Как перекредитовать ипотеку под меньший процент

• Понятие и специфика рефинансирования как банковского инструмента
  • Несколько способов перекредитования ипотеки
• Кому стоит использовать
  • Для каких объектов применимо
• Преимущества использования
• Ограничения применения
• Другие инструменты уменьшения ежемесячных платежей
• Процедура подачи заявки
• На что обратить внимание при консультации
  • Краткая инструкция подсчёта выгоды
• Рефинансирование ипотеки: какие документы нужны
  • Список обязательных документов, которые потребует сотрудник кредитной организации для рассмотрения возможности рефинансирования и одобрение кандидата в заемщики
• Нюансы заключения нового договора
  • Документы для заключения договора страхования

Что это такое?

Перекредитование, или рефинансирование, это получение нового кредита на более выгодных условиях в размере, позволяющем погасить уже имеющийся.

Сделать это можно как в том же банке, так и в любом другом, предложившем более привлекательные условия.

Условия

Выгоднее производить перекредитование ипотеки в одном и том же банке. Если он, конечно готов на это пойти.

При оформлении нового займа в другой организации скорее всего придется понести дополнительные расходы по:

• оценке жилья;
• его страхованию.

Банки работают далеко не со всеми страховщиками, поэтому список аккредитованных компаний придется уточнить.

Второй момент связан с собственно ипотекой – залогом жилья. Закон допускает повторный залог одного и того же имущества (статья 6 закона «Об ипотеке»).

Но чаще всего приходится сталкиваться с тем, что:

• сначала погашается кредит;
• затем с жилья снимается обременение;
• заключается новый договор ипотеки.

Довольно хлопотно и затратно.

Ставки

Процентная ставка, то есть плата за использование кредита, имеет тенденцию к снижению.

Поэтому спустя несколько лет после заключения договора, заемщик может обнаружить, что выгодные на момент оформления ипотеки условия уже не столь выгодны и есть предложения получше.

Если разница достигает более чем 2%, есть резон задуматься о рефинансировании.

Преимущества

Перекредитование может преследовать различные цели:

• снизить сумму ежемесячного платежа;
• продлить срок кредита;
• увеличить сумму займа.

Но прежде чем отправляться в банк с заявкой, стоит взвесить все выгоды и возможные риски.

Если целью является уменьшение ежемесячной платы, то необходимо, чтобы:

• разница между ставками была существенной;
• срок кредита близился к завершению.

Именно в этом случае есть возможность уменьшить размер переплаты.

Собираясь перекредитоваться для получения большей суммы, желательно трезво оценивать свой доход. Иначе можно остаться без квартиры, которую банк просто продаст, чтобы вернуть выданный кредит.

Увеличение срока кредита, даже при уменьшении ежемесячных платежей вполне может стать причиной еще большей переплаты, чем до рефинансирования.

Воспользоваться такой услугой стоит если доход снизился и есть желание любой ценой сохранить квартиру.

Перекредитование ипотеки

Далеко не все банки предлагают рефинансирование своей или чужой ипотеки.

Однако крупнейшие из кредитных учреждений предлагают различные программы, позволяющие перекредитоваться в том числе и покупателям недвижимости.

ВТБ 24

ВТБ 24 готов рассмотреть вопрос о рефинансировании ипотеки, выданной как им самим, так и другими банками:

• срок от 5 до 50 лет;
• сумма от 1,5 до 90 млн. рублей;
• перекредитование ипотеки в ВТБ 24 возможно по процентной ставке не выше уже действующего кредита;
• можно использовать материнский капитал;
• комиссия за услуги – 3000 рублей.

АИЖК

Агентство жилищного ипотечного кредитования – организация, созданная специально для того, чтобы реализовывать государственные программы по обеспечению населения жильем.

Среди реализуемых мер – перекредитование ипотеки.

Работает АИЖК не с гражданами, а с банками, создавая совместно с ними продукты со сниженной процентной ставкой.

Газпромбанк

Программа рефинансирования Газпромбанка направлена на клиентов других кредитных организаций.

Кроме того, отсутствует комиссия за эту услугу.

Сбербанк

Сбербанк традиционно первым начал реализовывать программу рефинансирования:

• банк выкупает остаток долга у другой кредитной организации;
• клиент продолжает его погашать уже в сбербанке на удобных для себя условиях.

Для держателей зарплатных карт предусмотрены льготы.

Россельхозбанк

Россельхозбанк в 2018 году готов перекредитовывать только потребительские кредиты.

Ипотека для ИП в Сбербанке

Ипотека для ИП в Сбербанке предоставляется на определенных условиях.

Каковы условия ипотеки в Бинбанке в 2018 году? Смотрите тут.

Банк Москвы

Банк Москвы предлагает рефинансирование под 11,95% на срок до 30 лет. Комиссия за перекредитование и досрочное погашение отсутствует.

Также банк предлагает рефинансирование валютной ипотеки.

Абсолют Банк

Абсолют Банк готов рассмотреть заявки заемщиков других банков, но предлагает не самые выгодные условия.

В частности, при отсутствии личного страхования ставка возрастает не на 1% как в Сбербанке, а на 4% и т.д.

Альфа Банк

Альфа Банк не предлагает такой услуги в 2018 году.

Росбанк

Росбанк предлагает рефинансирование только заемщикам валютной ипотеки.

Рефинансирование долларовой ипотеки

Ипотечное кредитование предполагает выдачу займа не только в рублях, но и в валюте. Популярными являются ипотечные кредиты в долларах и евро.

Их берут не только люди, получающие свой доход в инвалюте, но и те, кто надеется выиграть на разнице курсов.

До недавнего времени это было возможным.

Но резкое увеличение курса доллара в конце 2018 года поставило валютных заемщиков в тяжелое положение:

• размер ежемесячного платежа для тех, кто покупал доллары, чтобы гасить долг, вырос почти в три раза;
• такая нагрузка оказалась для многих непосильной, начались просрочки.

