Как рассчитать неустойку по договору

Аксиомой является то, что любое обязательство по договору должно исполняться надлежащим образом.

При этом не имеет значения, подписано ли соглашение с участием граждан или предприятий.

И если положения сделки нарушаются какой-либо из сторон, то наверняка последует ответственность в форме определенных денежных санкций.

В рамках данной статьи мы расскажем о том, как рассчитать неустойку по договору.

Определение дней просрочки

Чтобы правильно рассчитать неустойку нужно четко понимать, с какого числа начинается просрочка.

Если в договоре время выполнение обязательств обозначено конкретной датой, то просрочка начнет свой отчет со следующего дня.

Бывает и так, что на исполнение прописанной в договоре обязанности отводится определенное количество дней (календарных или рабочих). Поэтому следует вывести их число до определенной даты. После нее уже наступит просрочка.

Однако стороны часто не указывают в сделке конкретных сроков платежа, возврата займа и так далее. На этот случай законодательство предусматривает следующую схему действий. В первую очередь контрагенту следует адресовать письменное требование совершить предусмотренные договором действия. Такое предложение должно быть удовлетворено в течение семи дней с момента его получения (статья 314 ГК РФ). Соответственно, на восьмой день уже начнет свой отсчет просрочка.

Период просрочки оканчивается датой окончательного исполнения обязательств. При этом в отрезок просрочки входят все календарные дни, включая и выходные.

Неустойка и решение суда

Представим себе следующую ситуацию.

В пользу кредитора суд вынес решение о взыскании как суммы основного долга, так и неустойки в форме пени.

И поэтому возникает вопрос: прекращается ли после этого начисление санкций? Ответ на него – нет!

Пеня продолжает насчитываться вплоть до окончания выплаты задолженности.

Чтобы ее взыскать правильнее всего подать новый иск. Для него расчет следует сделать за период от дня предъявления первоначального иска и до даты закрытия задолженности перед кредитором. При этом, однако, не стоит забывать о трехгодичном сроке исковой давности.

Формула расчета неустойки по договору

Если дело касается штрафа, то он уплачивается или в фиксированной сумме или же в определенном проценте.

Его величина может быть предусмотрена как в законодательстве, так и пунктами соглашения.

В зависимости от условий конкретного договора, базой для начисления таких санкций может быть или общая стоимость товара (выполняемых работ, оказываемых услуг), либо же величина задолженности.

Пеня же имеет свою формулу для расчета. Вот ее стандартный вид:

Сумма неустойки = задолженность х (процент пени/100) х количество дней просрочки.

Некоторые законодательные санкции привязаны к ставке рефинансирования (ключевой ставке) российского Центробанка. Эти показатели в актуальном состоянии всегда можно найти в интернете. Если в период просрочки ставка Центробанка несколько раз менялась, то по каждому отрезку времени стоит делать отдельный расчет, а затем все цифры суммировать.

Часто бывает так, что пеня устанавливается в процентах годовых. Тогда приведенная выше формула будет иметь следующий вид.

Сумма неустойки = задолженность х (процент пени/360/100) х количество дней просрочки.

Напомним, что по правилам математики первыми нужно производить те арифметические действия, которые заключены в скобки.

Если должник постепенно погашал свои обязательства, то следует проводить расчет по каждой части долга. Затем все полученные данные суммируются.

Неустойка по договору

В зависимости от вида соглашения, обязательства по уплате штрафных санкций могут быть возложены как на одну, так и на обе стороны сделки. Рассмотрим распространенные ситуации по взысканию неустойки по таким договорам.

Купли – продажи

Здесь на продавца может быть возложен штраф за несвоевременную передачу товара покупателю.

Как правило, он исчисляется исходя из стоимости отчуждаемого имущества.

Получателю же собственности может быть начислена пеня за несвоевременную ее оплату.

Величина неустойки для покупателя в большинстве случаев прописывается в самом договоре в конкретном размере.

Поставки

Поставка является прямой разновидностью отношений по купле – продаже. А раз так, то могут действовать правила, упомянутые чуть выше. Единственное глобальное отличие может состоять в том, что товар может передаваться покупателю партиями. Поэтому неустойка может быть установлена за просрочку в каждой очередной поставке имущества покупателю.

Ответственность в форме неустойки может быть возложена и на заказчика, и на подрядчика.

Заказчик в силу условий договора может быть подвергнут санкциям за несвоевременный расчет как за выполненные работы в целом, так и на каждый их отдельный этап.

В свою очередь подрядчику могут быть начислены санкции за нарушение сроков выполнения отдельных этапов работ.

Для этого в договоре должны быть установлены конкретные сроки. Например, стороны в приложении могут утвердить календарный план по исполнению определенных действий.

Неустойка может быть предусмотрена вместе с взиманием процентов за пользование средствами, предоставленными должнику.

