Образец договора уступки права требования обеспеченного ипотекой

Суть процедуры

Прежде всего, это сделка, которая представляет собой передачу любого права между лицами различного правового статуса.

Это возмездная сделка, то есть передача права происходит после уплаты определённой суммы денежных средств одной стороной другой.

Безвозмездность, то есть бесплатность уступки встречается довольно редко, так как может повлиять на сумму уплачиваемых налогов (если одной из сторон является юрлицо).

Суть сделки в том, что покупка права позволяет покупателю требовать от третьего лица исполнения своих обязательств по договору.

Наиболее часто такая сделка касается прав на недвижимость. Это означает, что можно продать своё право требовать от застройщика выполнения взятых им на себя обязательств.

Чтобы разобраться, что такое уступка, необходимо провести пример. Например, гражданин В. заключает договор ДУ с застройщиком Н., и регулярно выплачивает ему некую сумму за купленную квартиру.

Но, у В. наступает экономический кризис, и он больше не платежеспособен по договору ДУ. Он решает уступить своё право гражданину К.

Но, так как вся сумма за квартиру не погашена, то гражданин К. покупает не только право, но и приобретает определённые долговые обязательства.

Говоря юридическим языком, переуступка — это договор цессии, в котором участвуют следующие стороны:

1. Сам продавец права. Он называется цедентом.
2. Покупатель права, он же цессионарий.

Переуступка может сопровождаться только заключением письменного договора. Подписывают все стороны, которые участвую в сделке, и, в обязательном порядке, заверяется у нотариуса.

У цессии обязательно должен быть предмет — либо право требования, либо долговое обязательство. Если уступается право по договору ДУ, то оно сопровождается и передачей долга.

Если в процессе цессии передаётся ещё и долг за недвижимость, то обязательно нужно получить письменное согласие от строительной компании. Без него сделка не будет считаться действительной.

Есть перечень требований, которые запрещено передавать. Это:

• требование выплаты алиментов;
• требование причинение вреда жизни и здоровью гражданина.

Законодательные акты

Так как это сделка, то она должна регулироваться различными нормативными актами. В частности, положения о договоре цессии приведены в ст. 388—390 ГК РФ.

Если сделка по уступке происходит на основании договора ДУ, что необходимо руководствоваться нормами Федерального Закона от 30. 12. 2004 года № 214-ФЗ «О ДДУ в РФ».

Положение о том, что данный договор необходимо обязательно регистрировать, прописано в ст. 164 ГК РФ.

В зависимости от того, какое право является предметом уступки, необходимо пользоваться другими, более «узкими» нормативными актами.

Возможные сложности

Как и при совершении любой другой сделки, уступка сопровождается определёнными сложностями и нюансами. Например:

Процесс оформления

Чтобы сделка считалась действительной, а договор был действующим, необходимо правильно его оформить.

Для этого необходимо следовать инструкции и соблюдать все этапы. Это:

Заключение двухстороннего соглашения

Разрешается заключать как двухстороннее, так и трехстороннее соглашение уступки.

Само название говорит о том, что участвуют только 2 стороны:

1. Цедент — тот, кто продаёт предмет договора.
2. Цессионарий — тот, кто его покупает.

В документе указываются реквизиты обеих сторон. Подписывает договор также только сторонами сделки.

Но, если вторичный покупатель покупает вместе с правом требования и долговые обязательства, то необходимо указать на то, что имеется согласие от третьей стороны сделки.

Трехсторонний документ

Можно заключить и трехстороннее соглашение. Оно заключается, как правило, при уступке права требования по договору ДУ, когда у первичного покупателя есть долги перед застройщиком, и необходимо получить согласие строительной компании.

В таких случаях, целесообразно заключить сразу трехстороннее соглашение, где будет указано, что застройщик не возражает против смены должника по ДДУ. Тогда оформлять согласие отдельным документом не потребуется.

Заключить трёхстороннее соглашение можно в любых случаях, тогда требуется получить согласие третьей стороны — застройщика, собственника участка земли и прочее.

Список необходимых бумаг

Чтобы заключить договор, а, впоследствии его зарегистрировать, необходимо подготовить пакет документов. Это:

Все эти документы сдаются вместе с подписанным договором цессии на регистрацию.

Уплата налога

Обязанность по уплате налога возникает у первичного покупателя права, то есть у цедента.

