Обмен ипотечной квартиры на другую квартиру или дом | Общая информация | Epayinfo.ru

Обмен ипотечной квартиры на другую квартиру или дом

Как обменять ипотечную квартиру? Советы

Как обменять ипотечную квартируИпотека, на сегодняшний день, популярнейший и самый доступный способ приобрести в собственность какое-либо жилье. Ипотечный договор, как правило, заключается на десятки лет.

А наша жизнь, нередко преподносит нам различные сюрпризы, из-за которых многие обстоятельства жизни могут измениться.

В том числе, у людей, которые уже долгие годы выплачивают ипотеку, нередко возникает вопрос о том, можно ли обменять ипотечную квартиру и изменить условия своей жизни. Это может быть связано с тем, что Вы хотите переехать в другой район или город, обменять ипотечную квартиру на большую или наоборот, приобрести более дешевое жилье или обменять квартиру на дом.

Ответ на такой вопрос однозначен: такая возможность есть. При этом, с теоретической точки зрения, процедура достаточно проста, но на практике, существует много нюансов, о которых следует позаботиться при обмене, о них и поговорим.

Содержание
  1. Замена залога
  2. Цели
  3. Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?
  4. На другую
  5. На большую
  6. В Сбербанке
  7. Варианты
  8. Согласие банка
  9. Порядок оформления
  10. Документы
  11. На видео об обмене ипотечного жилья
  12. Выбираем способ обмена
  13. Собираем необходимые документы
  14. Основные нюансы
  15. Чем регулируется
  16. Обмен старой квартиры на новостройку (взаимозачет, трейд-ин)
  17. Условия продажи жилого помещения, приобретенного на маткапитал
  18. Как получить разрешение органов опеки и попечительства
  19. Когда можно продать квартиру, купленную по материнскому сертификату
  20. Можно ли продать квартиру до выделения долей детям, чтобы купить другую
  21. Заключение
  22. Виды обмена
  23. Рассмотрим некоторые типы подробнее
  24. Порядок обмена и необходимые документы
  25. Что необходимо сделать при самостоятельном проведении обмена квартиры?
  26. В чем заключается наша работа?
  27. Порядок обмена дома на квартиру с доплатой
  28. Документация для обмена
  29. Способ 1. Продаете ипотечную квартиру за наличный расчет
  30. Способ 2. Если покупатель сам с ипотекой

Замена залога

Банки предлагают 3 выхода из подобной ситуации:

  1. Полностью погасить кредит. Такое решение подходит далеко не всем, так как сумма единовременного платежа достаточно велика.
  2. Перевести долг на третье лицо. На такую процедуру банки идут неохотно, так это значительно ухудшает качество кредита перед ЦБ РФ.
  3. Замена залога. То есть, обмен ипотечной квартиры.

Цели

У ипотечного кредита существует залог (на основании статьи 6 ФЗ № 102). Чаще всего, это купленная квартира. Банки разрешают своим клиентам обменять залог на другую квартиру.

Чтобы это сделать, нужно чтобы заёмщик имел хорошую репутацию перед банком, и чтобы другая квартира отвечала требованиям банка.

Банки разрешают обмен квартиры на разных условиях:

  • кому-то нужно, чтобы 2/3 всей ипотеки уже было погашено;
  • другие настаивают, чтобы новый залог был дешевле предыдущего;
  • третьи смотрят на кредитную историю клиента.

Чтобы банк точно разрешил замену, необходимо соблюдение всех 3-ёх условий.

Замена залога регулируется статьей 345 ГК РФ. А замена ипотечного залога – внутренними регламентами банка, в соответствии с этой статьёй гражданского закона.

Целью замены предмета залога является покупка квартиры в новом городе.

Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?

Квартиру, находящуюся в ипотеке и являющуюся предметом залога обменять можно. Об этом сказано в статье 345 ГК РФ.

Для этого нужно соблюдение некоторых условий:

  • согласие банка;
  • соблюдение условий замены залога, которые разработаны в каждом банке отдельно.

На другую

Замена одной квартиры на другую происходит только с согласия банка.

Для этого необходимо:

  • прийти в банк, который является залогодержателем;
  • написать заявление на обмен.

Необходимо соблюдение следующих условий:

  1. Часть ипотечного кредита уже должна быть погашена без просрочек. Как правило, банки разрешают обмен после 4 – 5 лет исправных платежей.
  2. Новая квартира должна быть на 20 – 30% дешевле первого предмета залога. То есть, стоимость нового залога, с учётом процентов по кредиту, должна быть ниже.
  3. Новое жильё не должно располагаться «в медвежьем углу». Банк никогда не разрешит купить квартиру в регионе, который не обслуживается данным банком.

Поэтому прежде чем писать заявление на обмен, необходимо проконсультироваться у специалиста, в каком регионе можно купить квартиру.

На большую

Теоретически обменять квартиру, которая находится в ипотеке, на большую по площади можно. Но она должна быть дешевле! Это можно сделать, когда новая квартира располагается в другом регионе.

Самые дорогие квартиры в Москве и Санкт – Петербурге. Если, квартира, являющая залогом по ипотеке, располагается в одном из этих 2-ух городов, а новый залог за Уральскими горами, где квартиры намного дешевле, то обмен на большую площадь возможен.

Только банк должен обслуживать этот регион, иначе обмен банк не разрешит.

В Сбербанке

Сбербанк – самый крупный и надёжный банк в нашей стране. Не удивительно, что граждане предпочитают оформлять ипотеку именно тут.

Но обменять квартиру, купленную в ипотеку у Сбербанка, достаточно сложно. Банк неохотно идёт на замену залога.

Возможность обмена предмета залога банк даёт только проверенным клиентам:

  • участникам зарплатного проекта;
  • не имеющим ни одной просрочки по платежам;
  • имеющим хорошую кредитную историю в других банках.

Если есть необходимость смены квартиры, находящейся в ипотеке у Сбербанка, то можно воспользоваться вариантом купли-продажи.

