Титульное страхование недвижимости: что это такое

Страхование сделки с квартирой

Последнее обновление: 27.01.2018

Говорят, что страхование — это способ сравнительно честного отъёма денег у населения. Это, конечно же, шутка. Но в каждой шутке есть доля правды.

И все же страхование – инструмент для недвижимости полезный. А в отдельных случаях – незаменимый. Особенно, страхование сделки купли-продажи квартиры, т.е. страхование от потери права собственности на квартиру, или как это правильно именуется – титульное страхование недвижимости.

Из всех «гарантий», которыми агентства недвижимости щедро награждают своих клиентов, настоящей гарантией (т.е. реальной финансовой компенсацией утраты права собственности на квартиру) обладает только страховой полис титульного страхования.

Страхование титула, обычно, происходит при покупке квартиры, поэтому этот вид страхования в обиходе называют страхованием сделки с квартирой.

Вообще-то в недвижимости встречается четыре основных вида страхования (не следует их путать):

1. Титульное страхование (защита собственника квартиры от потери права собственности);
2. Ипотечное страхование (защита банка-кредитора от риска убытков по выданному ипотечному кредиту);
3. Страхование ответственности Застройщиков (защита инвестиций дольщиков в строящееся жилье от потери этих денег);
4. Страхование недвижимого имущества (защита квартиры от физического повреждения или уничтожения – от пожара, наводнения, разрушения, и т.п.).

Рассмотрим их по порядку.

Порядок возврата НДФЛ при покупке квартиры. 2 способа. Список документов.

Ипотечное страхование

При выдаче ипотечного кредита, банки-кредиторы всегда страхуют свои финансовые (кредитные) риски. Банк таким образом защищает себя от возможной невыплаты (или неполной выплаты) кредита заемщиком. Несмотря на то, что при ипотеке купленная заемщиком квартира остается в залоге у банка, банк дополнительно перестраховывается на случай, если эта квартира сгорит, разрушится, потеряет в стоимости, и т.п.

По закону, при оформлении ипотечного кредита заемщик обязан страховать только предмет залога (квартиру) от повреждения или полного уничтожения (имущественная страховка – см. ниже). Но на практике банки требуют дополнительных гарантий в виде страховки жизни заемщика, страховки его трудоспособности, а также страховки титула (см. выше) на приобретаемую квартиру.

В итоге, страхование ипотечного кредита представляет собой комплексное страхование всевозможных рисков, направленное на защиту финансового состояния банка-кредитора.

Все это комплексное ипотечное страхование происходит, конечно же, за счет заемщика. Срок ипотечного страхования, обычно, равен сроку, на который оформляется ипотечный кредит.

Подробнее об ипотечном страховании можно почитать на официальном сайте Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) – здесь

Страхование ответственности Застройщика

Здесь речь идет исключительно о первичном рынке жилья. Об отношениях между Застройщиком и Покупателем квартиры (дольщиком), при условии, что они действуют в рамках Договора долевого участия (ДДУ).

С 1 января 2014 г. в знаменитом законе ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…» вступили в силу изменения, которые предусматривают дополнительные меры по обеспечению ответственности Застройщиков перед дольщиками, в виде поручительства банка или страхования. В случае страхования, Застройщик может выбрать страховщика на свое усмотрение – либо страховую компанию, либо Общество взаимного страхования (ОВС).

Подробнее этот вопрос рассмотрен здесь: «Страхование гражданской ответственности Застройщика».

Что делать, если купил квартиру с коммунальными долгами? Смотри в этой заметке по ссылке.

Страхование недвижимого имущества

Это вид имущественного страхования, связанный с риском физического повреждения или полного уничтожения квартиры. Причиной этого могут быть несчастные случаи, разного рода стихийные бедствия или человеческий фактор – такие типы страховых случаев прямо указываются в договоре страхования.

Суть этого вида страхования сводится к тому, что владелец квартиры получает страховое возмещение (финансовую компенсацию) при наступлении страхового случая, если этот случай предусмотрен в договоре.

Страхование недвижимого имущества не имеет прямого отношения к сделкам с недвижимостью, разве что в случаях, когда оно входит составной частью в комплексное ипотечное страхование (см. выше).

ВИДЕО: Страхование недвижимости и компенсация ущерба

 — Принципы страхования недвижимого имущества от физического ущерба: что является страховыми случаями, на какую компенсацию можно рассчитывать? 

