Коммерческая ипотека для физических и юридических лиц

Всем известно, что граждане могут взять ипотеку для покупки собственного жилья. В то же время, не многие знают о таком финансовом инструменте, как коммерческая ипотека. Юридические лица в праве получить ипотеку на покупку земли, а также зданий коммерческого назначения.

Понятие коммерческой ипотеки

Ипотека – это целевой кредит, предоставляемый предпринимателям, физическим и юридическим лицам для покупки недвижимого имущества.

В качестве обеспечения (или залога) по кредиту выступает приобретаемый объект строительства — отдельно стоящее здание, сооружение или его часть. Как известно, все объекты недвижимости подразделяются на жилые (дома, квартиры, прочие объекты, обустроенные для проживания в них) и нежилые, т.е. коммерческие (производственные, торговые, складские, офисные помещения и т.п.).

Смотрите здесь о поручительстве по кредиту и видах ответственности при подобном договоре.

Отличительной чертой коммерческой недвижимости является ее целевое назначение: в отличие от жилого помещения, она приносит доход собственнику в виде арендной платы, единовременного поступления средств при купле-продаже, а также в виде дохода, полученного в результате использования лизинговых схем (финансовая аренда) и факторинговых схем (продажа с отсрочкой платежа под гарантию третьих лиц).

Предприниматели и руководители бизнес-структур не могут организовать бизнес или финансово-хозяйственную деятельность без здания, поэтому покупка или аренда недвижимости занимает центральное место в бизнес-плане любого коммерческого проекта.

Одним из возможных источников приобретения объекта коммерческой недвижимости является коммерческая ипотека.

Как получить кредит на развитие бизнеса? Подробней об этом читайте тут.

Получение коммерческой ипотеки на выгодных условиях

По закону, предоставлять денежные займы могут кредитные и финансовые учреждения, получившие лицензию Центробанка: банки, микрофинансовые организации (МФО) и прочие аналогичные, официально зарегистрированные структуры.

Важно учесть, что стоимость кредитов в банках в 20 – 40 раз (!) дешевле, чем в МФО.

Следовательно, в качестве источника финансирования предпочтительны банковские продукты, предлагаемые учреждениями, имеющими банковскую лицензию.

Перед подачей заявки на ипотечный кредит целесообразно изучить предложения разных банков. Они отличаются сроком кредитования, процентной ставкой, стоимостью обслуживания кредита и требованиями к заемщикам (по возрасту, семейному положению, трудовому стажу, уровню основного и вспомогательного дохода, величине первоначального взноса, виду залогового обеспечения).

Важно: чтобы тщательно изучить условия кредитного договора, можно попросить текст предварительного договора на руки и обсудить его с грамотным юристом перед подачей заявки. Только в таком случае можно оградить себя от непредвиденных обстоятельств.

Чтобы оценить все возможные варианты, целесообразно воспользоваться кредитным калькулятором и с учетом этой вариативности выбрать оптимальное решение.

Вообще, частным случаем решения такого вопроса является оформление долгосрочного кредита и фактическим досрочным погашением остатка долга в полном объеме.

Иными словами:

1. оформляем кредит на 20 лет;
2. гасим ежемесячно по графику до тех пор, пока не соберем нужную сумму (остаток тела кредита без учета процентов);
3. набрав нужную сумму, сразу гасим кредит одним платежным документом. В таком случае можно сэкономить до 400% средств, полагающихся уплате.

Узнать какие существуют виды ответственности за неуплату кредита можно здесь.

Очень важной составляющей ипотечных кредитов является помощь государства. Речь идет о программе рефинансирования кредитов.

Суть рефинансирования заключается в возврате заемщику сумм по процентам. В частности если ставка Центробанка составляет 4%, а текущий банковский процент – 20%, то разница 15% возвращается заемщику.

Чтобы получить полную информацию по рефинансированию, достаточно обратиться в местную Администрацию и обозначить проблему. Ответ будет получен в течение 30 дней.

Документы для оформления коммерческой ипотеки

В данном случае следует рассмотреть требования к заемщику и требования к предмету ипотеки – зданию, которое планируется купить в кредит. Точные требования обозначены в описании кредитного продукта.

Тем не менее, основными из них являются следующие:

• возраст заемщика 20 – 60 лет;
• прописка на территории РФ;
• наличие постоянного дохода (от размера ежемесячного дохода зависит сумма кредита);
• наличие страховой программы;
• положительная кредитная история;
• отсутствие обременительных обязательств.