Условия ипотеки от Альфа Банка

Условия ипотеки от Альфа Банкаипотека от альфа банка условия5c62830f88ee3 позволяют выгодно приобрести собственное жилье.

Что делать при задолженности по ипотеке? Читайте здесь.

Варианты

Есть несколько вариантов обмена залоговой квартиры:

  1. Обмен на аналогичную квартиру по площади и по цене. Здесь не возникнет проблем с банком. Просто меняется предмет залога.
  2. Новая квартира стоит дороже. Эта самая распространенная ситуация, так как обмен затевают именно с целью расширения жилищных условий. В этом случае, стоимость старой квартиры идёт на погашение старого кредита, а «сдача» – на первоначальный взнос по-новому кредиту.
  3. У покупателя не хватает средств на покупку залоговой квартиры. Тогда происходит замена должника, а не залога. В этом случае, покупатель выплачивает продавцу только разницу между стоимостью квартиры и непогашенным кредитом, а квартира остаётся в залоге.
  4. Классическая купля-продажа. Одна квартира продаётся и гасится старый кредит. Другая квартира покупается – и открывается новая ипотечная линия. Можно даже в другом банке.

Согласие банка

Согласие банка на обмен залоговой квартиры будет получено, если:

  • заёмщик уже несколько лет исправно выплачивает кредит, как правило, банк разрешает обмен через 5 лет после открытия кредитной линии, но некоторые банки дают согласие только после того, как заёмщик оплатит больше половины долга;
  • покупаемая квартира находится в регионе, который обслуживает этот банк;
  • клиент не имеет просрочки ни по одному платежу.

Порядок оформления

Как обменять квартиру в ипотеке? Чтобы обменять квартиру, которая находится в ипотеке у банка, необходимо:

  1. Придти в банк и написать заявление на обмен. При этом нужно узнать, в каком регионе можно приобрести новую квартиру.
  2. Банк проверяет, отвечает ли клиент всем требованиям, и даёт согласие.
  3. Проверка юридической чистоты покупаемой квартиры. Обычно этим занимаются риэлторы, или же служба безопасности банка.
  4. В это время собираются документы на старую и новую квартиру.
  5. Затем они предоставляются банку.
  6. Банк готовит два пакета документов – на продажу старой квартиры, и покупку новой. Так как по ГК РФ не существует обмена квартир, а есть купля-продажа, то обмен залоговой квартиры осуществляется именно через сделку купли-продажи.
  7. Оформление сделки и регистрация прав собственности.
  8. Переезд в новую квартиру.

Если сделка происходит при помощи риэлторов, то она может быть совершена за 3 месяца.

Документы

Для осуществления сделки, необходимо подготовить следующие документы заёмщика:

  • паспорт и копию всех страниц;
  • справку о доходах для расчёта новой кредитной линии, она может быть, как по форме 2-НДФЛ, так и по форме банка;
  • для мужчин моложе 27 лет – оригинал и копию военного билета;
  • документ, который может подтвердить, что заёмщик имеет постоянное место работы.

ипотека на дом с земельным участком втб 245c62830f901dfЖелающие могут взять ипотеку на дом с земельным участком в ВТБ 24

Сколько раз в жизни можно брать ипотеку? Смотрите тут.

Какая должна быть зарплата, чтобы получить ипотеку в Сбербанке? Подробная информация в этой статье.

Потребуются документы на квартиру (как старую, так и новую):

  • правоустанавливающие – то есть те документы, которые подтверждают, что есть основания для возникновения права собственности;
  • кадастровый паспорт на квартиру, если ипотека оформлялась менее 5 лет, то подойдёт и тот паспорт, который готовился при прошлом оформлении;
  • выписка из домовой книги обо всех прописанных в квартирах;
  • выписку из финансового счёта по каждой квартире, это необходимо для подтверждения того, что долгов по «коммуналке» нет;
  • заключение независимого оценщика о стоимости каждой квартиры;
  • если в одной из квартир прописаны дети до 18 лет, то возможно потребуется согласие органов опеки и попечительства.

Здесь можно скачать образец справки о доходах, образец заявления на получение ипотеки, образец ипотечного договора.

Обмен ипотечной квартиры возможен, если постоянно сотрудничать с банком и не допускать просрочки по ипотечному кредиту. В большинстве случае, банки идут на замену залога или замену заёмщика.

На видео об обмене ипотечного жилья

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

  2. Позвоните на горячую линию:

    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Предыдущая статья: Задолженность по ипотеке

Следующая статья: Обратная ипотека

Выбираем способ обмена

Обмен ипотечной квартиры на другую вполне возможен, однако эту процедуру нельзя назвать простой. Успех операции напрямую зависит от лояльности банка, в залоге у которого находится жилплощадь. Кредитная организация должна просчитать все риски и дать клиенту добро. Чаще всего финансовые учреждения идут навстречу своим заемщикам, но ставят перед ними определенные условия. Есть две основных схемы обмена, которыми может воспользоваться ипотечник:

  1. 1. С погашением ипотеки

    Самый простой способ для этого — краткосрочный заём. Жильё выводится из-под залога благодаря краткосрочному кредиту, за счет которого покрывается остаток по ипотеке. Дальше недвижимость без обременений можно спокойно менять «с доплатой», за счет которой будет погашен кредит. Эта схема достаточно выгодна для продавца ипотечной квартиры, однако на неё согласятся далеко не все банки. Второй вариант — погашение остатка долга за счет покупателя квартиры. В этом случае жильё выставляется на рынок под залогом, а остаток по кредиту выплачивается из доплаты в момент купли-продажи.

  2. 2. Переуступка прав требования

    Формально в ходе такой процедуры вы «продаете» покупателю не квартиру, а ипотеку — то есть уступаете права на недвижимость и обязательства по выплате остатка долга. График и суммы платежей в этом случае не меняются. На практике осуществить такую операцию довольно трудно, так кандидатура нового владельца должна полностью удовлетворить банк. Также непросто найти покупателя, которого устроят сумма ежемесячного платежа.

