Продажа квартиры по ипотеке: риски продавца

Содержание статьи:

• Необходимый пакет документов
• Риски продавца при продаже квартиры через ипотеку
• Этапы продажи квартиры через ипотеку
• Особенности продажи квартиры по ипотеке и советы
• Военная ипотека для продавца жилища: основные условия при купле-продаже квартиры по ипотеке
• Плюсы и минусы продажи квартиры по ипотеке

Редко какой покупатель может позволить себе приобрести жилплощадь за наличные средства – чаще всего люди прибегают к покупке квартиры в заем. Но что же делать, если хочется приобрести себе новое жилье или расшириться, а средств не хватает? Приходится прибегать к продаже квартиры по ипотеке. И не смотря на то, что вся процедура осуществляется через банк, многих интересует – есть ли какие-то риски для покупателя или продавца? Разберем этот и многие другие вопросы более внимательно.

Что это такое

Прежде чем касаться вопроса передачи имущества по ипотечному займу, следует разобраться, что такое ипотека и кто может претендовать на ее получение.

Ипотечный кредит – это долгосрочная целевая ссуда, предполагающая использование заемных средств исключительно на приобретение конкретного недвижимого объекта. Им может быть не только квартира, но и дом, коттедж, земельный участок.

Купленная посредством ипотеки недвижимость сразу переходит в собственность покупателя, но в то же время она является предметом залога по этому кредиту. Залогодержателем в этом случае выступает банк, оформивший ссуду.

По своему произволу финансовая организация не вправе изъять недвижимость у заемщика. Это делается только через суд. Основным условием изъятия является нарушение должником условий соглашения.

В подавляющем большинстве случаев банки не выдают сумму, соответствующую полной стоимости жилья. Заявителю необходимо внести от 10 до 40% собственных средств. Без первоначального взноса ипотечную ссуду получить крайне сложно.

Кроме наличия предварительного платежа, кредитор предъявляет ряд других требований к заемщику и имуществу.

Стандартные условия выдачи займа для заемщика:

1. Возраст от 18 до 25 лет.
2. Официальное трудоустройство.
3. Стаж на последнем месте работы не менее 3 месяцев.
4. Документальное подтверждение заработка.
5. Наличие созаемщиков и/или поручителей.
6. Постоянная регистрация по месту проживания.

К продаваемой жилплощади банк выставляет минимальные требования, к которым относятся:

1. Износ не более 60% — недвижимость должна быть ликвидной.
2. Отсутствие незарегистрированной перепланировки.
3. Отсутствие действующих обременений – залога или ареста на жилье.

Каждая банковская структура может устанавливать свои дополнительные требования к продаваемому объекту. Они необходимы для того, чтобы в случае невыполнения условий ипотечного соглашения должником банк смог быстро продать квартиру для возврата суммы долга.

Особенности сделки

Прежде чем документально оформить сделку, покупателю следует явиться в банк и подать заявку на ссуду. Если ответ по ней будет положительным, финансовой организацией устанавливает срок, в течение которого заявитель должен найти жилплощадь. Обычно он составляет два месяца.

На деле покупатели сначала находят квартиру, и, если продавец не против приобретения по ипотеке, подают заявление на займ. На этом этапе можно скрепить достигнутую договоренность предварительным соглашением. В этом случае покупатель будет уверен, что квартира достанется ему, а не другим соискателям. Продавец же с помощью такого договора страхует себя от потери потенциальных приобретателей.

Дополнением к предварительному контракту является расписка о передаче задатка, который вносит приобретатель.

Продажа квартиры путем ипотечного кредитования отличается от обычной сделки более длительными сроками и оформлением дополнительных бумаг. При этом и от продавца потребуется комплект документация для банка.

Несмотря на увеличенную длительность процедуры, большинство продавцов не против ипотеки, ведь ожидание продажи за наличные средства может затянуться – у большинства граждан таких денег сразу нет.

С документами, необходимыми для продажи приватизированной квартиры, ознакомьтесь в статье: какие документы нужны для продажи приватизированной квартиры

Риски покупателя при продаже квартиры по доверенности рассматриваются тут.

Порядок и этапы

Подача заявки и составление предварительного контракта можно считать первым этапом ипотечной сделки.

Дальнейшая процедура выглядит так:

1. Осуществляется оценка стоимости продаваемого объекта недвижимости у независимого специалиста. Он обязан адекватно оценить цену имущества, при этом стоимость должна соответствовать той, что будет указана в основном договоре купли-продажи. Оценщики анализируют не только состояние квартиры, но и ее расположение, район, пригодность дома к эксплуатации, размещение на этаже.
2. Продавец передает приобретателю все необходимые документы для проверки квартиры банковской структурой:
   • правоустанавливающее свидетельство;
   • копии удостоверений личности владельцев жилья;
   • технический и кадастровый паспорта на жилплощадь;
   • поэтажный план;
   • справка из БТИ;
   • выписка из домовой книги.

