Образец договора переуступки квартиры по ипотеке | Справочная | Epayinfo.ru

Образец договора переуступки квартиры по ипотеке

Договор уступки прав требования на квартиру

Последнее обновление: 26.04.2018

Договор уступки права требования квартиры5c5d659b55fc3Договор уступки прав требования на квартиру в новостройке Покупателю может предложить существующий дольщик, который вошел в проект на более ранних этапах строительства (заключил ДДУ — Договор долевого участия) и, не дожидаясь окончания строительства, переуступает свои права новому дольщику (Покупателю). Причем, уступает он именно право требования, т.к. права собственности на квартиру в недостроенном доме еще не существует.

Тогда такой Договор уступки прав требования по Договору долевого участия в строительстве (как и сам ДДУ) тоже проходит государственную регистрацию.

Если уступка прав происходит по другому типу договора (кроме ДДУ), то регистрация Договора уступки НЕ происходит. Для Покупателя, в таком случае, повышается риск утери (неполучения) прав на квартиру.

Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.

Другой тип договора (кроме ДДУ), по которому также могут уступаться права, бывает, когда Застройщик, например, рассчитывался построенными квартирами с подрядчиком или соинвестором строительства, а подрядчик/соинвестор затем уступает (переуступает) свое право (право требования квартиры по договору) уже конечному Покупателю квартиры. При этом подрядчик может иметь права на квартиры, например, по инвестиционному договору или по договору взаимозачета с Застройщиком (не ДДУ).

«Плюс» в варианте с подрядчиком в том, что подрядчик (когда ему срочно нужны деньги на текущую стройку) может выставить часть своих квартир на продажу, по ценам ниже, чем Застройщик.

«Минус» варианта с подрядчиком в том, что для Покупателя здесь гораздо выше риски, по сравнению с уступкой прав на основе Договора долевого участия (ДДУ). Повышенный риск здесь в том, что права самого подрядчика на конкретную квартиру могут быть четко не определены, либо подрядчик может не выполнить свои обязательства перед Застройщиком, а значит, его права на квартиры могут быть оспорены. То есть если головная сделка признается недействительной (сделка подрядчика с Застройщиком), то уступка прав по ней – тоже.

Кроме того, уступка прав подрядчиком в этом случае не проходит регистрацию в Росреестре, а значит, подрядчик имеет возможность продать одну и ту же квартиру по переуступке несколько раз.

Ключевые положения закона ФЗ-214. В чем выражается защита интересов дольщиков – смотри по ссылке в Глоссарии.

Содержание
  1. Уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ)
  2. Согласие Застройщика на уступку прав требования квартиры
  3. Регистрация Договора уступки прав требования
  4. Особенности сделки по переуступке прав
  5. Особенности сделки
  6. Алгоритм оформления
  7. Необходимые документы
  8. Договор переуступки прав собственности на квартиру
  9. Что это?
  10. Содержание
  11. Образец
  12. Регистрация
  13. Чем рискуют продавец и покупатель?
  14. Особенности уплаты налога
  15. Подводные камни
  16. На видео о заключении договора цессии
  17. Особенности сделки
  18. Законодательство
  19. Процедура оформления
  20. Перечень документов
  21. Регистрация
  22. Образец
  23. Порядок оплаты
  24. Налог
  25. Риски
  26. На видео о переуступке прав и заключении договора
  27. Основные преимущества и недостатки механизма цессии в новостройках
  28. Как оформить договор переуступки права собственности на квартиру?
  29. Порядок переуступки прав собственности на квартиру в новостройке
  30. Переуступка права собственности на квартиру: риски сделки
  31. Как оформить договор переуступки права собственности на квартиру?
  32. Порядок переуступки прав собственности на квартиру в новостройке
  33. Переуступка права собственности на квартиру: риски сделки
  34. Для кого это важно
  35. Права заемщика
  36. Первоочередные шаги
  37. Переуступка квартиры в ипотеке
  38. От физического лица
  39. По инициативе кредитора
  40. В новостройке
  41. Риски и выгода нового собственника
  42. Процедура оформления

Уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ)

Уступка прав требования на квартиру по договору долевого участия5c5d659bcdd1bЕсли покупать квартиру по Договору уступки прав требования, то рекомендуется заключать его только в случае, когда уступка происходит на основе именно Договора долевого участия (ДДУ), с регистрацией в Росреестре. Тогда риски такой сделки для Покупателя будут минимальны.

Образец Договора уступки прав требования по Договору долевого участия представлен ниже.

Отметим также, что при переуступке прав Продавец (прежний дольщик) отвечает перед Покупателем (новым дольщиком) только за действительность переданных прав, и НЕ отвечает за неисполнение обязательств Застройщиком. То есть после уступки прав требования, Покупатель будет решать все вопросы, касающиеся строительства дома и выполнения или изменения условий основного договора (ДДУ) уже не с прежним дольщиком, а непосредственно с Застройщиком.

Уступка права требования не прекращает действие первоначального Договора долевого участия, а лишь изменяет стороны в обязательствах по этому договору ДДУ. Соответственно, полностью сохраняются все условия существующего договора (ДДУ), в частности это касается сроков строительства и условий передачи квартиры. Все права, равно как и обязанности первоначального дольщика, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства.

Если дольщик, уступающий право требования, еще не выплатил всю сумму Застройщику за строящуюся квартиру, то вместе с продажей права требования происходит и перевод долга к новому дольщику (Покупателю). при обязательном письменном согласии самого Застройщика – ст. 391 ГК РФ.

