Можно ли ипотечную квартиру сдавать в аренду | Общая информация | Epayinfo.ru

Можно ли ипотечную квартиру сдавать в аренду

Взятие ипотеки – дело серьезное. Выплаты по такому кредиту могут растягиваться на 10 лет. За такое длительное время все в жизни заемщика может измениться. К сожалению, по ряду причин у собственника квартиры может серьезно ухудшиться финансовое положение. Например, из-за увольнения с работы, задержки заработной платы, потери члена семьи, который приносил весомую часть дохода. Во всех этих сложных ситуациях у человека возникает вопрос, откуда же взять деньги на погашение обязательств по кредиту?

Как сдавать в аренду ипотечную квартиру?

Решение такой проблемы может появиться неожиданно. Заемщик вдруг решает сдать в аренду квартиру, только вот не знает, как это можно сделать и законно ли это?

Содержание
  1. Выгодно ли сдавать такую квартиру в аренду?
  2. Пункт в договоре есть, что делать?
  3. Сдача квартиры в аренду без соответствующего договора – а вдруг не узнают?
  4. Несколько советов
  5. Что говорит закон?
  6. Условия банков
  7. Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку?
  8. В аренду
  9. По военной ипотеке
  10. В Сбербанке
  11. Выгодно ли?
  12. На видео о сдаче купленного жилья
  13. Нюансы сдачи в аренду ипотечной квартиры
  14. Выгодно ли?
  15. Что говорит закон о сдаче ипотечной квартиры в аренду
  16. Особенности сдачи в аренду квартиры в ипотеке
  17. Как сдать квартиру в аренду, если банк запретил
  18. Выгодно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду
  19. Как может наказать банк за сдачу в аренду ипотечной квартиры
  20. Что будет при нарушении ипотечного договора
  21. Стоит ли ставить банк в известность
  22. Общие положения
  23. Что это такое
  24. Кто может претендовать
  25. Куда обращаться
  26. Какие последствия нарушения договора
  27. Основные нюансы
  28. Законодательная база
  29. Как сдать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка?
  30. Можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную в ипотеку?
  31. Права на недвижимость
  32. Особенности оформления аренды

Выгодно ли сдавать такую квартиру в аренду?

Сначала человек должен понять для себя, будет ли выгодна сдача квартиры в аренду. Выбрать такой способ рекомендуется людям при следующих условиях: 

  • если у арендодателя есть другое жилье, где он может проживать бесплатно;
  • если заемщик снимает квартиру за меньшую стоимость, а ипотечную сдает в аренду, используя вырученные средства для погашения кредита.

Второй вариант уместен не всегда, ведь арендаторы могут внезапно съехать, тогда залогодержателю придется платить и за ипотеку, и за квартиру, в которой они проживают. Поэтому необходимо взвесить все за и против, а уже потом принимать решение.

Пункт в договоре есть, что делать?

Редко случается так, что в договоре не указывается пункт об аренде. Все дело в том, что для банка очень важно, чтобы залоговая недвижимость сохранила свою ценность в полной мере. Если же квартиру сдают, то есть опасность, что арендаторы могут испортить имущество. Следовательно, это напрямую затрагивает и интересы банка.

Наличие такого пункта в договоре не должно расстраивать собственника, ведь всегда можно договориться с кредитором.

Получить согласие на сдачу квартиры в аренду вполне реально. Для этого необходимо: 

  1. Написать заявление на имя банка. Какой-то конкретной формы оно не имеет, важно лишь обратиться к кредитной организации в письме с просьбой о получении согласия.
  2. К заявлению лучше всего приложить и проект будущего договора с информацией о возможных арендаторах. Такая информативность повысит шансы на получение положительного решения.
  3. В письме нужно обязательно уделить внимание обоснованию такого решения. Заемщик должен убедить банк, что сдача квартиры в аренду поможет ему облегчить финансовое бремя. Особенно охотно на уступки кредитные организации идут тем, кто оказался в трудном финансовом положении.

Советуем прочитать: Как продать квартиру в ипотеке?

После этого нужно лишь ожидать решения банка. Важно помнить, что сам залогодержатель заинтересован в погашении выданного кредита. Это значит, что, скорее всего он даст согласие на сдачу квартиры в аренду. Залогодателю останется лишь официально оформить договор с будущими арендаторами.

Сдача квартиры в аренду без соответствующего договора – а вдруг не узнают?

Иногда заемщики пытаются обойти закон, заселив арендаторов в свою квартиру без соответствующего договора. При этом нужно четко понимать, что это, во-первых, незаконно, а во-вторых, может вызвать негативную реакцию банка. Тут арендодатель может возразить, сказав, что узнать об этом невозможно. Это не совсем так.

Залогодержатель может узнать о незаконной сдаче в аренду квартиры следующими путями: 

  • если ему сообщат об этом соседи;
  • если уполномоченное лицо, работающее в кредитной организации, придет в квартиру с проверкой, и обнаружит там других лиц, проживающих на этой территории незаконно.

Банк имеет все основания для проверки состояния недвижимости, ведь он является залогодержателем. Для оценки сохранности квартиры специалист может прийти с проверкой в свое рабочее время. Права кредитной организации закрепляются: 

  • в договоре;
  • в законе «Об ипотеке».

