Ипотека в силу закона: что это такое

Заёмщики, изучающие типовые формы договоров, которые банки размещают на сайтах в разделах о кредитовании, нередко встречаются с новыми, ранее неизвестными им понятиями, в числе которых и термины «ипотека в силу договора» или в «силу закона». Чем отличается ипотека в силу закона от ипотеки в силу договора, и что, собственно говоря, означают эти самые понятия, мы и рассмотрим в данной статье.

САМЫЕ ВЫГОДНЫЕ КРЕДИТЫ БАНКОВ НА НОЯБРЬ 2018

Потреб. кредит

«ПочтаБанк»

• до 1 000 000 р.
• под 12.9%
• до 60 мес

Подробнее

Займ онлайн

«Грин Мани»

• до 40 000 р.
• под 0.95% в день
• до 168 дней

Подробнее

Кредитная карта

«Тинькофф»

• до 300 000 р.
• под 0% годовых
• до 55 дней

Подробнее

ТОП-15 ? ЛУЧШИХ МИКРОЗАЙМОВ

ТОП-6 ? КРЕДИТОВ НАЛИЧНЫМИ

Что такое ипотека в силу закона и в силу договора

• Ипотека в силу договора
• Ипотека в силу закона

Ипотека в силу договора, как следует из её названия, возникает в том случае, когда две стороны подписывают соглашение о залоге недвижимости. Договор об ипотеке не может быть заключён как самостоятельный документ – он лишь дополняет кредитное соглашение между банком и заёмщиком.

Фактически, заёмщиков довольно редко интересует ипотека в силу договора – что это такое и каковы её условия, так как банки лишь изредка прибегают к её помощи при выдаче жилищных займов. Связано это с существованием такого удобного для участников кредитных отношений понятия, как ипотека в силу закона (что это такое мы объясним дальше по тексту).

Главное, что должен знать заёмщик, интересующийся, что такое ипотека в силу закона – она возникает автоматически при покупке недвижимости в кредит. Независимо от желания клиента банка и бумаг, которые он подписывал, жильё, купленное с привлечением заёмных средств, переходит в залог по кредиту вплоть до полного его погашения.

В свидетельство, которое получает новоиспечённый владелец квартиры или дома, автоматически вносится запись, что недвижимость находится под обременением и не может сменить владельца до момента его снятия.

Ипотека в силу закона

Ипотека в силу закона (законная ипотека) возникает в следствии наступления обстоятельств указанных в федеральном законе (ст. 1 п. 2 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке») (далее – Закон N 102-ФЗ). Такая ипотека возникает исключительно при целевом кредите на приобретение жилья, а потому ее регистрация обязательно сопровождается сменой собственника объекта недвижимости.

Простыми словами: ипотека в силу закона — это когда купленная за кредитные средства квартира оформляется в собственность покупателя-заемщика и когда эта же квартира становится залогом по взятому займу (что есть стандартная схема предоставления ипотечного кредита).

Пример: заемщик берет целевой кредит в банке на покупку квартиры, которая становится залоговым обеспечением по этой ссуде.

Российским законодательством предусмотрены следующие основания возникновения законной ипотеки:

• Ипотека жилых домов и квартир

  . Жилое помещение (жилые дома и квартиры) купленное или построенное с использованием кредитных средства банка (или любой другой кредитной организации) находится в залоге у кредитора с момента государственной регистрации ипотеки (п. 1 ст. 77 Закона N 102-ФЗ). Тоже самое касается покупки земельных участков (п. 1 ст. 64.1 Закона N 102-ФЗ), а также приобретения и строительства нежилых помещений (ст. 69.1 Закона N 102-ФЗ).

• Продажа в кредит

  . Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, то проданный в кредит товар с момента его передачи покупателю и до его оплаты, признается находящимся в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Те же правила действуют в отношении продажи товара в кредит, с условием о рассрочке платежа (п. 3 ст. 489 ГК РФ).

• (пожизненное содержание с иждивением). При передаче под выплату ренты какого либо недвижимого имущества, получатель ренты в качестве обеспечения обязательства плательщика приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ).

Регистрация ипотеки в силу закона

Государственная регистрация ипотеки в силу закона происходит одновременно с регистрацией договора купли-продажи. То есть в свидетельстве на купленную вами квартиру, в разделе «обременения» уже будет указано, что жилье приобретено с использованием кредитных средств и без согласия кредитора (банка) продать его нельзя.

