Образец предварительного договора купли продажи по ипотеке ВТБ24

Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала

За весь период, пока реализуется программа поддержки семей с двумя и более детьми, свыше 90% владельцев сертификата предпочли направить его средства на улучшение жилищных условий. Однако, у участников госпрограммы со временем может возникнуть потребность продать приобретенное жилье (например, с целью последующей покупки более просторного жилья либо в связи с необходимостью сменить район проживания или переехать в другую местность и т.п.).

  • Если все члены семьи к этому моменту достигли совершеннолетия, то при согласии всех собственников вопрос продажи решается весьма легко.
  • Если же среди участников долевой собственности есть лица, не достигшие 18 лет, то отчуждение жилого помещения возможно с определенными ограничениями и только при наличии разрешения органа опеки и попечительства.
Содержание
  1. Права пользования у третьих лиц
  2. Что делать с третьими лицами?
  3. Банкротство продавца
  4. Титульное страхование
  5. Расчеты по договору купли-продажи с ипотекой
  6. Отсутствие долгов, арестов и запрещений
  7. Гарантия получения согласия супругов, если требуется
  8. Фактическая передача недвижимости и ключей
  9. Заключение
  10. Поделиться в социальных сетях:
  11. Порядок оформления
  12. Перечень необходимых документов
  13. Для чего нужен предварительный договор купли-продажи?
  14. С задатком
  15. По ипотеке
  16. Доли в жилье
  17. В новостройке
  18. Содержание ПДКП
  19. Основные условия и обязательные пункты
  20. Срок действия ДКП
  21. Основные ошибки
  22. Особенности сделки
  23. Для продавца
  24. Для покупателя
  25. Как купить квартиру в ипотеке?
  26. У банка
  27. C обременением
  28. Согласие банка
  29. Порядок покупки
  30. За наличные
  31. В кредит
  32. На что обратить внимание?
  33. На видео об особенностях покупки недвижимости
  34. Что нужно знать
  35. Основные понятия
  36. Действие договора жилищного займа
  37. Нормативная база
  38. Плюсы и минусы такой сделки
  39. Условия
  40. Необходимые документы
  41. Как оформить военную ипотеку в Газпромбанке
  42. Плюсы и минусы
  43. Видео: Военная ипотека, схема покупки квартиры по военной ипотеке
  44. Ваши отзывы
  45. Основные положения
  46. Рефинансирование ипотеки

Права пользования у третьих лиц

Наличие или отсутствие зарегистрированных в жилом помещении граждан видно по выписке из домовой книги или справке о регистрации. Получить их можно в МФЦ, паспортном столе. В интересах покупателя полное отсутствие зарегистрированных лиц. Выселение тех, кто не был выписан до сделки, может оказаться проблематичным, даже если в договоре предусмотрены условия и сроки их снятия с регистрации. Принудительно это сделать можно только по решению суда.

Среди зарегистрированных, а также незарегистрированных в продаваемой квартире граждан могут быть те, у которых имеется законное право пользования, не зависимо от перехода права собственности:

  • прописанные на момент приватизации, и давшие согласие на приватизацию без их участия и включения в состав собственников;
  • те, кому помещение предоставлено для проживания по завещательному отказу (например, Собственник квартиры пишет завещание на Машу и в завещании указывает, что Маша обязана предоставить Паше пожизненное проживание в этой квартире бесплатно ) Проверяем так: внимательно читаем свидетельство о праве на наследство по завещанию;
  • несовершеннолетние при условии использования при покупке мат.сертификата и не выделении долей детям;
  • рентополучатели.

Случай из практики: В квартире, переданной в залог  банка был прописан ребенок-инвалид (не собственник), для которого эта квартира являлась единственным жильем. Заемщик перестал оплачивать ипотеку и соответственно банк обратил взыскание на объект  залога — квартиру, и подал в суд.  В процессе судебного разбирательства эти факты и выяснились, и чтобы банк смог продать квартиру, нужно было снять с регистрационного учета и выселить ребенка-инвалида, а суд в свою очередь на это не пошел и отказал.

Именно этот случай стал причиной изменения требований некоторых банков к выдаче ипотечного кредита. Теперь заемщику выдают ипотеку только при  условии, что все 3-и лица и сам собственник выписались из жилья.

Что делать с третьими лицами?

Покупатель может полностью защитить свои интересы, только вопрос цены. Меры по снижению рисков:

  1. требуйте снять всех с регистрации до оформления документов, часто за покупателя это делает банк;
  2. при отсутствии возможности выписать всех до заключения договора включите в его условия сроки снятия с учета;
  3. рассмотрите возможность обязать продавца освободить помещение от регистрации до получения последнего транша;
  4. если продавцу недвижимость принадлежит на основании приватизации (Договора на передачу квартиры в собственность граждан), то потребуйте справку о зарегистрированных на момент приватизации;
  5. застрахуйте право собственности на покупаемую недвижимость (титул).

Обязательно пропишите в договоре купли-продажи условие: «Стороны, руководствуясь ст. 421, 431.2, 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца или вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателю по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, в том числе вследствие нарушения прав третьих лиц при приобретении Объекта недвижимости или любых других, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия Объекта недвижимости у Покупателя по этим основаниям, Продавец обязуется возместить Покупателю все понесенные убытки и расходы, связанные с вышеуказанными обстоятельствами».

