Образец договора уступки права требования | Справочная | Epayinfo.ru

Образец договора уступки права требования

Договор уступки прав требования на квартиру

Последнее обновление: 26.04.2018

Договор уступки права требования квартиры5c5d74fe148f9Договор уступки прав требования на квартиру в новостройке Покупателю может предложить существующий дольщик, который вошел в проект на более ранних этапах строительства (заключил ДДУ — Договор долевого участия) и, не дожидаясь окончания строительства, переуступает свои права новому дольщику (Покупателю). Причем, уступает он именно право требования, т.к. права собственности на квартиру в недостроенном доме еще не существует.

Тогда такой Договор уступки прав требования по Договору долевого участия в строительстве (как и сам ДДУ) тоже проходит государственную регистрацию.

Если уступка прав происходит по другому типу договора (кроме ДДУ), то регистрация Договора уступки НЕ происходит. Для Покупателя, в таком случае, повышается риск утери (неполучения) прав на квартиру.

Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.

Другой тип договора (кроме ДДУ), по которому также могут уступаться права, бывает, когда Застройщик, например, рассчитывался построенными квартирами с подрядчиком или соинвестором строительства, а подрядчик/соинвестор затем уступает (переуступает) свое право (право требования квартиры по договору) уже конечному Покупателю квартиры. При этом подрядчик может иметь права на квартиры, например, по инвестиционному договору или по договору взаимозачета с Застройщиком (не ДДУ).

«Плюс» в варианте с подрядчиком в том, что подрядчик (когда ему срочно нужны деньги на текущую стройку) может выставить часть своих квартир на продажу, по ценам ниже, чем Застройщик.

«Минус» варианта с подрядчиком в том, что для Покупателя здесь гораздо выше риски, по сравнению с уступкой прав на основе Договора долевого участия (ДДУ). Повышенный риск здесь в том, что права самого подрядчика на конкретную квартиру могут быть четко не определены, либо подрядчик может не выполнить свои обязательства перед Застройщиком, а значит, его права на квартиры могут быть оспорены. То есть если головная сделка признается недействительной (сделка подрядчика с Застройщиком), то уступка прав по ней – тоже.

Кроме того, уступка прав подрядчиком в этом случае не проходит регистрацию в Росреестре, а значит, подрядчик имеет возможность продать одну и ту же квартиру по переуступке несколько раз.

Ключевые положения закона ФЗ-214. В чем выражается защита интересов дольщиков – смотри по ссылке в Глоссарии.

Содержание
  1. Уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ)
  2. Согласие Застройщика на уступку прав требования квартиры
  3. Регистрация Договора уступки прав требования
  4. Особенности сделки по переуступке прав
  5. Договор переуступки права требования
  6. На квартиру
  7. Аренда земельного участка
  8. Между физическими лицами
  9. Долевое участие (строительство)
  10. Порядок оформления
  11. Как заключается сделка?
  12. Трехсторонний образец
  13. Пакет необходимых документов
  14. Преимущества и недостатки
  15. Основные риски
  16. На видео об особенностях заключения договора цессии
  17. Что такое уступка права требования – особенности сделки
  18. Обязательные условия договора
  19. Регистрация договора
  20. Особенности заключения сделки с организацией
  21. Что представляет собой договор цессии?
  22. Какие пункты являются обязательными?
  23. Обязанности сторон
  24. Образец договора цессии между физическими лицами
  25. Образец уведомления должника о заключении договора цессии по договору продажи
  26. Что такое цессия?
  27. Понятие
  28. Участники
  29. Основные составляющие и особенности оформления цессии
  30. Содержание
  31. Дополнительные документы
  32. Оформление
  33. Разновидности цессионного соглашения
  34. Плюсы и минусы договора
  35. Положительные стороны
  36. Возможные опасности
  37. Что такое договор цессии?
  38. Уступка права требования по договору займа
  39. Налоговые последствия

Уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ)

Уступка прав требования на квартиру по договору долевого участия5c5d74fe981a1Если покупать квартиру по Договору уступки прав требования, то рекомендуется заключать его только в случае, когда уступка происходит на основе именно Договора долевого участия (ДДУ), с регистрацией в Росреестре. Тогда риски такой сделки для Покупателя будут минимальны.

Образец Договора уступки прав требования по Договору долевого участия представлен ниже.

Отметим также, что при переуступке прав Продавец (прежний дольщик) отвечает перед Покупателем (новым дольщиком) только за действительность переданных прав, и НЕ отвечает за неисполнение обязательств Застройщиком. То есть после уступки прав требования, Покупатель будет решать все вопросы, касающиеся строительства дома и выполнения или изменения условий основного договора (ДДУ) уже не с прежним дольщиком, а непосредственно с Застройщиком.

Уступка права требования не прекращает действие первоначального Договора долевого участия, а лишь изменяет стороны в обязательствах по этому договору ДДУ. Соответственно, полностью сохраняются все условия существующего договора (ДДУ), в частности это касается сроков строительства и условий передачи квартиры. Все права, равно как и обязанности первоначального дольщика, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства.

Если дольщик, уступающий право требования, еще не выплатил всю сумму Застройщику за строящуюся квартиру, то вместе с продажей права требования происходит и перевод долга к новому дольщику (Покупателю). при обязательном письменном согласии самого Застройщика – ст. 391 ГК РФ.