Несколько советов

Если вы только собираетесь купить квартиру в ипотеку и уже задумываетесь о сдаче ее в аренду, лучше оповестить об этом банк заранее. Это позволит сразу же согласовать вопрос и получить разрешение на совершение подобных действий. Кроме того, это поможет выбрать то кредитное учреждение, которое пойдет на уступки залогодателю, и отказаться от услуг тех, кто категорически против сдачи квартиры в аренду.

Если ссуда уже получена, но переговоры с банком идут не просто, стоит напомнить сотрудникам о законе, регулирующем отношения между заемщиком и кредитором по договору ипотеки. Возможно, они изменят свое решение в пользу клиента.

Вывод: В этой статье мы узнали о нюансах сдачи ипотечной квартиры в аренду, о необходимости получения согласия банка в большинстве случаев. Был рассмотрен закон «Об ипотеке» и о том, когда его действие отменяется, а также последствия при самовольной сдаче квартиры в аренду.

Может быть, вы сдаете ипотечную квартиру в аренду? Поделитесь с другими читателями, как отреагировал ваш банк на это, и что вам пришлось сделать для получения разрешения.

Теперь вы знаете о том, как сдавать в аренду ипотечную квартиру.

С уважением, команда сайта 100druzey.net

Подписывайтесь на наш канал в Яндекс.Дзене прямо сейчас!

Что говорит закон?

А закон исходит из того, что квартира находится у заемщика в собственности. А это значит, что он вправе ей владеть, пользоваться и распоряжаться. Сдача собственности в аренду входит в эти правомочия, равно как и передача имущества в залог банку.

Но среди положений статьи 209 ГК РФ, есть и ограничение, предел правомочий. Это интересы третьих лиц, нарушать которые нельзя. В случае ипотеки таким третьим лицом выступает банк.

Отношения с ним регулируются не только ГК, но и другими нормативными актами. Главным из них является Федеральный закон «Об ипотеке» № 102.

В статье 29 ФЗ № 102 сказано, что заемщик имеет право:

  • использовать квартиру по назначению, то есть жить в ней;
  • извлекать из нее плоды и доходы.

То есть с точки зрения закона, использование квартиры для получения дохода путем сдачи ее в наем вполне допустимо.

В то же время залогодатель обязан принимать меры по охране жилья, переданного в залог, от разрушения и порчи. В перечне возможных причин порчи указываются посягательства третьих лиц.

Условия банков

Банки могут включать в договор условия, устанавливающие необходимость извещать их, как залогодержателей, об использовании квартиры для получения прибыли. Или даже прямые запреты. Причин этому две.

Первая связана с опасениями банка:

  • потерять предмет залога;
  • получить в итоге имущество, имеющее более низкую стоимость, чем при помещении под залог.

Не секрет, что многие арендаторы обращаются со съемным жильем не лучшим образом. А арендодатели не спешат восстанавливать причиненный ущерб, так как это снизит их доход от аренды.

В результате квартира теряет товарный вид, и рыночная стоимость ее падает.

В самом крайнем случае по вине арендаторов квартира может разрушиться, например, сгореть. Впрочем, этот вариант банку более выгоден, так как покрывается страховкой, которую обязан обеспечить собственник по договору ипотеки.

А вот продать при просрочке платежей значительно потерявшую в цене недвижимость будет сложно, а значит есть шанс не получить за нее той суммы, которую должен заемщик.

Вторая причина, заставляющая банки включать условия о запрете аренды заложенных квартир, это соображения собственной выгоды.

Ипотечный кредит предоставляется гражданам для удовлетворения личных нужд. А использование квартиры для получения дохода – коммерческая деятельность.

Представителям же малого бизнеса кредиты предоставляются на иных, более жестких условиях:

  • с меньшими сроками;
  • с большими процентными ставками.

Не удивительно, что банки желают знать, не стоит ли предложить заемщику более выгодные для себя условия.

Кроме банков, цели использования квартиры интересуют и страховые компании. Для жилой и коммерческой недвижимости используются разные тарифы. Потому как существенно отличаются риски. Платить за последствия чужих ошибок страховщики не желают.

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку?

Закон дает однозначный ответ, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду. Да, можно. И банк не может запретить заемщику это делать. Включение такого пункта в договора ничтожно.

Ведь жилье используется по назначению – для проживания. Просто не самого заемщика, а его арендатора.

Но есть в статье 29 ФЗ № 1020 Закона об ипотеке пункт, где говорится о том, что дополнительные условия могут содержаться в договоре ипотеки. И некоторые банки эту лазейку используют.

Другие же не обращают внимания на отношения заемщика с жильцами и налоговой службой до тех пор, пока тот исправно вносит ежемесячные платежи.

В аренду

Для того чтобы сдавать жилье в аренду таким же гражданам, нет необходимости получать статус ИП или юрлицо. То есть доказать, что это коммерческая деятельность, банкам будет весьма сложно.

Отношения между хозяином квартиры и его арендаторами, равно как и с налоговыми органами, банка не касаются.

Ровно до тех пор, пока поступают платежи, а квартира находится в исправном состоянии.

Долларовая ипотека

Долларовая ипотекадолларовая ипотека5c5dcf5be2575 выгодна только тем, кто получает зарплату в этой же валюте.