Законная ипотека регистрируется на основании заявления залогодержателя (заемщика) или залогодателя (кредитора), или нотариуса удостоверившего договор который привел к возникновению данного вида ипотеки (п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ). Подробнее о регистрации ипотеки читайте здесь.

Обратите внимание! За госрегистрацию ипотеки возникшей в силу закона — пошлина не взимается (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

Ипотека в силу договора

Ипотека в силу договора (договорная ипотека) возникает на основании договора об ипотеке (ст. 1 п. 2 Закона N 102-ФЗ). Иначе говоря, возникновение такой ипотеки становится возможным только при наличии специальной договоренности сторон о залоге.

Простыми словами: ипотека в силу договора — это когда покупатель-заемщик:

1. Оформляет купленную за кредитные средства квартиру

   в свою собственность (получая при этом «чистое» свидетельство, т.е. — без обременения).

2. Собирает пакет документов

   (на это обычно дается до 3-ех месяцев) именно на ту квартиру, которая как предполагается, станет предметом залога (т.е. в этом случае предметом залога по ипотеке может стать как кредитная квартира, так и любая другая недвижимость, находящаяся в собственности заемщика).

3. Совместно с кредитором (банком)

   составляет и регистрирует отдельный договор ипотеки

   (лишь после этого на имущество накладывается обременение — т.е. именно с этого момента ипотека вступает в силу).

Пример: заемщик берет целевой кредит на покупку недвижимости под залог уже имеющегося жилья.

Соглашаясь на договорную ипотеку, банк сильно рискует. Ведь вплоть до того момента, пока договор ипотеки не будет зарегистрирован, кредитор (банк) формально не будет иметь никаких прав на купленную в рамках ипотечного кредитования недвижимость. Выход из такой ситуации кредитные организации находят в поручителях. На тот период времени, пока жилплощадь не будет передана в залог, они требуют от заемщика предоставить несколько физических или юридических лиц готовых поручиться за него. Одновременно с этим, на тот же отрезок времени, банки обычно завышают процентную ставку по кредиту.

Регистрация ипотеки в силу договора

Ипотека в силу договора регистрируется не вместе с договором купли-продажи квартиры, как это происходит при законной ипотеке, а отдельно, на основании отдельного ипотечного договора.

Государственная регистрация ипотеки в силу договора осуществляется на основании совместного заявления залогодержателя и залогодателя. В случае если ипотека возникла в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, то регистрация может быть осуществлена на основании заявления нотариуса, удостоверившего сей договор (п. 1 ст. 20 Закона N 102-ФЗ). Подробней о регистрации ипотеки можно узнать здесь.

Ипотека: в силу закона, в силу договора — отличия

Итак, чем же ипотека в силу закона отличается от ипотеки возникающей в силу договора:

Законная

Возникновение ипотеки в силу закона ГК РФ возможно в том случае, если нет особой договоренности о залоге, но имеются определенные, установленные законодательно факторы.

Данный вариант не требует оплаты госпошлины и посещения сотрудниками банковской или иной кредитной организации, предоставляющей кредит, регистрационной службы. Ее действенность основана на использовании заемных средств и регистрации такой документации, как:

• право собственности;
• долевое участие в строительстве;
• договор уступки.

Регистрация ипотеки в силу закона происходит в случае подписания первоначального соглашения, влекущего за собой возникновение данного типа обеспечения.

Права заемщика на владение объектом покупки оформляются сразу же, если иные обстоятельства не установлены законодательно.

Заем (полностью или частично) должен быть использован для покупки, постройки и, в дальнейшем, госрегистрации:

• участка земли;
• гаража;
• квартиры или дома, в том числе — на этапе строительства;
• при передаче земли или иной недвижимости под выплату ренты.

Примером может служить такая ситуация:

Иванов И.И. приобретает квартиру за счет займа, выданного банком. Поскольку, деньги не являются его собственностью, формат сделки принимает вид купли-продажи за счет средств кредитора.

После того как Иванов зарегистрирует недвижимость в государственных органах, он фактически будет являться владельцем жилья, но его квартира будет банковским обеспечением до тех пор, пока он полностью не выполнит перед кредитором взятые обязательства, то есть — до момента полного погашения долга.

