройщика, так, в частности, стремление устраивать спешные распродажи, при первых признаках снижения активности покупателей, с большой долей вероятности может говорить о том, что у него нет достаточного количества средств (или средств надёжных партнёров) для завершения объекта.

Ну и, конечно же, следует учитывать все те факторы, влияющие на привлекательность объекта недвижимости, которые были описаны в предыдущем разделе этой статьи, а именно:

1. Местоположение. Новостройка должна находиться в востребованном районе с хорошо развитой инфраструктурой и транспортной доступностью;
2. Экологию. Если строящееся здание будет находиться в экологически неблагополучном районе города, то это может отрицательно сказаться на его привлекательности для потенциальных покупателей (особенно это касается объектов жилой недвижимости);
3. Престижность. Чем ближе к центру, тем престижнее недвижимость и соответственно, тем больше её привлекательность для покупателя.

И другие моменты, от которых будет зависеть величина спроса на объект ваших инвестиций.

Краткий ликбез

Что представляют собой инвестиции в недвижимость? Это вложение имеющихся в свободном распоряжении денежных средств в только строящиеся или уже «готовые» объекты жилой, коммерческой недвижимости, с целью дальнейшего получения доходов. Формат прибыли может быть разным – постоянный пассивный доход от сдачи недвижимости в аренду, перепродажа собственности по более высокой цене. В зависимости от типа приобретаемого недвижимого имущества, а также целей инвестирования, виды инвестиций в недвижимость варьируются.

• Инвестиции в жилую недвижимость вторичного рынка (комната, квартира, частный дом).
• Вложения в долевое строительство.
• Приобретение недвижимости коммерческого назначения.
• Покупка земли.
• Инвестиции в заграничную недвижимость (жилую, коммерческую, земельные участки).
• Паевые инвестиционные фонды (ПИФ), как на отечественном рынке недвижимости, так и на зарубежном.

Плюсы инвестиций в недвижимость

• Недвижимость – надежный инструмент инвестирования. Ее стоимость никогда не опустится до нулевой отметки, риск потери капитала низок.
• Объекты недвижимости различного назначения выступают неотъемлемой частью жизни человека, без которой не обойтись. Вне коммерческой деятельности, их легко использовать для личных нужд, в качестве банковского залога, продать, подарить, передать по наследству.
• Недвижимость используется как объект долгосрочных инвестиций: вложившись единожды, реально получать прибыль всю жизнь.
• И, наконец, недвижимость подразумевает «осязаемое» инвестирование, а не «виртуальное», как многие другие способы вложения денег. Это активы, которые, грубо говоря, можно увидеть и потрогать.

Минусы инвестиций в недвижимость

• Инвестирование в недвижимость требует солидных сумм.
• Покупка недвижимости сопряжена с сопутствующими сделке расходами (налоги, услуги риэлтора, государственных служб), Впоследствии придется постоянно оплачивать содержание недвижимости.
• Нельзя сбрасывать со счетов возможные риски: деятельность аферистов, криминалитета, несовершенство законодательства. Для инвестора подобные факторы могут обернуться крупными потерями. Отдельная «зыбкая тема», финал которой сложно предусмотреть – инвестиции в недвижимость на стадии строительства.
• Эффективность инвестиций в недвижимость – величина непостоянная. Например, доход от сдачи в аренду квартиры может значительно снижаться в кризисные времена. Иногда жилье простаивает, не принося дохода, но не отменяя расходы (оплата услуг ЖКХ).

Планируя заняться инвестированием в недвижимость, следует хорошо изучить законодательную базу, стараться думать «на 10 шагов вперед». Желаем удачи!

Классификация недвижимости

Есть несколько вариантов для инвестирования в недвижимость. Но, прежде чем их рассмотреть, я напомню какая она вообще бывает.

