Налоговый вычет при продаже квартиры

Налоги и налоговые вычеты в недвижимости

Последнее обновление: 24.10.2018

«Заплати налоги, и спи спокойно», – убеждают нас непреклонные представители фискальных органов. Спорить с ними – себе дороже. Но знание правил исчисления налогов и налоговых вычетов при покупке или продаже квартиры поможет нам сохранить значительные средства.

Ниже речь пойдет только о налогах и налоговых льготах, возникающих при совершении сделок с квартирами. Налог на владение имуществом физлиц (в т.ч. недвижимым), ежегодно взимаемый с каждого собственника, мы оставим за кадром, так как к сделкам он отношения не имеет (подробнее о нем см. по ссылке).

Как известно, при получении дохода, нужно платить налог государству. Получение денег за проданную квартиру – это доход гражданина. И в отношении него, в общем случае, действует ставка НДФЛ (налог на доходы физических лиц) = 13% (ст.224 НК РФ).

Но к радости этих самых физлиц (как Продавцов, так и Покупателей), и для стимулирования рынка недвижимости, государство предусмотрело ряд льгот в виде налоговых вычетов, существенно уменьшающих налогооблагаемую базу при купле-продаже квартир, а то и вовсе сводящих ее к нулю.

Налоговый вычет – это та сумма, которая вычитается из налогооблагаемой базы, перед тем как с оставшейся суммы взимается налог (13%). По сути, вычет – это налоговая льгота, стимулирующая граждан активней решать свои жилищные вопросы.

Налоговые вычеты бывают «стандартные» (ст. 218 НК РФ), «социальные» (ст. 219 НК РФ), «имущественные» (ст. 220 НК РФ), и «профессиональные» (ст. 221 НК РФ).  Непосредственно к сделкам купли-продажи квартир относятся «имущественные вычеты».

При продаже квартиры, у Продавца возникают как налоги (на полученный доход от продажи своей квартиры), так и налоговые вычеты (уменьшение суммы, подлежащей налогообложению).

При покупке квартиры, у Покупателя возникают только налоговые вычеты (т.е. льготы при уплате 13% НДФЛ с его зарплаты, например).

Рассмотрим случаи продажи и покупки квартиры по очереди.

Подробные консультации по налогам и налоговым вычетам в недвижимости можно получить – ЗДЕСЬ.

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики. СПЕЦРАЗДЕЛ.

Налоговый вычет при покупке квартиры в кредит

При ипотеке, помимо, обычных (перечисленных выше), добавляется еще одна налоговая льгота, смягчающая Покупателю бремя уплаты процентов банку.

В случае покупки квартиры в ипотеку, Покупателю предоставляется дополнительный имущественный налоговый вычет – на сумму уплаченных процентов по кредиту (пп.4, п.1, ст. 220 НК РФ).

Максимальный размер такого вычета – 3 млн. руб. (п.4, ст. 220 НК РФ). Соответственно, максимальная сумма, которую можно вернуть из уплаченных по кредиту процентов = 3 000 000 руб. х 13% = 390 000 руб.

Это ограничение на максимальную сумму действует с 1 января 2014 года. Для кредитов, полученных ранее этой даты, такое ограничение не действует – там вычет можно получить на всю сумму уплаченных банку процентов.

Этот налоговый вычет при покупке квартиры касается только целевых займов и банковских ипотечных кредитов (в т.ч. при перекредитовании), и не распространяется на ссуды от работодателя, гос. субсидии, использование материнского капитала, и т.п.

Налоговый вычет по кредитным процентам технически не связан с вычетом по расходам на покупку жилья (см. выше), и поэтому он может быть получен по отдельной квартире.

Возвращать налог по уплаченным процентам можно по мере того, как эти проценты выплачиваются банку, даже если ипотека еще не погашена полностью.

Правда, в отличие от вычета на сумму затрат на покупку жилья (см. выше), вычет на сумму уплаченных процентов по кредиту предоставляется только в отношении одной купленной квартиры (абз.2, п.8, ст. 220 НК РФ).

  ♦ Пример-5 (Вычет при покупке квартиры с использованием кредита) ♦

Таким образом, покупая квартиру с использованием ипотечного кредита, можно вернуть себе уплаченный в госбюджет НДФЛ на максимальную сумму:

260 000 руб. (макс. возврат из суммы покупки) + 390 000 руб. (макс. возврат из суммы уплаченных банку процентов) = 650 000 руб.

На практике это очень полезная льгота и, как правило, большинство Покупателей ею пользуются. Главное – правильно фиксировать в документах уплаченные за жилье и за проценты суммы, чтобы потом было что предъявить к вычету.

Механизм получения имущественного налогового вычета при покупке квартиры представлен на сайте ФНС – здесь

Налоговый вычет при покупке квартиры в совместную или долевую собственность

Если квартира приобретается гражданами в общую совместную собственность (например, супругами), то налоговый вычет (возврат НДФЛ) распределяется между ними по договоренности.

По умолчанию вычет при совместной собственности, как и сумма расходов на покупку квартиры, распределяется между супругами в равных долях (50% х 50%), и если квартира куплена после января 2014 года, то каждый из супругов имеет право на вычет в 2 млн. руб. (т.е. 260 тыс. руб. к возврату каждому – это максимум, если позволяет стоимость квартиры).

Если же стоимость квартиры не позволяет обоим супругам получить по максимальному вычету для каждого супруга, то они могут перераспределить вычеты в пользу одного из супругов (см. пример).

