Бланк предварительного договора купли продажи ипотечной квартиры с обременением

Предварительный договор купли-продажи квартиры, образец заполнения

До оформления основного договора купли-продажи продавец и покупатель могут по соглашению сторон оформить предварительный договор купли-продажи, договор аванса или договор задатка. Заключение предварительного договора достаточно часто применяется при совершении сделок с недвижимостью.

В соответствии с Гражданским кодексом (ст.429 ч.1) по предварительному договору стороны сделки обязуются в будущем заключить основной договор о передаче какого-либо имущества, оказании определенных услуг и выполнении работ на тех условиях, которые зафиксированы в предварительном договоре.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры вы можете скачать по ссылке в конце статьи.

Применительно к сделке купли-продажи жилой недвижимости данная норма означает, что покупатель и продавец квартиры или другого объекта недвижимости имеют право заключить предварительный договор, в котором будут прописаны все важные условия планируемой сделки купли-продажи.

Необходимость в предварительном договоре возникает в том случае, если основной договор по каким-то причинам не может быть заключен сразу. Например, если покупателю требуется время, чтобы собрать денежные средства для оплаты квартиры, или продавцу нужно подготовить все необходимые документы.

Предварительный договор купли-продажи дает сторонам определенную гарантию того, что сделка в будущем будет заключена именно на оговоренных условиях, в том числе и по согласованной ранее цене.

Несмотря на то, что предварительное соглашение не влечет за собой передачу квартиры, оно обладает юридической силой и приводит к определенным правовым последствиям. Поэтому стороны сделки должны ответственно подойти к составлению и заключению предварительного договора купли-продажи, чтобы избежать неприятных последствий в дальнейшем.

Существенные условия договора

Обязательными условиями предварительного договора купли-продажи являются предмет договора (то есть описание квартиры или другого продаваемого имущества), стороны договора и цена продаваемого имущества. Исходя из перечисленных условий, стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи именно указанной квартиры и именно по оговоренной цене.

В предварительном договоре также обычно указываются порядок и сроки заключения основного договора. Кроме того, при продаже квартиры в договор включаются условия о внесении аванса или задатка, которые являются определенной гарантией для сторон. Обычно сумма аванса или задатка при продаже квартиры составляет 5-10% от общей суммы сделки.

При составлении предварительного договора стороны должны четко понимать разницу между авансом и задатком, чтобы представлять последствия расторжения такого договора в одностороннем порядке.

Внесение продавцом аванса дает сторонам возможность отказаться от оформления основного договора купли-продажи, вернув аванс. Это может произойти, например, при изменении цены на недвижимость.

В этом случае, продавец, заинтересованный в продаже квартиры по более высокой цене, может отказаться от исполнения предварительного договора без штрафных санкций. По другому дело обстоит, если в договоре используется термин «задаток». Получив задаток, продавец может отказаться от исполнения условий договора, только вернув покупателю задаток в двойном размере.

Если же расторжение предварительного договора происходит по инициативе покупателя, задаток остается у продавца. Таким образом, задаток повышает степень ответственности сторон за неисполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи.

В договоре должны содержаться все реквизиты сторон:

• фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные и адрес, если стороной договора является физическое лицо;
• наименование, организационно-правовая форма, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, если оно выступает стороной договора. При сделке с юридическим лицом в договоре также указываются фамилия, имя и отчество представителя, выступающего от имени юридического лица;
• реквизиты доверенности, если лицо, подписывающее договор, действует на основании доверенности.

Узнайте, как продать квартиру в ипотеке, возможные варианты и способы продажи.

Полный перечень необходимых документов для регистрации права собственности на квартиру, можно найти по этому адресу.

Договор купли-продажи — ипотека (другие банки)

Другие банки не требуют предварительных договоров. Им необходим только основной. Если они сами не готовят проект договора, то помните, что он составляется примерно в такой же форме, что и основной для Сбербанка. Только надо знать, как производится расчет с Продавцом  через  аккредитив, ячейку, просто на счет. Это надо знать точно и прописать порядок расчетов в соответствующем пункте.

ДКП с аккредитивом

Если кому-то необходим договор купли-продажи с расчетом с использованием аккредитива, пишите. Только заранее уточните условия аккредитива, что предлагает банк или вторая сторона вашей сделки.

Для тех, кто хочет составить договор купли-продажи своими руками

Если вы берете ипотеку в Сбербанке и решили сэкономить на услугах юриста, прочитав наши советы, советую вам не жадничать, не делать договор купли-продажи самостоятельно, потому что мы даем только основу.

В современные ДКП не лишним будет упомянуть и о том, что Продавец не банкрот и стать им не планирует, не использовал средства материнского капитала на покупку или реконструкцию Квартиры и тому подобное.

Случаи в жизни бывают разными. Не обладая специальными знаниями, вы можете споткнуться в самом неожиданном месте… где юрист легко решил бы все проблемы и придумал правильный путь.

