Ипотека на нежилое помещение для физических лиц

Способов расширения любого бизнеса на данный момент достаточно – и ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц является одним из востребованных и популярных вариантов. Такой вид кредитования появился на рынке финансовых услуг не так давно, и далеко не все банки на данный момент готовы предоставить такую услугу.

Под коммерческой недвижимостью принято понимать любое здание или сооружение, которое используется с целью получения прибыли. В первую очередь к таким объектам относятся складские и производственные помещения, магазины, нежилые помещения, предназначенные для офисов. Именно они являются отличным способом не только для расширения действующего или открытия нового бизнеса, но и вполне могут сдаваться в аренду, принося своим владельцам ежемесячную постоянную прибыль.

Как правило, банковские способы кредитования в подавляющем большинстве предполагают кредитование под залог нежилых помещений для субъектов малого и среднего бизнеса по особым схемам, направленных именно на конкретные хозяйственные нужды. При этом от индивидуального предпринимателя или руководителя предприятия требуется предоставление ощутимого пакета документов:

• свидетельство о регистрации предприятия в госорганах и учредительные документы;
• бухгалтерскую отчетность за минувший год (редко – за полгода);
• справки из банка, в которых обслуживается юридическое лицо или выписку о движении средств по расчетному счету (а если счетов несколько в разных банковских учреждениях – то со всех);
• сертификаты, лицензии.

Кроме этого, почти наверняка потребуется бизнес-план по использованию планируемого приобретения, с указанием его целевого использования и возможных доходов. Все это весьма значительно осложняет процесс оформления, а если предприятие только что созданное и оборотов по расчетному счету не было – такой кредит взять нереально

Особенности кредитования

Когда залоговым объектом является здание, которое стоит на арендованном участке, то необходимо письменное согласие собственника земли на передачу прав аренды в ипотеку.

Особенностью кредитования на покупку любого вида недвижимости является тот факт, что кроме предоставления в залог здания, оформляется еще и участок.

Если земля не оформляется в залог, то ипотеку ни один банк не даст.

Кроме торговых, офисных и складских помещений, в ипотеку можно приобрести гараж. Хотя такой вид недвижимости банки кредитуют весьма неохотно ввиду не ликвидности залога.

Ведь если заемщик будет не в состоянии платить по долговому обязательству, то банк будет вынужден поставить залог на реализацию.

Кроме того, ипотечный займ на приобретение недвижимости нежилого назначения выдается только юридическим лицам, чья фирма:

• работает не менее полугода;
• имеет определенный штат сотрудников;
• приносит хорошую прибыль, наличие которой можно подтвердить.

Законодательная база

Ипотека на нежилое помещение регламентируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

До 2009 года займа на нежилую недвижимость в России не существовало. Закон регламентировал исключительно жилые помещения.

Сделки на покупку коммерческой недвижимости регулировались посредством договора между банком и заемщиком.

Данный закон:

• отрегулировал процесс выдачи займов;
• установил правила оформления и регистрации объекта.

Ввиду этого значительно снизились банковские риски и финансовые организации начали активно внедрять программы кредитования нежилых помещений.

Ипотека на нежилое помещение предоставляется в основном на коммерческий вид недвижимости.

Стоимость таких объектов всегда высокая, а это означает, что залог является ликвидным.

Вследствие чего банк легко одобряет подобные займы, но только тем, кто соответствует всем требованиям и условиям.

Условия

Условия каждый банк выдвигает свои.

Если заемщик подходит под определенные критерии, то финансовая организация может пойти на уступки и:

• снизить процентную ставку;
• увеличить период пользования займом;
• повысить максимально одобряемую сумму кредита.

Но не стоит забывать, что ипотека на нежилую недвижимость продукт новый, и законодательство еще до конца не разработано.

Главные условия предоставления ипотечного кредита – это:

• платёжеспособность организации;
• динамичное развитие;
• определенный штат сотрудников.

Если фирма убыточная, то владельцу никто не одобрит займ.

Ипотека на нежилое помещение

Ипотека на приобретение нежилого помещения – это отличный способ расширить сферу влияния своего бизнеса. Если работа предприятия приносит стабильный доход, то такой займ очень быстро себя окупит.

Приобретение с помощью ипотеки гаража явление довольно редкое для нашей страны. Возможно, ввиду небольшой стоимости данных сооружений. Но, иногда банки одобряют такой займ.

При этом к объекту залога предъявляются серьезные требования.

Можно ли взять?

Ипотеку для приобретения нежилого помещения выдает несколько банков.

В основном крупные кредитные организации предоставляют займ только юридическим лицам, чьи организации являются стабильно развивающимися и приносящими весомый доход.

Физическое лицо может оформить ипотеку только на сооружения типа гаража. Коммерческая недвижимость большинством банком не кредитуется для физических лиц.

Для физических лиц

Приобретение коммерческой недвижимости в ипотеку физическим лицом не представляется возможным.

Стоимость большинства объектов такого назначения весьма велика и кредитовать не организации банки опасаются.

Но если физическое лицо имеет весьма солидный доход, который может подтвердить, то можно воспользоваться тем, что законодательная база в этой области сегодня недоработана, и можно попытаться договориться с банком.