  ♦ Пример-6 (Вычет при покупке квартиры в совместную собственность) ♦

Если квартира приобретается в общую долевую собственность, то размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами так:

• если квартира была куплена до 2014 года – то на обоих супругов предоставляется один налоговый вычет (2 млн. руб., максимум), который распределяется строго пропорционально их долям.
• если квартира куплена после 01.01.2014 – то вычет 2 млн. руб. предоставляется уже каждому супругу отдельно; при этом у них есть возможность произвольно распределить этот вычет между собой, независимо от размера их долей (но не более, чем 2 млн. руб. на человека). Подтверждение на сайте ФНС – здесь.

Такое распределение вычета между супругами может понадобиться, например, если один из супругов официально не работает, и не имеет возможности вернуть себе НДФЛ (см. пример №7).

  ♦ Пример-7 (Вычет при покупке квартиры в долевую собственность) ♦

Если же квартира была куплена в браке, но оформлена только на одного из супругов, то тут действует правило общего имущества супругов (подробнее – по ссылке). Согласно ему, все имущество, приобретенное в браке, признается нажитым совместно (в том числе и деньги, потраченные на жилье). А значит, при покупке квартиры не имеет значения, на кого оформлены документы, и кто фактически потратил деньги. Оба супруга имеют равные права на возврат подоходного налога (т.е. применяется правило для общей совместной собственности – см. выше).

То же касается и уплаты процентов по ипотечному кредиту: все расходы супругов считаются общими. Поэтому муж и жена вправе самостоятельно распределить между собой вычет по процентам в любой пропорции, независимо от того, кто фактически выплачивал кредит. Для этого они пишут в налоговый орган соответствующее заявление и передают его вместе декларацией по форме 3-НДФЛ.

Кое-что неожиданное о работе риэлторов – в заметке «Кто такой риэлтор?»

Декларация 3-НДФЛ при продаже и покупке квартиры

Для оформления имущественных налоговых вычетов как при продаже, так и при покупке квартиры, Продавцу или Покупателю, соответственно, необходимо заполнить и подать в свою ИФНС (по месту своей прописки) налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.

Это довольно объемный документ с массой формализованных пунктов и пустых полей для расчетов и подстановки данных (см. ниже ссылку на образец). Чтобы не ломать голову над налоговыми ребусами, можно за небольшую плату заказать подготовку декларации 3-НДФЛ специальным коммерческим службам.

Образец формы налоговой декларации 3-НДФЛ – на официальном сайте ФНС – здесь

Адреса налоговых инспекций (ИФНС) г. Москвы – здесь (если сменить там регион, то получишь адреса инспекций любого региона России).

Консультацию и помощь в оформлении декларации 3-НДФЛ и получении налогового вычета можно получить – здесь.

Когда нужно подавать декларацию и уплачивать налог?

При продаже квартиры, декларация (о полученных доходах и применяемых вычетах) подается с 1-го января по 30-е апреля года, следующего за годом регистрации сделки (и получения дохода, соответственно). Этот срок указан в п.1, ст.229, НК РФ.

Сам налог нужно уплатить после подачи декларации, максимум – до 15 июля того же года. Об этом указано в п.6, ст.227, НК РФ.

В случае продажи квартиры, к которой по закону применяется налоговый вычет в размере полной стоимости жилья (см. выше об этом) – декларация о полученном доходе все равно подается, но обязанность по уплате налога НЕ возникает.

При покупке квартиры, декларация (с указанием понесенных расходов и заявлением на возврат НДФЛ) может подаваться в любой год и в любой месяц, начиная с января, следующего за покупкой года. Такая свобода действий здесь предоставляется потому, что использование Покупателем этой налоговой льготы является его правом, а не обязанностью. При этом, сам налоговый вычет за покупку жилья посчитают только за 3 года, предшествующие подаче заявления (см. выше об этом).

Возврат уплаченного из зарплаты Покупателя налога НДФЛ происходит после завершения налогового периода (года), исчисляется он за истекший налоговый период, при условии, что у плательщика налога (т.е. Покупателя квартиры) в этот период был доход (зарплата и т.п.), с которого уплачивался НДФЛ в бюджет. Невозвращенный остаток переносится на следующий год.

Возврат НДФЛ происходит до тех пор, пока не вернется вся положенная к возврату сумма.

Сбор и подача документов на получение налогового вычета (в т.ч. заполнение декларации по форме 3-НДФЛ) может производиться как самостоятельно, так и с помощью налоговых консультантов (см. ссылку на них выше).

Можно ли вернуть НДФЛ за покупку квартиры, если она уже продана – см. ответ по ссылке.

Как оформляется возврат НДФЛ за покупку жилья? Порядок действий Покупателя квартиры для оформления налогового вычета, и перечень документов для возврата НДФЛ – см. по ссылке.

Как быть, если продал одну квартиру и купил другую одновременно? Будет ли здесь взаимозачет налога и вычета – см. по ссылке.

А отдельные, частные случаи применения налоговых вычетов можно посмотреть в комментариях к этой статье.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ .

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте «ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ» (откроется во всплывающем окне).

Порядок получения вычета

Для того, чтобы отчитаться в налоговой инспекции о продаже имущества, необходимо подготовить пакет документов и выполнить следующие шаги:

1. Заполнить декларацию 3-НДФЛ.
2. Собрать документы, подтверждающие продажу квартиры, сделать их копии;
3. Если вычет заявляется по расходам, то необходимо собрать документы, подтверждающие покупку данной недвижимости и сделать их ксерокопии;
4. Сдать декларацию и документы в налоговую по месту прописки (до 30.04);
5. Уплатить налог в бюджет при необходимости, это нужно сделать до 15 июля;
6. При подаче документов в Инспекцию стоит захватить с собой оригиналы, так инспектор может запросить их для сверки.