Составление договора стоит не дорого. И уж точно дешевле, чем кусочек вашего здоровья и жизни, потраченный в нервотрепке. Пусть зубы людям лечит стоматолог, сапоги  шьет сапожник, а документы готовит юрист.

Кому срочно надо — пишите на мэйл или звоните. Договоримся.

_________________________________

Если вам была полезна эта юридическая информация и пригодился шаблон договора, нажмите «Мне нравится» ))) Вам не трудно, а нам — приятно.

Мы консультируем здесь мы бесплатно, но если вы желаете поблагодарить нас за потраченное время и полезные советы, можете помочь нам хоть немного в оплате моб. связи (тел. сайта). Все-таки, чтобы ответить на все ваши сложные вопросы, только для того, чтобы просто написать требуется время, а уж про подумать и посоветовать уже и не говорим)))  Всем спасибо!

Что это такое?

Обременение – одна из форм ограничений, налагаемых на недвижимость.

В соответствии с ФЗ № 122 от 1997 года, они могут быть следующих видов:

• ипотека;
• управление, основанное на доверии;
• аренда;
• наложение ареста;
• сервитут (чаще используется в отношении земельных территорий).

Выделяют дополнительные ограничения, применяемые при отчуждении объектов недвижимости – заключение соглашения бессрочной ренты, наличие собственников, не достигших совершеннолетнего возраста и т.д.

Наличие обременения не свидетельствует о невозможность продажи имущества. Если оно имеется, то покупатель обязательно должен быть осведомлен, – это позволит избежать неблагоприятных последствий.

Законодательство

ФЗ №122 содержит норму, согласно которой все права на недвижимое имущество должны быть зарегистрированы в государственном порядке.

Это условие распространяется на обременения, которые налагаются на квартиру – чтобы они были признаны законными, их необходимо зарегистрировать.

Подобные сведения содержатся в особом реестре данных.

Информация является доступной для всех граждан, поэтому покупатель перед проведением сделки может запросить сведения об ограничениях, действующих в отношении того или иного объекта.

Как проверить?

Продажа квартиры с обременением – это серьезный шаг. Покупатель сможет проверить наличие ограничений путем обращения в органы Росреестра.

Для этого необходимо составить соответствующий запрос, ответ будет содержать причины их применения.

Преимущества и недостатки

Основным плюсом приобретения квартиры, приобретенной по ипотеке, является стоимость, которая на 10-15% ниже, нежели подобные объекты, уже полностью выкупленные.

Недостатком выступают имущественные риски, поскольку недвижимость находится в залоге у банковской организации.

Преимущество покупки объекта по соглашению ренты является материальная выгода.

Минусов такого подхода намного больше:

• рентодатель может требовать расторжения сделки;
• смерть хозяина может привести к объявлению наследников, у которых имеются свои интересы в отношении жилой площади.

Есть ли выгода?

Продажа квартиры с обременением неизменно связано с плюсами:

• удастся закрыть обязательства по ипотеке перед банком или передать их покупателю;
• тот, в свою очередь, сможет приобрести квартиру, стоимость которой будет ниже, чем другие подобные объекты без ограничений.

Риски

Главным риском при покупке квартиры с обременением – неосведомленность покупателя о таком «сюрпризе».

Не проверив недвижимость на «юридическую чистоту», он может заключить договор и передать денежные средства, даже прожить определенное время в жилой площади, но после столкнуться с судебными разбирательствами, касающимися оспаривания сделки.

Как оформляется?

Оформление сделки по продаже имущества с ограничением осуществляется в таком же порядке, как и сделки с квартирами без обременения.

Способы совершения сделки

Выделяют несколько способов оформления сделки:

1. Заключение договора до того момента, как будет снято обременение. Такой подход подразумевает, что покупатель становится новым держателем залога.
2. Предварительное подписание соглашения о продаже. Его суть заключается в том, что покупатель под расписку выдает средства продавцу для уплаты задолженности перед банком, дальнейший расчет происходит на условиях, определенных ими самостоятельно.

Образец договора купли-продажи квартиры с обременением можно скачать здесь.

Перечень документов

Для продажи квартиры с обременением потребуется стандартный перечень документов, сопровождающих сделки по отчуждению имущества.

К нему потребуется приложить только согласие от банка, супруга или органов попечительства.

Продажа ипотечной квартиры по переуступке

Продажа ипотечной квартиры по переуступке осуществляется с разрешения банка.

Как оформляется продажа квартиры с несовершеннолетними детьми? Порядок действий здесь.

Как оформить доверенность на продажу квартиры? Подробная информация в этой статье.

На видео о реализации жилья с обременением

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

2. Позвоните на горячую линию:

   • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

   • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

   • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Предыдущая статья: Порядок продажи квартиры

Следующая статья: Декларация при продаже квартиры

Что это такое

В переводе с греческого языка «ипотека» обозначает залоговое имущество, так принято обозначать приобретение недвижимого объекта путем заимствования чужих денежных средств у кредитора. И пока заемщик полностью не рассчитается с кредитором, имущество

будет принадлежать ему, то есть это своего рода гарантия возврата денежных средств. Приобретатель подобного имущества может полностью пользоваться недвижимостью, проводить в нем улучшения, но вот распоряжаться по своему усмотрению он ей не может.