Однако в любом случае размер пени или штрафа должен быть оговорен в договоре займа, либо же в долговой расписке.

Долевого участия

Санкции за нарушение застройщиком своих обязательств по своевременной сдаче нового жилья прямо прописаны в законодательстве. Базовая величина составляет 1/300 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки в передаче квартиры ее владельцу. Если же таковым выступает гражданин, то ответственность строительной компании будет увеличена вдвое. Простым языком пеня составит 1/150.

Базой для начисления пени является стоимость квартиры, которая была зафиксирована сторонами в договоре долевого участия на возведение жилья.

Применение расчета в долевом строительстве

Если дом сдали в эксплуатацию позже срока, указанного в контракте долевого участия, то покупателю законом положена компенсация. Для того чтобы вам помогли рассчитать предназначенную сумму по этому договору, можно обратиться в региональное отделение Комитета, занимающегося работой по правам потребителей. Можно рассчитать неустойку вместе с компетентным в этой области юристом. Для этого вам понадобится представить ему на рассмотрение ДДУ. Дальше стоит действовать по алгоритму, приведенному выше: сначала уведомить компанию-застройщика о задолженности за срыв сроков сдачи, а при игнорировании вашей претензии подать иск.

Для расчета нам понадобятся следующие данные:

• цена за объект, уплаченная потребителем;
• количество календарных дней, прошедших со дня просрочки;
• действующая на момент составления претензии ставка ЦБ рефинансирования;
• величина пени по закону (для физических лиц она установлена 100/150, а для юридических 100/300).

Для того чтобы рассчитать точную сумму, понадобится калькулятор (можно воспользоваться вариантом онлайн, в этом случае вам даже не нужно знать формулу). Для получения суммы, которую вам должен нерадивый застройщик, необходимо умножить уплаченную цену, количество дней и ставку рефинансирования. Далее вам понадобится разделить их на величину пени, которая установлена законом.

Читайте также: Какой штраф придется заплатить за несвоевременную сдачу отчетности в ПФР

Кредиторы и обязанности по договору займа

Чаще всего при заключении этого вида контракта заемщик заранее знает, чем ему грозит просрочка каждого дня возврата взятой суммы. Кредитор вправе назначить неустойку при разных видах выплаты долга:

• при поэтапном;
• при единовременном.

Читайте также: Размер штрафа за незаконную предпринимательскую деятельность

В контракте может быть прописан процент или фиксированная сумма. В этом случае со стороны закона нет препятствий для проведения расчетов с использованием этих величин. Для заемщика это может быть даже более выгодно, чем неустойка, полученная по статье 395 Гражданского кодекса с учетом ставки рефинансирования.

На нашем сайте вы за считанные минуты можете получить бесплатную консультацию нашего корпоративного юриста!

Читайте также по теме:

1. Штраф за утерю паспорта в 2019 году в России
2. Госпошлина за расторжение брака в 2019 году
3. Штраф за несвоевременную замену паспорта
4. Штраф за несвоевременную сдачу отчетности в ПФР в 2019 году

Значение платежа

Также дольщикам важно знать, что за время строительства, временные рамки которого ограничены договором, оно может быть обесценено. То есть участники, ориентируясь на оговоренную ранее стоимость, уже не смогут приобрести нужную жилплощадь. Это также считается невыполнением обязанностей застройщиком, за что выплачивается неустойка по ДДУ (договору долевого участия).

Чтобы суть неустойки была понятнее, можно сказать, она являет собой компенсацию за пользование денежными средствами дольщиков, которые те вложили в строительство и не получили обещанного застройщиком жилья. Выплачивается такая пеня также, если:

• Построенный многоквартирный дом заявленному качеству не соответствует;
• Денежные средства участников строительства привлекало лицо, которое не имело на это законного права.

Расчет неустойки по договору долевого участия осуществляется с учётом ставки, размер которой зависит от даты, когда были исполнены обязательства застройщика, а не от указанного в ДДУ числа. Иными словами, ссылаясь на Федеральный закон № 214, будет применяться ставка, действующая на дату фактического подписания передаточного акта.

Претензии к застройщикам

Когда сроки передачи недвижимого имущества нарушаются и не соответствуют указанным в договоре, каждый из дольщиков вправе подать застройщику официальную претензию. Порядок её подачи в тексте самого договора не всегда может быть прописан, поскольку федеральным законодательством это не регламентировано.

Если оглядываться на судебную практику, можно отметить, что суд обычно считает установленными претензионным порядком требования:

• К форме претензии;
• К сроку и последовательности её официального предъявления с последующим рассмотрением.

Сам претензионный документ обязательно подаётся в письменном виде. В нём необходимо обозначить следующую информацию:

• Стороны договора;
• Перечень обязательств застройщика, которые были не выполнены, выполнены ненадлежащим образом или не вовремя;
• Размеры компенсации и описание расчёта неустойки;
• Требование к сроку выплаты.