Опасаясь «эпидемии» невозврата кредитов, Центробанк обратился к коммерческим банкам с письмом, рекомендующим провести реструктуризацию валютной ипотеки.

В качестве возможных ее инструментов были предложены:

• перевод долга в рубли;
• введение отсрочки для выплаты основного долга;
• отмена штрафных санкций в отношении должников.

Курс для пересчета долларовой ипотеки был предложен по состоянию на октябрь 2018 года.

Банки, заинтересованные более в возврате своих средств, а не в реализации залоговой недвижимости, рекомендацию выполнили. В течение полугода они принимали от всех клиентов, пожелавших провести рефинансирование своего долга заявки.

К концу лета 2018 года большинство валютных заемщиков воспользовалось программами рефинансирования и перевели долг в рубли.

Когда поток желающих иссяк, программы были свернуты. Банки начали подавать в суды иски к тем заемщикам, кто не перекредитовался и допустил большие просрочки.

Впрочем, некоторые банки до сих пор готовы оказать заемщикам услугу по рефинансированию валютной ипотеки.

Оформление

Оформление перекредитования практически аналогично получению первоначального кредита под залог квартиры:

1. Подается заявка, которая рассматриваться банком.
2. После ее одобрения банк выкупает долг заемщика, переводя деньги на счет кредитора.
3. Недвижимость передается под залог новому залогодержателю, договор ипотеки регистрируется в Росреестре (на основании статьи 10 ФЗ № 102).

Ипотека под 12 процентов годовых

Ипотека под 12 процентов годовых является хорошей возможность купить жилье.

Где самый низкий процент по ипотеке? Узнайте здесь.

Как получить налоговый вычет при уплате процентов по ипотеке? Подробная информация в этой статье.

Документы

К заявке требуется приложить:

• паспорт;
• справки о трудоустройстве и доходах;
• документы на заложенную квартиру (дом, гараж и т. д.);
• договор с первым банком;
• справку об остатке долга.

Здесь можно скачать образец заявления о рефинансировании ипотечного кредита.

Отказ в предоставлении рефинансирования та же вероятен, как и при подаче заявки на ипотечный кредит. Банк оценивает свои риски и выносит решение.

На видео о рефинансировании жилищного займа

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

2. Позвоните на горячую линию:

   • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

   • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

   • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Предыдущая статья: Ипотека для ИП

Следующая статья: Договор ипотеки

Кому стоит использовать

Процесс перекредитования ипотеки под меньший процент звучит и представлен в очень выгодном свете. Но всегда ли это так? Далеко не всем категориям граждан подходит эта программа. Есть некоторые ограничения.

Рефинансирование подойдет следующим заемщикам:

• Тем, кто обладает ипотекой под высокую процентную ставку. Имеет смысл, если ставка выше больше, чем на 1 процент, в сравнении с новым предложением другого финансового учреждения.
• Людям, имеющим аннуитентный платеж по ипотечному займу, но это актуально только в первой половине срока кредита, когда выплачиваются в основном проценты. Суть рефинансирования ипотеки: уменьшить переплаты, хотя бы частично, а в данной ситуации получается, что заемщик уже практически выплатил все проценты и при оформлении нового договора только потратит время и деньги.
• Заемщикам, которые оказались в трудной жизненной ситуации: сокращение на работе, отсутствие заработной платы, большое количество долгов, болезнь члена семьи. Тут выгоден вариант с увеличением срока, дабы уменьшить размер ежемесячного платежа. Но стоит помнить о двух вещах: возможное растягивание ограничивается сроком в 30 лет, переплаты увеличатся.
• Тем, кому посчастливилось стать обладателями валютной ипотеки. В 2013 году ведь были очень выгодные условия для такого вида кредитования, а потом политическая ситуация резко изменилась — вырос доллар, поэтому все заемщики такого типа долговых обязательств оказались в тяжелой ситуации. В 2015 году банки разрывались от потока таких клиентов, они метались от одного учреждения к другому, чтобы погасить свой долг и хотя бы проценты платить на 50% меньше.
• Клиентам, связавшим себя обязательствами с ненадежным небольшим банком, который не имеет адекватного онлайн-контроля и отделений по городу. Да, так и есть, не у всех кредитных организаций имеются адекватные онлайн-сервисы для управления своими счетами, средствами, оплатами, предложениями. А без этого сейчас сложно.

Для каких объектов применимо

При оформлении займа для изменения условий долговых обязательств обязательно нужно проверить, возможно ли это в вашем случае, подходит ли квартира, дом под требования к объекту недвижимости при рефинансировании:

• Недвижимость при изменении условий путем оформления нового договора остается та же самая, что и в первоначальном залоге.
• Облагаемый залогом объект не должен иметь других обременений (только бывшая кредитная организация).
• Право собственности на залоговое имущество уже должно быть оформлено и зарегистрировано в соответствии с действующим законодательством.
• Запрещено сдавать в аренду объект недвижимости на договорной основе, пока будет идти процесс передачи залога от одной банковской организации другой.
• Прописаны на момент оформления могут быть только титульный заемщик и члены его семьи.

Банк в течение установленного срока, обычно 3-5 рабочих дней (не календарных), проверяет все эти пункты на соответствие и дает вердикт, можно ли рефинансировать ипотеку на этот объект недвижимости.

Преимущества использования

Как правило, все ищут денежное подспорье и основу экономии при этом. Но выгодно ли это и какие положительные стороны имеет такое изменение условий?

При перекредитовании по программам рефинансирования есть ряд плюсов:

• Самая волнующая выгода – это уменьшение размера ежемесячного платежа. Регулярные выплаты – то, с чем мы сталкиваемся намного чаще, чем понятие «полная стоимость кредита», поэтому это практически ключевой показатель для заемщика и созаемщиков.

Как сделать в этом случае выгодное рефинансирование ипотеки? Можно увеличить срок кредита и существенно снизить платежи. Но имейте ввиду, что итоговая переплата увеличивается, иногда даже в разы.Например, Вася купил дом в ипотеку за 2 000 000 под 14% и выплатил первоначальный взнос 20%. После регулярных выплат в течение года он решил рефинансировать кредитный займ под 9%, а срок оставить неизменным.