3. Банк проводит оценку ликвидности объекта на основании предъявленной документации. Если будет выявлено наличие другого обременения, то в заключении соглашения с участием этого объекта будет отказано.
4. Если от банка было получено согласие, участники формируют и подписывают основной договор купли-продажи и ставят его на учет в регистрационной палате. В этот же момент покупатель передает продающей стороне первоначальный взнос. Важным условием, которое обязательно отражается в подобном соглашении о купле — продаже является указание на то, что сделка происходит с участием кредитных средств.
5. Банк осуществляет перечисление денежных средств на счет продающей стороны. Приобретатель получает свидетельство о праве собственности.

При этом оплату услуг независимого оценщика и страхование жилья берет на себя покупатель. Подписание договора об ипотечном кредитовании одновременно означает переход квартиры в залог к банку.

Каким образом деньги за квартиру доходят до покупателя?

Наиболее популярны два варианта расчетов:

Безналичным платежом	Как только ипотечный договор подписан, соглашение о купле-продаже зарегистрировано, банк направляет необходимую сумму с кредитного счета заемщика на личный счет продающей стороны
С использованием банковской ячейки	Сначала приобретатель обналичивает ипотечный заем, но эти средства он кладет в специальную ячейку. Продавец получает доступ к ней после того, как предъявит финансовому учреждению свидетельство из Росреестра о том, что квартира действительно передана покупателю

Так как для продавца подобная продажа и так становится более длительным мероприятием, чем, если бы она происходила за наличный расчет, он желает оценить всевозможные риски при проведении сделки.

Риски продавца при продаже квартиры по ипотеке

Считается, что самый большой риск заложен в передаче денежных средств. Однако при участии банковской структуры в отчуждении имущества неполучение денег не может произойти по ряду причин.

К ним относятся:

1. Купля-продажа находится под строгим контролем банка, расчетами с продающей стороной занимается именно он.
2. При передаче средства в специальную ячейку фактически они уже принадлежат продавцу. Последнему остается лишь подтвердить факт передачи прав собственности для получения доступа к деньгам.
3. Если же неоплата все-таки произошла, то вернуть квартиру будет несложно, обратившись для этого с исковым заявлением в судебные органы. Однако случаи не поступления денег крайне редки.

Второй опасностью является отрицательное решение финансового учреждения для проведения сделки с конкретной квартирой. Это вариант более реален и имеет место при продаже жилища по ипотеке.

В таком случае продающий участник обязан вернуть залог приобретателю, ведь срыв сделки произошел не по его вине, а из-за третьих лиц, в частности, по вине банка. Если денежные средства, внесенные в качестве залога, не были потрачены, то и опасений никаких быть не может. Продавец просто возвращает ту же сумму, которую получил.

Если покупатель требует возврата в двойном размере, его действия будут признаны неправомерными. Так как и вины продавца в подобном срыве нет.

Для того чтобы избежать подобной ситуации, продавцу перед отчуждением имущества стоит самостоятельно проверить жилище на юридическую чистоту и отсутствие каких-либо обременений.

Таким образом, можно сделать вывод, что риски при ипотечной продаже минимальны, причем, для всех участников.

В связи с этим стоит выделить ряд преимуществ участия в ипотеке для продающей стороны:

1. Денежные средства, полученные за квартиру, будут находиться в надежном месте – на счету в банке. Их можно как оставить на нем, так и обналичить в любой момент.
2. Присутствует возможность более выгодно продать жилище.
3. Сделка контролируется финансовой структурой, что снижает опасность неполучения денег от покупателя.

Советы

Так как опасность при оформлении любой финансовой сделки присутствует, пусть и минимальная, всегда, существует ряд советов для продавца. Следуя им, он снижает риск мошеннических действий.

Просьба предоставления документов на квартиру должна сопровождаться передачей их ксерокопий. Не нужно отдавать кому бы то ни было оригиналы бумаг. Если же банк просит сделать это для сверки копий с реальной документацией, передавать ее следует самостоятельно, не пользуясь помощью третьих лиц.

Наиболее безопасной будет продажа тому покупателю, который оформляет ипотечную ссуду в надежном банке с хорошей репутацией. Перед отчуждением жилища следует привести в порядок все бумаги, связанные с ним. Кроме технической документации на жилплощадь, необходимо погасить задолженность за коммунальные услуги.

Также нужно узаконить перепланировку, если она была. В случае незаконного переустройства помещения банк откажет в продаже квартиры, придется возвращать залог приобретателю, и искать другого кандидата. Что в настоящее время достаточно нелегкое дело.

Как оформить генеральную доверенность на продажу квартиры, узнайте в статье: генеральная доверенность на продажу квартиры с правом получения денег

Риски продавца при продаже квартиры по доверенности описываются на этой странице.

Какие документы нужны для продажи квартиры от собственника? Найдите ответ здесь.

