Продажа квартиры с обременением по ипотеке

Статья обновлена: 7 января 2019 г.

Автор статьи

Митрофанова Светлана

Юрист. Стаж работы — 14 лет

Здравствуйте. Я помогла 9 семьям, которые решили продать свою квартиру, которая была у них в ипотеке. У каждого была своя причина. Кто-то не тянул ипотеку, а кто-то наоборот захотел квартиру побольше. Или супруги разводятся, и они решили продать ипотечную квартиру, чтобы поделить деньги пополам и разъехаться. В общем, опыт в продаже у меня достаточный.

Сама схема продажи ипотечной квартиры не сложная и подходит практически при любом банке. Но придется попотеть, чтобы грамотно все реализовать. Поэтому сначала внимательно прочтите пример ниже, а после него уже переходите по ссылкам.

Кратко о самой схеме

Объясню на примере: Покупатели согласились купить квартиру за 3 млн. руб., а долг по ипотеке у собственников (продавцов) — 900 тыс. руб. Покупателям нужно передать собственникам 900 тыс. руб. в качестве задатка. Собственники эти деньги отдадут своему банку, чтобы полностью погасить долг по ипотеке. Т.к. долг теперь погашен, собственники вместе с представителем банка снимают обременение (залог) с квартиры. После снятия обременение можно уже продать квартиру, точнее провести сделку купли-продажи. Для этого собственники вместе с покупателями оформляют договор купли-продажи и регистрируют сделку в МФЦ или Регистрационной палате. Остальные 2,1 млн.руб. покупатели передает продавцу перед сделкой купли-продажи «на руки» или кладут их на банковскую ячейку, т.е. продавец сможет их забрать, только когда покупатели станут собственниками.

Как ее реализовать

Схема продажи одна, но как ее реализовать зависит от того, как покупатели будут расплачиваться за покупку. Ведь есть покупатели, которые приобретают квартиру полностью за свои наличные, и есть те, которые сами с ипотекой (их большинство). Вариант продажи «ипотечникам» более сложный и многое зависит от банка покупателя.

В этом случае я написала 2 варианта продажи:

• Вариант №1 — если покупатели приобретают квартиру полностью за свои наличные
• Вариант №2 — если покупатели сами с ипотекой («ипотечники»).

Можете сохранить данные статьи в закладки и прочитать их, когда найдете покупателей. В них я подробно и поэтапно расписала: как снять обременение с квартиры; какие документы нужны, как и где их получить; как зарегистрировать сделку купли-продажи; как продавцам можно получить деньги от покупателей после сделки и т.д.

Юристы помогут оформить продажу

Перейдите по ссылкам выше, внимательно прочтите статьи и скорее всего вы решите — продать ипотечную квартиру довольно сложно. Поэтому советую обратиться к специалисту, который полностью организует всю продажу — от снятия обременения с квартиры до составления расписки о получении денег. Для этого напишите юристу, у него можно бесплатно проконсультироваться. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Что это такое?

Обременение – одна из форм ограничений, налагаемых на недвижимость.

В соответствии с ФЗ № 122 от 1997 года, они могут быть следующих видов:

• ипотека;
• управление, основанное на доверии;
• аренда;
• наложение ареста;
• сервитут (чаще используется в отношении земельных территорий).

Выделяют дополнительные ограничения, применяемые при отчуждении объектов недвижимости – заключение соглашения бессрочной ренты, наличие собственников, не достигших совершеннолетнего возраста и т.д.

Наличие обременения не свидетельствует о невозможность продажи имущества. Если оно имеется, то покупатель обязательно должен быть осведомлен, – это позволит избежать неблагоприятных последствий.

Законодательство

ФЗ №122 содержит норму, согласно которой все права на недвижимое имущество должны быть зарегистрированы в государственном порядке.

Это условие распространяется на обременения, которые налагаются на квартиру – чтобы они были признаны законными, их необходимо зарегистрировать.

Подобные сведения содержатся в особом реестре данных.

Информация является доступной для всех граждан, поэтому покупатель перед проведением сделки может запросить сведения об ограничениях, действующих в отношении того или иного объекта.

Как проверить?

Продажа квартиры с обременением – это серьезный шаг. Покупатель сможет проверить наличие ограничений путем обращения в органы Росреестра.

Для этого необходимо составить соответствующий запрос, ответ будет содержать причины их применения.

Преимущества и недостатки

Основным плюсом приобретения квартиры, приобретенной по ипотеке, является стоимость, которая на 10-15% ниже, нежели подобные объекты, уже полностью выкупленные.

Недостатком выступают имущественные риски, поскольку недвижимость находится в залоге у банковской организации.

Преимущество покупки объекта по соглашению ренты является материальная выгода.

Минусов такого подхода намного больше:

• рентодатель может требовать расторжения сделки;
• смерть хозяина может привести к объявлению наследников, у которых имеются свои интересы в отношении жилой площади.

Есть ли выгода?

