Образец заключения о соответствии жилья нормам

Техническое заключение (ТЗ) – это результат исследования состояния здания на предмет дефектов возникших в процессе эксплуатации.

Документ включает техническую оценку и рекомендации по устранению недостатков.

ТЗ составляют для определения возможности:

• переустройства (перепланировки);
• сохранения самовольно внесенных изменений в планировку объекта.

В случае незначительных изменений в конфигурации квартиры без затрагивания несущих конструкций и других ответственных элементов, ТЗ может принято к согласованию вместо проекта перепланировки.

Переустройство жилья

В соответствии с Жилищным Кодексом (ЖК) Российской Федерации (статья 25) различают:

• перепланировку – изменение конфигурации квартиры, комнаты, личного домовладения и прочих подобных объектов, требующее внесение в техпаспорт;
• переустройство – изменение положения инженерных сетей, оборудования, включая замену и установку, которое обязательно включается в технический паспорт объекта.

Для законной перестройки жилья законодательством предусмотрен процесс согласования предполагаемых изменений с уполномоченными муниципальными органами с последующим внесением новых характеристик в регистрационные данные объекта недвижимости.

Без согласования

В случае если перепланировка проводилась самовольно, то статьей 29 ЖК РФ предусмотрены юридические последствия.

К самовольной перестройке относятся объекты:

• в которые внесли изменения без согласования с государственными уполномоченными органами;
• реконструируемые с нарушением проектной документации.

За самостоятельную перепланировку жилья предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в соответствии со статьей 7.21 КоАП РФ.

Уплата штрафа не освобождает ответственное лицо от выполнения норм закона, включающих:

• обязанность собственника или нанимателя привести объект к первоначальному виду в объективные сроки;
• сохранить перепланировку, узаконив ее в судебном порядке.

В случае не выполнения норм ЖК квартира подлежит продаже с публичных торгов или прекращению арендных отношений, а новый собственник (наймодатель) обязуется восстановить конфигурацию.

Оформление перепланировки нежилого помещения

Оформление перепланировки нежилого помещения производится в установленном законодательством порядке.

Интересует законодательство по переустройству и перепланировке жилого помещения? Смотрите тут.

Узаконивание

Процедура сохранения перепланировки, то есть ее узаконивания, подразумевает рассмотрение дела о правомерности внесенных изменений в конструкцию здания в суде.

В качестве истца в производстве по делу о самовольном переустройстве (перепланировке) выступает собственник помещения, а в качестве ответчика муниципальная власть или уполномоченный представитель.

Порядок действий

Процедура узаконивания подразумевает получение положительного решения суда, который рассмотрев документы, утвердит сохранение перепланировки в текущем виде и обяжет муниципальные органы согласовать и зарегистрировать изменения в объекте недвижимости.

Для подачи иска необходимо подготовить следующие документы:

• техническое заключение по факту выполненной перепланировки;
• заключение санитарной службы, пожарной инспекции, службы газа и других заинтересованных организаций;
• справку о лицах, проживающих в помещении и письменное согласие каждого из них на переустройство (перепланировку) жилья;
• проектную документацию в случае изменения ответственных элементов здания и другие документы по требованию судебного органа.

Здесь можно скачать образец искового заявления на перепланировку.

Отказ суда в сохранении конфигурации (на основании статьи 27 ЖК РФ) можно обжаловать в порядке апелляции.

При положительном решении документы передаются в ЕГРП для внесения изменений в характеристики объекта.

Техническое заключение по факту выполненной перепланировки

ТЗ составляется в соответствии с действующим законодательством предприятием имеющим допуск СРО на проведение данного типа проектных работ.

Документ составляется на основе обследования здания, которое регламентируется СНиП, СанПин и «Правилами обследования несущих конструкций зданий» (СП 13-1020-2003).

Квартиры

Технические заключения на квартиры и другие объекты жилого фонда отражают возможность дальнейшей эксплуатации помещения и здания в целом с учетом безопасности для собственников и их соседей.

В случае выявления дефектов в документе указывают перечень необходимых мер, выполнение которых позволит привести ответственные конструкции сооружения в надлежащий порядок.

Нежилого помещения

В отличие от жилого помещения для других типов объектов в техническом заключении отражается возможность эксплуатации здания в соответствии с целевым назначением.

ТЗ должно:

• содержать расчеты нагрузок от размещенного оборудования;
• учитывать воздействие вибраций на фундамент и несущие конструкции и прочие необходимые расчеты.

Жилья со свободной перепланировкой

Независимо от типа жилого помещения, его планировка не должна увеличить нагрузки на фундамент выше уровня предусмотренного в проекте.

В соответствии с законодательством не допускается размещение ванных комнат и санитарных узлов над жилыми комнатами.

Запрещено также увеличивать площадь санузла или ванной за счет жилого помещения.

Техническое заключение определит соответствие планируемой планировки нормативным актам.