Видео: Продажа квартиры физическому лицу в рассрочку с условием ипотеки

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

2. Позвоните на горячую линию:

   • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

   • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

   • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Пакет документов, который нужно собрать, чтобы осуществить продажу квартиры по ипотеке

Если вы решили сотрудничать с покупателями, которые просят вас совершить сделку купли-продажи квартиры по ипотеке, нужно для начала собрать всю необходимую документацию, которую, скорее всего, затребует финансовая организация. Соберите тот пакет бумаг, который может понадобиться при оформлении договора, ведь банковская компания не будет сотрудничать с вами, если вы не выполните ее условия.

Ипотека под материнский капитал в 2018 году: условия и порядок получения

Сотрудникам банка, помимо стандартного пакета бумаг (такого как паспорта на всех членов семьи и свидетельства о рождении на всех детей), могут понадобиться следующие документы на квартиру:

• Техпаспорт на вашу жилплощадь.
• Документы, которые подтвердят приобретение жилища и право на собственность.
• Кадастровый паспорт, срок которого составляет не более пяти лет. Если же его срок более пяти лет, то паспорт придется обновить.
• Выписка, сделанная из Росреестра. Здесь должны содержаться сведения о жилье – в том числе оно не должно быть в залоге.

Интересные факты! Так же в банк нужно будет обязательно предоставить заключение, составленное оценочной компанией. Но за эти услуги расплачивается заемщик.

Этапы продажи недвижимости через ипотеку

Чтобы в продаже через ипотеку для вас не было никаких неприятных неожиданностей, заранее ознакомьтесь с этапами сделки. Как правило, они следующие:

1. Первый этап – это сбор документации. Ее точный список клиент должен уточнить в финансовом учреждении.
2. Далее подробно обсуждаются все условия сделки – для этого продавец должен встретиться с покупателем и месте с сотрудником банка уточнить все нюансы.
3. Далее составляется предварительный договор. На этом же этапе покупатель предоставляет продавцу задаток, полная сумма которого прописывается в договоре.
4. На следующем этапе осуществляется оценка жилья. Эта услуга оплачивается заемщиком.
5. Далее все собранные документы передаются в банк. Причем делается это как со стороны продавца, так и со стороны заемщика.
6. Когда пакет документов сдан, занимаемся оформлением основного договора. Когда все детали обговорены и все участники ознакомились с договором – документ подписывается 3-мя сторонами (продавцом, заемщиком и сотрудником банка).

После того, как регистрация сделки прошла, покупателю остается лишь забрать официальную бумагу из Росреестра о том, что сделка успешно прошла. При этом заемщик начинает выплачивать регулярные платежи банку, а продавцу переводятся деньги на счет за жилье.

Интересные факты! Не смотря на то, что в большинстве банков продажа по ипотеке проводится именно по этому алгоритму, есть финансовые организации с отличными от вышеописанных условиями. О таких нюансах в банке следует узнать заранее.

Особенности продажи квартиры по ипотеке и советы

Чтобы максимально быстро и просто продать свое жилье в ипотеке, нужно следовать нескольким правилам и советам. Так, к примеру, есть несколько вариантов оплаты за ипотечную квартиру, и вот самые популярные из них:

• Безналичным путем. Через некоторое время после того, как сделка будет совершена, финансовая организация переведет деньги на ваш счет.
• С помощью банковской ячейки. Если сделка совершается с помощью наличных средств, они закладываются в банковскую ячейку, забрать деньги из которой клиент сможет только после того, как придет подтверждение из Росреестра.

Еще один важный нюанс касается перепланировки. Если таковая действительно имелась в жилье, но она не была официально узаконена, то банк ни за что не согласится на сделку.

Плюсы и минусы продажи квартиры по ипотеке

К достоинствам такой сделки можно отнести следующие пункты:

• Так как в сделке участвует банковская организация, риски значительно снижаются. Кроме того, самую большую сумму по сделке как правило переводит банк.
• Опять же за всей чистотой юридической сделки следит банк. Специалистами тщательно проверяются все собранные документы и подписанные договоры.

Есть у данного метода и свои недостатки:

• Банк не всегда соглашается на подобные сделки.
• Квартира будет продаваться дольше, так как сбор документов и заключение договора займут некоторое время.
• Финансовая организация перечисляет средства за жилье не моментально, а только тогда, когда придет подтверждение с Росреестра.

Возможные риски сделки для участников процесса

Приобретение любого объекта жилой недвижимости по ипотеке включает в себя немало преимуществ:

• есть возможность купить квартиру не дожидаясь долгие годы накопления необходимой суммы собственными силами;
• продолжительный период кредитования;
• отсутствие вероятности попадания на мошенников (сделка контролируется банковским учреждением);
• выгодный вариант инвестиций;
• наличие немалого числа государственных программ ипотечного кредитования.

При всем этом существует и риск утраты приобретенного жилья покупателем. Никто не застрахован от того, что в дальнейшем могут возникнуть временные финансовые трудности. При наличии хотя бы одной просрочки по регулярному платежу это может привести к попаданию в долговую яму и, как следствие, невозможность погасить ипотеку. Банк попросту заберет квартиру в свою собственность.