1. Коммерческая. К ней относятся торговые и офисные помещения, производственные и складские помещения, гостиницы. Магазин, парикмахерская или цех — все это объекты коммерческой недвижимости.
2. Инфраструктурная. В эту группу входят различные технические помещения. К примеру, водонапорная башня или трансформаторная будка. Часто инфраструктурную недвижимость объединяют с коммерческой.
3. Жилая. Собственно, это все объекты, пригодные для проживания людей. В общем случае — апартаменты в многоквартирных домах и частные коттеджи.

Земельные участки, на которых расположены указанные выше строения, тоже относятся к объектам недвижимости. Но это еще не все. Российское законодательство выделяет еще одну группу объектов, относящихся к недвижимости.

4. Воздушные, морские суда и космические объекты. Интересно, можно ли взять в ипотеку ракету? ?

Жилая недвижимость представляет наибольший интерес для частных инвесторов. Это обусловлено постоянным спросом и хорошей ликвидностью. Кроме того, жилая недвижимость, как правило, дешевле чем заслуживающая внимания коммерческая.

Заработок на недвижимости: аренда или продажа?

Существует всего 2 вида заработка на недвижимости:

Продажа. Спекулятивный доход: купил дешевле, продал дороже.Аренда. Сдача объекта в долгосрочную или краткосрочную аренду.

Спекулятивный доход на недвижимости.

Бытует такое мнение, что цены на недвижимость всегда растут, поэтому, если купить объект сейчас, то через некоторое время его можно будет продать дороже. Но на самом деле цена не обязательно пойдёт вверх.

Из графика видно, что за последние несколько лет цена одного квадратного метра в Москве в рублях выросла незначительно. А если посмотреть статистику в долларах, то мы увидим, что она сильно подешевела. А это значит, что те, кто делали инвестиции в российскую недвижимость в валюте, к 2016 фиксируют убыток.

Вообще, есть вид недвижимости, который меньше всего обесценивается – это жильё эконом класса. Спрос на такие объекты всегда высок, даже в кризис, когда элитная недвижимость дешевеет.

Поэтому инвесторы предпочитают покупать объекты ниже стоимости рынка, а потом максимально быстро продать по рыночной цене.

Инвестиции в недвижимость и заработок на аренде.

Этот способ заработка на объектах недвижимости является очень популярным. Люди приобретают квартиры или офисы, сдают их и получают пассивный доход.

Но, на самом деле это оказывается не так выгодно, как они думают. Например, средняя доходность от долгосрочного инвестирования жилой недвижимости составляет от 6% до 10% в год.

Поэтому люди, инвестирующие в жилую недвижимость, стараются повысить доходность до 30-40% в год, используя следующие способы: грамотно подходят к выбору местоположения объекта, покупают недвижимость дешевле рынка, и используют хаки, которые помогают увеличить доход с одного объекта.

Например, цены Москве и Санкт-Петербурге на недвижимость настолько завышены, что при долгосрочной сдаче купленного объекта, можно получить около 6% годовых. Но стоит выехать в область, как соотношение «цена объекта/стоимость аренды» становится более выгодным для инвестора. С объекта в области уже можно зарабатывать до 10% годовых.

О других способах мы поговорим ниже.

Оглавление

• Необходимые шаги для грамотного инвестирования
• Важные рекомендации

В последнее время такой вид заработка как инвестирование в недвижимость пользуется большим спросом. Ведь цены на недвижимость очень часто повышаются, да и к тому же на нее всегда есть спрос. Например, квартиру можно купить по более выгодной стоимости, а продать по более дорогой. А можно сдавать квартиру, получая при этом неплохой ежемесячный доход. На первый взгляд может показаться, что процедура инвестирования в недвижимость достаточно простая и не требует особых знаний. Но на самом деле это не так.

Необходимые шаги для грамотного инвестирования

1.Проанализируйте рынок недвижимости.