Банковская гарантия – что это такое и для чего она нужна? Узнайте из нашей специальной статьи о подробностях оформления такого договора и как выбрать самый надежный банк в этом случае.

Все о программе государственной реструктуризации ипотеки: можете ли вы рассчитывать на поддержку государства и в каких случаях это возможно, читайте вот здесь.

Читайте на страницах нашего сайта о том, можно ли продать квартиру с обременением ипотекой. Законно ли это и какие существуют ограничения при сделках с недвижимостью?

к оглавлению

Сравнение и отличия

Между легальной и ипотекой в силу договора имеется существенная разница:

• Если условием выдачи ипотеки в силу договора является оставление в качестве обеспечения банку уже принадлежащего заемщику имущества, то второй вариант определяет в качестве залога приобретенное за счет заемных средств жилье.
• Если кредитные средства выдавались исключительно на приобретение недвижимости, которая будет в собственности у заемщика и одновременно станет гарантом возврата денег для банка — это ипотека легальная.

  Если же полученные от банка в заем деньги можно потратить по своему усмотрению (не только на жилье участок или гараж), то — по договору.

У оформления ипотеки в силу договора имеется определенный минус, который заключается в задержке с регистрацией обеспечения.

Так, кредитозаемщик получает деньги сразу на руки, а процесс регистрации объекта, становящегося для банка гарантом возврата взятых в заем денег, может растянуться до 3 месяцев, в течении которых у банка нет никакого обеспечения кредита.

В такой ситуации банк обязывает лицо, взявшее ссуду, выплачивать заем по повышенной процентной ставке или найти поручителей.

Как взять ипотеку под материнский капитал? Рекомендации и советы от специалистов найдете на страницах нашего сайта.

А здесь вы сможете найти всю необходимую информацию для того, чтобы осуществить возврат процентов по ипотеке, и какие документы нужны для получения подоходного налога.

Нужна помощь в получении кредита с испорченной кредитной историей и открытыми просрочками? Вас обязательно заинтересует эта статья: https://cursinfo.com/kredit-s-prosrochkami-i-chernym-spiskom/.

к оглавлению

Когда ипотечный кредит запрещается

Ипотека полностью запрещена, если:

• Земельный участок является муниципальной или государственной собственностью.
• Участок земли имеет меньшую площадь, чем установлена органами местного самоуправления и нормативными актами РФ, для земель разрешенного использования и целевого назначения.
• Часть или все жилое помещение, где проживает собственник совместно с членами семьи, является единственным пригодным для проживания, поскольку на него нельзя наложить взыскание.
• Аналогичное вышеприведенному правило касается и участков земли, на которых такое жилье расположено. Но, если речь ведется о жилых домах, приобретаемых за счет кредитных средств, то — возможна.
• Предметами обеспечения не могут быть недвижимые объекты, принадлежащие государству — в их числе природные ресурсы, атомные электростанции и прочее имущество.

Запрещена ипотека имущества, на которое нельзя наложить взыскание. Согласно 446 ГПК РФ, к списку такой собственности относятся:

• предметы обихода и обстановки, за исключением драгоценностей и прочих предметов роскоши;
• деньги и продукты питания на сумму установленного прожиточного минимума для самого должника и находящихся у него на иждивении лиц;
• транспорт и иное имущество, необходимое кредитозаемщику в связи с его инвалидностью;
• используемое для осуществления профессиональной деятельности должника, за исключение составляет то имущество, стоимость которого выше 100 МРОТ;
• топливо, которое необходимо самому должнику и его семье для обогрева жилого помещения в течении отопительного сезона и приготовления пищи;
• семена, предназначенные для очередного посева;
• рабочий и молочный скот, пчелы, птицы, а также — корма и строения для их содержания, пасеки и пастбища, в случае, если разведение и содержание не является предпринимательской деятельностью;
• памятные и иные знаки, призы, награды, которыми был награжден должник.

Основная цель ипотеки — приобретение в собственность недвижимости, которая и будет являться залогом (обеспечением) для банка.

Сегодня такие ссуды достаточно распространены, поскольку дают возможность получить в кредитных организациях или банках денежные средства на достаточно выгодных условиях.