И: «Продавец довел до сведения Покупателя, а Покупатель принял к сведению, что лиц, призванных на действительную срочную военную службу, временно выезжающих по условиям и характеру работы, в том числе в связи с выездом в загранкомандировку, на учебу, отсутствующих по вопросу выполнения обязанностей опекуна (попечителя), лиц, заключенных под стражу, в соответствии с п.1 ст. 558 Гражданского Кодекса Российской Федерации лиц, сохраняющих право пользования Квартирой после передачи ее Покупателю, находящихся под опекой или попечительством членов семьи собственника данного жилого помещения либо оставшихся  без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника, в квартире не имеется».

Банкротство продавца

До трех лет с момента продажи сохраняется риск, что продавца признают банкротом, а сделку с недвижимостью недействительной. Пути снижения рисков покупателя:

  1. включите в договор условие об отсутствии процедуры банкротства продавца;
  2. изучите выписку из ЕГРН на предмет отсутствия обременений;
  3. требуйте от продавца кредитную историю, чтобы убедиться в отсутствии действующих просроченных кредитов;
  4. проверьте сведения о продавце на сайте Федерального реестра о банкротстве (bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx?Name=);
  5. проверьте продавца на сайте судебных приставов (fssprus.ru/iss/ip/);
  6. страхуйте титул.

Считаем обязательным включение в договор следующего условия: «Продавец и Покупатель подтверждают и гарантируют, что на момент заключения настоящего договора в отношении них и их супругов не возбуждалось производство по делу о банкротстве; имущество, являющееся предметом данного договора, не входит в конкурсную массу; у них и установленных Законом лиц (конкурсного кредитора, уполномоченного органа) нет намерения начинать процедуру банкротства».

Титульное страхование

Вы, вероятно, никогда не видели рекламу этого типа страхования. Не все компании его предлагают. Те, кто предлагает, собирают комитеты для оценки рисков выдачи полиса каждому клиенту. Причина проста: вероятность появления лица с правом пользования в разы превышает риск взрыва бытового газа или пожара. Обзвонив несколько страховщиков, вы можете найти того, кто согласится заключить с вами договор.

Расчеты по договору купли-продажи с ипотекой

В договоре расписан порядок перечисления собственных и кредитных средств, чем подробнее, тем меньше вопросов возникнет при дальнейшем оформлении. Основные риски для покупателя и продавца кроются в условиях возврата авансового платежа в случае, если сделка не состоится. Виновная сторона может остаться без задатка, а также уплатить штраф. Отстаивайте свои интересы. Варианты ответственности:

  • аванс остается у продавца, если купля-продажа не состоялась по вине покупателя;
  • продавец возвращает задаток в двойном размере (или с иным штрафом), если виноват он;
  • аванс возвращается без штрафов, не зависимо, чья вина, – такое условие встречается редко.

Вы можете настоять на подробном описании, какие события подразумеваются под виной, чтобы избежать двусмысленности формулировок.

Передачу первого взноса стороны часто документально оформляют предварительным договором.  При этом форма Предварительного договора должна быть такой же как и основной, то есть, если для основного Договора предусмотрена нотариальная форма, то предварительный  договор должен быть нотариальным. Документ имеет меньшую юридическую силу, чем основной договор купли-продажи с ипотекой. Он закрепляет на бумаге намерения сторон, избавляет от необходимости пересогласовывать ключевые даты основного соглашения, которые сложно просчитать на этапе сбора справок. Также передача первоначального взноса может подтверждаться распиской.

Никогда не подписывайте договор купли — продажи если прописано, что расчеты полностью произведены, а по факту деньги не переданы. Лучше прописать в договоре именно тот способ расчетов, который будет фактически.

Не подписывайте договор, если цена не соответствует действительности (завышена). Это весьма опасно, и находятся умельцы, которые на этом наживаются! Покупатель подает в суд, расторгает договор, и суд присуждает Продавцу выплатить сумму, указанную в договоре купли-продажи, и эта сумма существенно больше, чем Продавец получил фактически. (Случай из практики). Будьте бдительны, обращайтесь за консультацией к опытным юристам!

Возможен и другой вид договора по ипотеке с недофинансированием. При понижении цены расчеты прописываются в двух договорах. О рисках такого договора подробнее в статье: Ипотека с недофинансированием

Отсутствие долгов, арестов и запрещений

Задолженность числится за собственником, а не за его помещением. На практике часто возникают спорные ситуации после перехода права собственности. Размер долга или его отсутствие целесообразно учесть, когда оформляете договор купли-продажи с ипотекой. При наличии ареста собственности или других обременений вы их увидите в выписке из ЕГРН. Справка об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ выдается в МФЦ или компании, обслуживающей здание (например, УК).

Маловероятно, что банк одобрит ипотеку при наличии задолженности по коммунальным услугам. Но рассмотрите следующие варианты:

  • прописать в договоре обязанность продавца направить аванс на погашение задолженности, что будет подтверждено справкой о погашении;
  • покупка недвижимости вместе с долгом, при этом цена договора соразмерно уменьшается; помните, ипотечный кредит не будет покрывать долг продавца.

О том как покупать или продавать недвижимость, которая в залоге у банка, и правильно оценить риски можно почитать в другой статье: Продажа или покупка недвижимости под залогом.