Когда претензия составлена, к ней следует приложить копию самого договора и документов, которые подтверждают, что дольщик платежи действительно осуществлял. В зависимости от индивидуальных обстоятельств прилагаются и прочие бумаги.

Расчет после выдвижения претензий

Претензию необходимо составлять в двух экземплярах, один из которых остаётся у дольщика, а второй передаётся застройщику под роспись или отправляется заказным письмом с обратным уведомлением о получении. Уведомление следует сохранить. Оно пригодится, если дело дойдёт до суда.

Ссылаясь на 6 статью, второй пункт, Федерального закона №214, регулирующего участие в долевом строительстве, при просрочке передачи жилья, застройщики обязаны уплатить неустойку в размере 1/300 от рефинансированной ставки (Центральный Банк). Для расчётов берётся во внимание та ставка, которая действует на день исполнения обязательств, стоимость ДДУ и каждый просроченный день.

Периодом начала просрочек считается день, следующий за тем, когда должна была произойти передача квартиры по условиям договора. Окончанием периода просрочки будет день, когда жильё было дольщику передано. Так, например, когда в договоре указано, что квартира будет передана с 01.02.2017 по 30.04.2017, но этого не произошло в данных временных рамках, просрочку будут начислять, начиная с 01.05.2017.

Формула для расчетов

В 6 статье, часть вторая, того же Федерального закона № 214 сказано, что когда застройщиком обязательства, указанные в договоре, своевременно и корректно не выполнены, неустойка в размере 1/300 рефинансированной ставки Центрального Банка России накладываются на каждый просроченный день.

Ставкой рефинансирования называют сумму годовых процентов, под которые Центральным Банком кредитуются прочие кредитные учреждения. Это является минимумом оплаты за использование чужих финансовых средств в соответствии с действующим российским законодательством. Стоит заметить и то, что применимая величина используется очень часто, но, как показывает практика, она может меняться. Так на нее может влиять финансовый кризис, санкции и прочее. В связи с этим, несмотря на то, что в интернете имеются онлайн калькуляторы для расчётов, они не всегда выдают корректные цифры.

Чтобы рассчитать сумму компенсации правильно, следует самостоятельно воспользоваться унифицированной формулой: Н (неустойка) = СД*1/300*ДП. Здесь СД является суммой договора, СР – это рефинансированная ставка, а ДП – количество дней просрочки.

В случае, когда ДДУ заключался с дольщиком, который является физическим лицом, вычисленная неустойка должна быть умножена на два.

Незаконные средства

Закон определяет застройщика исключительно как лицо юридическое. Он может быть владельцем земельной территории, на которой ведётся строительство, или же ее арендатором. Независимо от формы собственности, важно, чтобы застройщик имел официальное разрешение на проведение строительных работ, для которых и привлекаются денежные средства участников долевого строительства.

На практике может выясниться, что застройщиком представлена сторона, не имеющая по закону права таковым являться. Это лицо, которое:

• Занимается строительными работами на участке, который не находится у него ни в собственности, ни в аренде. Чтобы проверить это, дольщик имеет право заказать выписку из ЕГРН на интересующий объект недвижимости, то есть землю;
• Не получило официального разрешения на строительство. Это значит, что по его завершению, постройку ввести в эксплуатацию будет сложно и не всегда возможно вовсе, так как она изначально незаконная;
• Проектную декларацию должным образом не составило и не разместило.

Если эти пункты были выявлены, то это также причина взыскания неустойки по договору долевого участия, причём в двукратном размере.

Выполнение условий ненадлежащим образом

В случае, когда многоквартирный дом, если именно он служит объектом долевого строительства, не отвечает заявленному в договоре, а также не соответствует строительным, санитарным и прочим нормам, дольщики имеют право:

• Требовать в установленный разумный срок устранить все предъявленные недостатки за счёт застройщика и его силами;
• Настоять на том, чтобы застройщик снизил стоимость ДДУ соразмерно выявленным несоответствиям, условиям и нормам;
• Требовать возмещения денежных расходов, понесённых дольщиком при устранении ощутимых недостатков.

Все эти требования должны быть в письменном виде и к ним должны прилагаться документы, свидетельствующие о том, что есть весомые основания для этого и нарушения действительно присутствуют. Когда застройщик на претензии не реагирует или отказывается что-либо предпринимать, два месяца и более не передаёт квартиру дольщику, хотя крайняя дата уже давно истекла, договор расторгается по инициативе участников и без согласия застройщика.

В течение двадцати дней недобросовестный застройщик обязан вернуть участнику долевого строительства все вложенные им денежные средства и неустойку за просрочку по ДДУ.

Обращение в суд

Расторжение договора осуществляется через суд.

