Как выгоднее гасить ипотеку досрочно: уменьшение платежа или срока

В статье расскажем что лучше — уменьшить платеж по ипотеке или уменьшить срок ее, а также укажем в каких случаях выгоднее тот или иной способ. Возможность досрочного погашения ипотечного займа регулируется Гражданским кодексом РФ:

14 апреля 2016 года Ассоциация российских банкиров выразила опасения, что в новой редакции ГК РФ (которая на данный момент находится в рассмотрении) будет запрещено досрочное гашение, без согласия банка. Скорее всего, действующая статья будет оставлена в том виде, в котором она есть сейчас, либо дополнения будут внесены в закон «Об ипотеке» (102 ФЗ).

Несмотря на то, что законодательно размер суммы, достаточной для частично-досрочного погашения не ограничен, на практике, ограничение все же есть, оно прописывается в кредитном договоре. Так же в документах, подписанных при выдаче ипотеке (это могут быть и приложения, тарифный план, памятки) могут присутствовать и иные ограничения. Последнее время чаще встречается запрет на уменьшение срока кредита  при досрочном погашении. На это есть ряд причин:

1. Банку выгоднее более длительный кредит, так как проценты начисляются на остаток основного долга (сокращенный при погашении существенной суммы) большее время, соответственно переплата будет больше (иногда разница в переплате не так не существенна, но все же).
2. При запрете сокращения срока кредита, ежемесячный платеж по ипотеке снижается, что ведет к увеличению платежеспособности клиента – в сложной ситуации будет меньше проблем с выплатой, меньше вероятность просрочки
3. При больших объемах сделок, на то, чтобы учесть пожелания каждого клиента может тратиться дополнительное время, универсализации процесса снижает операционные расходы, позволяет автоматизировать операции. Например, нестандартная просьба клиента одновременно сократить срок до определенного и немного снизить платеж, приведет к ручным расчетам, которые весьма трудозатратны, поэтому на встречу идут в основном VIP-клиентам.

Когда выгоднее сократить срок кредита?

Разница в выгоде от частично досрочного погашения с сокращением срока кредита, по сравнению с уменьшением ежемесячного платежа будет особенно явной, если кредит отвечает следующим параметрам:

1. Платеж аннуитетный;
2. Кредит оформлен относительно недавно (до 3-5 лет);
3. Банк предоставляет право выбора сокращения срока или уменьшения платежа;
4. Комиссии и штрафы при досрочном погашении отсутствуют;
5. Сумма ежемесячных выплат не тяжела в оплате.

При выборе аннуитетного платежа для оплаты (некоторые банки действительно предоставляют выбор, в основном же аннуитет идет «по умолчанию») в составе первых платежей по ипотеке клиент будет выплачивать в основном проценты. Увидеть соотношение суммы процентов и суммы основного долга можно в графике платежей по ипотеке. Проценты начисляются каждый день на остаток основного долга, чем раньше основной долг уменьшится, тем меньше будет итоговая переплата.

Получается, что если в первые три-пять лет погашения ипотеки активно и крупными суммами гасить основной долг, переплата существенно снизится. Активное погашение после истечение половины срока действия кредита не всегда целесообразно – основные проценты уже выплачены, остается только тело кредита.

Как уже упоминалось выше, для банка досрочное погашение – потеря денег, то есть процентов, которые кредитное учреждение могло бы получить. Поэтому возможность выбора частично-досрочного погашения часто ограничивается. Если банк назначает комиссию за досрочное погашение, то гасить досрочно будет выгодно лишь от определенной суммы, рассчитать которую можно самостоятельно, ориентируясь на переплату при использовании ипотечного калькулятора, с учетом новой суммы и нового срока.

Не все так просто, стоит помнить, что пять тысяч рублей, уплаченные сейчас, далеко не то же самое, что пять тысяч экономии в переплате через пару десятилетий. Это то случай, когда имеет смысл прислушаться к мнению сотрудника банка, который поможет рассчитать целесообразность погашения с учетом комиссии.

Стоит отметить, что некоторые банки не приветствуют сокращение срока ипотеки, и при частично-досрочном погашении, пересчитывают лишь платеж. Так даже, если клиент почти полностью погасит ипотеку за счет продажи недвижимости или поступления материнского капитала, даже небольшой остаток основного долга растягивается на весь срок, пока кредит полностью не будет закрыт.

Если предварительный расчет явно показывает, что уменьшение срока гораздо более выгодно, заемщику стоит написать заявление о том, что он просит оставить платеж фиксированным, а срок сократить, если нет прямых запретов на данную операцию, кредитное учреждение рассмотрит пожелание клиента в отдельном порядке.

При очень крупных суммах ипотечного кредита, возможно сокращение срока до желаемого клиентом, одновременно со снижением платежа. Это тоже рассматривается индивидуально, как компромисс между уменьшением переплаты и необходимостью в снижении платежа.

Аннуитетные платежи

Большинство российских банков дает деньги в долг на покупку жилья по системе аннуитетных платежей. Сумма долга и проценты рассчитываются при заключении договора. Ежемесячно заемщик вносит одинаковую сумму. Эта схема больше устраивает банк, нежели клиента.

Досрочное погашение ипотеки в Сбербанке, в ВТБ, других солидных банках России четко отлажено. Банкиры подберут самый выгодный для заемщика вариант, позволяющий заемщику сэкономить.

Кредиторам, конечно, это невыгодно. Но дальновидные банкиры учитывают не только сиюминутную выгоду. Довольный клиент обратится за следующим кредитом в то банковское учреждение, где к нему отнеслись с пониманием. Банки, вставляющие «палки в колеса» и умышленно скрывающие информацию о возможных способах снизить финансовую нагрузку, в будущем обиженный клиент обойдет десятой дорогой.