Чтобы остатки долга перед Застройщиком не всплыли неожиданно для Покупателя и не «повисли» на нем, ему следует получить у Застройщика акт сверки платежей первоначального дольщика. Из этого акта сверки будет видно, выплатил ли первоначальный дольщик всю сумму за квартиру, или у него еще остался долг перед Застройщиком. Если долг остался, то часть суммы по Договору уступки идет в уплату остатка долга Застройщику, а оставшаяся часть передается Продавцу.

Квартира vs. Апартаменты. Что лучше и выгоднее для покупки? – см. по ссылке.

Уступка права требования на квартиру первоначальным дольщиком может происходить лишь ДО подписания им Акта приема-передачи квартиры. Связано это с тем, что после подписания акта Застройщик считается исполнившим свои обязательства по договору и перестает быть должником по обязательству.

Если же Акт приема-передачи уже подписан, но в собственность квартира еще НЕ оформлена, то первоначальный дольщик может ее продать только по Предварительному договору купли-продажи. А после оформления собственности – уже по обычному Договору купли-продажи квартиры.

Как проверить надежность Застройщика самостоятельно – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Согласие Застройщика на уступку прав требования квартиры

Согласие Застройщика на уступку прав требования5c5d659c64c56По закону, в общем случае, согласие Застройщика при заключении Договора уступки прав требования – не обязательно (статья 11 закона ФЗ-214). Но закон (Гражданский Кодекс РФ), однако, позволяет указать в первоначальном ДДУ условие обязательного письменного согласия Застройщика на переуступку прав по такому договору. В таком случае, дольщику придется это условие выполнять (и иногда даже платить Застройщику за его согласие).

При этом Застройщик имеет законное право отказать в переуступке, если первоначальный дольщик еще не выплатил всю сумму по своему договору ДДУ.

Если уступка прав требования происходит БЕЗ согласия Застройщика, то Покупателю следует в любом случае уведомить его письменно об этом событии, иначе он (Покупатель) несет риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой (п.3 ст.382 ГК РФ). В частности, из-за этого Покупатель может быть лишен возможности требовать с Застройщика неустойки или штрафных санкций за нарушение сроков строительства.

Если Застройщик задерживает сдачу дома. Что делать дольщику – см. в этой заметке.

Регистрация Договора уступки прав требования

Регистрации Договора уступки прав требования5c5d659cd0514Государственная регистрация Договора уступки прав требования происходит только в том случае, если первоначальный договор тоже подлежал регистрации в Росреестре. То есть только в случае, когда уступка совершается на основании ДДУ.

Для регистрации Договора уступки прав требования нужны следующие документы:

  • Зарегистрированный Договор долевого участия (тот, права по которому переуступаются; впоследствии он передается Покупателю);
  • Сам Договор уступки прав требования (подписанный сторонами и переданный на регистрацию, не менее 2-х экземпляров);
  • Письменное согласие Застройщика на уступку права и на перевод долга (если оплата по ДДУ была произведена Продавцом не полностью, или если такое согласие прямо предусмотрено в ДДУ);
  • Нотариально удостоверенное согласие супруги/-га Продавца на совершение сделки, либо документ, свидетельствующий о том, что уступаемые имущественные права не являются совместной собственностью супругов (брачный договор, соглашение супругов или решение суда о разделе общего имущества супругов);
  • Разрешение Органа опеки и попечительства на уступку прав, если участником долевого строительства является несовершеннолетний или недееспособный;
  • Заявление на регистрацию Договора уступки прав требования (от Продавца и от Покупателя);
  • Заявление от Покупателя на регистрацию ипотеки в силу закона (если покупка идет на кредитные средства банка);
  • Кредитный договор с банком, закладная и документы, названные в закладной (если покупка идет на кредитные средства банка);
  • Нотариальная доверенность (если в сделке участвуют доверенные лица Продавца и/или Покупателя);
  • Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию.

Если Продавец – юрлицо, то для регистрации понадобятся еще учредительные документы этого юрлица и документ, подтверждающий полномочия его представителя действовать от имени юрлица. Для акционерных обществ может потребоваться протокол решения собрания акционеров об одобрении крупной сделки.

Что делать дольщикам при банкротстве Застройщика – см. в этой заметке.

Куда подавать документы для регистрации Договора уступки прав требования по Договору долевого участия? Здесь все как обычно – весь пакет документов подается в МФЦ «Мои документы» (в Москве, например). В других городах России документы на регистрацию могут подаваться как в МФЦ, так и в местные отделения Росреестра.

После регистрации уступки прав, Покупателю надо не забыть забрать у предыдущего дольщика оригинал ДДУ. Он понадобится Покупателю позже, при регистрации своего права собственности на построенную квартиру.

Денежные расчеты по Договору уступки проводятся так же, как при обычных расчетах в сделках с недвижимостью (см. по ссылке).

Продавцу, кстати, не стоит забывать, что при продаже (уступке) своих имущественных прав, он должен заплатить налог с полученного дохода. О расчете налогов и налоговых вычетов в недвижимости можно узнать в соответствующем разделе Глоссария по ссылке.

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Как это работает? Смотри по ссылке.

Вообще, уступка прав требования в долевом строительстве – довольно распространенное явление на первичном рынке жилья. И покупка квартиры по уступке прав нередко позволяет Покупателю приобрести квартиру на завершающем этапе строительства дома (снижая риск недостроя), в то время как все квартиры напрямую от Застройщика могут быть уже проданы на ранних этапах.

Уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ) регулируется статьей 11 закона ФЗ-214 и нормами Гражданского Кодекса (Глава 24 ГК РФ – «Перемена лиц в обязательстве»).

Договор уступки прав требования может заключаться как в простой письменной форме (ППФ), так и в нотариально заверенной.

Нотариус здесь обеспечивает Покупателю дополнительную защиту и снижение рисков при покупке квартиры по Договору уступки прав требования. В этой сделке он контролирует не только сам договор уступки, но и первоначальный договор Продавца с Застройщиком, на основании которого переуступаются права.

Что такое эскроу-счета в долевом строительстве? Чем они интересны дольщикам – смотри по ссылке.

Договор уступки (или переуступки) прав называют также Договором цессии. Того, кто уступает свои права, называют цедентом, а того, кто эти права получает – цессионарием.

Образец Договора уступки прав требования (цессии) по ДДУ можно скачать здесь

Особенности сделки по переуступке прав

Дополнительно о некоторых особенностях и рисках переуступки прав на квартиру (с позиции Покупателя новостройки) можно почитать по ссылке.

А для Продавца – последовательность действий для продажи квартиры по переуступке прав подробно описана в отдельной заметке по приведенной ссылке.

Уступка прав требования может быть и безвозмездной. Например, в случае, когда дольщик хочет подарить еще не построенную квартиру своему родственнику. Особенности такой сделки – см. по ссылке.

5c5d659d110a8Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ .

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Особенности сделки

Чаще всего, данный вид сделки относится к строящемуся жилью: инвестор вкладывает деньги в строительство и через какое-то время перепродает право на еще не возведенное жилье третьему лицу.

Рассматриваемый договор имеет ряд особенностей:

  1. Форма документа – письменная или нотариально заверенная, требует государственной регистрации.
  2. Моментом достижения соглашения между сторонами будет являться подписание договора и проведение его государственной регистрации.
  3. Должник должен быть уведомлен о состоявшейся сделке.
  4. Стороны по договору могут передавать права на еще не возникшие действия или обстоятельства.
  5. Допускается частичная уступка права.
  6. Сторона, уступающая требования, несет ответственность перед новым кредитором за недостоверность переданных им требований.

Алгоритм оформления

Алгоритм оформления соглашения о перестуке прав на квартиру можно разделить на несколько этапов:

  1. Проверка имеющихся документов на приобретаемую квартиру.
  2. Подготовка покупателя и продавца к заключению сделки.

Со стороны необходимо предпринять следующие действия:

  1. Уведомить Застройщика о предстоящей сделке.
  2. Получить его письменное согласие.
  3. Попросить Застройщика подготовить справку о том, что все расчеты между ним и продавцом произведены полностью.
  4. Если квартира взята в ипотеку, необходимо взять согласие банка на уступку права требования.

Тут представлен образец уведомления застройщика о переуступке прав собственности на квартиру.

Покупатель должен совершить следующие действия:

  • оформить согласие супруга или супруги на покупку квартиры (заверяется нотариально);
  • если квартира ипотечная, подписывается кредитный договор и закладная.

Тут можно скачать образец согласия супруга на переуступка прав собственности на квартиру.

На третьем этапе следует подготовить сам проект документа, по которому будет происходить переуступка. Проект следует составлять с учетом всех норм закона. Лучше данную работу доверить профессиональному юристу.

Регистрация документов может проходить в любом регистрирующем органе (например, МФЦ или кадастровая палата). Обычно стороны обращаются в Росреестр.

Бумаги подписываются в присутствии регистратора после предоставления стандартного пакета документов, в состав которого входят:

  • паспорта участников сделки;
  • согласие супругов при необходимости;
  • основной договор с застройщиком и пр.

Перед подачей документов необходимо оплатить госпошлину. После подачи бумаг регистратор заполнит заявление. Общий срок регистрации не занимает более 10 дней.

Необходимые документы

Для договора требуются следующие документы:

  1. Подтверждение финансового расчета между сторонами.
  2. Оригиналы всех документов, являющихся приложениями к договору.
  3. Соглашение должника на переуступку права.
  4. Договор долевого участия.
  5. Иные документы, в зависимости от обстоятельств.

Договор переуступки прав собственности на квартиру

Приобретая квартиру по переуступке прав необходимо продумать тщательно все детали,взвесить все «за» и «против», внимательно изучить суть данного вида сделки.

Правильно проведенная сделка дает гарантию, что приобретенное жилье не принесет в дальнейшем никаких проблем.

Составляя документы для уступки права, необходимо в первую очередь определиться с тем, что оно представляет собой в целом, какое содержание должно иметь соглашение, порядок регистрации сделки и прочие нюансы.

Что это?

Данный вид договора означает право инвестора передать свои права требования на строящееся жилье третьему лицу (по-другому указанные действия называются цессией).

По соглашению передаются не только требования и права, но и невыполненные обязательства.

Стороны по закону именуются цедентом и цессионарием, под данными терминами понимаются Покупатель и Продавец. Третьей стороной является застройщик.

Важным моментом является то, что переуступка права может происходить только до наступления момента введения в эксплуатацию жилья.

Переуступка квартиры в новостройке

Переуступка квартиры в новостройкепереуступка квартиры в новостройке5c5d659d436ae оформляется в соответствии с действующим законодательством.