Что касается требований к предмету залога (т. е. приобретаемому объекту), то важно обозначить следующее:

1. срок ввода объекта в эксплуатацию (чем «моложе» здание, тем большую сумму можно получить по кредиту);
2. вид используемых строительных материалов (например, кирпичные здания предпочтительнее деревянных);
3. право собственности на строительный объект и право собственности на земельный участок должны быть оформлены надлежащим образом;
4. отсутствие обременения;
5. надлежащее техническое состояние объекта;
6. категория здания (жилое помещение нельзя купить и использовать в коммерческих целях). Тут можно больше узнать о процедуре перевода жилого помещения в нежилое;
7. наличие предварительного Договора купли-продажи (или соглашения о намерениях), подтверждающего факт передачи продавцу первоначального взноса (примерно 20% от общей стоимости объекта по Договору. Эта величина может быть иной, в зависимости от конкретных условий банка и возможностей покупателя);
8. страховая программа для предмета залога (т. е. приобретаемый в ипотеку объект обязательно страхуем в страховой компании, лучше – в той, которая является партнером банка);
9. наличие технического паспорта на объект;
10. выписка из кадастрового Реестра.

Этот перечень может быть изменен или дополнен банком, в зависимости от программы кредитования.

Коммерческая ипотека для физического лица

Владельцем объекта нежилой (коммерческой) недвижимости может быть как юридическое, так и физическое лицо.

Иными словами, магазин может купить не только акционерное общество, но и частный покупатель, не занимающийся коммерческой деятельностью.

Коммерческая ипотека для физических лиц стала доступной для граждан, проживающих на территории РФ. Для этого необходимо:

• выбрать объект для покупки;
• проверить наличие всех необходимых документов у собственника (частного лица, коммерческой структуры, государства);
• чтобы заключить выгодную сделку, целесообразно заказать независимую негосударственную оценнку стоимости объекта (это гораздо быстрее, чем в государственной оценочной компании, при этом документ, полученный из бюро, будет иметь юридическую силу в суде);
• при содействии грамотного юриста заключить предварительное соглашение о намерениях;
• обратиться в банк к кредитному эксперту и получить полную консультацию, предоставив имеющиеся документы (к документам по объекту следует приложить заявление установленного образца и документы о заемщике);
• предварительно обсудив текст кредитного Договора с юристом, внести свои коррективы и представить пакет документов в банк на кредитную комиссию.

Коммерческая ипотека для юридического лица

В случае покупки коммерческой недвижимости коммерческой структурой, пакет документов на объект будет таким же.

Коммерческая ипотека для юридических лиц отличается пакетом документов, характеризующих заемщика (покупателя). А именно:

1. устав;
2. учредительный договор;
3. декларации о доходах за последние 6 месяцев;
4. справка об отсутствии задолженности в бюджет и внебюджетные фонды;
5. справка об отсутствии обременения;
6. справка о действующем расчетном счете в банке;

1. складская справка (или справка о товарных остатках);
2. справка о наличии (отсутствии) действующих финансовых обязательств;
3. заявка на получение кредита (по форме банка);
4. Акт независимой оценки объекта (здания);
5. справка из Росреестра о категории объекта (жилая, нежилая недвижимость).

Срок оформления ипотечного кредита может составлять от 10 дней до 2 месяцев, поэтому следует запастись терпением и готовностью представить дополнительные документы по запросу банка.

Удовлетворив заявление заемщика на кредит, банк перечисляет продавцу сумму кредита, таким образом реализуется тройственное соглашение между банком, покупателем и продавцом.

Коммерческая ипотека предоставляет ряд дополнительных возможностей для развития бизнеса, исключая необходимость изъятия из оборота собственных средств покупателя.

С учетом длительного срока кредитного соглашения следует осознанно подходить к выбору здания, к выбору кредитной программы и реально оценивать собственные возможности.

В случае неблагоприятного развития событий можно обратиться в банк и получить отсрочку, заключить дополнительное соглашение на новых условиях или обратиться в государственную структуру с заявлением о рефинансировании процентной ставки.

В любом случае, долгосрочный кредит – это ответственное мероприятие в условиях нестабильной отечественной экономики.

Частые вопросы по коммерческой ипотеке

Какие существуют схемы оформления?

Как уже понятно из статьи, в отношении бизнес-ипотеки действующее законодательство не совершенно.

В отношении ипотеки для приобретения коммерческой недвижимости заложен совершенно другой механизм оформления, а также регистрации залога в отличии от жилищной ипотеки. Потому рынок разработал несколько схемы проведения таких сделок, которые не выходят за рамки законодательства.

Существует три основных схемы:

1. наиболее сложной и длинной является схема, когда при заключении договора купли-продажи, продавец получает лишь часть средств от покупателя, а также банк дает свои гарантии возвращения денег. После этого собственность переоформляется на нового собственника. Дальше происходит заключение договора об залоге и выдаются кредитные средства, с помощью который покупатель рассчитывается с продавцом;
2. собственник получает только часть личных средств покупателя, а банк выдает обязательство выплатить остальную часть суммы, которой не хватает. После этого делается регистрация залога на финансовое учреждение и передача прав собственности. Дальше продавец получает оставшуюся часть суммы;
3. создается предприятие, на которое оформляется недвижимость. Дальше заемщик выкупает акции созданной компании, при этом выплачивая кредит. А право собственности оформляется на эту компанию.

Что лучше для бизнеса лизинг или ипотека?

В настоящее время эксперты считают, что лучше воспользоваться лизингом, чем несовершенной ипотекой.