Выгодно ли гасить досрочно ипотеку в случае аннуитета? Конечно! Фишка в том, что на первом этапе погашения сумма процентов намного превышает само тело кредита. Из 50 тысяч ежемесячного платежа 40 тысяч уйдет на оплату процентов и только 10 тысяч – на погашение тела кредита.

Со временем ситуация будет меняться. В средине срока эти суммы уравняются. Чем ближе к конечной дате погашения, тем меньшая сумма идет на погашение процентов и большая – на тело кредита. В последние месяцы из тех же 50 тысяч целых 45 тысяч зачислится на основной счет и всего 5тысяч – на проценты. Разница – существенная.

Вывод: следует брать ипотеку с аннуитетным платежом на максимально доступный для данного клиента срок и выплачивать ее максимально быстро. Так переплата по процентам будет намного ниже. Некоторые банки устанавливают минимальный период, в течение которого досрочное погашение невозможно.

Наличие жилплощади позволяет реализовать вариант улучшения жилищных условий с наименьшими финансовыми потерями.

Как поступить:

• выставить имеющееся жилье на продажу по разумной цене, чтобы скорее нашелся новый владелец;
• выбрать квартиру для покупки в ипотеку и оформить кредит; 
• найти покупателя на свою жилплощаль;
• досрочно погасить ипотечный кредит после получения денег от продажи своей недвижимости.

Многие граждане, планирующие приобрести квартиру большей площади или хороший дом, поступают именно так.

Максимальный комфорт

После погашения заемщиком оговоренной в заявлении суммы части ипотечного кредита банк предлагает два варианта дальнейших действий:

• уменьшить размер ежемесячного платежа;
• сократить срок кредитования.

Что выгоднее для клиента? Ответ зависит от обстоятельств, существующих у конкретного человека. Если кроме ипотеки у гражданина есть и другой кредит (или их несколько), предпочтительнее уменьшить ежемесячные выплаты. Так появится возможность погашать все кредитные обязательства с наименьшей нагрузкой на бюджет семьи.

Если других займов нет, разумнее сокращать оставшийся срок к полному погашению. Такой вариант позволит переплатить намного меньше процентов.

В любом случае, стоит реально оценить свои финансовые возможности. Бывает, что заплатив часть долга и увеличив обязательный ежемесячный платеж, заемщику приходится ограничивать себя и близких буквально, во всем, чтобы выплатить заем.

Жизнь впроголодь не добавляет здоровья. Лечение новых и обострение хронических болезней опустошат семейный бюджет и сведут «на нет» экономию по ипотеке.

Кредитный калькулятор

Оценить предполагаемую выгоду и рассчитать, как изменятся платежи по ипотеке, заемщик может самостоятельно. Мы предлагаем воспользоваться услугами нашего кредитного калькулятора в режиме онлайн. Но можно использовать и сервисы самих банков.

Как это работает? Возьмем, например, банк ВТБ, кредитующий граждан для покупки жилья. Специальная программа «Кредитный калькулятор ВТБ24 онлайн», которую также можно скачать в мобильный телефон, iPad или iPhone, наглядно покажет все изменения по ипотечному кредиту. Вы сможете понять, выгодно ли досрочное погашение ипотеки. В ВТБ 24 программа построит графическое представление таблицы платежей.

Простая и удобная в пользовании программа позволяет рассмотреть следующие операции с вашей ипотекой:

• полное досрочное погашение кредита;
• построение нового графика ежемесячных платежей с учетом частичной досрочной выплаты;
• расчет возможной суммы возврата процентов, учитывая применение налогового вычета;
• изменение процентной ставки;
• экономию по кредиту (в мобильной версии);
• учет ваших платежей как в уменьшение тела кредита, так и в уменьшение срока кредитования.

Существующая опция «Расчет суммы платежа при изменении процентной ставки» актуальна для заемщиков, у которых в договоре прописан пункт о снижении процентной ставки после обретения права собственности на жилье.

Кредитный калькулятор ВТБ 24 пригодится и перед получением кредита для приобретения жилья.

• рассчитать сумму ежемесячных выплат при дифференцированной и аннуитетной системе платежей;
• задать дату выдачи займа, учитывая количество дней в году и количество дней в процентном периоде.

Справиться с заданием под силу любому человеку. Нужно ввести:

• срок;
• ставку;
• сумму займа;
• дату досрочного погашения;
• тип досрочного платежа.

Осталось нажать на «Рассчитать». Программа выдаст вам график погашения, сумму ежемесячного платежа и полной переплаты с учетом введенных данных. Можно сохранить результаты предыдущих расчетов для сравнения.

Противоречие кредитных калькуляторов

Если взять любой кредитный калькулятор, то создастся впечатление, что платить за счет уменьшения срока выгоднее, поскольку становится меньше общая сумма начисленных процентов. В этом нет никакого противоречия.

Дело в разнице ежемесячных выплат, чем они ниже, тем меньше остаток, меньше начисляется ежедневных процентов. И тут в дело вступает финансовое положение заемщика. Именно оно определяет, какую схему выбрать.

За уменьшение срока

Чтобы выбрать именно такой способ досрочного погашения ипотеки, заемщик должен обладать финансовой стабильностью. Для этого требуется:

• наличие постоянного источника дохода;
• высокая квалификация;
• резервный источник финансирования;
• уверенность в завтрашнем дне.

Критерием выбора становится некая страховка от форс-мажорных случаев. Если она есть, то можно сохранить размер ежемесячного платежа, сэкономив на процентах.

За снижение выплат

Такой вариант выглядит более привлекательным для тех, кто несет долговую нагрузку на пределе возможностей. Если приходится отдавать 30-40% семейного бюджета, то тяжело постоянно находиться в состоянии экономии. Возникает желание немного отдохнуть, сделать завтрашний день чуть легче.