Как осуществляется продажа квартиры по переуступке прав? Узнайте тут.

Содержание

Наиболее существенными моментами являются:

  • указание на первоначальный документ, по которому уступается право требования;
  • описание содержания и смысла уступаемого права;
  • условия о сроке и цене уступки права;
  • перечисление документов, которые передаются лицу, приобретающему право требования;
  • другие условия, если они имеют отличительные черты от условий, указанных в первоначальном договоре.

Образец

Договор переуступки права на квартиру должен содержать в себе следующие основные условия:

  • характеристика объекта сделки;
  • цена;
  • срок (с момента заключения договора и до момента передачи объекта в собственность);
  • перечень документов, которые должен приобрести покупатель права после регистрации сделки.

Сюда относятся оригинал основного договора, переписка с застройщиком, все важные финансовые документы.

Образец договора переуступки прав на квартиру представлен тут.

Регистрация

Для совершения переуступки права на квартиру требуется, чтобы изначальный договор долевого строительства прошел государственную регистрацию.

Именно после совершения данного действия, возникает право на строящееся жилье и, соответственно, право на переуступку.

По закону сделка по переуступке права подлежит обязательной регистрации в компетентном органе.

Чем рискуют продавец и покупатель?

С одной стороны, сделка кажется выгодной, но при этом несет в себе определенные риски:

  1. Банкротство застройщика. Может возникнуть такая ситуация, что инвестор знает о предстоящей процедуре банкротства застройщика и старается поскорее продать квартиры. При этом, даже если застройщик сам не предупредит покупателя о прекращении своей деятельности, нести за это ответственности он не будет.
  2. Продажа права требования нескольким лицам. Довольно распространенная мошенническая схема, при которой право переуступается двум или более лицам. На практике, в выигрыше остается лицо, заключившее договор цессии первым.

Это основные риски, которые может нести в себе договор цессии, хотя частных случаев, когда страдают интересы и продавца и покупателя, намного больше

Особенности уплаты налога

На рассматриваемый договор распространяется налог НДФЛ, составляющий 13 % для российских граждан.

Для снижения налога можно воспользоваться:

  • налоговым вычетом;
  • заплатить НДФЛ с разницы в цене, составляющей доход продавца.

Покупка квартиры в строящемся доме по переуступке прав

Покупка квартиры в строящемся доме по переуступке правпокупка квартиры по переуступке прав в строящемся доме5c5d659d76341 может быть выгодной для покупателя.

Что такое переуступка прав на квартиру? Читайте здесь.

Требуется ли регистрация переуступки прав по договору долевого участия? Подробная информация в этой статье.

Подводные камни

С одной стороны может показаться, что рассматриваемый вид сделки довольно простой и не требует особых дополнительных усилий для его реализации.

На самом деле, сделка содержит в себе не только много нюансов, но и подводных камней.

Приобретение жилья по договору цессии – довольно рисковое дело, поэтому следует внимательно изучать документы первичного правообладателя и застройщика.

Особенно стоит задуматься, если:

  • стоимость приобретаемого жилья существенно занижена;
  • квартира изначально оформлена по документам, не прошедшим государственную регистрацию;
  • дольщик не имеет разрешения от застройщика на совершение переуступки;
  • в данном жилом доме продается большое количество квартир, возможно, данное жилье не пользуется спросом в силу определенных обстоятельств или проблем.

На видео о заключении договора цессии

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

  2. Позвоните на горячую линию:

    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Предыдущая статья: Продажа квартиры по переуступке прав собственности

Следующая статья: Переуступка квартиры в новостройке: что это?

Особенности сделки

Сделка может быть осуществлена только после оплаты полного долга или с переводом остатка на нового владельца. При этом график платежей и определенная сумма останутся неизменными.

То есть, как вначале платит первый дольщик, так далее будет оплачивать остаток долга и новый участник.

Сделка не может быть осуществлена без прохождения обязательной регистрационной процедуры договора:

  • в противном случае она будет признана недействительной;
  • все расчеты осуществляются только после регистрационной процедуры.

Продажа объекта недвижимости может быть осуществлена только по договору цессии. Никакие иные виды договоров не считаются цессией.

Нужно заострить внимание на данный пункт, поскольку в последнее время появилось множество различных мошеннических схем.

Законодательство

Законодательством полностью регламентируется весь процесс сделки. ФЗ 214 статья 11 ч. 1 регулирует процедуру уплаты долга и перевода на нового дольщика. Часть вторая этого же закона определяет, что договор должен быть зарегистрирован обязательно.

Согласно нормативно-правовому акту, а конкретно п. 1 статьи 391 Гражданского кодекса России определено, что сделка должна совершаться с согласия компании-застройщика.

А также организация должна одобрить перевод остатка долга на другого человека.

В соответствии со статьей 433 ГК РФ пункта 3 договор цессии считается заключенным с момента оформленной регистрации.

Процедура оформления

Все права и риски переходят в полном объеме новому дольщику. Оформить сделку возможно тогда, когда часть долга уже уплачена.

В процессе заключения договора компания-застройщик должна предоставить свое согласие.

Для начала необходимо:

  1. Проверить, имеются ли все необходимые документы у застройщика.
  2. Следует изучить бумаги дольщика и сопоставить все на предмет соответствия.
  3. Не лишним будет запросить ЕГРП.

Далее начинается подготовка. Необходимо получить согласие от застройщика и справку об отсутствии долга. Потребуется и согласие от финансового учреждения.