Самый простой способ продать ипотечную квартиру — вариант стандартного механизма купли-продажи, при котором третьей стороной сделки будет банк. Рыночная стоимость квартиры в этом случае делится на две части и закладывается в разные ячейки. В первую покупатель помещает сумму, равную остатку задолженности по ипотеке, а в другую — остаток, который составляет разницу между ценой объекта и размером долга. После регистрации банк получает доступ в свою ячейку, а продавец — в свою. Однако в ситуации обмена такая схема невозможна, ведь «покупатель» квартиры не располагает наличными деньгами, его ресурс — это квартира.

Действие 2

Собираем необходимые документы

Сбор документов должен идти параллельно с поисками варианта обмена. Ведь максимальная прозрачность всех формальных моментов крайне важна в подобной процедуре. Непременное условие подобных сделок — свежая оценка рыночной стоимости недвижимости, выполненная независимым профессионалом или специалистом агентства недвижимости, с которым сотрудничает банк. При этом оценить придется обе обмениваемые квартиры.

Для самой сделки вам понадобятся следующие документы:

  • — Копия лицевого счета
  • — Кредитный договор
  • — Правоустанавливающие документы на вторую квартиру
  • — Выписка из домовой книги
  • — Паспорта
  • — Заявление
  • — Документы об отсутствии задолженности по ипотечным выплатам
  • — Свидетельство о браке (если заемщик состоит в браке)
  • — Письменное согласие прописанных в квартире
  • — Поэтажный план-экспликация
  • — Документ, устанавливающий оценочную стоимость квартиры

Действие 4

Основные нюансы

Основное отличие ипотечного кредита заключается сообразно положениям статьи 6 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в том, что приобретаемое жилье выступает в качестве заклада.

Данное условие обременяет его, поэтому все сделки с нею осуществляются при соблюдении установленных законодателем условий.

На практике существуют различные варианты обмена квартиры, которая находится в залоге.

В их число входит:

Показатели Описание
Обмен на квартиру, которая имеет аналогичную площадь и стоимость в такой ситуации он производится без затруднений, потому что банк меняет один предмет залога на другой
Стоимость вновь приобретаемой квартиры выше если обмен осуществляется с целью расширения площади жилья, то за счет средств от реализации старой квартиры погашается ипотечный кредит, полученный за старую квартиру. Остатки средств можно использовать для оплаты первоначального взноса
При недостаточности средств у покупателя на приобретение старой квартиры осуществляется процедура замены заемщика он оплачивает разницу в стоимости квартиры и части непогашенных средств ипотечного кредита. При этом квартира остается в залоге у банка до полного погашения взятого займа

Одним из способов выхода из положения может быть переоформление остатка долга на покупателя при согласии банка, который станет собственником квартиры.

Но банки предпочитают не менять заемщика во избежание рисков, связанных с неосуществлением платежей.

К тому трудно найти покупателя, который согласится выкупить обремененную квартиру, оплатив некую часть от стоимости квартиры наличными средствами, а на другую ее часть брать ипотечный кредит, на существующих условиях.

Некоторые граждане интересуются вопросом об обмене у одного застройщика квартиры, которая имеет меньшую площадь на другую квартиру с большей площадью. На практике данная сделка носит название переуступки прав стороннему лицу.

Теоретически проблем как таковых в осуществлении данной сделки не должно возникнуть, но на практике она почти не выполнима.

Если договор на приобретение квартиры был уже зарегистрирован, то его следует расторгнуть, потому что он был оформлен на определенную квартиру. Что касается другой квартиры, то нужно составлять другой договор.

При расторжении договора некая часть денежных средств, уплаченных за первую квартиру, теряется по условиям договора, то есть можно потерять до половины стоимости квартиры, установленной за переуступку прав собственности, средства за бронирование квартиры, оформление.

К тому же может быть наложена штрафная санкция за расторжение договора.

Немаловажным обстоятельством является факт налогообложения сделки, при которой совершается процедура обмена. В указаниях Налогового кодекса нет регламента на уплату налога, если осуществляется прямой обмен квартир.

Но сообразно предписаниям статьи 567 ГК РФ установлена норма, согласно которой к договору мены применяется налогообложение.

Владелец взятой в ипотеку квартиры, передающий право собственности на нее признается в качестве продавца, тогда как приобретающая ее сторона, становится покупателем.

В такой ситуации предполагается оплата за каждую из квартир, участвующих в процедуре производится в натуральной форме.

Причем ее стоимость отражается в договоре мены, поэтому должен быть уплачен налог. Он не платится, если обмениваемые квартиры принадлежали владельцам на протяжении трех и более лет.

Чем регулируется

Вопросы относительно проведения сделок с жильем, которое находится в закладе у банка, регламентируются рядом законодательных актов.

Как правило, сделка купли-продажи недвижимости сопровождается передачей права собственности от лица, которое продает его к лицу, покупающему.

Гражданский кодекс положениями второго раздела регулирует переход права собственности. Что касается вопроса о правах нового владельца квартиры, то он подробно изложен в Жилищном кодексе РФ.

Вопросы по ипотечному кредитованию регламентируются Федеральным законом:

Номер Описание
№102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

В нем дано определение деловых отношений банка как кредитора и клиента, обратившегося за ипотечным кредитом. Подробно описаны условия его предоставления, установлены процентные ставки, сроки кредитования.

Одной из значимых мер является регистрация права собственности, осуществляемая сообразно предписаниям Федерального закона:

Номер Описание
№122, он был издан законодателем 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

И в заключении необходимо заметить, что ипотека для многих российских граждан является единственным шансом на приобретение собственного жилья.

Реструктуризация ипотеки с помощью государства5c62831022d11 Какие проводится реструктуризация ипотеки с помощью государства, узнайте в статье: реструктуризация ипотеки с помощью государства

Интересуетесь какие условия предоставления ипотеки с государственной поддержкой, читайте здесь.

