Что собой представляет обратная ипотека в 2019 году

Практически для любого гражданина России слово «ипотека» страшнее самого реального полтергейста. Это те бесконечные проценты и долги, бремя которых растягивается практически на всю твою сознательную жизнь. К сожалению, в нашей стране реальность именно такова, так как процент платы за ипотеку составляет не меньше 20% от основного «тела» кредита. В результате после полного погашения кредитного займа его размер оказывается в несколько раз больше от начальной цифры. Поверьте, не каждый человек может позволить себе на протяжении долгих лет покрывать эти расходы.

К большой радости всех россиян, правительство РФ решило вплотную заняться решением существующего квартирного вопроса, мешающий нормальной жизни. Для этого разрабатывается и внедряется в жизнь программа ипотечного кредитования с государственной поддержкой. Для заёмщиков и банков она считается менее обременительной, чем базовый её вариант. Но до конца 2016 года заявленная программа не предусматривает взятие ипотеки под мелкий процент для приобретения жилья на вторичном рынке. С её помощью любое домохозяйство со средним, но всё же стабильным доходом, может позволить себе приобрести собственную недвижимость.

Законное обоснование

На сегодняшний день обратная ипотека является пилотной программой для России.

Впервые эта идея в нашей стране была разработана еще в 2011 году.

Ее реализацией занимается с 2012 года агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).

Эксперты признают, что для того, чтобы эта программа начала активно воплощаться в жизнь, ей недостает закрепления на законодательном уровне.

Другими словами, подтолкнуть процесс активного кредитования по обратной ипотеке должно принятие закона о ней.

Такие нормы закрепят правоотношение, определив права и обязанности сторон – банка и заемщика.

Если поискать в нашем законодательстве что-то похожее, то наиболее удачным окажется пожизненная рента. По сути, это ее альтернативный, но менее выгодный вариант.

Договор обратной ипотеки сам по себе уже является нормой закона для заключивших его сторон.

Он представляет собой соглашение между финансовым учреждением и владельцем жилья.

По сделке недвижимость передается в залог под условием, что залогодатель будет пожизненно получать выплаты от залогодержателя.

И только после смерти бывшего собственника жилье перейдет к новому обладателю.

Условия получения

Получать из бюджета выплаты по данной программе может далеко не каждый.

Изначально этот институт создавался и вовсе как поддержка заемщиков, испытывающих длительное время сложности с ипотечными кредитами.

На данный момент времени закон устанавливает следующий ряд правил для того, чтобы воспользоваться обратной ипотекой:

Повышенные требования предъявляются законом к самому объекту такого соглашения.

Видео: обратная ипотека

Под программу подпадают дома с каменным, железобетонным или кирпичным фундаментом.

В наличии должна быть нормальная система жизнеобеспечения, функционирующая сантехника, целые окна и двери.

Все сети должны исправно работать: электричество, газ, водопровод, канализация, отопление.

Причиной отказа государства купить квартиру в ипотеку станет:

Залогодателем по соглашению может выступать лицо:

Но весной 2019 года Правительство РФ рассмотрело вопрос упрощения условий этой программы.

Нововведения касаются:

Возникающие нюансы

Обратная ипотека таит в себе множество вопросительных моментов, которые не в силах до сих пор разъяснить даже специалисты.

К примеру, как будет оцениваться человек с точки нуждаемости, сможет ли он преодолеть поставленные перед ним барьеры?

Да и в плане оценки жилья и его состояния, не будет ли возникать непреодолимых трудностей? Возможно, программа так и останется на бумаге.

Залогодатель хоть и остается собственником жилья, но должен быть готов к постоянному контролю со стороны кредитора.

Сотрудники банка неоднократно за год будут являться с проверкой состояния залога, их интерес понятен, и спорить тут бесполезно.

От должника будут требовать поддержания порядка, соблюдения всех требований, необходимых для обеспечения безопасности залогового имущества.

Чувствовать себя комфортно и по-хозяйски в такой ситуации не у каждого получается.

Отсутствие законодательной базы – тоже весомый фактор. На разработку закона уйдет много времени, нужно будет согласовать интересы всех участников по сделке.

Главная задача на этом этапе будет в том, чтобы исключить риски столкнуться с черными риэлторами и мошенниками, жаждущими легкой наживы.