Покупатель должен, если состоит в браке, позаботиться о наличие согласия от супруга/супруги на оформление сделки.

Затем составляется и подписывается договор. Не лишним будет пригласить компанию-застройщика и попросить скрепить документ печатью.

Приблизительно в период 10 суток осуществляется регистрация договора. После неё проводятся все расчеты через банковскую ячейку.

Перечень документов

Чтобы оформить сделку, потребуются некоторые документы:

  • подлинник договора об участие в долевой стройке, и он должен быть обязательно зарегистрирован;
  • обязательно наличие платежного документа, который подтвердит, что все оплаты осуществлялись первоначальным дольщиком своевременно;
  • изучить техническую, проектную, бухгалтерскую документацию (можно получить в офисе компании-застройщика);
  • получить выписку ЕГРП;
  • согласие супруга или супруги;
  • все ранее заключенные договора цессии.

Тут можно скачать образец договора долевого участия в строительстве, образец согласия супруга на переуступку прав.

Документы должны быть в оригинале и копии.

Переуступка квартиры

Переуступка квартирыпереуступка квартиры5c5d659daa1b9 оформляется в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Что значит переуступка при покупке квартиры? Узнайте тут.

Регистрация

Регистрация договора – процедура обязательная. Без неё сделка считается недействительной. Поэтому, следует сразу же, после подписания всех бумаг обратиться в Росреестр или Многофункциональный центр.

Именно там осуществляется вся процедура. Потребуется уплатить государственную пошлину.

Сроки регистрации составляют от 5 до 10 суток.

Образец

Образец договора содержит информацию о компании-застройщике, первоначальном и вторичном дольщиках, в нем:

  • отображаются данные по объекту строительства – предмете договора;
  • определяются права и обязанности каждой из сторон, а также ответственность;
  • могут быть внесены дополнительные данные.

Договор подписывается покупателем и продавцом, при необходимости может быть скреплен печатью организации-застройщика.

Здесь представлен образец договора переуступки прав по договору долевого участия.

Порядок оплаты

Оплачивается все в соответствии с ранее установленным порядком. При смене дольщика невозможно переделать график платежей и сумму.

Оплата продавцу может быть произведена после процедуры государственной регистрации:

  • расчет производится с использованием специальной банковской ячейки;
  • покупатель кладет туда нужную сумму, а продавец, после всех процедур, забирает деньги.

Налог

Налог оплачивает только продавец, так как считается, что он получил доход от сделки. То есть оплачивается НДФЛ.

Образец договора переуступки права на квартиру

Образец договора переуступки права на квартирудоговор переуступки права на квартиру образец5c5d659ddc5a6 поможет оформить документ правильно.

Как продать квартиру по переуступке прав долевого участия? Пошаговая инструкция здесь.

Можно ли купить квартиру по переуступке в новостройке? Подробная информация в этой статье.

Риски

Покупатель несет определенные риски, если не проверит тщательно документацию, следующие:

  • банкротство застройщика и как следствие потеря средств и недвижимости;
  • продажа по двойному договору (сразу двум людям);
  • нарушения сроков сдачи;
  • строительство, не соответствующее стандартам или некачественное.

На видео о переуступке прав и заключении договора

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

  2. Позвоните на горячую линию:

    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Предыдущая статья: Закон о конфискации имущества

Следующая статья: Переуступка права собственности на квартиру

Основные преимущества и недостатки механизма цессии в новостройках

Главные преимущества при заключении договора цессии для покупателя состоят в следующем:

  • появляется возможность купить жилье именно в понравившемся доме, если квартиры уже раскуплены;
  • иногда покупка квартиры по переуступке выгодна для приобретателя с финансовой точки зрения. Во-первых, продавцы, желая побыстрее продать квартиры, зачастую предлагают на стадии завершения строительства нового дома цены ниже, чем у официального застройщика. На практике, разница на стоимость квартиры, установленной компанией-застройщиком и частным инвестором, может варьироваться от 3 до 25 процентов;
  • во многих случая покупка жилья с использованием механизма цессии выгодна покупателям при ипотечном кредитовании. Если покупатель, оформивший ипотеку, покупает квартиру у застройщика на начальной стадии, ему приходится в течение нескольких месяцев (а иногда и лет) выплачивать проценты по ипотеке без возможности заселиться в приобретенное жилье. При этом зачастую проценты по ипотеке до сдачи нового дома в эксплуатацию гораздо выше в сравнении со сданным объектом. Заключая договор цессии на завершительном этапе строительства (при отсутствии возможности заключить договор долевого участия), покупатель начинает выплачивать ипотеку непосредственно перед переездом в новое жилье.

О преимуществах переуступки прав для продавца уже говорилось. Это, прежде всего, реальная возможность заработать на росте цен, происходящем на различных этапах строительства новостройки, а также возможность вернуть деньги, внесенные по договору долевого участия, без штрафных санкций от застройщика.

Основной недостаток переуступки прав – это увеличение рисков покупателя в сравнении с заключением договора долевого участия с застройщиком.

Как оформить договор переуступки права собственности на квартиру?

Переуступка права собственности может происходить двумя способами:

  • По предварительному договору купли-продажи;
  • По ДДУ (договору долевого участия).

По предварительному договору непосредственно права на квартиру не передаются, данный документ лишь предполагает заключение основного договора в будущем. Уступка права возможна лишь в то время, когда предварительный договор уже подписан, а основной – нет. Деньги за квартиру должны передаваться только по основному договору, до него платить не следует. Предварительный договор регистрировать не нужно.