Под лизинг можно брать не только средства передвижения, а также другие объекты собственности. В этой ситуации лизинговая компания дает средства в займы, но становиться собственником помещения до того времени, пока юридическое лицо не выплатит весь кредит.

Основным достоинством лизинга является то, что данная схема четко прописана в законодательстве. Но существует нюанс, если лизинговая компания станет банкротом, то ее имущество может отойти как возмещение долгов к третьим лицам.

Риск существует в любом случае. Банкиры считают, что предприниматели в состоянии влиять на условия предоставления займа и советуют выходить из тени, так как это позволит получать лучшие условия предоставления лизинга или ипотеки.

Читайте также:

• Налог НДС В европейскую экономику он вошел через Францию в 1968 году, заменив налог с продаж. Схема его взимания была предложена французским экономистом Морисом Лори, уже в 70-е годы он […]
• Незаконное увольнение От незаконного увольнения, к сожалению, в наше время никто не застрахован. При нынешнем состоянии экономики, несправедливое отношение начальников к подчиненным встречается довольно […]

Важные аспекты

Коммерческая ипотека для физических лиц – кредит на покупку недвижимого имущества, которое будет использовано в коммерческой цели.

Объект кредитования – помещения под офис, склад и прочее. Коммерческая недвижимость должна соответствовать следующим требованиям:

• объект должен располагаться в регионе, в котором находится банковское представительство;
• недвижимость должна располагаться на первом этаже, кроме случаев выкупа всего здания;
• назначение помещения должно отвечать требованиям кредитора;
• у недвижимости должна быть все коммуникации;
• здание не должно быть в аварийном состоянии или подлежать сносу;
• наличие почтового адреса;
• планировка должна соответствовать документам.

Главное препятствие для оформления коммерческой ипотеки – недостаточный уровень дохода физического лица.

Коммерческая ипотека имеет положительные и отрицательные моменты. Преимущества:

• покупка помещения в короткие сроки;
• большие сроки кредитования;
• в некоторых случаях – отсутствие первого взноса;
• погашение раньше срока (без процентов);
• отсрочка.

Недостатки:

• отсутствует четкое законодательное регулирование;
• нет установленного лимита риска;
• завышенный пакет требуемых документов;
• обязательны дополнительные процедуры – страхование, экспертиза.

Нюансы предоставления кредита:

Продолжительный срок рассмотрения заявки	От 5 суток до нескольких недель
В некоторых банках предусмотрена комиссия за рассмотрение заявки или анализ документов	Иногда эта сумма достигает 2%
Выдается не во всех населенных пунктах	—

Отличие коммерческой ипотеки от обычной в том, что помещение нельзя оставлять в залоге до тех пор, пока права собственности не перейдут от бывшего владельца к новому.

Имеет сжатые сроки. Минимальный срок – 5 лет, максимальный – 12 лет. Прежде чем выдать кредит, банк анализирует уровень доходов и стабильность бизнеса.

Для одобрения заявки деятельность физического лица должна иметь такие параметры:

• индивидуальный предприниматель должен быть зарегистрирован не менее полугода;
• баланс расчетного счета не может быть отрицательным;
• в развитии бизнеса должны быть перспективы;
• прибыльвсегда стабильная.

Также важен тип деятельности. Банк не одобряет игорный бизнес, производство табака и алкогольных напитков, шоу-бизнес, сельское хозяйство и торговлю в сфере ценных бумаг.

Чтобы получить коммерческий кредит, в обязанности ИП входит:

• предоставление банку требуемого перечня документации;
• подтверждение нагрузки по налогам – проверяется финансовая состоятельность заемщика;
• перевод недвижимого имущества из жилого фонда;
• поручительство – им может выступать как физическое, так и юридическое лицо.

У частного предпринимателя имеется перед кредитным учреждением ответственность. Если он просрочит платеж, ИП обязан будет выплатить штраф размером 0,1% от стоимости объекта.

Необходимые термины

Коммерческая ипотека	Тип целевого кредита, предоставляемый банком для покупки нежилой недвижимости
Физическое лицо	Гражданин, субъект права
Ипотека	Форма залогового обеспечения, при которой владелец продолжает пользоваться закладываемой недвижимостью, а кредитор имеет право отобрать ее в случае невыполнения им требований

Кому доступно такое кредитование

Многие ошибочно полагают, что коммерческую ипотеку оформляют всем субъектам, не являющимся юридическим лицом.

Программой кредитования имеют право воспользоваться следующие физлица:

• частные предприниматели;
• владельцы бизнеса;
• менеджеры организаций.

Чтобы оформить коммерческую ипотеку, физическое лицо обязано предоставить залог, особенно если сумма займа выше 4 млн. рублей. Требования к заявителям:

Возрастная категория	Не младше 21 года. На момент погашения гражданин не должен быть пенсионного возраста
Иметь российское подданство	Если получить ипотеку хочет иностранный гражданин, он должен прожить в Российской Федерации конкретный период времени и уплачивать налоги
Платежеспособность	—

Оформляется в банке.