Бланк для заполнения декларации 3-НДФЛ можно скачать на сайте ФНС России.

Вы также можете воспользоваться специальными онлайн-сервисами, которые значительно облегчают процесс заполнения этой непростой справки.

Но если Вы цените свое время и деньги, предлагаем заказать заполнение формы 3-НДФЛ на нашем сайте. Наша профессиональная работа — и через несколько часов у Вас уже готова отчетность. Цена — сказочная, результат — реальный!

Не забывайте, что все документы нужно сдать в налоговую ингспекцию не позднее 30 апреля года, который следует за годом продажи имущества. А если необходимо заплатить налог, то для этого срок установлен — до 15 июля того же года, когда сдается декларация 3-НДФЛ.

Пример. Плюшкин В.А. продал квартиру в 2018 году, и она находилась в его собственности менее 3-х лет. Теперь ему необходимо отчитаться о продаже и заплатить подоходный налог. Он должен сдать документы в налоговую в период с 1 января 2019 года до 30 апреля 2019 года. А налог уплатить до 15 июля 2019 года.

Изменения 2016 года

С нового 2016 года вступили в силу правки в налоговое законодательство, увеличивающие срок владения недвижимостью при котором налог не платится. С трех лет он повышается до пяти.

Но из этого правила есть исключения. Так, срок в 3 года сохраняется, если:

• Продаваемая квартира получена в дар от близких родственников, в порядке приватизации или по договору пожизненной ренты;
• Недвижимость была куплена до 2016 года.

Новые правила относятся к объектам недвижимости, которые будут продаваться, начиная с 2016 года!

Вы можете скачать образцы заполнения декларации 3-НДФЛ. По этой ссылке представлены примеры разных жизненных ситуаций, которые могут возникнуть при продаже автомобиля. И здесь же есть образцы заполненных бланков 3НДФЛ. Вам останется только подставить свои цифры и паспортные данные.

Если информация была полезна для Вас, поделитесь этой статьей со своими друзьями! Кнопочки социальных сетей находятся чуть ниже.

Налоговый вычет: что это?

Вычет — льгота, предоставляемая государством по некоторым видам налогам. Он может означать возможность неуплаты определенной части налогов или возвращение их сумм, уплаченных ранее.

Имущественный вычет применяется исключительно к недвижимости. Он может быть получен как продавцом, так и покупателем жилья.

Имущественный вычет при реализации объекта недвижимости предполагает несколько вариантов:

• продавец освобождается от налогового бремени полностью;
• налоговая нагрузка рассчитывается только с определенной части полученной прибыли;
• налог подлежит уплате со всей суммы, полученной продавцом.

Рассмотрим каждый вариант подробнее.

Когда можно не платить налог

Налоговый вычет при продаже квартиры более 3 лет в собственности составляет 100%. Таким образом, продавец полностью освобождается от налогового бремени. Декларацию подавать в налоговую не нужно.

Стоит отметить, что срок исчисляется с момента получения свидетельства о регистрации в соответствующем органе. На практике встречаются случаи, когда лицо проживает в квартире более 3-х лет, но получило правоустанавливающий документ совсем недавно. В соответствии с Налоговым Кодексом при реализации квартиры в рассматриваемом примере налоги уплачиваются по общей схеме: 13% для граждан страны и 30% — для иностранцев.

В соответствии со статьей 217 п. 17.1 Налогового Кодекса РФ три года исчисляются как 36 месяцев, следующих друг за другом. Соответственно, срок владения объектом недвижимости может начинаться как в начале календарного года, так и в середине.

Начало срока владения жильем зафиксирован в свидетельстве о праве собственности. Это момент регистрации сделки. В упрощенной форме можно считать дату выдачи данного документа началом права владения недвижимости. Обычно эти две даты совпадают по времени.

Законодательство страны предполагает три исключения из данного правила, которые касаются срока владения жильем. Это:

1. При получении квартиры в наследство право собственности возникает при вскрытии завещательного распоряжения, то есть фактически в день смерти наследодателя. Данное положение закреплено в статье 1152 Гражданского Кодекса РФ.
2. При членстве в кооперативе право полноправного владения возникает после уплаты пая и оформления акта приема-передачи объекта недвижимости (статья 218 Гражданского Кодекса РФ).
3. Если квартира получена до 1998 года. В этот период оформление права собственности не требовалось (статья 6 ФЗ № 122).

Вычеты на квартиру, полученную в наследство

Продажа объекта недвижимости, полученного в наследства, возможна только при вступлении наследника в права собственности. Законодательство страны исключает обложение дохода, полученного в порядке наследования. Однако другие операции с объектом от налогового бремени не освобождаются.

При реализации квартиры наследник обязан оплатить НДФЛ. Налогооблагаемая база исчисляется инспекцией самостоятельно, по результатам инвентаризационной оценки имущества на начало календарного года.

Ставка НДФЛ при реализации наследуемой квартиры составляет 13%. Налоговый вычет при продаже квартиры, полученной по наследству, зависит от срока владения ней. Он определяется датой смерти наследодателя. Варианты оплаты налога ничем не отличаются от рассмотренных выше.

Не зависимо от срока владения квартирой от налогов освобождаются:

• пенсионеры;
• инвалиды;
• инвалиды детства.