Продажа квартиры с обременением неизменно связано с плюсами:

• удастся закрыть обязательства по ипотеке перед банком или передать их покупателю;
• тот, в свою очередь, сможет приобрести квартиру, стоимость которой будет ниже, чем другие подобные объекты без ограничений.

Риски

Главным риском при покупке квартиры с обременением – неосведомленность покупателя о таком «сюрпризе».

Не проверив недвижимость на «юридическую чистоту», он может заключить договор и передать денежные средства, даже прожить определенное время в жилой площади, но после столкнуться с судебными разбирательствами, касающимися оспаривания сделки.

Как оформляется?

Оформление сделки по продаже имущества с ограничением осуществляется в таком же порядке, как и сделки с квартирами без обременения.

Способы совершения сделки

Выделяют несколько способов оформления сделки:

1. Заключение договора до того момента, как будет снято обременение. Такой подход подразумевает, что покупатель становится новым держателем залога.
2. Предварительное подписание соглашения о продаже. Его суть заключается в том, что покупатель под расписку выдает средства продавцу для уплаты задолженности перед банком, дальнейший расчет происходит на условиях, определенных ими самостоятельно.

Образец договора купли-продажи квартиры с обременением можно скачать здесь.

Перечень документов

Для продажи квартиры с обременением потребуется стандартный перечень документов, сопровождающих сделки по отчуждению имущества.

К нему потребуется приложить только согласие от банка, супруга или органов попечительства.

Продажа ипотечной квартиры по переуступке

Продажа ипотечной квартиры по переуступке осуществляется с разрешения банка.

Как оформляется продажа квартиры с несовершеннолетними детьми? Порядок действий здесь.

Как оформить доверенность на продажу квартиры? Подробная информация в этой статье.

На видео о реализации жилья с обременением

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

2. Позвоните на горячую линию:

   • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

   • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

   • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Предыдущая статья: Порядок продажи квартиры

Следующая статья: Декларация при продаже квартиры

Отдельные вопросы о продаже квартиры обремененной ипотекой

– А что будет, если продать ипотечную квартиру без согласия банка?

Во-первых, сделку купли-продажи квартиры, обремененной ипотекой, без письменного согласия банка-кредитора вообще не зарегистрируют в Росреестре. А во-вторых, если каким-то чудом регистрация все же пройдет, то по требованию банка эту сделку признают недействительной.

– Как продать ипотечную квартиру при разводе супругов?

Если супруги приобрели квартиру в ипотеку, а потом развелись, еще не выплатив кредит, то им придется делить не только совместно нажитое имущество, но и общие долги. Разделение долговых обязательств перед банком может происходить только с участием самого банка, т.к. для него развод супругов-должников не является основанием для изменения условий кредитного договора.

Изменить условия возврата ипотечного кредита можно только с согласия самого банка, и только если его устроит платежеспособность супругов по отдельности. Сами супруги, при этом, не вправе своим соглашением (между собой) изменить порядок погашения кредита. А если раздел имущества и долгов супругов происходит в судебном порядке, то банк будет участником этого гражданского процесса.

Продать ипотечную квартиру после развода супругов (созаемщиков) можно тоже только с согласия банка-кредитора, например, одним из перечисленных выше способов. Как вариант, по взаимному соглашению супругов и банка, один из супругов может отказаться от своей доли заложенного имущества (квартиры) и от своей части долга, соответственно.

– А можно ли продать ипотечную квартиру в ипотеку?

Здесь имеется в виду случай, когда Покупатель – тоже ипотечник, и имеет одобренный кредит от другого банка. То есть заложенная по ипотеке квартира продается Покупателю, который сам использует кредитные средства. Такое тоже возможно (с согласия банка-залогодержателя).

Покупатель, получив одобрение кредита в своем банке, выбирает ипотечную квартиру, заложенную другому банку. Тогда ипотечным кредитом от банка Покупателя гасится остаток долга банку Продавца, а остаток средств передается самому Продавцу. Ипотечное обременение квартиры при этом передается (перерегистрируется) от банка Продавца к банку Покупателя. Фактически, при продаже ипотечной квартиры в ипотеку происходит перекредитование с переводом долга и залога в другой банк.

– Какие риски у Покупателя при покупке ипотечной квартиры?

Серьезные риски у Покупателя могут возникнуть, если он отступит от перечисленных выше правил покупки квартиры с ипотечным обременением. Например, если у Покупателя берут слишком большую сумму аванса для погашения ипотеки, а после расчетов с банком Продавец отказывается продавать освобожденную от обременения квартиру (мол, извини, брат Покупатель, деньги я тебе потом верну, а то мне тяжело было банку кредит выплачивать – спасибо, что помог).

В остальном риски Покупателя такие же, как и при покупке обычной квартиры. А как покупать квартиру и снижать эти риски – подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

– Какие налоги надо платить при продаже ипотечной квартиры?

Здесь налогообложение такое же, как и при продаже обычной квартиры (т.е. без кредита и без залога). Если в результате сделок по покупке квартиры в ипотеку и последующей ее продаже владелец получает прибыль, то он должен уплатить налог НДФЛ-13%. Но этот налог он может уменьшить или вовсе свести его к нулю, применив налоговые вычеты.