Что у него получается? Как поменяются условия?Первоначально сумма ипотеки была 1 600 000, платеж при этом составлял 24 842,63 руб. После рефинансирования: 1 513 844,78 – сумма кредита по остаточной стоимости, платеж — 20 501,86. Значительное уменьшение, для семьи это покупка продуктов на неделю.

• Также немаловажный показатель — уменьшение переплаты по кредиту. То есть снижение полной стоимости, которая у вас в ипотечном договоре указана в приложении «График платежей» в самой последней графе: крайний столбик и строка.

Чтобы посчитать, сколько денежных средств потеряете при выплате по этому графику, нужно просто размер кредита вычесть из этой суммы – останутся проценты, переплата. Сильно пугающая цифра получилась?Если исходить из предыдущего примера, то разница составит порядка полумиллиона рублей. Наверняка эти деньги не будут лишними, если останутся у вас! Например, за 500 000 можно купить неплохую новую машину для семьи.

• Возможен еще один плюс, но затратный — снятие обременения с недвижимости. При этом придется брать потребительский кредит, а ставки по нему гораздо выше, чем по ипотечному кредитованию. Зато квартира или дом, в зависимости от того, что приобрели, станет сразу вашей собственностью: можно распоряжаться без банковского надзора: сдавать в аренду, продавать и тому подобное.

Например, в Сбербанке сейчас есть потребительский займ под 11,7%. На таких условиях выдается только зарплатным клиентам, получить можно в течение часа, денежные средства переводятся тут же.Как будет выглядеть ситуация, если вы выплатили половину стоимости, а на оставшуюся часть решили изменить условия: очевидно, что полная стоимость останется одинаковой, платеж тоже. Зато квартира быстрее перейдет в вашу собственность и перестанет быть залоговым имуществом, которое в любой момент могут забрать при неосуществлении выплат по кредиту и возникновении небольших задолженностей.

• Смена валюты ипотеки — актуальная проблема заемщиков 2013-2015 годов, но не каждый банк может оказать услугу рефинансирования для такого кредита. На данный момент такими ипотеками занимается только Газпромбанк.
• Улучшение обслуживания, повышение уровня удобства и доступности информации по кредиту. У крупных финансовых организаций есть защищенные интернет-банки, а у небольших финансовых фирм, которые берут оплату и организуют взаимодействие с клиентом только по телефону и через терминалы оплаты — нет. Это невероятно неудобно. Рефинансирование в данном случае может помочь перевести свой долг в более надежную компанию, где сможете ежедневно контролировать ситуацию.

Ограничения применения

Бывают ситуации, когда изменение условий, перезаключение договора делать невыгодно.

Общие минусы рефинансирования ипотеки:

• Иногда это грозит увеличением срока действия договора и влечет за собой рост переплаты, финансовые убытки.
• Невозможно оформить договор по программе, если взяли ипотеку совсем недавно. Это не несет особой выгоды для заемщиков, потому что проценты остаются практически те же самые, а траты на переоформление и потерю доверия к вам, как к клиенту, банка никто не отменял. Выходит, что это не лучший вариант и для людей. Но ограничивать так очень нечестно со стороны финансовых организаций.
• Сумма рефинансирования не может превышать 80% от первоначального размера кредитного займа. Очень сильно бьет по людям с аннуитентным видом платежей, потому что 20% они будут выплачивать несколько лет, потому что сначала в приоритете проценты. А при достижении середины срока остается в основном только сам долг — там уже невыгодно перекредитоваться в другом банке.
• Иногда данное изменение ведет к переплате процентов, но уменьшению ежемесячного платежа. Хотя у некоторых заемщиков не остается выбора: чтобы не оказаться на улице, приходится рисковать.
• Штрафы и проценты переходят в новый кредитный договор — избежать этого таким путем не получится. Если уже на этапе передачи ипотеки другому банку, вы смогли нарушить график выплат или что-то произошло с близкими и не получилось вовремя заплатить, то помните, что в любом случае оформление будет закончено, но платить придется с учетом неустоек и штрафов.

Ситуации, когда крайне невыгодно рефинансировать ипотеку:

• Взяли кредит совсем недавно и нет существенной разницы в процентном соотношении.
• Нет желания и денег оформлять все документы заново, предоставлять заново копии и необходимые справки.

Другие инструменты уменьшения ежемесячных платежей

Рефинансирование — это не единственный инструмент для уменьшения платежа в месяц, итоговой стоимости кредита, сокращения срока кредитования. Есть еще один: реструктуризация долга.

Что же это такое? Так называют программу банковских учреждений на специальных условиях, которая позволяет изменить график ежемесячных платежей.

Особенно популярным стало оформление реструктуризации ипотеки за счет большой переплаты по кредитам и завышенной полной стоимости по итогу выплат.

Для этого банки могут сделать две операции:

• Снизить процентную ставку.
• Увеличить срок кредитования.

Выбор способа зависит от ситуации и основывается на решении заемщика и одобрении финансовой организации, выдававшей кредит.

На первый взгляд может показаться, что эти две операции — рефинансирование и реструктуризация — идентичны, и разница между ними незаметна, но она есть.

Реструктуризация более выгодна для банка, потому что она эффективно решает две проблемы учреждения:

• Помогает людям, оказавшимся в трудной ситуации, выплатить кредит в том же учреждении и приносит прибыль: ликвидирует должников, возвращая денежные средства.
• Предоставляет все условия для получения дополнительной выгоды, не теряя, а иногда даже увеличивая свою прибыль: например, путем продления срока договора, растет полная стоимость ипотеки и переплата.

И дополнительным плюсом при этом является то, что кредитное учреждение оставляет клиентов у себя.Реструктуризация более выгодна банку, чем заемщику, а рефинансирование – людям, участникам ипотечного займа.