Алгоритм действий

Для того чтобы оформить ипотеку с обратным аннуитетом нужно:

Перечень документов

Для подачи заявки по обратной ипотеке необходимо предоставить сотруднику:

Уже по факту одобрения заявки нужно будет до подписания соглашения предоставить дополнительно документы:

Возможные риски

Никто из участников обратной ипотеки не застрахован от возможных рисков. Потому правительство страны до сих пор не пришло к единодушному решению по поводу данной программы.

Министры говорят о том, что в условиях итак недостаточной казны направлять деньги на реализацию сомнительного начинания с неизвестным результатом – непозволительная роскошь.

Действительно, здесь нужно действовать продуманно, и потому реализация программы затягивается.

Думают власти и о том, чем это все может обернуться для населения. Не окажет ли государство народу медвежью услугу?

Минтруда даже заявляет, что обратная ипотека не будет пользоваться спросом никогда, ведь чисто с формальной точки зрения у нас нет бедных пенсионеров.

Какие банки дают

Пилотная программа на базе АИЖК была запущена не только в Москве, но и во всех городах, где население превышает 500 тыс. жителей.

По первоначальным требованиям кредитование обратной ипотеки осуществляют такие агенты, как:

1. Мособлбанк.
2. Росэнергобанк.
3. Бинбанк.

Какие банки будут работать по обновленной программе, пока неизвестно. Вполне вероятно, что это будут те же самые кредитные организации.

Если заглянуть поглубже, то станет ясно, что розничные банки не испытывают интереса к обратной ипотеке.

Причин тому две:

Образец заявления

Подать заявление можно как лично в отделении банка или у агента, так и через Интернет на специальной странице официального сайта.

На готовом бланке заявитель указывает следующие данные о себе:

• фамилию, имя, отчество и дату рождения;
• телефон для связи и адрес электронной почты;
• регион, город, адрес;
• если документ в письменном виде, то проставляется дата и подпись.

График платежей

По договору обратной ипотеки график платежей будет зависеть от возраста заемщика, но, как правило, выплаты назначаются на срок до 120 месяцев.

На заемные средства начисляются проценты по ставке 9% в год.

Максимально по такой сделке с учетом всех платежей залогодатель получит до 80% от стоимости жилья.

Платежи будут производиться равными траншами каждый месяц.

Как только заемщик скончается, наследники вправе вступить в свои права и стать стороной по договору.

В этом случае с новым заемщиком будет обсуждаться вариант дальнейших развитий.

Либо наследник погасит все единовременно, либо с ним будет подписан новый индивидуальный график гашения долга.

Никаких дополнительных переплат и комиссий взиматься за это не будет.

Ипотека под залог квартиры без первоначального взноса читайте в статье: квартира в ипотеку без первоначального взноса

Страхование квартиры при ипотеке, читайте здесь.

Оценка жилья при ипотеке, читайте здесь.

Прошли времена, когда люди получают бесплатные квартиры, государству нужно восстанавливать жилой фонд и хорошее тому подспорье — обратная ипотека, с помощью которой можно поддержать бедное население.

Перспективы применения в России эта программа имеет хорошие, но частным банкам ее собственными силами не потянуть.

Так что эта программа реально может быть реализована лишь как долгосрочная продажа государству заложенного актива.

Особенности и правила оформления обратной ипотеки

Содержание

• Основные планы, касающиеся будущего введения данного законопроекта
• Для кого нужна обратная ипотека
• Условия оформления обратной ипотеки пенсионерами

Обратная ипотека является необычной процедурой, которая будет введена государством в качестве поддержки людей, являющихся малоимущими.

Основные планы, касающиеся будущего введения данного законопроекта

Обсуждается возможность оформления данного проекта еще с апреля 2016 года. Предполагается, что будет введена специальная обратная ипотека в России, предназначенная для малоимущих людей. В соответствии с ней, если у семьи возникают определенные проблемы с погашением ипотечного кредита, то они смогут воспользоваться помощью государства, выраженную в передаче средств для погашения кредита. Погашается полностью вся ипотека, однако заемщик обязуется, что после погашения ипотеки будет передана квартира или дом в федеральную собственность или муниципальную.

Предполагается введение специальной федеральной программы для этих целей. Считается, что обратная ипотека сможет уменьшить количество невозвратов по ипотеке, а также уменьшит бедственное положение многих людей. При этом каждый человек, у которого уже имеется оформленная ипотека, даже в случае возникновения непредвиденных финансовых сложностей, может не волноваться о том, что у него могут отобрать квартиру или начнутся начисления различных штрафов и пеней. Государство будет приходить на помощь в этом случае, поэтому можно снизить финансовую нагрузку на людей. В этом случае ипотечная недвижимость передается государству, которое в свою очередь помогает погасить кредит. При этом неизвестно, когда будет забрана у человека квартира или дом, но предполагается, что после смерти заемщика.

