Перепланировка в ипотечной квартире: можно ли делать

Редко когда удается за приемлемую цену найти квартиру с удобной и практичной планировкой, особенно в домах старой постройки. Поэтому покупая квартиру в таком здании, новые хозяева нередко начинают делать ремонт с перепланировкой жилого помещения. Но любая перестройка или перепланировка согласно российскому законодательству не может быть произвольной. Каждое действие в отношении перепланирования жилища должно быть обязательно согласовано с соответствующими государственными инстанциями. А что делать, если объект жилой недвижимости приобретен на кредитные средства и заложен в обеспечение этого займа? Возможна ли перепланировка квартиры в ипотеке? Эти вопросы волнуют многих граждан, чье жилье было куплено с привлечением заемных средств.

Содержимое страницы

• Можно ли делать перепланировку квартиры в ипотеке
• Порядок действий
• Изучение кредитного договора и получение согласия банка
• Согласование со страховой компанией
• Согласование перепланировки с соседями
• Оформление плана и проекта
• Согласование с жилищной инспекцией
• Особенности перепланировки квартиры в ипотеке Сбербанка
• Заявление в Сбербанк о разрешении на перепланировку
• Как узаконить уже проведенную перепланировку
• Можно ли сделать перепланировку без разрешения банка

Переустройство жилья

Чтобы составить наиболее полное представление о переустройстве квартиры в ипотеку, важно разобраться, какие существуют виды перепланировок.

По эскизу – это самый доступный и простой вид перепланировки. Чтобы им воспользоваться, не обязательно заказывать проектную документацию.

Переустройство жилья по эскизу предполагает:

• демонтаж или создание ненесущих перегородок;
• избавление от стенных шкафов;
• изменение расположения сантехники.

Такой вид планировки длится несколько месяцев и согласуется только по документам БТИ.

Проектная является более сложной планировкой, однако многие банки охотно на нее соглашаются.

Она используется при:

• изменении устройства пола;
• расширении туалетной комнаты;
• других строительных работах.

Чтобы согласовать подобные изменения, нужно разрабатывать проектную документацию. Для согласования жилищная инспекция делает запрос в соответствующие органы.

Изменение несущих конструкций – самый сложный вид переустройства, и владельцам ипотечной квартиры рекомендуется прибегать к нему только в крайних случаях.

Банк и БТИ редко разрешает проводить подобную планировку. А когда планировка была проведена без соответствующих разрешений, то БТИ может потребовать вернуть квартире первоначальный вид.

Кроме того, после самовольной перепланировки может последовать привлечение нарушителя к административной ответственности, а также наложение штрафа согласно статье 7.21 КоАП РФ, до 2,5 тысяч рублей.

Как согласовать?

Итак, вы решили, что хотите сделать перепланировку ипотечного жилья. Для начала следует обсудить свои планы с банком-кредитором. Он обязательно должен быть в курсе всех изменений, которые вы хотите сделать в квартире.

Если вовремя не сообщить об этом банку, то в дальнейшем можно даже лишиться жилья.

Не нужно противиться тому, если сотрудник банка изъявит желание посетить квартиру в ипотеке и посмотреть ее состояние.

Это является его работой, и в ваших же интересах убедить кредитора, что вы не совершаете ничего криминального.

Порядок действий

Самое первое действие, которое вы должны сделать – это получить согласие БТИ на переустройство и разрешение эксплуатирующей организации.

Некоторые организации требуют оригинальное свидетельство о праве собственности, поэтому этот вопрос лучше уточнить заранее.

Затем напишите заявление в свободной форме для банка, в котором укажите свое желание выполнить планировку. К банковскому заявлению прикладывается и согласие, полученное в БТИ.

После этого необходимо обязательно дождаться ответа от банка в письменной форме и сделать копию с полученного заявления.

Когда все описанные действия будут выполнены, можно смело приступать к планировке.

Следующий этап – это регистрация совершенной планировки в БТИ и предоставление кредитору документов, в которых в отчетной форме необходимо указать проведенные изменения в ипотечной квартире.

Образец согласия соседей на перепланировку в суд

Образец согласия соседей на перепланировку в суд поможет оформить документ правильно.

Как узаконить самовольную перепланировку квартиры? Смотрите тут.

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире?

Очень внимательно стоит прочитать договор, составленный с банком при получении квартиры в ипотеку.

Если там стоит пункт, что заемщик не может делать перепланировку до момента полной выплаты кредита, то вам в любом случае придется получить разрешение у банка.

Поэтому даже если вы подготовите соответствующий документ и отдадите все документы в жилищные инспекции, то вам просто откажут из-за отсутствия разрешения кредитора.

От Сбербанка

При перепланировке квартиры в ипотеке Сбербанк выдает разрешение по такой же схеме, как и другие банки.

Прежде чем вы обратитесь в Сбербанк с просьбой о проведении переустройства, необходимо:

• получить разрешение страховой компании;
• заручиться оценкой специалиста по недвижимости, который подтвердит, что цена ипотечной квартиры будет не ниже, чем ее первоначальная стоимость.