На наличие или отсутствие арестов и запрещений проверяет банк, запрашивая выписку ЕГРН в электронном виде.

Выписку в электронном виде Клиент может запросить и сам на сайте Росреестра (rosreestr.ru), чтобы убедиться в отсутствии ограничений.

Гарантия получения согласия супругов, если требуется

Супруги имеют одинаковые права на имущество, нажитое в браке, даже когда собственником является только один из них. С 2017 года купить-продать совместно нажитую недвижимость возможно без письменного согласия супругов, но такие сделки считаются оспариваемыми, о чем будет указывать отметка в Росреестре. Банки требуют нотариально заверять согласие. Перечислим случаи, когда супруг имеет право распоряжаться имуществом единолично, и согласие второго супруга не требуется:

  • приватизация на одного супруга;
  • получение в дар;
  • наследование;
  • брачный договор, подтверждающий право распоряжения без согласия;
  • покупка на деньги, полученные от продажи имущества, нажитого до брака (требуются документальные доказательства).

Обязательным условием для всех перечисленных случаев является отсутствие зарегистрированного права второго супруга на этот же объект недвижимости.

Целесообразно включить в договор купли- продажи условия: «Продавец и Покупатель подтверждают и гарантируют, что они не имеют брачных договоров и супругов (бывших супругов), согласие которых в соответствии со ст.ст. 34-37 Семейного кодекса Российской Федерации могло бы потребоваться для заключения данной сделки».

Фактическая передача недвижимости и ключей

Переход недвижимости от прежнего собственника к новому происходит по передаточному акту. Он может быть подписан с формулировкой об отсутствии претензий. Условия договора будут считаться выполненными.

Обычно в договоре купли — продажи прописывается, что сам Договор является актом приема-передачи. Это вынужденное включение такого условия, ведь по требованиям закона недвижимость должна быть передана для государственной регистрации перехода права.  На практике договорная передача и фактическая передача недвижимости по срокам отличаются. Часто прописывают, что продавец обязан освободить объект и передать ключи либо до определенной даты, либо в течении 14 дней.

Если у покупателя есть претензии к продавцу, он должен их отразить в тексте самого акта фактической передачи, либо в приложении к нему, потребовать устранения. Вы можете ручкой дополнить напечатанный акт. Даже полностью написанный от руки документ имеет юридическую силу, если он читаем и подписан обеими сторонами.

Что проверить перед подписанием:

  • снятие с регистрации лиц, если таковые оставались;
  • отсутствие задолженности за услуги ЖКХ, показания счетчиков;
  • техническое состояние помещения (оно должно соответствовать согласованному в договоре).

По желанию сторон акт фактической передачи можно заверить у нотариуса.

Акт приема-передачи всегда можно составить самим, прописав показания счетчиков, приложив фотографии обстановки и сан. техники, какая должна быть передана. Иначе можно столкнуться с тем, что недобросовестный продавец вывезет все: и обещанную мебель, и акриловую ванну с гидромассажем и даже смесители, люстры, провода с патронами, розетки и выключатели (это печальные случаи из практики).

Заключение

При согласовании сделки сверяйте номера документов, на которые ссылаются ваши договоры и акты. Опечатки даже через несколько лет могут стать формальным основанием признать сделку недействительной.

Любые выписки и свидетельства носят справочный характер, их форма меняется вместе с законодательством, многие из них упраздняются. Правоустанавливающими документами остаются договор и акт. Помните об этом, храните их в надежном месте.

1 Звезда5c6286a6a94412 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд

Загрузка…

Поделиться в социальных сетях:

Порядок оформления

договор5c6286a6e6f74Процедура купли-продажи недвижимости проходит в несколько этапов:

  • Подписание первичного договора;
  • Оформление главного документа;
  • Расчет за приобретенную недвижимость;
  • Подписание акта приема-передачи;
  • Оформление права собственности.

Если вы приобретаете жильё в ипотеку, потребуется получение сертификата с указанием рыночной стоимости квартиры (комнаты) и подписание ипотечного договора в кредитном учреждении.

Перечень необходимых документов

ЕГРП5c6286a71ad08Покупателю достаточно предоставить паспорт гражданина Российской Федерации и согласие мужа (жены) на совершение покупки. Для приобретения недвижимости в ипотеку нужны следующие бумаги:

  • Справка 2-НДФЛ или иной документ, подтверждающий доход;
  • Сертификат с обозначенной рыночной стоимостью;
  • Дополнительная бумага, подтверждающая личность.

Некоторые финансовые организации требуют предоставить дополнительную документацию, поэтому точный перечень лучше уточнить в банке, где берете кредит.

Владелец недвижимости предоставляет:

  • Документ, подтверждающий право собственности на жилье;
  • Паспорт гражданина РФ;
  • Правоустанавливающую документацию;
  • Выписку из ЕГРП и домовой книги.

Дополнительно могут потребоваться:

  • Согласие мужа (жены) на совершение сделки;
  • Согласие органов опеки, при наличии у продавца несовершеннолетних детей;
  • Доверенность, если сделкой занимается третье лицо.

Для чего нужен предварительный договор купли-продажи?

ПДКП – это документ, который составляется в письменной форме и отражает обязательства и права обеих сторон:

  • Покупатель обязуется выкупить недвижимость, являющуюся объектом договора;
  • Продавец должен передать объект сделки покупателю, и забрать оговоренную денежную сумму.