Стоит ли гасить ипотеку заранее

На вопрос о необходимости досрочных погашений кредита нет однозначного ответа, и причина тут кроется в индивидуальных особенностях. Дело в том, что сейчас банки охотно кредитуют под достаточно низкий процент. Даже по двум документам можно взять ипотеку в Сбербанке под 12,5%.

Это же кредитное учреждение усиленно продвигает услугу рефинансирования, то есть переманивает к себе заемщиков конкурентов. В таких условиях другие кредиторы начинают испытывать недостаток ликвидности. Чтобы привлечь вкладчиков, они готовы платить до 10% на депозит.

Разница составляет 2,5%. Да, это тоже деньги, однако схема «держу вклад в банке под большой процент, и плачу за ипотеку почти столько же» позволит подстраховать себя.

Непонятное положение экономики является вторым моментом, который заставляет задуматься о необходимости досрочной выплаты. Таблица показывает уровень инфляции в РФ за последние 8 лет по данным Росстата.

В случае роста инфляции и ставки рефинансирования ЦБ кредитор не имеет возможности повысить процент по ипотеке. При этом другие банки с удовольствием откроют депозит по актуальным процентам.

2016 год оказался рекордным, такой маленькой инфляции в новейшей истории РФ еще не было. Если геополитика вдруг вернет ее к привычным уровням, то появляется возможность сэкономить, имея ипотеку под низкий, а депозит под высокий процент. Если все же появится желание погасить ипотеку заранее, то нет разницы, какую схему выбрать. Все зависит от финансового положения физического лица.

Досрочное погашение ипотечного кредита: варианты развития событий

Избавиться от кредитного бремени можно одномоментно или значительно снизить нагрузку на семейный бюджет путем выплаты части долга. Во втором случае клиенту на выбор предоставляется два возможных варианта:

• Дифференцированная схема погашения кредита. Такой способ возврата заемных средств предполагает начисление процентов на остаток от общей суммы долга. Соответственно, чем меньше этот остаток, тем меньше процентов придется выплачивать банку. А уменьшить свой долг перед ним можно в любой момент.
• Аннуитетная схема погашения кредита. Этот вариант в свою очередь подразумевает несколько сценариев развития событий:

В первом случае при частичном погашении ипотечного кредита клиенту сокращают период выплат. При этом неизменной сохраняется сумма ежемесячного платежа.

Во втором случае клиенту уменьшают ежемесячную выплату, которую надо будет вносить весь обозначенный в первоначальном варианте ипотечного договора период.

Иногда в кредитном договоре процесс и схема досрочного погашения ипотечного договора четко прописывается, и тогда выбора у заемщика не остается. Но в иных случаях клиент может сам определить, как досрочно погашать ипотеку, рассчитав для себя наиболее выигрышные позиции. Тут сразу можно отметить, что вариант с уменьшением ежемесячной суммы платежа выглядит более привлекательным, так как клиент становится более надежным в финансовом отношении. В какой-либо критической ситуации (болезнь, потеря работы и прочее) вероятность того, что он все-таки сможет вносить очередные платежи значительно выше.

Процесс оформления процедуры досрочного погашения ипотечного кредита в банке

Техническая сторона вопроса достаточно проста. Заемщик обязан заранее (как минимум за 30 суток) уведомить финансовую организацию, в которой был оформлен ипотечный кредит, о своем решении. К слову сказать, еще несколько лет назад клиенту необходимо было писать отдельное заявление. В уведомлении указывается сумма, которую клиент готов внести в счет полного или частичного погашения займа. В день, указанный менеджерами банка (обычно совпадает с днем внесения очередного платежа) заемщик вносит на счет средства.

После завершения процедуры необходимо явится в банк, чтобы получить следующие документы:

• В случае полного погашения займа — за уведомлением от банка о закрытии кредита. Его нужно получить на руки, чтобы исключить возможность предъявления банком каких-либо претензий.
• В случае частичного погашения ипотеки — за новым графиком платежей.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ Как рассчитать ипотечный кредитДоговор об ипотеке квартиры: образец,нюансы,советы

Варианты частично досрочного погашения кредита в Сбербанке

Вариантов побыстрее рассчитаться с банком у вас два:

1. Вы идете в Сбербанк и пишете заявление в двух экземплярах, одно остается у банка, второе вы оставляете себе. В заявление вы должны указать свое ФИО, номер кредитного договора, остаток по кредиту, дату планируемого внесения платежа, сумму платежа, а так же номер расчетного счета, с которого будет производится перевод. Вы можете внести платеж любого размера, но если он будет меньше размера ежемесячного платежа, то он будет учтен, как очередной ежемесячный платеж.
2. Вы как любой человек 21 века, должны уже иметь доступ в личный кабинет Сбербанка (Сбербанк-онлайн), там в простом интерфейсе вы выполняете ряд последовательных действий, которые помогут осуществить досрочный расчет по вашему кредиту или ипотеке, и заметьте тут все займет несколько минут при оформлении, и не нужно никуда идти.

Условия досрочно-частичного погашения кредита

• можно досрочно погасить любую сумму (минимального размера нет)
• Указать дату досрочного погашения, сумму и счет, с которого будет осуществляться перечисление денежных средств.
• комиссия и штрафы за досрочное погашение не взимается

Если подаете через заявление в банке, то:

• заявление составляется в двух экземплярах
• один экземпляр вы оставляете в банке, на втором сотрудник банка должен поставить свою подпись и печать, и отдать его вам
• в заявление вы должны указать свое ФИО, номер кредитного договора, остаток по кредиту, дату планируемого внесения платежа, сумму платежа, а так же номер расчетного счета, с которого будет производится перевод
• дата внесения платежа должна выпадать на рабочий день
• вы можете внести платеж любого размера, но если он будет меньше размера ежемесячного платежа, то он будет учтен, как очередной ежемесячный платеж
• комиссия за досрочное погашение кредита в Сбербанке не взимается

При оформлении заявки через отделение, заемщик может выбрать: сократить срок кредита или уменьшить размер ежемесячного платежа. В случае подачи заявления через «Сбербанк Онлайн» возможно только сокращение суммы платежа.