Памятка страхователю

При любом виде страхования следует помнить, что страховка «срабатывает» (т.е. деньги выплачиваются) только при наступлении страхового случая. А страховой случай – очень обтекаемое понятие, которое принимается в расчет только если такой случай точно совпадает с юридической формулировкой страхового случая, которая указывается в договоре страхования.

Учитывая, что в каждой страховой компании присутствует большой штат юристов, и каждая страховая компания старается, по возможности, избежать выплаты страхового возмещения, юридические формулировки страховых случаев составляются таким образом, чтобы их можно было трактовать по-разному. А значит, у страховщика есть возможность (лазейка) «законно» уйти от страховой выплаты.

Страхователю (т.е. лицу, которое страхуется) следует все формулировки договора страхования тщательно изучить (лучше с помощью квалифицированного юриста), и возможно, переписать и согласовать со страховщиком в более подходящем варианте, чтобы точно быть уверенным, какие именно события страховщик сочтет за страховой случай.

Вывод: Страховка хоть и обеспечивает реальную финансовую гарантию (компенсацию), но на практике получить ее не так уж просто. Поэтому, несмотря на возможность страхования сделки купли-продажи квартиры, самостоятельное изучение правил организации сделки с недвижимостью существенно повышает безопасность сделки, и снижает риски для Покупателя квартиры.

Для этого нами и разработана подробная ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ (см. ниже).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ .

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Риски по титульному страхованию

Считается, что в данный перечень риском входят такие, как оформление договора купли-продажи с нарушением действующего законодательства, если он заключался  с вовлечением неправоспособных или недееспособных лиц, либо если после сделки у  третьих лиц сохранилось право собственности на эту недвижимость после ее отчуждения. Но на самом деле перечень рисков намного шире. В судебной практике, которая связана с покупкой недвижимости и оформленным титульным страхование больше всего встречаются такие риски, как:

• Предшествующая процедура оформления прав частной собственности или купля-продажа недвижимости по решению суда признаны незаконными по следующим причинам:

1. сделка совершалась лицом, относительно которого есть решение суда о его недееспособности либо о его ограниченной дееспособности; в момент подписания соглашения лицо не в состоянии было осознавать значение совершаемых им поступков, руководить ими;
2. лицо подписывало договор, находясь под влиянием заблуждения или обмана;
3. сделка оформлялась под давлением, с применением насилия, угроз;
4. если договор купли-продажи оформлялся на имущество, которое является совместно нажитым, но на его продажу правильно оформленного согласия второго супруга получено не было;
5. если договор купли-продажи оформлялся на имущество, переданное, чтобы обеспечить определенному лицу пожизненное содержание, но на его продажу у получателя ренты согласие не получено.

• Неправильно составленная юридическая документация при оформлении сделки.
• Приобретатель недвижимости оказался жертвой мошенников.
• При оформлении сделки купли-продажи не учитывались интересы малолетних, несовершеннолетних детей, других наследников, например, у претендентов на обязательную долю.

Это не исчерпывающий список всевозможных рисков, могут быть и другие случаи, которые повлекут за собой решение суда признать договор купли-продажи  недвижимости недействительным. Но тут собраны те, которые максимально охвачены юридической практикой.

Как оформить титульное страхование недвижимости?

Титульное страхование представляет собой договор страхования, заключаемый между компанией страховщиком с одной стороны, и страхователем, заинтересованным лицом, с другой стороны. Минимальный срок такого соглашения составляет 1 год, а максимальный – 10 лет. Как поступить именно вам?

Важно знать! Гражданское законодательство устанавливает срок исковой давности в 10 лет для любых последствий, которые возникают из-за недействительности заключенного договора по отчуждению недвижимости. Отсюда следует, что и титульное страхование лучше всего заключать именно на этот срок – 10 лет.

Кстати, именно по этой причине титульное страхование не заключается не больший срок. Нет смысла, потому что в прошествии десятилетнего срока подавать в суд на признание сделки недействительной будет бессмысленно. Суд откажет истцу на основании того, что сроки, установленные законом, уже вышли.

Оформляется титульное страхование на недвижимость, которая куплена на вторичном рынке. На новостройки такой вид договора практически не оформляется, потому что приобретаемой квартирой еще не проводились сделки по отчуждению имущества.