Чтобы остатки долга перед Застройщиком не всплыли неожиданно для Покупателя и не «повисли» на нем, ему следует получить у Застройщика акт сверки платежей первоначального дольщика. Из этого акта сверки будет видно, выплатил ли первоначальный дольщик всю сумму за квартиру, или у него еще остался долг перед Застройщиком. Если долг остался, то часть суммы по Договору уступки идет в уплату остатка долга Застройщику, а оставшаяся часть передается Продавцу.

Квартира vs. Апартаменты. Что лучше и выгоднее для покупки? – см. по ссылке.

Уступка права требования на квартиру первоначальным дольщиком может происходить лишь ДО подписания им Акта приема-передачи квартиры. Связано это с тем, что после подписания акта Застройщик считается исполнившим свои обязательства по договору и перестает быть должником по обязательству.

Если же Акт приема-передачи уже подписан, но в собственность квартира еще НЕ оформлена, то первоначальный дольщик может ее продать только по Предварительному договору купли-продажи. А после оформления собственности – уже по обычному Договору купли-продажи квартиры.

Как проверить надежность Застройщика самостоятельно – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Согласие Застройщика на уступку прав требования квартиры

Согласие Застройщика на уступку прав требования5c5d74ff4be3eПо закону, в общем случае, согласие Застройщика при заключении Договора уступки прав требования – не обязательно (статья 11 закона ФЗ-214). Но закон (Гражданский Кодекс РФ), однако, позволяет указать в первоначальном ДДУ условие обязательного письменного согласия Застройщика на переуступку прав по такому договору. В таком случае, дольщику придется это условие выполнять (и иногда даже платить Застройщику за его согласие).

При этом Застройщик имеет законное право отказать в переуступке, если первоначальный дольщик еще не выплатил всю сумму по своему договору ДДУ.

Если уступка прав требования происходит БЕЗ согласия Застройщика, то Покупателю следует в любом случае уведомить его письменно об этом событии, иначе он (Покупатель) несет риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой (п.3 ст.382 ГК РФ). В частности, из-за этого Покупатель может быть лишен возможности требовать с Застройщика неустойки или штрафных санкций за нарушение сроков строительства.

Если Застройщик задерживает сдачу дома. Что делать дольщику – см. в этой заметке.

Регистрация Договора уступки прав требования

Регистрации Договора уступки прав требования5c5d74ffdb2b0Государственная регистрация Договора уступки прав требования происходит только в том случае, если первоначальный договор тоже подлежал регистрации в Росреестре. То есть только в случае, когда уступка совершается на основании ДДУ.

Для регистрации Договора уступки прав требования нужны следующие документы:

  • Зарегистрированный Договор долевого участия (тот, права по которому переуступаются; впоследствии он передается Покупателю);
  • Сам Договор уступки прав требования (подписанный сторонами и переданный на регистрацию, не менее 2-х экземпляров);
  • Письменное согласие Застройщика на уступку права и на перевод долга (если оплата по ДДУ была произведена Продавцом не полностью, или если такое согласие прямо предусмотрено в ДДУ);
  • Нотариально удостоверенное согласие супруги/-га Продавца на совершение сделки, либо документ, свидетельствующий о том, что уступаемые имущественные права не являются совместной собственностью супругов (брачный договор, соглашение супругов или решение суда о разделе общего имущества супругов);
  • Разрешение Органа опеки и попечительства на уступку прав, если участником долевого строительства является несовершеннолетний или недееспособный;
  • Заявление на регистрацию Договора уступки прав требования (от Продавца и от Покупателя);
  • Заявление от Покупателя на регистрацию ипотеки в силу закона (если покупка идет на кредитные средства банка);
  • Кредитный договор с банком, закладная и документы, названные в закладной (если покупка идет на кредитные средства банка);
  • Нотариальная доверенность (если в сделке участвуют доверенные лица Продавца и/или Покупателя);
  • Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию.

Если Продавец – юрлицо, то для регистрации понадобятся еще учредительные документы этого юрлица и документ, подтверждающий полномочия его представителя действовать от имени юрлица. Для акционерных обществ может потребоваться протокол решения собрания акционеров об одобрении крупной сделки.

Что делать дольщикам при банкротстве Застройщика – см. в этой заметке.

Куда подавать документы для регистрации Договора уступки прав требования по Договору долевого участия? Здесь все как обычно – весь пакет документов подается в МФЦ «Мои документы» (в Москве, например). В других городах России документы на регистрацию могут подаваться как в МФЦ, так и в местные отделения Росреестра.

После регистрации уступки прав, Покупателю надо не забыть забрать у предыдущего дольщика оригинал ДДУ. Он понадобится Покупателю позже, при регистрации своего права собственности на построенную квартиру.

Денежные расчеты по Договору уступки проводятся так же, как при обычных расчетах в сделках с недвижимостью (см. по ссылке).

Продавцу, кстати, не стоит забывать, что при продаже (уступке) своих имущественных прав, он должен заплатить налог с полученного дохода. О расчете налогов и налоговых вычетов в недвижимости можно узнать в соответствующем разделе Глоссария по ссылке.

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Как это работает? Смотри по ссылке.

Вообще, уступка прав требования в долевом строительстве – довольно распространенное явление на первичном рынке жилья. И покупка квартиры по уступке прав нередко позволяет Покупателю приобрести квартиру на завершающем этапе строительства дома (снижая риск недостроя), в то время как все квартиры напрямую от Застройщика могут быть уже проданы на ранних этапах.

Уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ) регулируется статьей 11 закона ФЗ-214 и нормами Гражданского Кодекса (Глава 24 ГК РФ – «Перемена лиц в обязательстве»).

