Образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке

Если к вам пришел покупатель,  у которого — ипотечный кредит Сбербанка, необходимо заполнить бланк предварительного договора. Этот договор и ряд необходимых справок и документов явится основанием для заключения кредитного договора между банком и покупателем.

А при наличии кредитного договора уже можно заключать основной договор купли-продажи и регистрировать право собственности на имя покупателя. После чего —  продавец получит деньги за свое имущество.

Ниже — образец предварительного договора для Тульского региона, а вот — предварительный и основной договор для Орловской области (мне такая схема для ипотеки Сбера больше нравится — и по смыслу,  и по структуре).

Список документов для Сбербанка по ипотеке (от Продавца)

Подлинники

1. Отчет о рыночной стоимости (первичный экземпляр) — заказать может собственник, но оплачивает, традиционно, покупатель, потому что продавцу этот отчет для продажи не нужен, покупателю без ипотеки он легко продаст и без оценки;
2.  Справка из регистрационного центра (действует 30 дней) первичный — это выписка из ЕГРП на объект недвижимости,  заказать может кто угодно (не обязательно собственник) в любом регионе;
3. Справка из ЖЭУ. Первичный (справка называется — Выписка из поквартирной карточки или Выписка из домовой книги. Содержит информацию о собственнике, правоустанавливающих документах, зарегистрированных лицах — прописка и т.д. Выдает  паспортист);
4. Предварительный договор (пример заполнения будет ниже).

 Копии

1. Свидетельство о собственности на объект недвижимости;
2. Договор основания (прописан в свидетельстве) — это правоустанавливающий документ, указанный в первом абзаце свидетельства о праве собственности;
3. Паспорт  (Лицо и прописка) — первая страница паспорта продавца с фото и разворот с пропиской/регистрацией.

Договор купли-продажи — ипотека (другие банки)

Другие банки не требуют предварительных договоров. Им необходим только основной. Если они сами не готовят проект договора, то помните, что он составляется примерно в такой же форме, что и основной для Сбербанка. Только надо знать, как производится расчет с Продавцом  через  аккредитив, ячейку, просто на счет. Это надо знать точно и прописать порядок расчетов в соответствующем пункте.

ДКП с аккредитивом

Если кому-то необходим договор купли-продажи с расчетом с использованием аккредитива, пишите. Только заранее уточните условия аккредитива, что предлагает банк или вторая сторона вашей сделки.

Для тех, кто хочет составить договор купли-продажи своими руками

Если вы берете ипотеку в Сбербанке и решили сэкономить на услугах юриста, прочитав наши советы, советую вам не жадничать, не делать договор купли-продажи самостоятельно, потому что мы даем только основу.

В современные ДКП не лишним будет упомянуть и о том, что Продавец не банкрот и стать им не планирует, не использовал средства материнского капитала на покупку или реконструкцию Квартиры и тому подобное.

Случаи в жизни бывают разными. Не обладая специальными знаниями, вы можете споткнуться в самом неожиданном месте… где юрист легко решил бы все проблемы и придумал правильный путь.

Составление договора стоит не дорого. И уж точно дешевле, чем кусочек вашего здоровья и жизни, потраченный в нервотрепке. Пусть зубы людям лечит стоматолог, сапоги  шьет сапожник, а документы готовит юрист.

Кому срочно надо — пишите на мэйл или звоните. Договоримся.

_________________________________

Если вам была полезна эта юридическая информация и пригодился шаблон договора, нажмите «Мне нравится» ))) Вам не трудно, а нам — приятно.

Мы консультируем здесь мы бесплатно, но если вы желаете поблагодарить нас за потраченное время и полезные советы, можете помочь нам хоть немного в оплате моб. связи (тел. сайта). Все-таки, чтобы ответить на все ваши сложные вопросы, только для того, чтобы просто написать требуется время, а уж про подумать и посоветовать уже и не говорим)))  Всем спасибо!

 Какие документы необходимы для основного договора купли-продажи  и регистрации

Это то, что вы должны взять в банке для регистрации:

• Кредитный договор;
• Закладная в пользу банка;
• Примерный график платежей по кредитному договору;
• Отчет о рыночной стоимости (заверенный печатью + копия — заранее прошить, но не заверять).

Кроме того, для регистрации договора купли-продажи с ипотекой потребуется:

• Договор купли-продажи (основной) — 4 экземпляра;
• Выписка из поквартирной карточки (ЖЭУ, паспортист);
• Согласие супруга на покупку, продажу (если приобреталось возмездно в период брака и если у покупателя есть жена/муж и ни у кого нет брачного договора);
• Паспорта всех участников  сделки и их присутствие (либо доверенные лица с доверенностями и своим паспортом);
• Квитанции об оплате госпошлины (за переход права).

 Как идет процесс оформления покупки жилья по ипотеке

1. Сбор необходимых для кредита документов со стороны Покупателя.
2. Одобрение банка — банк сообщает, что даст кредит.
3. Сбор документов со стороны Продавца + подписание  предварительного договора. Предоставление всего комплекта в банк
4. Одобрение договора банком, заключение кредитного договора (покупатель-банк).
5. Составление и подписание основного договора купли-продажи по ипотеке. Сдача на государственную регистрацию в Росреестр.
6. Регистрация перехода права собственности по договору  с ипотекой — 5 рабочих дней (7-8 календарных).
7. Получение свидетельства о праве собственности на имя покупателя с залогом в пользу банка.
8. Оплата стоимости жилья Продавцу (от 1 до 5 дней обычно).