Как правило, титул заключается на этапе подготовки договора купли-продажи между покупателем и собственником недвижимости. Перед тем, как его подписать, страховщик осуществляет предстраховую экспертизу, чтобы изучить историю сделок по отчуждению приобретаемого объекта недвижимости. На основании проведенной проверки страховщик приходит к выводу о наличии сомнительных фактов. Если они есть, то величина страхового взноса повышается. В некоторых случаях компания может отказать в страховании той или иной недвижимости.

Важно знать! Если страховщик отклонил ваше просьбу в оформлении титула, то это означает, что его специалисты пришли к заключению о наличии существенных нарушений в проведенных ранее сделках с данной квартирой, домом, гаражом, участком земли и т.д. Это тревожный знак, который подсказывает, что лучше отказаться от покупки это недвижимости и подыскать другую.

Для каждого договора будет действовать индивидуальные размеры страховых взносов, которые зависят от таких факторов, как:

1. Стоимость покупаемой недвижимости.
2. Срок заключения договора титульного страхования недвижимости.
3. Выводы экспертов, которые установили степень риска потери страхователем своего права собственности.

Поэтому, такой договор может быть заключен на сумму от 0,3% до 3% от стоимости покупки.

Помимо заявления на заключение договора страхования, в компанию необходимо представить такие документы, как:

• копия свидетельства о праве собственности на объект недвижимости;
• копия документов, удостоверяющих личность страхователя и собственника недвижимости;
• выписка из домовой книги;
• технический паспорт помещения;
• все договора за последние 5 лет, по которым проводилось отчуждение покупаемого объекта;
• копия свидетельства о праве на наследство, копия завещания и свидетельство о смерти наследодателя;
• разрешение органов опеки на отчуждение недвижимости, если есть ее несовершеннолетние собственники;
• письменное согласие второго супруга на продажу совместной собственности, которое должно быть заверено у нотариуса;
• кадастровый план на участок земли.

Данный перечень документ не является исчерпывающим, и страховщик может потребовать дополнительные  документы. Это могут быть справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, которые подтверждают дееспособность продавца. Особенно на этих справках компания настаивает, если продавцом выступает пенсионер.

Наступление страхового случая

Как только наступает страховой случай, страхователь обязан известить страховщика в установленный заключенным соглашением титула срок. Обычно этот срок должен быть в три дня, но компании любят корректировать его, обязуя граждан сообщать о наступлении страхового случая немедленно.

Момент наступления страхового случая совпадает с вступлением в законную силу решения суда. Но и тут есть нюансы. Страховая компания заинтересована, чтобы решение было в пользу страхователя. Поэтому, договором может быть закреплено обязательство, по  которому страхователь должен извещать компанию на стадии получения повестки в суд. Возможен неплохой вариант, когда представление интересов страхователя в суде возьмет на себя компания.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Что такое титульное страхование?

Титульное страхование при сделках с недвижимостью – это такой вид страхования, который обеспечивает возмещение убытков, если происходит утрата права собственности на приобретенное недвижимое имущество.

Зачастую такое страхование выступает в качестве непременного требования банковской организации при выдаче гражданину ипотечного кредита.

Этот вид страхования стоит рассматривать как важную финансовую гарантию, предназначенную для добросовестного приобретателя недвижимого имущества на тот случай, если объект, который был приобретен, будет изыматься у владельца по разнообразным причинам.

Это относится к случаям:

1. Если договор купли-продажи был заключен:

• в нарушение положений законодательства;
• с участием недееспособного гражданина;
• с участием несовершеннолетнего;
• с участием ограниченно дееспособного гражданина;
• гражданином под влиянием заблуждения;
• гражданином, который не способен руководить собственными действиями либо понимать значение указанных действий при совершении сделки;
• гражданином, который находился под влиянием насилия, угрозы, обмана, стечения каких-либо тяжелых обстоятельств, в результате злонамеренного соглашения других сторон сделки;
• неуполномоченным лицом;
• лицом, превысившим свои полномочия;
• с участием неправоспособного юридического лица;

Могут быть другие причины, которые указываются в законах, например обязательное титульное страхование при ипотеке.

Какие объекты подлежат титульному страхованию?

Застраховать можно право собственности на следующую недвижимость:

• нежилые помещения;
• офисы;
• здания
• квартиры;
• комнаты;
• гаражи;
• земельные участки;
• дачи;
• коттеджи.