В день, указанный в заявлении, денежные средства списываются, и происходит перерасчет размера будущих обязательных платежей с учетом суммы произведенного досрочного погашения. С новым графиком можно ознакомиться в системе «Сбербанк Онлайн» или получить экземпляр в отделении банка.

Уменьшение платежа или сокращение срока

Зачастую банки не оставляют свои клиентам альтернативы и предлагают только уменьшение ежемесячного платежа при досрочном погашении, в то время как возможно и сокращение срока действия кредитного договора.

Что из этого выгоднее?

Если рассуждать чисто психологически, то уменьшение платежа выглядит достаточно привлекательно: снижается ежемесячная нагрузка на бюджет, и у клиента высвобождаются свободные средства, которые он может потратить на увеличение размера досрочных погашений. В ситуации, когда платеж по кредиту составляет значительную часть расходов, это остается единственной возможностью высвободить некоторое количество средств. Однако математика говорит, что с точки зрения экономии на процентах выгоднее не уменьшение размера досрочных платежей, а сокращение срока действия договора. Поясним на примере. Петров в сентябре 2016 года взял в кредит 350 000 рублей на 5 лет под 19,5% годовых, параметры займа таковы:

• размер платежа – 9 175 рублей в месяц;
• переплата – 200 204 рубля (57,2% от суммы долга).

Допустим, через год у Петрова появилось свободных 50 000 рублей, которые он решил израсходовать на досрочное погашение кредита. Если он выбрал уменьшение ежемесячной суммы, то новые параметры займа будут таковы:

• размер платежа – 7 664 рубля (на 1 511 рублей меньше);
• переплата – 177 901 рубль (50,8% от суммы долга).

Если же он выберет уменьшение срока кредитования, то цифры будут иные:

• размер платежа – 9 175 рублей (тот же);
• переплата – 150 326 рублей (42,95% от суммы долга).

Таким образом, произошла существенная экономия на процентах – 27 575 рублей остались в кармане у клиента банка. К тому же, с сокращением срока, заем будет выплачен уже в ноябре 2020 года, в то время как при уменьшении размера платежа конец кредитных обязательств наступит только в сентябре 2021 года, т. е. заемщику удалось «сэкономить» почти целый год! Естественно, что банки не любят сокращать сроки кредитования, так как теряют большую часть прибыли, и в большинстве случаев вообще не сообщают заемщикам о такой возможности. Кстати, при дифференцированных платежах (с поэтапным сокращением размера ежемесячной платы) сокращение срока еще более выгодно. Что выбрать в итоге – остается на усмотрение заемщика, и выбирать следует исходя из текущих обстоятельств. Иногда уменьшение долговой нагрузки просто необходимо, и тогда стоит предпочесть этот способ досрочного погашения. Есть мнение, что при длительном кредитования – например, ипотеке, лучше всего не сокращать срок, а снижать ежемесячную долговую нагрузку, так как со временем инфляция и так обесценит значительную часть платежа, и исполнять свои обязательства станет легче.

Как осуществить досрочное погашение кредита в Сбербанк-Online

Думаю я подробно описал поэтапный алгоритм и условия частичного досрочного погашения кредита в Сбербанке при личном посещении, так как уклон моего блога все же IT, то я и буду больше делать упор на современные технологии и методы позволяющие оплатить все не вставая с удобного дивана. Для этого вы должны использовать Сбербанк-Онлайн, найти его можно по ссылке. Вы должны его подключить, сходив один раз в банк.

https://online.sberbank.ru/

К сожалению в приложении Сбербанк Онлайн, нельзя выполнить досрочное погашение ипотечного кредита

Авторизуемся на сайте, введя свой логин и пароль.

Для доступа вам придет СМС с кодом подтверждения.

Переходим на вкладку «Кредиты», тут вы можете осуществить частичное досрочное погашение в Сбербанк Онлайн. 

Заходим в ваш ипотечный или потребительский кредит. У меня это приобретение строящегося жилья. Ниже вы можете посмотреть текущий платеж и как в нем распределяются деньги, обратите внимание на адские проценты банку. Для их уменьшения сделаем внеочередной дополнительный платеж, для этого нажимаем «операции по кредиту»

У вас будет два варианта действий, полное погашение нас с вами не интересует, а интересует частичное досрочное погашение ипотеки, выбираем соответствующий пункт.

Далее вам необходимо указать с какого счета будет произведено списание ваших денежных средств, дата платежа, вы можете выбрать удобную для вас, заполняете поле суммы. Обратите внимание, что в самом верху у вас будет номер документа, он будет необходим, если будут какие либо проблемы. После того как вы все заполнили, нажимаем кнопку «Оформить заявку».

Вам приведут общую сводку, после чего необходимо запросить SMS код, для подтверждения частично досрочного погашения ипотеки через Сбербанк Онлайн.

Получаем пятизначный код и нажимаем кнопку «Подтвердить»

Вас уведомят, что ваша заявка была создана и вы ее можете отслеживать на вкладке «досрочное погашение кредита»

Вот так вот выглядит вкладка «досрочное погашение», тут вы увидите все свои дополнительные транзакции.

Если вы теперь зайдете в график платежей, то увидите обновленные данные, мне такая операция позволила сократить ежемесячный платеж на 2600 рублей, и уменьшить ежемесячные проценты на 1500 рублей в месяц, в среднем.