Передача прав по ДДУ более безопасна. В этом случае передача квартиры может производиться только до подписания акта приемки. Договор переуступки права собственности и долевого участия должны пройти госрегистрацию.

При передаче прав к новому кредитору переходят обязанности бывшего. Поэтому при заключении сделки необходимо указать документ, по которому осуществляется передача прав.

Покупателю нужно обратить внимание на то, чтобы оплата ДДУ была совершена продавцом полностью до совершения сделки. В противном случае долг переходит на покупателя, хотя на такую схему застройщик соглашается не всегда – обычно при неполной оплате жилплощади он не дает согласия на переуступку прав собственности.

Порядок переуступки прав собственности на квартиру в новостройке

Переуступка прав происходит в несколько этапов:

  1. Проверка у застройщика документов;
  2. Подготовка сторон к сделке;
  3. Составление договора;
  4. Регистрация заключенного договора.

У застройщика должны быть следующие документы:

  • Учредительные документы компании;
  • Свидетельства о госрегистрации и поставке на налоговый учет;
  • Документы на землю и разрешение на строительство;
  • Отчетность бухгалтерии за последний квартал;
  • Проект строительства (разрешение на стройку, права на землю (или документ аренды с площадью и кадастровым номером участка), этап и цель строительства, дата завершения и реализации, предполагаемая дата сдачи в эксплуатацию);
  • Проектная декларация;
  • Данные, на основе каких средств ведется строительство.

Продавцу перед совершением сделки необходимо:

  1. Уведомить застройщика о переуступке прав, если указано в договоре или жилье оплачено не полностью, получить его разрешение;
  2. Взять справку об отсутствии задолженности перед застройщиком;
  3. В случае ипотеки – получить согласие банка (это возможно только после полного погашения задолженности);
  4. Получить нотариальное согласие супруга на сделку;
  5. Взять выписку из ЕГРП, если договоры инвестирования или долевого участия регистрировались.

Покупателю нужно:

  • Получить согласие супруга на сделку;
  • Подписать кредитный договор и закладную, если квартира приобретается по ипотеке или иному способу кредитования.

После этого обе стороны заключают договор, который необходимо будет зарегистрировать в соответствующем органе – Регистрационной или Кадастровой палате, или в МФЦ. При сделке необходимо всем участникам иметь паспорта.

При регистрации необходимо оплатить госпошлину. Срок госрегистрации – 5-10 дней.

Переуступка права собственности на квартиру: риски сделки

Приобретение жилья в новостройках связано с некоторыми рисками, которые ожидают и нового владельца после переуступки прав. Например, дом может быть так и не введен в эксплуатацию. Кроме того, после сделки у покупателя должны остаться некоторые документы, без которых возможны трудности с получением квартиры:

  1. Основной договор с застройщиком;
  2. Документ о расчетах;
  3. Согласие застройщика на переуступку;
  4. Договор уступки;
  5. Акт передачи указанных документов.

Не рекомендуется заключать предварительный договор – известно немало случаев, когда квартира продается сразу нескольким лицам. Законом РФ защищается только договор долевого участия, по которому в случае чего можно будет получить свои деньги.

Как оформить договор переуступки права собственности на квартиру?

Переуступка права собственности может происходить двумя способами:

  • По предварительному договору купли-продажи;
  • По ДДУ (договору долевого участия).

По предварительному договору непосредственно права на квартиру не передаются, данный документ лишь предполагает заключение основного договора в будущем. Уступка права возможна лишь в то время, когда предварительный договор уже подписан, а основной – нет. Деньги за квартиру должны передаваться только по основному договору, до него платить не следует. Предварительный договор регистрировать не нужно.

Передача прав по ДДУ более безопасна. В этом случае передача квартиры может производиться только до подписания акта приемки. Договор переуступки права собственности и долевого участия должны пройти госрегистрацию.

При передаче прав к новому кредитору переходят обязанности бывшего. Поэтому при заключении сделки необходимо указать документ, по которому осуществляется передача прав.

Покупателю нужно обратить внимание на то, чтобы оплата ДДУ была совершена продавцом полностью до совершения сделки. В противном случае долг переходит на покупателя, хотя на такую схему застройщик соглашается не всегда – обычно при неполной оплате жилплощади он не дает согласия на переуступку прав собственности.

Порядок переуступки прав собственности на квартиру в новостройке

Переуступка прав происходит в несколько этапов:

  1. Проверка у застройщика документов;
  2. Подготовка сторон к сделке;
  3. Составление договора;
  4. Регистрация заключенного договора.

У застройщика должны быть следующие документы:

  • Учредительные документы компании;
  • Свидетельства о госрегистрации и поставке на налоговый учет;
  • Документы на землю и разрешение на строительство;
  • Отчетность бухгалтерии за последний квартал;
  • Проект строительства (разрешение на стройку, права на землю (или документ аренды с площадью и кадастровым номером участка), этап и цель строительства, дата завершения и реализации, предполагаемая дата сдачи в эксплуатацию);
  • Проектная декларация;
  • Данные, на основе каких средств ведется строительство.

Продавцу перед совершением сделки необходимо:

  1. Уведомить застройщика о переуступке прав, если указано в договоре или жилье оплачено не полностью, получить его разрешение;
  2. Взять справку об отсутствии задолженности перед застройщиком;
  3. В случае ипотеки – получить согласие банка (это возможно только после полного погашения задолженности);
  4. Получить нотариальное согласие супруга на сделку;
  5. Взять выписку из ЕГРП, если договоры инвестирования или долевого участия регистрировались.