Чтобы избежать рисков утраты квартиры, достаточно иметь собственные сбережения в размере, способном покрыть несколько ежемесячных платежей по займу. Таким образом, заемщик формирует для себя “подушку” безопасности.

В свою очередь продавец квартиры рискует столкнуться с ситуацией, когда после заключения предварительного договора с покупателем, последнему будет отказано в предоставлении ипотечного кредита. В данной ситуации придется аннулировать предварительное соглашение и возвращать залог, так как сделка будет сорвана по вине третьих лиц.

Особенности использования военной ипотеки

Для возможности получения софинансирования по вопросу приобретения квартиры, гражданам военнослужащим обязательно необходимо иметь выслугу лет минимум 3 года, по завершению чего они становятся полноправными участниками накопительно-ипотечной системы.

Особенностью оформления сделок купли-продажи по ипотечной программе кредитования считается наличие дополнительного этапа, продолжительность которого составляет порядка 7 банковских дней.

Это необходимо для действий ЦЖЗ “Росвоенипотека”, заключающихся в следующем:

• осуществление проверки документов на квартиру, в том числе и дача экспертной оценки;
• перевод денежных средств, которые были накоплены военнослужащим за период прохождения воинской службы на его персональный счет, для совершения авансового платежа реализатору квартиры.

Для возможности приобретения квартиры в здании, которое находится еще на этапе возведения, строительная компания в обязательном порядке должна иметь аккредитацию, в противном случае покупка будет невозможной.

Все финансовые затраты, необходимые для доведения квартиры к пригодному для жизни состоянию, возлагаются на покупателя.

Пошаговая инструкция действий при оформлении рассмотренной сделки представлена в следующем видеосюжете:

На что обратить внимание продавцу?

Продавец должен обратить внимание на личность покупателя, если она вызывает сомнения или подозрения, то не пускайте человека в квартиру.

Убедитесь, что он всерьез намерен приобрести недвижимость, и занимается поисками, а не преследует иную цель, к примеру, кражу или ограбление.

Осмотр жилья

Потенциальные покупатели, придя на осмотр жилого помещения, могут интересоваться вовсе не жилой площадью, а имуществом, которое в нем находится.

Продавец должен насторожиться, если покупатель осматривает не состояние коммуникаций, вид из окна или документы, а вещи, расположенные в комнатах.

Чтобы предупредить кражу, рекомендуется:

• проверять паспорта лиц, которые посещают квартиру;
• записывать их паспортные данные.

Перед показом комнат их рекомендуется освободить от ценных предметов и документов.

Оценка

Одним из первых этапов, с которым придется столкнуться продавцу, является необходимость оценки стоимости объекта недвижимости.

Важно определить, по какой цене реализовать квартиру, чтобы не продешевить? В этих целях рекомендуется провести мониторинг ценовой политики в регионе, в котором происходит продажа.

Некоторые аферисты предлагаю низкую стоимость, и в качестве причины такого поступка уверяют, что продать жилую площадь по более высокой стоимости не удастся.

Для составления реальной картины стоимости, важно изучить все предложения о продаже. Источниками могут послужить объявления, размещенные в газетах, журналах, форумах и т.д.

Правильное оформление бумаг

Все документы должны быть правильно оформлены.

Особое внимание необходимо уделить:

• акту приема-передачи недвижимости;
• расписке;
• положениям договора.

Продавцы полагают, что об этом должны позаботиться покупатели, что нередко приводят к махинациям со стороны последних.

Здесь представлены образцы акта приема-передачи квартиры, типового договора купли-продажи квартиры.

Оригиналы документов

Одна из частых ошибок продавцов заключается в том, что они обращаются не в проверенные временем и массой клиентов агентства, а к риэлторам, дающим обещание продать жилую площадь дорого и быстро.

Одним из условий работы с ними является сдача оригиналов документов и подписание договора, на основании которого гражданин соглашается не продавать жилую площадь через иных посредников.

В результате продавец не может предпринимать каких-либо действий, поскольку наступает полная зависимость от риэлтора.

У многих возникает вопрос – чем грозит расторжение договора в таком случае? Большинство агентств просто не вернет оригиналы документов.

Передача денег

Нередко казусы происходят при передаче денежных средств. Сделать это можно двумя способами – наличным и безналичным расчетом.

Первый метод является менее безопасным.

Чтобы не допустить мошенничества, рекомендуется:

• передавать деньги только в безопасном месте;
• в договоре указать, каким способом будут переданы средства;
• продавец должен взять с собой свидетелей;
• обязательное составление расписки о том, то деньги были получены.

Здесь представлен образец расписки в получении денежных средств за квартиру.

Риски при продаже квартиры

Риски при продаже квартиры – ситуации, с которыми может столкнуться каждый продавец.