Надеюсь в этой небольшой инструкции я смог ответить на вопрос, как осуществить досрочное погашение кредита в Сбербанк Онлайн и вы поняли, что это делается очень удобно без похода в банк, естественно при наличии денежных средств. Если есть вопросы, то пишите о них в комментариях, надеюсь Греф напряжет своих программистов и они реализуют данный функционал, через мобильное приложение.

Популярные Похожие записи:

• 

  Оплата услуг жкх через сбербанк, за минуту

• 

  Оплата коммунальных платежей через ВТБ 24 online

• 

  Как переименовать карту в сбербанк онлайн за минуту

• 

  Оплата услуг жкх онлайн, Тиньков банк и другие

• 

  Оплата по qr коду в Сбербанк Онлайн, за минуту

• 

  Как выгодно оплатить хостинг Mchost

Плюсы и минусы

Существует два механизма досрочного погашения ипотеки:

1. Моментальное — одним платежом. Имея достаточно средств, можно внести остаток одним платежом. Речь идет об оставшемся объеме занятых денег и процентов, насчитанных на день «закрытия» займа.
2. Ускоренное – увеличение регулярных платежей. Каждый раз, при внесении очередного ежемесячного платежа, оплачивается сумма сверх требуемой. За счет этого график погашения пересчитывается, а процент снижается. Тем самым приближается дата последней транзакции. Но настолько ли это целесообразно, и какой путь лучше?

Чтобы дать однозначные ответы на приведенные вопросы о выгоде, рассмотрим конкретный случай. Предположим, что некто взял заем на 3 млн. руб. Период – одно десятилетие, а процентная ставка – 10% годовых. Предположим, что у этого субъекта семейный бюджет сформирован общим ежемесячным доходом в сто тысяч рублей. Расчеты говорят, что 40% всех зарабатываемых денег будут уходить на ликвидацию займа.

Углубимся в подсчеты. Предположительная инфляция на ближайшие годы – 15%. Это означает, что с большей вероятностью доходы вырастут в прямой пропорциональности с ней. И к окончанию периода займа он составит более 350 тыс., что составляет чуть более 10% от ежемесячного платежа. Так стоит ли идти на жертвы и «совершать подвиг», выплачивая больше половины дохода и испытывая лишения?

Методы досрочного погашения

Что предпочтительнее, гасить целиком или частично?

Выплата единым платежом мгновенно избавит от каких-либо обязанностей перед кредиторами. Цифра велика, и не у всех таковая имеется в наличии. Этот метод лучше, но тяжелее с финансовой стороны.

Частичное возвращение доступно большинству семей. Однако, этот способ предполагает большую переплату. Такой инструмент предпочтителен для тех семей, чей бюджет тяжело переносит регулярные платежи, и чтобы снизить финансовый гнет, приходится их уменьшить.

Как поступить, уменьшить срок или снизить процент?

Когда нет возможности погасить кредит разом, на чашах весов появляются два варианта:

• сократить срок кредита без изменения размера ежемесячных платежей;
• уменьшить последующие ежемесячные платежи без изменения срока кредита.

Сложно дать однозначный ответ, что выгоднее. Кому-то актуальнее платить меньше здесь и сейчас, кому-то – скорее избавиться от кредита и стать собственником жилья. С нашей точки зрения, первый вариант предпочтительнее: основная доля переплаты за пользование кредитными деньгами уменьшается, и приближается тот момент, когда вы становитесь полноправным хозяином собственного жилья.

Чтобы правильно выработать стратегию и тактику досрочного возврата ипотечного займа, обратите внимание, по какой схеме вы гасите кредит:

• Дифференциальная. Каждый следующий месяц насчитывается меньшая цифра. Ипотечный заем гасится равномерными частями, а доход кредитной организации берется от остатка.
• Аннуитетная. Платежи по телу кредита увеличиваются каждый месяц, а проценты соответственно уменьшается. Соотношение этих чисел формируется таким образом, что платеж является фиксированным.

Что закрыть задолженность за жилье раньше срока и безопасно для семейного бюджета, следуйте следующим рекомендациям (в соответствии с вашим видом платежей):

• Дифференциальные платежи – сокращается ежемесячный платеж. Деньги, внесенные сверх установленных по договору, по умолчанию идут на уменьшение тела кредита. Итогом является снижение последующих платежей, ввиду уменьшения начисляемых процентов. Расчет производится банком автоматически. Перед тем, как внести переплату, уточните, есть ли в вашем соглашении соответствующая запись, и какие обязательства на стороны она накладывает.
• Аннуитетные платежи – сокращается срок кредита. При такой схеме, внося платежи, превышающие установленные, вы приближаете дату последней выплаты. Убедитесь, как звучит формулировка преждевременной ликвидации и дает ли возможность банк-кредитор сокращать срок. Обратитесь к его сотрудникам за разъяснениями. Пусть они вам предложат изменить данное условие соглашения, заключив дополнительное соглашение.

Как бы там ни было, найдите время и посчитайте самостоятельно или вместе с сотрудниками банка, какая получится математика, если вы начнете гасить кредит досрочно. Сухие цифры ответят на ваши вопросы лучше любых слов.

Как рассчитать?

На сайте банка-кредитора может находиться специальный калькулятор, работающий в режиме онлайн, позволяющий произвести расчет. Если его нет, то обратитесь специалистам по телефону или в ближайшем отделении.

Самостоятельно же рассчитывать тяжелее, но возможно. Рассмотрим случай полного возврата:

1. Уточните остаток на данный отчетный период. Он указан в графике выплат.
2. К нему нужно прибавить сумму на текущий месяц. Если вы остались должны кредитору 750 тысяч рублей, и должны обязательно внести 34 тыс. руб. за текущий месяц, то общая сумма, позволяющая вам полностью погасить долг, будет равна 750 000 + 34 300 = 784 300 рублей.