Подробнее о налогах и налоговых вычетах при покупке и продаже квартир – см. по ссылке в Глоссарии.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Обременение по ипотеке в силу закона что это?

Содержание

• Обременение по ипотеке в силу закона что это?
• Ипотека в силу договора
• Можно ли продать обремененную недвижимость?
• Каким образом можно снять имеющиеся обременения?
• Порядок продажи квартиры находящейся в ипотеке
• Как минимизировать риски при покупке квартиры с обременением
• Двойное обременение на квартиру при ипотеке
• Ипотека погашена: как снять обременение, порядок процедуры, документы

Обременение по ипотеке в силу закона — это форма залога недвижимости, при которой собственность заемщика выступает обязательством погашения долга перед банком (залогом в данном случае является то имущество, на которое берется ипотека, т.е. ипотечная квартира будет находится в залоге у банка). В большинстве случаев она возникает при получении жилищного кредита.

Объектом ипотеки в силу закона выступают жилые помещения (квартиры, комнаты, дома), земельные участки, коммерческая недвижимость, гаражи, долевая собственность в строящемся доме и прочие.

Выдавая кредит, банк оформляет закладную, которую клиент должен предоставить в Росреестр (служба регистрации прав на недвижимость), когда будет регистрировать сделку купли-продажи. На основании этого документа ставится отметка об обременении. Сейчас свидетельство о государственной регистрации права не выдается, все сведения о залоге хранятся в электронной базе. Узнать о нем можно, заказав выписку ЕГРН (единый реестр прав на недвижимость).

Если собственник долгое время не выполняет обязанности по погашению кредита, заложенная квартира может быть реализована залогодержателем (банком – обладателем залогового права на имущество). Вырученные средства пойдут в счет погашения тела ипотечного займа, процентов, штрафов и пеней. При этом заемщик на руки получит только то, что останется после оплаты долга перед банком. Получается, что реализация заложенного имущества – очень невыгодная для собственника ситуация, ведь он переплатит банку значительную сумму.

Следует отметить, что в случае ипотеки в силу закона банк не становится собственником квартиры. Для ее продажи в погашение займа нужно получить соответствующее решение суда.

Ипотека в силу закона в общественном сознании прочно связана с жилищным кредитованием, что не совсем верно. Этот вид обременения возникает и в том случае, когда заключается договор ренты (пожизненного содержания) или продажа квартиры в кредит.

Порядок продажи квартиры находящейся в ипотеке

Кроме полной выплаты долга есть и другой способ избавиться от кредитного имущества. Надо подыскать покупателя, который согласится оплатить остаток по ипотечному кредиту задатком за квартиру. После закрытия кредита покупатель и продавец совместно с представителем банка идут в Росреестр снимать обременение. Одновременно подаются документы на сделку купли-продажи. Основная проблема – найти такого покупателя, который согласится ждать, пока банк полностью закроет кредит и выдаст все документы для регистрации.

Если у самого покупателя не хватает денег, чтобы выкупить понравившееся жилье, он может взять ипотеку на него в том же банке. В этом случае сделку «от и до» будет сопровождать кредитный специалист. Жаль, что немногие кредиторы готовы пойти на такую схему продажи заложенного имущества.

Так как покупатель будет после сделки заемщиком, ему следует заручиться согласием банка на выдачу ему жилищного кредита. Он должен подать заявку на общих основаниях, при этом максимальная сумма одобренного займа не может быть меньше остатка долга покупателя.

Если она оказалась меньше, будущему собственнику придется привлекать собственные средства. По сути, банк переводит кредитные средства со счета покупателя на ссудный счет продавца, погашая его заем.

В общих чертах схема погашения залога с помощью нового ипотечного займа выглядит следующим образом:

1. Покупатель подает заявку на жилищный кредит у первичного кредитора (банка в котором оформлена ипотека).
2. После одобрения банк готовит бумаги на новое обременение (кредитный договор, закладная).
3. Покупатель, продавец, представитель банка идут в Росреестр и подают документы на сделку.
4. Далее происходит выдача кредита покупателю и деньги сразу же переводятся на погашение долга продавца.
5. Банк выдает продавцу справку о выполнении обязательств и закладную. Тот снимает обременение в Росреестре.
6. Покупатель получает выписку ЕГРН на приобретенную квартиру с отметкой об ипотеке в силу закона. На руках у него остается только кредитный договор, оригинал закладной хранится в банке. Он становится заемщиком и оплачивает ежемесячные взносы по кредиту вплоть до полного его погашения.

Как минимизировать риски при покупке квартиры с обременением

Покупка квартиры с обременением – всегда большой риск. Если заем взят в крупном солидном банке, не стоит беспокоиться о чистоте сделки. Если же сделка происходит в другой финансовой организации, лучше привлечь квалифицированного юриста или риэлтора. Велик риск нарваться на мошенников и в результате остаться без квартиры и без денег.