Дополнительные основания для подачи искового заявления:

• Застройщиком прекращено или приостановлено строительство, что препятствует получению жилья дольщиком в установленные сроки;
• Застройщик существенно изменил проект договора или здания, что участника долевого строительства не устраивает;
• Назначение объекта строительства или нежилых помещений было изменено;
• Прочие причины, предусмотренные в соответствии с российским законодательством.

После расторжения договора через суд застройщик должен уплатить неустойку и внесённые средства дольщику в течение десяти рабочих дней. Кроме денежных компенсаций дольщик имеет возможность требовать:

• Возместить понесённые в связи с просрочкой убытки (оплата кредитных ставок, наём жилья);
• Компенсировать моральный ущерб;
• Наложить штраф размером в пятьдесят процентов от стоимости ДДУ;
• Возместить все судебные расходы.

Чтобы подать исковое заявление, нужно к нему приложить копию личного паспорта, копию договора о долевом участии и копию квитанции, подтверждающей внесение денежных средств на счёт застройщика. Также приложить нужно будет претензию, которая направлялась и осталась невыполненной, передаточный акт квартиры, если он есть, и прочие бумаги при наличии, если они могут повлиять на ход дела.

Добровольные выплаты

На практике не всегда приходится решать вопрос через суд. Есть застройщики, которые, получив от дольщика претензию, самостоятельно принимает решение выплатить полагающуюся законом неустойку. Если всё происходит добровольно, застройщик может предложить участнику уменьшить размер компенсации и согласовать порядок её выплаты. Ситуации бывают самые разные, но в любом случае все соглашения и дополнительные договорённости необходимо обязательно оформлять в письменно виде. Это очень важный момент, поскольку в результате устной договорённости застройщик может нарушить её условия и пострадавшая сторона ничего не сможет доказать даже в суде.

Несмотря на то, что в федеральном законодательстве нет срока по рассмотрению претензии, условно он составляет десять дней от даты её поступления. В этом временном промежутке должен быть дан письменный ответ.

Как вариант, чтобы уменьшить сумму компенсации, застройщик может предложить дольщику за своё счёт провести в квартире отделочные работы на оговоренную сумму. Эта сумма, вместе с прочими условиями, прописывается в заключённом соглашении. Этот пункт позволит обратиться в суд, если сумма работ будет меньшей, чем оговаривалось.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 455-12-41

Москва, Московская область

+7 (812) 426-14-65

Санкт-Петербург, Ленинградская область

+7 (800) 500-27-29 доб. 529

Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

Читайте также:

• Неустойка по ДДУ: как ее получить с застройщика?
• Покупка квартиры по договору переуступки прав
• Переуступка прав по договору цессии

Смотрите также:

1. Взыскание неустойки с застройщика: порядок действий
2. Покупка квартиры по договору переуступки прав
3. Найм жилого помещения по социальному договору
4. Переуступка прав по договору цессии

Когда и за что можно требовать неустойку

Множество случаев обращения в суд о возврате неустойки группируется в две категории:

• ДДУ расторгнут до окончания срока действия — в этом случае выплачивается сумма, внесенная дольщиком по договору на момент расторжения, плюс неустойка за пользование этой суммы. Другими словами, дольщик — кредитор, деньгами которого пользовался застройщик, и он должен вернуть долг с процентами за каждый день.

• ДДУ расторгнут после окончания срока действия  — в  этом случае, дольщик может требовать неустойку:

  • за просрочку свыше 2-х месяцев при сдаче объекта;

  • за объект, не сданный в срок, через 2 месяца после окончания действия ДДУ.

Кроме того, дольщик может потребовать:

• сделать перерасчет неустойки на дату основного заседания суда;

• штраф в размере 50% от неустойки;

• штраф за просрочку выплаты установленной судом суммы — 1% за каждый просроченный день;

• компенсацию за моральный ущерб;

• возмещение убытка (ввиду просрочки передачи квартиры — оплату арендной платы за незапланированный и вынужденный найм жилья)

• оплату судебных издержек.

Александр Марущенко

Старший юрист

Важно: если застройщик выполнил свои обязательства по ДДУ, а дольщик уклоняется и не подписывает акт приема — сдачи или другой передаточный документ, то застройщик освобождается от уплаты всех пени!

Тут налицо недобросовестность дольщика, намеренно затягивающего срок получения построенного жилья с тем, чтобы потребовать неустойку. В этом случае закон на стороне застройщика.

Может ли суд уменьшить размер неустойки?

Застройщик вправе заявить в суде о снижении неустойки на основании ст.333 ГК РФ. Суд будет рассматривать требование дольщика о взыскании неустойки с учетом таких факторов как:

• соответствие размера неустойки ущербу, понесенному дольщиком
• длительность просрочки сдачи объекта
• количество исковых требований к конкретному застройщику за определенный отрезок времени

Какие расходы обязан возместить застройщик?

Несоблюдение сроков сдачи объекта может повлечь со стороны дольщиков дополнительные расходы. Эти расходы застройщик обязан возместить полностью.