Прежде чем вкладывать деньги в недвижимость, нужно точно знать состояние рынка. Итак, он имеет три состояния: активного роста или спада. Чтобы определить состояние можно посмотреть графики роста цен на недвижимость в интересующем вас районе. Графики можно найти в свободном доступе в интернете. Для грамотного вложения денег достаточно во время спада цен на недвижимость покупать ее, а во время роста цен — продавать.

2.Определитесь со временем инвестирования

Здесь важно понимать, что заработок на недвижимости потребует достаточно много времени. В среднем от 1 до 3 лет. К тому же на таком виде заработка можно легко прогореть.

Если вы будете приобретать квартиры в новостройках, то сроки могут и вовсе затянуться в зависимости от длительности ремонта квартиры. К тому же фирмы-застройщики предпочитают сдавать дома в эксплуатацию лишь после полного обустройства дома, что тоже затягивает сроки окупаемости.

3. Рассчитайте желаемый доход

Это можно сделать уже сейчас. Для начала необходимо узнать стоимость недвижимости в интересующем вас районе. Затем рассчитайте размер дохода от сдачи потенциального жилья в аренду. Опираясь на эти расчеты, можно будет приблизительно представить себе сумму дивидендов.

Читайте также:   Денежные переводы в Москву: чтобы увидеть все самое интересное.

4.Будьте готовы потратить много времени

Для грамотного вложения в недвижимость необходимо постоянно следить за ходом ремонта, покупкой нужного оборудования и техники.

Важные рекомендации

1. Определитесь с районом

Для начала лучше всего присмотреться к свободной недвижимости именно в вашем районе. Это сэкономит вам время на ознакомление с инфраструктурой.

2. Приобретение однокомнатной квартиры

Вложение в однокомнатную квартиру считается самым популярным способом вложения инвестиций, потому что на нее приходится большой процент покупателей, а также ее проще поддерживать в хорошем состоянии.

Как видите, инвестирование в недвижимость достаточно хлопотное занятие, требующее много времени и денег. Но если грамотно подойти к этому процессу, то все усилия с лихвой окупятся.

Основные этапы при инвестировании в недвижимость

Существует 3 основных этапа инвестирования в недвижимость:

1. Оценивание денежных возможностей

На этом этапе стоит взвесить финансовые способности, сколько денежных средств возможно вложить в строительство

2. Проанализировать рынок недвижимости

3. Непосредственный выбор объекта инвестирования

4. Покупка объекта недвижимости

5. Решение: перепродажа или дальнейшая сдача.

На заключительном этапе стоит проанализировать экономическую обстановку, что будет выгодно на данный момент.

Проанализировать общую ситуацию, смело можно сделать вывод, что инвестирование в недвижимость обладает не менее пагубными рисками нежели другой вид инвестирования. Но история полна примеров положительных исходов. Да, это определенный риск, но в дальнейшем есть возможность получения пассивного заработка.

Причины популярности

Почему инвестиции в недвижимость так популярны? Ответ прост:

• во-первых, риски инвестирования такого типа минимальны. Ваша квартира, офисное здание или частный коттедж от вас никуда не денутся, если вдруг в стране разразится экономический кризис, акции крупных компаний упадут в цене, подорожает бензин и т. д.;
• во-вторых, недвижимость имеет неплохую антиинфляционную устойчивость. При должном уровне технического и бытового обслуживания дом или квартира не теряют своей стоимости, а, напротив, увеличивают её. А значит, со временем вы сможете продать объект значительно дороже, чем покупали;
• в-третьих, практически любое помещение может приносить стабильный пассивный доход. Достаточно просто сдать его в аренду частному лицу или коммерческой организации. Или использовать для развития собственного бизнеса.

Всё это превращает недвижимость в чрезвычайно эффективный инвестиционный инструмент, прекрасно подходящий для долгосрочных вложений и увеличения капитала. И намного более надёжный, чем, например, покупка акций, финансирование бизнес-проектов и т. д.