Покупка квартиры по условиям ипотечного кредитования предусматривает заключение сразу несколько договоров:

• между владельцем жилой недвижимости и ее приобретателем – оформляется договор купли-продажи;
• и собственно кредитный договор между банком и будущим покупателем квартиры о предоставлении ему займа на приобретение выбранного жилья.

Как мы уже говорили, имущество, купленное по ипотеке, будет собственностью кредитора до полного погашения заемных средств.

На первый взгляд все просто и понятно, но в сделке учувствуют три независимых друг от друга стороны, и последовательное заключение договоров обычно не вызывает сложности.

Но! Трудности могут возникнуть при оформлении двухсторонних сделок, ведь переход прав собственности подлежит регистрации – а дна сторона еще не продала недвижимость, поскольку ей не выплачены средства, а другая объект еще не приобрела, ведь кредитор еще не выдал денег на покупку.

Поэтому и существуют предварительные договоры при оформлении ипотечного кредита, это своего рода связующий элемент, юридически объединяющий все стороны по сделкам: первоначального продавца, приобретателя недвижимости и кредитора.

Для чего он нужен

Но чтобы приобрести квартиру за заемные средства по ипотеке, банк должен одобрить сделку, поэтому покупатель должен выполнить два главных условия:

Найти жилье, которое бы понравилось кредитору как залоговое имущество	оно должно быть обязательно ликвидным, то есть продаваемым. Поэтому очень сложно оформить кредитование жилья на вторичном рынке недвижимости – многие дома старой постройки, и трудно продаваемые. Поэтому лояльнее всего банк относится к покупке жилья в новостройках, и одобрение кредита имеет больше шансов
Второе, самое трудное условие	найти кредитора, который согласится оформить ипотеку по таким условиям. Здесь важно уточнить все выдвигаемые банком требования, и правильно оформить договор кредитования, и без узкого специалиста, до тонкостей разбирающемся в этом непростом деле, можно попасть под кабальные условия

И если все эти условия соблюдены, то можно переходить к оформлению промежуточного договора.

Необходимость его заключения сводится к следующим факторам:

• это необязательное условие, но желательное, поскольку после его заключения у кредитора не останется сомнений о целевом использовании выданных заемщику средств.
• продавец недвижимости может напрямую обращаться к кредитору за получением денег за продажу имущества, и ему уже не нужно искать других приобретателей его недвижимости.
• заключение предварительного договора предусмотрено ст. 429 Гражданского Законодательства, и отказ от его неисполнения любой стороной недопустим. При любом нарушении условий договорных обязательств по подобным соглашениям, суд просто обяжет виновника полностью исполнить условия предварительных договоренностей, поэтому он выступает гарантом для всех трех сторон по сделке с ипотечным имуществом.

Можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры после регистрации, узнайте в статье:

расторжение договора купли продажи квартиры.

Предварительный договор купли продажи квартиры с задатком рассматривается на этой странице.

Содержание предварительного договора купли продажи квартиры по ипотеке

К содержанию предварительного договора предъявляются следующие требования:

• конкретизирующая информация о сторонах сделки – продавце недвижимого имущества, покупателе и банке-кредиторе – их полные реквизиты, контактные данные и места регистрации;
• полное описание объекта ипотечного кредитования – почтовый адрес и индекс дома, год постройки и ввода в эксплуатацию, параметры жилой недвижимости – технические данные, размер, наличие балкона и пр.;
• данные о право обладании недвижимостью – на каком основании владелец стал собственником, регистрационный номер проведенной сделки, где и когда он прошел регистрацию;
• согласованная сторонами стоимость объекта недвижимости, приобретаемого по ипотечному кредитованию;
• способы расчета между сторонами сделки – при каких обстоятельствах продавец получит свои средства, когда покупатель станет собственником приобретенной в кредит квартиры, сколько и когда средства должны будут переданы;
• дата передачи объекта по соглашению сторон, при условии взноса аванса или задатка;
• обязательство сторон договора по исполнению основного договора купли-продажи с привлечением ипотечных банковских средств.

После составления и согласования договорных обязательств между непосредственно продавцом и приобретателем недвижимости, предварительный договор передается кредитору о вынесении решения по выплате средств. Только наличие подобных договорных обязательств дает право банку оформить заем на покупку квартиры.

Но кредитор не намерен рисковать такой огромной суммой, поэтому страхование недвижимого объекта будет основным условием получения средств.

Как только все эти формальности будут улажены, кредитор оформляет на квартиру закладной документ, который подлежит регистрации.

Он дает право кредитору на полное распоряжение имуществом до момента полной расплаты по выданному займу на приобретение квартиры.