Какие советы можно дать желающим приобрести обремененную ипотекой недвижимость:

• Все нюансы сделки должны быть подробно прописаны в договоре купли-продажи с указанием кредита, расчетных счетов и порядка действий сторон.
• Перед сделкой запросите от продавца официальный документ от банка, в котором содержится вся информация об ипотечном займе (номер и дата кредитного договора, сумма кредита, объект приобретения и залога, текущая задолженность и сумма для полного погашения).
• Посетите банк вместе с собственником квартиры и лично удостоверьтесь, что у него оформлен жилищный кредит на нее.
• Если вы решили взять ипотеку в том же банке, передавайте задаток только после одобрения заявки на кредит.
• Погашение остатка кредита проводите безналичным способом вместе с продавцом, не давайте ему деньги на руки, требуйте копию подтверждающего документа.
• После погашения кредита и аннулирования залога закажите выписку ЕГРН. В случае отсутствия обременения там будет стоять отметка «не зарегистрировано».
• Запросите справку, что все жильцы выписались из квартиры.
• Уточните в налоговой службе, что жилье не сдается в аренду.

Продажа квартиры от банка, где есть невыплаченная ипотека, не так страшна, как может показаться на первый взгляд. Безусловно, разобраться в тонкостях вопроса без опытного риэлтора будет сложно. Однако такие квартиры обычно стоят на порядок дешевле, поэтому покупатель в результате сделки получает несомненную выгоду. Минусом является длительность процедуры, иногда она растягивается более чем на месяц.

Ипотека погашена: как снять обременение, порядок процедуры, документы

Как происходит прекращение обременения недвижимости в виде ипотеки:

1. Производится полное погашение долга с причитающимися процентами, пенями и штрафами, если таковые имелись.
2. В банке запрашивается справка о выплаченном займе и согласии снять залог.
3. Совместно с представителем кредитора согласуется время визита в Росреестр. Обычно сотрудники крупных банков имеют выделенное время для посещения данного госоргана, поэтому самостоятельно записываться на прием не придется.
4. Посещение Росреестра или МФЦ (многофункционального центра «Мои документы»), куда подаются бумаги от кредитора (оригинал закладной) и от бывшего заемщика (кредитный договор, справка о погашении займа). Актуальный перечень нужных документов лучше запросить в банке.
5. Принимающий бумаги сотрудник выдаст расписку, в которой обозначена дата получения выписки ЕГРН без отметки о залоге. Он же подскажет, сколько по времени снимается обременение с квартиры по ипотеке.

При полном погашении займа обременение должно сниматься автоматически. Однако не стоит полностью полагаться на сознательность кредитора и Росреестра. Лучше проконтролировать процесс и лично убедиться, что все бумаги оформлены как следует. Для этого нужно запросить в банке справку о снятии обременения с квартиры, а в Росреестре – выписку ЕГРН. Если их нет, действовать описанным выше способом.

Что такое обременение и каких видов оно может быть

Обременение – это ограничение, наложенное на использование недвижимости в полном объеме или его продажу. Статус ограничения на жилое помещение обозначается в свидетельстве о собственности в обязательном порядке, помимо этого фиксируется в ЕГРП.

При продаже помещения обременение не снимается, если перед заключением сделки купли-продажи обременение не было снято, оно переходит на новоиспечённого владельца помещения.

На практике встречаются разные типы обременений, но самым распространённым является ипотека.

Разновидности обременений:

• Ипотека. Помещение, которые находятся в залоге у банка может быть продано исключительно с согласия банковского учреждения. Причем он может выставить собственные условия, без соблюдения которых стороны не получат разрешения на сделку. Например, банк-кредитор обладает правом затребовать оплату первоначального взноса в размере 50%.
• Рента. Согласно правилам, рентоплательщик не имеет право распоряжаться квартирой без согласия рентополучателя.
• Арест недвижимости. Если собственник не оплачивает коммунальные платежи, на квартиру может быть наложен арест. Никаких сделок с квартирой до погашения всей задолженности совершать нельзя.
• Найм. Продать такую недвижимость можно, но жильцы имеют право находится в квартире до истечения договора найма.
• Реализация недвижимости с прописанным человеком. Чтобы сняться с регистрационного учёта следует явиться в паспортный стол с соответствующим заявлением. При отказе одного из членов семьи выписываться можно это сделать через суд. Но существуют определённые категории граждан, которые обладают правом на пользование квартирой.
• Дом под снос. Продажа недвижимости в подобных домах запрещена.
• Сервитут на землю. Сервитут – это преимущество 3-х лиц на пользование земельным участком, который не является их собственностью.

Какой существует порядок вступления в наследство без завещания? Все нюансы — в статье по ссылке.

Стоит ли покупать недвижимость с обременением

Решение должно быть обдуманным, не всегда следует отказываться от такой квартиры, поскольку в ряде случаев сделка может оказаться очень выгодной для покупателя. О риске забывать тоже не стоит. При работе с обременением желательно обратиться к юристу или хорошему риелтору, чтобы общими усилиями найти приемлемый вариант.

Присутствие любых ограничений вынуждает продавца понижать стоимость, чаще всего сумма бывает значительной. Если у потенциального покупателя недостаточно собственных средств для приобретения квартиры, можно воспользоваться ипотекой.