Возможна ли отсрочка платежа по ипотеке при рождении ребенка в Сбербанке? Смотрите тут.

По военной ипотеке

Что касается военнослужащих и жилья, которое они приобретают по программе военной ипотеки, то тут ситуация весьма неоднозначная:

  1. С одной стороны, собственник может пользоваться своим имуществом свободно, в том числе и заключать договор коммерческого найма.
  2. Но с другой стороны любая коммерческая деятельность военнослужащим прямо запрещена.

Опять же весьма спорно, является ли сдача жилья в аренду коммерческой деятельностью, если происходит время от времени и без заключения договора?

Одним из признаков предпринимательской деятельности является систематичность (статья 23 ГК РФ). Однозначного ответа нет.

Есть и еще один момент. Помимо банка, залогодержателем квартиры военнослужащего является и государство.

Если банк и закроет глаза на использование квартиры для получения дохода, то от государства вряд ли приходится ждать подобной лояльности.

В Сбербанке

Среди условий Сбербанка, содержащихся в договоре ипотечного кредитования, есть и запрет сдавать заложенную квартиру в аренду без согласия банка.

То есть по правилам требуется обратиться в банк с соответствующим заявлением, банк его рассмотрит и вынесет решение. Как правило, оно положительное.

Все риски застрахованы, так что права банка не нарушаются.

На практике мало кто из заемщиков обращает внимание на этот пункт договора. Особенно если речь идет о неофициальных отношениях, которые никак не оформляются.

Отследить такие «джентльменские соглашения» нет возможности ни у банка, ни у налоговой инспекции. Но риск все же есть.

Тут представлен образец договора ипотеки в Сбербанке.

Выгодно ли?

Аренда жилья – весьма востребованная сегодня услуга. В отсутствие цивилизованного ее рынка, стоимость съемных квартир очень высока. Доход от такой деятельности позволяет погашать платежи по ипотеке.

Неудивительно, что многие заемщики предпочитают воспользоваться такой возможностью, не задумываясь, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку.

Но при всех плюсах, есть и несколько весьма существенных недостатков у такого способа выплаты кредита:

  1. Во-первых, существует повышенный риск порчи или разрушения жилья. Банк получит свои средства из страховой выплаты. А вот останется ли что-то из нее заемщику – большой вопрос.
  2. Во-вторых, после окончания погашения долга квартиру придется ремонтировать. В зависимости от отношения к ней временных жильцов, такой ремонт может стоить весьма дорого.
  3. В-третьих, банки все же не приветствуют такую самодеятельность заемщиков. Причины изложены выше. И если сочтут необходимым, зафиксируют нарушение условий договора.

Рейтинг банков по ипотечному кредитованию

Рейтинг банков по ипотечному кредитованиюрейтинг банков по ипотечному кредитованию5c5dcf5c14417 поможет оформить жилищный займ на наиболее выгодных условиях.

Какова госпошлина за регистрацию закладной по ипотеке? Читайте здесь.

Интересует ипотека от ВТБ 24 на новостройки? Подробная информация в этой статье.

На видео о сдаче купленного жилья

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

  2. Позвоните на горячую линию:

    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Предыдущая статья: Ипотека в долларах

Следующая статья: Ипотека для юридических лиц

Нюансы сдачи в аренду ипотечной квартиры

Можно ли сдать ипотечную квартиру в аренду5c5dcf5c67947Вроде все кажется радужным, но есть минус. Сдавать квартиру без согласия на эту деятельность кредитной организации представляется возможным только в случае отсутствия особых пунктов в кредитном договоре.

И самое интересное – минимальный процент кредитных учреждений не утруждает себя прописью таких пунктов в договорах ипотечного предназначения. Как правило, пункты об этом присутствуют у всех.

Банки делятся здесь на 2 категории – запрещающие сдачу квартиры в аренду, и те, которые не препятствуют данной деятельности. Но вторая категория кредитных учреждений требует взамен на это взятие соответствующего разрешения и оповещения о подобных планах.

Интересный факт. Если по договору запрещено производить аренду жилья, то даже простые проживающие – знакомые и родственники – не должны проживать в квартире без специального оповещения залогодателя. Банковские учреждения вследствие этого могут прекращать кредитные взаимоотношения и отбирать жилье.

Вторая же категория кредитных учреждений может разрешать сдачу квартиры в аренду, нужно будет взять официальное разрешение. В договоре не должно быть пунктов о запрещении подобной деятельности. Обычно банки не участвуют в подготовке договора аренды, но заемщика это не может освободить от выплаты налоговых обязательств на получение прибыли.

Существует еще одна подкатегория банков, которая разрешает сдавать жилье и видит в этом отличную перспективу дополнительного заработка для заемщика. Но это действительно должен быть дополнительный доход, поскольку в случае отсутствия основного источника дохода ипотеку вообще могут не дать такому потенциальному заемщику.

Выгодно ли?

Выгодно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду5c5dcf5cb7767На самом деле, сдача ипотечной квартиры не очень выгодна заемщикам. Если на это действительно есть необходимость – другое дело. Но в целом, если сдача в аренду производится незаконно, и кредитор об этом узнает – есть два варианта развития событий:

  1. Наложение штрафа на плательщика и выселение несанкционированно проживающих граждан.
  2. Полное расторжение ипотечного договора.