Для кого нужна обратная ипотека

Пользоваться обратной ипотекой смогут не только малоимущие, но и пенсионеры. Предполагается, что данная возможность для пенсионеров дает им возможность обеспечить себе комфортную старость в оптимальных условиях для жизни. В этом случае они завещают вою имеющуюся недвижимость государству, а при этом ежемесячно они будут получать из бюджета денежные средства, выступающие в качестве компенсации от государства за квартиру или дом. Пользоваться такой возможностью будут в основном пенсионеры, у которых нет детей или других ближайших родственников, которые могли бы рассчитывать на недвижимость в качестве наследства. До конца жизни пенсионеры будут жить в квартире или доме.

Похожие схемы уже существуют в настоящее время. Они достаточно активно используются, а к ним может относиться договор пожизненного содержания. Он предполагает иждивение, поэтому плательщик ренты после смерти пенсионера может рассчитывать на его недвижимость, а в процессе его жизни он уплачивает пенсионеру конкретное материальное содержание. Именно оно выступает в качестве платы за квартиру или дом. Но нередко пенсионеры нарываются на мошенников, поэтому при составлении договора они должны тщательно изучать все условия для сотрудничества.

Обратная ипотека, предназначенная для бедных или пенсионеров, является официальной, поэтому люди могут без опасений составлять договор, не боясь, что они будут общаться с мошенниками. Действия осуществляются через специализированное агентство, контролирующее законность всех процедур. Также будут созданы социальные комиссии, регулирующие жизнь пенсионеров.

Многие кредитные учреждения обычно отказываются в выдаче ипотечного кредита людям пенсионного возраста, поэтому для них обратная ипотека считается отличным решением для исправления сложной финансовой ситуации.

Условия оформления обратной ипотеки пенсионерами

Обычная ипотека может быть оформлена пенсионерами только при следующих условиях:

• у гражданина имеется имущество, которое может быть передано в качестве залога, поскольку если пенсионер умрет раньше, чем погасит ипотеку, то его собственность переходит во владение банка;
• наличие стабильного дохода, причем его размер должен быть достаточным, чтобы можно было без проблем погашать кредит, а также обеспечивать оптимальный уровень жизни;
• передаются денежные средства в качестве первоначального взноса, причем его размер не может быть меньше 15%;
• возраст потенциального заемщика на момент погашения кредита, т.е. внесения последнего платежа, не может быть больше 70 лет;
• ставка по кредиту не предлагается меньше, чем 12%;
• сумма кредита минимально может быть равна 45 тыс. руб., а максимально в зависимости от средней рыночной цены квартир или участка, причем если планируется приобретать загородных дом, то максимальная сумма, которая может быть выдана банком, не может превышать 10 млн. руб.

Таким образом, обратная ипотека в Сбербанке считается достаточно выгодной, причем многие молодые люди и пенсионеры считают, что она действительно актуальна и справедлива. В западных странах она используется эффективно и постоянно, поэтому возможно в скором времени она станет популярной и в России.

Как получить ипотеку с господдержкой в 2017 году?

Конечно же, ипотека с господдержкой в 2017 году выдаваться будет, но только на каких условиях должен проходить весь этот процесс? Давайте разберёмся с этим вопросом поближе.

Выполнить заявленную процедуру могут некоторые банки России, в которых условия составления самой ипотеки практически идентичны. Вот только требования для решения вопроса никто не отменял – их соберётся целый список.

1. Брать ипотечный кредит для покупки жилья в новостройке стоит лишь у проверенных банков с соответствующей аккредитацией.

2. Интервал кредитования не может составлять меньше 12 и больше 360 месяцев.

3. Первоначальный взнос при оформлении ипотеки составляет 20% от реальной стоимости жилья.

4. Ставка кредита в рублях равна 11,5%.

5. Брать ипотеку обязательно следует лишь в местной валюте – рублях.

6. Ипотечный кредит выдаётся исключительно под залог чего-либо. К примеру, той же недвижимости: кредитуемого или любого другого жилья, находящегося во владении собственника.