Вполне вероятно, что продавец договориться с банком переоформить кредит. Однако финансовое учреждение не всегда даёт одобрение подобного рода сделок, так как покупатель может иметь плохую кредитную историю или низкий уровень дохода.

Когда недвижимость находится в ипотечном кредите, на очереди может стоять несколько кредитных организаций. При возникновении материальных трудностей у собственника, у банка есть право наложить арест на недвижимость, который будет снят после погашения задолженности.

Образец договора купли-продажи квартиры с обременением можно скачать здесь.

В одно и то же время несколько арестов не может быть наложено, поэтому после реализации жилья у нового собственника могут появиться трудности с остальными кредиторами и помещение вновь окажется под арестом.

Как правильно составить завещание на квартиру? О плюсах и минусах этого документа вы узнаете из данной публикации.

Продажа может происходить путём переуступки прав на жилплощадь в строящемся здании. Для покупателя такая схема является прибыльной, поскольку квартира на этапе стройки обходится выгоднее по сравнению с готовым жильём. Но присутствуют определённые опасности:

1. Застройщик может находится на стадии разорения;
2. Возведение здания может быть незаконным;
3. Просрочка сроков сдачи дома;
4. Заключение застройщиком двойных договоров;
5. Отсутствие письменного уведомления застройщику о передаче прав собственности.

При переуступке прав покупатель становится дольщиком, соответственно при образовании у застройщика задолженности нужно будет её погашать. Следовательно, перед заключением контракта проверьте всю платёжную документацию и удостоверитесь в отсутствии долгов.

Договор цессии в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Федеральной службе и только после этого выполняются любые расчёты с продавцом.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке: основные риски

Обременение по ипотеке – это невозможность проводить сделки с залоговым имуществом, не получив согласия банка-кредитора, у которого находится купленная квартира в залоге.

Если недвижимость выставляется на продажу самим банком не возникнет никаких проблем, поскольку все ограничения будут сняты.

Но вот сделка с должником может обернуться проблемами, в том числе отменой сделки. Основным фактором является получение согласия на сделку от банка – без него не рекомендуется вносить даже залог.

На что следует обращать внимание при приобретении жилья

1. В первую очередь необходимо взять выписку из ЕГРП и проверить квартиру на наличие других обременений;
2. При любой передаче денежных средств следует брать расписку. Самым безопасным способом является расчёт посредством банковской ячейки;
3. Затребовать выписку из домовой книги чтобы убедиться в отсутствии в квартире «лишних» зарегистрированных людей;
4. Получить официальное разрешение банка на осуществление сделки по купле-продаже ипотечной квартиры.

Какие нужны документы для вступления в наследство? Полный список смотрите здесь.

Никаких проблем при приобретении недвижимости с обременением не возникнет при правильной подготовке к сделке. При возникновении любых сомнений лучше обратится к профессионалам.

Как проверить наличие обременения по ипотеке

Существует несколько способов проверки информации:

1. Заказ выписки в отделении ЕГРП. В ней заключается все требуемые сведения по объекту, в том числе о наличии обременения;
2. Онлайн-запрос через интернет в ЕГРП.

Как составить договор аренды гаража? Образец вы можете посмотреть по ссылке.

Перед получением выписки потребуется заполнить заявление и оплатить небольшую госпошлин.

Пошаговая инструкция для проведения сделки по недвижимости с обременением

Сделки с недвижимостью допустимы только после освобождения ото всех обременений, то есть после оплаты задолженностей, штрафов и прочего.

Для снятия обременения по ипотеке следует обратиться в Центр регистрации и проделать следующие шаги:

• Подать заявку;
• Предъявить платёжные свидетельства, подтверждающие закрытие задолженностей с отметкой в свидетельстве о регистрации права собственности;
• Банковские документы, подтверждающие освобождение от кредитных обязательств.

Реализация квартиры допустима и с обременением при согласовании с кредитным учреждением и при условии составления соглашения таким образом, чтобы дальнейшие выплаты производились новоиспеченным владельцем квартиры.

Допускается ли совершение завещания через представителя? Примеры и особенности составления по ссылке.

Расплатиться с банком может сам владелец и в последующем реализовать жилье, банки заинтересованы в закрытии задолженностей, а не в приобретении недвижимости.

Этапы проведения сделки:

1. Арендовать две сейфовые ячейки, в одну из них внести денежные средства для расчета по имеющемуся кредиту;
2. Остатки денежных средств переведут во вторую ячейку на расчётный счёт продавца;
3. Принятые банком денежные средства будут перечислены в счёт выплаты кредита, будет выдана документ о его закрытии;
4. Далее заключается договор купли-продажи между сторонами, а недвижимость подлежит перерегистрации;
5. В момент выдачи выписки обременение с помещения снимается, а покупатель становится полноправным владельцем;
6. Продавец сможет забрать оставшиеся денежные средства из ячейки, процедура завершена.

В заключении хочется сказать, что операции купли-продажи помещений с обременением стоит проводить очень аккуратно и все выгоды должны быть надежно подкреплены защитой интересов покупателя.