Хотите узнать, можно ли получить государственную ипотеку под 3 процента, смотрите тут.

Ее отличительная особенность заключается в том, что она превращается в собственность заемщика, но остается в закладе у кредитора. Данное обстоятельство не позволяет совершать с ней сделки по усмотрению ее владельца.

Обмен старой квартиры на новостройку (взаимозачет, трейд-ин)

Обмен старой квартиры на новостройку5c628310be944Это еще один способ обмена жилья, который придумали застройщики, чтобы увеличить продажи квартир в своих новостройках. Такую услугу или программу «Трейд ин» (trade-in) они подают как дополнительное «удобство для покупателя», привлекая внимание к своим проектам.

На самом деле это всего лишь маркетинговый ход, а суть схемы трейд-ин ничем не отличается от обыкновенного обмена квартир через двойную куплю-продажу (см. выше об этом). Услуга trade-in пришла на рынок недвижимости из автосалонов, и так же, как и с автомобилями, позволяет обменять старую квартиру на новостройку. Точнее, позволяет использовать стоимость старой квартиры в зачет покупки новой.

Суть услуги трейд-ин в том, что потенциальному Покупателю предлагается выбрать себе квартиру в новостройке и разрешить застройщику (или его агенту) продать свою старую квартиру. Деньги от проданной квартиры плюс доплата – направляются на покупку квартиры в новом доме.

Действительно ли это «удобно» Покупателю? Как сказать… С одной стороны, всю канитель с «обменом» застройщик как-бы берет на себя (хотя Покупателю все равно придется в этом участвовать). Но с другой стороны, Покупатель здесь несет приличные потери в деньгах. Почему?

В чем основа безопасности при покупке и продаже квартиры – смотри в этой заметке.

Дело в том, что Покупателю, обычно, ограничивают срок такого «обмена» двумя-тремя месяцами, бронируя для него на этот период выбранную в новостройке квартиру. А как продать свою старую квартиру за такой короткий срок, особенно, если рынок недвижимости не очень активен? Способ здесь один – заметно снизить цену на нее. Иногда снижают до такой степени, что ее выкупают риэлторы, чтобы перепродать потом с выгодой.

Итог таков: услуга трейд-ин может пригодиться тем, кто хочет БЫСТРО решить все формальности с обменом старой квартиры на новую, и готов потерять ради этого в деньгах. В остальных случаях выгоднее сначала найти покупателя на свою квартиру, а затем уже выбрать новую квартиру у застройщика – то есть пойти по классической схеме альтернативной сделки с квартирой.

Если же приглянувшаяся квартира в новостройке может за это время «уйти», то все равно вместо трейд-ин бывает выгоднее оформить ипотечный кредит на эту покупку с возможностью его досрочного погашения за счет средств, полученных чуть позже от продажи своего старого жилья.

5c628310f0920Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Условия продажи жилого помещения, приобретенного на маткапитал

Поскольку обязательным условием использования сертификата является оформление приобретаемого жилья в собственность всех членов семьи, органы опеки и попечительства пристально следят за соблюдением прав несовершеннолетних детей.

Интерес сотрудников Опеки к судьбе жилых помещений, на покупку которых были выделены средства маткапитала, обусловлен желанием избежать ситуаций, при которых дети могут потерять доли в праве собственности. Именно поэтому продажа таких квартир невозможна без предварительного одобрения органа опеки.

Для получения согласия органов опеки на проведение сделки, родителям необходимо доказать, что сделка не ущемит права и интересы детей, и что в ее результате:

  • доли в праве собственности будут сохранены за несовершеннолетними (т.е. они получат равноценные доли в другом жилом помещении);
  • жилищные условия детей не будут ухудшены и в жилье, приобретаемом взамен отчуждаемого, размер площади на каждого человека не будет меньше, чем в отчуждаемом жилье.

Таким образом, продажа жилья, купленного с использованием семейного капитала, возможна в случае соблюдения следующих условий:

  1. жилищные условия семьи останутся прежними или улучшатся, а за несовершеннолетними детьми сохранятся право на доли, равнозначные отчужденным;
  2. орган опеки и попечительства дает согласие на проведение сделки.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства

Если для покупки жилья были использованы средства сертификата МСК, оно должно быть оформлено в общую собственность, т.е. оговоренная доля должна быть выделена каждому члену семьи, включая всех детей. Именно поэтому перед тем, как заключать сделку, необходимо получить согласие опеки.

Исходя из требований закона, сделка по продаже жилья, которое приобреталось с использованием накоплений маткапитала, должна происходить с письменного разрешения органов опеки или в присутствии их представителей.

Для получения согласия на продажу имущества, в котором выделены доли детей, родителям необходимо написать заявление и предоставить нужные документы:

  1. Составить соответствующее заявление о распоряжении;
  2. Предоставить оригиналы и копии документов, удостоверяющих личность заявителей (паспорта родителей/опекунов и свидетельства о рождении детей);
  3. Ответственное заявление законных представителей детей на их участие в предстоящей сделке;
  4. Справка об оценочной стоимости жилья;
  5. Документы на квартиру;
  6. Справка, согласно которой задолженности по оплате коммунальных услуг нет.

Важным условием является сохранение уровня жилищных условий. Однако в некоторых случаях возможен обмен на жилое помещение с меньшей площадью! Например, когда один из детей нуждается в дорогостоящем лечении либо, если в новой квартире доли родителей будут уменьшены, а дети получат в собственность равнозначную отчуждаемой площадь.

Когда можно продать квартиру, купленную по материнскому сертификату

Какие-либо запреты или ограничения на отчуждение недвижимости, приобретенной за счет сертификата, в ФЗ № 256 прямо не прописаны. Однако ряд иных федеральных законов (в частности ст. 28, 37 ГК РФ, а также положения ст. 21 закона об опеке) содержит требование об обязательном одобрении такой сделки со стороны органов опеки.