Нравится статья? Оцени и поделись с друзьями в соцсетях!

Ипотека в силу закона  возникает:

1. когда жилое помещение приобретается либо строится с использованием кредитных средств предоставляемых банком или целевых заемных средств иной финансовой организации, которые были предоставлены именно на указанные цели и это жилое помещение находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП (п.1 ст.77 ФЗ РФ «Об ипотеке»;
2. когда жилье полностью или частично построено за счет средств предоставленных по целевому займу в соответствии с ФЗ РФ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», и это возведенное жилье находится в залоге с момента государственной регистрации права собственности на него в ЕГРП;
3. когда земельный участок приобретается либо строится с использованием кредитных средств предоставляемых банком или целевых заемных средств иной финансовой организации, которые были предоставлены именно на указанные цели и этот земельный участок находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП. (п.1 ст.64.1 Закона). Если такой земельный участок взят в аренду возникает ипотека на право аренды;
4. когда недвижимое имущество возведено на заложенном по договору  ипотеки земельном участке, то ипотека распространяется и на здания и сооружения возведенные на нем, если другое не предусмотрено договором ипотеки земельного участка (ст.65 Закона);
5. есмли ранее  зарегистрированный и переданный в ипотеку  объект незавершенного строительства, задается в эксплуатацию и регистрируется право на завершенный объект ипотека сохраняет свою силу на эти возведенные здания и сооружения (ст.76 Закона);
6. ипотека в силу закона возникает когда недвижимое имущество, являвшееся предметом ипотеки было изъято в порядке установленном законом для государственных или муниципальных нужд и в замен изъятого было предоставлено другое недвижимое имущество, которое так же станет ипотечным (п.1 ст.41 Закона);
7. в случае передачи под выплату аренды земельного участка или иного недвижимого имущества, получатель ренты приобретает право залога на это имущество (ст.587 ГК РФ);
8. когда недвижимое имущество приобретается на кредитные средства либо в рассрочку, ипотека в силу закона возникает в соответствии со ст. 488 и 489 ГК РФ.
9. Согласно п. 1 ст. 13 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» земельный участок,  под строящимся многоквартирным домом  или иным объектом недвижимости  принадлежащий застройщику на праве собственности или аренды  с момента госрегистрации договора у дольщиков (залогодержателей), считается находящимися в залоге ;
10. с момента получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или другого объекта недвижимости, строительство которых было осуществлено с привлечением средств дольщиков в порядке ст.8 ФЗ РФ №214 –ФЗ такой недвижимого имущества о считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. Входящие в состав такого многоквартирного дома и другого объекта недвижимости жилые и не жилые помещения которые не являются объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения (п.3 ст.13 Закона);
11. после госрегистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства этот объект недвижимости считается находящимся в залоге у дольщиков с момента госрегистрации права собственности застройщика на объект недвижимости. в соответствии с п.2 ст.13.
12. Ипотека в силу закона возникает и в других случаях, предусмотренных ФЗ.

Таким образом, ипотека в силу закона возникает только на основании ФЗ и возникнуть на основании иного нормативного акта не может. Письменный договор сторонами в данном случае не составляется. В зависимости от основания возникновения ипотеки можно Закон об ипотеке выделяет только  два ее вида:

— ипотека в силу договора или договорная ипотека

— ипотеку в силу закона или легальная ипотека.                  

Поделиться в соц. сетях

Нравится

Похожих статей пока нет.

На что можно получить

1. Покупка жилой площади
2. Постройка частного дома
3. Вклад в земельный участок
4. И другие сферы недвижимости

Выше мы описали ипотеку в силу закона (что это такое значит теперь вы понимаете). Можно смело определяться с квартирой и подавать заявку через наш сервис. А дальше мы уже поможем вам сделать правильный выбор.

Вам нужно будет подписать все бумажки, чтобы получить квартиру. Зато после этого вы сразу можете вселяться. Главное не забывать, что нужно каждый месяц выплачивать минимальный платеж. Это обеспечит вам уменьшение суммы долга и хорошую кредитную историю. До окончания платежей за банком числиться квартира в качестве залога.