7. Если ипотека оформляется на территории Санкт-Петербурга, её размер не может превышать 8 млн рублей. В Москве же это ограничение достигает отметки 3 млн рублей.

8. Банковская комиссия при составлении ипотечного кредита в 2017 году отсутствует.

9. По программе господдержки при оформлении ипотеки заёмщику предлагается дополнительный бонус: оценка жизни, безопасности или здоровья заёмщика, а также страхования жилья.

Что собой представляет ипотека с господдержкой?

По сути своей, отмеченный процесс считается технологией, помогающий гражданам России приобрести жильё по более дешёвым условиям. В частности, это касается тех слоёв населения, которые привыкли жизнь от зарплаты до зарплаты. Основой экономики считается именно спрос на недвижимость. Как только человек не может позволить себе оформить ипотеку, объёмы строительства начинают снижаться, как и количество реализуемых квартир. Это приводит к мелкомасштабному экономическому кризису, перерастающему в коллапс. Сама идея ипотечного кредитования при помощи государства заключается в перенаправлении правительством РФ части средств из Пенсионного фонда для кредитования недвижимости. А так как сам проект является относительно новым, участие в нём принимают далеко не все действующие банки.

Конечно же, такая программа имеет ряд своих достоинств и недостатков, о которых стоит поговорить более подробно. К «плюсам» ипотечного кредитования с господдержкой можно отнести:

• отсутствие любых надбавок и процентов до момента регистрации уже купленной недвижимости;
• доступность ставки по ипотеке;
• размер займа никак не зависит от реального заработка заёмщика.

Не обошлось в этом случае и без «минусов», список которых состоит из следующих пунктов:

• приобретать жилье посредством ипотеки можно исключительно в новостройках;
• количество банков, проводящих процедуру, строго ограничено;
• программа господдержки для ипотеки ориентируется исключительно на строящие объекты недвижимости.

Обратная ипотека

Рассматривая последние новости в сфере кредитования для покупки жилья, стоит вспомнить такое обозначение, как обратная ипотека. Эта ещё одна программа, начавшая своё действие в 2016 году, кардинально отличается по своей структуре от других, условиями взятия кредита. Основной чертой обратной ипотеки является предоставление финансовой организацией ссуды в обмен на какой-то ипотечный залог. Стать членами подобной программы могут только представители старческого возраста. Позитивной стороной вопроса обратной ипотеки можно назвать выбор точного срока получения необходимого размера ссуды и возможность погасить все ипотечные долги раньше назначенного срока. Вот только этот проект никак не регулируется Конституцией РФ, программа распространяется исключительно на людей пенсионного возраста и при этом используются денежные накопления самого пенсионера.

Ипотечный прогноз на 2017 год

Свежие новости относительно ипотечного кредитования в 2017 году говорят о том, что совсем скоро в России должно стартовать много аналогичных программ, благодаря которым базовая кредитная ставка существенно снизится. Также подобные программы предложат более хорошие льготные условия для социальных слоёв населения, живут от получки до получки. Правда, не все задуманные планы смогут реализовать себя из-за экономического кризиса. Возможно именно поэтому возможность оформления ипотеки посредством государственной поддержки – последний реальный шанс обзавестись собственным жильём.

По мнению опытных экспертов, в 2017 году экономика России сможет пережить долгожданный подъём, однако это всего лишь прогноз и верить ему или нет – дело каждого. Из это следует, что ждать подходящего времени для оформления ипотеки не стоит, ведь неизвестно, когда именно оно наступит, а за чередой «завтрашних» дней подобная возможность может просто исчезнуть. Поэтому решайтесь, верьте в лучшее и пусть долгосрочный кредит не помешает вам насладиться радостью владения собственным жильём.

Способы оформить земельный участок из аренды в собственность

1. Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» установил, что в упрощенном порядке могут оформляться права граждан на земельные участки, предоставленные им до введения в действие Земельного кодекса РФ (то есть до 30.10.2001), для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного или гаражного строительства. При этом период упрощенного порядка оформления прав граждан на вышеназванные земельные участки никаким сроком не ограничиваются;
2. Кроме того, право собственности может быть оформлено безвозмездно и гражданами Российской Федерации, имеющими в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них индивидуальными жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы (см. ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»);
3. Кроме того, после 15 лет целевого использования земельного участка, согласно статьи 234 ГК РФ возникает право на приобретательную давность.
4. Выкупить землю у государства на аукционе по кадастровой стоимости;
5. Выкупить арендованный земельный участок без аукциона под оформленным в собственность объектом строительства за 1,5-20% кадастровой стоимости (рассмотрим подробнее ниже);

Другими словами, правом выкупа земельного участка без аукциона обладают лица, которые арендовали землю до 2001 года, или имеют на участке строение, которое является их собственностью (при условии, что ЗУ не изъят и не ограничен в имущественном обороте).