Что содержит?

ТЗ состоит из:

1. Общей части, описывающей цель и основания для обследования здания.
2. Конструктивной схемы сооружения.
3. Выводов и рекомендаций.
4. Графических материалов.

Образец (пример)

В соответствии с действующими нормами каждое проектное предприятие оформляет техническое заключение на перепланировку, пример которого содержит перечисленные выше пункты.

Документ может подвергнуться технической экспертизе, особенно в случае судебного спора.

Здесь представлен образец технического заключения по факту перепланировки.

Кто выдает?

Если несущие конструкции не затрагиваются, то право на разработку и выдачу технического заключения делегируется любому действительному члену самостоятельно регулирующей организации (СРО) в виде допуска на проектирование переустройства (перепланировки) жилого фонда.

Порядок функционирования СРО определен Градостроительным Кодексом и другими нормативными актами.

При изменении ответственных элементов сооружения (не типовой проект) исключительное право на выдачу технического заключения принадлежит автору проекта здания.

Цена оформления перепланировки квартиры

Цена оформления перепланировки квартиры зависит от объема предполагаемых работ.

Сколько стоит сделать перепланировку в квартире? Читайте здесь.

Какую перепланировку по закону на надо согласовывать? Подробности в этой статье.

Для чего нужно?

Техническое заключение является основным документом, при рассмотрении которого, принимается решение о сохранении перепланировке или возможности внести изменения в конфигурацию объекта недвижимости.

Срок действия

Актуальность ТЗ определяется организацией, которая его подготовила.

Срок действия технического заключения варьируется от 1 года до 3 лет.

Стоимость оформления

В таблице представлена средняя стоимость оформления технического заключения:

На видео о перепланировке

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

2. Позвоните на горячую линию:

   • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

   • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

   • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Предыдущая статья: Перепланировка балкона

Следующая статья: Самовольная перепланировка квартиры

Техническое заключение на проведение планируемой перепланировки

Согласно российскому законодательству, любая перепланировка и переустройство объекта жилой и нежилой недвижимости должна быть предварительно согласована с контролирующими органами (Жилищная инспекция, муниципалитет, БТИ и др.). Чтобы получить соответствующее разрешение на проведение ремонта с изменением первоначальной конфигурации помещения, необходимо в вышеуказанные учреждения предоставить определенные законодательством документы, среди которых:

• техническая документация объекта недвижимости (техпаспорт);
• поэтажный план дома, в котором находится квартира;
• правоустанавливающие документы на жилище;
• техническое заключение на переустройство;
• проект (эскиз) будущих изменений;
• заключение контролирующих органов (Роспотребнадзора, санитарно-эпидемиологической, газовой и пожарной служб и др.);
• выписка из домовой книги о количестве проживающих лиц в данной квартире;
• письменное согласие совладельцев недвижимого имущества на проведение перепланировки и другие документы.

Если в процессе ремонта планируются серьезные работы, затрагивающие основные несущие элементы, для согласования перепланировки необходим проект. Он разрабатывается уполномоченными организациями, имеющими специальный допуск СРО, исходя из технического заключения о возможности проведения перепланировки.

Обязательность технического заключения и проектной документации регламентировано Постановлением Московского Правительства №508, в пункте 3.7 Приложения 3 которого говорится о том, что все перепланировки, проект которых не относится к типовым, должны сопровождаться техническим заключением (ТЗ) о возможности проведения планируемых строительно-ремонтных работ.

Следовательно, если в процессе ремонта несущие конструкции не будут затронуты, то разработать проект и техническое заключение на перепланировку может любая организация, занимающаяся этим видом деятельности и имеющая допуск СРО. Если же во время предстоящего ремонта планируется сносить, видоизменять (уменьшать, расширять, менять форму) несущие стены и прочие элементы, то провести соответствующую экспертизу и разработать техническое заключение о возможности внедрения запланированных изменений в конфигурации может только автор проекта дома, в котором находится квартира.

Важно! В большинстве случаев авторами проектов российских многоквартирных домов выступают государственные проектные институты (ЦНИИЭП Жилища, ОАО «МНИИТЭП», ОАО «Моспроект»).

Техническое заключение по факту самовольной перепланировки

Многие граждане, приобретая квартиру на вторичном рынке с целью улучшить жилищные условия и повысить функциональность помещения, делают перепланировку жилья на свое усмотрение и без предварительного согласования с местной Жилищной инспекцией и муниципальными органами. Самовольное переустройство жилого и нежилого помещения согласно российскому жилищному законодательству и Кодексу об административных правонарушениях имеет негативные последствия в виде наложения штрафа на собственника перепланированного объекта недвижимости, а также требованием по решению суда узаконить переустройство или вернуть помещению первоначальный вид.