Правовые аспекты

В законе «Об ипотеке» отсутствует информация о коммерческом недвижимом имуществе, поэтому ипотечное коммерческое кредитование не регулируется действующим законодательством.

Какой используется коэффициент для индексации заработной платы на 2019 год смотрите в статье: индексация заработной платы

Как производится компенсация за использование личного автомобиля в служебных целях по ГСМ, читайте здесь.

Что это такое

Под коммерческой ипотекой следует понимать заем, предоставляемый      банком по запросу клиента на достаточно длительный срок – от 5 до 10 лет. Недвижимость, приобретаемая на ипотечные средства, может быть использована только для осуществления предпринимательской деятельности, поскольку является нежилым объектом.

Зачастую получать ипотеку приходится даже тогда, когда предприятие получает неплохую прибыль, но изъять большую сумму денег – около 100 млн. рублей из оборота без причинения вреда деятельности организации не удастся, а вот выделить около 1,5 млн. рублей на погашение ипотечного займа – вполне реально.

К преимуществам коммерческой ипотеки можно отнести:

1. Появляется возможность стать владельцем, а не арендатором недвижимости.
2. Размер ежемесячных платежей назначается с учетом доходов, что очень важно и дает возможность погашать ипотеку, не уходя в «минус».
3. При наличии залога и документов, подтверждающих доход, можно получить займ на выгодных условиях.

Основное преимущество коммерческой ипотеки для физического лица в том, что не требуется дополнительное обеспечение. Приобретенные площади можно использовать для бизнеса или сдавать в аренду, что послужит способом получения дополнительного дохода и позволит окупить расходы, связанные с оформлением ипотеки.

Условия

В различных банках устанавливаются собственные требования, условия, разрабатываются различные кредитные программы, направленные на то, чтобы сделать ипотеку более выгодной для физического лица.

Стандартные условия по ипотечному кредитованию при покупке коммерческого объекта недвижимости:

• в качестве объекта кредитования может выступать только капитальное строение, для приобретения передвижных объектов ипотека не выдается;
• возможно приобретение помещения как в новостройке, так и на вторичном рынке недвижимости;
• на выбранный объект не должно быть наложено никаких арестов и обременений – проводится проверка чистоты сделки;
• заемщик обязан подтвердить свои доходы документально, чтобы получить ипотеку. Расчет ежемесячного платежа осуществляется с учетом размера доходов;
• обязательно оформление страховки на приобретаемый объект, без нее банк не выдаст ипотеку;
• объект должен использоваться только для ведения бизнеса, никак не для проживания;
• общая сумма займа, как правило, составляет около 100 млн. рублей, некоторые банки выдают до 4 млн. рублей, в других можно получить около 200 млн.;
• сроки кредитования: до 10 лет. Чаще всего, займ оформляется на 3 – 5 лет.

Следует учитывать, что в среднем, за использование кредитных денег начисляются высокие проценты – около 20% годовых, что в пересчете на большую сумму займа оказывается достаточно большой суммой.

Срок на погашение задолженности устанавливается не большой, в отличие от жилищной ипотеки, поэтому, оформлять подобный кредит следует только в том случае, если предприятие развивается, а доходы растут, иначе выплатить столько большой кредит за 5-8 лет не удастся и имущество будет отобрано банком.

Следует также учитывать, что в качестве залогового объекта используется не только само офисное или производственное здание, но и участок земли, на котором оно располагается.

Получить данный вид ипотеки могут следующие лица:

1. ИП.
2. Лица, основавшие собственный бизнес.
3. Топ – менеджеры крупных компаний и предприятий.

Физическое лицо, обратившееся для оформления ипотеки, обязательно должно являться гражданином России и достигнуть возраста 21 год.

Какие банки дают

Потенциальный заемщик, желающий оформить коммерческую ипотеку, может подать заявку сразу в несколько крупных российских банков, которые выдают подобные виды займов:

Сбербанк России	Займ предоставляется по двум кредитным программам: «Бизнес – ипотека» и «Бизнес – недвижимость». Чтобы получить займ, физическое лицо, являющееся предпринимателем, должно предоставить справку, подтверждающую, что общая прибыль организации за год не превышает 60 млн. рублей
ВТБ 24	Выдает займы на срок до 10 лет физическим лицам, являющимся учредителями компаний и ИП. Средний размер ипотечного кредита, выдаваемый в банке составляет 4 млн. рублей
Дельтакредит	Банк работает с клиентами, имеющими собственный бизнес и предлагает для них выгодные ипотечные программы, в том числе и на приобретение коммерческих объектов недвижимости – офисов, складских помещений. Средний срок кредитования – 10 лет. Можно получить достаточно крупный займ – около 100 000 рублей, если будут предъявлены все требующиеся документы

Обращаясь в один из банков, следует взять с собой пакет документов по стандартному списку и заполнить заявление по форме, выданной сотрудником в отделении.

Как рассчитать ипотеку без первоначального взноса в ВТБ 24, узнайте в статье: ипотека без первоначального взноса в ВТБ 24

С необходимыми документами для оформления ипотеки ИП в Сбербанке ознакомьтесь тут.