Дольщик вправе взыскать с недобросовестного застройщика:

• неустойку
• расходы, понесенные в случае вынужденного найма жилья
• штраф по закону о защите прав потребителей в размере 50% от суммы, признанной судом правомерной (неустойка плюс убытки и моральный вред)
• судебные расходы на услуги юриста
• расходы на госпошлину
• расходы на нотариальную доверенность на представителя

Преимущества компании «Мастер права»:

• Взыскание неустойки «под ключ» — гарантия получения денежной компенсацииКомпания «Мастер права» не оставляет клиентов с решением суда в их пользу на руках и в неизвестности, заплатит ли застройщик присужденную сумму. Мы сопровождаем клиентов от подачи претензии застройщику и иска о взыскании неустойки до получения денежных средств с застройщика (включая исполнительное производство).
• Выгодная система оплаты: сначала Вы получаете деньги с застройщика – затем оплачиваете наши услугиВсе дела по взысканию неустойки были выиграны клиентами компании «Мастер права», поэтому мы предлагаем удобное для обманутых дольщиков сотрудничество на условиях минимальной предоплаты.Предоплата – 5 000 рублей, остальную сумму клиент выплачивает после получения денежной компенсации с застройщика.Средняя цена услуги – 30 000 рублей*.

*Цена юридических услуг по данной категории дел для конкретного судебного спора может отличаться как в большую, так и в меньшую сторону, и устанавливается при заключении договора с клиентом

Формулы для расчета

Регламентируется начисление неустойки, проводки по которым обязательно отражаются в учете организации-заказчика, Постановлением Правительства РФ № 1042 от 30.08.2017. Санкции начисляются за каждый день просрочки исполнения сторонами своих обязательств по госконтракту в размере 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ, установленной на день платежа.

Формула расчета для поставщиков указана в ПП РФ № 1042:

Порядок расчетов для заказчика в ПП РФ № 1042 не оговаривается, поэтому для исчисления санкций по неисполненным организацией договорным условиям применяются положения ч. 5 ст. 34 44-ФЗ. Формула для заказчика, в соответствии с 44-ФЗ, будет следующей:

Объем штрафных платежей заказчика не может превышать цену госконтракта (п. 12 ПП РФ № 1042).

Какие проводки использовать

Наконец разберем, как отразить неустойку в бухучете, проводки приведем как для коммерческих организаций, так и для бюджетных.

В случае если заказчиком и поставщиком госконтракта выступают НКО или коммерческие предприятия, неустойка (проводки для обязанной и принимающей сторон) отражается следующим образом:

Для заказчика — бюджетного учреждения штрафные санкции необходимо отразить в счет приносящей доход деятельности вне зависимости от источника финансирования по контракту (субсидия, целевые средства, субвенция и т. п.). Бухгалтерские записи в случае поступления сумм взыскания от поставщика будут иметь следующий вид (п. 72, п. 93 Инструкции № 174н, Инструкция № 175н):

• Дт 2.205.41.560 Кт 2.401.10.140 — начисление задолженности контрагента по штрафным санкциям;
• Дт 2.201.11.510 Кт 2.205.41.660 — поступление сумм взыскания;
• Дт 17, КОСГУ 140 — отнесение денежных средств на счет БУ (используется 20 или 21 лицевой счет).

Бюджетники вправе распоряжаться полученными суммами на покрытие расходов по своему усмотрению, но при соблюдении следующих требований:

• расходование полученного взыскания является соответствующим уставной деятельности данного учреждения;
• расходы соответствуют утвержденному ПФХД;
• в соглашении о предоставлении целевой субсидии не указано требование о перечислении в бюджет сумм удержанных взысканий.

Если обязательства по контракту нарушила организация-заказчик (просрочка оплаты), то перечисление взыскания поставщику необходимо производить в рамках лимитов бюджетных обязательств по КОСГУ 290 «Прочие расходы».

В бухгалтерском учете такие операции отражаются следующими записями:

• Дт 1 401 20 290 Кт 1 302 91 730 — принятие к учету расходов по санкциям по госконтракту;
• Дт 1 302 91 830 Кт 1 304 05 290 — перечисление суммы взыскания поставщику.

Определение понятий

Неустойка представлена определенной мерой воздействия на застройщика, чтобы он исполнял все обязательства по ДДУ.

Понятие ее содержится в ФЗ №214. Именно в этом законе указывается, что в обязанности застройщика входит соблюдение сроков сдачи дома, а если нарушаются эти требования или другие важные условия, то дольщики обладают возможностью потребовать неустойку.

В этом же законе содержатся правила ее начисления, если ее размер отсутствует в самом договоре. Для этого определяется 1/300 ставки рефинансирования, которая принимается за каждый день просрочки.

Размер удваивается, если в качестве дольщика выступает физлицо.