Поэтому, если вы намерены взять жилье в ипотеку и сдавать его в аренду – необходимо просто выбрать банк, который разрешает такую деятельность. Если у вас плохая кредитная история и других вариантов, как получение ипотеки у первой категории банков, нет – придется не сдавать квартиру. В противном случае ждите огромного штрафа или ареста имущества с последующим расторжением кредитного договора.

Интересно. Неофициальная практика говорит, что крупные банки осуществляют проверки жилплощади у заемщиков. Проверки осуществляются по-разному – обычно дважды в год (период у каждого учреждения разный). Остальные банки не обращают внимания на такие нюансы и не отслеживают деятельность плательщиков по сдаче в аренду приобретенного в ипотеку жилья. Но необходимо плательщикам быть осторожными при решении о незаконной сдаче жилья.

Что говорит закон о сдаче ипотечной квартиры в аренду

Относительно законодательной стороны все очевидно. Пока кредит не выплачен, квартира является собственностью банка, что находится под залогом. Согласно Федеральному Закону №102 «Об ипотеке», эта недвижимость является обеспечением обязательств заемщика перед кредитором.

Статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что существует право собственности, которое устанавливается тремя его составляющими, а именно:

  • пользованием;
  • владением;
  • распоряжением.

Также следует отметить и часть 3 пункта 1 статьи 1 Федерального Закона №102. Он гласит, что заемщик наделяется правом владеть и пользоваться имуществом с целью извлечения полезных для себя свойств.

Однако права собственности заемщика в части распоряжения этим имуществом ограничиваются в связи с имеющимся непогашенным кредитом на эту собственность.

ФЗ №102 (является регулирующим в сфере залога недвижимости) не имеет в себе никак ограничений, и не содержит прямого запрета на распоряжение имуществом.

То есть допускает совершать различные юридические сделки с кредитным имуществом. Сюда же и относится сдача жилплощади в аренду. Но устанавливаются определенные ограничения.

Согласно пункту 1 статьи 40 действующего закона, законодатель вправе сдавать квартиру в аренду без прямого согласия банка, но это должно соответствовать договору об ипотеке с выполнением ряда условий:

  • Имущество должно быть использовано исключительно по его прямому назначению;
  • Срок арендного соглашения не должен превышать срока обеспеченного ипотекой обязательства.

Порядок введения ограничений оборотоспособности устанавливается и регулируется на законодательном уровне.

Оборотоспособность – это свойство объектов гражданских прав. Оно заключается в возможности отчуждения объекта по договору мены, купли-продажи или дарения. Также это относится к случаям перехода объекта от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства.

Относительно положений статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации, если не существует никаких ограничений для совершения различных сделок с квартирой, то такой объект недвижимого имущества может переходить от одного лица к другому в порядке наследования или же другими способами, которые не запрещаются на законодательном уровне.

Особенности сдачи в аренду квартиры в ипотеке

Практика показывает, что кредитные организации пытаются составлять кредитные договоры с такими условиями, в которых присутствует условие, что заемщик обязуется получать согласие от организации для проведения любых действий с заложенным имуществом.

Например, к этому относятся следующие варианты:

  • проведение перепланировочных работ;
  • продажа недвижимого имущества;
  • сдача в наем третьим лицам;
  • визит родственников на некоторое время;
  • регистрация других лиц;
  • обмен.

Для того чтобы сдать квартиру в наем, которая находится в ипотечном кредите, нужно обязательно соблюдать положения подписанного кредитного договора.

5c5dcf5d515a2Как получить ипотеку с господдержкой?

Как вернуть страховку после выплаты ипотеки, читайте тут.

Как купить квартиру в ипотеку, читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/ipoteka/kvartira-v-ipoteku/kak-pravilno-oformit-kvartiru-v-ipoteku.html

Исходя из этого положения, можно выделить три различных варианта, которые есть у заемщика, решившего сдать квартиру:

  • Может потребоваться согласование с кредитором для сдачи квартиры в наем. Более того, сами условия найма должны быть дополнительно обговорены. Если что-то не соответствует требованиям кредитора, он выдвигает собственные условия, и только после этого можно получить разрешение;
  • Может быть введен запрет на сдачу ипотечной квартиры в наем. Если не удается получить согласие на проведение определенных действий, то они со строны заемщика будут считаться незаконными;
  • Банк может не накладывать каких-либо ограничений на квартиру в ипотечном кредите или же однозначно допускает сдачу приобретенной с помощью кредита квартиры внаем.

Сдавать квартиру в аренду можно, если банк дает разрешение на это, или же в кредитном договоре нет запрета на передачу жилой площади в пользование третьим лицам.

К тому же, при передаче квартиры в аренду необходимо в обязательном порядке уведомить об этом банк. Об этом также гласит статья 34 Федерального Закона №102, так как банк вправе фактически и документально проверять наличие и условия содержания имущества.

Квартира в наем по военной ипотеке

Данной возможностью могут воспользоваться исключительно военнослужащие, которые приобретают жилплощадь по условиям военной ипотеки.

Однако здесь действуют немного другие условия. Квартира находится в собственности не только у банка, но и у государства. Но это не сказывается на возможностях самого заемщика. Государство не выдвигает никаких дополнительных условий и не ограничивает его в действиях.