Законодательство не регулирует срок, в течении которого действует данное разрешение:

  • Срок действия разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних, как правило, равен трем месяцам.
  • При этом согласно письма Минобразования №09-М договоры о купле-продаже должны быть предоставлены в течение месяца со дня получения разрешения на продажу недвижимости. По окончании этого срока, если сделка не была проведена, необходимо обращаться за новым разрешением.

Без этого документа Росреестр выдаст отказ в совершении регистрационных действий с имуществом детей до 18 лет. При этом саму сделку по отчуждению жилого помещения, приобретенного с использованием накоплений сертификата, можно провести в любое время после его покупки.

Но стоит не забывать про ряд важных моментов:

  1. Если квартира находится в собственности менее 3 лет (при оформлении жилья в собственность после 1 января 2016 года — 5 лет), при ее отчуждении возникает обязанность уплатить налог на квартиру, которую можно избежать, если сделки по продаже и по приобретению нового жилья будут проведены в одном налоговом периоде (при условии, что право на налоговый вычет не было использовано).
  2. Если квартира приобреталась в ипотеку, которая на момент ее продажи еще не погашена, помимо разрешения опеки, необходимо получить дополнительное согласие банка на перевод обязательств на покупателя.

Можно ли продать квартиру до выделения долей детям, чтобы купить другую

Нотариально оформленное обязательство о выделении детям долей в приобретаемом объекте недвижимости составляется только в том случае, когда средства семейного капитала направляются на погашение ипотечного займа. Законом предусмотрен срок исполнения данного обязательства, который истекает через полгода после снятия обременений с недвижимости.

Поскольку законом не установлено каких-либо ограничений по срокам, по истечении которых жилье, купленное на средства сертификата, может быть продано, сделку можно провести в любое время, даже если остальные члены семьи еще не получили свои доли.

Однако, чтобы сделка по продаже не была признана недействительной, а родителей не обвинили в мошенничестве с семейным капиталом, пред этим необходимо получить одобрение ООиП.

Разрешение ООиП на отчуждение квартиры без выделения долей детям в этом случае можно получить при условии выделения аналогичной площади в другом жилье (приобретаемое взамен или уже имеющееся, причем не обязательно в собственности семьи — можно и в квартире родственников).

  • Кроме того, отчуждаемая недвижимость на момент продажи может быть оформлена только на одного супруга.
  • Поскольку в таком случае сделка с жильем проводится в период брака, если взамен планируется покупка или строительство иного жилого помещения — понадобится получить от второго супруга нотариальное согласие как на продажу, так и на выделение долей несовершеннолетним членам семьи по новому адресу.

Заключение

Таким образом, отчуждение жилья, приобретенного с использованием средств семейного сертификата, возможно, но при соблюдении определенных юридических формальностей, одной из которых является приобретение недвижимости, превосходящей продаваемое по размеру и условиям.

Удовлетворение данного условия будет свидетельствовать о соблюдении прав и интересов всех членов семьи, включая несовершеннолетних, у которых нет возможности участвовать в подобных сделках на полных основаниях.

Виды обмена

Встречаются различные варианты сделки, каждый из которых характеризуется своими особенностями. Итак, можно обменять квартиру (комнату, дом):

  • на большую, меньшую, равноценную,
  • новостройку, коттедж, участок,
  • приватизированную или неприватизированную,
  • с доплатой или без,
  • с материнским капиталом,
  • по военной ипотеке и т.д.

Рассмотрим некоторые типы подробнее

Обмен с целью увеличения / уменьшения жилплощади. В первом случае люди стремятся добавить квадратные метры и, например, получить вместо однокомнатной двухкомнатную или трехкомнатную квартиру в связи с расширением семьи либо потребностью в повышении уровня комфорта. Во втором – присутствует необходимость «пожертвовать большей площадью» для получения денежной компенсации. Однако если речь идет о скромной комнате в коммуналке в центре Москвы, которая обменивается на просторное помещение на окраине, можно обойтись без доплаты. Это называется равноценный обмен. Для его осуществления рекомендуется знать точную рыночную стоимость и обращаться только к проверенным базам недвижимости.

Обмен одной квартиры на несколько. Обычно его производят по семейным обстоятельствам – при делении наследства, разъезде после развода, переезде детей, а также для улучшения качества жизни, когда реализуется расселение жильцов коммунальной квартиры.

Обмен равных по площади квартир. Возможен при устройстве на другую работу, поступлении в вуз, намерении проживать рядом с родственниками. Наличие или отсутствие доплаты будет зависеть от многих факторов, которые повлияют на конечную рыночную стоимость.

Обмен на загородную недвижимость. Подходит для тех, кто хочет отдохнуть от мегаполиса. Такая удаленность должна компенсироваться удобством проживания либо денежной прибавкой. В идеале, чтобы загородный дом оснащался всеми коммуникациями и находился на территории, имеющей хорошую транспортную доступность, благоприятную экологическую обстановку и развитую инфраструктуру.

Сегодня все большее распространение получает вариант под залог имеющегося жилья. Это означает следующее: если средств на покупку недостаточно, то банк оценивает стоимость вашей квартиры и выдает кредит под ее залог.

Еще одной разновидностью считается обмен объекта, находящегося в ипотеке. Для проведения подобной операции нужно участие и одобрение банка, который выдавал кредит. С технической стороны происходит одновременное заключение двух договоров – на продажу и покупку. Покупателем выплачивается долг продавца либо принимаются долговые обязательства, что не приветствуется банками. Для своей уверенности они накладывают обременение, не позволяющее следующему владельцу продавать недвижимое имущество до полного погашения займа.

Схожая схема предусматривается в случае военной ипотеки. Здесь жилплощадь является залогом ФГКУ («Росвоенипотеки»). Такое обременение аннулируется при выслуге 20 лет (10 лет для льготников). Если еще привлекались средства сторонней ипотечной организации, то возможно только полное возмещение. Планируя обменять старую квартиру на новую, военнослужащий вправе найти приобретателя, готового ее купить за счет выплаты оставшегося долга банку и выдачи бывшему собственнику остальной денежной суммы.