При частичном погашении расчет достаточно сложен и снова зависит от типа платежей:

• Аннуитетный вариант. Оставшаяся задолженность после внесения с переплатой рассчитывается так. Остаток равен начальной сумме за вычетом оплаченной и переплаченной. Основной долг прописан в графике, досрочный платеж – деньги, вносимые сверх обязательных.
• Дифференциальный вариант. Формула идентична. Разница заключена в том, что размер затрат будет ниже. Так происходит ввиду особенностей начисления банковской прибыли за пользование кредитными деньгами.

Изменить это уже нельзя, но если вы читаете данную публикацию до того, как купить квартиру или дом, то сразу оцените, какой вариант будет для вас приемлемей. А при необходимости обратитесь за консультацией к независимым консультантам.

Откуда взять средства?

Скорейшему возврату способствует привлечение дополнительных ресурсов. Таковыми служат собственные сбережения, материнский капитал, рефинансирование, налоговый вычет, возврат страховки.

• Собственными сбережениями. Здесь все понятно. Если есть средства выплатить больше обязательного, сделайте это. Делайте это регулярно. Единственное требование, чтобы уровень жизни при этом не страдал. Переплачивая одну тысячу рублей ежемесячно, вы за пятилетку сэкономите несколько сотен тысяч благодаря динамично снижающемуся суммарному долгу и размеру процентной переплаты. При этом нужно побеспокоиться о благополучии членов семьи. Вернуть переплаченное уже не получится.
• Направить полученный материнский капитал в оплату ипотечного займа. Предоставьте в банк сертификат. Этого достаточно, чтобы произвести перерасчет. За рождение второго ребенка у нас выплачивается более 400 тыс. рублей, которые значительно снизят кредитную нагрузку, а может, и покроют все затраты. Данная дотация нацелена на поддержание материнства и детства, а создание достойных жилищных условий для ребенка.
• Единоразовое получение налогового вычета – неотъемлемое право каждого гражданина России. Механизм предполагает возмещение всех затраченных на налоги денег в течение последнего года. Потребуется официальное трудоустройство и наличие налоговых удержаний. На недвижимость накладывается 13% вычета от ее цены при покупке. Ограничение – стоимость не превышает отметку в два млн. рублей. Оформив жилье по цене 3 млн. руб., вы вернете себе 13% от двух третей. А это 260 тыс. руб. Такой механизм доступен один раз.
• Рефинансирование предполагает перевод займа в другой банк с более мягкими требованиями по ежемесячным выплатам, но с увеличением срока кредита. Фактически банк-правоприемник покупает вашу задолженность, заключая новый договор. Чтобы не попасть впросак, взвесьте все доводы. Когда срок невелик, этого делать не стоит. Произведите пересчет и выберите самый целесообразный выход из ситуации.
• Возврат страховки. Банкиры стремятся обезопасить свои деньги, вынуждая оформлять страховку и вносить взносы (обязательное требование во время оформления договора). В случае выплаты, вы имеете право получить компенсацию, которая предоставляется как часть уплачиваемых средств. Это возможно при полной ликвидации остатка. Имеется в виду любой вид страхования.

Оформление (пошаговый алгоритм)

Для окончательного закрытия долга процедура будет несложная:

1. Уведомите банковских служащих о желании совершить досрочное погашение. Это необходимо сделать в письменном виде. Потребуется написать соответствующее заявление, в котором указываются все данные о вас, договоре и суммах. Бланк вам предоставят в отделении банка. Убедитесь, что бумага прошла процедуру регистрации.
2. Произведите расчет. Попросите, чтобы сотрудник банка произвел расчет и прокомментировал, что изменится и при каких суммах дополнительных платежей, чтобы подобрать наиболее комфортный и выгодный для вас вариант.
3. Произведите оплату. Если закрываете весь кредит, обязательно гасите его с точностью до копейки. Квитанция, как и предыдущие, должна быть сохранена.
4. Получите подтверждение. Попросите распечатать новый график. Графа должна быть нулевой. Возьмите справку о том, что ипотека погашена в полном объеме.
5. Предоставьте справку регистраторам для снятия долговых обременений с жилплощади.

Совет! После выплаты ипотеки обязательно снимите обременение со своей недвижимости. Пока этого не будет сделано, с недвижимостью нельзя будет произвести никакой сделки.

Действия при частичном погашении: перед первым платежом, убедитесь, что договором предусмотрена такая возможность. Получите исчерпывающую консультацию у операциониста. Если Вам дают «зеленый свет», то вносите в кассу столько, сколько посчитаете необходимым, но сверх обязательного. Возьмите распечатку с остатком. Это позволит отслеживать и рассчитывать следующие выплаты.

Есть ли ограничения для срочного погашения?

Любой банк ставит определенные условия для погашения долга по ипотеке. Поэтому важно, прежде чем обратиться в банк с этим вопросом, понять, как происходит оплата по такому обязательству. Есть два вида платежей: дифференцированные и аутентичные. В первом случае речь идет о ежемесячных выплатах, которые со временем уменьшаются. Во втором случае ежемесячная сумма платежа на протяжении всего срока одинакова. Получается, в самом начале оплачиваются проценты, а уже с середины срока — сам долг по ипотеке.