Ошибочно полагать, что они происходят только с покупателями, напротив, продавцы являются центром внимания аферистов, поскольку квартира находится именно в их собственности.

Кража документов для дальнейшего использования, снятие жилой площади в аренду для мнимой продажи и многое другое – это все, с чем собственник может столкнуться.

Через ипотеку

Если покупатель приобретает квартиру с использованием ипотеки, то покупатель должен убедиться, что:

• она оформлена в банке, имеющем лицензию;
• кредитный договор составлен в соответствии со всеми требованиями.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры в 2018

Пошаговая инструкция по продаже квартиры в 2018 году поможет правильно заключить сделку.

Каковы сроки оформления сделки при продаже квартиры? Смотрите тут.

В рассрочку

Риски продавца при продаже квартиры увеличиваются, если отчуждение недвижимости происходит в рассрочку.

Важно, чтобы такая сделка проходила внимательно, иначе покупатель может не заплатить всю сумму полностью.

Выделяют несколько вариантов реализации квартиры в рассрочку:

1. Оформление задатка, сумма которого составляет определенный процент (например, 35%) от общей стоимости объекта с произведением последующих выплат остатка (время, отведенное на осуществление выплат, может быть любым, но чаще всего не превышает года).
2. Вторая схема основывается на таком же механизме, но за каждый месяц рассрочки покупатель дополнительно должен платить проценты. Обычно их величина устанавливается в соответствии с теми, что выставляются банковскими организациями.
3. Осуществление выплат происходит в несколько этапов, задаток не вносится, условия устанавливаются договором.

При оформлении рассрочки в договоре продавец должен указать запрет отчуждения недвижимости, пока сумма за неё не будет выплачена.

Несмотря на то, что формально права владения жилой площадью принадлежат покупателю, он не может ей распоряжаться некоторое время.

Если оформляется договор с указанием рассрочки, то необходимо прописывать все важные условия:

• сумму, выплачиваемую постепенно;
• периоды передачи денег;
• другие положения, при выполнении которых соглашение можно считать исполненным.

По переуступке прав

Если передача квартиры осуществляется по переуступке прав, то для избегания мошенничества со стороны продавцов, необходимо в договоре указать все важнейшее пункты:

• средства, которые необходимо доплатить;
• обязательства, переходящие на покупателя;
• последствия в случае невыполнения условий соглашения и т.д.

По генеральной доверенности

Нередко случаются ситуации, когда владелец недвижимости живет в другом городе или области.

Если у него являются обстоятельства, препятствующие заниматься отчуждением недвижимости самостоятельно, он может оформить генеральную доверенность на:

• близкого родственника, которому полностью доверяет;
• профессионального юриста;
• посредника – к примеру, риэлтерское агентство.

Важно помнить, что ни один из перечисленных вариантов полностью не исключает вероятности мошенничества.

Нередко доверенные лица устанавливают более высокую стоимость квартиры, присваивая остаток себе, или после подписания договора и получения средств скрываются с ними.

Чтобы избежать подобных казусов, необходимо правильно составлять доверенность. Для этого требуется посетить консультацию у нотариуса, обсудить с ним все интересующие вопросы.

По жилищному сертификату

Если приобретение квартиры происходит с использование жилищного сертификата, то первым делом необходимо убедиться в том, что это не фальшивый документ.

В договоре обязательно требуется указать, что часть средств поступит по сертификату, а другая будет выплачена покупателем.

С материнским капиталом

Нередко для покупки квартиры используется материнский капитал. В таком случае одним из владельцев недвижимости будет являться гражданин, не достигший совершеннолетнего возраста.

Для осуществления сделки потребуется оформить соответствующее разрешение от органов опеки. Не верьте покупателям, если они уверяют, что этого можно не делать или они все «устроят» – это повод насторожиться.

Госпошлина при купле-продаже квартиры

Госпошлина при купле-продаже квартиры является обязательной к уплате.

Как заключить договор купли-продажи доли квартиры? Читайте здесь.

Нужно ли платить налог за продажу квартиры менее 3 лет в собственности? Подробная информация в этой статье.

По договору дарения

Нередко покупатели предлагают оформить передачу недвижимости по договору дарения, мотивируя это преимуществом для продавца и нежеланием заниматься сложной процедурой купли-продажи.

Нельзя соглашаться на такое предложение, поскольку получив средства за объект, мошенники могут подать в суд на признание сделки недействительной.

При самостоятельном оформлении

При самостоятельном оформлении сделки может возникнуть такая проблема, как обращение к «псевдонотариусу». После заключения сделки, деньги нотариус забирает себе, и исчезает.

На видео о рисках при продаже жилья

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

2. Позвоните на горячую линию:

   • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

   • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

   • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Предыдущая статья: Сроки продажи квартиры

Следующая статья: Продажа квартиры за наличный расчет

Необходимые документы

Для того чтобы продать квартиру, находящуюся в ипотеке, необходимо подготовить пакет документов.

Полный перечень нужных документов подскажет сам банк.