Данные категории лиц обязаны предоставить в налоговый орган документы, подтверждающие свое право не платить НДФЛ.

Налоговый вычет пенсионерам

Претендовать на имущественный вычет могут только лица, которые платят подоходный налог. До 2012 года пенсионеры и лица, живущие на пособия, выпадали из данного списка. С вступлением ФЗ № 330 пенсионеры обрели право на вычет.

Налоговый вычет при продаже квартиры в 2014 году для пенсионеров возможен на всю сумму дохода, если срок владения жильем превышает три года.

Если срок меньше трех лет, то пенсионер самостоятельно выбирает вариант уплаты НДФЛ и предоставления вычета.

1. Имущественный вычет предоставляется пенсионеру на всю сумму дохода от продажи объекта, если она не превышает одного миллиона рублей.
2. Уменьшение налоговой базы на сумму расходов, которые понес пенсионер при приобретении данного объекта.

Таким образом, фактически пенсионеры освобождаются от уплаты налогов с реализации имущества.

Что это такое?

При продаже объекта недвижимости его владельцы получают доход, поэтому обязаны уплатить подоходный налог, равный тринадцати процентам.

Эта сумма получается большой, но налоговая база может быть снижена на основаниях, предусмотренных законом.

Для этого можно воспользоваться вычетом, причем возможность его оформления будет зависеть от срока распоряжения имуществом.

Начало владения квартирой происходит с момента оформления свидетельства собственности.

Однако законодатель предусматривает некоторые исключения:

• если жилая площадь получена по наследству, то принимается во внимание момент вступления в него;
• если жилая площадь является кооперативной, то становится собственностью после завершения выплаты пая;
• владение квартирой, приобретенной по ипотечной программе, начинается с оформления акта передачи недвижимости.

Нормативная база

Оформление вычета при продаже объектов недвижимости регулируется рядом нормативно-правовых актов.

Одним из них является ФЗ № 212 от 2013 года, в соответствии с которым предусматриваются следующие положения:

• если квартира была в собственности гражданина, уплачивающего налог, в течение трех лет или больше, то при реализации он не выплачивает подоходный налог с прибыли;
• если жилая площадь была куплена меньше трех лет тому назад, то законодатель расценивает её продажу, как источник получения дохода, следовательно, гражданин может воспользоваться правом получения вычета.

Другим правовым актом является НК РФ.

Так, статья 220 устанавливает возможность оформления возврата в соответствии со следующими условиями:

• на основании п.1 упомянутой статьи можно воспользоваться вычетом при продаже недвижимости;
• п. 2 статьи предусматривает сумму вычета, определяемую путем полученной прибыли от её реализации, однако она не может составлять больше миллиона рублей;
• п.2 также устанавливает, что вместо выплаты этой суммы, можно заключить соглашение о снижении прибыли от реализованной сделки на реальные затраты, совершенные при её приобретении.

Если владелец недвижимости предпочитает сейчас не использовать возможность оформления возврата, а он хочет уменьшить покупную стоимость, то все затраты должны быть подтверждены документально.

Изменения

С 2018 года были принятs поправки, на основании которых оформить вычет можно пропорционально (при совместном приобретении).

Более того, привязка льготы осуществляется не к самому объекту недвижимости, а к её владельцу, т.е. получателю. Изменения в налоговом вычете при продаже квартиры в 2018 еще не происходили.

Налоговый вычет при продаже квартиры

Удастся ли оформить налоговый вычет при продаже квартиры? Законодатель предусматривает эту возможность, однако устанавливается временное ограничение.

В собственности менее 3 лет

Если квартира пребывает во владении менее трех лет, то при её реализации заявитель должен уплатить подоходный налог, ставка по которому равна 13%.

Как известно, плательщик налога имеет право на оформление возврата НДФЛ.

Более 3 лет

Если объект недвижимости (квартира или участок) находится в собственности больше трех лет, то законодатель не будет принимать её реализацию за способ извлечения прибыли.

Следовательно, не потребуется выплачивать подоходный налог. Его отсутствие не предоставляет возможности гражданину получить возврат НДФЛ.

Полученной по наследству

Если наследство было получено по наследству, то при его продаже можно получить имущественный вычет.

Однако здесь имеется несколько нюансов:

• во-первых, период владения также должен составлять не менее трех лет;
• во-вторых, отсчет этого времени начинается с момента вступления в наследство.

Важно правильно оформить 3-НДФЛ на имущественный вычет при покупке квартиры

Как получить налоговый вычет при покупке квартиры? Смотрите тут.

Родственнику

Налог с продажи квартиры родственнику не взимается. Следовательно, её владелец не имеет права на оформление налогового вычета.

Для пенсионеров

Пенсионер имеет право на получение имущественного вычета, если продаст квартиру.

Важно учитывать, что в его собственности она должна находиться не менее трех лет.

Таким правом может воспользоваться как работающий, так и неработающий гражданин пенсионного возраста.

Долевая собственность

Если собственность приобретается по ДДУ, то её владелец в случае продажи может получить возврат НДФЛ.

Необходимо учитывать следующее:

• во-первых, срок владения для получения льготы не должен превышать три года;
• во-вторых, это время берет с момента оформления акта приема-передачи.

Следовательно, для этого не требуется оформлять свидетельство собственности.

Как получить?

Чтобы оформить возврат суммы, необходимо выполнить три действия:

1. Заполнить в соответствии с правилами декларацию 3-НДФЛ.
2. Составить заявление в произвольной форме.
3. Собрать пакет документов.

При составлении заявления отдельное внимание необходимо уделить его «шапке».