Приобретатель жилья имеет право внести авансовый платеж, это момент станет серьезным аргументом при возникновении спорных моментов.

Бумага составляется с согласия обеих сторон, дает гарантии на успешность завершения сделки. Поэтому не стоит пренебрегать оформлением предварительного документа. В дальнейшем вы избежите проблем при заключении основного договора и сможете решить конфликтную ситуацию без судебного разбирательства.

Предварительный договор является хорошим помощником в ситуации, когда одна из сторон ни готова совершить сделку здесь и сейчас, откладывает окончательное решение на конкретную дату.

С задатком

Оформление предварительного документа с задатком отличается от обычного только тем, что при разрыве сделки со стороны приобретателя авансовый платеж полностью остается у владельца квартиры. Если договор решит аннулировать хозяин жилища, то он должен вернуть предоплату в двойном объеме.

Размер аванса, внесенного покупателем, прописывается в обязательных условиях.

По ипотеке

К заключению предпродажной договоренности часто прибегают при оформлении ипотечного кредита. Образец документа и пример оформления можно получить в отделении банка, где вы планируете оформить ссуду. В нем прописываются:

  • Обязанности и права сторон;
  • Описание недвижимости и её цена;
  • Сроки подписания главного документа и иные нюансы, без которых преддоговор теряет свою юридическую силу.

Доли в жилье

Заключение первичного договора купли-продажи при покупке доли в квартире практически ничем не отличается от обычного варианта. Единственное отличие, прописывается цена и размер выкупаемой доли.

В новостройке

Решаясь на приобретение жилища в строящемся здании нужно обязательно заключать предварительное соглашение. Поскольку оно является залогом того, что зарезервированное помещение не будет реализовано третьим лицам без вашего ведома.

Подписывая документ, покупатель имеет право оговорить сроки сдачи жилья, итоговую стоимость и другие важные моменты.

Практически в 100% случаях застройщики требуют внести предоплату, наличие на руках предварительного договора позволит избежать аферистов и даст гарантию, что ваши деньги не будут выброшены «на ветер».

Видео о рисках и возможном мошенничестве:

Содержание ПДКП

Документ включает в себя информацию об объекте сделки, данные продавца и покупателя, цену жилья.

В нём же отражаются варианты расчета и иные нюансы:

  • Дата внесения денежной суммы в качестве оплаты;
  • Если продажа осуществляется по доверенности, прописываются ее реквизиты;
  • Дата и место составления;
  • Подписи обеих сторон.

Если покупатель оставляет задаток, прописывается его размер.

Основные условия и обязательные пункты

Выделяют три важных условия, ради которых проводится подписание первичного документа:

  • Недвижимость, являющуюся объектом договора, описывают во всех деталях;
  • Указывается полная информация об обеих сторонах, участвующих в сделке;
  • Данные об итоговой цене приобретаемой квартиры.

Если они будут отсутствовать, то теряется смысл оформления ПДКП.

В нем также должны присутствовать следующие обязательные пункты:

  • Вариант расчета между сторонами;
  • Размер авансового платежа, внесенного покупателем;
  • Реквизиты доверенности, если таковая имеется;
  • Сроки оформления главного договора.

Отсутствие одного или нескольких важных пунктов приведет к тому, что документ потеряет законную силу.

Срок действия ДКП

Чаще всего срок действия согласовывается между сторонами при подписании договора. Если данный момент был упущен, то согласно п.6 ст.429 Гражданского Кодекса РФ, документ действителен на протяжении двенадцати месяцев. По истечении этого срока он теряет юридическую силу.

Основные ошибки

новостройка5c6286a73ce33Главная оплошность, которую совершают покупатели – это подписание предварительного договора о намерениях купли-продажи недвижимости в возводящемся здании. Документ оформляется на фиктивное помещение, а это противозаконно. Иногда судья встает на сторону приобретателя, и признает бумагу действительной, но не стоит лишний раз рисковать.

Вторая ошибка – не озвучивание важных деталей договора. Это упущение может спровоцировать конфликты между сторонами при оформлении главного документа. Чтобы этого избежать, позаботьтесь о правильном составлении первичного договора.

Особенности сделки

К основным преимуществам приобретения жилья в залоге относится его стоимость. Ипотечная квартира или недвижимость, изъятая банком у заемщика в случае неисполнения долговых обязательств, существенно теряет в стоимости.

Еще одним важным плюсом является отсутствие третьих лиц, которые могут предъявить свои права на приобретаемое жилье.

К сожалению, такая ситуация часто возникает на рынке вторичного жилья.

Для продавца

Чтобы произвести сделку по продаже квартиры, требуется заключать:

  • трехстороннее соглашение;
  • договор купли-продажи.

Он связывает между собой банк, заемщика, покупателя.

Вследствие заключения данного договора долговые обязательства продавца-заемщика переносятся на покупателя.

Для покупателя

В случае приобретения жилья, находящегося в собственности у продавца меньше, чем три года, покупатель может столкнуться с проблемами.

Продавец может потребовать указания в договоре купли-продажи суммы, значительно меньше её полной стоимости. Вследствие чего могут возникнуть непредвиденные расходы у покупателя, суммы которых могут даже заставить его и вовсе отказаться от покупки данной недвижимости.