При регистрации перехода прав собственности в выписку вносятся данные о наличие обременения на жилую недвижимость в виде залога.

Поэтому квартира останется под обременением, а сделки с такой недвижимости возможны только при одобрении залогодержателя, то есть банка.

Подобные юридические действия возможны при соблюдении следующих условий:

• в случае неисполнения своих взятых обязательств по уплате взносов по кредитованию, банк может выставить квартиру на торги и окупить вложенные средства;
• заемщик находит самостоятельно покупателя, готового сразу же погасить задолженность перед банком для снятия обременения, и после этого действия квартира продается. Правда, здесь некоторые нюансы, но это тема другой статьи.

Как оформить и его образец

Обращаем ваше внимание! Большую юридическую силу приобретает нотариально заверенный предварительный договор, допускается оформление в простой письменной форме, но при условии, что его оформляют в присутствии кредитного специалиста банка, на что они идут весьма неохотно.

При оформлении подобного договора покупателю важно проверить квартиру на юридическую чистоту, убедиться, что недвижимость принадлежит по праву собственности именно предполагаемому продавцу недвижимости, или у него есть нотариально оформленной доверенности на совершение этой сделки.

Также важно уяснить, что собственность не является в долевом владении, а если это так, то права совладельца не ущемляются подобной сделкой, что может служить основанием для признания договора недействительным.

Но и для продавца есть доля риска – он должен быть уверенным, что деньги он получит после оформления всей документации.

В принципе, в нем должно быть до 5 основных пунктов:

• полное описание недвижимости, то есть предмета залога;
• способы расчета за приобретение недвижимости (за счет привлечения кредитных средств конкретного банка);
• порядок полного расчета за недвижимость;
• констатация прав и обязанностей в трехсторонней сделке;
• конечный срок действительности договорных обязательств.

Образец договора можно скачать здесь.

Могут быть и дополнительные пункты, исходя из конкретной сложившейся ситуации. Договор скрепляется подписями сторон, проставляется дата заключения. Он вступает в силу сразу же после подписания.

Кто платит налог с продажи квартиры, рассказывается в статье: налог с продажи квартиры

Про соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры читайте здесь.

Налог с продажи квартиры полученной по наследству описывается в этой статье.

Видео: Предварительный договор купли продажи (его законность)

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

2. Позвоните на горячую линию:

   • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

   • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

   • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Причины для расторжения договора

Продать квартиру в ипотеке можно только с согласия кредитора. Чтобы банк одобрил такое решение, заёмщик должен привести веские причины на досрочное расторжение договора. Наибольшую сложность вызывает военная ипотека, про неё мы поговорим отдельно.

Ситуация с продажей ипотечной недвижимости выглядит двояко: с одной стороны, банк заинтересован в погашении заёмщиком долговых обязательств, с другой – кредитор теряет регулярные денежные вливания. Проценты по кредитам – это залог процветания банковской системы. Поэтому внимательно изучите договор банковского кредитования, который вы заключали при покупке квартиры.

Если в договоре есть пункт, допускающий продажу недвижимости с обременением, можете смело искать покупателя и оформлять договор купли-продажи квартиры. При отсутствии указанного пункта, самостоятельная продажа приведёт к оспариванию сделки и наложению штрафных санкций.

Причины, по которым заёмщик хочет продать жилплощадь с обременением, выглядят так:

• невозможность отвечать по долговым обязательствам. В течение долгих лет, пока происходит выплата кредита, заёмщик может потерять работу или трудоспособность. Соответственно выплачивать ежемесячные взносы человек неспособен. Чтобы избежать просрочек по платежам, пишется заявление о досрочном погашении кредита в результате продажи квартиры. В таких случаях банки обычно идут навстречу, однако, требуют документы, подтверждающие причину утраты платёжеспособности;
• недвижимость теряет ценность для заёмщика. Например, за время выплаты кредита семья разрослась и требуется более просторное жильё. В этой ситуации банк может пойти навстречу, при условии повторного кредитования в этой же организации. Банк может одобрить продажу квартиры в ипотеке при разводе супругов;
• финансовая выгода. Это одна из наиболее распространённых причин на 2018 год. Заёмщик берёт ипотечный кредит на участие в долевом строительстве. Кредитование происходит на начальном этапе застройки. Когда дом готов к вводу в эксплуатацию, цена квадратных метров существенно возрастает, что позволяет перекрыть ипотеку и получить дополнительную финансовую выгоду. В этом случае, в качестве причины указывается, что отпала необходимость в обретении квартиры. Обратите внимание, что не все банки могут счесть такую причину уважительной.

Теперь поговорим непосредственно о возможных вариантах сделки.

Схемы реализации

Существует пошаговая инструкция, которая поможет продать квартиру, находящуюся в залоге у банка. Первым пунктом пошаговой инструкции стоит извещение кредитора о желании выставить недвижимость на продажу. Если банковские служащие сочтут вашу причину уважительной, то можете воспользоваться одним из приведённых здесь вариантов.