Если у вас есть другие вопросы по оформлению договора купли-продажи с ипотекой Сбербанка — спрашивайте. Полезная информация: особенности договора купли-продажи квартиры после 1 марта 2013 года.

Кратко о предварительном договоре для Сбербанка (другие регионы)

Общий смысл предварительного договора для Сбербанка из других регионов таков: текст такой же, как в основном договоре купли-продажи с указанием, что часть средств оплачивается за счет кредита, получаемого Покупателем в ОАО Сбербанк России (в пятидневный срок с момента гос. регистрации договора купли-продажи), только нет номера кредитного договора и подробного описания его существенных условий (потому что кредитного договора пока нет, он заключается между Покупателем и Сбербанком после предъявления и согласования текста предварительного договора купли-продажи).

Там прописывается, что Залогодержателем является банк, а Продавец согласен на то, что объект недвижимости не находится у него в залоге до полной оплаты (ну вы понимаете, двух залогов тут быть не может. Если будет залог в пользу Продавца, а не банка, банк не даст кредит Покупателю).

После одобрения Сбербанком текста предварительного договора купли-продажи, в основной вписываются все недостающие сведения:

• реквизиты кредитного договора;
• кто его заключил от лица банка и от лица заемщика (могут быть созаемщики, тогда остальные созаемщики, не являющиеся покупателями по договору купли-продажи тоже перечисляются в договоре) на основании чего при этом действовал;
•  процентная ставка ипотеки;
• срок, на который взят кредит;
• какими платежами (например, аннуитентными) и с какой периодичностью вносятся;
• место заключения договора (наименование доп. офиса какого банка и его точный адрес. Узнайте заранее адрес офиса Сбербанка, где берете кредит, в кредитном договоре этих сведений нет. Потому что вы заключаете договор с ОАО Сбербанк (Москва), а не его доп. офисом.

Может, еще что-то упустила, вот, смотрите примерный образец предварительного и основного договора при ипотеке Сбербанка

, тогда там все будет очевидно и понятно. Для тех, кому срочно нужна консультация по образцу такого договора либо сделать договор для Сбербанка, пишите в комментариях или на почту.

____________________

Если вам была полезна эта юридическая консультация, нажмите «Мне нравится» ))) Вам не трудно, а нам — приятно.

Важные моменты

Ключевым этапом в процессе продажи недвижимости становится подписание договора купли-продажи. Именно с этого момента появляется доказательство перехода права собственности.

В ст.550 ГК РФ установлена обязанность заключать договор в письменной форме, но единого образца документа не предусмотрено.

Типовой ДКП содержит в себе такие условия:

• название документа, дата и место его заключения;
• идентифицирующие данные участвующих в сделке сторон;
• подробное описание объекта договора;
• суть сделки, а именно осуществление продажи/покупки;
• стоимость объекта.

Кроме того в договор могут включаться дополнительные условия. Например:

• сроки и способы передачи денег в счет оплаты по сделке;
• дата фактической передачи объекта;
• состояние передаваемого имущества;
• штрафные санкции и неустойка при неисполнении обязательств сторонами своевременно;
• порядок разрешения спорных ситуаций;
• основания расторжения договора;
• распределение расходов по оформлению сделки и т.д.

Стороны могут составить договор о купле-продаже самостоятельно или обратиться к юристу. Причем участники сами решают, какие условия необходимо включить в договор.

Но в некоторых обстоятельствах стороны могут договориться обо всех нюансах, но в силу определенных аспектов сделка совершиться на текущий момент не может.

К примеру, у покупателя недостаточно средств или продавец не успевает оформить необходимые документы. В подобной ситуации допускается заключение предварительного ДКП в соответствии со ст.429 ГК.

Основные понятия

Предварительный договор купли-продажи это официальный документ, свидетельствующий о намерениях сторон.

Согласно этому соглашению в ближайшем будущем заключается основной ДКП, причем на тех же условиях, что определены договоренностью.

Следовательно, структура предварительного договора соответствует форме основного. Нарушение этой нормы влечет недействительность договора.

Таким образом, предварительный договор о купле-продаже содержит все те же условия, которые впоследствии будут отображены в основном договоре.

Единственное отличие в указании срока, до какого стороны должны заключить сделку. Бланк предварительного договора купли-продажи можно скачать здесь.

По закону предварительный ДКП действителен в течение года от момента подписания, если в нем отсутствует строго установленная крайняя дата.

Заключение предварительного договора не является обязательным. Стороны сами принимают решение о его необходимости.

Но составить такой документ крайне желательно. Это поможет предотвратить существенное изменение достигнутой договоренности на этапе заключения сделки.

Для чего он нужен

Заключение предварительного ДКП необходимо, когда возможно сразу заключить сделку отсутствует, но стороны имеют твердое намерение свершения таковой.