Чаще всего банк работает по аутентичному принципу, поэтому порядок досрочного погашения ипотеки в Сбербанке имеет свои особенности:

1. Первым условием является лимит на определенную сумму. Она вносится в качестве досрочного погашения. Минимальная сумма составляет 15 000 руб.
2. Второе условие предусматривает обращение клиента в банк за один день до основного платежа. Что дает возможность клиенту просчитать свои финансовые возможности и запланировать все выплаты заранее.
3. Важным моментом является своевременное внесение платежа. Происходит все после написания заявления и принятия его сотрудником банка. Сделать оплату можно в кассе Сбербанка или же через терминал, установленный в самом банке.
4. Затем, после внесения нужной суммы, клиент оплачивает очередной платеж, указанный в кредитном графике. После уплаты очередного взноса менеджер банка обязан предоставить новый график платежей. В нем должна учитываться сумма, зачисленная на счет, что указывает на частичное досрочное погашение ипотеки.

Сбербанк также предлагает вариант онлайн, о котором стоит поговорить.

Права заемщика

Основная масса людей не любит долгов, тем более таких выплата которых растягивается на 20-30 лет.

В условиях современной экономической действительности трудно заранее предугадать, что будет завтра или через месяц или через год.

Поэтому счастливые обладатели квадратных метров, приобретенных в ипотеку, при малейшей возможности пытаются снизить свое финансовое бремя.

Право заемщиков на досрочное погашение кредита закреплено в .

Единственное ограничивающее условие – обязанность заемщика поставить банк в известность за 30 дней до совершения данной операции.

Не все кредитные организации требуют строгого соблюдения этого правила.

Во многих банках допустимо произвести внесение денежных средств в сумме больше, чем ежемесячный платеж хотя бы за 1 день до очередной даты платежа.

В день списания произойдет автоматический перерасчет и клиента вызовут в банк для получения нового графика платежей, который выдается лично в руки под роспись.

В апреле этого года прошла информация, что Госдума принимает проект нового Гражданского кодекса, в котором прописан запрет на досрочное погашение ипотеки без согласия кредитора.

Такая перспектива взволновала общественность, но все оказалось, к великой радости заемщиков, банальной ошибкой разработчика проекта.

Законодательная база

Заемщик может осуществлять как полное, так и частичное преждевременное погашение ипотечного продукта.

Несмотря на то, что кредитным организациям экономически не выгодно, чтобы клиент досрочно «закрывал» кредит, отказать клиенту в его праве досрочно погасить ипотеку банки не имеют права.

Также незаконным будет взимание дополнительных комиссий или наложение штрафов за подобные действия заемщика.

Заемщик может самостоятельно производить ежемесячные платежи и досрочное погашение, а может возложить эту обязанность на третьих лиц.

Но если в случае с обычным текущим платежом проблем не возникнет, в случае с внесением дополнительных денег, скорее всего, последует отказ.

Виды платежей

Существует несколько видов платежей, при помощи которых можно осуществить досрочное погашение кредита:

Необходимые документы

Для того чтобы осуществить частичное или полное погашение ипотеки потребуется обратиться в офис кредитной организации, оформившей данный кредитный продукт.

По закону заемщик обязан заранее подать (30 дней).

При себе клиенту необходимо иметь:

Все эти данные потребуется для заполнения бланка заявления на досрочное погашение кредита и при отсутствии каких-либо данных процедура будет невозможной.

Подача заявления

Подача заявления о досрочном погашении ипотечного кредита осуществляется лично заемщиком или его доверенным лицом.

Форма заявления в каждой кредитной организации индивидуальная, но существуют обязательные пункты:

Уведомив банк о планируемом досрочном погашении кредита, можно смело осуществлять сам платеж.

Главное, в обязательном порядке получить новую таблицу выплат, оформленный как дополнительное соглашение к кредитному договору.

В случае с ипотекой отсутствие изменений в графике выплат может свести все усилия заемщика по досрочному погашению к нулю.

Плюсы и минусы

Досрочное погашение кредита своего рода «палка о двух концах». У этого решения есть и положительные моменты и отрицательные.

• избавление от финансового «ярма»;
• душевное спокойствие при отсутствии долговых обязательств;
• экономическая выгодность (возможность получить сверхуплаченные проценты и отмена текущего страхового договора);
• получение недвижимости в полную собственность, без каких-либо ограничений.

Есть определенные категории лиц, которым досрочка необходима.

Например, военнослужащие, для которых погашение ипотеки происходит за счет государства.

Им досрочное погашение открывает возможность уйти с постоянного места работы и т.д.

Досрочное погашение ипотеки – необходимость или необдуманный поступок, каждый решает самостоятельно исходя из индивидуальных предпосылок и финансовых возможностей.

В любом случае, прежде чем принимать какие-либо решения, необходимо внимательно изучить суть вопроса и собственный ипотечный договор кредитования, чтобы избежать ненужных трат и недоразумений.

Оформляя ипотечный кредит, каждый заемщик намерен выплатить его досрочно полностью или частями, чтобы сэкономить на процентах. Условия досрочного погашения ипотеки в Сбербанке позволяют клиенту осуществлять такие действия без штрафов или пеней, однако, и здесь есть свои нюансы, которые нужно учитывать при подписании договора. Рассмотрим подробнее, кто может погашать ипотеку досрочно, когда это можно сделать, нужно ли писать отдельное заявление и есть ли ограничения по суммам погашения?

Досрочное погашение.

Многие клиенты, которые имеют кредиты, знают, что досрочное погашение бывает двух видов:

• Полное, когда одним платежом погашается вся сумма и кредит закрывается.
• Частичное, когда вносится частичная сумма.

Полное погашение в Сбербанке проводится в любой рабочий день, необязательно в дату очередного платежа. Для этого клиенту нужно подойти в отделение лично с паспортом, написать заявление с указанием даты, суммы досрочного погашения и счет, откуда будут списаны деньги. Никаких дополнительных плат за это банк не взимает, а погашение можно провести в любой день после выдачи кредита.

В частичном погашении есть два вида:

• С уменьшением количества платежей.
• С уменьшением ежемесячного платежа.