Интересной программой, которую начали практиковать московские риелторы, признается «trade-in». Она состоит в покупке 1, 2-х или 3-х комнатной квартиры в строящемся доме, при этом в качестве оплаты выступает нынешняя недвижимость. Сделка допускает привлечение материнского капитала (при достижении ребенком возраста трех лет).

Следующие два вида в настоящее время довольно редкие:

  • Первый называется меной. Его, как правило, осуществляют родственники, которые хотят съехаться или разъехаться. В данном случае недвижимость в собственности меняется с заключением договора мены.
  • Ко второму относится обмен, в котором участвует неприватизированная квартира. Государственную меняют только на такую же муниципальную.

Раньше оба способа были весьма востребованы – они становились практически единственным шансом людей приобрести другое жилье. Однако у них много минусов. Самый весомый – минимум вариантов. Мена производится лишь тогда, когда новая квартира будет устраивать вас, а ваша жилплощадь, в свою очередь, должна нравиться тем, кто желает поменяться. А это далеко непросто.

Порядок обмена и необходимые документы

В современных реалиях предлагаются 2 возможности: прямая и альтернативная купля-продажа. В простой есть только продавец и покупатель. В альтернативной – владелец продаваемой недвижимости является покупателем другого объекта. Количество лиц, участвующих в этой многоступенчатой сделке, может быть от 3 и выше. Сложность в том, что все ДКП должны подписываться одновременно.

Что говорится в конкретных ситуациях:

  • «Альтернатива подобрана!» – продавец нашел приемлемый вариант нового жилья.
  • «Легкая или реальная альтернатива» (при условии адекватных притязаний к понравившейся квартире) – например, продажа двушки с одновременной покупкой трешки в этом же районе с доплатой.
  • «Сложная или нереальная альтернатива» – к примеру, продажа малогабаритной двушки с одновременной покупкой трешки в этом же районе без доплаты.

Суть альтернативной сделки в снижении финансовых рисков для обеих сторон. Конечно, можно было бы сначала продать недвижимость, затем добавить какую-либо сумму и приобрести новую. Но рыночная конъюнктура такова, что между реализацией одной и покупкой другой квартиры иногда происходит скачок цен или иные финансовые неприятности, разрушающие планы. Подобные проблемы зачастую возникают у тех, кто самостоятельно проводит оценку жилья. Помощь специалистов в этом аспекте призвана обеспечить точные прогнозы доплат и определение общей вероятности подобной сделки.

Этапы альтернативного обмена (упрощенно):

  1. Поиск покупателя (подписание договора, передача аванса продавцу).
  2. Поиск новой квартиры (подписание договора, внесение аванса покупателем).
  3. Сбор документов и их юридическая экспертиза.
  4. Организационные моменты: расчеты, арендование банковских ячеек, помещение туда необходимых сумм.
  5. Подписание договоров купли-продажи и направление документации на государственную регистрацию.
  6. Изымание денег из банковских ячеек, подписание акта приемки-передачи жилища.

Скажем, нужно обменять квартиру в Подмосковье на Москву. Она выставляется на продажу. Когда находится покупатель, для продающего подбирается объект из предлагаемых в открытом доступе. Деньги, полученные от продажи одной недвижимости, идут на покупку другой. Это простейшая схема, которая требует наличия третьего человека – «чистого покупателя», располагающего достаточными средствами для единовременного приобретения.

В течение прямого обмена участники имеют дело исключительно друг с другом и выполняют взаимозачеты. При обманчивой простоте данного процесса здесь отсутствует свободный выбор новой жилплощади. Особенно очевидно это в том случае, когда одну квартиру обменивают на несколько. Таким образом, альтернативный обмен – квартиры с разными владельцами, прямой – один владелец у нескольких квартир.

Пакет документов:

  • Документы, относящиеся к категории правоустанавливающих.
  • Выписки из домовой книги.
  • Кадастровые паспорта на помещения.
  • Финансово-лицевые счета на квартиры (копии).
  • Справки об оценочной стоимости недвижимости.
  • Удостоверения личности участников (паспорта и свидетельства о рождении).
  • Свидетельства о браке, его расторжении, письменные согласия на заключение договора, если жилье покупалось в период брака (даже при расторгнутом браке).
  • Справки из отдела опеки и попечительства для несовершеннолетних, если они участвуют в сделке.
  • Отказы от претензий на квартиру (нотариально заверенные).

Пару слов о налогообложении. Налоговый Кодекс не регламентирует налоговые отчисления при прямом обмене, однако Гражданский Кодекс (ст. 567) поясняет, что к договору мены применимы нормы налогообложения, характерные договору купли-продажи. Сторона, передающая право собственности, признается продавцом, а противоположная – покупателем. Предполагается, что оплата осуществляется в натуральной форме. Налог не взимается, если недвижимость принадлежала владельцу более 5 лет (до 2016 срок составлял 3 года). Если происходит равноценный обмен без доплаты, подоходный налог также платить не надо.

Что необходимо сделать при самостоятельном проведении обмена квартиры?

  • Определить потребности. То есть при выборе нового жилья нужно конкретизировать приоритеты. К ним относят расположение, количество комнат и другое.
  • Оценить стоимость квартиры. Для этого вы можете привлечь специалиста или установить приблизительную сумму, что, безусловно, нерационально.
  • Дать объявления о продаже. Составить текст и график их выхода, а также продумать, как отвечать на звонки и отличить покупателя от мошенника.
  • Подобрать для себя недвижимость. Следует использовать разные источники для поиска подходящего варианта, проводить переговоры с целью согласования условий, приемлемых для обеих сторон.
  • Собрать и проверить все требуемые документы.
  • Оформить договоры. Выяснить, нет ли изменений в законах и налогообложении, что может добавить вам хлопот в будущем.
  • Провести сделку. Оформление покупаемого и продаваемого жилья должно проходить одновременно. В противном случае можно остаться и без квартиры, и без денежных средств.
  • Получить деньги. Их перевод лучше выполнять через банк.
  • Осуществить передачу объекта.