Покупателю нужно:

  • Получить согласие супруга на сделку;
  • Подписать кредитный договор и закладную, если квартира приобретается по ипотеке или иному способу кредитования.

После этого обе стороны заключают договор, который необходимо будет зарегистрировать в соответствующем органе – Регистрационной или Кадастровой палате, или в МФЦ. При сделке необходимо всем участникам иметь паспорта.

При регистрации необходимо оплатить госпошлину. Срок госрегистрации – 5-10 дней.

Переуступка права собственности на квартиру: риски сделки

Приобретение жилья в новостройках связано с некоторыми рисками, которые ожидают и нового владельца после переуступки прав. Например, дом может быть так и не введен в эксплуатацию. Кроме того, после сделки у покупателя должны остаться некоторые документы, без которых возможны трудности с получением квартиры:

  1. Основной договор с застройщиком;
  2. Документ о расчетах;
  3. Согласие застройщика на переуступку;
  4. Договор уступки;
  5. Акт передачи указанных документов.

Не рекомендуется заключать предварительный договор – известно немало случаев, когда квартира продается сразу нескольким лицам. Законом РФ защищается только договор долевого участия, по которому в случае чего можно будет получить свои деньги.

Для кого это важно

Зачастую вопрос, что это такое — переуступка, возникает у лиц, желающих купить собственное жилье.

Термин «переуступка» обозначает передачу третьему лицу прав в отношении ко второму лицу со стороны его обладателя, то есть первого лица.

Она является одним из видов сделки с недвижимостью, под которой понимается аннулирование права требования и обязательств у одного лица с одновременным возникновением их у другого лица.

Сделка переуступки права по ипотеке позволит:

  Задолжавшему заемщику освободится от обязательств перед банком, получив выплаченные ему денежные средства
 Новому заемщику стать обладателем жилой площади по сходной цене
 Банку вернуть выданные кредитные средства вместе с процентными начислениями

Проведение сделки переуступки выгодно всем ее участникам, поэтому такого рода сделки в последние годы обрели некоторую популярность.

Права заемщика

Как правило, ипотечный договор заключается банком и заинтересованным в приобретении жилой площади физическим лицом.

У них после подписания договора возникают определенные права и обязанности, которые должны соблюдать обе стороны.

Заемщик может передать свое право на квартиру, купленную по ипотеке, если в условиях договора ипотечного кредитования предусмотрено право передачи третьему лицу.

Такого рода сделка называется переуступкой прав по ипотеке. В ходе ее совершения заемщик выходит и более не участвует в сделке, вместо него в сделку вступает выкупившее право лицо.

Если заемщик либо банк продают свое право владения, распоряжения и пользования покупаемого в ипотеку жилья, то оно отходит третьему лицу вместе с обязательствами.

Первоочередные шаги

Задолжавший заемщик должен в первую очередь получить разрешение банка на продажу своего права на жилую площадь.

Если банк выдаст разрешение, то он может на законных основаниях совершить сделку переуступки права на жилую площадь.

При этом заключается новый договор между банком и покупателем, который выступит в дальнейшем в лице заемщика. Но зачастую банки неохотно соглашаются на совершение сделки переуступки права.

Видео: переуступка кредита на квартиру — чего следует опасаться

Переуступка квартиры в ипотеке

Приобретение жилой площади по ипотечному кредитованию входит в категорию сложных финансовых операций. Хотя законодатель прилагает усилия, направленные на упрощение процедуры.

Затруднения возникают как в ходе поиска квартиры, так и в ходе оформления ипотечного кредита.

Наилучшим вариантом в сложившейся ситуации становится приобретение права на квартиру по сделке переуступки.

Но покупатель должен предварительно оценить свои затраты, все положительные и отрицательные стороны такого рода сделки.

От физического лица

Сообразно указаниям статей 382, 391 Гражданского кодекса РФ переуступить свое право могут обе стороны — банк, заемщик.

Но он должен получить разрешение банка на совершение сделки переуступки права собственности на квартиру по ипотеке, купленную на его средства.

Норма заложена в положениях статьи 47 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Акт издан 16 июля 1998 года под номером 102-ФЗ.

Нарушение заемщиком установленного законодателем порядка может привести неблагоприятным для него последствиям.

Как правило, инициатором становится банк, который может выставить определенные требования.

К ним относится:

  Признание сделки переуступки недействительной переход договора переуступки в разряд «ничтожных договоров»
 Досрочное востребование полученных заемщиком кредитных средств включая процентные начисления к ним
 Обращение взыскания на предмет залога то есть жилую площадь, приобретаемую на средства по ипотечному кредитованию без учета мнений должника и нового владельца жилой площади

Если сделка успешно совершена, то квартира перейдет к новому лицу, который в дальнейшем будет погашать кредитные средства банку. Она не распространяется на сделки, связанные с передачей квартиры в наследство.

Покупатель должен исполнить обязательства по денежным средствам, включая пени и штрафные санкции.

Условия прописываются в договоре переуступки, который подписывается продавцом и покупателем.

По инициативе кредитора

Проведение банком сделки переуступки права по ипотеке не предусматривает получение согласия заемщика.

Но банком в обязательном порядке он должен быть поставлен в известность, что были внесены изменения в условия договора ипотечного кредитования.