Нередко такой договор заключается в качестве альтернативы договора аванса или задатка. То есть по нему передается некоторая денежная сумма, как подтверждение предстоящей сделки.

В предварительном ДКП наличествует полный объем обязательств и условий, какие позднее будут присутствовать в основном договоре.

В 2019 году это один из наиболее серьезных документов, какие можно оформить до подписания основного договора о купле-продаже.

Правильно подготовленный предварительный договор купли-продажи характеризуется такими условиями:

• указание детальной информации об участниках сделки;
• подробное описание предмета договора и условий купли-продажи;
• отображение срока для заключения основного договора.

Если какие-то моменты в предварительном договоре прописаны не точно, то такой документ не имеет никакой юридической силы.

Верный документ может использоваться в суде, когда из сторон не исполняет обязательств. При этом предварительный договор равнозначен основному.

Цель, с которой заключается предварительное соглашение, это обретение уверенности в том, что в будущем все обязательства будут выполнены сторонами.

Указанная в договоре цена не подлежит изменению, ни в большую, ни в меньшую сторону.

Важно! Заключение предварительного ДКП не требует обязательного внесения задатки. Стороны сами решают, нужна ли дополнительная гарантия обеспечения обязательств.

Нормативная база

По законодательству РФ в предварительном договоре должны в непременном порядке присутствовать условия о предмете предстоящей сделки, условиях, дате сделки и прочих значимых моментах.

Точная формулировка приведена в ст.429 ГК РФ. Здесь же сказано, что основной договор стороны заключают на условиях, оговоренных предварительным соглашением.

В ст.163 ГК говорится, что письменный предварительный ДКП по желанию сторон может заверяться нотариусом. Перечень условий данного договора приведен в п.3 ст.429 ГК.

В ст.554 ГК определено, что из предварительного договора должно быть однозначно понятно намерение сторон заключить сделку в будущем.

Согласно ст.555 ГК необходимо прописывать полную сумму, какую покупатель должен передать продавцу.

Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры

Когда выгодно составить предварительный договор и кому это нужно? Ответ может быть разным, но однозначно, что для использования такого инструмента следует знать основные нюансы.

Например, продавец заключил предварительный ДКП. Впоследствии нашелся другой покупатель, готовый заплатить большую цену.

Если собственник откажется заключать договор с первым покупателем, то последний вправе подать иск в суд.

Судебным решением могут обязать к заключению сделки купли-продажи по предварительному соглашению.

Или, например, человек решил приобрести квартиру и вроде договорился о подходящей цене, но нужная сумма на данный момент отсутствует. Есть риск, что продавец изменит цену.

Где оформить опекунство над недееспособным пожилым человеком смотрите в статье: как оформить опекунство над недееспособным пожилым человеком

Образец дарственной на машину между близкими родственниками в 2019 году, читайте здесь.

Вот в этом случае и пригодится предварительный договор. Аналогично выгоден договор и продавцу, который не хочет спорить в будущем о снижении цены.

Заполнение бланка

Можно скачать образец бланка предварительного соглашения и «откорректировать» его под ситуацию. Но важно учесть, что юридическую силу сей документ обретает только при верном составлении.

Из существенных условий нужно указать:

Ф.И.О. сторон	Данные паспортов, адрес регистрации и место проживания
Описание объекта	Включая адрес дома, этажность, количество комнат, площадь, реквизиты правоустанавливающих документов
Стоимость сделки	Она же будет окончательной ценой объекта, но лучше прописать в договоре, что изменения цены не допустимы
Условие о деньгах	А именно порядок и срок передачи, судьба аванса или задатка
Срок заключенного документа	По его истечении должен быть подписан основной договор

Срок договора может быть неопределенным и в этом случае действует законодательно установленный период действия, равный одному году.

Условия о денежных расчетах тоже может быть недостаточно определены и тогда действуют общепринятые нормы.

Но если недостаточно точно прописаны остальные моменты, то договор не может считаться действительным.

Если соглашение с задатком

Нередко стороны используют задаток как подтверждение намерений покупки. Когда покупатель выплачивает задаток, то об этом непременно упоминается в предварительном соглашении.

И это значит, что продавец больше никому не станет предлагать квартиру. Величина задатка устанавливается по договоренности сторон, но обычно не превышает десяти процентов от стоимости сделки.

При получении денег продавец должен дать расписку о получении. При этом расписка должна быть написана от руки, а сумма указываться не только в числовом выражении, но и в процентном.

В случае с задатком нужно понимать его отличие от аванса. Когда стороны договариваются об авансе, то оный возвращается при несостоявшейся сделке.

Задаток остается продавцу, когда от сделки отказывается покупатель. В противном случае сумма задатка возвращается продавцом в двойном размере.

При продаже только доли

Продаваться может не только объект недвижимости целиком, но и его часть. Например, владелец доли квартиры, находящейся в общей долевой собственности, решает ее продать.

Принцип сделки не отличается от стандартного, в предварительном договоре и в основном указываются те же существенные условия.

Отличие в том, что при продаже доли или совместной собственности должно иметься согласие всех остальных собственников.