Если досудебный метод взыскания, предполагающий передачу застройщику претензии, не привел к нужному результату, то придется обращаться в суд. При этом сам дольщик должен заниматься расчетом размера неустойки, а если будут иметься ошибки, то это может стать основанием того, что его требования не будут удовлетворены.

Когда начисляется

Она считается не только определенной мерой воздействия на застройщика, но и выступает способом покрытия убытков дольщиков.

За время строительства сооружения обесцениваются средства, поэтому за вложенную сумму уже невозможно купить аналогичный объект. Поэтому она является компенсацией того, что застройщик пользовался средствами дольщиков.

Начисляется она в ситуациях:

• расторгается ДДУ до окончания строительства, а в этом случае возвращается вся сумма, внесенная частным лицом за жилье, а также начисляется штраф за то, что эти средства использовались определенное количество времени застройщиком, поэтому в такой ситуации дольщики являются кредиторами;
• ДДУ расторгается после окончания его срока действия из-за просрочки сдачи объекта на срок, превышающий два месяца;
• выявляется после сдачи объекта, что в нем имеется множество недостатков, поэтому он не соответствует указанному в договоре качеству;
• строительная фирма, занимающаяся строительством многоэтажки, не обладает правом и разрешением на этот процесс.

Если дольщик обращается за начислением неустойки в суд, то дополнительно он может потребовать возмещение судебных издержек, морального ущерба, убытков за просрочку сдачи квартиры или даже штраф, равный 50% от размера неустойки за нарушения со стороны строительной компании.

Способы взыскания

Скачать образцы досудебной претензии

и искового заявления в суд

о взыскании средства с застройщика.

Перед обращением в суд желательно первоначально каждому дольщику составить специальную претензию, которая передается застройщику. Наиболее часто приходится сталкиваться с нарушением сроков, в течение которых должен сдаваться объект.

При заключении ДДУ претензионный метод урегулирования спора не является обязательным, поэтому можно сразу обращаться в суд.

Нередко в самом ДДУ указывается на необходимость урегулирования спорных моментов с помощью претензии, поэтому сначала надо составить и передать застройщику этот документ. Обычно в договоре указывается, какая должна использоваться для этого форма, а также в какие сроки, и в каком порядке должна передаваться претензия.

Формируется она письменно и содержит сведения:

• название сторон;
• причины ее составления;
• размер неустойки, причем должен приводиться непосредственный расчет;
• прописываются требования дольщика к срокам уплаты штрафа.

К претензии прикладывается сам ДДУ, копия паспорта заявителя и документы, которые подтверждают внесение оплаты за квартиру. Формируется документ в двух экземплярах, один из которых передается застройщику, а на другом ставится его печать, подтверждающая получение претензии.

После рассмотрения документа застройщик может добровольно выплатить средства, причем он имеет возможность предложить их снижение. На рассмотрение этой претензии дается 10 дней. Если после истечения этого срока не выплачивается нужная сумма, то дольщик может обращаться в суд. В такой ситуации он может взыскивать не только неустойку, но и судебные расходы, компенсацию морального вреда и возмещение убытков.

Важно грамотно составить исковое заявление, к которому прилагается копия паспорта, ДДУ, претензия и акт приема-передачи жилья, если имеется этот документ. Также суду может потребоваться другая документация.

Иск составляется по ст. 131 ГПК, а также непременно в письменном виде.

В документе указывается название суда и наименование сторон дела. Приводится причина подачи документа, а также обстоятельства, при которых нарушаются права истца. Прописываются имеющиеся доказательства и цена иска. Указывается, что была предпринята попытка урегулировать спор досудебным способом.

Назначается дата заседания, на котором рассматриваются все доказательства, представленные с обеих сторон. По ст. 333 ГК суд может уменьшить размер выплаты, если она является завышенной. Обычно это происходит, если со стороны ответчика подается соответствующее заявление с объективными мотивами уменьшения неустойки.

Решение суда передается сторонам в письменном виде, причем имеется возможность обжаловать его любой стороной. Если удовлетворяются требования истца, то формируется исполнительный лист, на основании которого застройщик должен выплатить дольщикам неустойку.

Правила проведения расчетов

Расчет неустойки по ДДУ считается простым процессом. Нередко в самом договоре прописывается, как она правильно рассчитывается, для чего используются соответствующие проценты. Если нет этих сведений, то применяются правила расчета по закону.

Для расчета используется 1/300 ставки рефинансирования.

Период, с которого начинается расчет, определяется со дня, который идет за датой, когда должна была передаваться квартира дольщику. Конец данного периода представлен днем, когда фактически жилье было передано покупателю, для чего составлялся акт приема-передачи.

Для расчета используется стандартная формула:

Размер штрафа = 1/300 ставки рефинансирования*цена ДДУ*число дней просрочки

Если в качестве дольщика выступает физлицо, то применяется немного другая формула:

Размер штрафа=1/150 ставки рефинансирования*цена ДДУ*число дней просрочки

Физлица взимают двойню неустойку с застройщика.