Новые и традиционные способы обмена, которые практиковались еще в Советском Союзе, могут хорошо работать на столичном рынке недвижимости. Но самостоятельно заниматься ими опасно, поскольку вы не будете защищены от юридически нечистых сделок. Обнаружив выгодное предложение и попавшись на него, вы рискуете потерять квартиру или доплатить несправедливую сумму. Произвести правильную оценку партнеров, подтвердить верное оформление документации и учесть расходы на рекламу могут только опытные специалисты.

Квалифицированные риелторы имеют собственные базы данных и позволяют в значительно более короткие сроки найти лучшие варианты. Агентство недвижимости заинтересовано в предоставлении клиентам самой актуальной и полной информации. Найденные же случайно предложения обычно сопровождаются ложными сведениями, касающимися стоимости, прав собственности, владельцев и пр.

В чем заключается наша работа?

  • Консультирование. Здесь вы можете задать любой вопрос риелтору и юристу.
  • Осмотр и оценка продаваемых объектов. В случае если они имеют не самый презентабельный облик, проводится анализ того, какие действия потребуются для придания ликвидного вида и поднятия рыночной стоимости.
  • Создание рекламной кампании.
  • Презентации квартиры после нахождения покупателей.
  • Подбор альтернативных вариантов, учитывая возможности и запросы клиента.
  • Обсуждение с потенциальными кандидатами условий в предварительном соглашении.
  • Внесение предоплаты за подобранный вариант для обмена.
  • Юридическая экспертиза недвижимости.
  • Подготовка документов для заключения договоров и разъяснение их содержания.
  • Проведение сделки.
  • Организация взаиморасчетов, согласование доступа к банковской ячейке.
  • Завершение обмена, получение регистрационных документов, передача ключей.

Собственников жилья мы хотим еще раз предостеречь: пусть вас не ослепляют выгодные сделки, маячащие на горизонте, ведь на кону ваши деньги, поэтому оградите себя от необдуманных и поспешных решений. Вам понадобится серьезный анализ рынка, специальные познания в области жилищного права, временные затраты и соблюдение мер предосторожности. Облегчить процесс и сократить риски помогут профессионалы, которые пресекут любые попытки мошенничества и соберут документы без бюрократических сюрпризов.

Мы обязательно найдем способ урегулирования вашего квартирного вопроса и определим перспективу обмена 1, 2, 3-комнатного жилья в Москве и Подмосковье. Юридическое сопровождение сделки будет способствовать ее успешному и безопасному проведению.

Заявка на обмен квартиры

Порядок обмена дома на квартиру с доплатой

По большому счету, размен дома на иной объект жилой недвижимости с доплатой аналогичен процедуре купли-продажи.

Собственнику дома потребуется:

  • найти подходящий вариант размена (самостоятельно или с помощью профессиональных риэлторов) и согласовать условия сделки мены с собственником квартиры, включая условие о сумме, порядке осуществления доплаты;
  • собрать требуемую для обмена жилья документацию;
  • оформить, подписать соглашение мены;
  • оплатить госпошлину за регистрацию перехода прав;
  • сдать на регистрацию пакет документации в территориальное подразделение Росреестра;
  • получить регистрационное свидетельство на новое жилье.

Документация для обмена

Полный перечень документации, требуемой регистрационным органом, лучше уточнить в территориальном подразделении Росреестра, поскольку у каждой сделки могут быть определенные нюансы.

Обычно обмен частного дома на квартиру требует сбора следующего комплекта документации:

  • заявление о проведении регистрации;
  • общегражданские паспорта граждан, участвующих в сделке мены;
  • оформленный договор мены;
  • правоустанавливающая документация на размениваемое жилье;
  • согласие супругов собственников на размен жилья либо брачный договор, предусматривающий раздельную собственность супругов;
  • технические паспорта дома и квартиры, подлежащих обмену;
  • правоустанавливающая, техническая и кадастровая документация на участок земли, на котором располагается обмениваемый частный дом;
  • согласие территориального органа опеки на осуществление сделки мены (при наличии несовершеннолетних собственников);
  • справка об отсутствии у собственников жилья задолженности по коммунальным платежам;
  • свежая выписка из домовой книги на оба объекта;
  • платежная квитанция на госпошлину;
  • расписка (или пункт в договоре), удостоверяющая передачу и получение финансовых средств в счет доплаты за жилье согласно условиям соглашения мены.

Способ 1. Продаете ипотечную квартиру за наличный расчет

    1. Поставить в известность банк о намерении заключить сделку по продаже квартиры, поскольку продавец без согласия банка сделать это не может.

      Если не предупредить банк о намерении осуществить продажу жилья, а не просто полностью погасить долг, то банковское учреждение может запретить оформление сделки.

      Также обязательно указывается причина досрочной выплаты задолженности. К ним относятся: переезд в иной регион или район, потеря работы или болезнь, невозможность заниматься кредитом из-за изменения финансового положения и прочее. Банкам невыгодно досрочное погашение кредита, поскольку в этом случае он теряет проценты, которые бы ему выплачивались еще какое-то время. Поэтому нужно указать причину, по которой жилье выставляется на продажу.

Перед тем, как продать квартиру нужно выписаться с нее. Процедура выписки из квартиры подробно расписана в этой статье.

Не забудьте выписать с квартиры и несовершеннолетнего ребенка. Читайте здесь статью с инструкцией выписки.