Процедура подачи заявки

Начинать следует со сбора документов и подачи анкеты с заявкой, после этого финансовое учреждение выдвинет одно или несколько приложений по программе перекредитования, исходя из ваших возможностей и имеющихся займов.

Процедура подачи заявки на рефинансирование кредита зависит от банка. Ведь в каждой финансовой организации свои требования и условия оформления, формы анкет и заявлений. Но есть общая схема ваших действий, чтобы подать заявление и получить одобрение.

Пошаговая инструкция по тому, как получить одобрение заявки:

1. Ознакомиться с условиями рефинансирования в нескольких банках города.
2. Получить персональную консультацию в понравившихся отделениях.
3. Собрать необходимый пакет документов:

• Анкета: обычно заполняется по специальной утвержденной форме, написать и отправить можно в онлайн-режиме или непосредственно у менеджера.
• Паспорт соучастников ипотеки. Спешим напомнить: супруги являются созаемщиками по умолчанию вне зависимости от доходов и наличия трудоустройства.
• Подтверждение получения заработной платы и трудоустройства, постоянного источника доходов. Если имеется зарплатная карта банка, в который вы подаете заявку, то можно обойтись без справки 2НДФЛ.
• Страховое и налоговое свидетельства (СНИЛС (страховой номер индивидуального лицевого счёта) + ИНН (идентификационный номер налогоплательщика)).
• Все документы, которые касаются ипотеки и недвижимости.

Решение финансовым учреждением выносится в течение 2-5 дней. Срок может увеличиться по ряду причин:

1. Которые зависят от вас: не все документы поданы вовремя, истек срок давности и нужно получать новые свидетельства и планы.
2. Независящие от вас:

• Объективные: дополнительное изучение и проверка документов, кредитной истории заемщика.
• Необъективные: менеджер заболел, уволился, забыл и не передал никому свои дела.

После получения положительного ответа нужно урегулировать все вопросы с предыдущим банком. Это необходимо совершить в течение 3-4 месяцев, все это время одобрения рефинансирования актуально.

Специалисты и опытные заемщики рекомендуют подавать заявки на рефинансирование ипотеки в несколько банков одновременно. Финансовые организации, видя это, понимают, что клиенту нужны деньги, а так как сумма большая, то хочется сравнить предложения и выбрать наиболее быстрый и выгодный способ.

Тут начинается самое интересное: наблюдая за тем, как заемщик выбирает среди нескольких вариантов, кредитные учреждения обычно стараются опередить конкурентов и перехватить потенциально-заинтересованного человека. Как они это могут сделать? Предложив лучшие условия из возможных. Это на руку заемщику. Но при решении делать или не делать это, банковские сотрудники проверяют ряд показателей вашей платежеспособности, ответственности, финансовой состоятельности.

Как перекредитоваться по ипотеке и получить одобрение:

• Проверка кредитной истории. Поэтому рекомендуют заботиться об этом параметре и проверять ситуацию хотя бы раз в 1-2 года.
• Проверка доходов по основному месту занятости и дополнительному, должны быть регулярные перечисления на банковскую карту, если она является зарплатной, или справка 2НДФЛ с места работы.
• Преимуществом человека является оплата большого первоначального взноса, досрочное погашение кредита хотя бы небольшими суммами во время выплат.
• Возраст титульного заемщика больше 30 лет и обязательно учитывается семейное положение: женат или замужем (в зависимости от пола человека).

Это дает банкам некую «условную гарантию» того, что вы надежный и платежеспособный. А вам это дает понять, что организация надежная и бережет свою репутацию и деньги.

Резюмируя, стоит особо подчеркнуть, что преимущества подачи заявки в несколько кредитных организаций очевидны: за клиента начинают бороться, предлагая выгодные условия; возможность выбирать самому с кем хотелось бы связать свою денежную историю.

Это важно

Обязательно читайте все документы! Настоятельно советуем, потому что бывают случаи, когда банк оговаривает в договоре между делом, что условия, которые собственно привлекли, будут длиться ограниченное время, или что финансовая организация, выдающая займ, вправе без согласия заемщика изменить параметры кредитного договора в одностороннем порядке.

• Образец заявления на рефинансирование кредита
• Бланк заявления на рефинансирование кредита

На что обратить внимание при консультации

Как рефинансировать ипотеку, чтобы не попасть впросак? Нужно учитывать ключевые моменты в разговоре с менеджером и желательно даже, если есть возможность, фиксировать письменно или с помощью диктофона ответы на вопросы. Консультация — это наиболее важный этап выбора банка.

Так, на что нужно обратить внимание в первую очередь при обсуждении условий перекредитования:

• Срок рефинансирования ипотеки не должен превышать 30 лет. Все кредитные организации, проверенные и надежные, выдвигают такое ограничение неспроста, потому что далее с большой долей вероятности человек станет пенсионером и не сможет выплачивать. По банковской этике это не приветствуется, поэтому, если в обещаниях прозвучало что срок кредита, например, 45 лет, то бегите из этого места, иначе дети и внуки попадут совместно с вами в кабалу и будут потом спасаться от коллекторов.
• Требуются все документы, как при оформлении. Этот параметр указывает на уровень организации и благонадежность. Разве может выдавать хорошая кредитная организация 5 000 000 на покупку квартиры под низкий процент только по паспорту? Вряд ли. А если учреждение частное и не вызывает доверия, то не стоит обращаться, может они берут по проценту от стоимости за каждый день просрочки или повышают проценты со временем. Обязательно в такой ситуации есть подводные камни, поэтому будьте осторожны.  Слишком быстрое оформление для больших сумм должно в любом случае испугать, в этот момент вспомните про «бесплатный сыр».
• Разница в процентах ставках: если она неощутима, то нет смысла брать кредит, а если слишком большая, то стоит насторожиться и все перепроверить перед тем, как влезать в новые долговые обязательства. Приемлемое отличие, которое целесообразно и выгодно делать банкам для вас — это 1-3%.
• Наличие дополнительных платежей и страховок тоже не есть хорошо. Это не законно и приводит заемщика не к экономии, а дополнительным тратам. Зачем тогда затевать рефинансирование? Поэтому такие организации отметайте!
• Какой заем по срокам и сумме предоставляется возможным закрыть: обращаем внимание на реальность чисел в соответствии с ситуацией в целом по стране.