Читайте также:  Ответственность за самовольное переустройство и перепланировку жилого помещения

Узаконивание проведенной перепланировки постфактум

Процедура узаконивания уже сделанной перепланировки предполагает судебные разбирательства по вопросам безопасности и допустимости внесенных в конфигурацию помещения изменений. Если владелец квартиры сумеет доказать в суде, что проведенные им ремонтно-строительные работы абсолютно безопасны и не нарушают целостность и прочность всего дома, то суд вынесет положительное решение, которым обяжет компетентные органы внести соответствующие изменения в техническую документацию объекта недвижимости и зарегистрировать их должным образом.

Чтобы узаконить сделанную перепланировку, собственнику жилища необходимо обратиться лично в суд с исковым заявлением. К иску необходимо приложить еще пакет документов, в который входят:

Мнение эксперта

Юрист Консультант

Бесплатно помогу и отвечу на ваши вопросы

Задать вопрос

Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

• техническое заключение по факту произведенных изменений в конфигурации помещения;
• проектная документация, составленная и разработанная проектной компанией с допуском СРО;
• заключение контролирующих органов и служб;
• справка из паспортного стола или из ЖЭКа о составе семьи – лиц, проживающих в спорном жилье;
• письменное согласие на проведение перепланировки всех совладельцев жилища (если оно находится в долевой собственности или оформлено сразу на нескольких человек).

Характерные особенности технического заключения

Пункт 18 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы №508 гласит, что для оформления акта приема-передачи жилья в эксплуатацию после завершения переустройства требуется проведение строительной экспертизы для определения допустимости (или недопустимости), а также безопасности проведенной перепланировки и составления соответствующего технического заключения. В ходе обследования перепланированного помещения должны проясниться некоторые моменты:

• насколько проведенные изменения конфигурации жилища соответствуют жилищному законодательству РФ;
• не нарушены ли нормы и требования безопасности при проведении строительно-ремонтных работ по переустройству жилья.

Процедура и порядок проведения экспертизы

Для проведения экспертизы необходимо обратиться в соответствующую организацию – частную компанию с допуском СРО или в государственный проектный институт. Сотрудник (или несколько) выезжает по указанному адресу и в ходе обследования:

• определяет основные и несущие элементы, конструкции и стены;
• оценивает фактическое состояние тех конструкций, которые были затронуты в ходе ремонта;
• осуществляет замеры и производит расчеты;
• при необходимости может выборочно вскрывать верхний слой отделки стен, потолков и прочих поверхностей;
• определяет степень износа основных конструктивных элементов (фундамента, стен, колон и др.);
• устанавливает допустимость устранения или монтажа оконных/дверных проемов;
• выявляет дефекты и неисправности, которые могут препятствовать проведению перепланировки или возникли в результате ее осуществления;
• при необходимости проверяет состояние соседних квартир, расположенных сверху и снизу.

Важно! Проведение технической экспертизы регламентируется российским законодательством в части СНиП, Правилами обследования несущих конструкций здания и СанПин.

Из чего состоит заключение на перепланировку

На основании полученных данных – результатов экспертного обследования жилища, проверяющий составляет заключение, в котором содержится описание экспертизы, производимые в процессе расчеты, вычисления и замеры, а также вывод о возможности сохранения проведенной (проведения запланированной) перепланировки. Заключение состоит из текстовой и графической информации, которая наглядно демонстрирует результаты проведенной экспертизы.

Техническое заключение включает в себя:

1. Титульную страницу с наименованием документа, мокрой печатью и подписями уполномоченных лиц компании, проводившей экспертизу и составившей заключение.
2. Содержание документа – перечень разделов.
3. Общая часть – описание здания, квартиры, технических характеристик.
4. Результаты экспертизы конструктивных элементов, которые планируются (или уже) затронуть в ходе ремонта.
5. Произведенные замеры и расчеты.
6. Выводы эксперта.
7. Перечень нормативных документов, на которые полагался эксперт при проведении экспертизы и составлении заключения.
8. Допуск СРО.
9. Первоначальный план помещения.
10. План помещения с запланированными (или уже сделанными) изменениями в конфигурации.
11. Чертежи и схематические рисунки конструктивных элементов.
12. Поэтажный план многоквартирного дома.
13. Экспликация.
14. Фото и видеоматериалы до и после перепланировки (не обязательно).

Читайте также:  Что разрешено и запрещено при перепланировке квартиры

Какие существуют виды экспертизы

Различают четыре разновидности экспертизы переустройства (планируемого или уже сделанного):

• строительная;
• судебная;
• техническая;
• санитарная.

Строительную экспертизу перепланировки выполняют специализированные компании. При данном виде обследования помещения, эксперты:

• проводят инструментальное исследование;
• делают соответствующие замеры;
• изымают при необходимости образцы для более глубокого исследования;
• определяют соответствие (несоответствие) проведенной перепланировки проекту;
• проводят обмерные работы;
• определяют качество и технические характеристики использованных в процессе ремонта строительных материалов;
• делают выводы и составляют на их основании соответствующее заключение.