Затем вы подаете заявление в Сбербанк и прикладываете к нему все эти документы. Также может потребоваться и сам объект перепланировки.

Срок рассмотрения заявки индивидуальный, и лучше заранее уточнить его у банковского работника.

Согласие банка

Когда соответствующее разрешение на переустройство квартиры будет получено, следует подать полный пакет документов в жилищную инспекцию и дождаться распоряжения о согласовании.

С учетом сложности планировки, ответ вам будет выдан приблизительно в течение 25-35 дней.

Если ответ положительный, то следующие действия будут зависеть от условий, которые прописаны в договоре банка.

Обычно банк указывает четкие сроки, к примеру:

1. Предъявить за определенный период разрешение на переустройство.
2. В течение нескольких месяцев выполнить перепланировку.
3. Произвести регистрацию нового техпаспорта.
4. Получить новое свидетельство о собственности недвижимости.

Здесь представлен образец разрешения банка на перепланировку.

Как оформить?

Актуальный вопрос – как оформить разрешение на перепланировку квартиры после согласования банком, так как на эту процедуру отводится от 3 до 6 месяцев.

Не всегда получается уложиться в этот срок, а при нарушении договора банк вправе выставить владельцу ипотечной квартиры штрафные санкции.

Если вы не уверены, что сможете правильно оформить все документы и получить разрешение, то лучше обратиться к посредникам.

Для этого нужно оформить доверенность, после чего вы сможете вздохнуть спокойно и лишь контролировать каждый этап работ.

Необходимые документы

Документы для получения разрешения переустройства жилья в ипотечной квартире требуется такие же, как и при проведении обычной планировки.

Сюда входят:

• поэтажный план;
• проект или эскиз переустройства;
• экспликация из бюро технической инвентаризации;
• копия лицевого счета.

Также в проекте планировки обязательно должно стоять техническое заключение о возможной планировке работ.

Здесь можно скачать образец заявления на перепланировку.

В большинстве случаев, если техническое заключение подтверждает возможность переустройства жилья, то банк дает положительный ответ на выполнение перепланировки.

Техническое заключение на перепланировку квартиры

Техническое заключение на перепланировку квартиры является обязательным документом при оформлении переустройства.

Можно ли с помощью перепланировку убрать балкон? Читайте здесь.

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой? Подробности в этой статье.

Цена

Важным вопросом при перепланировке ипотечной является стоимость услуг в 2018 году.

Цена на переустройство жилья будет зависеть от:

• сложности перепланировки;
• стоимости материалов;
• объема проводимых работ и других факторов.

Также многое зависит от того, будете ли вы самостоятельно составлять дизайн-проект или обратитесь к профессионалам.

Необходимо учитывать и стоимость работ согласования перепланировки по эскизу или по проекту.

Таблица средней стоимости оформления перепланировки квартиры

Этап оформления
консультация	1000 – 2000 рублей
получение техпаспорта в БТИ	2000 – 7000 рублей
составление проекта перепланировки	3000 – 15000 рублей
получение разрешения Жилинспекции	до 30000 рублей
получение разрешения путем обращения к посредникам	свыше 30000 рублей
согласование проектных документов	около 5000 рублей
конструирование проема одной стеновой панели	20000 – 30000 рублей
узаконивание планировки в суде	от 30000 рублей

Если вы твердо решили, что в ипотечной квартире назрела потребность перепланировки, не бойтесь браться за эту процедуру.

Если делать все законно, то никакие проблемы вас не коснутся, а квартира сможет порадовать повышенной практичностью и комфортом.

На видео об ограничениях в перепланировке ипотечного жилья

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

2. Позвоните на горячую линию:

   • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

   • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

   • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Предыдущая статья: Согласие соседей на перепланировку – образец

Следующая статья: Покупка квартиры с незаконной перепланировкой

Особенности перепланировки квартиры в ипотеке Сбербанка

На рынке ипотечного кредитования Сбербанк занимает уже долгое время лидирующие позиции, поэтому практика согласования вопросов о возможности проведения перепланировки в залоговом имуществе для этого учреждения – дело обычное. Чтобы получить официальное разрешение на переустройство жилища, заложенного в Сбербанке, нужно:

• предварительно согласовать этот вопрос со страховой компанией, выдавшей страховой полис при оформлении ипотеки и получить ее письменное согласие на проведение соответствующих ремонтных работ;
• обратиться к независимому эксперту, чтобы он провел экспертизу на основании проектной документации и сделал заключение об оценке недвижимости до и после перепланировки, чтобы убедить кредитора, что ремонт никак не повлияет на рыночную стоимость заложенной квартиры;
• лично явиться в банк со всеми документами и подать заявление.

Читайте также:  Как получить согласие соседей на перепланировку

В Сбербанке нет никаких нормативных документов, определяющих точные сроки рассмотрения заявления, поэтому лучше при первом же обращении уточнить этот момент у сотрудника, принимающего заявление и прочие документы. В каждом отдельном случае сроки устанавливаются индивидуально с учетом всех тонкостей и нюансов дела.