Как выкупить землю из аренды в собственность под домом

Если на арендованном под ИЖС или ЛПХ участке построить и оформить в собственность дом или любое другое капитальное здание согласно разрешенного использования, то вы попадаете под льготный выкуп земельного участка из аренды в собственность (стоимость выкупа рассмотрим ниже). 

Порядок действий следующий:

1. Поставить на кадастровый учет построенный объект. Чтобы получить кадастровый паспорт на построенный дом, придется вызывать на участок комиссию. Иногда достаточно построить только фундамент (уточнять в кадастровой палате) ~ 2 недели;
2. Присвоить объекту адрес (если нет) ~ 1 неделя;
3. Оформить дом в собственность ~ 2 недели;
4. Подать зяявление на выкуп земельного участка под объектом собственности в Администрацию, на территории которой расположен ЗУ. Согласно Правилам выкупа, которые устанавливает муниципалитет или Правительство РФ (для земель в федеральной собственности), выкуп земельного участка из аренды в собственность проходит без торгов, так как собственник обладает приоритетным правом;
5. Получить у главы Администрации постановление о расторжении договора аренды и постановление о переводе земли в собственность;
6. Получить и подписать в 3-х экземплярах подготовленные Администрацией договора купле-продажи земельного участка и в указанный срок оплатить указанную в договоре сумму (безнал);
7. Подать документы в РосРеестр через МФЦ «Мои документы» на регистрацию права собственности. 

Обратите внимание, что согласно ст. 271 ГК РФ, при переходе права собственности на недвижимость, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Документы для оформления земли из аренды в собственность

Оформление земельного участка в РосРеестре происходит при наличии следующих документов:

1. Договор аренды или договор переуступки права аренды на земельный участок;
2. Постановление главы районной Администрации о предоставлении участка в аренду;
3. Кадастровый паспорт на земельный участок;
4. Кадастровый паспорт на построенный объект;
5. Постановление о расторжении договора аренды;
6. Постановление о переводе земельного участка из аренды в собственность;
7. Выписка из ЕГРН, в которой вы указаны собственником построенного здания. 

РосРеестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х рабочих дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API РосРеестра — так вы получите готовый документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН РосРеестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API РосРеестра

Стоимость выкупа земельного участка из аренды в собственность

Для собственников зданий стоимость перевода земельного участка из аренды в собственность, составляет фиксированный процент от кадастровой стоимости, размер которого зависит от региона и целевого назначения земли:

• В городах с численностью населения выше 3 млн.чел (Москва и Санкт-Петербурге) — стоимость выкупа равна 20% от кадастровой стоимости земельного участка. В Москве — цена выкупа 20%; в Санкт-Петербурге — 19,5 % (по общим правилам);
• В городах с численностью от 500 тыс. до 3 млн. чел. — в размере от 5-ти до 17-кратного размера ставки земельного налога. Сам налог составляет 1,5 % кадастровой стоимости земельного участка, т. е. стоимость выкупа в собственность будет от 7,5 до 24%. К таким городам относятся: Екатеринбург, Ростов-на-Дону, Казань, Омск, Челябинск, Нижний Новгород и другие города миллионники;
• В населенных пунктах до 500 тыс. человек, а также за пределами границ населенных пунктов — в размере от 2-х до 10-кратного размера ставки земельного налога, т.е. стоимость выкупа будет от 3-х до 15%. Например, в Московской области — 10-кратная ставка, поэтому перевод участка в собственность обойдется в 15% кадастровой стоимости.
• Размер выкупа для сельских и поселковых округов устанавливается индивидуально и может быть менее 1% от кадастровой стоимости.

Стоимость перевода земельного участка из аренды в собственность для муниципальных земель и небольших городов, как правило, не превышает 3% кадастровой стоимости. Для земель больших городов — 15-20%. Точную стоимость выкупа из аренды в собственность вам скажут только в Администрации, на территории которой данный ЗУ расположен.