Следует уточнить, что сдача квартиры в наем рассматривается, как систематическое получение прибыли. Именно поэтому относительно Федерального Закона №76 «О статусе военнослужащих», такая деятельность запрещается.

Однако здесь можно найти лазейку. Квартиру нужно сдавать периодически и, таким образом, не нарушается закон. Именно в таком подходе принцип последовательности, и систематичности прослеживаться не должен.

Как сдать квартиру в аренду, если банк запретил

Банк включает пункт о запрете сдачи жилплощади для того, чтобы контролировать состояние залогового имущества. Пока задолженность перед банком не является погашенной, существует вероятность того, что жилое имущество все еще может перейти в собственность кредитора.

С другой стороны, заемщик, при передаче жилплощади во временное пользование третьим лицам, не может постоянно контролировать ее состояние. Банк, в свою очередь, заинтересован в полной сохранности квартиры и ее состояния.

Однако существует способ, благодаря которому можно убедить банк в обратном. Внимание следует обращать на то, что ничьи интересы не пострадают.

Порядок действий, предположительно, должен быть таким:

  • в первую очередь, подайте заявление в кредитно-банковское учреждение для получения согласия;
  • обязательно укажите причины сдачи квартиры в наем, которые побудили воспользоваться дополнительным источником дохода (к примеру, финансовые трудности);
  • представьте арендный договор залогодателю на ознакомление, он обязательно должен иметь в себе такие пункты, как содержание квартиры в ее первоначальном виде, использование по прямому целевому назначению, постарайтесь охарактеризовать кандидатуру арендатора;
  • приложите к пакету документов справку из страховой компании с информацией, что они осведомлены о вашмх намерениях;
  • После этого остается только ждать ответа. На рассмотрение заявления, как правило, уходит около одной недели. При положительном ответе, можно оформлять арендный договор. Если это долгосрочное арендное соглашение (более одного года), следует пройти процедуру госрегистрации.

Однако если кредитор настроен отрицательно, стоит ли его информировать об этом? Многие могут задаться вопросом, каким образом банк может узнать об устном арендном соглашении.

Несмотря на то, что письменная форма отсутствует, и банк не может доказать проведение незаконного действия, у сотрудников есть возможность узнать об этом из других источников, к которым относятся следующие:

  • соседи;
  • представители залогодержателя, которые обязуются проводить проверку имущества, состояния и условий содержания квартиры;
  • работники страховых компаний, которые с легкостью могут выявить, кто именно находился в квартире в момент наступления страхового случая.

Если сотрудники банка устанавливают, что заемщик сдал квартиру в аренду без разрешения, они вправе потребовать от него досрочного и полного погашения кредитной задолженности.

Если же заемщик не может выполнить это условие, или просто отказывается это делать, то банк обязуется подать исковое заявление в суд для того, чтобы принудительно взыскать стоимость предмета залога.

Более того, в кредитном договоре может быть указан пункт, что заемщику запрещается сдавать эту жилплощадь в аренду. За невыполнение этих условий, ему может грозить штраф. Сумма штрафа и порядок ее начисления должны быть прописаны отдельными пунктами.

Выгодно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду

Зачастую, граждане интересуются, какая выгода будет, если взять квартиру в ипотечный кредит, чтобы потом сдавать ее в аренду. В этом вопросе существуют как положительные моменты, так и отрицательные.

Плюсы, даже не смотря на ряд сложностей, могут быть такими:

  • финансовая нагрузка на заемщика снижается;
  • получаемый ежемесячный доход практически соизмерим с выплатами по кредиту;
  • спрос на жилую недвижимость повышенный, а вложенные средства с легкостью окупаются.

К минусам же следует отнести такие моменты:

  • состояние имущества может быть испорчено или кардинально ухудшено;
  • при намерении сдавать жилье, размер страховки увеличивается на 20-30%;
  • зачастую после квартирантов заемщики должны проводить ремонт;
  • банк, на начальном этапе уведомленный о намерении заемщика сдавать квартиру в аренду, может повысить процентную ставку или даже увеличить минимальный размер первоначального взноса.

Также следует уточнить, что арендатор не является собственником, и поэтому не заинтересован в сбережении имущества, к тому же, не в ответе перед залогодержателем. Однако стоит признать, что в случае ипотечной аренды, он также рискует.

При обнаружении банком каких-либо нарушений кредитного договора, арендное соглашение будет разорвано, а арендатор будет досрочно выселен.

Именно поэтому рекомендуется заранее выяснить следующие моменты:

  • существуют ли какие-то обременения, например, квартира может быть заложена;
  • позицию залогодержателя в отношении предмета залога, а именно есть ли законное право сдавать жилплощадь в аренду.

Как может наказать банк за сдачу в аренду ипотечной квартиры

При обнаружении банковским учреждением каких-либо запрещенных действий с жилплощадью, могут наступить такие последствия:

  • если это случилось впервые, то сотрудник банка укажет на нарушение и вынесет устное предупреждение;
  • наказание может быть и серьезнее – штрафные санкции за несоблюдение установленных правил, а отступления от кредитного договора будут зафиксированы;
  • при повторении подобных нарушений, банк вправе расторгнуть ипотечный договор и потребовать немедленного погашения оставшейся части суммы за квартиру;
  • если заемщик не может погасить задолженность перед банком, то через судебные инстанции жилплощадь будет взыскана как залоговое имущество;
  • арендатор и собственник будут выселены из квартиры, а сама жилплощадь будет продана с аукциона, таким образом, ипотечный кредит будет погашен, но кредитная история нарушителя будет значительно ухудшена.