Только пристальное внимание к деталям, о существовании которых некоторые покупатели могут и не знать вовсе обеспечат полную защиту.

Кто ответственен за благоустройство придомовой территории многоквартирного дома? Нормы и порядок благоустройства описаны в этой статье.

Поэтому не помещает за помощью обратиться к сотрудникам надежной риэлтерской фирмы или к юрисконсульту, работающему с жилищным правом. Таким образом вы полностью обезопасите себя от проблем, возникающих при заключении соглашения купли-продажи недвижимости.

Пошаговую инструкцию по покупке квартиры с обременением смотрите в этом видео:

Как оформить продажу квартиры с обременением по ипотеке

Если ограничении на распоряжение квартирой не получается снять в связи с отсутствием материального обеспечения, вполне возможно оформление перехода права в рамках действующего ипотечного договора.

Для этого заключается договор переуступки права требования. Процедура осуществляется с обязательным участием в сделке банка и получении его предварительного согласия.

Если имеет место переоформление ипотечного договора на нового должника, то проверяется кредитная история нового заемщика, устанавливается его платежеспособность. Банк заключает с ним напрямую договор кредитования.

Условия выплат оговариваются индивидуально и могут отличаться от тех, которые были предложены другому заемщику ранее. Также устанавливается в Росреестре ограничение на распоряжение недвижимостью в ипотеке до момента полного погашения задолженности.

Образец уведомления о продаже доли в квартире вы можете посмотреть в статье: уведомление о продаже доли в квартире

Составление предварительного договора купли продажи квартиры описывается в этой статье.

Документы

Для оформления сделки купли-продажи с предоставлением суммы выкупа в вида задатка покупателем потребуется составить следующие бумаги в несколько этапов:

• на первой стадии заключается предварительный договор купли-продажи с указанием суммы задатка, которая подлежит передачи в счет оплаты части стоимости квартиры;

• на втором – деньги передаются в кредитное учреждение, погашается задолженность полностью, прекращает действие ипотечный договор. Обременения в виде ограничения на распоряжение недвижимостью снимаются;
• на третьем имеет место заключение обычного договора купли-продажи в отсутствие ограничений между продавцом и покупателем без участия банка.

Нюансы

С оформлением квартиры с обременением на практике могут возникнуть следующие ситуации:

• наложение залога может связываться также с возможностью установления на помещение прав ребенка по принадлежности ему доли в праве собственности. В таком случае распорядиться недвижимостью можно только с согласия органов опеки и попечительства при условии улучшения положения и жилищных прав ребенка. Также обременение может связываться с приобретением квартиры частично за счет средств материнского капитала. Следует убедиться перед заключением сделки об отсутствии прописанных на жилой площади, если продается доля – об отказе других собственников в приобретении части собственности на жилье.
• приобретение квартиры в ипотеке может закончиться нанесением финансового риска как для покупателя, так и продавца. Первый может остаться без объекта недвижимости, если какие-либо юридические моменты не будут проработаны юристом на момент заключения соглашения. Для продавца возможна потеря значительной суммы денег или предмета залога в ситуации, когда, к примеру, покупатель отказался по каким-либо причинам от заключения договора, а собственник не рассчитывал на это, и для него создалась необходимость внесения очередного взноса по ипотеки или оплаты штрафа при просрочке платежа, или даже потеря квартиры, если неоплата была допущена в течение двух периодов подряд – зачастую двух месяцев. Квартира в последнем случае будет выставлена на продажу по инициативе банка с компенсацией выплат собственнику, остальные средства будут перечислены в счет платежей.
• при планировании оформления сделки с обременением также требуется проконтролировать такие вопросы, как проживание в квартире несовершеннолетних лиц. Если такое допускается кредитным договором, выселить их будет достаточно сложно, для этого потребуется предоставить доказательства наличия другой жилплощади для проживания. Получить информацию можно в паспортном столе, если туда обратиться собственник недвижимости – заемщик по действующему договору, потенциальному покупателю такие сведения не предоставляются. Сведения о зарегистрированных лицах заносятся в домовую книгу, которая на квартиры хранится в ЖЭК или ЖЭУ, другой управляющей организации, на частные дома – у хозяина недвижимости.
• в отношении объекта вторичного жилья желательно запросить полную информацию по квартире путем получения расширенной выписки. Сделать это можно в местном подразделении Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости. В документе будет указана вся история перехода права собственности различных хозяев квартиры, а также основания для установления владения. Это позволит выявить спорные моменты, которые могут стать причиной расторжения договора в будущем в связи с признанием его недействительным (оспоримым или ничтожным). Следует опасаться заключать сделки в отношении недвижимости, которая передана по нотариальной доверенности или подарена лицом преклонного возраста, передана по наследству. По таким делам в пределах исковой давности, равной от 1 до 3 лет по разным категориям дел, открывается большинство судебных дел.
• если квартира передана в собственность новых лиц, но в паспортном столе по-прежнему числятся данные о прописанных на жилой площади, к примеру, бывших членах семьи раннего владельца, то их выселение возможно только в судебном порядке. Самостоятельно применять силовые методы не рекомендуется, поскольку это может привести к привлечению к ответственности за нарушение общественного порядка, а при нанесении физических увечий лицам – наложение санкций в порядке уголовного производства.
• при переоформлении квартиры, оплатой за часть которой послужил материнский капитал, родителям необходимо согласовать выселение ребенка или предоставление ему жилья в другом помещении с органами ПФР, а также органами опеки и попечительства.
• особенности действуют в отношении военной ипотеки, средства на которую предоставляются за счет государственного бюджета. Согласование осуществляется в этом случае не только в банке-кредиторе, но и Министерстве обороны РФ. Допустимым вариантом с такой квартирой будет только полное погашение задолженности с продажей жилья без обременения.