Заявление в Сбербанк о разрешении на перепланировку

Получить разрешение на проведение перепланировки необходимо не только в Сбербанке, но и других компетентных органах. Для согласования этого вопроса со всеми уполномоченными инстанциями, в том числе и с банком, необходимо подать письменное заявление с соответствующей просьбой. Правильно оформленное ходатайство увеличит шансы на успех.

Как узаконить уже проведенную перепланировку

Обязательное согласование предстоящей перестройки квартиры в многоквартирном доме с компетентными государственными инстанциями призвано обеспечить безопасность других жильцов дома, в котором в одной из квартир планируется изменение планировки. Дом является целостной структурой и все квартиры связаны между собой несущими конструкциями. Вмешательство в целостность дома и изменение несущих конструкций может привести к нарушению прочности всего сооружения, в результате чего проживание в таком станет опасным для его жильцов.

Но некоторые особо самоуверенные личности делают перестройку своего жилища в обход компетентных инстанций и закона, что в итоге сталкивает его с рядом проблем. Возникнуть трудности из-за неузаконенной проведенной перепланировки могут при продаже, обмене, дарении объекта недвижимости и даже при оформлении его в наследство наследниками после смерти хозяина, осуществившего перестройку. Многие нерадивые собственники перепланированных квартир интересуются вопросом, возможно ли узаконивание внесенных изменений в планировку квартиры уже постфактум?

Узаконить незаконную перепланировку можно, но владельцу жилья придется заплатить штраф за самовольные действия. Одним штрафом можно обойтись только когда узакониваешь изменения, которые не противоречат нормативам и требованиям законодательных актов РФ. Если же перепланировка в ипотечной квартире задела важные элементы и были внесены изменения, противоречащие технике безопасности и законодательству, то Жилинспекция может потребовать в сжатые сроки вернуть прежний вид жилому помещению за счет собственника и плюс оплатить штраф за незаконно произведенные действия.

Если изменения в планировке допустимы и не противоречат требованиям и нормам безопасности, то для оформления перепланировки законным путем нужно:

1. Подготовить необходимую документацию.
2. Согласовать этот вопрос со всеми заинтересованными лицами, в том числе и с банком.
3. Подать соответствующее заявление с просьбой дать разрешение в Жилищную инспекцию.
4. Подождать, пока заявление будет рассмотрено и будет принято решение по нему.
5. В случае положительного ответа, Жилищная инспекция направляет по адресу специально созданную комиссию на обследования жилища.
6. По результатам обследования комиссия составляет акт приемки и сдачи квартиры в эксплуатацию.
7. Далее вносятся соответствующие изменения в технический и кадастровый паспорт объекта недвижимости.
8. С технической документацией и актом приемки и сдачи в эксплуатацию квартиры нужно обратиться в органы Росреестра с заявлением внести изменения в сведения об объекте.
9. Получить на руки новую выписку из ЕГРП о праве собственности.

Важно! Если жилищная комиссия отказала в проведении процедуры узаконивания проведенной перепланировки, хозяин квартиры имеет полное право обратиться в суд с целью решения этого вопроса.

Можно ли сделать перепланировку без разрешения банка

Сделать планировку без согласия банка не получится, поскольку последней инстанцией, выдающей разрешение на проведение подобного рода ремонтных работ и которая будет оформлять акт приемки, является Жилищная инспекция, она вправе отказать в ходатайстве по причине отсутствия письменного разрешения кредитора. Без согласования с банком можно провести перестройку лишь в тех редких случаях, когда в ипотечном договоре четко указано, что залогодатель имеет полное право проводить перепланировку без согласования с банковским учреждением. Такие случаи в своем большинстве чаще — исключение, чем правило. Но все-таки на практике, хоть и редко, но встречаются.

Если же провести перепланировку самовольно без специальных разрешений государственных органов и банковского учреждения, то собственник может своими же руками создать себе массу неприятностей и лишних проблем, причем не только с банком, но и с законом. Поэтому лучше повременить с ремонтом, чем потом расплачиваться за это.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!

Не нашли ответ на свой вопрос? Посмотрите здесь

Как выселить жильцов из сдаваемой квартиры

Мат капитал на улучшение жилищных условий

Чем отличается дарственная от завещания

Чем грозит незаконная перепланировка

Перепланировка жилых помещений требует обязательного согласования с Жилищной инспекцией, а если квартира куплена в ипотеку, то еще необходимо получить разрешение у банка. Не нужно узаконивать следующие изменения:

• Косметический ремонт;
• Застекление балконов и лоджий;
• Замена окон и дверей;
• Переустановка сантехники.

Многие собственники игнорируют тот факт, что квартира находится в залоге. В итоге несогласованная с кредитором перепланировка может привести к следующим последствиям:

• Наложение штрафных санкций (в том числе денежные компенсации банку);
• Возвращение жилому помещению прежнего вида;
• Расторжение ипотечного договора с выплатой полной суммы задолженности;
• Продажа квартиры на торгах.