На гараж

Физическое лицо может приобрести гараж с помощью ипотечного займа. Требования к заемщикам почти такие же, как и при выдаче ипотечного займа.

Клиент должен:

• работать официально;
• иметь стабильный доход.

Сбербанк, например, предлагает ипотеку на приобретение гаража под рублевый займ при первоначальном взносе от 10%, а ставка варьируется от 10,05% в год.

Ипотека на нежилое помещение в Сбербанке предоставляется сроком до 30 лет.

Программа ипотеки для врачей

Программа ипотеки для врачей предусматривает льготные условия.

Существует ли студенческая ипотека в Сбербанке? Читайте здесь.

Какие банки дают?

Ипотеку на приобретение не жилой недвижимости можно взять в:

• Сбербанке;
• ВТБ 24;
• ХоумКредит Банке;
• Банке Москвы;
• Газмпромбанке и в других.

Сбербанк

Сбербанк является лидером по выдаче не только ипотечных жилищных займов, но и по оформлению кредитов на приобретение коммерческой и другой нежилой недвижимости.

Первоначальный взнос всего 20%, а ставка составляет от 14 до 18% в год.

ВТБ 24

ВТБ 24 предоставляет займы на приобретение коммерческой недвижимости стоимостью до 143 млн. рублей.

Но заемщиков отпугивает большой первоначальный взнос – не менее 40% от стоимости недвижимости. Процентные ставки варьируются от 13,5% до 18%.

Ниже представлена сводная таблица по условиям банков:

Первоначальный взнос	Процентная ставка	Срок кредитования
Сбербанк	20%	14 – 18%	До 30 лет
ВТБ 24	40%	13,5 – 18%	До 10 лет

Порядок оформления

Ипотека на нежилое помещение оформляется так же, как и на квартиру. Отличие только в том, что при оформлении займа юридическим лицом требуется предоставление дополнительных документов.

Необходимо обратиться в банк с:

• готовым пакетом документов;
• заполненным заявлением-анкетой.

После одобрения комиссией заемщик может приступать к поиску недвижимости.

Чаще всего клиент уже конкретно знает, чего хочет, поэтому нужно вместе с заявлением предоставить и пакет документов на объект будущего залога.

Срок регистрации

Сроки регистрации по ипотечному займу на нежилую недвижимость составляют до 15 рабочих дней.

Государственная пошлина с юридических лиц – 4000, с физических – 1000 рублей.

Государственная регистрация ипотеки

Государственная регистрация ипотеки является обязательной.

Какой минимальный срок ипотеки в ВТБ 24? Смотрите тут.

Каковы условия ипотеки в Банке Союз в 2018 году? Подробная информация в этой статье.

Документы

Для оформления ипотеки требуется собрать немаленький пакет документов.

В него входят:

• личные данные заемщика;
• информация об объекте недвижимости;
• данные об предприятии – для юридических лиц.

Стандартный набор документов:

1. Копии всех страниц паспорта.
2. ИНН, ОГРН, СНИЛС (для юридических лиц).
3. Справка о доходах и информация о трудовой деятельности.
4. Декларации, подтверждающие доход организации.

Тут представлены образец заявления на получение ипотечного займа, образец справки о доходах.

Кроме этих документов банк может потребовать дополнительные, которые необходимо будет предоставить.

На видео о коммерческих ипотечных займах

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

2. Позвоните на горячую линию:

   • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

   • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

   • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Предыдущая статья: Регистрация ипотеки

Следующая статья: Ипотека для сотрудников мвд

Законодательная база

Вопросы ипотеки помещений предпринимательского назначения урегулированы законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ.

Важно понимать, что закон не рассматривает процедуру оформления самого кредита на приобретение недвижимости, затрагивает только общие моменты в части заложенного имущества.

Акт создан для регулирования отношений залога недвижимости.

Какие требования предъявлять заемщикам, формы анкет, заявок, списки документов и другие условия банки вправе устанавливать самостоятельно.

Особенности кредитования

Высокая стоимость коммерческой недвижимости оказала влияние на сами отношения по кредитованию такой ипотеки.

Особенности кредитования нежилой недвижимости по сравнению с жилищной ипотекой следующие:

Высокие	процентные ставки
Более короткие сроки для расчета	если при жилищном кредитовании такие сроки чаще достигают тридцати лет, то при коммерческом займе – редко переваливают за десять лет
Повышенный размер	начального взноса (30 %)
Предъявляются жесткие требования к претендентам	срок предпринимательского стажа, доходность
Если приобретается отдельное здание	то в залог оформляется и земельный участок под ним (если земля находится в аренде и по неким причинам еще не переведена в собственность при праве собственности на здание по принципу следования земли судьбе здания (статья 35 Земельного Кодекса РФ), то залоговые отношения распространяются и на земельный участок)
Если закладывается помещение как часть общего помещения	то у банка возникает доля в праве на пользование общем помещением и земельный участок

На особый характер кредитования оказал влияние и объект залога – помещение для предпринимательства.

Ведь такие объекты реже реализовываются из-за своего целевого назначения, в отличии от жилого комплекса.

Условия выдачи

Законодательно не ограничена возможность банков предъявлять условия претендентам.

Потому необходимо для выяснения требований к заявителям обращаться непосредственно к банковским сотрудникам.