Договор уступки прав требования может заключаться как в простой письменной форме (ППФ), так и в нотариально заверенной.

Нотариус здесь обеспечивает Покупателю дополнительную защиту и снижение рисков при покупке квартиры по Договору уступки прав требования. В этой сделке он контролирует не только сам договор уступки, но и первоначальный договор Продавца с Застройщиком, на основании которого переуступаются права.

Что такое эскроу-счета в долевом строительстве? Чем они интересны дольщикам – смотри по ссылке.

Договор уступки (или переуступки) прав называют также Договором цессии. Того, кто уступает свои права, называют цедентом, а того, кто эти права получает – цессионарием.

Образец Договора уступки прав требования (цессии) по ДДУ можно скачать здесь

Особенности сделки по переуступке прав

Дополнительно о некоторых особенностях и рисках переуступки прав на квартиру (с позиции Покупателя новостройки) можно почитать по ссылке.

А для Продавца – последовательность действий для продажи квартиры по переуступке прав подробно описана в отдельной заметке по приведенной ссылке.

Уступка прав требования может быть и безвозмездной. Например, в случае, когда дольщик хочет подарить еще не построенную квартиру своему родственнику. Особенности такой сделки – см. по ссылке.

5c5d750032cf1Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ .

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Договор переуступки права требования

Договор переуступки права требования может отличаться в зависимости от предмета соглашения.

Им может быть квартира в новостройке или аренда земельного участка. Несмотря на это, сохраняется необходимость регистрации соглашения.

На квартиру

Соглашение о переуступке права требования на недвижимость регламентируется ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Его суть заключается в передаче права требовать жилую площадь в новостройке, сданной в эксплуатацию.

Сам договор заключается с дольщиком и может частично или полностью соответствовать соглашению между строительной фирмой и дольщиком.

При покупке жилья по переуступке прав покупатель должен иметь понятие о следующих моментах:

  • при подписании договора переуступки упоминается тип ранее заключенного соглашения;
  • в документе необходимо указать его стоимость и порядок проведения расчетов, иначе совершение сделки может быть признано незаконным;
  • покупатель должен лично проверить наличие соответствующей документации, подтверждающей право застройщика на осуществление строительства;
  • договор требуется заверить у нотариуса;
  • покупатель обязательно извещает строительную компанию о проведении сделки.

Несмотря на то, что сторона должна предупредить застройщика, она не должна согласовывать с ним заключение договора.

Здесь представлен образец уведомления застройщика о переуступке прав на квартиру.

Аренда земельного участка

В ситуации переуступки прав на аренду земельного надела, также не нужно согласия арендодателя (из этого правила исключением являются ситуации, когда договор подписывается на период, более пяти лет).

Это соглашение подлежит регистрации в государственном порядке, если период его действия составляет более одного года.

При этом необходимо известить арендодателя о том, что изменилось ответственное лицо.

Договор о переуступке прав аренды на участок можно заключить только в тех случаях, когда владелец:

  • не имеет серьезных задолженностей;
  • полностью выкупил территорию.

Он может заключаться не только между юридическими (организациями и компаниями), но и физическими (гражданами) лицами с предоставлением необходимой документации.

Между физическими лицами

Если соглашение переуступки прав требования подписывается физическими лицами, то нужно учитывать такие моменты, позволяющие избежать рисков:

  • проверить, чтобы дольщик полностью оплатил всю сумму за недвижимость строительной компании, что указывается в ДДУ;
  • получить согласие в письменном виде от строительной компании, если это установлено договором;
  • оформить разрешение от банка в случае, если для оплаты используется ипотека;
  • изучить проект и документацию, указывающую на легальность строительных работ, проверить состояние строительства на данный момент.

Долевое участие (строительство)

До того момента, пока новостройка не сдана в эксплуатацию, дольщики (стороны, вложившие собственные средства в осуществление строительных работ) вместо свидетельства собственности обладают ДДУ.

Такие договоры являются условием, необходимым для оформления собственности на квартиру после сдачи новостройки.

Дольщик имеет право передать этот договор другому лицу, тогда он получит квартиру.

Такая передача прав именуется переуступкой, поскольку фактически другая сторона не купила квартиру, а получила право требовать её в собственность.

С типовым договором долевого участия в строительстве можно ознакомиться тут.

Порядок оформления

Процедура оформления договора переуступки прав требования может осуществляться несколькими путями.

Выбор одного из них зависит от условий первоначального соглашения, а также от готовности сторон к сотрудничеству.

Как заключается сделка?

Как правило, сделка заключается с использованием двустороннего соглашения. Первой стороной выступает дольщик или владелец, второй стороной является лицо, которому права будут уступлены.

Это легкая конструкция, регистрация которой происходит в короткие сроки.

В стандартном договоре должны перечисляться сведения о:

  • предмете соглашения;
  • обязательствах и правах сторонах;
  • тактике действия при возникновении споров.

Образец договора переуступки права требования может скачать каждый пользователь.

Переуступка долга по коммунальным платежам в 2018

Переуступка долга по коммунальным платежам в 2018переуступка долга по коммунальным платежам 20185c5d75006d0f2 году оформляется путем заключения соответствующего договора.

Нужен образец договора по переуступке прав на квартиру? Смотрите тут.

Трехсторонний образец

Безупречным вариантом является заключение трехстороннего договора.

Его суть заключается в том, что три стороны напрямую общаются друг с другом, обсуждают суммы и требования друг к другу, ничего не скрывая.