Пример

Например, составляется ДДУ на сумму в размере 1,7 млн. руб. Ставка рефинансирования равна 10%. Непосредственно в договоре указывается, что передаваться жилье должно дольщику не позже 31.05.2017 года. Начинается период просрочки с 01.06.2017, причем не передается готовая квартира на протяжении трех месяцев, поэтому число дней просрочки равно 90.

Для физлиц расчет равен: 10,00/150 * 1 700 000 *90 = 91800 руб.

Если расчет ведется для юрлиц, то неустойка равна: 10,00/300*1 700 000 * 90 = 45900 руб.

При оплате в рассрочку

Нередкими являются ситуации, когда средства за квартиру, которая продается по ДДУ, передаются не полностью после заключения контракта, а на протяжении определенного периода времени, так как застройщиком может предоставляться рассрочка. В этом случае к ДДУ прилагается специальный график платежей.

Независимо от выбранного способа перечисления средств непременно требуется уплачивать неустойку застройщиком. Обычно вся сумма выплачивается до окончания срока действия договора. Если к моменту расчета не выплачена вся сумма за недвижимость, то проценты рассчитывается по отдельным периодам, так как зависит полностью неустойка от того, какая сумма внесена дольщиком за квартиру. Поэтому вместо полной цены договора будет учитываться фактически переведенная сумма средств.

Таким образом, дольщики по ДДУ могут требовать с застройщика неустойку, если им будут нарушаться сроки сдачи дома или иные обязательства. Для этого важно знать, как взыскивается данная сумма средств, а также как правильно рассчитывается показатель. От правильности расчета зависит удовлетворение требований истца в суде.

О расчете суммы взыскания с застройщика при несоблюдении им условий ДДУ смотрите в следующем видеосюжете:

Что регламентирует закон 214 ФЗ

С 01.04.2005 установленные взаимоотношения между покупателями квартир, а также застройщиками, регулируются рамками Федерального закона 214 ФЗ. Основным же механизмом последующей реализацией уже готовых квартир в новостройках служит заключенный ранее договор долевого участия. Опираясь на ФЗ можно также осуществить взыскание неустойки с застройщика, если соглашение было им нарушено. Принятие данного законодательного акта помогло несколько снизить число мошенников, оградить покупателей недвижимости от возможных проблем.

Защита покупателей в рамках действующего Федерального закона

Анализируя, в каких случаях осуществляется взыскание неустойки с застройщика по долевому участию, стоит рассмотреть механизмы защиты стороны покупателя от возможных проблем.

Реальная защита обеспечивается:

• От тех лиц, которые стремятся завладеть денежными средствами граждан, так и не начав строительство объекта.
• Предусмотрена полноценная защита от «двойной продажи» одной и той же квартиры.
• Изменения установленной проектной документации в процессе возведения объекта. Как демонстрирует судебная практика, взыскание неустойки с застройщика в данном случае актуальна в связи с тем, что потенциальный владелец недвижимости не сможет рассчитывать на получение жилья в соответствии с оговоренными договором параметрами, планировкой.
• От сравнительно низкого качества выполненных работ, если же наступает такая ситуация, партнер сможет без проблем затребовать возмещение неустойки по договору долевого участия.
• Наконец, одна из наиболее актуальных позиций, а именно, срыв установленных соглашением сроков введения в эксплуатацию объекта недвижимости, последующую передачу квартир в права собственности.

Ставка по неустойке

Предусмотрена и соответствующая ставка неустойки по договору долевого участия, которая предусматривается следующей:

• По договорам заключенным с физическими лицами предусмотрена выплата в размере 1/300 установленной ставки по рефинансированию, предписанному Центральным Банком Российской Федерации.
• По договорам заключенным с юридическими лицами предусмотрена выплата в размере 1/150 установленной ставки по рефинансированию, предписанному Центральным Банком Российской Федерации.

Но прежде чем рассчитать неустойку по 214 ФЗ, стоит учесть, что закон предусматривает перенос сроков конечной сдачи данного проекта неограниченное количество раз (что как раз и является источником одной из главных проблем партнера организации). Правда предстоит выполнить одно актуальное требование данного соглашения, а именно, предупредить каждого дольщика о возникшей ситуации в срок не менее чем за два месяца до срока, прописанного в долевом договоре. В практике встречались случаи, когда конечные сроки переносились на период 3-5 лет (а в отдельных случаях квартиры сдавались покупателям и спустя 10 лет), при этом рассчитать неустойку по договору долевого участия было нецелесообразно, так как все требования закона соблюдались.