Банк может требовать претендента удовлетворять таким условиям:

Фирма должна быть зарегистрирована в России	и платить налоги в ее казну (российский резидент)
Ограничения годовой выручки	например, в Сбербанке – до полумиллиона рублей
Коммерческий стаж компании не менее определенного периода	например, банк «Возрождение – не менее года, Сбербанк – не менее полугода», банк Москвы – не менее девяти месяцев
Иметь расчетный счет в банке	где планируется оформить заем и «чистая» кредитная история
Хорошая репутация фирмы	ее руководителя или отдельного предпринимателя, если кредит требуется ИП (например, банк «Возрождение» предъявляет подобные дополнительные требования)
Расположение компании не далее места расположения кредитора	или его территориального подразделения (например, банк Москвы рассматривает заявки только потенциальных заемщиков, бизнес которого расположен не далее 200 км. от офиса банка)

Конкретный банк может выдвигать дополнительные требования.

Если потенциальный заемщик удовлетворяет им всем, то кредитор может даже предоставить ему определенные скидки, например:

• понизить ставку по займу;
• увеличить размер суммы;
• предоставить отсрочку;
• уменьшить сумму первого взноса за счет средств заемщика.

При выдаче ипотеки на нежилое помещение до заключения договора оговариваются такие условия ее оформления:

Сумма	в среднем – это не более 150 млн. рублей, но для Москвы, Санкт-Петербурга и ряда других крупных городов согласно программе кредитора может быть и 600 млн. рублей)
Ставки за пользование средствами	примерно от 14 до 18 %
Срок ипотечных отношений	максимальный 7-10 лет
Взнос за счет собственных средств претендента	примерно 10 – 30 %
Индивидуализация заложенного имущества	либо уже имеющегося, либо приобретаемого за счет ипотечных средств
Ответственность заемщика	за просрочку оплаты (неустойка)

Шансы получить кредит убыточной фирме или бизнесмену на недвижимость практически равны нулю.

Видео: как получить ипотечный кредит

Для таких компаний при удачно разработанном бизнес-проекте существует в некоторых банках иные программы, но не ипотечные, а простые потребительские с совершенно другими условиями.

Если компания или предприниматель успешно действую на рынке, то покупка дополнительной коммерческой недвижимости может расширить территорию охвата бизнеса.

Это позволит быстро окупить убытки по кредиту (высокие проценты за пользование средствами).

Ипотека на нежилое помещение для физических лиц

С самостоятельными предпринимателями в настоящее время рискуют работать только крупные банки.

Как минимум такие банки имеют общие программы кредитования, рассчитанные как на фирмы, так и на ИП.

Ипотечным кредитованием на нежилые помещения частных предпринимателей занимаются, например, такие крупные банки:

1. Сбербанк.
2. РайффайзенБанк.
3. Банк Москвы.
4. Банк «Возрождение».
5. РоссельхозБанк.

Успешному предпринимателю можно обратиться за коммерческим кредитом на нежилую недвижимость в любой банк, но нужно быть готовым, что тогда решение будет приниматься исключительно в индивидуальном порядке.

Чаще в таких случаях требуется ИП представить бизнес-план о том, как он планирует использовать помещение в деле.

Можно ли взять

Все больше банков разрабатывает ипотечные программы, направленные на поддержку малого бизнеса, представителями которых являются чаще отдельные предприниматели.

Некоторые потенциальные кредиторы позволяют закладывать ИП не только помещение, которое они приобретают на заемные средства, но и любые имеющиеся в собственности помещения, в том числе и жилые.

На гараж

Предприниматель как обычное простой физическое лицо может оформить кредит на гараж.

Некоторые банки (например, Сбербанк) выдают средства на цель приобретение или строительство гаража.

При обращении в другие банки, где отсутствует необходимая целевая программа, можно оформить обычный потребительский кредит или коммерческую ипотеку.

Важно понимать, что не каждый гараж является недвижимостью. Чтобы воспринимать его как таковой, то объект должен быть неразрывно связан с землей и его перемещение без ущерба назначению невозможно.

Так, гараж как недвижимость должен стоять, как минимум, на фундаменте. Так называемые «ракушки» не могут рассматриваться как недвижимое имущество.

Так как их свободно перемещают с одного места на другое и самой гаражной коробке вреда не приносится во время этого.

По закону предметом ипотеки может быть также машино-место. Сбербанк на приобретение его уже выдает кредиты.

Причем закладываться может не только машино-место, гараж, но и любая другая имеющаяся недвижимость.

Например, Сбербанк выдает кредит на гараж при следующих условиях:

Минимальная сумма	от 45 тыс. рублей
Собственные средства	от 15 % от стоимости объекта
За пользование займом	взимается минимум 10 %
Рассчитываться с банком	можно до 30 лет

При этом предприниматель должен отвечать требованиям:

Быть не младше 21 года	и на момент расчета с банком ему не должно быть более 75 лет
Подтвердить стаж работы не менее пяти лет	и не менее полугода по последнему месту работы (либо вести предпринимательскую деятельность не менее указанного периода)
Иметь хороший доход	который позволит и оплачивать кредит и семью не вогнать в нищенскую яму (то есть на каждого члена семьи должно приходить не менее прожиточного минимума и плюс плата банку)

При оформлении ипотеки на гараж как на недвижимость для бизнеса важно, чтобы объект использовался в коммерческой деятельности и был недвижимым имуществом.