Он вступает в силу в том случае, когда нотариус заверит документ или он будет зарегистрирован. Подобные процедуры рекомендуется осуществлять с присутствием личного юриста, чтобы была учтена каждая особенность.

Это позволит избегать иного толкования положений соглашения, что может привести в будущем к нежелательным последствиям.

Образец трехстороннего договора переуступки прав требования представлен здесь.

Пакет необходимых документов

При заключении договора переуступки права требования потребуется следующая документация:

  • заявление об уступке прав;
  • договор, в соответствии с которым проводится уступка;
  • документация, подтверждающая совершение подсчетов между сторонами;
  • в случае необходимости, если это устанавливается ДДУ, необходимо согласие второй стороны на осуществление уступки.

Преимущества и недостатки

Процедура переуступки прав требования обладает преимуществами и недостатками.

К числу её достоинств относится:

  • возможность приобретения квартиры в той новостройке, которая понравилась больше остальных, даже, если все они уже распроданы;
  • выгода с материальной стороны: продавцы, стремясь быстро продать недвижимость, предлагают цены ниже, более того разница в той цене, что устанавливается инвестором и застройщиком, варьирует от 3 до 25%;
  • заключение соглашения переуступки прав требования выгодно для тех, кто использует ипотеку, при его подписании покупатель выплачивает средства перед переездом в жилье, при заключении ДДУ необходимо выплачивать несколько лет проценты по кредиту, при этом, не проживая в квартире.

Недостатком заключения договора является рискованность дела.

Попасться на удочку мошенников можно куда чаще, чем при подписании соглашения со строительной компанией.

Основные риски

К числу основных рисков в случае заключения договора о переуступке право на квартиру относятся следующие:

  1. Главный риск – возможность признания соглашения недействительным. Предусматривается гораздо больше оснований для того, чтобы отменить его действие, нежели при подписании соглашения напрямую с застройщиком.
  2. Не исключается банкротство застройщика. Столкнуться с его финансовой несостоятельностью может каждый, и при этом дольщик, уступивший права, не несет никакой ответственности. Следовательно, вернуть свои деньги ему будет достаточно сложно.
  3. Ситуации с двойной переуступкой. На практике нередко происходит так, что недвижимость переуступается два раза. Чтобы этого избежать, потенциальному покупателю требуется внимательно изучить условия заключаемого договора.

риски покупки квартиры по переуступке5c5d7500a4934Существуют определенные риски при покупке квартиры по переуступке

Как продать ипотечную квартиру по переуступке квартиры в строящемся доме? Читайте здесь.

Какие требуются документы для переуступки прав по договору долевого участия в строительстве? Подробности в этой статье.

На видео об особенностях заключения договора цессии

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

  2. Позвоните на горячую линию:

    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Предыдущая статья: Переуступка долга по коммунальным платежам

Следующая статья: Переуступка права аренды земельного участка

Что такое уступка права требования – особенности сделки

Сделки по уступке своих прав довольно распространены, существует очень много разновидностей подобных соглашений. В рамках гражданского законодательства, которому они подчиняются, ежедневно совершаются сотни сделок по переуступке. Уступка по ДДУ имеет свои особенности, она регулируется не только ГК РФ, но также и 214 ФЗ, что накладывает свой отпечаток на ее проведение.

Сторонами сделки выступают дольщик, имеющий на руках договор ДДУ, и покупатель, который желает купить права дольщика на будущую квартиру. Отношения между ними скрепляются отдельным договором, на языке юристов именуемым цессия. Особенность сделки в том, что квартиры в природе еще не существует, она только строится, поэтому уступаться могут только права требования по договору долевого участия.

Данная сделка имеет и ряд других особенностей, которые нужно учитывать при ее совершении:

  1. Договор переуступки не прекращает действие ДДУ, на основе которого он совершается, а только подтверждает факт смены участников. Все условия договора (сроки строительства, стоимость жилья, характеристики квартиры и другие) остаются прежними.
  2. В рамках данной сделки дольщик может передать ровно столько прав, а равно и обязанностей, сколько имеет, ни больше, ни меньше. Вместе с тем, его ответственность распространяется только на действительность передаваемого права, но он не отвечает перед покупателем за дальнейшие действия застройщика.
  3. Сделка может быть совершена после заключения и регистрации ДДУ и до того, как жилье будет передано участнику по приемо-передаточному акту.
  4. Необходимо известить девелопера о том, что в договоре произошла смена участников, иначе в будущем покупателя могут ожидать различные неприятные последствия. Для этого в адрес строительной фирмы нужно отправить уведомление, содержащее данные нового инвестора.

Обязательные условия договора

Законодатель не установил единую форму договора уступки, поэтому он составляется произвольно. Пример документа можно посмотреть ниже. Обычно в условия договора включаются следующие положения:

  1. Сведения о продавце и покупателе. (для организации – ее реквизиты и адрес, для граждан – ФИО, данные паспорта и место регистрации).
  2. Предмет договора должен содержать информацию о застройщике и уступаемом объекте;
  3. Полная стоимость договора и условия ее уплаты;
  4. Период времени, в течение которого производятся расчеты;
  5. Обязательства обоих сторон и ответственность за их неисполнение;
  6. Реквизиты ДДУ, на основании которого происходит сделка.