Более того, если всплывет информация о том, что заемщик занимался нелегальной предпринимательской деятельностью, то он будет привлечен к ответственности и перед налоговыми органами.

Наиболее лояльное решение здесь – штрафные санкции. При таком стечении обстоятельств, арендатор не получит никакой компенсации за потраченные на съем жилья средства. К тому же, и сам собственник тоже пострадает.

Именно поэтому настоятельно рекомендуется выбирать не только квартиру для последующей сдачи в аренду, но и банковское учреждение, которое лояльно относится к таким сделкам.

Безымянный

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Что будет при нарушении ипотечного договора

Согласно тому же закону «Об ипотеке», кредитная организация, выступающая залогодержателем жилья, обладает полными правами для проверки условий содержания залогового объекта.

Это значит, что представители банка могут ходить и проверять текущее состояние жилой недвижимости, отданной в залог. Единственное условие – подобные проверки не должны каким-то образом создавать помех для пользования квартирой заемщиком. Конечно, многие банковские организации на практике не пользуются названным правам, но проверки со стороны залогодержателя не исключены.

В случае такой проверки залогового объекта сотрудники банка могут обнаружить факт сдачи квартиры в наем. Если на такое действие был наложен запрет в ипотечном соглашении, для залогодателя могут наступить довольно неблагоприятные правовые последствия:

  • во-первых, банк-залогодержатель может потребовать расторжения соглашения найма, и залогодателю придётся выгонять квартирантов;
  • во-вторых, на ипотечного заемщика банк может наложить достаточно серьёзный штраф или даже расторгнуть ипотечное соглашение, потребовав досрочного погашения задолженности. И даже если вышеуказанные последствия не наступят, заемщику, скорее всего, придётся долго объяснять, на каком основании он без разрешения сдал жилье и, соответственно, подверг находящуюся в залоге недвижимость дополнительным рискам.

Чтобы избежать перечисленных последствий, юристы рекомендуют гражданам, намеревающимся сдавать ипотечное жилье, сразу при оформлении ипотеки искать банк, допускающий такую возможность.

Если же ограничения найма жилья в заключенном договоре уже имеются, можно попытаться в качестве исключения получить согласие банка, грамотно обосновав причину. Так, если у заемщика возникли финансовые проблемы с выплатой ипотечных платежей, банк, заинтересованный в своевременности выплат, может пойти на встречу и разрешить арендные правоотношения в отношении залоговой квартиры.

Стоит ли ставить банк в известность

Уведомлять или не уведомлять банк о намерение сдать жилплощадь в аренду взятую в ипотеку 5c5dcf5db56a8Несмотря на то, что квартира, взятая в ипотеку, официально считается имуществом заемщика, в договоре с банком обычно есть отдельный пункт, посвященный возможности распоряжаться помещением.

Общие положения

Большинство ипотечных заемщиков на момент оформления банковского кредита не имеют цели извлечение прибыли из купленного жилья.

Однако если материальное положение ухудшилось, выплачивать ежемесячные суммы становится непосильной задачей. В этой ситуации наиболее логичным представляется сдача ипотечного жилья в аренду.

Существует две причины, по которым залоговая собственность может быть сдана арендатору:

  • возникшие у заемщика материальные проблемы;
  • изначальное желание обеспечивать выплату кредита за счет сдачи жилья внаем.

Если у владельца купленной в ипотеку квартиры, есть где жить, второй вариант становится логичным.

Эта категория заемщиков изначально нацелена на то, чтобы рассчитываться с банком за счет арендаторов. Наиболее частым для них становится вопрос о правомерности такого решения.

Что это такое

Под ипотекой понимается особый вид целевого банковского займа, который выделается для приобретения жилой недвижимости на первичном либо вторичном рынке жилья.

Государственная помощь в данной ситуации способствует тому, что количество желающих оформить ипотечный кредит растет, несмотря на сложную финансовую ситуацию в стране.

Ситуации с ипотекой есть две особенности:

Показатели Описание
До момента полного расчета с банком квартира будет находиться под банковским обременением, или под залогом
Заемщик, тем не менее, по закону считается полноправным собственником купленного жилья и может распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе сдавать в аренду третьим лицам

Как только долг банку выплачен, обременение снимается. Однако в течение всего срока обслуживания кредита ежемесячные выплаты могут превратиться в тяжкую обязанность.

Рано или поздно у заемщиков может возникнуть соблазн обеспечивать кредитные обязательства за счет сдачи залоговой собственности в аренду. Конечно, в том случае, если у них есть другое жилье.

Кто может претендовать

Оформить ипотеку может любой гражданин РФ, который соответствует требованиям банков. Они практически идентичны и различаются незначительными деталями.