В противном случае есть шанс приобрести его только как простое физической лицо или по потребительскому кредиту.

С земельным участком

Земельный участок на котором расположен приобретаемый объект переходит в залог. Это общее правило, установленное ст. 69 закона № 102-ФЗ.

Но акт устанавливает ситуации, когда ипотека происходит без залога земельного участка:

Объект государственной	или муниципальной собственности
Размер меньше установленного в регионе для участков разного назначения	пример, когда приобретается переведенное в статус нежилого помещение в многоквартирном доме – земля на каждого собственника ничтожно мала
Объект на праве постоянного пользования	взыскание в случае неуплаты обращается на недвижимость, а вот земля переходит новому пользователю на том же праве, что было у заемщика – постоянное пользование

Если участок был в аренде, то это право тоже закладывается при залоге недвижимости.

При оформлении залога на недвижимость не закладывать землю неправомерно, кроме ситуаций, когда противозаконно оформлять в залог участок.

Обязательный залог и здания и участка под ним обусловлен принципом следования судьбы земли за судьбой недвижимости на ней по Земельному кодексу РФ (ст. 35).

В какие банки обращаться

Ипотеку не коммерческую недвижимость оформляют крупные банки страны.

Средние условия на кредитование выглядят следующим образом:

Сбербанк («Бизнес-недвижимость»)	до 600 млн. рублей., на 10 лет, под 14,5 %
ВТБ 24 («Бизнес-ипотека»)	от 4 млн. рублей, на 10 лет, под 13,5 %
Банк «Возрождение» («МСП — Инвестиции»)	до 150 млн. рублей, на 10 лет под 15,5 %
ГазпромБанк	индивидуальный подход
Банк Москвы («Коммерческая ипотека»)	до 150 млн. рублей, на 7 лет, ставка определяется индивидуально

Более лояльные программы имеет Сбербанк, который выступает лидером по оформлению коммерческих ипотек.

Как получить беспроцентную ипотеку читайте в статье: беспроцентная ипотека

Заявка на ипотечный кредит, читайте здесь.

Возможность оформить кредит есть у каждого успешного предпринимателя (ИП или компании).

Стоит обратиться только в банк с собственными аргументами как планируется окупить кредит.

Чем удачнее оформлен бизнес-план по этому поводу, тем больше шансов получить ипотеку на коммерческую недвижимость.

Важные аспекты

Коммерческая ипотека для физических лиц – кредит на покупку недвижимого имущества, которое будет использовано в коммерческой цели.

Объект кредитования – помещения под офис, склад и прочее. Коммерческая недвижимость должна соответствовать следующим требованиям:

• объект должен располагаться в регионе, в котором находится банковское представительство;
• недвижимость должна располагаться на первом этаже, кроме случаев выкупа всего здания;
• назначение помещения должно отвечать требованиям кредитора;
• у недвижимости должна быть все коммуникации;
• здание не должно быть в аварийном состоянии или подлежать сносу;
• наличие почтового адреса;
• планировка должна соответствовать документам.

Главное препятствие для оформления коммерческой ипотеки – недостаточный уровень дохода физического лица.

Коммерческая ипотека имеет положительные и отрицательные моменты. Преимущества:

• покупка помещения в короткие сроки;
• большие сроки кредитования;
• в некоторых случаях – отсутствие первого взноса;
• погашение раньше срока (без процентов);
• отсрочка.

Недостатки:

• отсутствует четкое законодательное регулирование;
• нет установленного лимита риска;
• завышенный пакет требуемых документов;
• обязательны дополнительные процедуры – страхование, экспертиза.

Нюансы предоставления кредита:

Продолжительный срок рассмотрения заявки	От 5 суток до нескольких недель
В некоторых банках предусмотрена комиссия за рассмотрение заявки или анализ документов	Иногда эта сумма достигает 2%
Выдается не во всех населенных пунктах	—

Отличие коммерческой ипотеки от обычной в том, что помещение нельзя оставлять в залоге до тех пор, пока права собственности не перейдут от бывшего владельца к новому.

Имеет сжатые сроки. Минимальный срок – 5 лет, максимальный – 12 лет. Прежде чем выдать кредит, банк анализирует уровень доходов и стабильность бизнеса.

Для одобрения заявки деятельность физического лица должна иметь такие параметры:

• индивидуальный предприниматель должен быть зарегистрирован не менее полугода;
• баланс расчетного счета не может быть отрицательным;
• в развитии бизнеса должны быть перспективы;
• прибыльвсегда стабильная.

Также важен тип деятельности. Банк не одобряет игорный бизнес, производство табака и алкогольных напитков, шоу-бизнес, сельское хозяйство и торговлю в сфере ценных бумаг.

Чтобы получить коммерческий кредит, в обязанности ИП входит:

• предоставление банку требуемого перечня документации;
• подтверждение нагрузки по налогам – проверяется финансовая состоятельность заемщика;
• перевод недвижимого имущества из жилого фонда;
• поручительство – им может выступать как физическое, так и юридическое лицо.