В зависимости от особенностей сделки, соглашение об уступке права требования может дополняться другими пунктами. Например, при наличии долга по ДДУ, в документ включаются правила перехода долга на нового участника. Если частично оплата по договору осуществляется за счет ипотечного кредита, указывается размер суммы, выплачиваемой заемными средствами, и наименование финансовой организации, выдавшей ипотеку. К договору прилагаются необходимые документы (заверенная нотариально копия ДДУ, квитанции об оплате, справка от застройщика об отсутствии претензий к дольщику и т.д.).

Регистрация договора

Договор переуступки прав требования при долевом строительстве после подписания должен пройти госрегистрацию в Росреестре. Только после этого он будет считаться заключенным. Для этого понадобятся следующие документы:

  1. Оригинал ДДУ (в дальнейшем он передается новому участнику).
  2. Договор цессии (не менее трех экземпляров).
  3. Два заявления на регистрацию от обеих сторон.
  4. Разрешение застройщика на сделку и соглашение о переходе долга (если у продавца имеется задолженность по оплате).
  5. Справка девелопера о полной оплате (если дольщик полностью выплатил всю необходимую сумму по ДДУ).
  6. Разрешение на сделку от супруга, заверенное нотариусом, или документ, подтверждающий, что уступаемое право не является общей собственностью.
  7. Кредитный договор, если для оплаты используются заемные средства.
  8. Учредительные документы организации, если продавцом выступает юр. лицо.
  9. Документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Документы подаются в МФЦ, их оформление длится десять дней, после чего каждой стороне выдается свой экземпляр договора цессии. Все денежные расчеты между участниками сделки производятся поле прохождения регистрации.

Особенности заключения сделки с организацией

Существует несколько схем продажи прав по переуступке, среди которых сделка, где продавцом выступает физ. лицо самая распространенная и наиболее безопасная. Нередко первым инвестором является подрядная организация, привлекаемая застройщиком для выполнения строительных работ. Обычно между ними заключается подрядный договор, по которому расчеты производятся не деньгами, а построенными квартирами.

Право на жилье у подрядчика возникает на основании договора инвестирования, договора взаиморасчета или ДДУ, заключенного с застройщиком. Подрядная организация находит покупателей и уступает им свои права требования квартиры или реализует уже готовое жилье.

Для покупателя, приобретающего квартиру у подрядчика по переуступке, самый приемлемый вариант – совершение сделки на основе ДДУ, прошедшего положенную регистрацию в Росреестре. Чтобы максимально обезопасить себя, новый дольщик должен проверить ряд документов продавца:

  • договор подряда,
  • ДДУ,
  • документы, свидетельствующие о выполнении работ,
  • справку девелопера о проведении взаиморасчетов и отсутствии претензий.

Если все перечисленные документы в порядке, можно без опасений совершать сделку по переуступке с подрядчиком.

Когда взаиморасчеты между застройщиком и подрядной организацией производятся на основе других договоров, конечный покупатель квартиры очень сильно рискует. Во-первых, трудно проверить действительность прав подрядчика на строящийся объект. Кроме того, договоры не проходят госрегистрацию, поэтому ничто не мешает ему продать один и тот же объект несколько раз.

Существуют также риски, что подрядчик не полностью выполнил работы по подрядному договору и остался должен застройщику, что позволяет последнему оспорить его права на квартиру. Если сделка между девелопером и подрядной организацией будет признана недействительной, то и уступка по ней тоже.

В некоторых случаях переуступка происходит по еще более сложной схеме, когда договор заключается непосредственно с компанией-застройщиком, а оплата по нему производится в адрес подрядчика. При этом подписывается трехстороннее соглашение между девелопером, подрядной организацией и конечным покупателем. Расчеты производятся с подрядчиком, который выдает платежный документ о получении денег. Новому инвестору необходимо также взять справку от застройщика о признании оплаты и погашении всей суммы за данный объект.

Что представляет собой договор цессии?

Договор цессии — это соглашение по законной передаче прав на кредиторскую задолженность или иное требование какому-либо физическому или юридическому лицу без получения на это согласия должника.

Применяется обычно в случаях, когда у кредитора отсутствует возможность самому взыскать долг. Обычно частные лица, договорившись, делят между собой имеющиеся обязательства, к примеру, при разводе. Либо компания передает свой долг кому-то в результате реорганизации. Требование продается либо передается безвозмездно. При этом должник обязательно получает уведомление о том, что был заключен такой договор.

Какие пункты являются обязательными?

Совершение сделки происходит в порядке, указанном в параграфе 1 главы 24 Гражданского кодекса РФ. Согласно положениям этого закона, участниками договора являются:

  • цедент – собственник материального, который передает свои права;
  • цессионарий – новый владелец этих прав;
  • должник – лицо, обязанное по договору выплатить долг.

Все эти стороны должны быть обязательно прописаны в договоре.

Еще одним важным условием, без которого не может быть заключено соглашение — указание предмета договора. В данном случае это уступка требования, которое однажды возникло на основе определенного обязательства по договору или по иным обстоятельствам. Это может быть уплата задолженности по исполнительному листу, возмещение судебных расходов.

Также очень важно указать содержание требования – какие именно действия должен осуществить на основании договора должник. Кроме того, важно обозначить основание по которому возникло право требования – к примеру, дату и номер кредитного договора.

Часто участники сторон вносят в договор третейскую оговорку. Таким образом они указывают, что все споры и разногласия по нему решаются третейским судом. Это дает возможность в короткий срок получить решение по данному договору.