Когда составляется предварительный договор купли-продажи квартиры, долевая собственность обязательно указывается в нем. В соглашении, как и в договоре, прописываются данные всех собственников.

От каждого владельца необходимо получить нотариальное согласие на продажу. Продаваемая доля должна идентифицироваться максимально точно.

Образец документа

Составить предварительное соглашение о купле-продаже можно, используя за основу типовой бланк предварительного ДКП.

Во избежание ошибок желательно ознакомиться с образцом правильно оформленного документа. Как пример, заполненный образец предварительного договора купли-продажи:

Существенные условия договора

Обязательными условиями предварительного договора купли-продажи являются предмет договора (то есть описание квартиры или другого продаваемого имущества), стороны договора и цена продаваемого имущества. Исходя из перечисленных условий, стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи именно указанной квартиры и именно по оговоренной цене.

В предварительном договоре также обычно указываются порядок и сроки заключения основного договора. Кроме того, при продаже квартиры в договор включаются условия о внесении аванса или задатка, которые являются определенной гарантией для сторон. Обычно сумма аванса или задатка при продаже квартиры составляет 5-10% от общей суммы сделки.

При составлении предварительного договора стороны должны четко понимать разницу между авансом и задатком, чтобы представлять последствия расторжения такого договора в одностороннем порядке.

Внесение продавцом аванса дает сторонам возможность отказаться от оформления основного договора купли-продажи, вернув аванс. Это может произойти, например, при изменении цены на недвижимость.

В этом случае, продавец, заинтересованный в продаже квартиры по более высокой цене, может отказаться от исполнения предварительного договора без штрафных санкций. По другому дело обстоит, если в договоре используется термин «задаток». Получив задаток, продавец может отказаться от исполнения условий договора, только вернув покупателю задаток в двойном размере.

Если же расторжение предварительного договора происходит по инициативе покупателя, задаток остается у продавца. Таким образом, задаток повышает степень ответственности сторон за неисполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи.

В договоре должны содержаться все реквизиты сторон:

• фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные и адрес, если стороной договора является физическое лицо;
• наименование, организационно-правовая форма, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, если оно выступает стороной договора. При сделке с юридическим лицом в договоре также указываются фамилия, имя и отчество представителя, выступающего от имени юридического лица;
• реквизиты доверенности, если лицо, подписывающее договор, действует на основании доверенности.

Узнайте, как продать квартиру в ипотеке, возможные варианты и способы продажи.

Полный перечень необходимых документов для регистрации права собственности на квартиру, можно найти по этому адресу.

Порядок оформления сделки

Оформление купли-продажи квартиры в стандартной ситуации проходит в несколько шагов:

1. Подписание предварительного договора.
2. Заключение основного договора.
3. Денежный взаиморасчет.
4. Подписание акта приемки.
5. Регистрация права собственности.

В случае с ипотекой за исключением указанных выше пунктов добавится получение сертификата о рыночной стоимости объекта недвижимости, а также подписание кредитного договора.

Перечень документов

Со стороны покупателя квартиры необходим паспорт и согласие супруга на покупку квартиры в браке (если таковой имеется).

Здесь можно скачать образец согласия супруга на покупку квартиры.

Для покупки жилья в ипотеку потребуются:

• справки о доходах;
• оценочный сертификат;
• еще один документ для удостоверения личности.

В отдельных банках необходимый список документов может несколько изменяться – этот момент нужно уточнять.

Со стороны продавца должны быть предоставлены:

• правоустанавливающие документы;
• паспорт;
• сертификат о праве собственности на квартиру;
• выписки из домовой книги и ЕГРП.

Также могут потребоваться:

• доверенность;
• разрешение супруга на продажу квартиры;
• согласие органов опеки.

Тут можно скачать образец согласия супруга на продажу квартиры.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Предварительный договор купли-продажи квартиры в 2018 году представляет собой письменный документ, который устанавливает за обеими сторонами обязательства:

• покупатель обязуется гарантированно приобрести квартиру, ставшую объектом договора;
• продавец – передать данную квартиру покупателю и получить за нее деньги.

Таким образом достигается первичное согласие между сторонами.

Также покупатель может внести задаток, который в дальнейшем станет хорошим подспорьем при решении конфликтных ситуаций.

Для чего необходим?

Предварительный договор составляется по обоюдному желанию покупателя и продавца. Данный документ предоставляет обеим сторонам определенные гарантии, которые могут подкрепляться денежным задатком.

Если у вас есть возможность подписать такой договор, и вторая сторона не против – не поленитесь сделать это.

В дальнейшем предварительный договор позволит вам не попасть в трудную ситуацию при подписании основного договора, а также обойтись без суда.

Также предварительный договор является помощником в случае, если одна из сторон еще не готова заключить основной документ, откладывая тем самым это действие на указанный срок.

С задатком

Подписание предварительного договора с задатком отличается от стандартного случая лишь тем, что при расторжении документа покупателем задаток остается у продавца, а при аналогичном действии со стороны владельца квартиры задаток передается покупателю в двойном размере.

Размер денежного взноса необходимо обязательно указывать в предварительном договоре.

Здесь можно скачать образец договора задатка за продаваемую квартиру, образец расписки в получении задатка при купле-продаже квартиры.