Необходимые разрешения

Перечень работ, подлежащих узакониванию и согласованию с кредитором:

• Изменения, затрагивающие несущие конструкции и стены;
• Создание новых перегородок и демонтаж существующих;
• Расширение или перенос санузлов и кухонь;
• Прокладка дополнительных коммуникаций, которые могут увеличить нагрузку на общедомовые системы тепло-, электро- и водоснабжения.

Иногда банки требуют согласования даже малейших изменений, которые могут отразиться на стоимости квартиры:

• Демонтаж встроенной мебели;
• Остекление лоджий и балконов;
• Установка перегородок;
• Перенос сантехники в рамках одного помещения.

Разрешения от Жилищной инспекции на перечисленные выше действия не нужно.

Согласие банка

Прежде чем приступать к перепланировке, внимательно изучите ипотечный договор. В нем могут быть прописаны следующие пункты:

• Запрещается проводить перепланировку;
• Разрешается изменять конфигурацию квартиры только с согласия банка;
• Разрешается узаконенная перепланировка, но с обязательным уведомлением кредитора.

Данные пункты договора важны для залогодержателя, так как он не сможет получить страховку, если были проведены несогласованные изменения в конфигурации ипотечной квартиры. Иногда сотрудники кредитных организаций проверяют заложенное имущество на наличие незаконных перепланировок. Если будут выявлены нарушения — банк через суд может обязать вернуть помещению изначальный вид, либо реализовать ипотечную квартиру на торгах. В последнем случае у должника будет отобрано жилье и выплачена компенсация.

Чаще всего кредиторы обязывают собственников узаконить изменения в определенный срок. Если владелец не успевает оформить документы — на него налагается денежный штраф, сумма которого определяется банком.

Сбербанк

Перепланировка квартиры в ипотеке от Сбербанка может быть осуществлена только с согласия банка. Кредитор оставляет за собой право выезда на объект недвижимости для регулярных проверок. Выявленные нарушения будут признаны неисполнением договорных обязательств. Сбербанк лояльно относится к изменениям, которые могут увеличить стоимость жилья. Получить согласие от кредитора на перепланировку в этом случае не составит труда.

ВТБ24

Предварительного согласия на изменения конфигурации квартиры от ВТБ24 получать не нужно. В ипотечном договоре прописывается срок, в течение которого должник должен узаконить перепланировку и принести в кредитную организацию измененные документы (экспликацию и технический паспорт).

Газпромбанк

Чтобы получить разрешение на перепланировку в Газпромбанке, нужно предварительно оформить согласие в Жилищной инспекции и не позднее, чем через 10 дней предоставить копию решения.

Россельхозбанк

Россельхозбанк не предусматривает выдачу разрешения на перепланировку. Главное требования к залоговой квартире — отсутствие несогласованных с Жилищной инспекцией изменений.

Разрешение на перепланировку

Для получения разрешения на перепланировку от банка придется:

• Обратиться в страховую компанию;
• Провести предварительную оценку стоимости ипотечной квартиры после изменений.

После этого необходимо прийти в офис кредитора. Процесс рассмотрения может занять 35-45 дней. С собой нужно иметь:

• Разрешение от страховой компании;
• Заключение оценщика недвижимости;
• Проект перепланировки.

Что можно менять, а что нельзя

Никто не может запретить собственнику произвести следующие действия:

• сделать косметический ремонт;
• застеклить балкон (лоджию);
• поменять расположение санитарного оборудования;
• установить душевую кабину вместо ванны;
• заменить дверь или окно, не корректируя размер проемов;
• поменять покрытие для пола.

Эти действия не оказывают влияния на несущие перекрытия, не угрожают безопасности всего жилого дома и не влекут за собой изменение площади помещений. Поэтому получать разрешение, согласовывать такой ремонт с кем бы то ни было не нужно.

По согласованию и при наличии эскиза допускаются следующие действия:

• перенос перегородки, которая не является несущей;
• объединение в одно помещение ванной и уборной путем разбора перегородки между ними;
• расширение ванной комнаты или уборной за счет нежилого помещения (кладовка, коридор);
• кардинальное изменение пола;
• расширение кухни.

В перечисленных случаях потребуется проект, выполненный специалистами, имеющими соответствующую лицензию.

Запрещено в многоквартирном доме производить следующие корректировки жилья:

• разбирать несущие перегородки;
• перекрывать вентиляционное оборудование;
• производить демонтаж оконных блоков на балконе или лоджии, если стена несущая;
• устанавливать отопительные приборы на балконе или лоджии;
• делать теплый пол посредством подключения к общедомовой отопительной сети.

Сотрудники банка вправе посетить объект залога по ипотеке с целью выявления несанкционированной перепланировки, если это включено в условия договора.

Как оформить перепланировку квартиры в ипотеке?

Общие правила переустройства ипотечного жилья, в целом, те же. Рекомендуем придерживаться пошаговой инструкции, представленной ниже.

Шаг 1. Изучение договора с банком

Первым этапом оформления перепланировки должно стать изучение договора. Необходимо найти условия и санкции проведения ремонтных работ такого рода.

Стоит учесть также, что для осуществления перепланировочных работ необходимо соблюсти следующие требования:

1. Договор с банком был заключен более года назад.
2. Заемщик имеет на руках свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН.