Обязанности сторон

Итак, по договору уступки права, возможность требовать от должника исполнения обязательств по договору переходит от одного лица к другому. Надо сказать, что обычно должник в этом процессе не участвует – для него не имеет принципиального значения, перед кем он должен исполнить обязательства по договору. Вначале у него есть обязательства перед цедентом, а после он должен уже цессионарию.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Бесплатная юридическая консультация по телефонам:

8 (495) 150-27-42

(Москва и МО)

8 (812) 245-38-13

(Санкт-Петербург и ЛО)

8 (800) 500-46-57

(Регионы РФ)

В договоре необходимо отразить, кто из сторон будет отвечать за сообщение должнику об изменении кредитора в договоре. Обычно это обязанность возлагается на нового кредитора. Ведь именно в его интересах то, чтобы должник уплатил ему долг.

Если по договору цессионарий должен выплатить цеденту вознаграждение, это тоже нужно прописать в договоре. Если договор цессии был заключен безвозмездно – это также нужно отразить в нем.

Образец договора цессии между физическими лицами

Заключая договор цессии между физическими лицами, важно как можно четче прописать его предмет. Тогда в будущем сторонам удастся избежать многих споров. Так, обязательно указывается условие, что цедент должен передать, а цессионарий принять целиком или в части право требования исполнения должником своих обязательств.

В обязательном порядке в соглашение между сторонами включаются необходимые сведения о соглашении, благодаря которому у должника и появились  обязательства. А именно – номер и дата заключения. Также обязательно нужно обозначить  сумму задолженности. Кроме того, должны быть приложены документы, подтверждающие право требования. Они передаются новому кредитору после подписания.

Если цедент должен получить вознаграждение за уступку права требования, это также прописывается в договоре. Причем обязательно указывается сумма этого соглашения.

Также в договоре указывается любая информация, которая имеет значение при заключении сделки.

Скачать образец договора цессии между физическими лицами.

Образец уведомления должника о заключении договора цессии по договору продажи

Согласно нормам Гражданского кодекса Российской Федерации должника непременно нужно уведомить о том, что был заключен договор цессии. Осуществляется это путем отправки ему извещения.

Подробное содержание этого документа не прописано законодателем, но известно, что оно должно обязательно содержать:

  • информацию о должнике (наименование, инициалы, место работы, адрес, телефон);
  • информацию о том, что была совершена передача прав со ссылкой на соответствующий документ. Сведения о сторонах этой сделки – цеденте и цессионарии;
  • список документов, прилагающихся к договору. Как правило, это копия заключенного договора уступки права требования.

Подписать это уведомление может любое правомочное лицо. Не важно какого кредитора оно представляет – старого или нового. Важно, что извещение должно быть составлено от имени именно этого лица.

Уведомление подписывается уполномоченным лицом со стороны любого из кредиторов, направляющего упомянутое извещение от своего имени.

Извещение отправляется не только в интересах должника, но и в интересах нового кредитора. Ведь если должник не будет знать о том, кому он должен теперь выплачивать задолженность, пострадать может сам кредитор. Деньги уйдут не туда, куда нужно и это создаст проблемы.

Скачать образец уведомления должника.

Что такое цессия?

Понятие

Договор цессии (договор уступки права требования) — это соглашение о переуступке первоначальным кредитором права истребования долга или собственности другому лицу.

При этом денежные требования можно передавать полностью или частично. А вместе с правом истребования возврата кредита автоматически переходят и права, связанные с его обеспечением (залог, поручительство) и иные (например, право на получение процентных выплат по кредиту).

Порядок и условия осуществления этой сделки, требования к форме её заключения установлены Гражданским кодексом (далее — ГК РФ или Кодекс) и Федеральным законом от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)». Они присутствуют в любой базе нормативной правовой документации: Консультант, Гарант, Кодекс и другие. Как оформить договор уступки права требования, можно узнать из отдельной статье, здесь же можно найти и образец договора.

От уступки прав требования следует отличать понятие «уступка долга». Последняя в соответствии с ГК РФ представляет собой соглашение о смене должника, в то время как при цессии происходит смена кредитора.

Уступку прав требования следует отличать от уступки долга.

Участники

Участниками соглашения об уступке прав требования согласно ГК РФ являются цедент и цессионарий.

  1. Цедент — это лицо, которое уступает право требования.
  2. Цессионарий — лицо, приобретающее права по договору цессии.

Гражданский кодекс не закрепляет никаких ограничений по их правовому статусу. Это могут быть и граждане, и организации вне зависимости от наличия лицензии на осуществление финансовых операций. Договор цессии с физическим лицом здесь.

По общим нормам, установленным ГК РФ, должник не является самостоятельной стороной в договоре. В большинстве случаев не требуется даже его согласия на смену кредитора, так как его обязанности по выплате задолженности остаются неизменными.

Единственное исключение — когда личность цессионария имеет существенное значение для задолжавшего (например, в отношениях простого товарищества). В этой ситуации договор уступки прав требования согласно ГК РФ будет действителен только при одобрении должником. В остальных случаях достаточно его письменного извещения о смене кредитора. Тогда заключается трёхсторонний договор уступки права требования.

Основные составляющие и особенности оформления цессии

Содержание

Договор цессии, как и другой вид соглашений, которые регулирует Кодекс, содержит следующие основные пункты:

  1. Информация об обязательствах, из которых вытекают права требования.
  2. Предмет договора (уступка этих прав).
  3. Права и обязанности сторон.
  4. Ответственность сторон.
  5. Иные условия соглашения цедента и цессионария.
  6. Подписи представителей, контактные данные, реквизиты сторон соглашения.