Требования к заемщикам

Чтобы получить ипотеку на приобретение коммерческой недвижимости для ведения бизнеса, клиент должен быть готов предоставить залог, особенно в том случае, если размер займа достаточно велик и превышает порог в 4 млн. рублей.

Банки предъявляют несколько требований к физическим лицам, желающим оформить ипотеку:

1. Возраст — от 21 года. На момент окончания выплат гражданин не должен достигнуть пенсионного возраста.
2. Российское гражданство. Иностранные граждане, желающие получить займ, должны определенное время проживать в стране и выплачивать налоги, а также иметь возможность подтвердить наличие официального дохода и регистрации в налоговом органе.
3. Организация, учредителем которой является заемщик, должна активно работать в течение 6 – 12 месяцев и получать стабильную прибыль.
4. Заемщик должен предъявить не только личные документы – паспорт и ИНН, но и учредительские документы компании, выписки из налогового органа, бухгалтерскую отчетность.

В целом, требования можно назвать лояльными и оправданными. Выдавая столь крупные суммы денег, банк идет на риск, поэтому необходимо убедиться в том, что заемщик является платежеспособным и дееспособным гражданином, а предприятие принесет доход, достаточный для внесения ежемесячных платежей.

Как оформить коммерческую ипотеку физическому лицу

Процесс оформления коммерческого займа стандартен и мало чем отличается от приобретения обычного жилого помещения в ипотеку.

Заемщик должен действовать по следующей схеме:

• выбор кредитора, ознакомление с условиями, заполнение заявки – анкеты;
• подготовка необходимых документов и их предоставление к рассмотрению;
• после того, как будет дано предварительное одобрение, клиент должен заключить договор купли – продажи с продавцом объекта;
• осуществляется передача денежных средств и переоформление права собственности на недвижимый объект;
• на последнем этапе клиент оформляет на банк закладную, в соответствие с которой купленное здание находится в залоге до того момента, пока не будут завершены выплаты по ипотеке.

Чтобы повысить свои шансы на то, что заявка будет одобрена, клиент может:

1. Подготовить бумаги, подтверждающие наличие дополнительного дохода, за который выплачиваются налоги.
2. Привлечь к оформлению договора созаемщиков.
3. Предоставить в залог другое имущество, кроме того, что приобретается по ипотеке.

Также существенно повышает шансы наличие хорошей кредитной истории и положительная репутация руководителя предприятия.

Необходимые документы

Перечень документов, предоставляемых кредитору при оформлении ипотечного займа для покупки коммерческого объекта:

1. Оригинал паспорта и копия каждой страницы.
2. Если был заключен брак – свидетельство, также потребуется свидетельство о рождении детей.
3. Военный билет и ксерокопии страниц.
4. ИНН.
5. Документ, содержащий сведения обо всех банковских счетах, оформленных на имя заемщика.
6. Документы, подтверждающие право собственности на другое имущество – движимое и недвижимое, имеющееся у клиента. Такая справка нужна в случае, если планируется оформление закладной.
7. Отчет эксперта- оценщика.
8. Предварительный договор купли – продажи, заключенный с продавцом недвижимого объекта.
9. Страховка жизни и здоровья заемщика, страховка на приобретаемый объект.
10. Учредительные документы, свидетельство о регистрации в качестве ИП.

Также нужно предъявить выписку из ЕГРИП, в которой отображены виды деятельности организации, лицензию, дающую право на осуществление подобной деятельности и справка из налоговой об отсутствии задолженности.

Нюансы

Планируя, или уже занимаясь оформлением коммерческой ипотеки и подбором объекта для приобретения за счет денег, выданных банком, следует учитывать некоторые нюансы:

• приобретаемый по ипотечному кредитованию для бизнеса объект может быть использован только в качестве офиса, склада, торговой точки или производственного цеха, но не для проживания;
• необходимо проследить за тем, чтобы общая площадь выбранного объекта была не менее, чем 150 квадратов;
• на оформление ипотеки может уйти от 3 дней до нескольких недель. Задержки чаще всего происходят по причине отсутствия каких – либо важных документов или возникновения проблем с оформлением сделки по купле – продаже выбранного объекта;
• оформляя право собственности, клиент должен сделать отметку о том, что объект будет передан банку в залог до момента окончания выплат по ипотеке;
• общая сумма ипотечного кредита не может превышать 80% от стоимости выбранного объекта. Оставшиеся 20% клиент выплачивает самостоятельно.

Если обеспечение ипотеки не оформляется, размер первоначального взноса составляет от 20 до 30% годовых. С учетом суммы кредита, переплата может оказаться достаточно большой, что следует учитывать, подавая документы на рассмотрение в банк.

Заявка на коммерческое кредитование подается по простой схеме – сотрудник банка выдает бланк для заполнения и предоставляет список необходимых бумаг, которые прикладываются к анкете. Физические лица, получая ипотечный займ, предоставляют купленное имущество в залог путем оформления закладной после оформления права собственности.