Наличие в приобретаемой квартире перепланировки может также оказаться существенным препятствием для сделки:

  • сделанная перепланировка могла быть выполнена незаконно, без согласования с БТИ;
  • в случае приобретения такой недвижимости покупателю придется самому выполнять все действия, необходимые для регистрации в специальных органах, а в отдельных случаях даже восстановить исходную планировку в соответствии с первоначальным планом.

Как купить квартиру в ипотеке?

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке?

Провести данную сделку можно двумя способами:

  1. Непосредственно приобретение жилья у банка.
  2. Покупка недвижимости с обременением.

Рассмотрим каждый вариант покупки более подробно.

У банка

Если получено согласие от банка, то квартиру, находящуюся у него в залоге, можно продавать. Банки достаточно редко выступают против совершения таких сделок.

Основной задачей является получение денег по кредитному договору.

В этом случае покупатель погашает остаток по кредиту банку и выплачивает остаток суммы по договору купли-продажи продавцу.

C обременением

Этот вариант рассматривается, когда покупатель планирует купить недвижимость при помощи ипотеки.

Чтобы сделать такую сделку осуществимой, рекомендуется погашать и получать кредит в одном и том же банке.

Прописка в ипотечной квартире Сбербанка

Прописка в ипотечной квартире Сбербанкапрописка в ипотечной квартире сбербанк5c6286a745ad2 разрешена законодательством.

Какой минимальный срок ипотеки в ВТБ 24? Смотрите тут.

Согласие банка

Перед приобретением ипотечного жилья покупателю нужно убедиться, что мораторий банка на запрет досрочного погашения уже прекратил свое действие по срокам, и сделка может быть осуществлена:

  • также необходимо получить согласие банка на свершение сделки, обычно банки дают согласие на данные манипуляции беспрепятственно;
  • в отдельных случаях кредитор требует заключить предварительный договор между будущим владельцем и нынешним заемщиком с последующим предоставлением его на рассмотрение;
  • только после получения согласия возможно начинать операции по продаже недвижимости.

Порядок покупки

Наверное, самыми популярными способами покупки являются – приобретение за наличные, а также в кредит.

Далеко не каждый человек может позволить себе иметь такую сумму, именно поэтому ипотека и кредиты набирают такую популярность в народе.

Тут можно скачать образец договора купли-продажи ипотечной квартиры.

За наличные

Рассмотрим случай, если найден будущий владелец, готовый оплатить наличными средствами сумму, чтобы погасить остаток по кредиту.

При данном развитии событий необходимо оформлять сделку купли-продажи в том банке, у которого она находится в залоге.

Порядок действий следующий:

  1. Наиболее оптимальным вариантом расчетов в данном случае является аренда у банка двух ячеек. В одну вносится сумма, необходимая для погашения долга по договору ипотеки, в другую – сумма оставшаяся, от общей по условиям сделки и предназначенная для продавца.
  2. Важным фактором является момент прекращения начисления процентов. Необходимо заранее договориться, кто будет погашать проценты, пока будет происходить оформление сделки в органах государственной регистрации.
  3. После проведения работником банковской сферы операций по погашению долга, выдается справка о погашении кредита.
  4. Далее заключается договор купли-продажи. Рекомендуется заключать договор в нотариальной форме, так как банк уже за этот документ ответственности не несет.
  5. После этого средства, предназначенные для покупателя, переводятся ему на расчетный счет или выдаются наличными.
  6. Одновременно подаются документы для регистрации – договор купли-продажи и пакет документов, необходимый для снятия обременения.
  7. В течение трех дней производится необходимая перерегистрация, недвижимость снимается с обременения, погашается запись об ипотеке. Переход права собственности уже регистрируется без обременения.

В кредит

Перед оформлением сделки банк проверяет и одобряет получение ипотеки для нового заемщика.

Квартира остается в залоге у банка, то есть просто происходит погашение одного кредита и выдача нового. Отдельные банки в этом случае предлагают более выгодные условия по ипотечному кредитованию.

Ипотека для медработников в Сбербанке

Ипотека для медработников в Сбербанкеипотека для медработников сбербанк5c6286a7503a4 выдается на льготных условиях.

Каким может быть решение суда о разделе ипотечной квартиры? Читайте здесь.

Возможен ли обмен квартиры в ипотеке? Подробная информация в этой статье.

На что обратить внимание?

При покупке ипотечной квартиры стоит следовать следующим рекомендациям:

  1. Рекомендуется передавать денежные средства непосредственно в помещение банковского учреждения. Без оформления предварительного договора купли продажи между продавцом и покупателем с передачей денег непосредственно продавцу. Это может быть чревато тем, что продавец погасит долг перед банком средствами покупателя, а потом изменить условия сделки или вообще откажется от нее.
  2. Перед оформлением сделки рекомендовано взять выписку из Единого Государственного Реестра, чтобы посмотреть на отсутствие других кредиторов или обременение дополнительное. Продавец мог оказаться недобросовестным, могут быть долги еще и другим кредиторам.
  3. Обязательно надо проверить наличие прописанных людей в приобретаемом жилье, для этого берется выписка из домовой книги.
  4. Никакие денежные операции не осуществлять без расписки.