У частного предпринимателя имеется перед кредитным учреждением ответственность. Если он просрочит платеж, ИП обязан будет выплатить штраф размером 0,1% от стоимости объекта.

Необходимые термины

Коммерческая ипотека	Тип целевого кредита, предоставляемый банком для покупки нежилой недвижимости
Физическое лицо	Гражданин, субъект права
Ипотека	Форма залогового обеспечения, при которой владелец продолжает пользоваться закладываемой недвижимостью, а кредитор имеет право отобрать ее в случае невыполнения им требований

Кому доступно такое кредитование

Многие ошибочно полагают, что коммерческую ипотеку оформляют всем субъектам, не являющимся юридическим лицом.

Программой кредитования имеют право воспользоваться следующие физлица:

• частные предприниматели;
• владельцы бизнеса;
• менеджеры организаций.

Чтобы оформить коммерческую ипотеку, физическое лицо обязано предоставить залог, особенно если сумма займа выше 4 млн. рублей. Требования к заявителям:

Возрастная категория	Не младше 21 года. На момент погашения гражданин не должен быть пенсионного возраста
Иметь российское подданство	Если получить ипотеку хочет иностранный гражданин, он должен прожить в Российской Федерации конкретный период времени и уплачивать налоги
Платежеспособность	—

Оформляется в банке.

Правовые аспекты

В законе «Об ипотеке» отсутствует информация о коммерческом недвижимом имуществе, поэтому ипотечное коммерческое кредитование не регулируется действующим законодательством.

Какой используется коэффициент для индексации заработной платы на 2019 год смотрите в статье: индексация заработной платы

Как производится компенсация за использование личного автомобиля в служебных целях по ГСМ, читайте здесь.

Что представляет собой коммерческая ипотека?

Так определяется покупка юридическим или физическим лицом на кредитные средства банка помещения из нежилого фонда под залог нежилого помещения уже имеющегося на балансе юридического лица или в собственности у физического лица, либо же под залог приобретаемой недвижимости.

Для предоставления кредита в ипотеку на коммерческую недвижимость компании малого бизнеса необходимо предоставить в банковскую организацию:

• Пакет правоустанавливающих документов, то есть свидетельство о регистрации и постановки на налоговый учет;
• Налоговую декларацию заемщика;
• Иные отчетности и оборотно-сальдовые ведомости и пр.

Федеральный Закон «Об ипотеке» накладывает запрет на оформление закладных обязательств на приобретаемую в имущество коммерческую недвижимость до момента заключения непосредственной сделки об ее купле-продаже.

Фактически, банк за «свои кровные» финансовые средства покупает необходимые помещения, после чего оформляет кредит на предприятие.

Ипотечным залогом служит купленная недвижимость, на которую права собственности банк передает клиенту уже после ее покупки.

Такая юридическая тонкость создает серьезный риск для самого банка, ведь потенциальный заемщик может отказаться от оформления кредита уже после покупки банком целевых помещений.

Отсюда следствие:

• Банк будет избегать собственных рисков, как только сможет, а потому данный вид ипотечной системы кредитования предлагается ограниченным количеством банков;
• Довольно часто в рамках коммерческой, или, как ее еще называют, целевой, ипотеки банк предлагает своему клиенту выбор помещений, оставшихся на балансе у банка после невыплаты залоговой стоимости.

Данная схема кредитования малого и среднего предпринимательства уже больше века активно используется на Западе, в основном в США.

На кредитном рынке Российской федерации подобные схемы появились в 2009 году со сменой принципиальных пунктов в сфере банковского законодательства, однако интенсивного развития не получили в связи с мировым кризисом, начавшимся именно с рынка коммерческой ипотечной недвижимости.

После завершения кризисного периода в 2012 году рынок кредитования коммерческой недвижимости показал двукратное увеличение спроса на подобный вид финансовых услуг.

На каких условиях предоставляется ипотека «Молодая семья» Банка Москвы

? Читайте в нашей статье.

Что представляет собой военная ипотека ВТБ 24? Ответ можно найти тут.

Преимущества и недостатки коммерческой ипотеки ВТБ 24

Малый и средний развивающийся бизнес всеми силами стремиться избежать высоких затрат связанных с арендной платой, даже при условии сокращении за счет аренды собственной налоговой базы.

Поэтому, как основные преимущества коммерческой ипотеки, можно выделить следующее:

• По сравнению с постоянно возрастающей ставкой по аренде, нормированные выплаты по кредиту представляют собой меньшую финансовую нагрузку. Оплата по кредиту – это всегда одна и та же сумма. По закону банк не имеет права ввести плавающую процентную ставку на заем под ипотеку коммерческой недвижимости, а значит, предпринимателю гораздо легче распланировать свои затраты;
• Весьма мягкие, даже по сравнению с ипотечным кредитованием физических лиц, условия выдачи займа. Так, банк ВТБ 24 предлагает коммерческое ипотечное кредитование с обязательным первоначальным взносом в 20%, минимальной суммой кредита от 4 млн. рублей и возможным сроком выплаты от 6 месяцев до 10 лет.
• Для возможности развития бизнеса, в условия кредитования водится так называемая «финансовая передышка». Это означает, что после внесения обязательного первоначального взноса предоставляется период отсрочки до 9 месяцев, после которого начнется ступенчатое погашение основного долга.
• Юридические лазейки используются в полной мере. Адресатам кредита изначально разрешается перевод помещений из жилого фонда в нежилой класс, чтобы после приобрести его с помощью финансовых средств банка в коммерческую ипотеку.
• Отдельной графой следует напомнить об относительной дешевизне данного типа займа. Для бизнеса, то есть для пользования юридическими лицами, законодательно предусмотрен отдельный кредитный пакет – инвестиционный заем. Он обходится значительно дороже, нежели ипотека под коммерческую недвижимость, особенно в сфере валютного кредита. Для евро ставка составляет от 5,3%, для доллара – от 7,8%. Рублевый кредит по данной схеме предоставляется под 13,75% годовых.