Как оформить землю в собственность под объектом незавершенного строительства (недострой)

Точного определения в законодательстве «Недострой» или Объекта незавершенного строительства не содержится, однако, если взять системную взаимосвязь положений статей Гражданского или Градостроительного кодексов можно получить ориентировочное понятие:

•  ч.1 ст. 130 ГК РФ — К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. ч.1 ст. 131 ГК РФ — Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами;
• п. 10 ст. 1 ГрК РФ — Объект капитального строительства это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением не капитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Анализируя приведенные выше нормы, постараемся выделить понятие объекта незавершенного строительства (объекта незавершенного капитального строительства, «сокращенно» ОНС) — ОНС признается такое недвижимое имущество (здание, строение, сооружение), строительство которого продолжается или не завершено.

Дополнительно выделим признаки, которым ОНС должен соответствовать:

1. Прочная связь с землей и отсутствие возможности его перемещения без несоразмерного ущерба;
2. Приостановление строительства, консервация, либо окончательная остановка строительства;
3. Индивидуальная определенность.

По поводу того, является ли фундамент не достроенным объектом, лучше обсудить с кадастровым инженером. В разных регионах политика администрации отличается согласно региональному законодательству.

Из перечисленного выше мы делаем вывод, что ОНС — это недвижимое имущество, а недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и кадастровому учету. Для этого необходимо:

1. Собрать полный пакет документов на земельный участок;
2. Вызвать кадастрового инженера для подготовки документации и для кадастрового учета дома (ОНС);
3. Получить уведомление из администрации в соответствии со ст. 51.1 ГрК РФ;
4. Сама регистрация проходит в общем порядке при обращении в местный МФЦ.

Кроме того определение ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016. Позиция ВС РФ — Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ не согласилась с позицией первой и кассационной инстанций и оставила в силе постановление апелляции. Тем самым судебная коллегия ВС РФ подтвердила, что фактический владелец недостроенного объекта на арендованном участке вправе претендовать на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без торгов. Оформлять для этого право собственности на объект незавершенного строительства не обязательно. Прочитайте, коллегия судей достаточно внятно все там разъясняет.

Также, закон предусматривает регистрацию участка со строениями, как собственного имущества, если он куплен до 2001 года. Список собственных владений, которые попадают под привилегированные условия:

• Аграрные угодья в СНТ и ДНТ;
• Угодья под ИЖС;
• Земля для строительства гаражей и бань;
• ЛПХ со строениями, в которых предусмотрено отсутствие одобрение стройки.

Также, обратите внимание, что согласно поправкам в три федеральных закона – №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004, №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 и №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015, до 1 марта 2020 года:

• не требуется разрешения на ввод в эксплуатацию;
• регионы вправе устанавливать максимальную стоимость услуг кадастровых инженеров за составление документов, требуемых для постановки объекта на учет;
• основанием для госрегистрации является технический план строения и документы, подтверждающие право на владение землей. 

В общем, чтобы получить приоритетное право выкупа из аренды в собственность, постарайтесь зарегистрировать объект незавершённого строительства в РосРеестре.

Как перевести из аренды в собственность землю под частью дома

Если у вас частный дом, например на 2 хозяина, то для начала следует вносить изменения в сведения о недвижимости. Это делается с помощью форменного заявления в кадастровую палату или жилищную инспекцию, которая обследует здание и примет решение о признании недвижимости ИЧД (Индивидуальный частный дом). Это первая и основная задача.

Далее будете межеваться, разграничиваться и т.д. Чтобы избежать вероятностных негативных обстоятельств, например когда соседи решат продать свою половину дома, лучше зарегистрировать право собственности с определением границ. Так у вас будет обще-совместная (не разграниченная) или обще-долевая (определённая в долях от имущества) собственность. 

Как перевести в собственность участок, на котором запрещено строить дом

Сложности возникают, когда в договоре аренды указано:

• С разрешенным видом использования: для ведения личного подсобного хозяйства (без права возведения индивидуального жилого дома) в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.
• Вид разрешенного использования земельного участка изменению не подлежит — Арендатор использует участок в соответствии с особыми условиями, установленными в настоящем Договоре.
• Особые условия договора: арендатор использует земельный участок без права возведения на нем индивидуального жилого дома. 