Покупка и продажа ипотечного жилья – сложный процесс, однако вполне реальный. И часто плюсы в стоимости такого жилья перевешивают трудности при оформлении.

На видео об особенностях покупки недвижимости

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

  2. Позвоните на горячую линию:

    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Предыдущая статья: Можно ли оформить завещание на квартиру в ипотеке?

Следующая статья: Ипотека для инвалидов

Что нужно знать

В положениях ФЗ № 29 и ФЗ №33 разъясняется порядок ипотечного кредитования. Здесь сказано, что заемщик получает право эксплуатации и продажи объекта, приобретенного в ипотеку.

Но вместе с тем делается оговорка – любые сделки с ипотечной квартирой осуществляются при согласии кредитной организации.

В ином случае права на недвижимое имущество переходят к банку в соответствии со ст.301 ГК РФ.

По каким причинам ипотечному заемщику может потребоваться продажа ипотечной квартиры? Основных аспектов несколько:

  • ухудшение финансового положения по причине снижения доходов и как следствие, невозможность регулярных выплат по ипотеке;
  • потребность в приобретении жилья большей площади;
  • желание получить прибыль от продажи ипотечного жилища.

Исходя из законодательных норм, продажа ипотечной квартиры возможна, но при уведомлении банка.

Основные понятия

Отличительной особенностью ипотечного кредита является залог. То есть ипотека это кредит, выданный под залоговое обеспечение каким-либо имуществом.

Но не всякий залоговый кредит является ипотечным. Отличие в том, что залог по ипотеке носит публичный характер.

В случае ипотеки недвижимости органы, осуществляющие регистрацию сделок, делают соответствующую запись об обременении имущества залогом.

Любое заинтересованное лицо вправе запросить выписку из Госреестра прав на недвижимое имущество. В выданном по запросу документе будет значиться, что имущество заложено.

Следовательно, продажа ипотечной квартиры это сделка, в которой участвует три стороны. Это покупатель, продавец (ипотечный заемщик) и залогодержатель (кредитная организация).

Действие договора жилищного займа

Договор жилищного займа, заключаемый при ипотеке, должен соответствовать общим правилам ГК РФ о заключении договоров и ФЗ № 102 от 16.07.1998 «Об ипотеке» (с редакциями и дополнениями).

В гл.2 ФЗ № 102 подробно описаны порядок заключения договора жилищного займа и все аспекты его действия.

В договоре обязательно указываются:

  • предмет ипотеки;
  • оценка объекта;
  • суть, размер и сроки исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой.

Если изложить кратко основные моменты действия ипотечного договора, то они таковы:

В договоре четко прописывается предмет залога И все нюансы его использования
Стороны вправе предусмотреть условие о возможности взыскания имущества Во внесудебном порядке или способах реализации залога при взыскании по решению суда
Обязательство, которое обеспечивается ипотекой Указывается в договоре с указанием суммы, основания возникновения и сроках исполнения
Обременение имущества ипотекой Возникает с момента госрегистрации ипотеки
Права залогодержателя на имущество Возникают с момента занесения записи об ипотеке в ЕГРН
Права залогодержателя в отношении залога Прекращаются после полной выплаты указанной стоимости по договору

Если говорить о плюсах договора жилищного займа, то они таковы:

  • можно получить крупную сумму единоразово, ни один банк не выдаст потребительский кредит на несколько миллионов рублей;
  • продолжительный срок выплат, что позволяет выплачивать долг небольшими суммами;
  • наличие страховки, которая защищает от рисков потери квартиры в течение ипотечного периода;
  • невысокие процентные ставки в сравнении с потребительскими займами;
  • возможность использования маткапитала и госсубсидий для частичного погашения.

Но есть и минусы:

  • необходимость первого взноса;
  • большая переплата, обусловленная длительным сроком кредитования;
  • сложности при оформлении, поскольку требуется собрать немало документов;
  • наложение обременения на квартиру.

Среди всех недостатков договора жилищного займа основным как раз и является то, что на протяжении всего срока ипотеки фактическим владельцем приобретенного имущества выступает банк.

Без его разрешения нельзя продать, заложить, обменять квартиру. Даже для сдачи в аренду потребуется получить разрешение залогодержателя.

Нормативная база

В законе четко прописаны все нюансы, касающиеся ипотечного кредитования.

В соответствии со ст.29, ст.33 ФЗ «Об ипотеке» заемщик обладает правом на использование заложенного имущества.

То есть он может жить в ипотечной квартире, прописываться сам и регистрировать членов своей семьи. Обязанностью заемщика является содержание объекта залога в надлежащем состоянии.

Что касается продажи третьим лицам или утраты заложенного имущества, то данные действия незаконны по отношению к банку-кредитору.  Ипотечная организация законом защищается от возможных рисков.

По ст.301-303 ГК РФ любое отчуждение залоговой квартиры допускается только в пользу банка, выступающего залогодержателем.

Но существуют ситуации, когда квартира с обременением ипотекой может быть продана. Главным условием становится согласие банковского учреждения, оформившего ипотеку.

Плюсы и минусы такой сделки

Каждый из приведенных способов продажи квартиры в ипотеке имеет как свои плюсы, так и минусы.