В ней указывается руководитель налоговой инспекции или работодатель, в зависимости от того, кому оно будет сдаваться. В ней перечисляются личные сведения, в том числе номер ИНН.

Размер имущественного вычета при покупке квартиры

Размер имущественного вычета при покупке квартиры определяется Налоговым кодексом РФ.

Как получить налоговый вычет при покупке квартиры работающему пенсионеру? Читайте здесь.

Нужен образец заполнения 3-НДФЛ на налоговый вычет при покупке квартиры? Подробная информация в этой статье.

Перечень документов

К числу необходимых документов для оформления льготы относится:

• гражданский паспорт владельца недвижимости и его копия, заверенная в нотариальной конторе;
• договор купли-продажи (копия и подлинник);
• акт передачи недвижимости;
• документ, на основании которого была перечислена финансовая сумма;
• справка с места работы о размерах зарплаты и удержании НДФЛ.

Здесь представлены образец справки о размере зарплаты, образец заявления на предоставление налогового вычета.

Заполнение декларации

Заполнять декларацию необходимо разборчиво, печатными буквами, для каждой из которых отведена отдельная клетка.

В ней указываются:

• сведения о налогоплательщике, паспорте;
• информация о размере налога;
• расчет налогооблагаемой базы и т.д.

Тут можно скачать форму декларации 3-НДФЛ, образец заполнения декларации 3-НДФЛ.

На видео о вычете при продаже недвижимости

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

2. Позвоните на горячую линию:

   • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

   • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

   • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Предыдущая статья: Имущественный вычет при покупке квартиры

Следующая статья: Сколько раз можно получить налоговый вычет при покупке квартиры?

Законодательная база

Все вопросы, связанные с налогообложением и налоговыми льготами, в нашей стране контролирует Налоговый кодекс.

В 220 статье как раз рассматривается выплата вычета после совершения сделок с недвижимостью. В ней говорится о том, что каждый  гражданин имеет право компенсировать свои расходы, связанные с продажей недвижимости, за счет специальной налоговой льготы (вычета).

Кодексом определяется и максимальный размер полученной суммы – она не может превышать один миллион рублей.

По кодексу, после продажи квартиры ее бывший владелец должен обязательно заплатить налог на прибыль. В некоторых случаях, описанных в законе, это делать не нужно. Кодекс определяет льготы, которые предоставляются налогоплательщикам, а также оговаривает условия их предоставления.

Последние нововведения

При продаже любого имущества, в том числе и объекта недвижимости, граждане обязаны заплатить налог.

Имущественный вычет позволяет уменьшить его размер.

В 2018 году действуют те же изменения, что были приняты в законе с начала 2016 года. Они касаются определения сроков владения недвижимостью, после продажи которой осуществляется уплата налогов. Если вы приобрели недвижимость до 2016 года, то после трехлетнего владения ею вы может продать квартиру без выплаты взносов в бюджет.

Недвижимость, приобретенная в 2016 году и позже, при продаже облагается налогом, если срок владения ею составляет меньше 5 лет.

Для отдельных случаев допускается трехлетний срок владения имуществом, если:

• жилая площадь перешла в собственность по наследству или получена в дар от близкого родственника;
• квартира или другой вид недвижимости были приватизированы налогоплательщиком;
• собственность перешла по договору ренты.

Изменения коснулись и расчета стоимости объекта недвижимости и, соответственно, размеров налоговой базы. Стоимость продаваемого недвижимого имущества не может быть меньше 70% ее кадастровой цены. Это связано с тем, что очень часто при продаже недвижимости с целью уменьшения налоговой базы в документах указывается не реальная продажная стоимость объекта, а значительно уменьшенная сумма. Если же она оказывается меньше предусмотренной законом, то взносы в бюджет рассчитываются по специальной формуле:

кадастровая стоимость объекта Х на коэффициент (0,7%).

Изменения не затронули сумму вычета. Так же как и раньше, она составляет миллион рублей (если вы не может документально подтвердить затраты на приобретение квартиры). Не изменились и сроки подачи документов: до конца апреля года, следующего за годом реализации квартиры.

Уплачиваемые взносы в бюджет при продаже недвижимости

Если гражданин является физическим лицом и продает собственную квартиру или любое другое имущество, то, по закону, он уплачивает налог на доходы физических лиц — НДФЛ, или подоходный. Его ставка – 13 %.

Продавец должен в течение налогового года (фактически равного календарному) передать в ФНС отчет (по форме 3-НДФЛ). На это отводится 4 месяца после окончания года. Например, за проданную в 2017 году квартиру нужно отчитаться до конца апреля 2018 года. А оплатить взносы – до 15 июля 2018.

Подача декларации необходима при продаже любой недвижимости. Но налог нужно оплачивать только в том случае, если вы стали ее владельцем после 01 января 2016 года и являетесь собственником меньше 5 лет или не попадаете ни под одну из категорий граждан, которые освобождены от уплаты налогов после трех лет владения недвижимым имуществом. Если же продаваемая квартира перешла к вам в собственность до 2016 года и вы владеете ею больше 3 лет, то налог уплачивать не нужно.

Не выплачивается данный взнос и в том случае, если вы продали недвижимое имущество за ту же сумму, что и купили ее, и она составляет не менее 70% от кадастровой стоимости.

Определение понятий

Имущественный вычет  — специальная налоговая льгота, которая компенсирует расходы по уплате НДФЛ.

Если вы владели квартирой, которую продаете, меньше установленного законом срока, не облагаемого взносами, то благодаря вычету уменьшите величину выплачиваемой государству суммы.