В данном случае нужно изучить Ген. План застройки (ГПЗУ) и План земельной застройки (ПЗЗ) в вашем районе на предмет действительного запрета на строительство жилых зданий. Если ГПЗУ запрет подтвердит, то можно пойти следующим путем:

1. Построить, в соответствии с санитарными нормами, хозяйственное здание на фундаменте (например для хранения сельхозпродукции или разведения цыплят);
2. Нанять кадастрового инженера, который сделает кадастровый план строения; 
3. После этого подать документы на государственную регистрацию данной постройки, как капитального хозяйственное помещение. Крайний вариант через суд;
4. После этого появляется возможность перевести земельный участок под хозпосторйкой из аренды в собственность.

Как перевести в собственность участок под торговлю

Здесь необходимо обратиться к нескольким правовым актам: Градостроительный кодекс, СНиП, 221 ФЗ «о кадастре недвижимости», ЗК РФ. Если резюмировать все то, что там сказано, то мы делаем вывод:

1. «Капитальной» — является такая постройка, фундамент которой, прочно связан с землей, углублен и выполнен из прочных строительных материалов (кирпич, камень, бетон, плита и т.д.);
2. Правом выкупа ЗУ без аукциона обладают лица, которые используют его на праве аренды и иных правах не связанных с правом собственности, а так же имеют на нем строения, которые являются их собственностью.

Подавайте заявление на выкуп данного ЗУ в общем порядке на торгах, либо же, делайте там фундамент и регистрируйте его как недострой. Так вероятность перевода данного ЗУ из аренды в собственность, даже в судебном порядке, увеличится в разы.

Категории земель, которые нельзя перевести из аренды в собственность

Законом о приватизации предусмотрены следующие ограничения на перевод земель в собственность:

1. Зарезервированные участки для государственных или муниципальных проектов;
2. Находящиеся в зоне отчуждения железнодорожного, автомобильного транспорта, речных, морских портов и аэропортов;
3. Полигоны, зараженные опасными для здоровья человека веществами;
4. Улицы, парки, городские сады, заповедные зоны;
5. Охранные зоны водозаборов (подземные и поверхностные источники воды) и очистных сооружений;
6. Земли лесного и водного фонда, природные заповедники;
7. Земли Министерства Обороны.

Статья 27 ЗК РФ — «Ограничения оборотоспособности земельных участков», в ней указан перечень участков не подлежащих переводу в частную собственность, при этом в данную статью частенько вносятся изменения, последнее было 29.07.2017 в п.7.

Проблемы при переводе земли из аренды в собственность

МУГИСО (Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области) выставило на торги землю, предназначенную под ИЖС. Суть торгов заключается в том, что право пользования участком передается тому, кто предложит наибольшую арендную плату. Однако, по мнению МУГИСО проблема заключалась в том, что люди хотят арендовать землю за высокую цену, но на короткий срок. При этом они планируют как можно быстрее возвести на ней жилье, так как в этом случае у арендодателя появляется право выкупить данную территорию по льготной стоимости – 1,5% от общей кадастровой стоимости. Таким образом арендаторы могли выкупить участок, например, стоимостью 4 млн. руб. всего за 60 тыс. руб, тогда как выкуп участка, оформленного в аренду, без жилого объекта, осуществляется по полной кадастровой стоимости.

По словам Натальи Турыгиной, являющейся главным специалистом отдела подготовки свидетельств права собственности в земельном комитете Екатеринбургской администрации, изначально их внимание привлекли случаи, в которых:

• Между арендой и выкупом земли в собственность проходило совсем немного времени (2-3 месяца);
• При посещении этих участков было выявлено, что на некоторых из них вообще не было ничего построено, а те строения, которые были построены на других наделах, относились к временным, т.е. не имеют фундаменты (иногда даже окон с дверьми) и выполнены из ОСП-плит и профлиста. 

Руководитель отдела по архитектурно-строительному контролю Департамента градостроительства, архитектуры и регулирования земельных отношений Д. Юрин пояснил, что:

• Основной проблемой таких строений является отсутствие необходимых коммуникаций (водоснабжение, электричество, отопление любого типа и канализация);
• К тому же местность, на которой они располагаются, зачастую бывает заболоченной, поэтому также требуется гидроизоляция фундамента строения;
• Получается, что арендаторы — мошенники и не старались выполнить строение дома по всем правилам и нормативам. Кроме того люди просто заливают бетон непосредственно на сам участок, без заглубления в почву, а это уже серьезное конструктивное нарушение, которое несет угрозу человеческой жизни;
• Далее сотрудниками городской администрации стало известно о случае переноса возведенных строений по очереди на три участка с помощью автокрана. При этом времянки были для удобства распилены пополам. 