Досрочное погашение

Плюсы Минусы
Прекращение долговых обязательствБолее легкий поиск покупателяВозможность продажи за большую сумму Необходимость крупной суммы средствПростота оформления сделки через ДКП

Самостоятельная продажа

Плюсы Минусы
Нет необходимости в поиске денег на погашениеПрекращаются обязательства по ипотеке Сложно убедить покупателя погасить чужой кредитОбычно жилье продается ниже рыночной стоимостиВозможны сложности с получением согласия от банка

Реализация банком

Плюсы Минусы
Закрытие ипотекиОтсутствие необходимости поиска покупателя Продажа по невысокой цене, установленной банкомПроцесс может затянуться и придется выплачивать очередные платежи

Продажа долговых обязательств

Плюсы Минусы
Прекращение обязательств по ипотекеВозможность переоформления покупателем ипотеки в другом банке на более выгодных условияхДокументальное оформление осуществляется банком Реализация по стоимости меньше рыночнойВозможно применение штрафных санкций банком

Условия

В рамках накопительно-ипотечной системы (НИС) Газпромбанк проводит кредитование военнослужащих на приобретение недвижимости в отношении объектов:

  • с зарегистрированным правом собственности – на вторичном рынке;
  • по договорам долевого участия в строительстве для аккредитованных застройщиков.

Процентная ставка сниженная и установлена в размере 10,6%. Для сравнения, в Сбербанке РФ действует тариф в 10,9%. Срок кредитования рассчитан на период от 1 года до 25 лет. Требуется внесение первоначального взноса в размере 20%. Максимальная сумма займа – 2,25 млн руб.

Есть возможность сделать оплату части суммы за счет средств материнского капитала или по государственной программе Молодая семья.

Не все объекты на вторичном рынке принимаются к оформлению по военной ипотеке.

К ним предъявляются определенные требования:

  • наличие развитой инфраструктуры рядом с домом;
  • возраст застройки – до 25 лет при покупке недвижимости с каменными перекрытиями, до 10 лет – с кирпичными;
  • наличие кадастрового учета, технической инвентаризации, что подтверждается паспортами;
  • отсутствие несанкционированных перепланировок и переустройства;
  • санузел и кухня должны быть выделены в квартире;
  • установленные окна и двери, подключение к инженерным сетям и их исправная работа;
  • отсутствие задолженности по коммунальным услугам от прошлых хозяев, в квартире не должно быть прописанных граждан от ранних собственников;
  • фундамент дома капитальный, бетонный, с металлоконструкциями, не ленточный;
  • количество этажей – от 3 (для сравнения, в Сбербанке РФ от 6);
  • дом не значится в списке аварийных, грозящих обвалом.

Приобретение жилого дома или строительство не предусмотрено программой ипотечного кредитования Газпромбанка. Для того чтобы воспользоваться этим предложением рекомендуется обратиться в Сбербанк России, ВТБ24  или другие кредитные учреждения, работающие с военной ипотекой.

Важно: не допускается подача заявления и оформление сделки на квартиру по доверенности, даже заверенной нотариально. Все документы оформляются заемщиком лично. Поручительства не требуется.

Производится оформление страхования на предмет залога, риски потери трудоспособности и жизни заемщиком не обязательно возмещаются, этот пакет услуг предоставляется по желанию, что, соответственно, влечет повышение процентной ставки по ипотеке в связи с добровольным страхованием.

Необходимые документы

Для оформления ипотеки достаточно предоставить:

  • заявку по форме;
  • документы на приобретаемый объект недвижимости – правоустанавливающие, об отсутствии ограничений и обременений – выписка из ЕГРН по запросу;
  • сертификат на НИС в оригинале;
  • удостоверение военного;
  • паспорт гражданина РФ с копиями всех заполненных страниц и регистрацией по месту жительства.

Банк может расширить перечень документов по собственному усмотрению в индивидуальных случаях.

Не требуется предоставлять подтверждение прохождения военной службы.

Не учитывается при подаче заявке и выдаче ипотеки:

  • срок занятости при наличии сертификата НИС при службе свыше 3 лет;
  • наличие кредитной истории, просрочки и другие моменты;
  • занимаемая должность – получить военную ипотеку может как солдат, так и капитан с 15-летним стажем;
  • место осуществления полномочий военнослужащим;
  • ежемесячный доход и расходы.

При оформлении сделки на недвижимость предоставляются:

  • предварительный договор купли-продажи с застройщиком или собственником квартиры о намерении осуществить распоряжение недвижимостью;
  • правоустанавливающие документы на жилье, свидетельство о собственности;
  • на недостроенные объекты предоставляется соглашение с застройщиком о заключении в последующем договора долевого участия в строительстве;
  • если сделка в отношении строительного объекта осуществляется Газпромбанком впервые, то застройщик предоставляет уставные документы, проектную документацию, свидетельства о регистрации в налоговой, о внесении сведений в государственный реестр, подтверждении полномочий директора, доверенность на участие в регистрационных действиях уполномоченного лица и др.

Военная ипотека в Сбербанке5c6286a766ebeОсобенности военной ипотеки в Сбербанке рассматриваются в статье: военная ипотека в Сбербанке

С условиями военной ипотеки в ВТБ 24 ознакомьтесь здесь.

Как оформить военную ипотеку в Газпромбанке

Предварительную заявку есть возможность подать через официальный сайт банка. Для этого нужно перейти на страницу кредитного учреждения и нажать кнопку «Заполнить заявку онлайн». По клику откроется Заявление-анкета (ипотека).