Но в данном случае стоит отметить, что страхуется именно имущественный интерес самого собственника, который находится в единой связи с владением, пользованием, распоряжением недвижимостью.

Возможно вы захотите узнать где застраховать квартиру, и что нужно при этом учитывать.

Или почитайте в ЭТОЙ статье о договоре страхования гражданской ответственности застройщика.

Сколько стоит титульное страхование?

Цена страховки находится в зависимости от:

• стоимости самого объекта недвижимости;
• периода страхования;
• степени риска, установление которой производится, основываясь на проведенной юридической экспертизе;
• иных условий, которые имеют существенное значение.

Страховая стоимость – это действительная (реальная) стоимость недвижимости. Она может быть установлена в размере рыночной стоимости недвижимости, независимо от суммы, указанной в договоре купли-продажи, по которому эта недвижимость приобреталась.

Страховая сумма по такому договору не может превышать страховую стоимость недвижимости.

Учитывая срок действия договора, при страховании «от всех возможных рисков» (при утрате права собственности независимо от оснований, перечисленных ранее) страховой тариф будет установлен в следующем размере:

• один год – 0,4-1,0%;
• три года – 1,5-2,0%;
• десять лет – 2,2-4,0%.

Как можно застраховаться?

Необходимо помнить, что правом заключить подобный договор обладают лишь собственники данной недвижимости (к ним относятся граждане, индивидуальные предприниматели, юридические лица).

Последовательность действий:

1. Необходимо собрать все нужные документы для заключения сделки. Именно они будут выступать основой оценки вероятности предъявления в последующем претензий уже к новому собственнику.

С учетом имеющейся степени риска страховым агентом будет рассчитан тариф титульного страхования;

2. Стоит тщательно изучить все страховые компании, наличие у них действительных лицензий, их финансовую стабильность, положения о правилах и условиях страхового договора.

   В итоге нужно выбрать ту компанию, с которой будет выгоднее заключить договор;

3. Последний этап состоит из подготовки, согласования и непосредственно заключения договора.

Подведем итоги

1. Титульное страхование предоставляет возможность возмещения убытков при потере права собственности на недвижимость.

2. Основания для потери данного права перечислены в гражданском законодательстве.

3. Объектами данного вида страхования выступают жилые и нежилые помещения и земельные участки.

4. Срок действия такого договора может длиться от 1 года до 10 лет.

5. Стоимость титульного страхования недвижимости зависит от срока договора.

6. Страховым случаем выступает утрата права собственности.

7. Возмещение осуществляется способом, предусмотренным договором.

8. При выплате возмещения страховая сумма станет меньше на размер данной выплаты.

Видеосюжет о титульном страховании недвижимости

Следите за обновлениями вконтакте

, одноклассниках

, facebook

, google plus

или twitter

Читайте еще:

Типичные риски по титульному страхованию

Наиболее часто в юридической практике встречаются следующие риски, связанные с приобретением недвижимости и покрываемые титульным страхованием:

1. Предыдущая приватизация или предыдущая продажа недвижимости были признаны судом незаконными в результате:

• совершения сделки лицом, признанным недееспособным или ограничено дееспособным, или лицом, которое в момент заключения соглашения было не способно понимать значение своих поступков и руководить ими;
• совершения сделки гражданином, который находился под влиянием заблуждения, насилия, обмана либо угрозы;
• совершения сделки с помещением или другим недвижимым объектом одним из супругов без получения согласия другого супруга в отношении распоряжения общей недвижимостью;
• совершения плательщиком ренты сделки, направленной на отчуждение имущества, которое было передано для обеспечения определенному гражданину пожизненного содержания, без согласия на эту сделку получателя ренты;

2. Юридическая документация при сделке была составлена неправильно.

3. Покупатель недвижимости столкнулся с мошенничеством.

4. При продаже помещения не были учтены интересы несовершеннолетних детей или наследников.

5. Другие случаи, повлекшие признание сделки с помещением недействительной.

Правила оформления

Титульное страхование оформляется между страхователем и страховой компанией на основании договора страхования. Срок данного соглашения варьируется от 1 года до десяти лет.

Юристы рекомендуют оформлять титульное страхование на 10 лет, поскольку в российском Гражданском кодексе устанавливается именно десятилетний срок исковой давности для применения любых последствий, возникших в результате недействительности совершенной сделки с недвижимостью.

Покупателям недвижимости сразу стоит учесть, что титульное страхование оформляется только на недвижимость, купленную на вторичном рынке.