С учетом вышесказанного появляется масса вопросов к специалистам, которые признали подобные сооружения индивидуальными жилыми домами, пригодными для проживания и заселения…

• Следующей проблемой является выкуп участка по из аренды в собственность по льготной стоимости, после чего якобы «жилое» строение можно сносить или перевезти на территорию другого такого же арендуемого надела. Затем производится перепродажа выкупленного участка, но уже по рыночной цене.

В итоге, Наталья Турыгина обратилась в суд для отмены решения о регистрации права собственности на данные земельные участки и дома, а также для признания недействительными последующих сделок купли-продажи участков. Проведенная экспертиза доказала, что данные строения нельзя отнести к индивидуальному жилью.

В настоящий момент в судах рассматривается 23 дела по 35 земельным участкам, которые участвовали в подобных мошеннических махинациях. Пока было аннулировано 8 таких сделок. Был задержан мошенник, который владел сразу 7 участками. Строитель, возводивший на них временные дома, также является владельцем нескольких таких участков. Сделки по этим землям проводились с участием одного и того же кадастрового инженера, адвоката и эксперта, выдавшего заключение. У этих людей не будет отобрана земля, а просто возвращены арендные договоры с соблюдением тех условий, которые были озвучены во время аукциона.

Стала известна и сумма ущерба бюджету муниципального образования по тем делам, которые уже были рассмотрены в суде. Она составляет 3,6 млн. руб. Еще примерно 30 млн. руб. составит ущерб по делам, которые находятся на рассмотрении. Для расчета данной суммы берется не уплаченная аренда с момента перепродажи участка и разница рыночной и льготной цен.

По этим делам были возбуждены не только административные, но и два уголовных процесса в отношении кадастровых инженеров, которым было предъявлено обвинение в подделке документации. Помимо городского бюджета урон от действий махинаторов понесли и добропорядочные граждане, которые по незнанию выкупили у мошенников участки, так как суд признал эти сделки недействительными.

Обратите внимание, что специалисты городского земельного комитета и МУГИСО пытаются бороться с подобными схемами. Администрация стала направлять сотрудников для проверки участка сразу после поступления к ним заявления на выкуп земли, а при возникновении подозрений на участок накладывается арест, препятствующий перепродаже, и подается заявление в суд.

Помните, что арендованным имуществом обладают, но не владеют. Судебная практика по изъятию федеральной земли — Постановление Президиума ВАС РФ от 24.05.2011 № 148/11.

Что делать, если вам отказали в выкупе участка из аренды в собственность

Если вы получили необоснованный, по вашему мнению, отказ от администрации в выкупе земельного участка под объектом собственности, то у вас есть основания положительного решения суда в вашу пользу. Прежде чем обращаться в суд (а это скорее всего будет арбитраж) с иском об оспаривании решения, постановления акта органа государственной власти, советую обзавестись достаточно вескими доказательствами.

1. Запрашиваете заключение архитектуры.
2. Смотрите судебную практику и постановления Арбитражного суда вашего региона по наложению границ и вообще практику по границам ЗУ
3. Составляете письмо-претензию и направляете собственнику участка.
4. Ждете 30 дней. Если ответа не поступит, составляете исковое заявление и направляете его в суд.
5. Приходите в суд и говорите примерно следующее: «Являюсь арендатором такого то участка и собственником здания расположенного на нём. Вся собственность на ЗУ была построена в соответствии с разрешительной документацией градостроительным кодексом и законодательством РФ (ГК РФ, ЗК РФ, ГрК РФ). Земельный участок является собственностью муниципалитета и на него не распространяются нормы запрещающие перевода из муниципальной собственности в частную».
6. Суд назначает градостроительную экспертизу, вы её оплачиваете, и если все так как вы говорите и отказ необоснован — вам дадут положительное заключение о границах, зонах и линиях.
7. Суд принимает решение в вашу пользу и обяжет собственника заключить с вами договор купли-продажи ЗУ.

Кроме того, существует суд апелляционной инстанции, который проверяет законность и обоснованность выводов суда нижестоящей инстанции и делает вывод о правильности применения норм права. Только имейте ввиду, что градостроительные экспертизы в апелляции не проводятся. Как крайний вариант, придется тянуть дело до кассации и самостоятельно обращаться в независимое экспертное учреждение для составления заключения, и соответственно придумать почему вы не смогли сделать этого ранее и ходатайствовать в суде об проведении судебной экспертизы.