По ипотеке

Предварительный договор часто используется и при взятии покупателем ипотеки. Получить образец документа в таком случае можно в конкретном выбранном банке.

В нем также указываются:

• предмет и стоимость объекта договора;
• обязанности и права сторон;
• сроки и некоторые другие условия, без которых предварительный договор теряет свою силу.

Здесь можно скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке.

Доли в жилье

При покупке доли квартиры содержание и условия заключения предварительного договора практически не меняются за исключением того, что необходимо указать точный размер и стоимость доли в приобретаемой квартире.

Во всем остальном – стандартная процедура.

В новостройке

При покупке жилья в новостройке предварительный договор является единственной гарантией того, что забронированная вами квартира не будет перепродана другим лицам без вашего ведома.

Также при заключении документа вы сможете заранее договориться с застройщиком о сроках сдачи жилья, его стоимости и других условиях.

Учитывая, что строительные организации довольно часто просят первоначальный взнос, наличие предварительного договора позволит избежать мошенничества и даст вам гарантию того, что ваши средства не будут потрачены зря.

Договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры является обязательным при совершении сделки.

Как оформить сделку купли-продажи квартиры? Смотрите тут.

Содержание

Предварительный договор содержит все необходимые данные об объекте недвижимости, в отношении которого заключается сделка, сторонах договора и сумме квартиры.

Также в бумаге должен прописываться способ взаиморасчета и другие нюансы:

• срок внесения суммы в качестве оплаты;
• реквизиты доверенности (при продаже квартиры по этому документу);
• дата и место оформления;
• подписи.

Если применяется задаток, в документе необходимо указать его сумму.

Существенные условия

Можно выделить три существенных условия, ради которых и происходит подписание договора:

• детальное описание предмета договора (непосредственно объекта недвижимости);
• указание полных данных о всех сторонах предварительного договора;
• информация о стоимости имущества, в отношении которого планируется сделка.

Без наличия данных пунктов предварительный договор попросту не имеет никакого смысла.

Обязательные пункты

К обязательным пунктам, которые должны быть рассмотрены в договоре, относятся следующие:

• сроки и порядок заключения главного договора о покупке квартиры;
• способ оплаты покупки покупателем;
• сумма задатка, если таковой передается покупателем продавцу;
• реквизиты договоренности при подписании договора доверенным лицом.

Эти пункты имеют силу только при наличии существенных условий, рассмотренных выше.

Без рассмотрения одного или нескольких обязательных пунктов договор недействителен.

Срок действия

В большинстве случаев срок действия документа указывается обеими сторонами в нем же на момент составления.

Если этого по каким-либо причинам не произошло, в порядке, установленном законодательством, срок действия документа устанавливается равным году.

Если в течение срока действия договора сделка не была совершена, документ теряет свою силу.

Порядок разрешения споров

Если одна из сторон заключенного договора откажется выполнять свои обязательства, которые прописаны в договоре, другая сторона имеет право подать в суд, чтобы потребовать либо исполнение обязательств по договору, либо возмещение убытков и упущенной выгоды.

Стоит отметить, что, если виновник не выполнял условия договора по уважительной причине, он может указать это в суде и получить либо снисхождение, либо полное оправдание – зависит от случая.

Основные ошибки

Главная ошибка при составлении договора – заключение документа в отношении строящегося жилья.

В этом случае договор указывает на несуществующую квартиру, что не правомерно. Да, в некоторых случаях этот документ будет признан действительным со стороны суда, однако в юридических кругах данный момент еще не решен, поэтому рекомендуется так не рисковать.

Еще одна серьезная ошибка – рассмотрение не всех условий, которые необходимо указать.

Эта ошибка впоследствии может привести к различным спорам на момент подписания главного договора.

Предотвратить последствия очень легко – заранее составить правильный договор.

Образец

Чтобы правильно заполнить предварительный договор купли-продажи квартиры, можно воспользоваться образцом документа.

Образец для правильного заполнения вы сможете скачать здесь.

Расторжение покупателем

Покупатель квартиры, подписавший предварительный договор, имеет полное право расторгнуть его, если на горизонте появилась более привлекательная перспектива.

Однако при этом следует помнить, что, если при оформлении договора был внесен задаток, он остается у продавца жилья.

Таким образом продавец компенсирует свои возможные убытки от нахождения квартиры у вас в брони. Если расторжение провоцирует продавец, он должен будет заплатить покупателю задаток в двойном размере.

При отсутствии задатка при подписании договора никаких штрафов нет.

Налог с продажи квартиры в 2018

Налог с продажи квартиры в 2018 году является обязательным к уплате.

Какие документы нужны для продажи квартиры на вторичном рынке? Полный перечень здесь.

Как осуществляется продажа доли в квартире, где есть доля несовершеннолетнего? Подробная информация в этой статье.

На видео о проблемах при предварительной сделке

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

2. Позвоните на горячую линию:

   • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

   • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

   • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Предыдущая статья: Какие документы нужны для продажи квартиры?

Следующая статья: Продажа доли в квартире

Поэтапное оформление сделки

Осуществление сделки купли-продажи с последующим заключением договора регламентируется статьей 454 Гражданского кодекса.