Объектами титульного страхования недвижимости могут выступать:

• дома, квартиры или любые другие жилые помещения;
• сооружения, здания, офисные и другие нежилые помещения;
• земельные участки, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Чаще всего договор страхования оформляется на этапе подготовки соглашения между продавцом и покупателем недвижимости.

Еще одно преимущество титульного страхования состоит в том, что страховая компания перед заключением договора обычно проводит предстраховую экспертизу с целью изучения юридической истории приобретаемого объекта недвижимости.

Таким образом, чистота сделки будет тщательно проверена опытными специалистами. Тем не менее, выявление страховщиками сомнительных факторов при проведении юридической экспертизы может привести к повышению страхового взноса или даже к отказу в оформлении титульного страхования.

Размер страховых взносов при заключении соглашения титульного страхования недвижимости зависит от нескольких факторов, а именно:

1. От стоимости приобретаемого объекта недвижимости (стоимость может быть определена по рыночной цене либо по цене, указанной в договоре по отчуждению недвижимости);
2. От срока, на который заключается соглашение титульного страхования недвижимого имущества;
3. От результатов юридической экспертизы совершаемой сделки с недвижимостью, то есть от степени риска утраты застрахованным своего права собственности.

Как правило, стоимость страховки варьируется от 0,3 до 3 % от цены сделки с недвижимостью.

С перечнем документов, необходимых для страхования, можно ознакомиться в конкретной страховой компании, оформляющей страховое соглашение. Обычно страховые компании просят страхователя представить:

• свидетельство, подтверждающее прохождение государственной регистрации права на дом, земельный, участок или другой объект недвижимости, выступающий предметом договора титульного страхования;
• удостоверения личности страхователя и продавца недвижимости и их копии;
• все соглашения об отчуждении продаваемого объекта недвижимости за последние 3-5 лет;
• при наследовании продавцом недвижимости – свидетельство о праве на данное наследство, копию завещания (при его наличии) и свидетельство, подтверждающее смерть наследодателя;
• при наличии несовершеннолетних собственников продаваемой недвижимости – разрешение органов опеки на отчуждение этой недвижимости;
• согласие супруга на отчуждение общей недвижимости, оформленное с учетом требований закона (нотариальная форма);
• кадастровый план на отчуждаемый земельный участок;
• технический паспорт помещения и выписку из домовой книги.

Страховая компания может потребовать и другие документы. К примеру, если продавцом недвижимости является пенсионер, страховщики часто требуют справку из психоневрологического и наркологического диспансеров, чтобы подтвердить дееспособность продавца.

Как уже говорилось, механизм титульного страхования еще недостаточно отлажен на российском рынке. Особенно это касается момента получения страхового возмещения. Поэтому страхователям рекомендуется внимательно изучать договор страхования перед его подписанием.

Например, в договоре могут быть указаны такие нюансы, как порядок и срок уведомления страховщика. В некоторых страховых соглашениях даже содержится ограничение на обращение за юридической помощью к сторонним организациям, не сотрудничающим со страховщиком. Уже были прецеденты, когда несоблюдение указанных требований служило основанием для отказа по выплате страхового возмещения.

Узнайте, как правильно оценить долю в квартире и какие методики для этого применяются.

Как оформить завещание на квартиру можно узнать из этой публикации.

Наступление страхового случая

При наступлении страхового случая, то есть при утрате прав на приобретенный объект недвижимости в результате ничтожной сделки, страхователю нужно обратиться в страховую компанию для получения соответствующей компенсации.

В этом случае страхователь должен представить сам договор титульного страхования, удостоверение личности, а также решение суда, по которому застрахованный гражданин лишается права собственности на объект недвижимости, выступающий предметом договора страхования.

При наступлении страхового случая по соглашению титульного страхования возмещаются следующие убытки застрахованного:

• полная стоимость утраченного объекта недвижимости, рассчитанная на дату заключения страхового соглашения. Стоимость недвижимости определяется на этапе подготовки договора страхования на основании акта независимой оценки либо договора дарения, купли-продажи, мены или другого соглашения по отчуждению недвижимого имущества;
• судебные и дополнительные расходы, если это оговорено в самом соглашении титульного страхования.

Следует отметить, что заключение договора титульного страхования, как правило, не освобождает страхователя от участия в судебных спорах по признанию сделки с недвижимостью ничтожной. Представители страховщика, если иное прямо не определено в страховом соглашении, не обязаны представлять застрахованного в суде.