Дополнительные документы

Помимо указанных основных пунктов, договор цессии должен сопровождаться рядом приложений:

  1. Копия финансового или хозяйственного договора, на основании которого возникла задолженность.
  2. График погашения кредита, в котором указаны размеры платежей, сроки и другие условия возврата долга.
  3. Акты сдачи-приёмки товаров, выполнения работ, оказания услуг.
  4. Счета-фактуры, акты сверки расчётов, накладные.
  5. Акт приёма-передачи правоустанавливающей документации.
  6. При наличии — дополнительное соглашение к договору переуступки права истребования долга. В нём отражаются скорректированные условия цессии. Образец договора переуступки долга прямо тут.

Оформление

Гражданский кодекс не предъявляет значительных требований к оформлению договора цессии. Образец его заполнения имеет любая уважающая себя юридическая компания или консультант, работающий в этой области хозяйственных отношений.

Отметим только, что данное соглашение заключается в той же форме, что и документ, по которому возникла задолженность:

  • простой письменной;
  • нотариально заверенной, если кредитная сделка была подтверждена нотариусом;
  • цессионное соглашение должно быть зарегистрировано, если изначальный договор прошёл процедуру государственной регистрации (например, по ипотечному кредиту).

Как отражается договор цессии в бухгалтерском учёте (включая образец проводок), мы написали в одной из статей данного раздела.

Кроме этого, существует ряд ограничений, указанных в ГК РФ, представляющих собой виды отношений, по которым договор цессии заключать нельзя (например, по выплате алиментов или компенсации ущерба).

Разновидности цессионного соглашения

Виды договоров уступки прав требования ни в ГК РФ, ни в других нормативных правовых актах не определены. Спектр применения данных сделок достаточно обширен. Назовём наиболее распространённые из них:

  1. Договор переуступки долга трёхсторонний. В данном случае должник является самостоятельным участником соглашения, что служит гарантией его согласия с возвратом долга новому кредитору — цессионарию. Также бывает и трёхсторонний договор перевода долга. Существенные условия и стандартный образец договора о переводе долга смотрите тут.
  2. Возмездный и безвозмездная уступка права требования. Возмездный договор предусматривает выплату цессионарием вознаграждения цеденту. Цена сделки устанавливается по соглашению сторон. Об особенностях безвозмездного договора есть отдельная статья.
  3. Договор цессии с банком, в том числе соглашения об уступке прав истребования по кредитным соглашениям.
  4. Договор цессии между юридическими лицами, сюда относится цессия по кредитному договору.
  5. Переуступка права истребования между гражданами возможен и перевод долга по договору займа.
  6. Между физическим и юридическим лицом, например, например, в случае поручительства.
  7. Переуступка по исполнительным листам.
  8. Уступка права истребования дебиторской задолженности по договору поставки.
  9. Договор уступки права требования квартиры при участии в долевом строительстве.

Кодекс предусматривает даже возможность заключения соглашения о переуступке будущего требования, то есть по договору, который будет заключён в более поздние сроки.

Плюсы и минусы договора

Положительные стороны

  1. Первоначальный кредитор избавляется от «плохих» долгов и может улучшить финансовые показатели или свою отчётность перед вышестоящими организациями (например, коммерческий банк — перед Центробанком).
  2. Как правило, цедент получает за передачу прав истребования долга определённое вознаграждение, то есть всё-таки возвращает часть выданных заёмщику (или иным образом положенных цеденту) средств.
  3. Он же за счёт переуступки возвращает часть выданной суммы раньше согласованного с заёмщиком срока.
  4. Цессионарий приобретает возможность получения дохода (в виде процентных выплат по кредиту и возврата самой суммы кредита) или имущества за меньшие средства (как правило, долги приобретаются с дисконтом).

Возможные опасности

  • Как уже было отмечено, о наличии факта передачи прав истребования долга необходимо письменно сообщить должнику (приглашённый консультант может предоставить образец письма или подсказать его основные положения). В противном случае цессионарий несёт риски неполучения платежей по задолженности, поскольку согласно ГК РФ действия задолжавшего по возврату долга первоначальному кредитору будут считаться правомерными.
  • Кодекс гласит, что цедент несёт ответственность перед цессионарием за недействительность переданного требования, но не отвечает в случае его неисполнения должником (если не является поручителем задолжавшего). В связи с этим новый кредитор берёт на себя весь риск невозврата долга недобросовестным заёмщиком.
  • Поскольку доход цедента от продажи долга не является достаточно высоким, может возникнуть угроза предъявления налоговыми органами претензий к экономической обоснованности сделки (Налоговый кодекс РФ). В связи с этим цеденту перед заключением договора уступки рекомендуется продумать обоснования цены и причин совершения сделки (например, экономическая неэффективность ожидания выплаты сомнительного долга, дополнительные затраты на его возвращение через суд и т. п.).
  • Цессионное соглашение может быть признано судом ничтожным, если:
    • оно заключено не в соответствующей форме (которую требует Кодекс);
    • относится к личным взаимоотношениям, указанным в ГК РФ;
    • не содержит условия, раскрывающие отношения цедента и должника;
    • отсутствуют документы, подтверждающие долг (собственность);
    • цессионарий не произвёл полагающиеся перечисления в оплату переуступки.

При цессии новый кредитор берёт на себя риск невозврата долга.