В ней изложен порядок осуществления процедуры, согласно которому одна сторона обязуется передать предмет сделки в собственность другой стороне.

Она обязуется принять предмет сделки, заплатив за него некую денежную сумму.

Ее размер должен быть согласован сторонами сделки в индивидуальном порядке.

По общепринятым правилам оформление сделки купли-продажи квартиры производится в несколько этапов.

В их число входит:

Подписание предварительного договора	о совершении сделки купли-продажи
Заключение основного договора	с дальнейшей передачей квартиры приобретаемому ее лицу
Совершение	полного взаиморасчета
Подписание	акта приема-передачи квартиры сторонами сделки
Осуществление государственной регистрации	в Управлении Федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии, так называемом «Росреестре»
Получение	свидетельства права собственности

Если договор купли-продажи предусматривает оплату в счет ипотечного кредита, то покупатель обязан произвести оплату в оговоренный в нем срок.

Список документов

Если квартира приобретается за счет ипотечного кредита, то осуществляется процедура ее оценивания с целью установления рыночной и ликвидной стоимости.

На основании акта оценки оформляется кредитный договор, заключаемый с банком-кредитором.

Для оформления кредитных средств, расходуемые для приобретения квартиры, требуется представление в банк ряда документов.

К ним относятся:

Паспорт	удостоверяющий личность покупателя
Справка о доходах лица	на которого оформляются кредитные средства по ипотеке
Заключение независимого эксперта	проводившего оценку стоимости квартиры
Согласие второго супруга	официальная бумага, подтверждающая согласие на получение кредита для приобретения квартиры

Банк-кредитор может также затребовать паспорт второго супруга, свидетельство о заключении брака.

Нужно иметь в виду, что перечень потребных документов в банках различен, поэтому следует заранее уточнить его в выдающем кредит банке.

Помимо перечисленных выше документов продавец квартиры должен предъявить правоустанавливающие акты на нее, свидетельство о праве собственности, выписку из домовой книги и ЕГРП.

Если в реализуемой квартире прописаны несовершеннолетние дети, то необходимо получить согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки купли-продажи.

В силу закона

Под понятием «предварительный договор» подразумевается двухстороннее соглашение, устанавливающее взаимные обязательства о заключении в будущем основного договора.

Его содержание должно подтверждать передачу предмета сделки на условиях, которые зафиксированы в предварительном договоре.

Его заключение не влечет за собой передачу квартиры либо возникновение обязательств по ее передаче.

Обязательства сторон сделки купли-продажи должны обеспечиваться сообразно положениям статьи 359 ГК РФ поручительство третьих лиц, гарантией банка, залога.

При сделке купли-продажи в качестве гарантии выступает денежная сумма, которую покупатель отдает продавцу.

В отдельных случаях дополнительным обеспечением становится неустойка, которая оплачиваются не выполнившей свои обязательства стороной.

Если последует отказ от заключения основного договора, то ее размер может быть занижен сообразно предписаниям статьи 333 ГК РФ.

Во многих ситуациях на основании выше указанной статьи судебный орган не удовлетворяет требование истца о взыскании неустойки с продавца квартиры.

Как показывает судебная практика, неустойка предусматривается в целях покрытия возможных убытков одной из сторон сделки.

Стороны сделки наделены возможностью введения в предварительный договор определенных условий при достижении соглашения о продлении срока его действия.

При этом не требуется оформления дополнительного соглашения по истечению времени его действия.

Данная норма закреплена положениями статьи 421 гражданского права.

Предварительный договор купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке

По большей части граждане стремятся оформить предварительный договор в нотариальном порядке с участием нотариуса.

Законодатель не ввел ограничение в его оформление, поэтому его не обязательно заверять у нотариуса.

Видео: ипотека, предварительный договор купли-продажи квартиры за счет кредитных средств

Но в тоже время нет оснований, запрещающих осуществление нотариальной заверки.

Предварительный договор приобретает законную силу вслед за его подписанием сторонами сделки.

Для чего необходим

По большей части заключение предварительного договора служит определенным гарантом в сделке купли-продажи.

Он позволяет сторонам сделки купли-продажи быть уверенными в ее совершении.

Его заключение помогает гражданам избежать мошеннических действий, распространенных на рынке недвижимости.

К тому же по его условиям устанавливается фиксированная стоимость на квартиру.

Мера не позволит в последующем изменить стоимость без обоюдного согласия, что очень выгодно покупателю.

К тому же продавец будет спокоен в том, что его недвижимость будет реализована в установленный срок без промедления.

Дата проведения сделки подлежит изменению исключительно с согласия обоих сторон.

Нужно заметить, что многие банки реализовывающие программы ипотечного кредитования стали требовать предъявления предварительного договора.

Образец предварительного договора, типовой договор купли-продажи квартиры в ипотеку можно взять в банке.

Он предоставляет своим клиентам бланки договора в зависимости от вида сделки купли-продажи.

Доли в жилье

Как правило, некая доля квартиры приобретается с целью последующего ее выкупа.