Судебная экспертиза о допустимости выполненной перепланировки проводится в случае самовольного переустройства жилища, предварительно не согласованного с контролирующими органами. Данный вид обследования жилья экспертами преследует следующие цели:

• проверка на соответствие (несоответствие) осуществленных изменений в конфигурации помещения законодательным нормативам, требованиям безопасности и санитарным нормам;
• установление причинно-следственной связи между осуществленной перепланировкой и возникшими после нее дефектами (трещины, сколы, нарушение прочности основных конструктивных элементов и др.);
• определение уровня нагрузки на несущие стены и прочие конструкции в связи с увеличением нагрузки в результате создания дополнительных проемов, полного или частичного демонтажа несущих перегородок при переустройстве.

Инициаторами проведения судебной экспертизы могут выступать заинтересованные лица (соседи, совладельцы квартиры), собственник объекта недвижимости и суд.

Техническая экспертиза проводится как на этапе проектирования, так и в процессе строительства (ремонта), и после его завершения. Инициаторами проведения данной экспертизы могут быть соседи или Жилищная инспекция, а также сам владелец жилища. Проведение обследования жилья и состояния здания до начала ремонтных, а также создание проекта на основании технического заключения на перепланировку квартиры, избавит ее хозяина от многочисленных проблем и разногласий с Жилинспекцией и муниципальными органами.

Санитарная экспертиза перепланировки квартиры проводится с целью проверки соответствия переустройства (предстоящего или уже произведенного) установленным российским законодательством санитарным нормам и требованиям безопасности. Заключение о результатах этой разновидности экспертизы ремонтно-строительных работ с изменением конфигурации помещения может понадобиться при возникновении спорных ситуаций по поводу уже сделанного переустройства квартиры. Но специалисты рекомендуют не пожалеть немного времени и средств и запастись санитарным заключением о допустимости перепланировки и ее соответствии проекту и законодательным нормам до начала ремонта.

Экспертное проектное заключение о безопасности перепланировки убережет владельца объекта недвижимости от всевозможных трудностей, которые могут возникнуть как в процессе проведения ремонта, так и по его завершению.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!

Не нашли ответ на свой вопрос? Посмотрите здесь

Как узаконить перепланировку нежилого помещения

Как выселить жильцов из сдаваемой квартиры

Мат капитал на улучшение жилищных условий

Условия использования сертификата на жилье

Для того, чтобы Пенсионный фонд выделил на жилье деньги, предусмотренные по сертификату, семьям с детьми необходимо соблюсти несколько обязательных условий:

• объект покупки должен находиться на территории России;
• должна оформляться покупка отдельного жилого объекта, а не доли в праве собственности;
• сделки могут проводиться в любой форме, которая не вступает в противоречия с законом;
• в заявлении на распоряжение маткапиталом должна быть указана цель, на которую заявитель просит направить деньги, а также нужная сумма и приложены подтверждающие документы.

Купить квартиру за материнский капитал, или же другую жилплощадь, можно при строгом соблюдении еще одного условия: объект должен быть оформлен в собственность с учетом интересов всех детей с выделением долей по соглашению (ч. 4 ст. 10 Закона).

ПФР требует прописывать это условие в договорах и составлять нотариальное обязательство. При этом:

1. Оно должно быть выполнено в течение полугода после перечисления средств из маткапитала продавцу либо после снятия обременения с недвижимости.
2. Собственность супругов и детей устанавливается в долях по согласованию между членами семьи.
3. Должно быть учтено даже право собственности ребенка, который родились после заключения сделки, но до погашения обязательств материнским капиталом и окончательного оформления жилья в собственность.

Постановление Правительства РФ № 20 от 13.01.2009 «О внесении изменений в Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» позволило направлять средства из маткапитала не только на сделки, оформленные владельцем сертификата, но и на те, которые подписал супруг владельца (чаще владелицы).

Покупка жилья под материнский капитал

Существующие разновидности покупки жилья, ввиду сложившейся практики, имеют свои особенности. К каким-то видам ПФР относится с полным доверием, к другим — снисходительно или настороженно, проверяя участников сделки, цели и документы. А некоторые виды сделок, сами по себе даже не противоречащие российскому законодательству, и вовсе не подлежат оплате средствами маткапитала.

Ниже приводятся особенности приобретения различных видов жилья с использованием материнского сертификата:

• квартира;
• жилой дом;
• комната;
• доля жилого помещения.

Фото pixabay.com

Материнский сертификат на покупку квартиры

Как уже было сказано ранее, при приобретении квартиры в новостройке или старом доме средства мат. капитала можно использовать в наибольшем количестве вариантов:

• стандартная форма сделки — покупка квартиры по договору купли-продажи, в том числе с рассрочкой платежа;
• при строительстве многоквартирного дома (когда квартира как жилое помещение еще фактически не существует) — по договору участия в долевом строительстве (ДДУ);
• при инвестировании в кооперативное строительство жилья (покупка квартиры в жилищном кооперативе — ЖК, ЖСК, ЖНК и др.). В этом случае необходимые документы для оплаты материнским капиталом вступительного или паевого взноса перечислены в п. 11 Постановления № 862 от 12.12.2007 г.