Таким образом, рассмотрено такое явление хозяйственной деятельности, как договор уступки прав, приведены его виды и условия заключения, определено, где можно найти образец документа.

И, несмотря на то, что в ГК РФ этому договору отводится немного места, он остаётся одним из самых сложных для составления. Поэтому для успешного выхода из негативной ситуации с помощью данного вида соглашения требуется опытный консультант. Он подскажет выгодные условия договорённостей и поможет найти дополнительное (альтернативное) решение проблемы.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве юридическая информация в данной статье могла устареть! Актуальную информацию можете узнать на консультации.

Что такое договор цессии?

Договор цессии между физическими лицами — документ, согласно которому передается право на востребование долг очередному лицу без согласия на то самого должника. По сути, «цессия» в переводе из латыни значит передача. Если говорить проще, то договор цессии являет собой продажу долга. При этом средства, которые взяты в заем, частично или в полном объеме меняют своего хозяина. Так же такую сделку могут называть « договором переуступки долга».

Схема договора цессии5c5d75012da58В этом процессе есть три стороны:

  1. Кредитор-цедент – лицо, которое передает (продает) свои права на займ
  2. Цессионарий – тот, кому продают долг и кто будет обладателем всех прописанных в договоре требований
  3. Должник – субъект, который и будет выплачивать долг по договору цессионару

Такие договоры подписывают в разных сферах деятельности. Зачастую это происходит в том случае, когда текущий кредитор самостоятельно по той или иной причине взыскать долг не может. При смене собственника предприятия также такое практикуют.

Существуют следующие виды договора цессии:

  1. Между физическими лицами.
  2. Между физическим лицом и юридическим.
  3. При реорганизации юридического лица.

Образец договора цессии5c5d7501dc72fМежду физическими лицами этот вид договора составляется в случае развода. Во время раздела имущества долги также принято делить на двоих. В том случае, если кредит оформлен на одного из супругов, часть долга придется гасить и второму.

Договор второго вида заключают в случае ликвидации юридического лица, когда кто-то из руководства берет на себя обязанность погасить часть долгов предприятия, которое ликвидируют.

Договор при реорганизации – один из самых распространенных. В этом случае выплату долгов предприятия, которое подлежит реорганизации, обязуют новообразованное предприятие. В этом случае оформляется передача прав требования, которая документально фиксируется в договоре цессии.

Стоит так же выделить и то, что не все долги могут подлежать договору цессии. В этот список могут входить некоторые личностные обязательства. Например, не получится переписать на другого человека право получать алименты. Так же это относится и к тем случаям, когда необходимо возмещать моральный ущерб или материальный, компенсация за нанесения вреда жизни и здоровью.

Уступка права требования по договору займа

Уступка права требования по займу5c5d7502b88c8Уступка права требования по договору займа – один из эффективных путей решения проблем, связанных с задолженностями по займам.

Решение об уступке права требования по договору займа может быть принято в том случае, если платежи заемщика имеют несистематический характер или же не поступают вообще. Есть специализированные организации, которые занимаются выкупом прав на такие займы.

В договоре уступки прописывают основные моменты, на которые обращают внимание:

  1. Обозначают стороны договора
  2. Описывают предмет договора (уточняют размеры и другие особенности займа)
  3. Прописывают права и обязанности всех сторон соглашения
  4. Указывают последствия, которые могут наступить в результате невыполнения или недобросовестногокачественного выполнения пунктов договора
  5. Указывают варианты решения конфликтных вопросов

После того как кредитор заключил договор уступки займа с третьей стороной, он должен уведомить письменном виде заемщика. В документе, который отправляют заемщику, нужно указать номер договора уступки, данные о том, кому продали долг, новые банковские реквизиты для оплаты долга, сумму долга и график платежей.

Заемщик должен убедиться, что договор действительно заключен, проверить правильно ли рассчитана сумма долга, ознакомиться с новыми условиями платежей. Желательно лично проконтролировать действительности вопрос подписания договора. Заемщик может попросить ознакомиться с оригиналом документа.

Важно знать, что роль цессионария будет играть коллектор

, а он может уже применять всевозможные методы для получения долга. Дабы избежать подобных ситуаций, необходимо внимательно вчитываться в каждый пункт заключаемого договора.

Налоговые последствия

Налоговые последствия уступки права требования долга5c5d750373811При передаче долга возникают определенные нюансы в учете налогов, рассмотрим их.

Учет у вновь созданного должника

Налог на прибыль. Для нового должника, который был создан согласно договору, сделка по переводу долговых обязательств на него не была нацелена на получение им прибыли, преследуя задачу погашения задолженности. Исходя из этого, деньги, передаваемые новым должником кредитору, не будут учтены при исчислении налоговой базы этого сбора в качестве расходов, поскольку это противоречит ст. 252, п. 1 НК РФ.

НДС. Объекта налогообложения нет, так как не подпадает под перечень п. 1 ст. 146 НК РФ.

Учет у первого должника

При передаче долга одной стороной договора (первоначальным) должником другому участнику, у первого прекращаются по обязательства по выплатам. Соответственно, у первоначального должника возникает экономическая выгода, равная сумме переданной по договору задолженности. Долг можно рассматривать как внереализационный доход, учесть его при исчислении налоговой базы по УСН.

НДС. Первоначальный должник может рассчитывать на вычет НДС при наличии условий:

  • учет материалов;
  • использование материалов в работе, облагаемой этим сбором;
  • оформление счета-фактуры.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
ePay Info | Все про платежные системы