Кто такой брокер по недвижимости

На рынке продажи жилья Москвы, в первую очередь, элитного, нередко используются грязные методы работы. Границы уголовного кодекса они не пересекают, только этические нормы по отношению к коллегам по цеху. Одни риэлторы говорят, что эти методы стали активно использоваться в кризис, когда борьба за клиента стала более острой. «В последнее время на рынке элитной недвижимости нет ни правил, ни кодекса: как в криминальном мире, кто хуже и беспринципнее, тот и побеждает», – делится руководитель блока элитной недвижимости компании «Бест-Новострой» Оксана Дивеева. Другие эксперты, в частности, гендиректор компании Welhome Анастасия Могилатова и управляющий партнёр IntermarkSavills Дмитрий Халин, полагают, что на рынке элитной недвижимости Москвы всегда были люди, которые не отличались чистоплотностью, зарабатывая деньги. Однако и те, и другие сходятся во мнении, что рынок элитной недвижимости должен стать более цивилизованным.

Портал Элитное.РУ вместе с вышеперечисленными экспертами составил антикодекс работы риэлтора, своеобразные вредные советы. Это семь ситуаций неэтичного поведения. В известном психологическом триллере Дэвида Финчера «Семь» грешники становятся жертвами убийств от рук маньяка Джона Доу. Использование ниже перечисленных способов грозит риэлтору лишь потерей уважения коллег. Вопрос только в том, являются ли авторитет, доверие и уважение продуктами для продажи? Но на него каждый должен ответить самостоятельно.

Обязанности ипотечного брокера

✍ Подробная консультация. Обычно консультация бесплатна. На этом этапе специалист узнает, какое жилье вы хотите приобрести, ваш доход, состояние кредитной истории, сможете ли вы привлечь созаемщика и так далее. Такая подробная информация необходима, чтобы подобрать максимально подходящую для вас программу.

Информация, которая по вашему мнению может быть невыгодна для получения одобрения, может не иметь значения для определенного банка. Или, наоборот, — вы считаете какое-то обстоятельство преимуществом, но из-за него банк откажет в ипотеке. Например, молодая мать хочет купить вторичное жилье. При подаче заявления она решила скрыть наличие ребенка и указать, что живет с родителями, чтобы банк не брал в расчет расходы на ребенка и аренду жилья. Однако, получает отказ. Брокер же решает усилить заявку этими фактами и получает одобрение. В первом случаем банк видит рискованную категорию — молодую незамужнюю девушку. Во втором случае — уже более ответственная женщина с ребенком. Она не допустит, чтобы их лишили единственного жилья и приложит все усилия для своевременной выплаты. Для банка будет плюсом и аренда — если арендатор в силах платить за съем, сможет оплачивать и ежемесячные расходы по ипотеке уже в собственной квартире.

? Оформление и подача документов в банки. Брокер составит ваше кредитное досье, даст образцы бланков и справок, проверит собранные документы, скопирует или отсканирует по условиям банка и напишет заявления.

? Работа со страховой. Ипотечный брокер занимается страхованием недвижимости по требованию банка самостоятельно либо в паре с коллегой по страхованию — от повреждения, утраты права собственности, если, к примеру, объявились наследники. Обязательно только страхование залога — недвижимости, но если вы застрахуете жизнь и здоровье — большинство банков снизит процентную ставку. Однако, существуют свои нюансы. Например, для пожилых людей страховка будет выше, чем сэкономленный процент годовых. В таком случае, выгоднее оформить заявку без страхования. Специалист поможет разобраться с каждым конкретным случаем. Если брокер сотрудничает со страховой компанией, вы можете рассчитывать на страховку с более выгодными условиями.

? Помощь в подборе квартиры. Удобно пользоваться услугами ипотечного брокера, который сотрудничает с риэлторским агентством или работает в нем. Так вам не только помогут оформить заявку на ипотеку, но и помогут выбрать подходящее жилье. Кроме того, часто услуги брокера и риэлтора будут бесплатными для вас, если вы покупаете квартиру в новостройке.