Основные требования

1. Паспорт и второй документ
2. Подтверждение того, что недвижимость ваша
3. Прописка в городе подачи заявки
4. Онлайн анкета
5. Мобильный телефон
6. Совершеннолетний возраст

Этих данных вполне хватит для получения кредита в большинстве компаний. Иногда требования могут изменяться. Об этом вам сообщит представитель компании после подачи заявки.

Выбирайте тот вариант, который вам удобнее. Если нужна квартира, то ипотека в силу закона (что это такое материнский капитал мы расскажем ниже) – это то, что вам нужно.

Вы можете использовать материнский капитал для текущих выплат по ипотеке. Это разрешено законом. Надо только будет достать все справки. После небольшой процедуры нужная сумма переводится в счет уплаты задолженности. Такая система помогает молодым семьям значительно сократить свои расходы.

Достоинства нашего сервиса

1. Быстрое рассмотрение анкет
2. Сотрудничество только с качественными кредиторами
3. Никаких спрятанных комиссий
4. Индивидуальный подход к клиентам
5. Сайт работает круглые сутки
6. Находим самые низкие ставки

Забудьте про классически походы по офисам банков. Сейчас все делается быстро и через интернет. Вы сами в этом убедитесь после того, как подадите заявку на нашем сайте. Как видите, ипотека в силу закона (что это такое на примере было описано выше) доступна каждому.

Сегодня ипотека в силу закона оформляется постоянно. Только многие люди даже не представляют себе, что такой вид кредитования делится на несколько видов. Однако регистрация происходит на особых условиях, которые обязательно нужно учитывать. Перед подписанием договора каждый заемщик должен узнать все подробности, ведь он соглашается на выплату огромной денежной суммы в силу своего согласия.

Варианты ипотеки

Когда рассматривается ипотека в силу закона, сразу выделяется три вида. Каждый из них обладает собственными особенностями, которые потребуют оценки для лучшего понимания. Тем более что регистрация ипотеки в данном случае происходит по определенной схеме.

1. Приобретение жилья с применением кредитных средств банка
2. Строительство дома с применением кредитных средств банка
3. Рассрочка со стороны продавца

Последний вид описывать не следует, так как такая регистрация ипотеки в силу закона в нынешние времена встречается редко. Зато, два первых пункта подсказывают, что силу договора сейчас встретить сложнее. Она основывается на самостоятельном представлении жилья в качестве залоговой собственности, а рисковать им хочется лишь в критической ситуации, так что такой вид ипотеки никому не интересен.

Покупка жилья

Наиболее распространенным вариантом ипотеки является приобретение квартиры. Действительно, люди с радостью улучшают собственные жилищные условия, поэтому им приходится часто обращаться в банк. Интересно, что в этом случае регистрация ипотеки в силу закона проходит по стандартной схеме с единственным дополнением — экспертной проверкой. Она обязательно потребуется перед подписанием договора, поэтому лучше рассмотреть этот момент подробнее.

Экспертная проверка недвижимости

Дело в том, что ипотека в силу договора практически не зависит от объекта недвижимости. Вследствие этого банки используют залоговую систему за счет представленных документов. Когда же оформляется ипотека в силу закона, ситуация меняется коренным образом. Перед подписанием договора по указанному адресу отправляются опытные эксперты. Зачем же комиссия призывает их на помощь?

Стоит вспомнить, что регистрация ипотеки подразумевает под собой длительные сроки возвращения денежных средств. Соответственно, специалисты финансовой организации должны убедиться в том, что объект сохранит собственную рыночную стоимость на долгие годы. Из-за этого силу договора редко кто-то серьезно рассматривает. В нем всегда удается отыскать пару лазеек, чтобы обмануть банк. Если же проводится серьезная проверка, то случаи потери денег сводятся к минимуму в силу соглашения о залоге.

Строительство дома

Строительство дома и ипотека в силу закона — это сложный вопрос, который создает серьезные неприятности человека. Действительно, регистрация ипотеки в данном случае превращается в длительный процесс. Часто лучше использовать силу договора, так как он обеспечивает необходимую простоту ипотеки.Сейчас регистрация ипотеки перед предстоящим строительством начинается с представления всех нужных документов. Разумеется, объект недвижимости еще отсутствует, однако профессионалы точно скажут, силу закона или договора следует использовать для получения необходимых кредитных средств.