Но обязательны для представления следующие документы:

Подтверждающие платёжеспособность	как правило, это: Справка по форме 2-НДФЛ. Справка по форме банка.
Договор купли-продажи	и закладная по займу
Справка из банка	о том, что кредитная линия закрыта
Платёжный документ	который подтверждает, что покупатель перечислил денежные средства за квартиру, и их хватит для погашения остатка по кредиту
Подтверждение из банка о том	что обременение на квартиру снято

Предварительный договор

Но прежде чем заключить договор купли- продажи, стороны составляют предварительный договор, в котором обе стороны указывают варианты совершения сделки.

Этот документ можно править по желанию сторон. Он для того и составляется, чтобы стороны могли обсудить возможные нюансы сделки.

Договор должен содержать следующую информацию:

О сторонах договора	их паспортные данные и полностью ФИО
Данные о покупаемой квартире	адрес, по которому она располагается и её общая площадь
Реквизиты документа, который подтверждает	что продавец является собственником данной жилплощади
Окончательная	стоимость квартиры
Сумма	которую покупатель оплачивает в качестве задатка и сумма, которая остаётся к перечислению
Срок, в течение которого	должен быть заключён основной договор купли-продажи
Обязанность продавца по выписке себя и членов своей семьи	из продаваемой квартиры
Другие важные моменты	которые стороны хотели бы указать в основном договоре купли-продажи

Лучше доверить составление предварительного договора юристу, который является специалистом в данной области.

Возможные нюансы

При совершении сделки с продажей квартиры, которая находится в ипотеке, есть некоторые особенности, которые стороны должны учесть.

Способ передачи денежных средств за квартиру	стороны должны обсудить это при составлении предварительного договора. Денежные средства могут переданы безналичным и наличным способом.Если решено, что покупатель платит продавцу средства наличными, чтобы избежать мошенничества нужно: Передавать деньги только в безопасном месте. Несколько раз пересчитать полученную сумму. Делать это нужно при свидетелях с обеих сторон. Продавец должен написать расписку о получении средств. Деньги лучше передавать мелкими купюрами. Так шанс того, что деньги поддельные снижается. Но лучше перечислять средства по безналичному расчёту. Так банк «автоматически» проверит средства на подделку, и риск быть обманутым снижается до минимума
Также стоит обратить внимание на то, что продавцу нужно произвести оценку своей квартиры	это обязательное условие, так как недвижимость является предметом залога банка. Если банк не устроит стоимость квартиры, указанная в заключении оценщика, он может не допустить сделки
Продавец должен обязательно снять обременение с квартиры	это делается после того, как покупатель погасит долг перед банком. Банк выдаёт справку, что долгов по данной недвижимости нет. А стороны затем посещают регистрационную палату, где и подтверждают факт снятия обременения
Ещё один важный момент – уплата налога	если квартира находится в собственности продавца более 5 лет, то налог на доходы физлиц им уплачиваться не будет. Если же менее указанного срока, то нужно будет оплатить налог свыше стоимость квартиры в 1 млн. рублей
Можно оформить альтернативную сделку, чтобы не продавать квартиру	собственник может взять в другом банке кредит, и досрочно закрыть ипотечную линию. Нецелевой потребительский кредит выдаётся на более выгодных условиях, нежели ипотека

Ипотека под залог комнаты в коммунальной квартире читайте в статье: ипотека на комнату

Когда можно получить налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку, читайте здесь.

Готовые квартиры в ипотеку без первоначального взноса, читайте здесь.

Продать квартиру, которая является залогом по ипотечному кредиту без согласия банка нельзя.

Если банк «засечёт», что сделка была проведена с нарушением данного правила, сделка будет признана недействительной, а собственнику придётся заплатить штраф.

Кроме того, если квартира находится в военной ипотеке, продать её без согласия Росвоенипотеки также нельзя.

Основные моменты

До недавнего времени риелторы с неохотой брались за сделки, связанные с продажей ипотечных квартир.

Однако наличных денег у людей мало, и большинство сделок проходит именно с привлечением заемных средств. Соответственно, и продаваться такие квартиры по мере необходимости будут все чаще.

На самом деле ничего особенно запутанного в продаже квартиры, купленной в ипотеку, нет. Все этапы процесса логичны и строго регламентируются российским законодательством.

Поэтому даже без обращения к риелтору при желании можно разобраться, как действовать правильно.

Основная трудность в том, чтобы получить от кредитной организации, выдавшей займ, разрешение на отчуждение ипотечного имущества.

По договору с банком ни продать, ни подарить, ни иным образом распорядиться жильем, находящемся в залоге, фактический владелец не может до того момента, пока полностью не выплатит всю сумму долга кредитору (банку).

Что это такое

Квартира в ипотеке – это определение способа приобретения жилья с привлечением заемных средств, то есть банковского кредита.

Если у человека не хватает своих денег, то для расширения жилплощади или покупки собственного жилья он может обратиться в банк и получить нужную сумму именно для приобретения квартиры.