В представленной форме заполняются поля:

  • ФИО заемщика;
  • цель получения кредита;
  • номер мобильного для оперативной связи и получения информационных сообщений;
  • сумма кредита и срок его выплаты;
  • паспортные данные с указанием серии и номера;
  • регион приобретения недвижимости и нахождения отделения банка;
  • адрес постоянного проживания по регистрации.

По любому вопросу можно связаться со службой поддержки по указанным на сайте телефонам, а также обратиться в отделения Газпромбанка за консультацией к кредитным специалистам.

Если квартира находится в доме, который возводится застройщиком, не аккредитованным банком, то есть возможность подать заявку на приобретение в нем квартиры с указанием отметки о рекомендации.

Без указания причин в оформлении сделки с недвижимостью в этом объекте банк может отказать, предложив приобретение жилья в других жилых комплексах.

После одобрения заявки на кредит банком предоставляется срок в 10 дней на поиск объекта недвижимости на покупку.

Плюсы и минусы

К положительным сторонам оформления военной ипотеки в Газпромбанке относятся:

  • оперативная и слаженная работа отделов, минимальное время на рассмотрение заявки и предоставления кредитных средств, что гарантируется высокими активами банковского учреждения;
  • возможность приобретения как квартиры на вторичном рынке, так и новостройка, как готовой и введенной в эксплуатацию, то есть готовой к заселению, так и в недостроенном виде с оформление договора долевого участия в строительстве.

К отрицательным моментам относятся:

  • необходимость погашения задолженности по ипотеке за счет собственных средств при оставлении военной службы досрочно по состоянию здоровья, собственному желанию заемщика, другим причинам;
  • отсутствие выплат со стороны Минобороны по некоторым причинам, к примеру, отсутствие допуска к проведению работ строительной компанией или иных документов, приведет к начислению пеней и штрафов, при пропуске двух периодов выплаты возможен арест имущества с целью реализации на торгах для закрытия долга с лишением права собственности;
  • минимальный срок для поиска недвижимости для приобретения за счет кредитных средств – всего 10 дней, для сравнения, разрешение Сбербанка действует 4 месяца, в течение которых можно осуществить поиск объекта для приобретения и оформить сделку.

Дом по военной ипотеке5c6286a780541Как купить дом по военной ипотеке, узнайте в статье: дом по военной ипотеке

Про ипотеку на вторичное жилье читайте здесь.

Отзывы об ипотеке Россельхозбанка найдите тут.

Видео: Военная ипотека, схема покупки квартиры по военной ипотеке

Ваши отзывы

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

  2. Позвоните на горячую линию:

    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Bookmark and Share5c6286a7a4853

Основные положения

Рефинансирование – особая банковская услуга, при которой клиент оформляет себе новый кредит и полученные средства автоматически перечисляются для погашения имеющихся у него кредитных задолженностей. Причем, в ВТБ таким образом можно рассчитаться с займами от других, сторонних банков.

Преимущества программы:

  • позволяет снизить тяжелое кредитное бремя, освобождая заемщика;
  • можно рассчитываться одновременно с несколькими накопившимися долгами;
  • продлить имеющийся срок займа;
  • получить приемлемый, низкий процент;
  • вместо нескольких разных кредитов останется один, что упростит механизм погашения.

Услугу рефинансирования имеют несколько банков, однако условия ее получения могут разниться. Следует уточнить информацию.

Рефинансирование ипотеки

Клиенты, обратившись в ВТБ 24, осуществляют рефинансирование кредитов с других банков, включая ипотеку. Проще говоря, можно перекредитовать взятую ранее ссуду.

Однако, клиент и его кредит должны соответствовать имеющимся у банка требованиям, чтобы воспользоваться программой.

Соискатель:

  • резидент РФ;
  • среднего возраста (21 – 70 лет);
  • трудоустроен официально, продолжительность работы – больше года;
  • имеет документы, способные подтвердить его финансовую обеспеченность и наличие доходов;
  • прописан, причем по месту своего постоянного проживания.

Читайте также!  Карта рассрочки банка «Хоум Кредит»: условия и партнеры

Ипотечный кредит:

  • нет просрочек, задолженности;
  • имеются все требуемые документы, касающиеся приобретаемого жилья;
  • покупаемый объект жилой, состояние надлежащее;
  • основная валюта, указанная в тексте договора – рубли.

Данные требования стандартные, предъявляются всем обращающимся за рефинансированием клиентам.

Кредит может быть изначально оформлен в стороннем банке. Изучаются лишь условия договора и положение клиента.

Условия рефинансирования кредита для физических лиц, предлагаемые ВТБ 24:

  • годовая ставка (размер) 9,7%;
  • валюта – рубли (нельзя рефинансировать там валютную ипотеку);
  • объем ипотеки – фактически 80% с выявленной оценщиком стоимости объекта (не больше), если заявка осуществлена по 2 разным документам – тогда 50%;
  • максимальный указанный срок рефинансирования – 1 документ – 30 лет, а 2 документа (подаваемые вместе) – 20 лет;
  • предельная сумма (рубли) – 30 миллионов;
  • досрочное погашение – принято, причем без комиссий, любых ограничений.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
ePay Info | Все про платежные системы