Подробнее об этих и других формах приобретения жилого помещения под маткапитал читайте подробнее в материале Как купить квартиру за материнский капитал.

Однако использовать материнский капитал до 3 лет

на покупку квартиры можно только в том случае, если семья готова взять кредит или займ (тогда оплата средствами маткапитала из Пенсионного фонда пойдет сразу на счета финансовой организации по кредитному договору или договору займа

). В противном случае нужно ждать, пока ребенок отметит третий день рождения (или третью годовщину усыновления).

Необходимо отметить, что во многих регионах России суммы в размере 453 тыс. рублей (именно на столько могут рассчитывать владельцы сертификатов в 2018 г., если ранее не подавали заявления о расходовании средств) хватит на оплату значительной части квартиры (а также для досрочного погашения значительной части ипотечного кредита или оплаты первоначального взноса). Некоторые региональные программы маткапитала позволяют существенно увеличить сумму, на которую может рассчитывать будущие покупатели для приобретения жилья.

Приобретение дома по сертификату

Пенсионный фонд не допускает обналичивания средств маткапитала за счет приобретения ветхого дома в провинции по заведомо завышенной цене — изношенность приобретаемого дома не может превышать 50%. Как показывает практика, недобросовестные владельцы сертификатов иногда пытаются воспользоваться такой схемой для получения денег.

Для других семей, которые живут в сельской местности или хотят убежать от городской суеты, материнский капитал на приобретение дома придется как нельзя кстати. Сделка совершается с помощью договора купли-продажи (при необходимости — с отсрочкой платежа), но только после достижения ребенком возраста 3 лет. Вероятнее всего, купить дом за материнский капитал в ипотеку не получится, так как банки дают кредиты преимущественно под квартиры. При этом:

1. В соответствии с Постановлением № 862 от 12.12.2007 г., средства из обеспечения сертификата можно использовать только на приобретение жилой недвижимости. Купить нежилой дачный дом за материнский капитал не получится.
2. Участок, на котором возведен дом, и другие сооружения на нем, не могут быть куплены вместе с самой постройкой. Для их приобретения придется заключать два договора:
   • по первому приобретается дом под материнский капитал;
   • по второму — земля и другие постройки за личные средства покупателя.

Таким образом, Пенсионный фонд тщательно следит за тем, чтобы сделка купли-продажи касалась именно жилого дома, а не дачной постройки. Эти два строения отличаются:

• конструкции дома — капитальные, дачи — облегченные;
• дом предусматривает все необходимые для проживания коммуникации (свет, воду, отопление, в идеале — канализацию), тогда как на дачу может быть подведено только электричество;
• домом можно пользоваться круглогодично, в отличие от дачи;
• в документах участок и постройка имеют соответствующий статус (жилая или дачная).

Можно ли купить комнату за материнский капитал?

Для того, чтобы купить комнату за материнский капитал, необходимо разобраться в требованиях и формулировках закона, предпочтениях Пенсионного фонда и рассмотреть возможные ситуации.

Если комната является изолированным жилым помещением, отделенным от остальной части квартиры или дома, то проблем с ее покупкой возникнуть не должно. Сделка оформляется стандартным договором купли-продажи. Однако если комната принадлежит к однокомнатной квартире, то придется покупать всю квартиру.

• Пенсионный фонд пойдет навстречу покупателям, если комната под материнский капитал обойдется приблизительно в такую же сумму, какой обеспечен сертификат.
• Еще лучше он отнесется к сделке, после которой покупатель комнаты станет единственным и полноправным хозяином квартиры (дома).
• В последнем случае владельцу сертификата может пойти навстречу даже банк. В итоге можно будет использовать материнский капитал до 3 лет на покупку комнаты, оформив кредит.

Материнский капитал на покупку комнаты в доме со статусом общежития использовать не получится, если оно относится к специальному жилому фонду и не подлежит отчуждению (ст. 92 Жилищного кодекса).

Однако если общежитие переведено в частный жилой фонд, ПФР согласится на покупку в нем комнаты для семьи. Более того — такие сделки могут быть наиболее предпочтительными, поскольку во многих регионах страны размер сертификата на материнский капитал (453 тыс. рублей) равен или покрывает большую часть стоимости небольшой изолированной от остальных помещений комнаты.

Покупка доли в собственности

Законодательство РФ четко ограничивает расходование материнского капитала: за счет федеральных денег можно приобрести только жилое помещение (ч. 1 ст. 10 закона). В процессе принятия решения, выделять ли деньги заявителю при покупке доли, ПФР будет исходить из следующего: является ли эта доля в недвижимости самостоятельным жилым помещением?