По условиям досрочного погашения ипотеки в Сбербанке, частично погашать можно только с применением второго способа. Это прописывается в индивидуальных условиях по ипотеке. Данный способ не совсем получается выгодным, так как внесенная сумма уходит на уменьшение платежа, а не на уменьшение основного долга. Сэкономить здесь сильно не удастся. Правда, данный способ будет выгоден тем заемщикам, для которых платеж по ипотеке получается слишком накладным или вдруг снизился (или должен снизится) уровень дохода. Этот же способ частичного погашения также используют клиенты, которые погашают часть ипотеки маткапиталом или субсидией. Например, клиент взял ипотеку с платежом в 25000 р. на 10 лет, а затем погашает маткапиталом, и платеж снижается до более комфортного уровня в 18 т.р. при таком же сроке.

Процедура досрочного погашения в Сбербанке.

• Подойти в отделение банка в любой рабочий день до 21-00. В выходные или праздничные дни лучше этого не делать, даже если работают кассы выходного дня. В некоторых отделениях просят это делать за 3-5 рабочих дней. Этим сотрудники себе перестраховывают от возможных сбоев в программе, когда платеж может технически не списаться и других непредвиденных ситуаций, например, отключили свет или проблемы с системой.
• Написать заявление о полном или частичном погашении ипотеки. В заявлении нужно указывать сумму, которая пойдет на погашение, дату списания и счет, откуда будут списаны деньги. Обычно этот тот же счет, на который заемщик вносит аннуитетные платежи. Минимальная сумма может быть указана в индивидуальных условиях, но обычно она не ограничена. Без этого заявления списания со счета не будет, т.к. по условиям договора банк не имеет права списывать сумму, отличную от суммы платежа.
• Пополнить счет нужной суммой. Важно: если денег не будет хватать, даже одной копейки, досрочное погашение не будет проведено.

Если полное погашение можно провести в любой рабочий день, не дожидаясь даты очередного платежа, то частичное погашение засчитывается в счет аннуитетного платежа, подлежащего уплате в ближайшую платежную дату (п.3.9.4 Общих условий кредитования ПАО Сбербанк). После этого, на следующий день, можно получить новый график с уменьшенным платежом. Вы можете посчитать самостоятельно досрочное погашение в Сбербанке с помощью нашего специального калькулятора

78% 22%

Ипотека является самым долгосрочным видом кредита. Средняя продолжительность ипотечного займа составляет 15-30 лет. И часто случается так, что за столь долгий временной промежуток у клиента появляются дополнительные средства, а с ними приходит желание как можно скорее погасить задолженность. Но вот как правильно досрочно погашать ипотеку? Какой тип перестроения графика выбрать? Когда лучше погашать — вначале или в конце. Платить большими взносами раз в год или постепенно, когда появляются деньги? Эти вопросы часто ставят заемщика в тупик. На них и попытаемся найти ответ с помощью математики. Просто будем считать переплату при разных вариантах досрочного погашения.

Чтобы понять, какой из способов досрочного погашения ипотеки самый выгодный, произведем расчет на конкретном примере. Для этого воспользуемся классическими формулами и онлайн калькулятором, в структуре которого предусмотрена возможность проведения вычислений с учетом досрочных оплат.

Первоначальная переплата.

Прежде чем определить, какой из способов частичного досрочного погашения наиболее выгодный, необходимо узнать размер первоначальной переплаты. Он указывается в графике. Если данных не предоставлено, тогда для расчета лучше воспользоваться онлайн калькулятором. Заполняем поля в соответствии с исходными данными и нажимаем кнопку «Рассчитать»:

В нашем примере величина итоговой переплаты за 10 лет составит 360630,33 руб.

Блок 1. Частичное досрочное погашение начинает осуществляться через год после оформления ипотеки.

Вариант 1.

Начиная с 16.10.2015 г. клиент ежемесячно вносит сумму в двойном размере (7135 руб. * 2 = 14270 руб.) и уменьшает срок кредита.Заполняем соответствующие поля в онлайн калькуляторе следующим образом:

И получаем следующий результат:

Как видно из графика, окончательный взнос по ипотеке с такими условиями внесения платежей будет совершен 16.03.2019, т.е. кредит закроется через 4,5 года. Суммарная переплата за указанный период составит 165764,56 рублей.

Вариант 2.

Начиная с 16.10.2015 г. клиент ежемесячно вносит сумму в двойном размере

(7135 * 2 = 14270)

и уменьшает сумму аннуитета. При этом получается только 7135 идет на досрочное погашение ипотеки

Заполняем соответствующие поля в онлайн калькуляторе так же, как и в первом примере, только в поле «Досрочные погашения» выбираем «Ежемесячное уменьшение суммы». Результат будет выглядеть так:

Кредит закроется 16.04.2020 года, а суммарная переплата составит 187022,29 руб.

Вариант 3

Начиная с 16.10.2015 г. клиент начинает копить, а взносы осуществляет раз в полгода в шестикратном размере. Т.е первая частичная досрочная оплата придется на 16.04.2016 г. в размере

7135 руб. * 6 месяцев = 42810 руб.

Обратите внимание, что сумма последнего частичного досрочного погашения меньше и закрывает задолженность полностью 16.04.2019 года. Переплата составит 174737,26 руб.

Вариант 4.

Начиная с 16.10.2015 г. клиент начинает копить, а взносы осуществляет раз в полгода в шестикратном размере. Уменьшаем сумму аннуитета.

Настройки онлайн калькулятора аналогичны предыдущим из п.3 с той разницей, что в поле «Досрочные погашения» выбираем «Уменьшение суммы».

Результат выглядит так:

При таком способе досрочных оплат кредит закроется 16.04.2020 года, а суммарный доход банка составит 193900,58 руб.