Тем не менее, претензии и иски по отчуждению недвижимости у застрахованного лица (приобретателя недвижимости), достаточно редко удовлетворяются судом. Это связано с тем, что страхуемая сделка уже тщательно проверялась страховой компанией, поэтому шансы истца доказать ее недействительность очень малы.

В заключении рекомендуем посмотреть короткое видео по теме:

Оформляем дарственную на квартиру, документы, сроки, расходыДокументы для регистрации права собственности на квартиру — полный переченьКак и где узнать кадастровую стоимость своего земельного участкаКак оформить дарственную на долю в квартире, юридические тонкостиЧто нужно знать при покупке квартиры в новостройкеИспользование материнского капитала для улучшения жилищных условий

Общие моменты

Граждане могут страховать недвижимость по таким программам:

1. Титульное страхование.
2. Ипотечная страховка.
3. Страхование ответственности застройщика.
4. Физическое страхование объекта – от повреждения и разрушения.

Что это такое

Титульное – это страхование, что призвано защищать добросовестных покупателей недвижимого объекта от рисков утраты права собственности на него.

Страхуют риск утраты такого права из-за дефектов титула, которым считают документы, подтверждающие права собственности. Таковым является соглашение купли-продажи.

Не стоит думать, что любая утрата права владения – это страховой случай при титульном страховании.

Не считают страховыми случаи, когда недвижимость утрачена из-за пожара, взрывов, землетрясений, умышленных разрушений.

Не всегда при заключении договора купли-продажи участвуют только покупатель и продавец. Бывает, что переход прав на недвижимость осуществляется от владельца к нескольким лицам.

В процессе перехода может нарушаться закон, когда ущемляются права третьего лица. И тогда начинается судебная тяжба, а после принятия решения покупатель лишается прав собственности.

Объект страхования – права собственности покупателей на недвижимость. Страховой договор заключается в отношении различных помещений и земельных участков.

Страхуют не только утрату прав собственника, но и утрату прав распоряжения недвижимым объектом, использования его, владения.

Какова его роль

Титульное страхование недвижимого объекта позволит снизить риск утраты недвижимости не по предполагаемому последствию, а по негативному, что уже совершено и о котором страхователи не знают.

При заключении страхового соглашения еще не проявляются страховые события. Нет также сведений о них.

Но в будущем по их причине утрачивается право собственности на объект. Так наступает страховой случай.

Мошенники заключают договора купли-продажи, а в дальнейшем их признают недействительными. Титульное же страхование защитит от такого случая.

Нормативное регулирование

Есть ряд нормативных документов, которые актуальны в данном случае. Договор купли-продажи имеет юридическую силу, если составлен в соответствии с ГК.

В отдельных случаях (при нарушении законодательства) стоит руководствоваться Уголовным кодексом России.

При продаже недвижимости стоит опираться на правила ФЗ, что принят правительством 21 июля 1997 года О госрегистрации прав на объекты. 

Недействительность сделок признается в соответствии с положениями ГК – ст. 166, 167, 171, 173, 179 и т. д. Общие правила страхования прописаны в гл. 48 ГК.

Что это такое

Самостоятельное приобретение жилой недвижимости сопровождается рисками, поэтому любой гражданин на добровольной основе имеет возможность заключить договор со страховой компанией по программе титульного страхования.

В основе страхования правового титула лежит страхование риска материальных потерь при определенных условиях, когда добросовестный приобретатель теряет право собственности на объект недвижимости.

Его целью является удовлетворение потерь, в связи с утратой на приобретаемую недвижимость права собственности.

Правовым титулом называется документ, удостоверяющий законное и исключительное право владения собственностью.

Предметом страхования выступает право собственности добросовестного приобретателя на любой вид недвижимости, потому что именно она является объектом связанных между собой сделок, проводимых в рамках купли-продажи.

Процедура титульного страхования стала повсеместно использоваться при покупке вторичного жилья, потому что в этой сфере нередко возникают страховые случаи.

Если с течением времени обнаружится, что в какой-либо сделке был нарушен закон, она может быть оспорена, например, наследники подают иск.

Суд в данной ситуации может вынести решение, по которому право собственности всех позднейших приобретателей аннулируются.