Продажа комнаты в коммунальной квартире в 2019 году рассматривается в статье: продажа комнаты в коммунальной квартире

Нужно ли платить налог с продажи квартиры полученной по наследству, узнайте здесь.

Как продать квартиру в рассрочку, читайте на этой странице.

Видео: Как продать квартиру с обременением

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

2. Позвоните на горячую линию:

   • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

   • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

   • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Основные аспекты

Самыми защищенными сделками на рынке жилья считаются приобретения квартир на первичном рынке непосредственно от застройщика.

Риски покупателя, столкнуться с ограничением права за счет обременения имущества, сведены к минимуму.

Прямо противоположна ситуация на вторичном рынке жилой недвижимости. Квартира с историей проживания может обладать отнюдь не приятными «дополнениями».

Нередко покупатель узнает об ограниченности полученного права собственности только после оформления сделки.

Конечно, такой обман со стороны продавца, является достаточным поводом для расторжения сделки. Но сопровождаться «поиск справедливости» будет длительными судебными тяжбами и не факт, что убытки покупателя компенсируются.

О необходимости проверки «юридической чистоты» покупатели часто забывают. А продавцы об этом не спешат напоминать, поскольку потеря клиента не в их интересах.

Тем не менее, продать обремененную квартиру можно и без обмана покупателей. Порой достаточно разъяснить потенциальному собственнику особенности ограничения и немного уступить в цене.

Что это такое

Под термином «обременение» подразумевается ограничение права собственника в отношении распоряжения имуществом.

В частности под запретом оказываются некоторые виды операций или абсолютно все сделки с объектом. Ограничение права обуславливают права третьих лиц.

В качестве таковых могут выступать отдельные граждане, организации или государство.

При этом наложение обременения в обязательном порядке фиксируется, поскольку относится к юридически обоснованным условиям.

В ЕГРН вносятся надлежащие сведения, свидетельствующие об ограничении зарегистрированного права собственности на конкретный объект.

При некоторых видах обременения недвижимости для отчуждения имущества требуется согласие лица, имеющего право требования на квартиру.

В других случаях продажа жилья не запрещается, но вместе с правом собственности покупатель приобретает и обременение.

Какие это вызывает неудобства

Недостатки обремененной квартиры зависят исключительно от вида ограничения. К основным минусам можно отнести следующие:

В зависимости от обстоятельств могут возникать и иные нюансы. Все это вместе и по отдельности зачастую становится причиной предъявления претензий покупателем к продавцу.

Большую часть проблем можно предотвратить, если правильно отнестись к процессу продажи. Безусловно, нужно уведомить клиента о наличии обременения. И не менее важно правильно оформить сделку.

Законодательная база

ФЗ № 122 устанавливает, что право на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации.

В пришедшем ему на смену ФЗ № 218, вступившим в силу с 1.01.2017, сказано, что только наличие записи в ЕГРН подтверждает наличие права на имущество.

А удостоверяет регистрацию права и личность правообладателя выписка из ЕГРН. При этом как прежние нормы, так и ныне действующие, требуют обязательной регистрации возникающих обременений.

Отметка о наложенном ограничении права вносится в Единый реестр. При заказе выписки о зарегистрированных правах в ней отображается перечень собственников, вид права, а также все имеющиеся ограничения.

В том числе указываются заявленные в судебном порядке требования со стороны третьих лиц. Таким образом, в 2019 году выявить обременение недвижимости достаточно просто.

Выписка содержит информацию, актуальную на дату выдачи. Это позволяет любому заинтересованному лицу проверить ограниченность права конкретного лица и оценить степень значимости ограничения.

В ФЗ № 122 от 21.07.1997 перечислены основные виды обременений на недвижимое имущество и их влияние на возможность распоряжения имущества.

Как при покупке проверить квартиру на наличие обременений?

Проверить, есть ли обременение на квартиру, можно двумя способами: в режиме онлайн через Росреестр и путем поучения выписки из ЕГРН.

Онлайн

На сайте Росреестра нужно кликнуть на «Сервисы», выбрать вкладку «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» и сформировать запрос, заполнив анкетную форму. При этом понадобится ввести:

• номер государственной регистрации права;
• кадастровый номер;
• условный номер.