Чтобы знать положение дел и уметь вести диалог, задавать кредиторам уместные и необходимые вопросы, ориентироваться в ситуации, нужно проследить за последними экономическими и политическими ситуациями в стране, ведь они на данный момент тесно взаимосвязаны. После этого стоит при наличии времени почитать или послушать оценки ведущих экспертов в области экономики и кредитования и только после этого принимать столь важное решение.

В каждом случае может играть роль индивидуально один или несколько критериев, которые видоизменяются в зависимости от ситуации. Но не стоит вестись на «слишком сладкие и выгодные предложения», ведь «бесплатный сыр только в мышеловке».

Краткая инструкция подсчёта выгоды

• Выбирайте надежную организацию: спросите у родственников и знакомых, почитайте отзывы, сходите на консультацию и оцените предложение, сервис, работу менеджера.
• Низкая процентная ставка: выбирайте те банки, которые предлагают наиболее сильное снижение процентов по кредиту.
• Список требуемых документов должен совпадать с тем, по которому осуществлялось оформление займа.
• Рассмотрение заявки происходит оперативно и быстро выдвигаются всевозможные предложения.
• Возможность объединить несколько кредитов в один и сразу погасить, чтобы было удобнее выплачивать и снять обременение с имущества.
• Возможность беспроцентного досрочного погашения долга.

Рефинансирование ипотеки: какие документы нужны

Для оформления перекредитования обязательно требуется предоставить бумаги на залоговое имущество: недвижимость, которая была взята в ипотеку, и паспорт, СНИЛС, ИНН, выписку со счета для подтверждения личности и платежеспособности потенциального заемщика.

В качестве счета лучше выбирать зарплатную карту банка, потому что менеджеры смогут проверить перечисления, доходы и оценят финансовые возможности будущего клиента, а также проследят выплаты по существующему жилищному займу: регулярность, наличие или отсутствие штрафов и просрочки.

Список обязательных документов, которые потребует сотрудник кредитной организации для рассмотрения возможности рефинансирования и одобрение кандидата в заемщики

• Анкета-заявка, которая выдается в банке менеджером по кредитованию, также ее можно найти на официальном сайте банка и заполнить дома для экономии временных ресурсов.
• Копия документа, подтверждающего личность — обязательно должен быть паспорт гражданина Российской Федерации.
• Действующий кредитный договор и график выплат, выписка о совершенных платежах (все должно быть вовремя, без задолженностей, штрафов и просрочек).
• Копия трудовой книжки с заверением организации (печать и подпись руководителя) или зарплатная банковская карта.
• Справка о доходах по форме 2НДФЛ при отсутствии безналичного расчета заработной платы.
• Свидетельство о браке и рождении детей (бывают различные акции и улучшение условий для молодых семей и супругов с детьми, дополнительные условия рефинансирования).
• Страховое и налоговое свидетельства (СНИЛС и ИНН).
• Согласие на обработку персональных данных, которое заполняется у менеджера и немного различается у разных кредитных организаций по форме.

После получения одобрения себя, как потенциального заемщика, не стоит останавливаться и успокаиваться, теперь нужно запрашивать одобрение на объект, купленный в ипотеку.

Список документов на ипотечный продукт недвижимости уже оформленный в собственность (это обязательное условие для перекредитования):

• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (аббревиатура ЕГРН) или по старому образцу – Свидетельство о праве собственности на квартиру или дом (зеленка в простонародье).
• Договор купли продажи, подтверждающий факт совершения сделки, и акт приема/передачи для новостроек.Выписка из паспортного стола о прописанных в недвижимом имуществе лицах (можно взять также в управляющей компании).
• Сопутствующие документы на квартиру: технический паспорт, кадастровый паспорт, экспликация, документы на счетчики, договор с управляющей компанией.
• Отчет об оценке квартиры, который нужно делать в рекомендованных банками фирмах, другие не признаются. Потому что множество юридических лиц погорело на создании «липовой» документации и завышении/занижении цен искусственно для выгоды людей.

При оформлении людям, состоящим в официальном браке, обязательно нужно заключить у нотариуса брачный договор или разрешение второго супруга на то, что первый будет брать ипотечный займ. Ведь, согласно семейному кодексу, приобретаемая в браке недвижимость принадлежит жене и мужу в равных долях, вне зависимости от того, кто является титульным заемщиком.

Отмечаем, что для подачи заявки нужны сканы или копии всех документов, а уже при оформлении потребуется наличие пакета оригиналов.

Нюансы заключения нового договора

Как сделать рефинансирование ипотеки выгодным и переоформить залог?

При оформлении нужно будет оплатить ряд комиссий и выполнить условия:

• Плата за кредитный договор и открытие счета или ячейки.
• Новая оценка недвижимости.
• Страхование ипотеки, здоровья и жизни титульного заемщика, залогового имущества.

Обязательно потребуется наличие справки об отсутствии претензий к вам у первоначального банка. Точной формы нет и вообще юридически нет такого документа, но она дает новому кредитному учреждению некую гарантию на беспроблемный перевод ипотеки и залогового недвижимого имущества. Ведь эти вопросы менеджеры двух банков будут решать самостоятельно, не затрагивая заемщика.

Смена залогодержателя при рефинансировании оформляется в новом МФЦ, где есть сотрудник выбранного вами банка. Дату и время назначает персональный менеджер, исходя из своей загруженности и дней, по которым он находится в многофункциональном центре.

Весь процесс перерегистрации занимает 10 рабочих дней.

При этом происходит оформление нового стандартного ипотечного полиса страхования залогового объекта от рисков утраты и повреждения, это необходимо согласно статье 31 Федерального закона «Об ипотеке». Размер компенсации ограничивается миллионом рублей.