Как правильно рассчитать неустойку по договору долевого участия

Чаще всего договора долевого участия (ДДУ) заключаются на строительство домов, квартир и многоквартирных коттеджей. При правильном и законном заключении такого договора в случае каких-либо претензий безусловным помощником станет ФЗ N 214 от 30.12.2004, который регламентирует отношения дольщиков и застройщиков.

Видеоурок по работе с калькулятором неустойки в долевом строительстве

Неустойка по ДДУ взыскивается по причине несвоевременной сдачи дома в эксплуатацию и фактической передачи прав собственности дольщику. При такой ситуации дольщик попадает под покровительство Комитета по защите прав потребителей, поэтому для расчета и взыскания неустойки он может обратиться в его региональное отделение. Но все же изначально рекомендуется лично или с помощью юриста рассчитать неустойку и отправить претензию компании-застройщику с просьбой добровольно погасить неустойку, а при игнорировании претензии или письменном отказе, можно смело подавать иск в суд о взыскании штрафной суммы в принудительном порядке.

Сама сумма неустойки рассчитывается довольно просто, достаточно лишь знать стоимость договорных обязательств (сумма, уплаченная застройщику за объект недвижимости), количество дней просрочки (учитываются календарные дни) и ставку рефинансирования на дату составления претензии или иска. Теперь все имеющиеся данные вставляем в формулу:

• Неустойка по ДДУ для физлица= V*D*S/100/150, где V — это стоимость договорных обязательств (цена объекта недвижимости), D — календарные дни просрочки, S — ставка рефинансирования, 100/150 — величина пени для физлиц, установленная ФЗ N 214 (для юридических лиц расчет идет по 100/300).

Теперь можно на основе примера самостоятельно рассчитать неустойку. Дано: Стоимость квартиры Петрова Игоря по ДДУ равна 1 950 000 рублей, количество дней просрочки — 285, фиксированная ставка рефинансирования (подскажут интернет -ресурсы) на сегодня — 8,25.

Подставляем все данные в формулу и получаем:

• 1 950 000*285*8,25/100/150= 305 662, 50 руб.

Петров Игорь может взыскать с застройщика неустойку в размере 305 662, 50 рублей.

Для тех, кому расчеты кажутся сложными, современные интернет -ресурсы предлагают онлайн-калькулятор расчета неустойки по ДДУ, где нужно будет ввести все те же данные, что и при ручном подсчете. Далее же система самостоятельно произведет расчет и выдаст готовый результат. Грамотность расчета нашей неустойки для Петрова Игоря мы проверили на онлайн-калькуляторе, который показал идентичный результат.

Неустойка по договору поставки

Договор поставки подразумевает одну из форм базового договора купли-продажи, по которой поставщик обязан в установленный срок (не идентичный дате заключения договора) доставить товар покупателю, а он своевременно его принять и оплатить. Все товары по данному договору передаются покупателю с целью их коммерческого использования. Как и в любом договоре обе стороны страхуют себя от неприятностей с помощью договорной неустойки в процентном или твердом эквиваленте, который определяется самостоятельно участниками договора. Данные штрафные меры могут быть приняты к одному из участников договора в случае несвоевременной поставки товара, нарушения сроков оплаты или же поставки товара ненадлежащего качества. Кроме этого существует еще и законная неустойка, взыскиваемая в соответствии со ст. 332 ГК РФ, которая назначается в случае выявления факта использования чужих денежных средств одним из участника договора.

Договорная неустойка рассчитывается на основе данных, указанных в договоре. Чаще всего это 0,1% от суммы задолженности, взимаемый за каждый календарный день просрочки. Например, задолженность составляет 123 000 рублей, просрочка по платежу равна 37 дням, значит, неустойка рассчитывается как (123 000\360) *37*0,1%= 12, 64 руб. Таким образом, неустойка составит 12, 64 рубля за 37 просроченных дня. Если по договору предусмотрена иная процентная ставка неустойки, то в формулу надо подставить ее.

Величина неустойки при срыве сроков поставки или поставки неликвида рассчитывается исходя из общей стоимости договора в соотношение к проценту, установленному ранее сторонами-участниками и прописанному в самом договоре.

Неустойка по договору подряда

Договор подряда (ДП) заключается сторонами-участниками с целью взаимной выгоды, где одна сторона обязуется выполнить определенные работы, а другая сторона — принять выполненную работу и оплатить ее в срок. При составлении данного договора также необходимо прописать неустойку в процентах от стоимости работ, осуществляемых по договору. Если возникнет определенная ситуации, то неустойку по договору можно будет рассчитать по формуле:

• (V — НДС 18%)*K*S= неустойка по ДП, где V — сумма долга, K — договорной размер неустойки, S — дни просрочки.

Пример: Сумма долга за работы равна 56 000 рублей, просрочка по договору составляет 45 дней, а величина неустойки в договоре подряда прописана как 0,1% от стоимости работ. Следовательно, неустойка по ДП= (56 000 — НДС 18%)*0,1%*45= 2066,40 руб.