Ему высылается уведомление о смене кредитора, если до окончания срока действия договора остается много времени. В противном случае, банк не всегда ставит его в известность.

Уведомление должно содержать информацию относительно:

  • новых реквизитов для осуществления ежемесячных оплат;
  • порядка и внесения платежа;
  • изменений прав и обязанностей заемщика и кредитора.

Банк может предъявить права на квартиру, которая находится у него в залоге, если заемщик не исполняет свои обязательства.

Он реализовывает квартиру, выставив на аукцион либо право на нее, совершив сделку переуступки.

В отдельных случаях он продает право на квартиру вне зависимости от наличия задолженностей по кредитным средствам, взятым по ипотеке другому банку.

Такого рода финансовая операция осуществляется, если заемщик нарушил график погашения кредитных средств, что привело к просрочке.

Банк просит открыть счет у нового кредитора с последующим переоформлением договора страхования квартиры.

Если по какой-либо причине заемщик не получил его, то новый кредитор не имеет право налагать штрафные санкции за несвоевременное исполнение денежных обязательств. От заемщика требуется подписание заявления с указанием выгодоприобретателя.

переуступка-прав-по-ДДУ1 Что такое переуступка по ДДУ читайте в статье: переуступка прав по ДДУ

О переуступке прав по договору аренды, читайте здесь.

В новостройке

Сделка переуступки права собственности на жилье в новостройке позволяет сменить собственника, участвующего в долевом строительстве.

Банки с большой осторожностью выдают кредитные средства на приобретение не существующей в реальности квартиры. Она практически существует на бумаге, пока жилой дом не сдан в эксплуатацию.

Более охотно банки выдают ипотечный кредит на квартиру во вторичке, нежели на предусматриваемое в новостройке жилье.

Она имеет правоустанавливающий акт, удостоверяющий регистрацию права собственности.

В большинстве случаев, они выдают кредитные средства, если застройщик аккредитован в банке. Он имеет действующее соглашение о партнерских отношениях.

Потенциальному заемщику следует уточнить, с каким банком сотрудничает застройщик до приобретения у него квартиры.

Порядок оформления сопутствующих сделке переуступки документов обусловлен размером внесенной платы.

Если она внесена полностью, то разрешение на проведение сделки переуступки не требуется. Что, безусловно, облегчает вопрос о ее совершении.

Риски и выгода нового собственника

Сделка переуступки права на квартиру, приобретенную по ипотечному кредитованию, может принести определенную выгоду для ее нового владельца.

Он приобретает жилую площадь по сходной цене, которая отвечает его потребностям и возможностям.

Помимо того, такого рода сделка имеет определенные преимущества в его пользу, связанные с экономией денежных средств и времени на оформление документов.

В их число входит:

 Проведение сделки без осуществления процедуры оценивания жилой площади
 Приобретение квартиры в ипотеку без получения согласия банка и внесения первоначального взноса за нее
 Наличие полного пакета документов на покупаемую квартиру и оформление кредитных средств по ипотеке без уплаты комиссии

Но в отдельных случаях риск приобретения права на квартиру, которая находится в залоге, повысится за счет повышения банком процентной ставки.

Он имеет право повысить их вследствие действия экономического кризиса, например, падения курса рубля.

Если квартира продается банком, то покупатель может почувствовать некий психологический дискомфорт.

Сделка переуступки права на квартиру в новостройке может повлечь за собой определенный риск для покупателя, связанный с действиями застройщика.

Нужно заметить, что гарантий успешного завершения строительства и сдачи жилого дома в эксплуатацию в установленный срок продавец не может дать. Покупатель может остаться без жилой площади с обязательствами перед банком.

Ему следует учесть, что единственной гарантией в такой ситуации является завершающая стадия строительства. Она снижает риск покупателя, связанный с приобретением жилой площади.

Проблемы, возникающие в ходе совершения сделки переуступки квартиры, купленной в ипотеку:

  1. Повышение банком процентной ставки.
  2. Уменьшение срока кредитования.
  3. Введение различного рода комиссий, не предусмотренных в исходном договоре.

Указанные факторы способны значительно увеличить размер ежемесячной платы, которая согласно условиям ипотеки по договору переуступки должна вноситься в банк.

Зачастую его содержание отличается от содержания исходного договора по ипотечному кредитованию.

К тому же, не исключается вероятность мошеннических действий со стороны продавца. Он по истечению некоторого времени может подать в судный орган исковое заявление о признании сделки переуступки недействительной.

Такое же требование может быть выставлено банком, которого не устраивают ее условия.

Процедура оформления

Сделка предполагает совершения нижеперечисленных действий:

  Нахождение заемщиком, имеющим квартиру, приобретенную на ипотечные средства покупателя, который готов купить право на нее и затем обращение заинтересованных в проведении сделки переуступки сторон в банк, от решения которого зависит, будет она совершена либо нет
 Осуществление банком проверки платежеспособности лица которое выступает в качестве покупателя прав, после чего принимает соответствующее решение
  Подписание нового договора по ипотечному кредитованию банком и покупателем права на квартиру с последующим аннулированием исходного договора, если он отвечает требованиям банка
  Осуществление регистрации права требования на покупателя который станет новым владельцем жилой площади
 Произведение расчета между продавцом права на квартиру и его покупателем погашение новым заемщиком кредитных средств, взятых по ипотечному кредитованию
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
ePay Info | Все про платежные системы