Банки, выдающие коммерческую ипотеку, рассматриваются в статье: коммерческая ипотека

Возможна ли коммерческая ипотека для юридических лиц без первоначального взноса? Найдите ответ на этой странице.

Про ипотеку Молодая семья в ВТБ 24 читайте здесь.

Видео: Покупка коммерческой недвижимости в ипотеку

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

2. Позвоните на горячую линию:

   • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

   • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

   • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Что это такое

Коммерческая ипотека представляет собой заем, как правило, на длительное время на покупку недвижимости для предпринимательской деятельности под залог этой недвижимости или другой имеющийся в собственности заемщика.

Коммерческая ипотека позволяет открыть новое дело или расширить имеющееся.

При правильном подходе к коммерции затраты на ипотеку (проценты за пользование деньгами, траты на пошлину и оценочную деятельность) окупаются.

Отношения урегулированы законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Особенности сделки

Банки редко кредитуют покупку коммерческой недвижимости. Связано это, в первую очередь, с ее высокой стоимостью.

Оказывает влияние и нерентабельность объекта, особенно, если она имеет узкоспециальное предназначение.

Можно выделить следующие черты, которыми обладает ипотека под залог коммерческой недвижимости: сделки:

Устанавливаются высокие проценты	за пользование банковскими деньгами
Сроки погашения кредита меньше, чем при жилищной ипотеке	примерно десять лет, когда жилье можно приобрести в ипотеку на 30 лет
Требования добавить большую часть собственных средств	почти 50%, когда жилищная ипотека допускает 10 %
Объектом залога становится не только здание	но и земля, на которой оно расположено (даже если она арендована – ст. 35 ЗК РФ)
На приобретение коммерческой недвижимости требуется больше денег	потому максимальный порог возможного кредита выше, по сравнению с жилищной ипотекой (до 20 млн. руб.)

Не каждый начинающий предприниматель способен погасить ипотечный долг. В такой ситуации банк вынужден прибегать к процедуре взыскания.

А чтобы погасить возникшие убытки, кредитная организация реализует такую недвижимость на аукционе.

Из-за низкого спроса на нее, не быстрой по времени ее реализации, банки несут убытки.

Эти и многие другие факторы сказываются на то, что далеко не все организации предоставляют подобные ипотечные программы.

Сроки и условия

Сроки коммерческой ипотеки существенно короче жилищных программ кредитования.

Банки заявляют до десяти лет, но на практике оформляют заем на более короткие периоды (5 – 7 лет).

Средними условиями для приобретения недвижимости для бизнеса являются:

Максимальная сумма	до 20 млн. руб.
Период	до десяти лет
Процент	в среднем 14-15%
Взнос собственных средств клиента	30-50 %
Залог покупаемого или другого собственного имущества	не только недвижимости, может быть: машина, золото, акции, любое имущество, сопоставимое с суммой ипотеки

Все условия являются средними, примерными. На практике каждое обращение рассматривается в индивидуальном порядке.

Потому каждый потенциальный клиент может рассчитывать на более лояльные или оптимальные для себя условия.

Видео: ипотека для предпринимателей

Важно для этого убедить банк в рентабельности собственного бизнеса, и возможности погасить кредит (желательно, как можно быстрее).

Повысить шансы могут:

• поручители с высоким доходом;
• созаемщики с высоким доходом;
• предложение принять в залог имеющееся имущество;
• положительная кредитная история;
• репутация компании на рынке;
• положительная репутация руководства фирмы.

Плюсы для заемщика

Заемщик в коммерческой ипотеке должен видеть плюсы для себя и бизнеса:

Покупка требуемой недвижимости	которая позволит расширить дело и принесет прибыль в будущем
Возможность договориться с банком об индивидуальном продукте	например, с низким или нулевым самостоятельным взносом
Погашение ипотеки	рассматривается с точки зрения налогового законодательства как расходы
Банк лишний раз проверит	юридическую «чистоту» сделки с объектом
Необходимость проведения оценки	что позволит посмотреть на реальную стоимость приобретаемого объекта
Погашение долга предусмотрено не разовой суммой	а частями, траншами, причем о конкретных периодах можно договориться индивидуально (ежемесячно, ежеквартально или каждые полгода)
Финансовые катаклизмы в стране  (кризис, дефолт)	не влияют на ставку и сумму кредита (менять допустимо только при обоюдном согласии, но не в одностороннем порядке)
Требования страхования объекта залога	что в страховом случае позволит получить средства на восстановление (требование обязательное, оно позволит застраховать все возможные риски)
Большие суммы на приобретение объекта	по сравнению с потребительским кредитом, к которому приходилось ранее прибегать коммерсантам в таких ситуациях

Коммерческая ипотека для физических лиц

Коммерческую ипотеку могут оформить не только организации, но и физические лица.

Банки выдают такие кредиты только предпринимателям, причем не с нулевым стажем предпринимательства, а уже опытным.

Но предприниматель может попытаться договориться с банком в индивидуальном порядке.

Если по условиям банка ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц недоступна, то всегда есть шанс оформить потребительский кредит, но ставки в нем меньше, сроки погашения короче, и суммы меньше.