После продажи права у него возникает дополнительный доход, который, согласно ст. 224 НК РФ, облагается подоходным налогом по ставкам:

• 13% от суммы полученного дохода для резидентов нашей страны;
• 30% для физлиц, которые не являются резидентами.

В соответствии со ст. 220 НК РФ, и первичный и вторичный покупатель права имеют право на имущественные вычеты:

Чтобы получить вычет или заплатить налог, необходимо подать документы в ФНС по месту регистрации налогоплательщика:

Получить вычет может только тот гражданин, который официально трудоустроен и уплачивает в бюджет подоходный налог.

Плюсы и минусы

Как и любой другой юридической сделки, у переуступки права требования есть свои положительные и отрицательные стороны.

К положительным можно отнести:

К отрицательным моментам сделки можно отнести:

Основные риски

Уступка права требования связана с определёнными рисками. К ним можно отнести:

Что такое переуступка прав аренды земельного участка под ИЖС читайте в статье: переуступка права аренды земельного участка в 2019 году

Как осуществить продажу квартиры по переуступке прав, читайте здесь.

Что такое переуступка прав собственности в 2019 году, читайте здесь.

Чтобы не попасть «впросак» и не нарваться на мошенническую схему, нужно тщательно и досконально читать договора цессии.

Желательно, обратиться к компетентным специалистам, которые занимаются именно цессией. Это поможет минимизировать риски.

Кому это нужно?

Принято считать, что переуступка прав по ипотеке доступна только при заключении договора долевого строительства.

Так переуступается не само жилье, а право требовать его передачу от застройщика после завершения возведения дома и введения его в эксплуатацию.

Эта ситуация, действительно, самая распространенная, но не единственная.

Переуступка возможна в случае, когда ипотеку брала супружеская пара:

• после развода один из супругов может отказаться от своей части общего имущества в пользу второго;
• но при этом переуступить и все платежи по ипотеке.

Еще одним вариантом может быть срочная продажа жилья, например, при переезде на ПМЖ за границу.

Не желая тратить время на продажу жилья, досрочное погашение ипотеки и снятие обременения с жилья, продавец может просто переложить все это на покупателя, который никуда не торопится.

Такие квартиры обычно продаются и по наиболее низкой цене.

Причиной перевода кредита и прав на квартиру может быть и наследование.

Согласия банка-кредитора на то, чтобы завещать свое жилье, заемщику не требуется (п. 3 статьи 37 Закона об ипотеке).

После его смерти наследник (или наследники) автоматически получают весь комплекс прав и обязанностей своего родственника.

Права заемщика

Заемщик, подписавший с банком кредитный договор, передает банку в залог купленную квартиру (дом, таунхаус, гараж, дачу и т. д.) Это порождает определенные ограничения его прав, как собственника.

Например, он может владеть и пользоваться своей собственностью только для тех целей, для которых она предназначена (статья 29 Закона об ипотеке).

Еще больше ограничений затрагивает право распоряжаться своей собственностью. То есть продавать, дарить, менять, вносить в качестве вклада в УК юрлица и т. д.

Все это заемщик может проделать только с согласия банка-залогодержателя (ст. 37). В этом суть обременения, накладываемого залогом.

Единственная возможность распорядиться своим имуществом без ведома банка — это завещать его. Закон устанавливает ничтожность условий договора, ограничивающих это право владельца.

С чего начать?

Поскольку согласие банка является необходимым условием для переуступки своих прав должником, то начать следует именно с получения такого согласия. В том случае, когда ответ будет положительным, договор будет перезаключен уже с новым заемщиком.

Но чаще всего, если речь идет не о наследовании, банки не склонны одобрять такие сделки, как переуступка ипотеки.

Нарушение порядка, установленного законом, будет иметь для заемщика ряд последствий.

А именно банк может потребовать:

• признать сделку недействительной и применить последствия признания этого факта;
• досрочно вернуть всю сумму долга и процентов по нему;
• обратить взыскание на заложенное имущество, независимо от мнения старого или нового владельца.

Переуступка ипотеки

Переуступка, как уже упоминалось, возможна как со стороны кредитора, так и со стороны заемщика.

В каждом из этих случаев есть ряд особенностей, которые необходимо учесть.

От физического лица

Главным условием, делающим возможной переуступку ипотеки является согласие банка. Если только речь не идет о наследстве.