Если сохранились документы о покупке продаваемой квартиры, то вы платите пошлину только с разницы между ценами продажи и покупки. Например, вы купили квартиру, предположим, за 5 миллионов рублей, спустя год или два продали ее за 6,5 миллионов.

В этом случае налогом будет облагаться сумма в 1,5 миллиона рублей.

Если же никаких подтверждений стоимости покупки не осталось, то из суммы полученной прибыли вычитается 1 млн рублей, а оставшаяся облагается взносами в бюджет.

Обращаться за получением имущественного вычета при продаже квартиры можно в течение всего года, вместе со сдачей декларации о доходах. Его вы получаете одновременно с выплатой налога на прибыль. Закон не ограничивает число обращений за налоговыми вычетами при продаже недвижимости: за получением льготы можно обращаться неоднократно, то есть если даже вы два года подряд будете продавать квартиры, вы каждый год можете оформлять декларацию и снижать налогооблагаемую базу за счет вычетов.

Примеры расчета

Чтобы наглядно показать суть действия имущественного вычета, попробуем разобрать несколько примеров.

Гражданка Н., являясь физическим лицом, в марте 2017 года решила продать собственную квартиру, которая досталась ей в наследство от бабушки. В права собственности Н. вступила в январе 2016 года. Соответственно, она является владелицей объекта недвижимости меньше установленного законом минимального срока. Значит, после продажи квартиры Н. должна уплатить подоходный налог. Квартиру она продала за 4,5 миллиона рублей.

Поскольку приобретение жилья не требовало от нее никаких расходов, то по закону она имеет право уменьшить налогооблагаемую базу на 1 000 000 рублей.

То есть: 4,5 млн – 1 млн = 3,5 млн

От этой суммы и будет уплачен налог:

3 500 000  * 13 % = 455 000 рублей нужно будет уплатить гражданке Н. в качестве НДФЛ.

Если же собственники ранее купили квартиру и сохранились документы, подтверждающие ее стоимость при покупке, то расчет будет производиться по-другому.

Семья Ивановых купила квартиру в новом доме в феврале 2016 года за 5 миллионов рублей, а через год продала ее за 6 миллионов. По закону им полагается вычет, компенсирующий их расходы на покупку жилья. В этом случае при расчете взносов в бюджет учитывается сумма, которую они заплатили при покупке квартиры:

6 млн – 5 млн = 1 млн — это величина налогооблагаемой базы.

Подоходный налог можно рассчитать таким образом: 1 млн * 13 %  = 130 000 руб.

Как видно из примеров, имущественный вычет помогает значительно снизить расходы при уплате пошлин государству.

Порядок оформления

В течение одного года можно получить вычет только один раз.

Если за год вы продаете две квартиры, то воспользоваться вычетом в этом году вы сможете только с продажи одного объекта.

Для получения вычета нужно обратиться в местные органы ФНС с заполненной декларацией (форма 3-НДФЛ).

Существует несколько способов ее заполнения:

• Бланк декларации можно скачать на сайте налоговой службы и заполнить вручную. Она заполняется только заглавными печатными буквами черными или синими чернилами. При заполнении строго следуйте инструкции.
• Бланк можно заполнить и на компьютере в формате *pdf или *xlsx. Заполняется она так же по инструкции, только заглавными буквами, цвет шрифта должен быть черным.
• ФНС запустила специальный сервис на своем сайте, помогающий заполнить декларацию: вы по инструкции вводите данные, а программа автоматически проверяет их и вносит в бланк декларации. Для этого нужно просто загрузить программу на свой компьютер. Только обращайте внимание на год: год программы должен соответствовать году, за который вы отчитываетесь.
• Существуют и другие варианты: платные и бесплатные сервисы, в том числе и онлайн, помогающие заполнить декларацию.

Способов передать декларацию в ФНС тоже несколько: вы можете лично принести ее в ваше отделение, отправить по почте, если вы зарегистрированы на портале ФНС России и у вас есть доступ к Личному кабинету налогоплательщика, то можно передать ее онлайн. Отдать декларацию за вас может и доверенное лицо, если вы оформите у нотариуса на него доверенность.

После рассмотрения всех документов, на которое отводится срок до 30 дней. О своем решении налоговые службы известят вас по указанным контактам.

Необходимый пакет документов

Для получения льготы нужно, кроме декларации, предоставить такие документы:

• заявление на получение вычета;
• справку о доходах с места работы (форма 2-НДФЛ);
• договор, подтверждающий сделку;
• акты приема и передачи объекта недвижимости;
• все документы, которые смогут подтвердить ваши затраты.

Иногда могут потребоваться и дополнительные документы: договор дарения или свидетельство о приватизации  и т. д.

Частные случаи

По закону, воспользоваться правом имущественного вычета имеет каждый гражданин, независимо от статуса.

Не предусмотрены отдельные льготы для неработающих граждан или пенсионеров, однако они тоже могут при продаже имущества уменьшить на размер вычета сумму, с которой будет выплачиваться пошлина, или компенсировать расходы, связанные с покупкой недвижимости.

А вот продажа собственности близким родственникам (между супругами, родителями — детям и наоборот), то есть когда сделка совершается между людьми взаимозависимыми, не предполагает выплаты компенсации.

Если же сделка совершена между бывшим супругами, после развода, то они оба имеют право на подачу декларации и получение имущественного вычета.