  1. Подыскать покупателя, который готов отдать средства за жилье с обременением до совершения сделки купли-продажи.
  2. Оформить соглашение задатка с покупателем.Покупатель обязуется выдать продавцу размер задатка, равняющегося задолженности по ипотеке. В целях обеспечения безопасности покупателя, соглашение задатка оформляется у нотариуса. В документе указывается, что продавец обязан передать покупателю недвижимость после снятия с нее обременения в Регистрационной паллете (УМФС). В договоре нужно указать:
    • Размер сделки и последовательность расчетов.Последовательность расчетов следующая – цену продажи квартиры разделяют на две части, размер одной из них равен задолженности продавца перед банковским учреждением, а другую получает продавец после совершения сделки. Деньги желательно положить в банковскую ячейку банка, который выдал продавцу кредит. До момента заключения сделки получить средства может лишь покупатель. После подписания документа о купле-продаже и получения покупателем документа собственности на жилье, доступ к одному сейфу получает продавец, а к другому (где хранятся деньги по ипотеке) – банк.
    • Период, в который продавец должен продать квартиру.
    • Период, в который банком должно быть снято обременение с жилья.
  3. Обеим участникам (покупателю и продавцу) следует подойти в банк с намерением погасить задолженность.Банк должен выдать закладную на жилье и справку о выплате долга.
  4. Снять с жилья обременение. Для этого нужно подойти в Регистрационную палату с банковским сотрудником и написать заявление о завершении ипотеки. Для снятия обременения потребуются такие документы:
    • Паспорт владельца;
    • Заявление с просьбой снять с жилья обременение;
    • Свидетельство о госрегистрации права собственности;
    • Закладная на жилье;
    • Справку о выплате долга.
  5. После подтверждения снятия ипотеки на обратной стороне свидетельства поставят отметку о снятии обременения.
  6. После снятия обременения составить договор купли-продажи с покупателем и зафиксировать сделку в УМФС. При заключении договора нужно предоставить сотруднику учреждения весь указанный перечень документов, который находиться здесь.

Если у собственника возникло желание увеличить площадь жилья, то можно отдать банку квартиру, по которой кредит еще не выплачен полностью, и оформить ипотеку на большую квартиру.

Если владелец не допускал просрочек по выплатам, то банк может дать согласие на такой обмен, хотя это происходит редко. Если в изменение кредита отказано, то можно на данную квартиру подыскать покупателя, который погасит остаток банковской задолженности.

Если вы решили купить новую, большую квартиру, тогда обязательно ознакомьтесь, что нужно знать при покупке квартиры.

Вы еще не провели межевание границ своего земельного участка? Подробная инструкция по межеванию находится здесь.

Если ваш участок не оформлен в собственность, тогда им владеет государство. О том, как оформить земельный участок в собственность читайте в статье http://o-nedvizhke.ru/zemlya/registraciya-zemlya/oformlenie-zemelnogo-uchastka-v-sobstvennost.html.

Способ 2. Если покупатель сам с ипотекой

В настоящее время немало людей приобретает жилье в ипотеку, поэтому существует шанс того, что кому-то может понадобиться и квартира, имеющая такое обременение. Невзирая на то, что может показаться, будто продать квартиру, пребывающую в ипотеке, невозможно, существует шанс совершить данную сделку, хотя процесс будет нелегким.

У покупателя нужно обязательно узнать, сколько у него личных средств, а сколько предоставляются банком. С покупателем стоит иметь дело, если его личных средств достаточно на выплату долга продавца в банке.

Если найден покупатель, следует:

  1. Уведомить банк о намерении продать жилье и погасить задолженность досрочно.
  2. Оформить соглашение задатка между покупателем и продавцом и заверить его нотариально.Размер задатка должен равняться сумме задолженности перед банком, и он вносится в цену квартиры. В составляемом договоре нужно указать, что приобретает покупатель жилье через ипотеку, оформленную в определенном банке.
  3. В банковском учреждении покупатель выплачивает задолженность по ипотечному кредиту. Банк после выплаты возвращает закладную на жилье и выдает справку о погашении ипотечного долга.
  4. Обратиться продавцу совместно с представителем банка в Регистрационную палату (УМФС) и снять обременение с заложенного жилья, написав соответствующее заявление.
  5. Получить печать в документе о правах собственности продавца об снятии обременения.
  6. Подготовить пакет документов для банковского учреждения покупателя:
    • Выписку на квартиру из ЕГРП, подтверждающую, что обременения нет. Инструкция по получению выписки указана в отдельной статье.
    • Справку о неимении долгов по коммунальным услугам из ТСЖ или домоуправления.
    • Документ со сведениями из домовой книги, подтверждающую, что в жилплощади никто не прописан.Вначале нужно выписаться из квартиры. Для этого всем зарегистрированным в ней лицам нужно подойти в паспортный отдел, составить заявление и отдать сотруднику паспорта. Приблизительно спустя неделю можно забрать паспорт и справку.

      После выписки всех жильцов из квартиры можно получить сведения из домовой книги, подтверждающие, что в ней никто не зарегистрирован. Как это сделать, написано в этой статье.

    • Документ оценивания квартиры, полученную в лицензированной компании.Обычно банки предоставляют список компаний, с которыми они сотрудничают. Стоимость проведения оценки составляет от 3,5 тыс. рублей, срок выдачи бумаги – 3 дня. Обычно за это платит покупатель, поскольку данный документ нужен его банку для открытия ипотеки.
  7. Подать в банк все вышеуказанные документы и дождаться одобрения сделки.
  8. Получив одобрение, зарегистрировать договор купли-продажи в Регистрационной палате.

Если вы уже продали ипотечную квартиру и купили новую, тогда вам необходимо знать как прописаться в купленной квартире в паспортном столе.

Также после покупки квартиры вы имеете право воспользоваться налоговым вычетом. О том, как вернуть 13% от стоимости жилья читайте здесь.

Соблюдайте правила при оформлении договора дарения квартиры, иначе его могут признать недействительным. Как правильно оформить дарственную читайте по ссылке http://o-nedvizhke.ru/kvartira/darenie/kak-oformit-darstvennuyu-na-dolyu-v-kvartire.html.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
ePay Info | Все про платежные системы