Если в договоре нет запрета на переустройство жилого помещения, необходимо получить согласие на проведение ремонтных работ.

Шаг 2. Согласование с соседями и жильцами

Получение согласия соседей требуется, если перепланировка затрагивает их интересы или в том случае, когда квартира коммунальная. К примеру, если переустройство будет затрагивать места общего пользования (коридор, кладовую, лестничную площадку) или фасад здания, то требуется получить согласие.

Однако даже в этих случаях согласие не всегда требуется. Но, стоит учесть, что жильцы могут пожаловаться в контролирующие органы и тогда нарушителя ожидает привлечение к административной ответственности. Чтобы этого избежать, рекомендуем получить согласие соседей в письменной форме.

Другое дело, если собственников несколько. Без согласия совладельцев сделать перепланировку невозможно. Согласие на изменение конфигурации жилья от сособственников оформляется также письменно и требует заверения у нотариуса.

Шаг 3. Оформление эскиза или проекта

Эскиз оформляется, если планируется:

• демонтаж или создание ненесущих перегородок;
• избавление от стенных шкафов;
• корректировка расположения сантехнического оборудования.

Эти работы не требуют проектной документации. А вот для расширения ванной или туалетной комнат,  а также для изменения устройства пола потребуется заказывать проект.

Эскизы и проекты оформляются в специальных компаниях, которые имеют лицензию на осуществление проектной деятельности.

Шаг 4. Согласование с банком и страховой компанией

Банк не даст разрешения на переустройство, если не будет получено согласование от страховой компании. Дело в том, что стоимость страховки зависит от характеристик и стоимости объекта недвижимости. При внесении изменений в конфигурацию жилья может корректироваться и стоимость страховки.

При согласовании с банком могут быть выдвинуты дополнительные условия. К примеру, финансовая организация может выдвинуть конкретные сроки на проведение переустройства, в которые надо уложиться.

Шаг 5. Обращение в Жилищную инспекцию

После получения разрешения в банке следует обращаться в Жилищную инспекцию или другое учреждение с аналогичными полномочиями. Необходимо написать заявление и приложить к нему следующие документы:

• свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН;
• проект перепланировки;
• разрешения от пожарной инспекции, Ростехнадзора, Роспотребнадзора и других инстанций (по требованию);
• согласие банка и страховой компании;
• согласие соседей и сособственников;
• техпаспорт и поэтажный план здания (выдаются в БТИ).

После получения разрешения можно начинать ремонтные работы. После их окончания необходимо уведомить Жилищную инспекцию. По адресу квартиры будет выслана специальная комиссия, которая после осмотра выдаст акт ввода объекта в эксплуатацию.

Шаг 6. Обращение в БТИ

После получения акта следует обратиться в БТИ, чтобы внести корректировки в технический паспорт и поэтажный план недвижимого объекта. Измененные документы предоставляются в банк. При необходимости потребуется переоформление страхового договора.

Стоит отметить, что мелкие работы по переустройству могут не повлечь глобальных изменений. В этом случае достаточно обратиться в БТИ сразу после оформления эскиза. Если в БТИ дадут положительный ответ на заявление о перепланировке, достаточно письменно уведомить банк и страховую организацию.

При проведении самовольной перепланировки в отношении нарушителя будут применены штрафные санкции. Кроме того, банк или жилищные органы могут потребовать приведения квартиры в вид, указанный в технической документации.

Сроки и стоимость

Срок оформления всех необходимых разрешений и бумаг составит около 45 дней. В этот период нельзя начинать ремонтные работы.

Общая стоимость процедуры складывается из нескольких составляющих и обойдется примерно в 50-100 тысяч рублей в зависимости от региона. Рассматривая среднюю цену, можно выделить следующие затраты:

• госпошлина за оформление технического паспорта – 900 руб.;
• цена работ по оформлению техпаспорта – до 7 тыс. руб.;
• составление проекта – до 15 тыс. руб.;
• получение разрешения в Жилищной инспекции – около 30 тыс. руб.;
• узаконивание перепланировки в судебном порядке – более 30 тыс. руб.;
• согласование проектной документации – около 5 тыс. руб.

Многие граждане перед оформлением перепланировки получают консультацию специалистов. Как правило, это платно и обойдется в сумму от двух тысяч рублей. Вы можете сэкономить, получив консультацию юриста на нашем сайте абсолютно бесплатно.

Если вы твердо намерены сделать перепланировку в ипотечной квартире до снятия обременения, рекомендуем придерживаться алгоритма, представленного выше.

Причины отказа и последствия

Отказать в проведении переустройства могут, если:

• предстоящие работы затрагивают междуэтажные перекрытия, несущие стены или диафрагмы жесткости;
• перекрывается вентиляционное оборудование;
• в результате ремонтных работ будут объединены квартиры, которые принадлежат разным собственникам;
• заинтересованные инстанции не выдали разрешения;
• будет нарушена звукоизоляция пола;
• другие основания.

Отказ регулируется ст. 27 ЖК РФ. Если вы не считается отказ обоснованным, получать разрешение придется в судебном порядке.