Таким образом, чтобы можно было использовать материнский капитал на покупку доли, последняя должна соответствовать критериям жилого помещения:

• быть изолированной и отделенной от остальной площади жилища;
• годиться для постоянного проживания;
• соответствовать санитарным, техническим и другим нормам.

Однако в общем случае доля под материнский капитал может быть приобретена далеко не всегда.

Материнский капитал на приобретение доли в каждом отдельном случае может иметь нюансы. В общем случае Пенсионным фондом приветствуются сделки, когда выкуп доли приводит к установлению единственного собственника жилья, иные сделки могут быть оспорены ПФР в суде.

Таким образом:

• изолированная часть дома (особенно на два отдельных входа или две самостоятельные квартиры) или комната в многокомнатной квартире может являться жилым помещением;
• доля в однокомнатной квартире не может быть отнесена к полноценному и выделенному жилью — только если в результате такой сделки покупатель не становится единственным собственником жилого помещения, выкупая долю у других совладельцев.

Не допускается приобретение за счет средств маткапитала доли в помещении, которое находится во владении на правах общей совместной собственности. Такое помещение можно купить только полностью или разделить его надлежащим образом (выдел долей), а потом приобрести одну часть.

Покупка жилого помещения у родственников на материнский капитал

Обсуждения возможности покупки жилья у родственников ведутся с самого открытия программы материнского капитала. У юристов накопилось достаточно опыта, чтобы консультировать и оказывать клиентам помощь по этому вопросу.

Юридически сделки с родственниками по договору купли-продажи имеют такой же правовой статус, как и с любыми другими физическими лицами. Они не запрещены, однако фактически при использовании маткапитала для покупки жилой недвижимости у родственников существуют ограничения:

• сделка не должна быть мнимой, когда фактически происходит только обналичивание материнского капитала без изменения режима пользования жилым имуществом;
• не допускается заключение сделок между законными мужем и женой и разрешается со всеми другими членами семьи (в том числе между детьми и родителями);
• ПФР без лишних сомнений признает договор покупки жилья у родственников, если последние откажутся от владения своими долями (потеряют свое право собственности) в жилом помещении.

Однако необходимо помнить: ПФР тщательно проверяет сделки между родственниками. Таким образом Пенсионный фонд пытается не допустить возможности обойти закон, когда жилье покупается фиктивно для обналичивания средств из семейного капитала.

В некоторых случаях о сомнительных сделках с близкими родственниками сообщают даже в МВД. Но, скорее всего, материнский капитал на покупку дома или квартиры полностью у не слишком близкой родни разрешат. Также будет легко одобрена сделка по выкупу доли у родственников с тем, чтобы члены семьи стали полноправными владельцами жилого объекта.

В случае возникновения сомнений всегда можно и нужно обратиться за консультацией непосредственно в Пенсионный фонд, в том числе к онлайн-консультанту на официальном сайте

ПФР. Причем желательно сразу как можно более точно описывать ситуацию — некоторые существенные обстоятельства зачастую вскрываются только на этапе оформления сделки.

Продажа недвижимости, купленной за маткапитал

Бывают ситуации, когда ранее купленное жилье под материнский капитал необходимо продать — например, если квартира оказалась маленькой или неудобной, дом холодным или построенным в неудобном месте, а семья выросла, нужно переехать в другой город или просто изменились семейные обстоятельства.

В целом такая сделка по продаже жилья возможна, однако необходимо четко соблюсти два обязательных условия:

1. Так как жилье находится в общей собственности и, в том числе, принадлежит детям, о продаже необходимо сообщить органам опеки и получить их согласие.
2. Для этого необходимо предоставить доказательства, что дети получат доли на другой жилплощади, по размеру не меньше существующих.

Обычно продажа квартиры, купленной на мат. капитал, происходит двумя способами: либо по обмену, либо с одновременной покупкой жилья, большего по площади. То есть просто получить деньги от сделки и потратить их по собственному усмотрению не получится.

Однако законом предусмотрены не все ситуации, возможные в правовом поле. Например, при желании продать квартиру, по которой все еще выплачивается ипотека и был задействован маткапитал, могут возникнуть дополнительные сложности, поскольку до выплаты всей суммы долга реализовать обязательство о выделении долей в собственности детям не представляется возможным.

В связи с этим в будущем сделку по недвижимости, доля в собственности по которой должна достаться детям, будет легко оспорена любой из сторон, а также органам опеки или много лет спустя самими детьми при достижении совершеннолетия. Поэтому при продаже следует консультироваться не только с юристом, но и с представителями опеки и ПФР.

Заключение

Покупка жилья по договору купли-продажи, договору долевого участия или в кредит — наиболее популярные методы расходования средств материнского капитала. Кроме того, оформление кредита на квартиру — единственная возможность направить средства на улучшение условий проживания семьи до 3-летия ребенка.