Обычно человеку ипотека в силу договора дает определенные преимуществ и гибкость всех условий. Однако обращение в банк никогда не влечет за собой силу договора, наоборот, придется столкнуться с различными сложностями. Так, сначала потенциальный заемщик представляет смету строительства и архитектурный план. Если все детали устраивают экспертную комиссию, то оформляется ипотека в силу закона. Когда же появляются сомнения, никто сразу не станет отказывать, так как существует еще одна деталь.

Сегодня регистрация в силу закона также основывается на районе возведения дома. В определенных случаях ипотека в силу договора уходит на второй план, так как банк свободно соглашается на подписание кредитного договора. В чем же дело? Нужно учесть, что отдельные районы страны отличаются высокой стоимостью земли. По этой причине регистрация ипотеки подразумевает под собой силу закона, которая дает хорошие гарантии возвращения денежных средств клиентом.

Если обязательно требуется регистрация ипотеки, лучше воспользоваться услугами брокера. Когда же экономия преобладает над разумом, следует выполнять все требования банка. Тогда регистрация ипотеки превратится в простейший процесс, отличающийся лишь дополнительной проверкой.

Оценка статьи:

(2 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка…

Что говорит законодательство?

Вне зависимости от цели кредитования любая ипотека всегда предполагает наличие залогового имущества, на которое в течение всего периода кредитования накладывается обременение. Любой вид ипотеки всегда предполагает наличие залогового имущества, в качестве которого чаще всего выступает ипотечная недвижимость или собственное жилье заемщика. Для банка залог выступает в качестве гаранта и в случае невозможности физическим лицом погашать кредитный долг, кредитная организация вправе реализовать залоговый объект и за счет вырученных средств компенсировать свои долги.

Законодательство сегодня содержит два вида оснований для ипотеки:

1. в силу договора;
2. в силу закона.

Первый вид ипотеки всегда связан с наличием специальных договоренностей между участниками сделки, которые прописываются в договоре и предполагают индивидуальность соглашения. Второй вид ипотеки жестко связан с законодательным регулированием и возникает при наличии определенных фактов.

Ипотека в силу закона: что это такое?

Ипотеку в силу закона в финансовых и юридических кругах часто называют легальной. Она связана с законодательным регулированием имущественных сделок. Заемщик при обращении в банк получает возможность приобрести жилую недвижимость на средства банка, которые при оформлении займа в большинстве случаев применяют ипотеку в силу закона. Такая сделка считается одной из самых надежных, так как обременение является для банка гарантом возврата кредитных средств и процесс оспаривания кредитной сделки после подписания кредитного договора для заемщика будет безрезультатным.

Обязательство возникает после прохождения процедуры регистрации в государственном органе. Ипотека в силу закона тесно связана с моментом перехода права собственности, который может возникать при заключении соглашения о продаже недвижимости, ренте или других имущественных сделок.

Ипотека в силу закона возникает в следующих случаях:

• приобретение квартиры, частного дома или земельного участка за счет кредитных средств;
• строительство недвижимости с использованием займа;
• продажа жилья с предоставлением рассрочки, когда продавец недвижимости одновременно является кредитором.

В большинстве случаев физические лица начинают поиск жилья при наличии на руках одобренного решения по займу от кредитной организации. После выбора объекта подписывается кредитный договор и происходит оформление договора купли-продажи с перечислением кредитных средств на расчетный счет продавца.

Такая схема приобретения недвижимости в ипотеку является наиболее популярной, но не единственной. Часто в договоре купли-продажи предусматривается предоставление покупателю рассрочки, что означает наложение обременения до момента окончательных расчетов. В некоторых случаях требуется наличие официального подтверждения наличия залога и при этом составляется закладная. Документ может быть оформлен в банке или у нотариуса. После выполнения кредитных обязательств в полном объеме прекращается действие закладной. Законодательно допускается смена владельца, что часто происходит при использовании заемщиком рефинансирования.

На практике ипотека в силу закона является наиболее распространенным вариантом приобретения жилья на кредитные средства. После прохождения всех этапов кредитного процесса и подписания договора происходит государственная его регистрация. После внесения записей в реестр заемщик становится собственником ипотечной недвижимости, а на документе о праве собственности в графе ограничения ставится печать «Залог в силу закона». Физическое лицо вправе проживать и пользоваться инженерными сооружениями, но фактически недвижимость находится во владении банка до тех пор, пока не будет погашен кредит в полном объеме.