? Оценка. По закону в ипотечном договоре необходимо прописать оценочную стоимость жилья. Расходы на определение оценки — задача заемщика. Некоторые оценочные компании снижают тариф для клиентов от брокера. Оценка займет от 1 до 5 дней.

? Подача документов. Когда пакет документов по выбранной квартире готов, представитель помогает выбрать наиболее выгодные условия одного из банков, одобривших заявку, взвесить все за и против и начать оформление договора.

⌛ Юридическое сопровождение сделки. Совместно с юристами брокер проверяет документы от банка и доводит сделку до подписания договора. Плюсом будет подключить к проверке опытного риэлтора.

Значительная часть финансовых сделок заключается при участии брокеров и агентов. Чем занимаются те и другие?

Содержание статьи

• Кто такой брокер?
• Кто такой агент?
• Сравнение
• Таблица

Кто такой брокер?

Под брокером подразумевается специалист (например, в области финансов, недвижимости или страхования), который выступает посредником между продавцом того или иного товара либо сервиса и его покупателем. При этом он заинтересован в том, чтобы условия сделки удовлетворили обе стороны.

Брокер, как правило, выступает юридически независимым как от продавца, так и от покупателя лицом. Хотя, безусловно, при длительном опыте сотрудничества с некоторыми из них у брокера возможно установление с ними доверительных отношений, способствующих появлению различных преференций.

Брокер чаще всего зарабатывает на комиссионных от сделки. В зависимости от условий ее заключения, определенных продавцом и покупателем либо традициями, сложившимися в текущем сегменте рынка, брокеру платит какая-либо конкретная сторона или же обе — разделяя соответствующие издержки пополам либо в установленной пропорции.

Кто такой агент?

Агент — это, как и брокер, специалист по заключению сделок в финансовой сфере, в области недвижимости или страхования, который участвует в подписании контракта между продавцом и покупателем, представляя интересы первого. Он, конечно, может быть заинтересован в удовлетворении условиями сделки и покупателя — но только в тех пределах, пока это выгодно продавцу.

Агент, таким образом, является юридически зависимым от продавца лицом. Он может быть нанят им в штат или же представлять его интересы по договору. Вместе с тем часто бывает, что у агента формируется длительный опыт взаимодействия с конкретными покупателями, и при заключении новых сделок он может учитывать их интересы и обосновывать их перед продавцом.

Агент, как и брокер, зарабатывает на комиссионных, но выплачиваются они практически всегда продавцом. Иногда специалист получает компенсацию в виде зарплаты — в случае, если он трудоустроен в штат фирмы, интересы которой представляет при взаимодействии с покупателями.

Сравнение

Главное отличие брокера от агента в том, что первый в общем случае независим как от поставщика, так и от покупателя и выступает в чистом виде посредником между ними. Он склонен к выстраиванию баланса интересов продавца и клиента на переговорах по сделке. Агент же юридически зависим от продавца (работает на него или оказывает посреднические услуги по договору) и потому на переговорах с клиентом, как правило, делает акцент на выражении интересов своего партнера или работодателя.

Стоит отметить, что один и тот же человек может быть одновременно брокером и агентом — но только для разных фирм. Дело в том, что, в сущности, на обоих позициях он выполняет одну и ту же работу — связанную с переговорами о заключении сделки продавца с покупателем.

Некоторые эксперты рассматривают брокеров как более квалифицированных специалистов, чем агенты. Дело в том, что непредвзятость и способность к нахождению баланса интересов между продавцом и покупателем, как полагают сторонники данной точки зрения, приходят к человеку только с опытом.

Вместе с тем есть и иное мнение на этот счет — в соответствии с которым как раз таки агент должен обладать большей квалификацией в силу того, что его опыт носит более узкую направленность, поскольку сконцентрирован в одной сфере. Брокер, в свою очередь, часто пытается развернуть деятельность в самых разных, порой весьма непохожих друг на друга сферах, и уровень его компетенции уступает агентской в каждом из сегментов бизнеса.

Определив, в чем разница между брокером и агентом, впишем выводы в таблицу.

Таблица