Сервис проинформирует вас о дате получения интересующей информации. Услуга бесплатна, но, по мнению специалистов, не всегда предоставляемые данные корректны. Иногда информация в базе данных не обновляется месяцами. В этом случае можно воспользоваться альтернативным вариантом и получить вписку из ЕГРН – Единого государственного реестра недвижимости.

Выписка из ЕГРН

Услугу предоставляют как офисы ЕГРН, как и МФЦ – Многофункциональные центры. Документ содержит официальные и актуальные на указанную дату сведения об обременении объекта недвижимости:

• имена собственников;
• точный адрес;
• общую и жилую площадь.

В соответствующей графе при отсутствии обременения пишут «Не зарегистрировано», а при наличии ограничения прав указывают, какое именно, например при ипотечном залоге пишут «Залог, весь объект». Выписка из ЕГРН – документ, имеющий юридическую силу.

Покупка квартиры с обременением

Продажа квартиры с обременением по ипотеке возможна после того, как собственник получил разрешение банка. Сделку оформляют в банке по отработанному алгоритму:

• покупатель арендует 2 ячейки – для продавца и для банка;
• в ячейку банка он кладет сумму, необходимую для полного погашения кредита;
• остаток, если он есть, кладут в ячейку продавца;
• после этого банк выдает справку, что кредит погашен;
• продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи;
• после регистрации документа в Росреестре новому владельцу выдают справку о снятии обременения по ипотеке;
• после этого продавец может забрать из ячейки причитающуюся ему сумму (опционально), а покупатель получает право собственности.

Приобретение квартир с обременением достаточно выгодно, так как жилье, находящееся в залоге у банка:

• обычно находится в хорошем состоянии и практически не требует вложений;
• проверено на юридическую чистоту;
• имеет цену продажи обычно ниже рыночной, и иногда значительно.

Как снять обременение с квартиры? Документы для снятия

Собственник может в полном объеме реализовать свои права, например продать квартиру, подарить или сделать в ней перепланировку, только после снятия обременения. Для этого необходимо собрать пакет документов:

• документ об устранении причины ареста – справка из банка о полном погашении кредита, постановление суда о снятии ареста, справка о расторжении договора ренты, аренды или доверительного управления;
• заявление;
• паспорта всех новых владельцев;
• документ о праве собственности, например договор купли-продажи.

Кроме этого, понадобится заплатить пошлины за:

• корректировку данных в ЕГРП – 200 рублей с каждой стороны;
• выдачу измененной выписки без упоминаний об обременении – 350 рублей за 1 бланк.

Подать документы на снятие обременения можно в отделении Росреестра, МФЦ, по почте, через сайт gosuslugi.ru при наличии электронной подписи, а также через риэлтерскую контору. Срок снятия обременения по ипотеке – 1-2 месяца.

Купить квартиру с обременением ипотекой — что должен знать покупатель?

Возможность купить квартиру с обременением ипотекой, которая по каким-то причинам выставлена на продажу, нередко отталкивает потенциальных покупателей. В то же время, если продумать все нюансы и свести риски к минимуму, то выиграть на приобретении такого жилья могут обе стороны.

В первую очередь, будущему владельцу необходимо узнать, не возражает ли банковское учреждение против продажи квартиры, которая вас заинтересовала.

Дело в том, что покупатель самостоятельно принимает меры по снятию обременения, и преград на пути к этой цели может возникнуть немало. Итак, следует проверить такие моменты:

• наличие двойного залога — принимая во внимание неплатежеспособность владельца квартиры, не исключено, что она находится под залогом еще в одном финансовом учреждении, что не позволит снять обременение;
• наличие ареста или запрета регистрационных действий с жильем — информацию об этом рекомендуется запросить в виде выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Заказать выписку можно в Росреестре, МФЦ или через интернет;

В случае продажи квартиры с ипотекой, продавцу рекомендуется уточнить не возбуждено ли против него производство. Если имеется задолженность по кредиту или алиментам, то пристав может наложить запрет на недвижимость в любой момент. Проверить это можно через сайтФедеральной службы судебных приставов. Кроме того, получить нужную информацию можно обратившись по месту жительства или нахождения квартиры.

• Точность при расчете средств — покупателю следует проверить, включены ли в платеж по ипотеке, которую ему полагается погасить, суммы просрочек и штрафов. Банк может включить эти суммы в общий долг, проинформировав стороны едва ли ни в последний момент. При этом убытки, в случае чего, ложатся на плечи покупателя.

В чем выражается?

Суть обременения недвижимости заключается в возникновении отдельных прав на нее лиц, не обладающих собственностью на квартиру.

Закон о регистрации содержит понятие обременения – это условия, стесняющие собственника квартиры при пользовании и распоряжении ею, порождая права третьих лиц.

Обременения квартиры могут возникать из договора, соглашения сторон либо на основании судебного акта, вступившего в силу.

Особенность обременений в том, что они могут выражаться не только в ограничении прав собственника, но и в возложении на него определенных обязанностей. В первую очередь это касается квартир, переданных по договору ренты и пожизненным содержанием с иждивением.