Потеря права собственности в данном случае происходит:

• если процедура приватизации осуществлялась без учета гражданских прав несовершеннолетних детей;
• один из собственников не присутствовал в проведении процедуры, так как он в то время пребывал в местах принудительного содержания, отбывая дисциплинированный арест.

Приобретение недвижимости первичного рынка потеря титула возникает при продаже недобросовестным застройщиком одной и той же квартиры одновременно нескольким покупателям, что также на практике часто встречается.

Объекты

К предметам, подлежащим титульному страхованию относятся:

• жилая недвижимость — дома, квартиры, другие виды жилья, загородная недвижимость;
• сооружения, здания различного назначения, например, гаражи;
• офисные, другие виды нежилых помещений;
• земляные участки разных площадей, принадлежащие как простым гражданам, так и физическим, юридическим лицам.

Какие преимущества страхования недвижимости в компании Росгосстрах, читайте в статье: страхование недвижимости Росгосстрах

Страхование ремонта квартиры рассматривается в этой статье.

Правила оформления

Претендент подает заявление в страховую компанию, чтобы соблюсти формальности по производству титульного страхования.

На основании поданного заявления он заключает со страховой компанией договор сообразно указаниям Гражданского кодекса.

Его продолжительность в зависимости от желаний страхователя составляет от 1 года до 10 лет. Причем исковая давность по применению любых последующих ситуаций, возникающих вследствие недостоверности осуществления сделки, касающейся недвижимости, составляет три года.

Оформление осуществляется на подготовительном этапе к подписанию договора, которое заключается между продавцом и лицом, покупающим недвижимость.

До заключения договора страховщиком проводится предстраховая экспертиза. Ее целью является обследование документации на объект недвижимости и его истории.

По итогам экспертизы выносится решение об осуществлении процедуры титульного страхования. При обнаружении страховщиком факторов, вызывающих сомнения, страховой взнос может быть повышен, возможен отказ в процедуре.

Если заключается договор на страхование, то страхователем оплачивается страховая премия.

К основным условиям договора относятся:

• при указании страхователем неверных сведений страховщик имеет право затребовать признание договора недействительным;
• в обязательства страхователя входит незамедлительное сообщение о появлении споров или подаче сторонними лицами иска в суд по отношению к приобретенной недвижимости и права собственности на нее, вследствие которых может наступить страховой случай.

Если в договоре оговорено о судебной поддержке, то страховая компания ее обеспечивает страхователю.

Образец договора титульного страхования недвижимости.

Перечень документов при титула.

Какие могут быть риски

Процедура титульного страхования на рынке является важной финансовой гарантией добросовестного гражданина, который приобретает жилье на случай изъятия приобретаемой недвижимости по какой-либо причине.

К страховым рискам относятся:

• если договор купли-продажи осуществлялся с нарушениями указаний действующего законодательства;
• при обладании сторонними лицами право собственности на недвижимость после производство отчуждения;
• неграмотное составление документов по сделке с юридической точки зрения.

Право собственности позволяет владельцу полностью обладать имуществом на законном основании, поэтому он может по своему усмотрению управлять имуществом. Однако могут сложиться обстоятельства, в силу которых владелец собственности утрачивает его.

На законном основании сделка по купле-продаже недвижимости расценивается недействительной в случаях:

• при участии в ней недееспособного, вследствие психического расстройства или ограниченно дееспособного гражданина, если он злоупотребляет алкоголем или веществами, содержащими наркотики, несовершеннолетнего;
• если она совершалась неуполномоченным лицом;
• неправоспособного юридического лица;
• если гражданина ввели в заблуждение, к нему применяли насилие, были угрозы со стороны иных лиц, его обманули;
• при стечении непредвиденных обстоятельств, вызванных злонамеренным соглашением сторонних лиц совершаемой сделки;
• если во время осуществления сделки гражданин не был способен руководить собственными поступками, не понимал значения действий совершаемой сделки;
• если имущество имеет несколько владельцев, один из которых отсутствует при совершении сделки.

Стоимость

Титульное страхование осуществляется по высокой стоимости, но предоставляемые покупателям гарантии позволяют сохранить приобретенную недвижимость.

Титульное страхование от компании Росгосстрах.

Для чего нужно страхование квартиры, узнайте в статье: страхование квартиры

Какая стоимость страхования квартиры от затопления, вы можете узнать здесь.

Про виды договора имущественного страхования рассказывается в этой статье.