Досрочное погашение кредита

Для этого находится покупатель, согласный на договор купли-продажи квартиры с обременением. Порядок действий выглядит так:

1. Заключается предварительный договор купли-продажи.
2. Покупатель вносит предоплату в размере задолженности по непогашенному кредиту.
3. Продавец обращается к кредитору с письменным заявлением о досрочном погашении долговых обязательств. После оплаты кредитор обязан выдать справку об отсутствии задолженностей.
4. Снимается обременение с жилплощади. Для этого нужно обратиться в Регистрационную палату и представить заявление о снятии обременения, паспорт, правоустанавливающие документы на жильё, банковскую справку.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с условием о задатке

В документах на квартиру будет проставлен соответствующий штамп, после этого можно приступать к переоформлению прав собственности. Такая процедура занимает от 5 до 7 дней.

Обычная продажа

Жилплощадь выставляется на продажу обычным порядком (после согласования с банком). Рекомендуем не скрывать от покупателя факт обременения недвижимости. Возможно, это приведёт к снижению стоимости, но учитывая спрос на квадратные метры в 2018, много вы не потеряете.

После того как покупатель осмотрит жильё и найдёт его подходящим, он обращается к кредитору с заявлением о выкупе долговых обязательств. Между покупателем и финансовым учреждением заключается предварительный договор купли-продажи.

Этот документ обычно заверяется у нотариуса. Затем банк предоставляет два депозитария: в одну ячейку покупатель помещает остаток по кредиту, в другую – сумму окончательного расчёта с продавцом. Затем банком снимаются обременения с жилья, оформляется договор купли-продажи, после регистрации которого, кредитор и заёмщик получают доступ к своим депозитам.

С участием банка

Этот вариант применим, если заёмщик меняет место жительства или убывает в длительную командировку. Здесь банк самостоятельно занимается продажей недвижимости.

Если после реализации и погашении задолженности остаются денежные средства, они помещаются на депозитное хранение. Заёмщик в любой момент может забрать остаток денежных средств. Отметим, что это самый невыгодный вариант реализации ипотечной квартиры. Кредитор не ищет выгоды, а просто хочет вернуть свои деньги.

Перераспределение обязательств

Недвижимость, которая находится в залоге у банка, пользуется повышенным спросом у потенциальных заёмщиков. Когда человек хочет оформить ипотечный кредит, он может взять ответственность по долговым обязательствам другого заёмщика на себя. Здесь происходит стандартная процедура оформления кредита в банке.

Затем кредитор перерегистрирует обременение на другого человека. От заёмщика требуется лишь подписать договор о переуступке долговых обязательств. Такая схема подходит, если заёмщик не ищет финансовой выгоды, просто не может больше выплачивать кредит.

Обратите внимание, что практически все сделки происходят при участии банковской структуры. Это помогает снизить риски продавца и покупателя при заключении сделки.

Порядок оформления

Процедура купли-продажи недвижимости проходит в несколько этапов:

• Подписание первичного договора;
• Оформление главного документа;
• Расчет за приобретенную недвижимость;
• Подписание акта приема-передачи;
• Оформление права собственности.

Если вы приобретаете жильё в ипотеку, потребуется получение сертификата с указанием рыночной стоимости квартиры (комнаты) и подписание ипотечного договора в кредитном учреждении.

Перечень необходимых документов

Покупателю достаточно предоставить паспорт гражданина Российской Федерации и согласие мужа (жены) на совершение покупки. Для приобретения недвижимости в ипотеку нужны следующие бумаги:

• Справка 2-НДФЛ или иной документ, подтверждающий доход;
• Сертификат с обозначенной рыночной стоимостью;
• Дополнительная бумага, подтверждающая личность.

Некоторые финансовые организации требуют предоставить дополнительную документацию, поэтому точный перечень лучше уточнить в банке, где берете кредит.

Владелец недвижимости предоставляет:

• Документ, подтверждающий право собственности на жилье;
• Паспорт гражданина РФ;
• Правоустанавливающую документацию;
• Выписку из ЕГРП и домовой книги.

Дополнительно могут потребоваться:

• Согласие мужа (жены) на совершение сделки;
• Согласие органов опеки, при наличии у продавца несовершеннолетних детей;
• Доверенность, если сделкой занимается третье лицо.

Для чего нужен предварительный договор купли-продажи?

ПДКП – это документ, который составляется в письменной форме и отражает обязательства и права обеих сторон:

• Покупатель обязуется выкупить недвижимость, являющуюся объектом договора;
• Продавец должен передать объект сделки покупателю, и забрать оговоренную денежную сумму.

Приобретатель жилья имеет право внести авансовый платеж, это момент станет серьезным аргументом при возникновении спорных моментов.

Бумага составляется с согласия обеих сторон, дает гарантии на успешность завершения сделки. Поэтому не стоит пренебрегать оформлением предварительного документа. В дальнейшем вы избежите проблем при заключении основного договора и сможете решить конфликтную ситуацию без судебного разбирательства.