Если разбирать недостатки системы коммерческого ипотечного кредитования, проводимого банком ВТБ 24, следует указать следующие моменты:

• Ограничение по максимальной сумме кредита. Если для физических лиц в качестве гарантии платежеспособности предоставляется справка о доходах за отчетный период, то для коммерческого ипотечного кредитования бизнесу необходимо представить банку отчет о собственном капитале. К собственному капиталу фирмы относят находящиеся на балансе денежные средства, дебиторскую задолженность, ликвидное материальное имущество, производственное оборудование и прочее. Все это показывать в «белых» отчетах бизнес не всегда заинтересован, а банк, в свою очередь, не выдаст кредита на суму более 50-150% от стоимости собственного капитала.
• Отсюда второй минус – банковская волокита. Помимо первоначальных операций с куплей-продажей целевой недвижимости, банк может потратить значительные временные ресурсы на оценочную деятельность в отношении предприятия.
• Бумажная работа. На крупных предприятиях с целью подготовки к получению такого вида кредита часто создается самостоятельная структурная единица. Банк заинтересован в получении прибыли, но в данном случае он ее получит, если прибыльным будет кредитуемый бизнес. Поэтому множество финансовых средств и трудочасов может уйти на то, чтобы приготовить для банка пакет необходимой документации и доказательной базы о «соответствующей положительной динамике развития данного конкретного предприятия» за период от 6 до 36 предыдущих месяцев.
• Возможная потеря времени. Финалом вышеперечисленных дорогостоящих и продолжительных операций может стать отказ банка от предоставления займа, без пространных объяснений о его причинах. Финансовые потери можно будет списать на затраты фирмы, но ресурсы назад уже никто не вернет.

В качестве рационализатора стоит предложить аудиторскую поддержку перед тем, как самостоятельно проводить подготовку компании к получению такого кредита.

Напрямую такого никто не скажет, но довольно часто аудиторские конторы, производящие подобную «пердкредитную» проверку, создаются и кормятся самим банками.

Как вариант, из этого может следовать, что только оценка, проведенная конкретной аудиторской фирмой, может оказаться единственно верной.

Крупным конторам беспокоится особо не о чем, а среднему бизнесу, который является целевой аудиторией данной кредитной схемы, есть о чем задуматься.

Как осуществляется рефинансирование ипотеки в ВТБ 24

? Читайте в нашей статье.

На каких условиях предоставляет ипотеку Нордеа Банк? Информацию можно найти тут.

Что собой представляет нецелевой ипотечный кредит ВТБ 24? Узнайте здесь.

Условия предоставления коммерческой ипотеки физическим лицам в ВТБ 24

Здесь имеется в виду предоставления подобного рода займов индивидуальным предпринимателям.

Существенной разницы между получением данного кредита юридическим лицом и индивидуальным предпринимателем нет, принципиальное различие – в цифрах.

Чтобы получить кредит под коммерческую недвижимость индивидуальный предприниматель обязан:

• Предоставить в банк требуемый набор документов, помимо стандартного пакета, документацию по проводимой деятельности;
• Подтверждение текущей налоговой нагрузки. Здесь речь идет о проверке финансовой состоятельности потенциального заемщика. В некоторых случаях банк может предоставить заем под ипотеку коммерческой недвижимости, только если суммарная годовая выручка индивидуального предпринимателя достигает 100 млн. рублей.
• Перевод недвижимости из жилого фонда. Этими процедурами в данном случае будет заниматься непосредственно сам ИП.
• Обязательное условие поручительства – в качестве поручителя может выступать как физическое, так и юридическое лицо.

Индивидуальным предпринимателям также следует знать об ответственности перед банком.

В случае просрочки выплаты по кредиту, штраф составит 0,1% от полной стоимости. 10 млн. российских рублей на 10 лет под 13, 75% годовых обойдутся в 18 млн. полного возврата банку с учетом переплаты.

Сумма штрафа при шкале в 0,1 % при одной лишь просрочке составит 18 тысяч российских рублей.

Нужно напомнить, что индивидуальный предприниматель отвечает по своим обязательствам всем своим имуществом.

Видео: нюансы оформления коммерческой ипотеки

Предыдущая статья: Ипотечный кредит банка Уралсиб

Следующая статья: Условия ипотеки Альфа-Банка

Особенности коммерческой ипотеки

Коммерческая ипотека – это кредит на покупку нежилого помещения, которую можно использовать под склады, офисы, магазины и т.д. В России ипотечные программы на покупку нежилой недвижимости появились 10 лет назад. До сих пор они не пользуются таким большим спросом, как кредиты на покупку жилья, по понятным причинам. Коммерческие помещения требуются предпринимателям, которых в России, по последним данным, не более 10%. Многие юридические лица предпочитают арендовать помещение, не выкупая его.