Если квартира находится в долевой собственности, то выплата компенсации при продаже будет зависеть от некоторых моментов. Если квартира продается одновременно всеми собственниками, то вычет выплачивается один с распределением суммы между участниками общей собственности соразмерно величине доли, находящейся в собственности каждого. Если же каждый собственник продает свою часть квартиры отдельно, то и декларацию каждый подает самостоятельно и может претендовать на положенный по закону вычет в размере 1 миллиона рублей.

Об уплате налогов при продаже и покупке жилой недвижимости рассказано в следующем видеосюжете:

Продажа квартиры менее 3 лет в собственности и покупка новой квартиры

Продавая недвижимость, владельцы сталкиваются с вопросом налогообложения. Какая сумма налога начисляется продавцу квартиры, если он стал владельцем меньше, чем 3 года назад? Юридические термины трудно понять простому человеку, а проблему налога решить надо самым выгодным для себя образом. Разберитесь, как можно минимизировать свои расходы, за счет налога и вычета.

Налог на проданную недвижимость

Если вы владеете квартирой не больше 3 лет и к моменту продажи 183 дня проживали в России (резиденты), то попадаете под налоговое бремя. Вам нужно будет заплатить 13% от цены, которую записали в договоре купли-продажи.

Собственники, если они более 183 дней живут в другой стране (нерезиденты), платят 30%.

Чтобы избежать махинаций со стороны участников рынка недвижимости, законом определено, что в договоре купли-продажи нельзя указывать сумму меньше, чем 70% от кадастровой стоимости. Уточните данные на сайте Росреестра https://rusreester.ru. Если у налоговиков возникнут сомнения по вашей декларации, то будет назначена камеральная проверка. В ходе такого аудита все ваши банковские карты, движение средств, имущество, доходы и пути их получения будут проверяться и сверяться с декларацией, суммами налогов, которые вы уплачивали. Ст. 198 УК РФ, грозит наказанием в виде штрафов, принудительных работ и тюремного заключения.

Что делать, если кадастровая стоимость выше, чем цена квартиры?

Если ваша квартира на рынке недвижимости действительно оценивается ниже кадастровой, то обращайтесь в суд. Из 1000 обратившихся, дело проиграли только 70 человек.

Расчет НДФЛ при продаже квартиры

Рассчитать сумму подоходного налога можно двумя способами. Из них вы выбираете самый выгодный – обычные 13% или «доходы минус расходы». Второй вариант выгоден, когда вы покупаете квартиру дороже, чем продаете. Но во всех случаях вам нужно заполнить форму 3-НДФЛ за тот период, когда покупали и продали недвижимость. Но если вы в свое время просрочили сдачу декларации, то вам начислят штраф 20% и пени за каждый месяц просрочки.

1 января 2018 год прошло 2 года после внесения серьезных изменений в НК РФ. Если вы не хотите платить налог с продажи своего дома и попадаете под категорию освобожденных от налога – подождите еще 1 год. По закону, не платят подоходный налог с продаж граждане РФ, владеющие недвижимостью более 3 лет и:

• прошедшие приватизацию;
• получившие недвижимость в дар от очень близких родственников, в наследство;
• заключившие соглашение пожизненного содержания с иждивением (не путайте с рентой!).

Пример расчета 13%:

• Вы в 2016 году стали собственником жилья. Сдали декларацию. Заплатили налоги, согласно действующему на тот момент законодательству.
• В 2018 году продаете эту недвижимость за 4 млн. руб.
• Заполняете 3-НДФЛ и вносите налог 13%.
• Это составит 520 тыс. руб.
• 4000000 – 520000 = 3999480 руб. – ваша прибыль.

Как получить вычет

В отличие от ипотечного вычета, который возвращается только однажды, налоговый вычет при покупке машины и недвижимости можно каждый год. Деньги вам будут возвращать, если вы до этого платили в казну.

То есть, если каждый год продаете и покупаете недвижимость, автотранспорт, при этом сдаете декларацию, то возвращаете часть денег обратно. Но если вы занимаетесь таким бизнесом дольше 3 лет без основательных причин, то вам придется создавать ИП. В этом случае условия налогообложения уже будут другие.

Для физических лиц налоговый вычет рассчитывается в размере 13% от стоимости купленной квартиры или дома.

Например:

• Зимой 2018 года вы продали квартиру стоимостью 4 млн. руб., рассчитали подоходный налог – 520 тыс. руб., а в марте купили домик с участком земли в деревне за 3 млн. руб.
• Вам вернут 390 тыс. руб.
• Получается, что вы купили дом за 2610000 руб.
• Следовательно, у вас в процессе продажи и покупки жилья, после вычета подоходного налога (13%) и возврата по налоговому вычету (13%) осталось денег в размере 1389480 руб.

«Доходы минус расходы». Этим методом тоже можно считать, если у вас есть документы, подтверждающие расходы на приобретение недвижимости. Тогда вы заплатите налог с разницы в цене.

Стандартный вычет, сейчас это – 1 млн. руб., применяется к тем собственникам, которые через 3 года владения попадут в категорию льготников, но хотят продать до этого времени.

Важно знать, что вы сами должны выбрать способ исчисления налога и вычета. В ФНС не имеют право решать за вас. Если вы не заявите свою волю, то налоговики выберут самый высокий налог.

Внимание! Обязательно уточняйте порядок начисления, расчета и уплаты налогов при продаже недвижимости в вашем городе, регионе. По закону, каждый региональный орган имеет право вносить небольшие изменения и свои коэффициенты, при расчете кадастровой стоимости.