Самовольная перепланировка в ипотечной квартире не допускается. В этом случае к нарушителю будут применены административные санкции:

• наложение штрафа;
• требование вернуть квартиру к первоначальному виду;
• обязательство узаконить перепланировку в кратчайшие сроки;
• расторжение договора с требованием выплатить остаток по ипотечному кредиту единовременно.

Не надейтесь, что самовольные изменения в ипотечном жилье останутся незамеченными. Как уже говорилось выше, банк ежегодно проверяет состояние залоговых объектов. Добровольное признание поможет избежать крайних мер воздействия. Скорее всего, в этом случае гражданин ограничится только штрафом. Когда квартира приобретена в ипотеку, перепланировку делать можно, но с учетом мнения заинтересованных лиц и банка.

Основные положения

Не любой ремонт является перепланировкой. Ст. 25 Жилищного кодекса определяет, что перепланировка – это изменение технических показателей квартиры. Такие изменения отражает технический паспорт жилья.

Нельзя просто так санузел объединить или установить душевую кабину. Такие действия необходимо согласовывать с уполномоченными органами.

5 действий, которые без разрешения делать нельзя:

• сносить и ликвидировать перегородки;
• объединять и разделять комнаты;
• устраивать дополнительные санузлы;
• переносить дверные проемы;
• переустраивать тамбуры.

Получение разрешений занимает время. Поэтому сделать перепланировку жилья некоторые граждане решают самовольно. Если обнаружатся незаконные изменения, нарушителям придется платить штрафы. Сотрудники жилищной инспекции могут выписать штрафы, согласно ст. 7.21 КОАП.

Можно ли в ипотечной квартире делать перепланировку

Перепланировка квартиры в ипотеке разрешается, но сделать ее сложнее, чем в собственном жилье. Заемщик не является собственником до тех пор, пока не сделает последний ипотечный взнос.

Финансовое учреждение является собственником недвижимости, пока выплачивается кредит. Поэтому вопрос, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире, обязательно решается с одобрения банка.

Важно! Не стоит пытаться обхитрить кредитора и сделать переустройство. Руководство банка может наказать заемщика за перепланировку в квартире: потребовать вернуть все в прежний вид или расторгнуть договор.

Риск неоправдан, поэтому, если жилье приобретено в ипотеку Сбербанка или другой организации, не стоит торопиться с капитальным ремонтом.

Необходимо обратиться с письменной просьбой о переустройстве к правлению банка.

Как узаконить перепланировку пошагово

Переустройство жилья предполагает прохождение бюрократических процедур.

Чтобы ничего не забыть, действовать нужно пошагово:

1. Изучить условия кредитного договора. Если включен пункт, запрещающий переустройство, то ничего делать нельзя. Изменить договор можно, если подписать к нему дополнительное соглашение.
2. Составить план изменений.

Самым простым вариантом является переустройство по эскизу. Не придется заказывать проектную документацию для таких изменений.

3. Более сложный вид изменений – это проектная перепланировка. Действия подразумевают изменения конструкции полов или объединение санузла.
4. Усложненное переустройство подразумевает перенос несущих конструкций дома. Такие изменения крайне сложно будет согласовать, как с кредиторами, так и жилищными организациями.
5. Утвердить план работ у сотрудников БТИ.
6. Заказать оценку недвижимости. После ремонта стоимость жилья изменяется, поэтому нужно получить отчет оценщиков.
7. Заручиться одобрением финансового учреждения. Создаются специальные отделы в банках, чтобы помочь клиентам решить все вопросы, связанные с переустройством. Банковские служащие проконсультируют, какие можно вносить изменения, а какие нет.
8. Провести работы, а затем оформить изменения.

Читайте также  Порядок оформления права собственности при покупке квартиры в ипотеку в новостройке

Оформляется документация через бюро технической инвентаризации. С полученными документами следует обратиться к банковским служащим. Все изменения прикладывают к личному делу.

На этом бюрократические процедуры не заканчиваются. Необходимо уведомить об изменениях страховщика.

Страхование залогового имущества является обязательным условием. Страховка выдается на один объект, а в дальнейшем меняется недвижимость, корректируется площадь. Поэтому придется снова провести оценку имущества, после чего уже выдается новая страховка. За рассмотрение документации вводятся дополнительные комиссии. Затраты составят от двух до пяти тысяч рублей.

Финансовое учреждение также берет плату за рассмотрение заявки. Цена за услугу составляет от 2 до 3 тыс. рублей.

Необходимые документы

Какие документы понадобятся для переустройства в столице, утвердило правительство Москвы. Постановление № 508 датировано октябрем 2011 г.

7 основных документов:

• заявление и одобрение всех владельцев недвижимости;
• план работ;
• техническая документация из бюро технической документации до и после изменений;
• документы о правах владения;
• письменное одобрение финансового учреждения на изменение недвижимости;
• извещение из страховой фирмы, которое подтверждает согласие с изменениями;
• отчет оценщика.

В столице вопросом, как узаконить перепланировку, занимается Мосжилинспекция. Документация рассматривается в режиме «одного окна».