Но в том случае, когда сделка все же состоялась, к новому заемщик переходят все обязанности по ипотеке. Включая даже те, которые не исполнил предыдущий владелец жилья .

То есть если он продал свою квартиру, желая избавиться от долгов перед банком, то все пени и штрафы должен будет выплатить покупатель.

Впрочем, по договоренности с банком, они могут быть отменены. Но этот момент необходимо уточнить перед заключением договора.

Другому банку

Иногда в договоре ипотеки меняется не должник, а кредитор.

Согласия заемщика на это не нужно, банк вправе сам принять такое решение. Но у него имеется обязанность об этом факте уведомить заемщика письменно.

В уведомлении должны быть указаны:

• новые реквизиты для оплаты;
• порядок внесения ежемесячных платежей;
• изменения в правах и обязанностях.

В том случае, когда банк не уведомил заемщика о смене кредитора, не предоставил ему новых банковских реквизитов и не ознакомил с правами и обязанностями, он не может применять к заемщику штрафные санкции.

Отсрочка платежа по ипотеке в Сбербанке

Отсрочка платежа по ипотеке в Сбербанке возможна лишь при уважительных причинах.

Можно ли взять ипотеку на ремонт квартиры? Читайте здесь.

По договору

Переуступка прав по ипотеке на еще недостроенное жилье встречается чаще всего. Это может быть вызвано затягиванием застройщиком сроков строительства.

Участник договора долевого строительства, желая обезопасить себя от недобросовестности заемщика и обязательств перед банком, совершает подобную сделку.

Но, как правило, банки не слишком охотно дают на нее согласие.

Покупка квартиры

Покупка квартиры в порядке переуступки ипотеки возможна как в новостройке, так и на вторичном рынке. В этом случае, скорее всего, цена ее будет существенно ниже средней рыночной стоимости.

Но необходимо помнить, что придется еще выплачивать ипотеку.

С учетом оставшегося срока кредита и достаточно высокой процентной ставки, конечная стоимость жилья может оказаться гораздо выше.

Плюсы и минусы

Плюсом покупки квартиры по переуступке ипотеки является ее низкая стоимость. Фактически, при покупке предлагается просто вернуть владельцу жилья ту часть кредита, которую он уже выплатил банку. Но это плюс может обернуться и минусам.

Банк заключает с новым владельцем недвижимости новый договор, условия в котором могут существенно отличаться от тех, что были ранее. Причем далеко не всегда в выгодную для заемщика сторону.

Ему может быть установлена более высокая процентная ставка. Или же банк потребует внести первоначальный взнос в размере половины стоимости.

Сбербанк

Сбербанк, как правило, не дает одобрения на переуступку прав без достаточных на то оснований. Например, супругов, если у них нет действующего брачного договора, обязательно делает созаемщиками.

И в случае развода просто предъявляет требования к одному из них в полном объеме.

ВТБ 24

ВТБ 24 также не склонен соглашаться на переуступку.

Скорее всего заемщикам будет предложено:

• продать квартиру;
• рассчитаться с банком;
• снять обременение.

Ну а после этого собственник волен делать со своим имуществом все, что пожелает, не оглядываясь на банк.

Как оформить?

В том случае, когда банк сделку одобрил, можно приступать к ее документальному оформлению. Стоит быть готовым к тому, что банк нового клиента будет тщательно проверять.

Поэтому, если переуступка изначально задумывалась с целью передать жилье тому, кому не был одобрен кредит до этого, то такая схема не сработает.

Банк не будет увеличивать свои риски.

Ипотека безработным в Сбербанке

Ипотека безработным в Сбербанке может быть предоставлена только при определенных условиях.

Где взять ипотеку студентам? Узнайте тут.

Можно ли взять ипотеку одному человеку в Сбербанке? Подробная информация в этой статье.

Перечень документов

От нового заемщика потребуются те же сведения, что и от всех прочих:

• паспорт;
• сведения о занятости;
• подтверждение дохода.

Здесь можно скачать образец договора переуступки прав по ипотечному займу.

Сведения о недвижимом объекте уже имеется в банке. Та же, как и кредитный договор. А новому заемщику будет выдан его экземпляр договора и график платежей.

На видео об особенностях ипотечного займа

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

2. Позвоните на горячую линию:

   • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

   • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

   • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Предыдущая статья: Отсрочка по ипотеке

Следующая статья: Нецелевая ипотека