Предварительный договор является хорошим помощником в ситуации, когда одна из сторон ни готова совершить сделку здесь и сейчас, откладывает окончательное решение на конкретную дату.

С задатком

Оформление предварительного документа с задатком отличается от обычного только тем, что при разрыве сделки со стороны приобретателя авансовый платеж полностью остается у владельца квартиры. Если договор решит аннулировать хозяин жилища, то он должен вернуть предоплату в двойном объеме.

Размер аванса, внесенного покупателем, прописывается в обязательных условиях.

По ипотеке

К заключению предпродажной договоренности часто прибегают при оформлении ипотечного кредита. Образец документа и пример оформления можно получить в отделении банка, где вы планируете оформить ссуду. В нем прописываются:

• Обязанности и права сторон;
• Описание недвижимости и её цена;
• Сроки подписания главного документа и иные нюансы, без которых преддоговор теряет свою юридическую силу.

Доли в жилье

Заключение первичного договора купли-продажи при покупке доли в квартире практически ничем не отличается от обычного варианта. Единственное отличие, прописывается цена и размер выкупаемой доли.

В новостройке

Решаясь на приобретение жилища в строящемся здании нужно обязательно заключать предварительное соглашение. Поскольку оно является залогом того, что зарезервированное помещение не будет реализовано третьим лицам без вашего ведома.

Подписывая документ, покупатель имеет право оговорить сроки сдачи жилья, итоговую стоимость и другие важные моменты.

Практически в 100% случаях застройщики требуют внести предоплату, наличие на руках предварительного договора позволит избежать аферистов и даст гарантию, что ваши деньги не будут выброшены «на ветер».

Видео о рисках и возможном мошенничестве:

Содержание ПДКП

Документ включает в себя информацию об объекте сделки, данные продавца и покупателя, цену жилья.

В нём же отражаются варианты расчета и иные нюансы:

• Дата внесения денежной суммы в качестве оплаты;
• Если продажа осуществляется по доверенности, прописываются ее реквизиты;
• Дата и место составления;
• Подписи обеих сторон.

Если покупатель оставляет задаток, прописывается его размер.

Основные условия и обязательные пункты

Выделяют три важных условия, ради которых проводится подписание первичного документа:

• Недвижимость, являющуюся объектом договора, описывают во всех деталях;
• Указывается полная информация об обеих сторонах, участвующих в сделке;
• Данные об итоговой цене приобретаемой квартиры.

Если они будут отсутствовать, то теряется смысл оформления ПДКП.

В нем также должны присутствовать следующие обязательные пункты:

• Вариант расчета между сторонами;
• Размер авансового платежа, внесенного покупателем;
• Реквизиты доверенности, если таковая имеется;
• Сроки оформления главного договора.

Отсутствие одного или нескольких важных пунктов приведет к тому, что документ потеряет законную силу.

Срок действия ДКП

Чаще всего срок действия согласовывается между сторонами при подписании договора. Если данный момент был упущен, то согласно п.6 ст.429 Гражданского Кодекса РФ, документ действителен на протяжении двенадцати месяцев. По истечении этого срока он теряет юридическую силу.

Основные ошибки

Главная оплошность, которую совершают покупатели – это подписание предварительного договора о намерениях купли-продажи недвижимости в возводящемся здании. Документ оформляется на фиктивное помещение, а это противозаконно. Иногда судья встает на сторону приобретателя, и признает бумагу действительной, но не стоит лишний раз рисковать.

Вторая ошибка – не озвучивание важных деталей договора. Это упущение может спровоцировать конфликты между сторонами при оформлении главного документа. Чтобы этого избежать, позаботьтесь о правильном составлении первичного договора.

Что нужно знать

Собираясь купить квартиру, человек должен быть максимально внимательным, чтобы не попасть на мошенников, не купить квартиру, что не соответствует ожиданиям и т. д.

Желательно учесть, где находится недвижимость, в полной мере ли устраивает ее планировка, подходит ли цена.

Но бывает, что лицо находит жилье, которое ему подходит по всем параметрам, и не всегда может заключить договор сразу купли-продажи из-за ряда факторов.

Возникают препятствия при оформлении права собственности, ипотеки, трудности с подготовкой сделки и т. д.

И если стороны желают осуществить сделку в будущем, то сначала заключают предварительное соглашение, бланк которого можно скачать здесь.

Оно и станет гарантией того, что лица смогли договориться о купле-продаже после разрешения всех проблемных ситуаций, которые есть на данном этапе и препятствуют совершению сделки.

Предварительные договора являются серьезными документами, в которых отражены все существенные моменты.

И их стороны должны соблюдать неукоснительно. Все сведения позднее из предварительного соглашения будут продублированы в основном договоре.

Такие договора имеют ту же юридическую силу, как и основные, только не регистрируются в государственной инстанции.