Чтобы узнать, как взять коммерческую недвижимость в ипотеку, нужно обратиться в банк за информацией. Каждый индивидуальный случай рассматривается отдельно, каких-то общих условий и требований к заемщику нет. Но коммерческая ипотека имеет ряд особенностей:

• Условия по коммерческой ипотеке более жесткие. Приобретение коммерческих помещений подразумевает стабильный и довольно высокий доход, к тому же спрос на подобные кредиты невысок. По этим причинам финансовые организации завышают процентную ставку и сокращают срок кредитования. Получить коммерческую ипотеку можно не более, чем на 10 лет. Первоначальный взнос составляет от 25 до 40% стоимости недвижимости.
• Позволить себе коммерческую ипотеку могут не все организации. Необходимо иметь гарантированный доход. В этом случае кредит будет выгоден, особенно при выкупе арендуемого помещения, если аренда сопоставима с ежемесячным платежом.
• По закону нельзя приобрести коммерческое помещение до того, как оно будет куплено. Поэтому сложность оформления ипотеки в том, что сначала нужно заключить договор купли-продажи, а затем уже получить кредит. На такие сделки идут не все продавцы.
• Оценка нежилого помещения не имеет четких стандартов, поэтому каждый случай индивидуален. По требованиям многих банков выбранное помещение должно находиться в хорошем состоянии и иметь площадь не более 150 м2.

Коммерческая ипотека – это гарантия того, что фиксированная ежемесячная ставка не возрастет. Арендатор может изменить условия договора. Банк же размер выплат со временем не увеличивает.

Оформление ипотеки на покупку коммерческого помещения

Предприниматели, которые не могут позволить себе приобрести помещение без кредитов, часто интересуются, можно ли купить коммерческую недвижимость в ипотеку. Банк не всегда одобряет подобные сделки. Физическим лицам с постоянным и официальным доходом оформить кредит легче, чем индивидуальным предпринимателям.

Процедура оформления коммерческой ипотеки несколько отличается от получения кредита на жилье.

• Подготовка документов. Уточнить пакет документов нужно в отделении банка. Обычно он стандартный, но при покупке коммерческой недвижимости может иметь свои нюансы. Перед тем, как купить коммерческую недвижимость в ипотеку, нужно предъявить документ, удостоверяющий личность, бумаги, подтверждающие доход и стаж работы.
• Подача заявления в банк. С документами можно отправляться в банк и подавать заявление на получение кредита. Заявка рассматривается в течение 5 рабочих дней, после чего банк либо одобряет кредит на определенную сумму, либо отказывает.
• Оформление договора. Если заявка одобрена, оформляется договор с банком. При этом требуется заключение оценщика.
• Покупка недвижимости. При покупке коммерческого помещения сначала оформляется договор купли-продажи. Покупатель отдает продавцу часть денег, а продавец получает от банка гарантии, что после оформления залога ему отдадут остаток.
• Оформление документов на залог и страховку. После завершения сделки заключается залоговый договор. Затем начинается оформление права собственности.

Это наиболее распространенная схема покупки коммерческого помещения в кредит, но она считается слишком долгой. Чтобы сэкономить время, некоторые заемщики проводят регистрацию права собственности параллельно с оформлением ипотечных документов.

Перечень кредитных организаций

Не все банки работают с коммерческой ипотекой, но большинство крупных финансовых организаций предлагают программы под называнием Бизнес-ипотека. Условия могут отличаться, но срок кредитования всегда меньше, чем для стандартной ипотеки.

Если заемщик хочет узнать, как получить коммерческую ипотеку, он может обратиться сразу в несколько банков и выбрать один, с наиболее подходящими условиями.

Среди кредитных организаций, предлагающих коммерческую ипотеку, обычно выделяют следующие:

• Сбербанк. Сбербанк предлагает ипотеку представителям малого бизнеса и ИП. Приобрести можно готовое или строящееся помещение. Срок кредитования – до 10 лет. Размер кредита составляется не более 80% от стоимости недвижимости. Процентная ставка – от 14,5% годовых.
• ВТБ 24. ВТБ 24 предлагает коммерческую ипотеку суммой до 150 млн рублей в зависимости от дохода заемщика. Процентная ставка устанавливается индивидуально для каждого заемщика. Оценивается его стаж, кредитоспособность, особенности самого бизнеса.
• РоссельхозБанк. В РоосельхозБанке можно взять ипотечный кредит на покупку коммерческого помещения на сумму не более 20 млн рублей. Срок – до 10 лет. Первоначальный взнос не обязателен, но его наличие снижает процентную ставку.
• Интеза. Максимальная сумма кредита составляет 120 млн рублей, срок – до 10 лет. Возможна отсрочка платежей на полгода. Допускается покупка земельного участка или незавершенного объекта. Недвижимость должна находиться в черте города или не более, чем за 300 км от него.

Требования к заемщику в различных банках могут отличаться. Одна кредитная организация может одобрить заявку, которую отклонила другая. Если заявка не прошла ни в один банк, можно обратиться к кредитному брокеру.