Если вам не нужно очень срочно продать свою квартиру, то дождитесь, когда пройдет 3 года, и вы сможете воспользоваться правами льготной категории. Если вы не относитесь к ним, то право не платить налог с продажи недвижимого имущества наступит через 5 лет владения.

Оформляйте документы правильно, заранее посчитайте, какой вид налога вам выгоднее всего выбрать. Сдавайте декларацию вовремя, чтобы не платить штрафы и пени.

Присылайте свои вопросы

Продолжение:

• С какой суммы платится налог при продаже дачи в 2019 году
• Как правильно составлять объявления на Авито, чтобы быстро продать квартиру или дом
• Продажа квартиры по ипотеке, риски продавца
• Как продать квартиру дороже рыночной цены

Нюансы налога при продаже квартиры – что это?

Далеко не все граждане знают, что при продаже квартиры, находящейся в собственности, придется отдавать в казну государства 13 % налогов (30 % в случае, если недвижимость реализует нерезидент РФ). При этом размер налога зависит от времени, в течение которого человек владеет квартирой. Так, до 2015 года срок владения составлял три года, однако в 2016 году государство изменило этот срок до пяти лет.

Если человек владел недвижимостью свыше этого срока, то беспокоиться про уплату налога не следует – его платить не нужно. Таким образом, если вы приобрели недвижимость в январе 2015 года и решили продать квартиру в 2018 году, придется уплачивать «дань».

Правда, есть граждане, которые могут не платить данный налог даже в случае, если владеют недвижимость свыше трех или пяти лет:

1. Те, кто получили жилье в дар либо наследство.
2. Те, кто получили жилье после приватизации.
3. Те, кому квартира досталась по договору ренты.

А вот если вы владеете жильем менее указанных сроков (исчисляется датой, прописанной в договоре купли-продажи), то сумма отчислений определяется суммой, который получило физическое лицо при продаже недвижимости.

Если в вашей собственности квартира находится меньше 3 или 5 лет (срок зависит от даты ее покупки), сумма налога будет определяться суммой, которую вы получите при продаже:

• Платить налог не нужно, если сумма сделки составила менее 1 млн рублей.
• Если сумма больше 1 млн рублей, сумма отчислений составит 13 % либо 30 %.

При этом очень многие стараются снизить сумму выплат, для чего используется имущественный налоговый вычет при продаже квартиры. Давайте рассмотрим этот вопрос намного подробнее.

Как можно снизить налог вычитанием расходов?

Есть еще один способ снизить размер налога при продаже квартиры для тех, кто владеет жильем менее трех или пяти лет. Эта процедура имеет название – вычитание расходов на жилье. То есть, нужно снизить величину полученных доходов на сумму понесенных расходов. К примеру, вы приобрели жилья за 2,5 млн рублей, а решили реализовать за 3 млн рублей. Если говорить про обычный имущественный вычет, то отчисления составят 260 тысяч рублей при ставке в размере 13 %.

В данном случае намного выгоднее воспользоваться другим вариантом: нужно посчитать 13 % от той суммы, которая получена при реализации жилья сверх средств, затраченных в прошлом. К примеру, из суммы в размере 3 млн рублей нужно вычесть 2,5 млн рублей, и уже из оставшихся 500 тысяч рублей нужно вычесть налог в размере 13 %. В итоге сумма, причитающаяся к выплате в бюджет, составит 65 тысяч рублей.

Давайте запишем все операции по использованию способа вычета расходов:

1. Сумма налога при вычете равна стоимость продажи минус 1 млн рублей, после чего нужно умножить полученную сумму на 13 %.
2. Сумма налога при вычитании сбора равна стоимость продажи минус стоимость купленной квартиры, и все это нужно умножить на 13 % налога.

При этом важно помнить, что нельзя сразу пользоваться двумя из данных способов – нужно выбрать тот вариант, который является для вас более выгодным. Не забудьте представить в налоговую инспекцию документы, подтверждающие расходы.

Что выгоднее для вас?

Несомненно, в каждом случае стоит использовать индивидуальные расчеты для выбора самого выгодного варианта вычета при продаже квартиры. Но чтобы понять, что вам выгоднее, сначала необходимо провести расчеты.

К примеру, гражданин Иванов купил жилье за 1,9 млн рублей в 2014 году, а спустя год решил продать ее за 2,4 млн рублей. В таком случае при продаже необходимо заплатить налог:

1. При применении имущественного налогового вычета налогом будет облагаться сумма в размере 1,4 млн рублей (разница между ценой продажи и 1 млн вычета). В результате гражданину Иванову нужно отдать в бюджет 182 тысячи рублей.
2. При использовании метода уменьшения доходов на расходы нужно будет заплатить сумму в размере 65 тысяч рублей с 0,5 млн рублей (разница между суммой приобретения и продажи).

В данном случае лучше пользоваться вторым вариантом.

Правда, такой вариант будет выгоден не всегда. К примеру, вы приобрели недвижимость за 500 тысяч рублей, а продали за 1,2 млн рублей. При вычете расходов придется оплачивать налог в размере 91 тысячи рублей с суммы 700 тысяч рублей. А вот если воспользоваться правом вычета, сумма отчислений составит всего 26 тысяч рублей, поскольку размер налогооблагаемой базы составит всего 200 тысяч рублей (нужно отнять от суммы 1,2 млн рублей 1 млн рублей вычета).

В течение жизни налоговым вычетом можно пользоваться столько раз, сколько вы продаете жилье, однако воспользоваться им можно лишь раз в отчетный год. Если вы продаете несколько квартир сразу, можете разделить этот миллион поровну для каждого жилья.