К числу основных требований относятся:

Показатели Описание
Гражданство РФ
Прописка по месту обращения в филиал или центральный офис выбранного банка
Возраст от 21 года
Официальное трудоустройство по последнему месту работы не менее полугода при общем трудовом стаже не менее одного года
Уровень заработной платы достаточный для обслуживания кредита на весь срок действия кредитной линии

Кроме того, есть более конкретные требования, которые предъявляются к заемщикам, претендующим на участие в одной из ипотечных программ:

Показатели Описание
Если это программа «Молодая семья» заемщику не может быть более 35 лет
В программе «Молодой специалист» («Земский доктор» и тому подобные социальные программы) могут принять участие граждане, соответствующие заявленной социальной группе и т.п.

Таким образом, претендовать на получение ипотечного кредита может практически любой дееспособный трудоустроенный гражданин РФ, обладающий достаточным уровнем доходов.

В том числе возможно получение ипотеки военнослужащими, тем более что в настоящий момент реализуется программа военной ипотеки.

Куда обращаться

За ипотечным кредитом следует обращаться по месту проживания заемщика в банк, который предоставит наиболее выгодные условия ипотеки либо выдаст займ под реальную заработную плату.

В настоящий момент с обычной ипотекой работают практически все крупные федеральные и региональные банки.

Однако если заемщик планирует принять участие в социальных программах, ему следует выбрать то кредитно-финансовое учреждение, которое включено в реализацию данной программы.

Так, если речь идет об ипотеке с господдержкой, можно воспользоваться кредитом одного из ведущих российских банков:

  1. ВТБ 24.
  2. Россельхозбанк.
  3. Сбербанк России.
  4. Газпромбанк.
  5. УралСиб.

Заемщик должен предварительно выяснить все условия предоставления кредитной линии, чтобы выбрать наиболее выгодный для себя.

Если в регионе проживания работает филиал Агентства ипотечного жилищного кредитования, можно обратиться туда за консультацией.

Государственное учреждение имеет возможности для предоставления более лояльных условий, особенно для определенных соцгрупп.

Какие последствия нарушения договора

Имеют ли банки право проводить собственные проверки относительно использования залоговой собственности?

Согласно законодательству, имеют, но не в ущерб проживанию заемщиков-собственников. Неожиданных проверок следует ждать не чаще одной или двух в год.

Если в ходе поверки банк обнаружил нарушение договора, в котором четко прописан запрет на сдачу квартиры в аренду, он может действовать довольно жестко:

Показатели Описание
Арендаторы будут выселены из квартиры  —
Нарушивший договор владелец собственности будет оштрафован в размере, предусмотренном договором
Банк оставляет за собой право расторгнуть ипотечный договор и потребовать от заемщика досрочного погашения недополученных средств по остатку суммы. Каким образом будет рассчитываться должник, банк не волнует
В крайнем случае квартира будет продана кредитно-финансовое учреждение получит свои деньги, а заемщика просто выселят с ипотечной жилплощади

Если банк уведомит налоговые органы, нарушителя может ждать еще и штраф со стороны налоговой полиции. Статья – уклонение от уплаты налогов.

Чтобы избежать таких последствий, достаточно выбрать банк, который разрешает сдачу залогового жилья в аренду, а также вовремя уведомить кредитный отдел о своем решении.

В данном случае аренда будет проведена на совершенно законных основаниях.

Видео: как сдать квартиру в аренду

Основные нюансы

Вопрос о сдаче внаем ипотечного жилья до сих пор до конца не прояснен.

Несомненно одно — существуют официальные схемы, наиболее приемлемые для банка, и так называемые серы, когда сдача залогового жилья происходит без уведомления залогодержателя.

В последнем случае кредитом имеет полное право расторгнуть ипотеку и продать квартиру.

Отдельные процедуры, связанные с улучшениями условий проживания в залоговой квартире, допустимы. Это может быть ремонт, приобретение встраиваемой техники.

Общими для всех банков являются следующие позиции:

Показатели Описание
Аренда не приветствуется в том смысле, что является риском порчи жилья чтобы избежать возможных проблем, рекомендуется внести соответствующие изменения в договор страхования и согласовать вопрос с банком
В большинстве случае на письменное обращение банк дает согласие, так как его основная цель получить свои деньги и проценты по основному долгу

Как правило, вопрос решается быстро, в течение пяти рабочих дней. Согласие будет дано тому заемщику, кто не имеет просрочек по обслуживанию ипотечного кредита и содержит жилье в надлежащем состоянии (на основании осмотра квартиры).

Законодательная база

Основным законом, который регулирует вопрос допустимости сдачи внаем ипотечного жилья, является Федеральный закон:

Номер Описание
№102 (июль 1998 года) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

О правах и обязанностях собственников в отношении квартир говорит статья Гражданского кодекса РФ:

Номер Описание
209 содержание права собственности

О правах третьих лиц (в данном случае банков) говорит статья Гражданского кодекса РФ:

Номер Описание
129 оборотоспособность объектов гражданских прав

Квартиры в ипотеку от застройщика5c5dcf5e2f43c Возможна ли продажа квартир от застройщика по ипотеке, узнайте в статье: квартиры в ипотеку от застройщика

Интересуетесь можно ли обменять квартиру находящуюся в ипотеке на частный дом, читайте здесь.

Хотите узнать, что нужно для перепланировки квартиры в ипотеке, смотрите тут.

Сдавать ипотечную квартиру в аренду можно в том случае, если банк не запрещает этого в договоре. Чаще всего при официальном обращении заемщика с просьбой разрешить ему оформить аренду банк принимает положительное решение.