Документы для заключения договора страхования

• Паспорт Российской Федерации.
• ИНН.
• СНИЛС.
• Документы на имущество: в основном право собственности, которое подтверждает выписка из росреестра.
• Ипотечный кредитный договор.
• Документы на оформление залога, оценка недвижимого имущества.

Страхование можно оплачивать от 1 года до 10 лет.

Стоимость полиса зависит от следующих факторов:

• Возраст титульного заемщика.
• Страховой период.
• Оценочная стоимость.
• Количество рисков, включенных в полис.

Ипотека – это необходимость современного общества. При этом необязательно брать и выплачивать на заведомо невыгодных условиях для титульного заемщика. При возможности выгодно рефинансировать долг — это необходимо сделать. Все документы и шаги описаны выше, примите верное решение. Немаловажно отличать реструктуризацию и перекредитования, чтобы не попадаться на уловки банковских менеджеров, ищущих выгоду.

Что такое рефинансирование кредита?

Говоря простыми словами, рефинансирование предполагает изменений условий кредита в том же банке или смену кредитора на более выгодных для заемщика условиях.

Вариант рефинансирования	Что происходит в результате сделки?
1. В своем же банке (реструктуризация)	Уменьшается процентная ставка по действующему ипотечному кредиту Изменяется срок выплаты кредита
2. В другом банке	Выдается новый кредит под меньший процент на досрочное погашение ипотеки, выданного другим банком

При этом заемщикам нужно иметь в виду два важных обстоятельства:

1. Банки неохотно пересматривают своим клиентам условия уже выданных кредитов (почти никогда), поскольку теряют при этом заложенную ранее прибыль. При рефинансировании более высокий приоритет имеют клиенты других банков, поскольку они увеличивают кредитный портфель и в этом случае банк исходит из обычных рыночных принципов — просто оценивая стоимости своих имеющихся ресурсов (а не пересматривая условия по старым выданным кредитам, в которые закладываются доходы банка на много лет вперед).
2. Рефинансирование старого кредита в другом банке зачастую является более трудоемкой сделкой, чем получение первичного кредита на приобретение жилья (особенно если изначально квартира приобреталась в новостройке — такие сделки с застройщиком сейчас проводятся очень легко, а вот при рефинансировании на квартиру уже потребуется собрать полный набор документов, как если бы жилье приобреталось повторно на вторичном рынке).

Стоит учитывать, что текущие расходы на этот процесс (оценки квартиры, получение на нее технических документов в кадастровой палате, новый договор страхования, справки из старого банка, оплата госпошлины на повторную регистрацию ипотеки в Росреестре, услуги юристов и т.п.) для клиента могут превышать ожидаемую выгоду.

Заключение

Существуют различные ситуации, при которых рефинансирование ипотечного кредита провести нельзя. Также может возникать множество ситуаций, когда законное право рефинансировать ипотеку является рискованным с точки зрения последующего использования материнского капитала (в этом случае распорядиться сертификатом будет банально сложнее, а то и вовсе невозможно).

Наиболее внимательно к вопросу рефинансирования подойти семьям, планирующим использовать материнский капитал на получение или погашение ипотечного кредита:

• если маткапитал уже был использован для погашения кредита перед первым банком — тогда другой банк может отказать в предоставлении рефинансирования, поскольку для него это несет большие риски;
• если семья рефинансировала старый ипотечный кредит и планирует использовать материнский капитал на его погашение в будущем — рефинансировать ипотеку нужно до того, как у семьи возникнет право на получение сертификата (то есть до того, как будет рожден или усыновлен второй или последующий ребенок).

Можно справедливо отметить, что оба этих момента в настоящее время недостаточно урегулированы законодательно. Однако регулярно вносятся поправки как в правила использования материнского капитала, так и в ипотечные программы банков. Не исключено, что в скором времени все неясности будут учтены нормативными актами (в связи с увеличением количества обращений по этому вопросу на практике).

Не стоит также забывать, что возможность реструктуризации или рефинансирования имеющегося кредита в каждом конкретном случае будет индивидуальна. При хорошей кредитной истории шансы для этого есть всегда.

В крайнем случае, всегда можно попробовать добиться своих законных прав в судебной инстанции. Суды часто встают на сторону заемщиков и семей, которым в различных нестандартных случаях Пенсионный фонд по формальным признакам отказывает в использовании маткапитала.

Варианты рефинансирования

Перекредитоваиться можно как в своем банке, так и в любом другом, который имеет либо специальную программу с особо выгодными условиями для заемщиков других банков, чтобы переманить добросовестных заемщиков у конкурентов. Существует вариант, когда сторонний банк, не имея специальных программ рефинансирования, просто имеет значительно более выгодный процент по ипотеке, но тогда сделка будет рассматриваться в индивидуальном порядке, так как имеет свои особенности.

В 7й главе Закона об ипотеке идет речь о повторном залоге  ипотечного жилья, то есть о последующей ипотеке. Такое возможно, если стоимость жилья позволяет обеспечить более одного кредита. По сути это может соответствовать целям перекредитования, но в большинстве случаев на практике новый кредит выдается после погашения старого и только после снятия обременения.

Механизмы ипотечного перекредитования (или рефинансирования), которые уже давно практикуются во многих странах, в России еще только развиваются. Но это очень перспективное направление, так как за долгий период ипотеки возможно существенное изменение экономической ситуации и ожидается рост значительно более выгодных предложений от кредитных организаций. На данный же момент, лучшим вариантом остается перекредитование в своем банке, или тщательно проанализированное спецпредложение стороннего банка, именно по программе рефинансирования.

У кого лучшие предложения рефинансирования ипотеки на 2017 год?

Это у крупнейших банков страны:

• Сбербанк;
• ВТБ24;
• ВТБ Банк Москвы;
• Россельхозбанк;
• Газпромбанк;
• Райффайзенбанк.

Один из самых невыгодных способов перевести ипотечный кредит в другой банк является попытка погасить изначальный кредит несколькими потребительскими с целью их закрыть новой ипотекой. Для многих покажется очевидным, что подобные действия ошибка.