Некоторые организации предлагают такую программу «Приобретение недвижимости на любые цели».

Условия ее максимально приближены к ипотеке по сумме, срокам и ставке. Выдавать могут ее и не предпринимателям.

Даже с ИП работают только крупные банковские организации. Связано это с тем, что доходы ИП на практике часто существенно ниже доходов компаний.

Предприниматель может попытаться оформить коммерческую ипотеку в таких банках:

1. Сбербанк.
2. РоссельхозБанк.
3. Райффайзен.
4. Возрождение.
5. Открытие.

При рассмотрении заявки кредитная организация может потребовать продемонстрировать проект использования планируемой для приобретения недвижимости.

Необходимо это для того, чтобы банковские экономисты смогли определить, насколько рискованно вкладывать деньги в такое дело.

На недвижимость

Коммерческая ипотека предоставляется на приобретение коммерческой недвижимости, к которой относятся нежилые помещения, предназначенные для ведения коммерции:

• складские;
• торговые;
• офисные;
• ресторанные;
• гостиничные.

Важно понимать, что не любое с виду помещение является недвижимым имуществом, а только то, которое обладает совокупностью особых признаков:

1. Прочно связано с землей.
2. Его перемещение чревато разрушением и сменой предназначения.

Например, гаражная «ракушка» недвижимостью не считается, а вот если кирпичный гараж стоит на фундаменте, глубина которого от 1.5 м., то такой объект считается недвижимым.

Сама земля тоже считается недвижимостью и если приобретает стоящее на ней здание, то участок автоматически переходит в залог по ст. 35 ЗК РФ.

Из правила есть исключение, которое касается следующих участков:

Являющихся собственностью	государства или муниципалитета
Малого размера по сравнению с установленной для таких участков в регионе	например, часть участка при приобретении нежилого помещения в МКД не закладывается
Предоставленных на праве постоянного пользования	именно на этом же праве и переходит к следующему собственнику здания

Земля, которой заемщик пользовался по праву аренды, переходит в залог именно как арендованная, то есть в случае обращения взыскания, банк может ее пользоваться только как арендатор.

Без первоначального взноса

Банкам крайне невыгодно оформлять коммерческую ипотеку по 100%-ой стоимости приобретаемого объекта.

Ни одна организация не заявляет такую установленную программу. Это не говорит о невозможности подобного решения.

Вопрос об ипотеке без самостоятельной доли участия можно попробовать решить в индивидуальном порядке.

Шансы на успех повышаются, если:

Предоставить залог	превышающий по стоимости сумму займа
Привлечь поручителей	или созаемщиков
Если проект, для которого необходим объект носит государственное или муниципальное значение	то можно попытаться в качестве поручителя привлечь государство или муниципалитет (но орган власти в такой ситуации навстречу может пойти только в том случае, если объект очень важен для населения)

Строительство коммерческой недвижимости без внесения первоначального взноса банки не кредитуют из-за слишком большого риска, что объект построен так и не будет, если нет средств на такой взнос.

Преимущества рефинансирования

В случае, если компания или ИП не способны вовремя погасить долг по коммерческой ипотеке, стоит им задуматься о рефинансировании.

Мероприятие предполагает, что оформляется кредит в другом банке для погашения долга перед первым кредитором.

Преимущества рефинансирования можно обозначить такие:

Погашение долга	соответственно отсутствие пени и другой ответственности (например, недопущения взыскания, когда заемщик рискует остаться без денег, что уже оплатил и без требуемого имущества, а кредитор – без ссудной суммы)
Сроки	могут быть существенно снижены
Происходит досрочное погашение первоначального долга	комиссии или каких-то штрафов за это банки не предусматривают
Позволяет избежать	порчи кредитной истории

Организации, которые предоставляют кредит на рефинансирование, тщательно проверяют потенциального клиента: его кредитную историю, репутацию, доходы, стабильность на рынке.

Предоставляющие банки

Крупные банки предлагают потенциальным клиентам самостоятельный продукт «Коммерческая ипотека», некоторые дополнительно – «Приобретение недвижимости на любые цели».

В остальных будущий заемщик может попытаться добиться предоставления в частном порядке или решить свои проблемы путем оформления потребительского кредита.

Реструктуризация валютной ипотеки читайте в статье: валютная ипотека

Что делать если банк отказал в ипотеке, читайте здесь.

Для решения вопроса в индивидуальном порядке можно записаться на консультацию с менеджером банка или на имя директора банка прислать письменное предложение о займе с обоснованием экономической выгодности использования недвижимости.

Ипотеку на приобретение коммерческой недвижимости предоставляют банки по программам:

«Бизнес-недвижимость» (Сбербанк России)	максимум до 600 млн. руб., сроком на 10 лет, со ставкой в 14,5 %
«Бизнес-ипотека» (ВТБ 24)	максимальная сумма – до 4 млн. руб., на период до 10 лет, за пользование уплачивается 13,5 %.
«Коммерческая ипотека» (Банк Москвы)	сумма до 150 млн. руб., на срок до 7 лет, под 14 %

Некоторые банки, например, Газпромбанк, предлагают кредитование покупки коммерческой недвижимости в индивидуальном порядке. Для этого необходимо направить заявку в организацию.