Особенности ипотеки в силу договора

Такой вид ипотеки возникает на основании соглашения в отношении залогового имущества. Договор возникает в результате достижения взаимных соглашений или по отдельно заключенному ипотечному соглашению. Основная особенность большинства договоров заключается в том, что в качестве главного условия займа является оформление в залог имеющейся у физического лица жилой недвижимости. В процессе оформления обязанности и права каждой стороны оговариваются индивидуально.

Ипотека в силу закона всегда предполагает целевое использование кредитных средств, то есть потратить их можно только на приобретение жилой недвижимости. Отличительной особенностью соглашения в силу договора является возможность использования займа по усмотрению заемщика.

Сегодня практика заключения таких договоров существует только у небольшого количества кредитных учреждений. Частным случаем является процедура приватизации имущества, когда между участниками сделки отдельно оговариваются условия перехода права собственности. Все виды такой ипотеки можно разделить на следующие категории:

• отсутствует обременение и как такового залога нет;
• в качестве залогового имущества выступает имеющаяся во владении заемщика недвижимость;
• право собственности возникает после оформления займа и залог переходит в дальнейшем в распоряжение банка.

Небольшое количество таких договоров на финансовом рынке объясняется более высоким риском их для кредитных учреждений, так как отсутствует гарант возврата средств займа. После заключения кредитного договора заемщик имеет определенный период времени, в течение которого он присматривает желаемый объект недвижимости и проходит процедуру оформления. В дальнейшем он обязан по условиям договора предоставить его в качестве залога. Так как при такой схеме отсутствует факт наложения обременения, то при возникновении недоразумений кредитору сложно доказать факт выдачи заемных средств и отсудить в судебном органе право владения имуществом практически невозможно.

Ипотека в силу закона и в силу договора: отличия

Основное отличие связано с основаниями возникновений ипотеки. Для легального вида сделки в качестве такового выступает закон, для второй разновидности — договор. В число основных отличительных черт входит следующее:

• необходимость регистрации в государственном органе;
• разновидность залогового имущества по кредиту;
• обязательность госпошлины.

Ипотека в силу закона предполагает обязательность регистрации, которая происходит после обращения заемщика в государственный орган необходимого пакета документов. ЕГРП принимает бумаги от заемщика и кредитора, которые вправе подавать их по отдельности или вместе. Ипотека по договору регистрируется самостоятельным договором, при этом оба участника сделки должны присутствовать при подаче документов в ЕГРП.

При соглашении в силу закона средства выдаются на целевое приобретение жилой недвижимости, которое становится залоговым имуществом. По договору в качестве залога может выступать недвижимость, принадлежащая заемщику на праве владения.

Легальная ипотека не накладывает обязанности уплаты государственной пошлины, что происходит при заключении договорной ипотеки. При этом оно связано с обременением, которое обойти бывает невозможно при отсутствии со стороны банка согласия на проведение имущественной сделки.

Как происходит регистрация легальной ипотеки?

Согласно действующему законодательству, при смене владельца недвижимости сделка для признания юридической силы должна пройти процедуру государственной регистрации прав собственности. Выполнить такие действия можно при отсутствии обременения на жилое имущество, узнать о наличии можно в МФЦ, Росреестре или на официальных порталах организаций. Сегодня можно в любой момент воспользоваться онлайн-способом и сформировать выписку через интернет, задав ряд необходимых параметров относительно интересующего объекта.

Стоит учесть, что при оформлении имущественных сделок документы проходят тщательную проверку на подлинность, поэтому мошеннические схемы сведены к минимуму. Оформление легальной ипотеки происходит следующим образом:

1. заключается кредитный договор и соглашение о купли-продаже;
2. подготавливается перечень обязательных документов для регистрации в государственном органе, включая договор продажи и кредитное соглашение, закладная при ее наличии;
3. прикладываются все приложения в части кредитного договора;
4. в течение 5 рабочих дней проводится регистрация и ставится отметка о наличии обременения, которое длится до момента полного погашения займа.

При невозможности лично заниматься регистрацией в ЕГРП можно воспользоваться услугами нотариуса, который заверит ипотеку за небольшую плату.