В них прописывается, когда именно должно быть заключено основное соглашение. Предварительные соглашения бывают трех видов:

Соглашение, в соответствии с которым застройщик принимает средства от соинвестора строительства	Как платеж за будущую недвижимость
Соглашение между продавцами и покупателями при ипотеке	Так как такое требование выдвигает кредитор
Соглашение, которое использует агентство	Когда вносится аванс за приобретаемое жилье (альтернатива договорам об авансах)

Основные определения

Предварительным называют договор, условия которого предусматривают составление основного соглашения о купле-продаже в будущем с соблюдением всех оговоренных условий.

В основном договоре купли-продажи будут прописаны те же условия, и при этом будет обязательство передать помещение новому владельцу.

Предварительный договор не обязательно составлять, но желательно. Так можно защитить себя от недобросовестного покупателя/продавца, который решит изменить условия сделки или откажется от нее вовсе.

Назначение соглашения

Договор заключают, чтобы иметь определенные гарантии совершения сделки. Обычно его составляют при внесении покупателем задатка.

Он необходим в том случае, если стороны не могут сразу заключить основное соглашение по ряду причин.

К примеру, у покупателя нет необходимой суммы для оплаты недвижимости, не готовы какие-то документы, есть обременения, при которых сделка становится не реальной и т. п.

Правовое регулирование

Информация о предварительном договоре содержится в ст. 429 ГК. О праве нотариального заверения говорится в ст. 193 ГК.

Ст. 554 ГК предусматривает, что в будущем стороны обязаны совершить сделку. А в ст. 555 ГК сказано о необходимости отражения полной суммы, что должна передаваться продавцам.

Порядок расторжения соглашения

Стороны могут расторгнуть договор. Но при этом стоит соблюсти определенные правила, чтобы не возникало впоследствии неприятностей.

Если в документе нет условия о перечислении части суммы, то расторжение осуществляется по согласию сторон. Только такое согласие оформляется письменно.

Если одна из сторон отказалась расторгать соглашение, можно обратиться в суд. Затраты на судебное разбирательство не будут возвращены, если об этом не говорится в договоре.

Если документ расторгают из-за того, что не соблюдены сроки, инициатор расторжения взыскивает неустойку с виновника.

Суд может также принуждать к совершению сделки по существующим договоренностям. Чтобы можно было отстаивать свои интересы, прописывайте в договоре такие моменты:

1. Как действовать, если договор расторгается в одностороннем порядке.
2. Когда последняя дата для составления основного соглашения.
3. Когда договоренности могут утратить силу.
4. Как выплачиваются средства, что были получены продавцом в качестве аванса.
5. Какой размер неустойки, если нарушены условия сторонами.

Предварительный договор дает определенные гарантии сторонам. Но ест и риски, особенно в том случае, если помещение приобретается в новостройке.

Все о возврате подоходного налога за покупку квартиры пенсионеру узнайте из статьи: возврат подоходного налога при покупке квартиры пенсионером

Какие нужны документы при покупке квартиры-вторички, читайте здесь.

Что такое земли сельхозназначения, смотрите здесь.

Лицо не может быть уверено в том, что получит квартиру, так как такое обязательство не прописывается в документе. Его также могут посчитать недействительным.

Есть и риск того, что будет совершена двойная продажа, и будут потеряны деньги, что вкладывались в покупку, если застройщик будет признан банкротом.

Если квартира покупается на вторичном рынке, такие риски не страшны. При правильном оформлении соглашения, выполнении всех требований законодательства, у вас появится гарантия того, что сделка будет совершена с соблюдением всех условий.

Так что не поленитесь перечитать внимательно документ, просмотреть образцы. Посоветуйтесь также с юристом, который подскажет, какие моменты еще не оговорены в договоре.

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

2. Позвоните на горячую линию:

   • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

   • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

   • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Законодательные основы ипотечного кредитования

Для того, чтобы у ипотечного кредитования были правовые основы, в 2000 году была подписана Концепция развития ипотечного жилищного кредитования. Это основной документ, который регламентирует сотрудничество между банком и заемщиков и помогает решить споры, возникающие между ними.

Кроме того, есть еще ряд документов, которые контролируют законность ипотечного кредитования. Среди них: Закон об ипотеке, принятый 16.07.1998 г (номер ФЗ – 102), постановления правительства, регулирующие ипотечное кредитование, например, «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 г.

Благодаря принятию всех этих законов, полную безопасность получил заемщик и регламентированы действия кредитора.

Основные требования к договору ипотеки

Ипотечный договор — это договор, при заключении которого недвижимость уходит в залог. Если вопрос о жилье, то в качестве залога выступает дом или квартира. При заключении договора необходимо участие двух сторон: банка и заемщика. Обе стороны должны принимать решения на добровольной основе и быть дееспособными.