Особые условия ипотечного кредита объясняются его целевым назначением.

Срок ипотеки и сумма рассчитываются индивидуально и зависят от нескольких факторов:

1. Сумма первоначального взноса.
2. Возраст клиента.
3. Размер ежемесячного регулярного дохода.

Как правило, первоначально клиент платит от 10 до 30 процентов, на оставшуюся сумму банк-кредитор выдает сумму кредита и начисляет проценты.

Соответственно, если заемщик хочет продать ипотечное жилье, ему нужно прежде всего решить все вопросы с банком. Ориентироваться придется на текст договора.

Есть еще один вариант ипотечных займов – так называемая военная ипотека. Государство на особых условиях выдает военным определенную сумму, которая используется как первоначальный взнос на приобретение собственного жилья.

Однако и у военных может появиться необходимость в продаже купленной по спецпрограмме ипотечной собственности. Это может быть связано с переездом в другой город, необходимостью расширить жилплощадь и т.д.

Кто попадает под категорию

Продажа купленной на заемные средства квартиры имеет свои особенности.

Так, в сделке участвует несколько сторон:

Показатели	Описание
Владелец залоговой собственности (то есть ипотечного жилья)	продавец
Покупатель жилья	который согласен ждать оформления документов на залоговое жилье
Кредитор	банк, выдавший кредит и ставший залогодержателем

В случае с военной ипотекой четвертой стороной процедуры становится Росвоенипотека – особый орган, который регулирует и контролирует вопросы выдачи денежных целевых займов военным для приобретения жилья по особой программе.

Куда обращаться

На первоначальном этапе любой владелец ипотечного жилья должен обратиться в банк, где был получен кредит.

Нужно получить согласие-разрешение на продажу жилой собственности, находящейся в обременении, и выполнить все необходимые требования. Если ипотека оформлена у военного, ему нужно получить разрешение в Росвоенипотеке.

Важно предупредить залогодержателей о том, что планируется продажа ипотечной квартиры, а не пытаться скрыть обременение от покупателя. Это лишь затянет сроки сделки, ведь реализовать ипотечное жилье по обычной схеме невозможно.

После того как получено одобрение сделки в банке (и Росвоенипотеке), процедура проводится так же, как при стандартной сделке.

Обратиться нужно в следующие инстанции:

Показатели	Описание
БТИ	получить техпаспорт
Орган Росреестра	получить кадастровый паспорт
ЖЭК	собрать справки о прописанных в квартире и об отсутствии долга по коммунальным платежам
Нотариус	для заключения предварительного, а затем и основного договора и удостоверения законности сделки
Росреестр	для регистрации перехода права на квартиру

Если в сделке принимают участие дети, то нужно будет получить разрешение из органа опеки и попечительства.

Важные нюансы

При разводе супругов раздел ипотечной квартиры, как и погашение обязательств перед банком, встает очень просто. Речь идет о законном браке, заключенном через ЗАГС.

По закону, все имущество супругов делится поровну, за исключением случаев, когда квартира была куплена одним из супругов до официального бракосочетания.

В последнем случае имущество считается личным, то есть принадлежит купившему квартиру супругу.

Однако есть важный нюанс:

Показатели	Описание
Семейный кодекс устанавливает право супруга при разводе претендовать на долю в квартире	так как платили супруги за ипотечное жилье из общего бюджета. Поэтому отсудить квартиру можно, особенно если есть подтверждение платежей (чеки, квитанции)
Если кредит еще выплачивается	то делится поровну остаток суммы
При продаже квартиры в ипотеке оба супруга получают равные доли	после сделки

А вот если квартира куплена по военной ипотеке, то при разводе второй супруг не получает ничего.

Дело в том, что участником программы военной ипотеки является непосредственно военнослужащий, и наличие у него жены или детей в расчет не принимается.

Таким образом, при продаже ипотечной квартиры при разводе военный не обязан ничего выделять бывшей жене и детям.

У этого закона есть и другая сторона. Если военнослужащий не в состоянии оплачивать ипотеку, то при разводе его супруга не должна брать на себя денежные обязательства по обслуживанию кредита.

Последний момент — по закону военнослужащий, купивший жилье за счет средств специальной госпрограммы, не имеет права переоформить свои денежные обязательства на третье лицо.

Это означает следующее:

Показатели	Описание
Военнослужащий не сможет найти покупателя, согласного приобрести квартиру с обременением и выплатить остаток по кредиту	это просто невозможно. Закон не разрешает переуступать права на имущество, купленное и оплачиваемое за счет государства
Единственный вариант в этом случае – взять другой кредит (потребительский)	закрыть ипотеку, выплатив остаток задолженности банку, и только после этого продать квартиру без обременения

У военной ипотеки есть свои плюсы и минусы, но продажа квартиры все же возможна. Особенности этого вида ипотеки не позволяют рассчитывать на свою долю в имуществе бывшей супруге заемщика и даже его детям.