Однако если будет выявлен факт нарушения реакция банка может быть радикальной, вплоть до разрыва договора и продажи ипотечного жилья.

Как сдать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка?

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке у Сбербанка в аренду? Существует легальная и «серая» схема работы с квартирантами. Первый вариант предполагает тесное сотрудничество с заимодавцем. Для того чтобы Сбербанк одобрил заключение договора аренды, необходимо составить заявление. Его рассмотрят в течение 5 дней. Заявление будет одобрено при выполнении заёмщиком следующих условий:

  • Своевременное внесение платежей по ипотеке;
  • Удовлетворительное состояние залоговой квартиры;
  • Подробное описание причин и обстоятельств, вынуждающих человека сдавать жильё квартирантам.

Если заявление будет одобрено, то собственнику жилплощади нужно взять справку из ЖЭКа о составе семьи и нотариально заверенное согласие созаёмщиков на заключение договоров аренды. Также специалисту банка следует предъявить свидетельство о праве собственности на жилую площадь. Далее следует составить договор найма квартиры и акта приёма-передачи материальных ценностей. После этого нужно открыть счёт в Сбербанке для зачисления арендных платежей. После подготовки всех необходимых документов хозяин может заняться поиском квартиросъёмщиков.

Многие люди, оформившие ипотеку, предпочитают использовать «чёрные» схемы взаимодействия с квартирантами. В этом случае взаимоотношения с арендаторами могут ограничиться устными договорённостями. Некоторые собственники квартир составляют договор аренды, но не указывают размер ежемесячного платежа. Налоги с нелегальных сделок не платятся. Кто-то чрезмерно увлекается незаконными заработками, и начинает сдавать квартиру посуточно. Такой вариант аренды может нанести значительный ущерб квартире.

Можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную в ипотеку?

Права на недвижимость

Без согласия банка нельзя делать перепланировку квартиры5c5dcf5e6dae1Без согласия банка нельзя делать перепланировку квартиры5c5dcf5e6dae1Многие люди ошибочно полагают, что ипотека – это очень рискованный и невыгодный вид кредитования. Они думают, что банк в любой момент может забрать квартиру, а их выселить без каких-либо разбирательств. С реальностью это не имеет ничего общего, поскольку на взятую в ипотеку квартиру у человека есть определенные права.

В первую очередь нужно дать ответ на вопрос, кто же является фактическим владельцем недвижимости. Купленная в ипотеку квартира принадлежит тому человеку, который взял деньги у банка. Если это жилье в новостройке, то оформить право собственности можно будет сразу после окончания строительства. В случае, когда квартира уже введена в эксплуатацию, получить подтверждающий документ можно одновременно с выдачей средств. Как только составлен и подписан договор купли-продажи жилья, находящегося в ипотеке, осуществляется переход права собственности.

Читайте также  О возможности получения ипотеки без справки о доходах

Однако необходимо понимать, что поскольку жилье является кредитным, то с этим связаны определенные ограничения. Так, во всех государственных базах данных это имущество будет числиться как обремененное. Это значит, что любые сделки, связанные со сменой собственника, провести не получится. Единственным исключением является ситуация, когда банк дает свое добро на это. Помимо этого, в кредитном договоре указываются дополнительные ограничения, которые снимаются после внесения полной суммы средств.

Без получения разрешения от банковского учреждения можно выполнить лишь определенные операции, в том числе:

  • возможность регистрировать в квартире своих родственников;
  • осуществлять перепланировку;
  • сдавать квартиру третьим лицам.

Особенности оформления аренды

Сдача квартиры по договору аренды5c5dcf5f14e12Сдача квартиры по договору аренды5c5dcf5f14e12Сдавать в аренду квартиру можно, если обратное не предусмотрено кредитным договором. Иногда условия банка включают пункт о том, что делать этого нельзя. Если же жильем пользуются другие люди, то об этом нужно сообщить банку. Его представители имеют право контролировать процесс и проверять состояние сдаваемых помещений.

Сдать квартиру в аренду – это довольно выгодное мероприятие. Довольно часто стоимость аренды позволяет полностью или частично покрывать выплаты банку за ипотеку. Особенно актуально это в тех случаях, когда жилье приобреталось в новостройках, ведь на него всегда повышенный спрос.

Тем не менее, у сдачи ипотечной квартиры есть определенные недостатки. Если человек желает сдавать в аренду жилье и уведомил об этом банк, то величина страховки может повыситься. Также нужно официально оформить сделку и платить налоги на прибыль. Не сделав этого, лицу грозит штраф. Более того, использование квартиры чужими людьми может негативно сказаться на ее состоянии.

Важно! Практика показывает, что если банк узнает о желании клиента сдавать жилье, то он существенно повышает требования. Это может повлиять на величину процентной ставки. Причина этого в том, что в случае проблем с выплатами, банк заинтересован в наивысшей ликвидности этого жилья.

Если его состояние будет плохим, то выгодно продать недвижимость не получится. Прежде чем сдавать в аренду, хорошо подумайте. Тщательно подбирайте квартирантов. Лучше всего сдавать недвижимость своим родственникам, которые смогут бережно относиться к помещению и не приведут к его ухудшению.

Читайте также  Возможные подводные камни при рефинансировании ипотеки

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
ePay Info | Все про платежные системы