В договоре должны быть прописаны пункты, без указания которых договор заключен быть не может:

• указывается предмет ипотеки, то есть, то на что выдается ипотечная сумма и что именно затем уйдет в залог к банку;
• стоимость приобретаемого жилья;
• сумма ипотеки, дата платежа, сроки окончания выплаты;
• жилье, которое уходит в залог к банку указывается вместе с адресом, по которому оно находится, площадью и количеством комнат;
• далее уже прописаны права и обязанности сторон, с указанием всех данных: какую сумму взял, когда обязуется вернуть, ежемесячные платежи, форс-мажорные ситуации и т.д.

Что такое предварительный договор

Предварительный договор это документ, который имеет юридическую силу. Приобретая жилье в ипотеку, обязательным условием является его составление, так как для оформления документов необходимо время и чтобы ни один участник договора не поменял своего решения, требуется его заключение.

Договор вступает в силу, сразу же, как только он будет подписан и имеет юридическую силу. Законом не регламентировано его нотариальное закрепление.

Скачать договор в формате .rtf можно по ссылке

Особенности, важные моменты и образец договора купли-продажи с ипотекой Сбербанка

Это документ, который регламентирует отношения продавца и покупателя, согласно которого происходит передача имущества от одного лица к другому. Если это договор на квартиру находящуюся в ипотеке Сбербанка, то сразу после совершения сделки, недвижимость переходит в собственность банка до момента, пока не будет заплачен долг перед ним.

Что включает в себя договор

По объему это небольшой документ. Основными его пунктами является информация о продавце и покупателе, информация о том, что именно продается, каким образом будет произведен расчет, обязательно оговариваются права и обязанности двух сторон и время, которое договор действует и подлежит исполнению.

В договоре купли-продаже есть поля, которые заполняют в обязательном порядке. Начинают заполнение документа с информации о населенном пункте, в котором происходит банковская сделка, обязательным условием является указание даты.

Основные разделы документа

• информация о людях, совершающих сделку. Здесь, главное условие – отсутствие ошибок. Так здесь прописываются ФИО, паспортные данные, адрес по прописке и семейное положение. Тот, кто брал деньги у банка, должен знать о том, что финансовые организации, банк, скорее всего, откажется дать кредит тому, кто продает свое жилье по доверенности.
• о чем договор. Здесь информация о полном адресе, продаваемого объекта. Указывается также этаж, на котором находится квартира, ее площадь. Обязательным условием в договоре выступает присутствие пункта о том, что квартира была приобретена, перешла по наследству. Прописываются номера документов, согласно которым, квартира появилась в собственности.
• как будет произведен взаиморасчет. Прежде, чем внести данную информацию в договор покупатель и продавец обговаривают все условия устно. Даже если договорено, что покупатель отдает продавцу часть суммы, а через месяц отдаст вторую, то эта информация обязательно быть зафиксирована договором. С квартирой, которая куплена в ипотеку, первая часть передается сразу, а вторая часть поступить на лицевой счет продавца, только после того, как будет произведена государственная регистрация. При передаче денег, продавец покупателю пишет расписку, что деньги получил. Сумма прописывается прописью и цифрами, с указанием даже копеек.

Договорные отношения между сторонами

Продавец обязуется передать помещение покупателю в таком состоянии, в котором он ее первоначально видел. После заключение первоначального договора, не допускается передача помещения в аренду. Как только будет проведена сделка, так сразу необходимо подписать «Акт передачи», где все подробно прописано, что все в помещение содержится. После подписания акта продавец обязан передать ключи от жилья и квитанции об оплате.

Срок действия договора купли-продажи

Как только договор будет договор зарегистрирован в государственном органе, он сразу вступает в силу. В договоре покупатель и продавец подтверждают, что он не болен не чем, что у него нет заболеваний, которые могли бы повлиять на принятия решения по договору. После передачи продавцом жилья, покупатель несет ответственность за купленное жилье.

Если договор купли-продажи делается на ипотечную квартиру, то в нем обязательно указывается информация о том, на какие средства она приобретена. В этом пункте четко прописывается информация о том, что часть средств внесено из собственных сбережений (с указанием суммы), а часть суммы предоставил банк (так же сумма прописывается).

Не забывайте и о том, что если вы решили продать квартиру, находящуюся в ипотеке, не достаточного вашего желания. Здесь решение о возможности продажи принимает только банк, который давал вам средства в долг. Все квартиры, купленные по ипотечному договору, в документе о государственной регистрации имеют обременение. То есть, нельзя взять деньги у банка, купить жилье, а потом просто его продать. Чтобы была возможность продажи, необходимо получить разрешение банка. Не один уважающий себя нотариус, риелтор не будет с продавцом работать, если нет данного документа.

Договор по ипотеке Сбербанка в формате .docx, можно скачать по ссылке

Расчет через ячейку

В случае покупки жилья по ипотеке, лучше чтобы все расчеты происходили через ячейку банка, это поможет обезопасить финансово и покупателя и продавца, так как деньги поступают непосредственно банку, и он их сохраняет для вас.

Так же хотелось бы сказать о том, что деньги напрямую заемщику не передаются, а переводятся посредством банковских операций с использованием ячеек.