Когда планируются серьезные изменения, то и разрешение получить будет уже сложнее. Вопрос, можно ли в ипотечной квартире делать свою перепланировку, решается при участии сотрудников саморегулируемых компаний. Когда изменяются несущие конструкции дома, то понадобится техническое заключение.

Какие изменения не допускаются

Покупая жилье в кредит, следует внимательно проверить состояние недвижимости. Если заметили незаконные изменения, от покупки лучше отказаться. Иначе новому собственнику придется нести затраты на приведение недвижимости в прежний вид.

5 незаконных изменений:

1. Ухудшение эксплуатационных характеристик дома.
2. Затруднение доступа к инженерным конструкциям.
3. Проведение работ, которые способствуют разрушению здания.
4. Установка дополнительного оборудования или замена перегородок, которые приводят к увеличению нагрузки на здание.
5. Перенос отопительных систем на лоджию либо балкон.

Иными словами, незаконное будет любое переустройство, которое разрушает здание и угрожает его целостности.

Перепланировка в ипотечной квартире от Сбербанка

Если квартира в ипотеке Сбербанка, то делать изменения нужно таким же образом, когда ссуда оформлена в других банках.

Читайте также  Способы получения ипотеки клиенту с плохой кредитной историей

Необходимо получить одобрение страховщиков, а также заключение экспертов, подтверждающее, что жилье не упадет в цене. Следует отметить, что для заемщика здесь также скрываются дополнительные издержки. На время проведения ремонтных работ страховщик может установить повышающий коэффициент на стоимость страховки.

Сроки согласования

До семи дней уходит на рассмотрение заявки, поданной заемщиком.

Если финансовое учреждение одобрило изменения, то следует поторопиться с дальнейшим согласованием. На прохождение бюрократических процедур отводится от трех месяцев до полугода.

Если изменения затрагивают площадь объекта, то изменяется и закладная. Заемщик вместе с сотрудниками банка обращается к сотрудникам регистрационных органов.

Как узаконить перепланировку квартиры в ипотеке

Если вы покупали жилье в кредит, то вся процедура пошагово состоит из трех действий:

1. Получение одобрение на переустройство от жилищных организаций.
2. Получение разрешения от страховой организации.
3. Оформление согласия в кредитном учреждении.

Когда недвижимость куплена, возникает желание ее улучшить. Попытки сохранить в тайне могут закончиться провалом. В результате ремонта можно соседей залить или издавать сильный шум. Если тайное станет явным, то нарушители будут оштрафованы за несогласованное переустройство.

Узаконить изменения можно уже по факту, но остается риск, что банк или жилищная организация не одобрят перемены.

Условия, при которых одобряется переустройство

Кредитная организация одобряет ремонт при соблюдении определенных условий:

• платежи вносятся своевременно;
• страховая премия оплачена полностью;
• представлены все необходимые документы.

Пока банк не одобрил переустройство, к работам нельзя приступать.

1. Заемщик – это не собственник жилья. Поэтому любые изменения жилой площади необходимо обсуждать с кредитором.
2. Помимо этого, потребуется заключение страховщиков, оценщиков.
3. Регистрация изменений осуществляется жилищной инспекцией.
4. Необходимо соблюдать осторожности при покупке жилья. Если пропустить важные детали, то придется исправлять последствия ремонта, сделанного прежними владельцами жилья.

Перепланировка в ипотечной квартире

Если осуществляется продажа квартиры с перепланировкой в ипотеку, а внесенные изменения не были оформлены официально (имеет место незаконное переустройство), то купить такое жилье будет невозможно.

Дело в том, что самовольная перепланировка сильно снижает рыночную стоимость недвижимость, поэтому банк не связывается с такими сделками.

В некоторых случаях возможна купля квартиры с незаконным переустройством, но только при условии внесения первоначального взноса при оформлении кредита и обязательством узаконить перепланировку.

Для покупателя это выгодно только в случае предоставления хорошей скидки от продавца, поскольку дальнейшие затраты весьма существенные.

Видео: ипотека и перепланировка квартиры

Но есть некоторые виды работ, узаконить которые нельзя ни до, ни после их проведения.

Если же покупатель и банк этот момент упускают из виду, то придется нести расходы на восстановления квартиры в первоначальный вид.

На нового собственника возлагается ответственность за свершенные действия и в случае проверки контролирующими органами ему придется заплатить штраф.

В многоквартирном доме не допускается:

Ухудшать условия эксплуатации дома и проживания людей	например, затруднять доступ к инженерным коммуникациям
Затрагивать нежилые помещения	делать из них жилые комнаты
Вносить изменения в конфигурацию дома	сносить несущие стены, проводить работы, приводящие к разрушению здания или уменьшения его прочности
Ликвидация	системы вентиляции
Устройство террас и лоджий в квартирах	расположенных на втором и выше этажах
Менять	конфигурацию чердака
Нарушать	санитарные, пожарные, гигиенические и эксплуатационные правила безопасности

Получение согласия банка

Решившись на перепланировку квартиры, находящейся в ипотеке, необходимо согласовать свои действия с кредитором.