Ее покупателями становятся чаще всего молодые семьи, лица пожилого возраста, которые не обладают средствами на приобретение отдельной квартиры.

Им следует выяснить число лиц, которые проживают в квартире, право собственности каждого из них.

Определенные осложнения возникают у лица, которое желает продать свою долю в общей квартире, например, коммунальной.

Сообразно указаниям статьи 250 ГК РФ он должен получит отказ от приобретения его доли содольщиками.

Отказ в обязательном порядке должен быть оформлен в письменном виде, заверен в нотариальном порядке.

В противном случае при возникновении разногласий сделка может быть оспорена в ходе судебного разбирательства.

Законодателем преимущественным правом приобретения реализуемой доли наделены другие участники общей долевой собственности.

Их продавец должен о своем намерении известить в письменной форме.

Для вынесения решения участникам долевой собственности отводится 30 календарных дней.

По истечению отведенного срока продавец может распорядиться со своей долей по своему усмотрению, если содольщики не изъявили желание ее приобрести.

В новостройке

Как правило, покупка квартиры в новостройке предполагает фактическое заселение в нее по истечению определенного отрезка времени.

Банки выдают кредитные средства на покупку, но перед покупателем выставляют свои требования.

Можно ли купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса читайте в статье: квартира в ипотеку без первоначального взноса

Страховка квартиры для ипотеки, читайте здесь.

Одним из них является приобретение квартиры у застройщика, аккредитованного в нем, подписания с ним предварительного договора.

Порядок оформления квартиры в ипотеку от застройщика:

Бронирование квартиры	путем заключения предварительного договора с застройщиком
Заключение договора по ипотеке	с банком на выдачу кредитных средств

В предварительном договоре следует подчеркнуть отдельные моменты сделки купли-продажи, например, о внесении первоначального взноса, его размере.

В большинстве случаев при оформлении предварительного договора на приобретении квартиры в новостройке не предусматриваются обязательства лица, которое реализовывает ее.

В договоре не делается отметка о санкциях, которые будут применены к застройщику, если он не сдаст объект в эксплуатацию своевременно.

Хотя такие пункты имеют существенное значение. В нем говорится, что определенная доля строящегося здания будет передана покупателю после завершения строительства.

Образец документа

В предварительном договоре должна содержаться полная информация, подтверждающая намерения сторон сделки.

Соответственно указаниям статьи 429 ГК права, условия подписания предварительного договора обязательно должны быть учтены при заключении основного договора.

В противном случае он будет признан соответствующими органами ничтожным.

Основное отличие в оформлении основного и предварительного договора сообразно требованиям Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» заключается в необязательности государственной регистрации предварительного договора.

В то время как основной договор отчуждения квартиры должен быть зарегистрирован в управлении Росреестр, после чего он вступает в законную силу.

Акт был испущен законодателем 21 июля 1997 года за номером 122-ФЗ.

Обязательные пункты

В договоре должны присутствовать пункты, раскрывающие как суть самой сделки, так и сведения о продавце и покупателе, их паспортные данные, наличие регистрации по постоянному местожительству.

В него заносится запись обо всех лицах, которые проживают в квартире.

При этом должна быть отмечена их причастность к объекту сделки купли-продажи, право его использования.

Помимо персональных данных сторон сделки, в нем указывается:

Предмет договора	и местоположения недвижимости с указанием точного адреса
Техническая характеристика жилого помещения	этажность здания, в котором оно расположено, общая и жилая площадь, наличие инженерного оборудования с отметкой об его состоянии
Стоимость квартиры	порядок внесения гарантийной суммы, то есть задатка либо аванса
Мера ответственности	сторон сделки за допущение нарушений, предусмотренных договором условий
Обязательства продавца и покупателя	по подготовке к осуществлению процедуры отчуждения квартиры, являющейся предметом сделки
Дата заключения	основного договора
Перечень расходов на оформление сделки купли-передачи	с указанием порядка их оплаты заинтересованными сторонами

Предварительный договор должен быть подписан сторонами сделки купли-продажи.

На нем в обязательном порядке должна быть поставлена дата его заключения, с которого начинается отсчет срока его действия.

Значимые условия

Вопросы относительно предварительного договора сделки купли-продажи регламентируется указаниями статьи 429 Гражданского кодекса.

Его заключение не носит обязательный характер, хотя в отдельных случаях он может иметь существенную значимость.

Соответственно нормативам, изложенным в ней продавец и покупатель должны заранее договориться об условиях ее совершения.

К ним относятся:

Стоимость недвижимости	и срок действия договора
День совершения сделки	включая период ожидания до проведения сделки

Он не подлежит регистрации в органе Росреестр, потому что регистрация права собственности осуществляется на основании основного договора сделки купли-продажи.

Предварительный договор можно расторгнуть лишь по договоренности сторон сделки.

Обязательства заинтересованных в сделке сторон прекращаются, если:

Предварительный договор	не был оформлен надлежащим образом в письменной форме
Они не выполнили в указанный срок принятые на себя обязательства	и ими не направлены предложения по заключению основного договора

Отдельный документ на расторжение предварительного договора не составляется при возникновении вышеуказанных обстоятельств.