Законодательная база

Особенности регистрации сделок с недвижимостью регламентируются Федеральным законом:

Номер	Описание
№122 (1997 год)	«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Изменения в законодательство о сделках купли-продажи введены Федеральным законом:

Номер	Описание
№172 (2016 год)	«О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»

Особенности военной ипотеки регламентирует Федеральный Закон:

Номер	Описание
№117	«О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»

Ограничение права собственности на купленное в ипотеку жилье предусмотрено на основании:

Статья	Описание
131 ГК РФ	государственная регистрация недвижимости

Как заключается договор купли-продажи квартиры с обременением, узнайте в статье: продажа квартиры с обременением

Интересуетесь какова последовательность действий при продаже квартиры за материнский капитал, читайте здесь.

Хотите узнать, какой процесс передачи денег при продаже квартиры, смотрите тут.

Процедура продажи квартиры в ипотеке имеет свои особенности, связанные с наложением на нее обременения.

Ипотечное жилье находится в залоге у банка, и чтобы подать его, нужно либо заблаговременно погасить задолженность, либо найти покупателя, согласного купить квартиру с обременением и продолжить выплаты за прежнего владельца.

В любом случае необходимо получить согласие банка.

Общие аспекты

Продажа квартир по военной ипотеке в Москве возможна в любом регионе. Приобрести такое жилье стало возможным, начиная с 2005 года, после принятия соответствующего закона.

Для этого необходимо стать участником специальной программы для военнослужащих. Для принятия участия в накопительной системе необходимо отвечать нескольким условиям:

• быть офицером или прапорщиком по контракту либо выпускником военного учреждения;
• составить рапорт;
• рассчитать максимальный размер займа по ипотеке на основании сумм взносов до 45 лет военнослужащего;
• определиться с банком, который предоставит заем.

Продажа жилья по военной ипотеке имеет как положительные моменты, так и отрицательные. К преимуществам относятся:

Принимать участие в сделке вправе лишь те банки	Которые прошли аккредитацию
Уверенность в том, что сделка чистая	С юридической стороны
Небольшие сроки регистрации	До 1 недели
Сделка безопасна	Все операции контролирует банк

Недостатками являются:

• необходимо уплатить налог за прибыль;
• большие сроки получения финансов из-за определенного порядка расчета.

Продавцу следует знать, что деньги он получит только после государственной регистрации сделки – через 5-7 дней. Иногда процесс затягивается до нескольких недель.

Квартиру или дом военнослужащий выбирает самостоятельно. Жилье должно соответствовать банковским требованиям.

Основные из них:

• объект недвижимости должен быть в хорошем состоянии;
• коммуникации и инженерные системы должны быть в норме;
• перепланировок не должно быть;
• наличие правоустанавливающих документов;
• на жилье не должны претендовать третьи лица.

Чтобы получить военную ипотеку, необходимо выполнить ряд действий:

Стать участником накопительной системы, подав рапорт	Основное условие – долгосрочная служба, наличие семьи или другой жилой площади значения не имеет
Списки направляются в вышестоящие органы	Где сведения об участнике тщательно проверяются
Участнику присваивается номер	Открывается счет на его имя и перечисляются деньги

Всем участникам выдается сертификат, дающий право

Что нужно знать

Чтобы получить свидетельство участника накопительной системы, необходимо участвовать в программе не меньше 3 лет, составить рапорт на имя командира, дождаться одобрения (примерно 3 месяца) и получить готовый документ.

Действует свидетельство полгода. За этот период необходимо выбрать жилье. Покупать недвижимость можно на ту сумму, которая указана в свидетельстве.

По военной ипотеке нельзя покупать квартиру, если:

• в ней кто-либо проживает или зарегистрирован хотя бы 1 человек;
• она находится под залогом;
• на нее претендуют третьи лица.

Продать квартиру не получится, если кредитный комитет не даст согласие. Выдается оно в том банке, в котором военнослужащий планирует брать ипотеку.

Для государства покупка по ипотеке выгодна тем, что затрачивая деньги, государству предоставляются налоговые льготы – вычеты.

Граждане, купившие квартиру и получившие прибыль, вправе вернуть 13% от стоимости. Льгота не предоставляется в таких случаях:

• имущество приобреталось у взаимозависимых граждан;
• оплачивал не собственник, а третье лицо;
• вычет был получен ранее.

Поэтому военнослужащий не имеет право получить данный вычет, поскольку за него уплачивала держава.НИС может быть добровольной или принудительной.

Чем раньше военнослужащий станет участником программы, тем большая сумма накопится на счету.

В текущем году никаких изменений в программе не произошло. Единственное, изменилась сумма накопительного ипотечного взноса – 260 000 рублей.

После того, как на счету накопится требуемая сумма, можно приступать к поиску банка, который предоставит кредит.

Каждый банк предлагает свои условия и ставки по процентам, но они не будут ниже 10%.