Для того, чтобы ПФР безболезненно перевел средства из маткапитала на счет продавца жилья, в заявлении в адрес Пенсионного фонда нужно указывать цель обращения и нужную сумму, прилагая подтверждающие документы.

Инструкция по написанию акта осмотра помещения

Акт составляется по стандартным правилам делопроизводства, поэтому никаких особых затруднений вызвать он не должен.

• В «шапке» документа посередине пишется его название и коротко обозначается суть (в данном случае «осмотра помещения»), а также указывается населенный пункт, в котором он оформляется и дата: число, месяц (прописью), год.
• Затем вписывается состав комиссии, которая проводит осмотр: указывается должность каждого члена комиссии, полное название организации, которую он представляет, фамилия, имя, отчество.
• Далее фиксируются сведения, касающиеся непосредственно объекта. Здесь надо внести данные о его наименовании и назначении, указать собственника, а также адрес, по которому он находится.
• Ниже публикуются выводы комиссии: если помещение и все осматриваемые элементы находятся в хорошем состоянии, то это нужно отметить, если же есть какие-либо нарекания и замечания по его состоянию, то их надо описать с максимальными подробностями.
• В заключительной части акта его должны подписать все члены сформированной комиссии и при необходимости заверить печатями.

Что считается капитальным строением на земельном участке

Положения нормативных документов российских регионов дословно совпадают, поэтому их можно рассматривать в качестве общепринятых норм. Получается, что хозяину дома дано право выбирать любые автономные источники воды, электроэнергии, отопления. 

Кроме того приемная комиссия может придраться к тому, что:

• Дом построен всего за месяц. Чиновники считают, что это слишком быстро;
• Специалисты видят подвох в отсутствии дорожки к двери и расположенных рядом с домом досках и строительных лесах;
• Может не понравиться то, что углы бруса не обрезаны, на второй этаж можно попасть лишь по приставной лестнице, а между кухней и гостиной отсутствует перегородка.

Законодатели и городская администрация при этом ссылаются на Жилищный кодекс РФ, а также на требования к жилым помещениям, которые утверждены Правительством РФ 28 января 2006 года. Чиновники полагают, что никаких других нормативных актов на муниципальном и региональном уровне не нужно.

Если резюмировать все, что сказано в Градостроительном кодексе (СНиП, 221 ФЗ «о кадастре недвижимости», ЗК РФ) о капитальной и не капитальной постройке, то мы делаем вывод что «Капитальной» — является такая постройка, фундамент которой, прочно связан с землей, углублен и выполнен из прочных строительных материалов (кирпич, камень, бетон, плита и т.д.).

Какие документы нужны для ввода дома в эксплуатацию

Перечень документов, строго ограничен и не может быть расширен по желанию стороны, принимающей документы на рассмотрение. К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются следующие документы (ч.З ст.55 ГрК РФ):

1. Выписка из ЕГРН на земельный участок;
2. Градостроительный план земельного участка;
3. Разрешение на строительство дома;
4. Схема, отображающая расположение построенного дома, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);
5. Заключение органа государственного строительного надзора (ЗОС);
6. Копия результатов инженерных изысканий и копия разделов проектной документации, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ (пунктами 2, 8 — 10 части 12 статьи 48, частью 18 статьи 5);
7. Акт приемки объекта капитального строительства (в случае строительства по договору);
8. Документ, подтверждающий соответствие построенного дома требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство (форма не установлена);
9. Документы, подтверждающие соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии).

Однако, согласно Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 191-ФЗ (последняя редакция) п.4 ст. 8 — до 1 марта 2020 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

То есть, чтобы ввести дом в эксплуатацию до 01.03.2020 достаточно подать в МФЦ «Мои документы» всего два документа:

1. Технический паспорт на построенный дом (заказывать в БТИ);
2. Выписка из ЕГРН на земельный участок.

РосРеестр присылает выписки в течение 3-х рабочих дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки из ЕГРН напрямую через API РосРеестра — так вы получите готовый документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН РосРеестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API РосРеестра

Как ввести дом в эксплуатацию без разрешения на строительство

В случае если отдельные части дома были построены самовольно, либо застройщик своевременно не известил орган государственного строительного надзора о начале строительства, ввод дома в эксплуатацию придется выполнять силами независимой специализированной организации, имеющей лицензию на детальное обследование строительных конструкций здания или сооружения. Грубо говоря — нужна легализация самостроя.

Результаты проведенного обследования, в виде отчета о техническом состоянии объекта предоставляются в орган государственного строительного надзора. Надзорный орган (при положительных результатах проведенного обследования) может рассмотреть возможность выдачи ЗОС. Однако ни один нормативный документ не обязывает надзорный орган выдавать положительное ЗОС в случае, если надзор за строительством объекта или его части не осуществлялся.