Срок действия

Как правило, стороны сделки назначают дату совершения сделки, которая подлежит занесению в предварительный договор.

Если в нем отсутствует данный пункт с информацией о дате заключения основного договора, то его действие прекращается по истечению одного года.

Основные ошибки

По своей сути предварительный договор является соглашением сторон сделки купли-продажи о предстоящем заключении основного договора.

Он составляется в той же форме, что и основной договор.

В нем должны содержаться условия, которые позволяют установить предмет договора, включая существенные условия присущие основному договору.

Заключать предварительный договор купли-продажи квартиры с использованием ипотеки следует на основании подлинных актов, которые устанавливают имущественные права и обязанности в отношении квартиры.

Его следует зарегистрировать в органе Росреестр, что не возбраняется законодателем.

Данную меру покупатель имеет право осуществить, если:

Намечается длительный период ожидания	совершения сделки купли-продажи
Продавцу передана значительная часть денежных средств	в качестве задатка либо аванса

Он должен быть составлен на основании правоустанавливающих актов на квартиру, ее принадлежность, свидетельства об осуществлении регистрации.

В нем следует указать серию, регистрационный номер акта права собственности, организацию, которая выдала акт.

Если такого акта не существует, то лучше отказаться от заключения предварительного договора.

Он поможет избежать непредвиденных ситуаций, связанных с приобретением квартиры.

Заключение основного соглашения

По истечению срока действия предварительного договора продавец и покупатель заключают основной.

Если продавец откажется завершить сделку купли-продажи, то покупатель вправе через судебный орган разрешить вопрос в свою пользу на оговоренных ранее условиях.

При возникновении обратной ситуации, то есть его отказе у продавца появляется возможность привлечения его в судебном порядке к совершению сделки.

Данная норма предусмотрена положениями статьи 445 ГК РФ.

При грамотном составлении договора судебный орган удовлетворяет такого рода исковые заявления без каких-либо осложнений.

Соответственно условиям основного договора у сторон сделки купли-продажи возникают права и обязанности.

Благодаря им предмет сделки переходит от одного лица к другому.

При этом нужно учесть, что предусмотренные предварительным договором обязательства могут прекратиться соответственно нормам статьи 429 ГК.

Предварительный договор может быть переквалифицирован в основной сообразно указаниям постановления пленума Верховного арбитражного суда.

Акт был опубликован 11 июля 2011 года за номером 54.

Независимая оценка квартиры для ипотеки читайте в статье: оценка квартиры для ипотеки

Как можно купить квартиру по военной ипотеке в Москве, читайте здесь.

Условия предоставления военной ипотеки, читайте здесь.

Такой вариант возможен, если до заключения основного договора была уплачена вся оговоренная за квартиру сумма либо ее значительная часть в размере более чем 2/3.

И в заключении необходимо заметить, что граждане должны грамотно формулировать обращения в судебный орган.

Он осуществляет проверку всех приведенных в исковом заявлении фактов, прежде чем выносит свое решение.

Судебный орган проверяет соответствие предварительного договора нормативам действующих законодательных актов, основного договора его условиям.

Зачем требуется предварительный договор

Оформление ипотечного кредита на вторичное жильё займете не один день. Пока покупатель собирает нужные бумаги, оформляет заявку, продавец может передумать продавать недвижимость, найти другого клиента или просто повысить цену на жилье. Все эти действия будут правомерны, поскольку соглашение, не закрепленное печатями, не имеет юридической силы. Чтобы не попасть в такую ситуацию, по обоюдному согласию сторон заключают предварительный договор.

Подобный аккредитив выгоден для обеих сторон. Приобретатель жилища гарантированно получит дом в свою собственность, а продавец сможет забрать деньги в срок, без просрочек и оттягивания момента выплаты. Все договоренности будут подкреплены юридически, поэтому отказаться от них без последствий невозможно.

Предварительное соглашение – не каприз кредитного учреждения, а необходимость. Часто при покупке квартиры владельцу недвижимости выплачивается задаток, но это не является стопроцентной гарантией того, что сделка не будет аннулирована. В предварительном договоре условия по авансовому платежу не прописываются, поэтому приобретатель жилья действует на свое усмотрение.

Если продавцу выплачивается аванс, обязательно требуется оформление расписки и соответствующая отметка в соглашении. При нарушении договоренностей приобретателем жилья, контракт расторгается, а задаток остается у владельца недвижимости.

Важные пункты в соглашении

Договор купли-продажи квартиры с использованием ипотеки Сбербанка содержит несколько главных пунктов:

• Личные сведения о покупателе и продавце: фамилия, имя, отчество и паспортные данные.
• Подробная информация о недвижимости: адрес, количество квадратных метров, дата возведения здания.
• Документы, подтверждающие факт владения жильем.
• Точная дата, когда покупатель должен полностью рассчитаться с хозяином жилья.
• Дата подписания основного договора.

При заполнении предварительного соглашения важно соблюсти все юридические тонкости, все нормы и требования текущего законодательства. Договор обязательно должны подписать обе стороны, участвующие в сделке. Клиент, оформивший ипотечный кредит в Сбербанке, гарантированно получит дом после завершения процедуры покупки.