Рекомендуем также

• Закладная на квартиру по ипотеке: что это, тонкости оформления
• Как получить ипотеку с маленькой официальной зарплатой
• Ипотека для ИП в Сбербанке: особенности и условия получения
• Как снять обременение после закрытия ипотеки: особенности процедуры, документы
• Ипотека под залог имеющейся недвижимости
• Перекредитование ипотеки в другом банке

Кому предоставляется кредит

Поскольку доходы физических лиц ограничены по сравнению с компаниями, а цены на нежилые помещения высокие, как правило, претендовать на статус заемщика по кредитному договору могут лица с повышенным доходом:

• индивидуальные предприниматели
• иные лица, занимающиеся частным бизнесом (адвокаты, нотариусы, главы фермерских хозяйств)
• владельцы бизнеса, либо занимающие высокие должности в крупных организациях лица.

Основные требования к заемщикам – наличие у них российского гражданства, возраст от 21 – 25 лет, подтверждение дохода. Может быть установлено требование к сроку ведения бизнеса или регистрации в качестве индивидуального предпринимателя – от 6 месяцев.

Необходимые документы

Сразу следует оговорить, что единого пакета документов для оформления коммерческой ипотеки не существует, он отличается от банка к банку. Можно привести примерный перечень бумаг, которые нужно быть готовым предоставить по требованию кредитора.

Пакет документов от заемщика

• паспорт гражданина РФ и второй документ (свидетельство ИНН, СНИЛС, военный билет, водительские права);
• документ о доходах. Для топ-менеджеров это может быть справка с работы, а также справка по форме 2-НДФЛ, для предпринимателей – сведения об оборотах по счетам, налоговая декларация. Также могут потребовать данные о наличии собственности.

Документы для предпринимателей

Для индивидуального предпринимателя обязательно потребуется выписка из реестра предпринимателей (ЕГРИП), свидетельство о регистрации в качестве ИП, если предприниматель осуществляет лицензируемую деятельность – попросят предъявить лицензии. Для нотариусов, адвокатов и прочих аналогичных лиц – документ о наделении соответствующим статусом.

Отдельно нужно будет предоставить комплект документов по покупаемому помещению:

• Свидетельство о праве собственности
• Проект договора купли-продажи
• Документ об оценке объекта

Также заемщика попросят оформить договор страхования своей жизни и объекта недвижимости.

Схемы оформления ипотеки

Мы уже говорили об особенностях коммерческой ипотеки и ее повышенных рисках для банков. Минимизация риска повышением стоимости кредитного продукта практикуется всеми кредиторами, но сам риск не снимает. Поэтому схема ипотечной сделки при приобретении нежилой недвижимости физическим лицом сложнее, чем схема покупки в кредит квартиры.

На рынке кредитов вам предложат на выбор три способа оформления такой ипотеки, каждый из которых нацелен закрыть риск банка не получить в залог объект недвижимости после того как кредит выдан:

1. Кредит оформляется продавцом недвижимости, помещение отдается в залог банку. Затем продавец передает помещение покупателю уже обремененное залогом (реализуется принцип — ипотека следует судьбе объекта), и кредитный договор переоформляется на покупателя. Главный минус такой схемы – не каждый продавец согласится оформлять на себя кредит.
2. На момент заключения сделки купли-продажи продавцу выплачивается первоначальный взнос по ипотеке и предоставляется обязательство банка перевести остаток средств после регистрации залога в его пользу. Если залог зарегистрирован, продавец получает оставшуюся сумму, а покупатель принимает на себя обязанность погашать кредит перед банком. Сложность в реализации этой схемы, опять же, в возможном нежелании продавца ждать, пока будет зарегистрировано обременение и он получит свои денежные средства.
3. Третья схема вообще не очень удобна и долго реализуется по времени. Она заключается в учреждении продавцом отдельной компании, на баланс которой передается помещение. Эта компания выступает в качестве залогодателя и отдает помещение в залог банку, после чего происходит купля-продажа всей фирмы вместе с помещением и ипотекой. Учитывая количество необходимых манипуляций, в том числе зависящих от регистрационных органов, это самый дорогой и длительный вариант оформления коммерческой ипотеки.

Условия коммерческой ипотеки

Условия ипотечного кредита отличаются в зависимости от нескольких факторов: личности кредитора (то есть выдающего кредит банка), приобретаемого помещения, самого заемщика. По общему правилу – чем выше уровень риска для банка, тем дороже кредит.

Приведем примерные условия, на которых в России физическое лицо может оформить коммерческую ипотеку:

• Наличие первоначального взноса. Обязательно, причем размер взноса является более высоким по сравнению с ипотекой жилых помещений и составляет до 20 до 40 % от стоимости объекта.
• Срок кредитования, наоборот, сокращен по сравнению с жилой ипотекой, и составляет в среднем 10 лет.
• Процентная ставка, как можно догадаться, повышенная – начинается от 12% годовых.
• Досрочное погашение кредита возможно без уплаты штрафных санкций.

Некоторые кредиторы предлагают опцию отсрочки погашения основного долга по кредиту, воспользовавшись которой в течение первого года заемщик будет уплачивать только начисленные проценты.