Процентная ставка

Сумма, которую банк берет за пользование его денежными средствами, выше в ипотечном коммерческом кредитовании, чем аналогичная сумма при жилищной ипотеке и достигает до 18 %, тогда как в жилищной ипотеке – в среднем 12 %.

Связано это с повышенными рисками при вложении в коммерческую недвижимость.

И в случае взыскания и продажи такого объекта, чтобы покрыть убытки от выданной ипотеки, жилье продается быстрее, чем, например, офисные помещения.

Максимальная отсрочка

Клиент, который не может вовремя погасить ипотеку, может обратиться в банк с просьбой об отсрочке.

Каждому банк ее не предоставляет, но если руководство сочтет аргументы убедительными, то решение будет положительным.

При коммерческой ипотеке максимальную отсрочку предоставляют до одного года, но в индивидуальном порядке может быть срок увеличен.

Что это?

Коммерческая ипотека – это долгосрочный займ на приобретение склада, офиса, торгового или производственного помещений.

Для предпринимателя отличная возможность расширить свой бизнес и при правильном подходе можно получить хороший доход, который окупит платежи по долговому обязательству.

Коммерческая ипотека регулируется Федеральным законом N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998».

Особенности

При покупке коммерческой недвижимости в кредит она же и становится объектом залога (в соответствии со статьей 6 ФЗ № 102). Оформить ипотеку могут и физические и юридические лица.

Займы на бизнес-недвижимость выдаются согласно условиям банка, но получить одобрение кредитора сложно. Именно по коммерческой ипотеке большой процент невозврата.

В таком случае банк вынужден реализовать залог.

Крупным компаниям, которые уже имеют недвижимость или залог, получить займ проще.

Условия и сроки

Высокие процентные ставки и короткие сроки – основные отличия от ипотеки на жилую недвижимость. Но, банки могут предложить различные программы, где не требуется первоначальный взнос.

Предложение для каждого клиента индивидуально и зависит от его финансово-хозяйственной деятельности.

В любом случае кредиторы выдвигают ряд требований, которые обязательны для всех. Баланс должен быть прибыльным, убыточному предприятию ипотеку не одобрят. Организация должна существовать не менее года.

Основные условия:

• если первоначальный взнос менее 30%, то требуется привлечение поручителей;
• ставки в среднем 15-30%, но выдается займ преимущественно в рублях;
• сроки не более 10 лет, но чаще банк одобряет только на 5;
• приобретаемое имущество оформляется в залог;
• страхование и оценка объекта обязательны.

Условия схожи с жилищной ипотекой. Но оформить залог до заключения сделки купли-продажи нельзя.

Преимущества для заемщика

Основное преимущество – возможность оформления займа без первоначального взноса. Это позволяет заемщику не изымать средства из бизнеса, а пустить их в оборот, что принесет большую прибыль.

Компания может значительно расшириться.

Так как выплаты по процентам за ипотеку относятся к расходам предприятия, то это позволяет оптимизировать выплату налогов.

Коммерческая ипотека

Если оформить коммерческую ипотеку, то можно существенно увеличить доходы. Объект можно сдавать в аренду или открыть что-то своё. Только при правильном подходе займ на коммерческую недвижимость может быть выгодным.

На недвижимость

Ипотека такого вида выдается исключительно на покупку нежилых помещений:

• торговых;
• офисных;
• гостиничных;
• складских;
• ресторанных.

Для физических лиц

Не всегда ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц – это займ выдаваемый любому желающему.

Иногда в качестве физлиц банки подразумевают индивидуальных предпринимателей, руководящий состав компании.

По факту – это почти такая же ипотека для юридических лиц. Основные требования:

• возраст заемщика от 21 года;
• российское гражданство;
• стаж на последнем рабочем месте не менее 6 месяцев.

Большое преимущество в том, что физическому лицу могут предоставить отсрочку по платежам на срок до 6 месяцев.

Без первоначального взноса

Многие банки не предоставляют коммерческую ипотеку без первоначального взноса. Стоимость объекта недвижимости должна покрывать стоимость кредита, но и проценты.

Банк может потребовать поручительство или дополнительный залог:

• имущество (другая недвижимость);
• депозит;
• вексель.

Рефинансирование

Рефинансирование коммерческой ипотеки имеет ряд преимуществ:

• срок кредитования может быть увеличен;
• есть возможность погасить текущие задолженности перед другими банками;
• нет комиссий за досрочное погашение и выдачу.

При рефинансировании залог – приобретаемое имущество, от одного банка переходит к другому.

Обязательно анализируется вся деятельность предприятия и клиента, оценивается финансовое состояние.

Взяв займ в банке, можно купить таунхаус в ипотеку

Как получить возврат подоходного налога при покупке квартиры в ипотеку? Смотрите тут.