Тем не менее с 1 марта 2015 года в России действует ФЗ № 20, который определяет упрощённый порядок сдачи индивидуальных жилых домов в эксплуатацию до 2020 года по так называемой дачной амнистии. Теперь чтобы зарегистрировать жилое строение достаточно подать в Росреестр только 2  документа:

1. Технический паспорт на построенный;
2. Выписка из ЕГРН на земельный участок.

Упрощенный порядок позволяет оформить ввод в эксплуатацию, как только что построенное жилье, так и давно существующий самострой. Слово «самострой», конечно, сленговое, но обладатель зданий с таким статусом несет реальную юридическую ответственность. Правовой смысл сводится к простой логике: поскольку объект не прошел государственную проверку, никто не может гарантировать его безопасности и вероятности нарушения прав других граждан.

Легализация частного самостроя процесс сложный, но почти всегда выполнимый. С многоквартирными домами и коммерческими объектами ситуация иная — узаконить такие самострои сложнее.

Узаконивание самостроя проходит либо в судебном, либо в административном порядке:

• В суде нужно доказать, что построенное здание соответсвует нормам СНиП, а также не угрожает жизни и здоровью граждан и не нарушает права третьих лиц.
• В административном порядке легализуют самострой на дачных и садовых участках.

Владелец самостороя не может продать, передать, завещать свою недвижимость. Более того, в любой момент такое жилье могут снести, а земельный участок под строением изъять на законных основаниях.

Что делать после сдачи дома в эксплуатацию

1. Следующей стадией легализации жилья будет получение кадастровых документов. Для этого необходимо обратиться в БТИ. Сотрудники организации проведут дополнительный осмотр здания и оформят два паспорта — технический и кадастровый.
2. Оформить право собственности на построенный объект в Росреестре (длится около 2-х недель). О том, как зарегистрировать построенный дом в собственность, я рассказываю здесь.
3. После регистрации собственности в Росреестре — владелец становится официальным пользователем. Это означает, что он обязан осуществлять все коммунальные платежи в соответствии с официальным подключением к сетям. Согласно ст. 153 ЖК РФ, обязанность осуществлять платежи по жилищно-коммунальным услугам возложена на лиц, являющихся собственниками недвижимости или её нанимателями. Это означает, что сразу после введения жилого помещения в эксплуатацию, об этом необходимо оповестить все коммунальные службы, зафиксировать показания счетчиков и осуществлять регулярные платежи.
4. Появление в стране еще одной единицы недвижимости означает и появление новой единицы налогообложения.

Как самостоятельно зарегистрировать построенный дом в собственность

Как содержать и эксплуатировать дом после строительства

Когда дом построен — строение переходит в новое юридическое состояние, а владелец должен руководствоваться нормативами содержания жилья в надлежащем состоянии. К таким нормативам относится ведомственный документ № 170, утвержденный в 2003 г. Госстроем РФ под названием «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», о содержании которых я кратко расскажу ниже.

В правилах содержится исчерпывающее определение понятия «жилищный фонд» — все строения, признанные пригодными для постоянного или временного проживания, независимо от форм собственности и территории размещения, называются жилым фондом. Индивидуальный жилой дом, несомненно, относится к данной категории, поэтому его владельцы несут всю полноту ответственности за поддержание жилья в надлежащем состоянии, то есть в соответствии с правилами № 170.

• Согласно п.1.8. Правил, под технической эксплуатацией понимается управление жилым фондом и его санитарное содержание. Поскольку свой дом на своей земле — это полноценная часть жилого фонда, его владелец обязан обеспечивать текущий и капитальный ремонт, производить уборку мест придомовой территории и уход за зелеными насаждениями.
• Обязанностью домовладельца является ведение и обеспечение сохранности технической документации длительного и временного хранения. В Правилах приводится перечень всей обязательной документации. Введя дом в эксплуатацию, его владелец должен обеспечивать полноценное функционирование жилья под контролем Государственной жилищной инспекции РФ (п. 1.10).
• Правилами запрещаются любые изменения в доме, которые могут повлечь за собой нарушение прочности несущих конструкций, существенно ухудшить состояние коммуникаций и противопожарного оборудования. За подобные действия владелец дома несет ответственность. В лучшем случае он должен будет устранить опасные нововведения, в худшем, если в результате аварий кто-нибудь пострадал, ответственность может быть более серьезной, вплоть до уголовной.
• Для того, чтобы избежать штрафов и предписаний, все перепланировки нужно согласовывать с компетентными органами. Таким образом, правила Госстроя № 170 являются сводом норм, регламентирующих деятельность всех владельцев и пользователей объектов жилого фонда.

Другими словами, придется поддерживать жилье с помощью периодического ремонта, переоборудования, перепланировки и технической эксплуатации. Эти виды обеспечения жизнеспособности строений делятся на две части — требующих согласований и разрешений контролирующих органов и не требующих подобных действий.