Заключение

Сегодня действующее законодательство дает возможность заключить договор ипотеки в силу закона или договора. Оба варианта можно использовать для получения кредитных средств, но возможность нецелевого использования дает вариант оформления по договору, предусматривающий определенные права и обязанности обеих сторон сделки.

Что нужно знать

Обременение – такой процесс, при котором не владелец недвижимого имущества приобретает права на его пользование. Что касается ипотеки, обременение лежит на плечах банка – человек оплачивает деньги, выданные банком в качестве кредита, а банк покупает права на использование квартиры.

Если гражданина признают неплательщиком, он становится должником перед банком, а тот распоряжается имуществом как захочет.

Ипотека в силу закона возникает тогда, когда в соглашении указывается, что покупатель оплачивает недвижимое имущество за определенный период времени после его приобретения. В документации на квартиру указывается, что обременением выступает ипотека.

При проведении процедуры возникают сложности из-за особенностей банковской процедуры и возможных разногласий по поводу полного погашения ипотеки.

Банки предупреждают клиентов, что до принятия документации для Росреестра придется ждать месяц. За этот период проверяются исполненные заемщиком обязательства, проводится сверка.

Сроки снятия ограничений по ипотеке – 3 суток. Со снятием запрета не стоит тянуть. В законодательстве не установлены сроки обращения, но в дальнейшем не исключены проблемы с этим.

Обременение снимается только после полного расчета с кредитной организацией. После оплаты последнего платежа следует удостовериться в том, что за заемщиком не числятся долги, и что кредит погашен полностью.

После полного погашения ипотеки и снятия ограничения заемщик уже не считается банковским залогодателем, а становится законным собственником недвижимости.

После завершения процедуры разрешено подавать документацию для получения налогового вычета по сумме кредита и процентам по нему. Такое право возникает по истечении уплаты платежей в продолжение 1 года.

Собственнику разрешено каждый год подавать в налоговую инспекцию документы для получения вычета. Чтобы его оформить, понадобятся квитанция об оплате и справка, подтверждающая покупку недвижимого имущества.

Также у заемщика есть право вернуть страховку – если у полиса не закончился срок действия. Нужно быть подготовленным к тому, что страховая компания откажет в возврате средств.

Иногда банки требуют уплатить государственную пошлину за снятие ограничения. Они не имеют на это права.

Снятие обременения – процедура бесплатная. Услуга платная в том случае, если собственник желает заказать новое свидетельство о праве собственности.

Определение

Обременение на недвижимое имущество – частичное пользование собственностью гражданином или юридическим лицом, ограничивающее права владельца.

Накладывается в таких случаях:

• при покупке по ипотечному кредиту;
• в случае ренты с неограниченным по времени содержанием;
• при нахождении имущества под арестом, согласно постановлению суда;
• при сдаче недвижимости в аренду по соглашению;
• при нахождении под ограниченным правом пользования;
• при передаче в доверительное управление;
• если недвижимость является исторической памяткой.

Информацию об обременении хранят в базе данных Росреестра, а также в документации о праве собственности.

Простыми словами, обременение указывает на то, что владелец недвижимого имущества вправе распоряжаться жильем только после согласия залогодержателя, то есть банка.

Зачем это может понадобиться

При появлении залога не как результата договоренности сторон, а при наступлении фактов, установленных законом, говорят об ипотеке в силу закона.

Ситуации, которые способствуют этому:

• покупка квартиры или дома по кредитному заему;
• строительство недвижимости в кредит;
• ситуация, при которой продавец сразу выступает заимодавцем и выдает клиенту займ.

Обременение является обузой для собственника жилья. С ним теряется возможность сдавать квартиру в аренду, продавать ее, осуществлять перепланировку, переносить недвижимость в новый залог для покрытия старого.

Ограничение следует снимать в ом случае, если оно является преградой для заключения сделок, связанных с недвижимостью.

Снимается обременение в таких ситуациях:

• у владельца имеются серьезные основания для этого;
• обязательства по обременению прекратились;
• жилая площадь продается с целью погашения ипотеки;
• заложенное имущество «погибло».

В остальных случаях обременение не считается препятствием, и его не обязательно снимать.

Действующие нормативы

Ипотека регулируется статьей 488 Гражданского кодекса.