Несмотря на это, такие народные способы рефинансирования практикуются, если ни одна из предлагаемых программ сторонних банков не подходит. Последствия плачевны – долговая нагрузка и переплата по ипотеке только возрастает. К такому варианту прибегают в основном проблемные заемщики, усугубляя ситуацию.

Так же не самый выгодный, но хотя бы приемлемый вариант перекредитования (возможный даже для заемщика с небольшими проблемами в платежной дисциплине) – погасить имеющийся ипотечный кредит за счет залога иной собственности. В этом случае также требуется здравая оценка выгоды от сделки, чтобы сопутствующие расходы и соотношение уплаты процентов и основного долга в первых платежах по кредиту не свели на нет всю выгоду от пересчета кредита под меньшую ставку.

Трудности рефинансирования

Ставка по ипотеке существенно влияет на переплату из-за долгосрочности кредита. Но почему при детальном рассмотрении более привлекательного предложения, сменить кредитора уже не так легко и выгодно как кажется на первый взгляд? На это есть ряд причин:

1. Дополнительные банковские сборы (за подготовку документов, перевод средств между счетами и др.)
2. Возникают расходы на перерегистрацию сделки и ее нотариальное удостоверение.
3. Оплата услуг оценщика (отчет об оценке действителен ограниченное время, согласно п. 26 Федерального стандарта об оценке №3 – это 6 месяцев, есть исключения)
4. Расторжение действующих договоров страхования (страхования компания вернет часть страхового взноса за вычетом расходов на ведение дела и оплаты уже прошедшего периода, но это все равно не компенсирует всех трат), заключение новых, соответствующих условиям нового кредитного договора. Проще говоря, страховку придется оплачивать заново.
5. Кредитная история должна быть идеальной, если вы допускались просрочки по изначальной ипотеке, стороннему банку невыгодно переводить к себе проблемного клиента, да еще и на более выгодных условиях (а по программам перекредитования они именно такие), чем условия для клиентов «с улицы».
6. У всех банков разные внутренние регламенты, отражающие требования к предмету ипотеки. Так, например, если у вас сделка с комнатой или долей, то перекредитоваться, имея такую недвижимость очень сложно. Так же затруднит ситуацию наличие деревянных перекрытий, высокий износ, ранний год постройки. Объект, который принял один банк, может не подойти под требования другого.
7. Нужно располагать достаточным объемом свободного времени (и сил), так как если сумма переплаты по кредиту, с учетом всех дополнительных трат, немного, но меньше, чем при изначальном кредите, а заемщик и члены его семьи брали отгулы и теряли в зарплате, маловероятно, что подобное мероприятие можно назвать выгодным. Возможно, проще снизить переплату за счет частично досрочного погашения свободными денежными средствами, которые бы ушли на расходы, сопутствующие перекредитованию.
8. Платеж по кредиту состоит из процентов по кредиту и основного долга. Как видно из графика платежей в первых платежах заемщик гасит в основном проценты. Если с момента оформления прошло много лет, то перекредитование теряет смысл – проценты большей частью уже выплачены, сэкономить на снижении процентной ставки не получится.

Насколько бы выгодные условия перефинансирования не предлагал ваш или сторонний банк, ошибкой будет оформление сделки без детального рассмотрения всех возникающих сложностей, тщательных расчетов: как самостоятельных, так и с помощью сотрудника кредитной организации.

Рефинансирование ипотеки — как это происходит

Несмотря на все трудности,  выгода за счет уменьшения процентной ставки вполне реальна. Если ипотечный кредит оформлен в период кризиса, с минимальным первоначальным взносом и/или в валюте, то рефиансирование может более чем существенно, снизить долговую нагрузку.

При перекредитовании договариваться придется с двумя банками: банком, который предоставил кредит, и банком, который предлагает специальную ипотечную программу для таких сделок. Самым идеальным вариантом является рефинансирование в своем банке, но для того, чтобы кредитная организация пошла на это, иногда требуется озвучить условия банка-конкурента.

Перевести ипотечный кредит в другой банк под более привлекательные условия проще, если сделка оформлена  с закладной (некоторые банки обходятся без нее). Для перевода права залога на недвижимость новому кредитору достаточно будет передаточной подписи на закладной. Сделка получается трехсторонней, при этом никто не рискует: новый банк получает клиента с хорошей кредитной историей, первый банк – деньги в оплату кредита, заемщик – снижение ставки.

Менее привлекательный для перекредитующего банка вариант – последущая ипотека. Это вариант хорош тем, что не потребует согласия на сделку от изначального банка-кредитора, достаточно будет уведомления. Но новый банк несет риск – быть последующим залогодержателем, если будут допущены просрочки, совсем не выгодно, при реализации имущества может ничего не достаться.

Сам процесс перекредитования выглядит так: уже заложенное имущество закладывается повторно, некоторое время до зачисления кредита (пока оформляются документы, проходит регистрация) действуют оба кредитных договора, затем старая задолженность, оформленная под более высокий процент, досрочно гасится, и остается только новый ипотечный кредит на выгодных условиях и с меньшей переплатой.

Процедура перекредитования с отлагательным условием является еще одним не плохим вариантом. В этом случае договор включает условие о том, что через определенное время или к определенной дате, заемщик предоставит обеспечение. До этого времени кредит является без залоговым. Клиент сначала получает средства на погашение старой ссуды, затем предоставляет в банк, проводящий перекредитование, подтверждение, что задолженности больше нет, обременение с жилья снято, потом оформляется ипотека на новых условиях и кредит становится обеспеченным. Обычно на все это дается несколько месяцев.

Рефинансирование в цифрах — сколько можно сэкономить

Допустим квартира стоит 5 000 000 рублей, остаток задолженности 4 000 000 рублей, кредит оформлялся экстренно, да еще и в разгар кризиса и ставка составила 16,5%, ежемесячный платеж 85 321 рубль, срок кредита 10 лет, переплата составит 10 238 538 рублей.