Первоначально внимательно изучить условия договора – иногда банки оговаривают этот момент при оформлении ссуды.

В этом случае в документе будет указано, что перепланировка запрещена или допускается только с разрешения кредитора.

Если запрет не установлен, то действия требуется согласовать с банком в любом случае.

Он должен быть в курсе происходящих событий, поскольку получить разрешение без согласия банка не получится.

Чтобы согласовать действия с банком, необходимо предоставить комплект документов, полученных в БТИ.

Если все бумаги, в том числе, проект составлены правильно, можно направляться к кредитору для получения разрешения.

Раньше получить согласие банка было проблематично. Потратив деньги на составление проекта и получение других документов, собственникам нередко отказывали в перепланировке при обращении к кредитору.

Сейчас ситуация другая. Большинство кредитных организаций возможность перепланировки оговаривают при составлении договора, то есть тот пункт включен в документ.

А у крупных организаций налажено сотрудничество со специальными органами, проводящими проверку квартир, планируемых к переустройству.

Объясняется это просто – желание собственника улучшить свои жилищные условия приводит к увеличению рыночной стоимости недвижимости и снижению вероятности невыплаты займа (поскольку потратить 100-150 т.р. готов не каждый москвич).

Соседей

Согласие соседей на проведение перепланировки требуется не всегда, а в исключительных случаях: 

• в коммунальной квартире;
• если работы затрагивают их интересы.

Например, если перепланировка будет затрагивать места общего пользования (лестничная площадка, коридор) и фасада здания, то потребуется согласие других жильцов.

Судебная практика узаконивание перепланировки читайте в статье: перепланировка по суду

Список необходимых документов для перепланировки квартиры, читайте здесь.

Также разрешение на переустройство необходимо в том случае, если работы будут проводиться в коммунальной квартире.

Следует учитывать, что получение согласия соседей не всегда является обязательным даже в перечисленных выше случаях.

Но если кто-то из жильцов дома пожалуется в контролирующие органы, то придется нести административную ответственность. Поэтому лучше обойти соседей и получить их письменное согласие.

Других собственников

Что касается других собственников квартиры, приватизированной или арендованной по договору социального найма, то без их согласия изменить конфигурацию квартиры не получится.

Каждый из членов семьи, владеющий долей от квартиры, должен предоставить нотариально заверенный документ, в котором указано об отсутствии претензий к проведению перепланировки.

Только после получения согласия можно приступать к дальнейшему оформлению переустройства квартиры.

Порядок оформления

Порядок перепланировки квартиры был описан выше. Обременение в виде ипотеки не меняет его, только дополняет обращение в банк для согласования документов.

Но есть несколько нюансов, о которых необходимо знать до начала работ. В первую очередь, это касается условий перепланировки, выдвинутых банком.

Кредитор вправе потребовать:

Выполнить перепланировку	в течение определенного времени
Оформить документы	в течение указанных сроков
Получить новое свидетельство о праве собственности	до указанной даты

Как правило, банком устанавливаются конкретные сроки, в течение которых необходимо получить разрешение на перепланировку, закончить строительные работы и зарегистрировать изменения в документах на квартиру.

Они зависят от многих факторов: банка, состояния недвижимости, сложности проекта и т.д. и составляют от 3 до 6 месяцев.

Если есть сомнения в том, что за указанный период работы будут завершены, лучше обратиться к посредникам, которые после составления доверенности возьмут на себя ответственность за оформление документов.

Есть еще один нюанс. Это согласование проведенных действий со страховой компанией.

Поскольку договор страхования был составлен на определенный метраж квартиры и составлен с учетом ее изношенности, придется переоформить и этот документ.

Сделать это можно как через банк (если кредитором предоставляется такая возможность), так и напрямую в страховой компании.

Для этого представляются новые документы на квартиру, далее проводится осмотр помещений и оценка квартиры с перепланировкой для ипотеки. За переоформление полиса придется заплатить.

Требуемые документы

Перечень документов, необходимых для оформления перепланировки в ипотечной квартире не отличается от списка для квартиры без обременения:

План дома	поэтажный
Эскиз	или проект перепланировки
Копия лицевого счета квартиры	и документы, подтверждающие право собственности
Паспорт заявителя	и заявление
Все необходимые разрешения	в том числе, от банка

Цена действия

Общая стоимость работ по перепланировке зависит от многих факторов. Если рассматривать средние цены, то получится:

Получение техпаспорта на квартиру в БТИ	5000 руб.
Составление проектной документации	10 000 руб.
Получение разрешения в органах Жилищной инспекции	20 000 руб.
Согласование проекта	5000 руб.
Рассмотрение заявления в банке	5000 руб.
Консультация, оформление документации	3000 руб.
Работа посредников	30 000 руб.

В среднем, за самостоятельное оформление перепланировки по легкому проекту придется заплатить около 40 000 руб.

Обращение к посредникам увеличивает расходы в 2 раза. Еще дороже обойдется узаконивание перепланировки через суд.

К приведенным затратам прибавляется оплата штрафа в размере 2500 руб. и оплата работы судебных органов – около 30 000 руб.