Варианты перекредитования, которые недавно были, да и сейчас встречаются на рынке, для наглядности представлены в таблице:

Банк	Ставка	Платеж, руб.	Переплата, руб.
Райффайзен	12%	71 735	8 608 257
Юникредит	13%	74 655	8 958 644
Бинбанк	13%	74 655	8 958 644
Газпромбанк	13%	74 655	8 958 644
Дельта кредит	13,25%	75 394	9 047 335
РосЕвроБанк	13,25%	75 394	9 047 335
Абсолют Банк	13,5	76 137	9 136 457
АК Барс Банк	16%	83 757	10 050 787

Стоит отметить, что самое выгодное предложение из рассматриваемых у Райффайзена предполагает определенные требования к стажу, возрасту, документам заемщика. В свою очередь, требования АК Барса и Абсолюта более лояльны.

• Например, для перекредитования в Райффайзене нужен стаж на последнем месте от года, и если заемщик недавно сменил место работы, то просто не пройдет по условиям.
• Для перекредитования в Абсолюте достаточно прохождения испытательного срока на последнем месте трудоустройства.
• В АК Барсе верхняя граница возраста клиента на момент погашения кредита достигает 70 лет, возрастной клиент с долгосрочной ипотекой подойдет под требования только данного банка (из рассматриваемых).

Но в нашем примере разница в ставке не настолько велика, чтобы имело смысл перекредитования под 16% годовых. Другие предложения весьма привлекательны: ежемесячная экономия более 10 000 рублей выливается в 1 200 000 рублей экономии в переплате за 10 лет.

Какие банки предоставляют

Перекредитование или рефинансирование займов относится к достаточно популярным банковским услугам.

Она дает возможность досрочно погасить кредит другим, более выгодным займом.

Услуга распространяется и на ипотеку, закрытие которой дает собственнику множество преимуществ.

При этом нужно учитывать множество нюансов, о которых в банках заемщикам не рассказывают.

А это достаточно важная информация, способная повлиять на решение о необходимости рефинансирования.

Рефинансирование потребительского кредита проводят практически все банковские учреждения.

А вот перекредитование ипотеки предложить могут далеко не многие организации. Объясняется это сложностью оформления и большой суммой.

Банку выгоднее предоставить новый кредит на покупку жилья, чем заниматься переоформлением огромного количества бумаг, накладывая обременение на имущество (предмет сделки).

На данный момент рефинансирование ипотеки других банков проводят следующие организации:

Сбербанк	начал реализацию программы рефинансирования одним из первых банков. Наиболее выгодные условия Сбербанк предоставляет зарплатным клиентам, активно пользующимся карточками
Газпромбанк	выгода обращения в этот банк заключается в том, что отсутствует комиссия за оформление кредита
Банк Москвы	отсутствует комиссия, выгодная тарифная ставка – 11,95%. В банке можно перекредитовать валютную ипотеку
ВТБ 24	предлагает рефинансирование ипотеки, оформленной как в других банках, так в ВТБ 24. Тарифная ставка не превышает действующего процента. Из недостатков – комиссия за оформление
АИЖК	специализированная организация, работа которой направлена на реализацию государственных программ по обеспечению населения жильем. В том числе, проводится выкуп ипотечных кредитов. Работает АИЖК с банками, а не с частными лицами. Условия перекредитования выгодные, позволяют неплохо сэкономить гражданам

Перекредитование считается выгодным, если ипотека оформляется под меньший процент. Срок кредитования остается прежним.

Чтобы ощутить экономию, потребуется обратиться сразу в несколько банков и попросить сделать предварительный расчет, исходя из требуемых данных.

Программа операции

Программа перекредитования практически одинакова во всех банках. Она создается с целью помочь заемщикам погасить имеющийся долг по ипотеке другим кредитом.

Отличается программа сниженной тарифной ставкой, лояльными требованиями к заемщику и отсутствием комиссий (в большинстве случаев).

Стоит учитывать, что многие банки обычный потребительский кредит выдают за рефинансирование.

Выгода в этом случае отсутствует полностью, поскольку заемщик становится должником перед двумя организациями.

Перекредитование отличается методом оформления. Оно заключается в выкупе займа у банка, то есть полным погашением ипотеки. Заемщик закрывает один кредит за счет другого.

Потребительское кредитование – это выдача наличных средств на руки или на карточку, подразумевая личное погашение задолженности.

Валютный счет

Ипотеку в России можно оформить не только в рублях, но в другой валюте (наиболее часто – в долларах и евро).

До 2019 года данная услуга была достаточно популярной и выгодной для заемщиков.

Валютная ипотека позволяла расплачиваться с банком в той валюте, в которой производится выплата заработной платы.

Также программа стала востребованной среди желающих заработать на разнице курсов.

Видео: рефинансирование кредита

Ситуация кардинально изменилась в конце 2019 года, когда произошло резкое увеличение курса доллара.

Это вызвало негативные последствия:

Увеличение размера ежемесячного платежа	в три раза произошло у заемщиков, которые покупали доллары
Начались	просрочки по платежам
Многие заемщики перестали платить по кредиту	ипотека стала для них непосильной ношей

Кризисная обстановка привела к тому, что заемщики массового начали отказываться от выплаты кредитов, а банки терпеть убытки.

Для решения этой проблемы Центральный банк обратился к банкам с рекомендацией провести реструктуризацию валютных ипотек.

Для этого можно было использовать один из следующих инструментов:

Рефинансирование ипотеки через другую программу	где выплата производится в рублях
Предоставление отсрочки	для выплаты основного долга
Отмена штрафов	в отношении должников

Банки согласились с предложением Центробанка и уведомили заемщиков о возможности реструктуризации ипотеки.

Основная часть должников к лету 2019 года перевели валютный долг в рублевый.

А к тем, кто проигнорировал предложение банка, были применены санкции.

Программу реструктуризации в это время закрыли. Но некоторые банки продолжают рефинансировать валютную ипотеку.