Титульное страхование, что это такое

И хоть на законодательном уровне понятие титульного страхования отсутствует, в общем понимании эта защита от потери права собственности на объект недвижимости от независящих от застрахованного лица причин. Главным и основным риском, покрывающая оформленная страховка титула, является судовое решение о признании сделки недействительной. Судебная практика и закон четко выделяют возможные основные риски титульного страхования:

• Нарушение законных прав на собственность лиц, не участвующих непосредственно в проведении сделки купли-продажи недвижимости (например, несовершеннолетии дети имеющие права на жилье).
• Неправильно оформленная документация.
• Мошенничеств проведенный с объектом недвижимости.
• Признание недееспособным и, соответственно, неправомерные действия одного из участников сделки.
• Заключение договора против воли (например, под угрозой нанесения вреда здоровью и жизни).

Одной из наиболее распространенных схем, при которых страхование титула является обоснованным, заключается в следующем. Приобретенная квартира несколько раз передавалась в собственность по договорам купли-продажи. На одном из этапов были нарушены права собственника и он подал заявление в суд, который вынес решение о расторжении сделки и возврату прав собственности истцу. Последний владелец теряет квартиру и уплаченные за нее деньги.

Наиболее часто оформляется титульная страховка при покупке недвижимости на вторичном рынке, а также может быть «навязана» при оформлении ипотеки. Перед принятием жилья на страхование титула сотрудник страховой компании тщательно анализирует историю объекта недвижимости и непосредственного продавца. Проверить все досконально не представляется возможным и часто могут быть вынесен отказ от титульного полиса.

На что обратить внимание при оформлении страховки титула

Титульное страхование недвижимости должно гарантировать застрахованному лицу возмещение ущерба в случае потери им права собственности. Но недобросовестные страховые компании составляют договор таким образом, что б минимизировать свои риски не включив в список страховых случаев наиболее вероятные сценарии. Поэтом при оформлении страховки титула необходимо обратить особое внимание на следующие моменты.

Просто карта

Оформить на официальном сайте

Тинькофф Платинум

Оформить на официальном сайте

100 дней без процентов

Оформить на официальном сайте

1. Главным страховым риском, обязательно необходимым для ключения в договор при страховании титула, является потеря прав собственности по решению суда в результате

   виндикационного иска.

   Такую ситуацию мы описали в примере выше.

2. При оформлении титульной страховки необходимо уточнить статус застрахованного лица как

   добросовестного покупателя.

   Этот юридический термин помогает в случае судебного заседания. но не может гарантировать его решение в пользу застрахованного.

3. В случае признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной суд обяжет продавца возместить стоимость жиль покупателю. Если у него денег нет, то потребуется описать его имущество и продать на аукционе для возврата долга. Но это все может растянуться на очень продолжительное время. Поэтому при титульном страховании необходимо условие о 

   компенсации страховщиком всей суммы

   и перехода прав на возмещение в их пользу.

4. Максимально подавать в суд на признание сделки с недвижимостью недействительной можно 

   на протяжении 10 лет.

   Лучше всего заключать договор сразу на этот срок. Судовые тяжбы могут длиться очень долго. А если страховщик узнает о судебном процессе и у вас закончится длительность договора, то он может отказать в продлении титульного страхования.

Где дешевле и надежней оформить полис

Конечно, каждый желает оформить страхование титула как можно дешевле, но важна и надежность страховой копании. Если вы покупаете титульный полис для приобретения недвижимости в ипотеку, то обращаетесь к одному из аккредитованных партнеров банка. В большинстве случаев им можно доверять, но лучше выполнить наши рекомендации, описанные выше. У всех страховщиков разные цены на свои услуги. Поэтому лучше подать заявку сразу нескольким и выбрать где дешевле. Мы можем порекомендовать для титульного страхования следующие компании.

• Абсолют Страхование — компаний, предлагающая свои услуги дешевле всех, если верить отзывам клиентов. Кроме титула могут предложить почти любой вид страховки для клиента. Рекомендуем обратиться к ним в первую очередь.
• Ингосстрах — одна из крупнейших страховых компаний с 70-летним опытом работы. Страховку титула могут предложить в комплексе с ипотечным страхованием недвижимости, но возможно и отдельно оформление. Стоимость может стать дешевле в зависимости от требований банка. Более подробно можно узнать на сайте и произвести расчет на калькуляторе.
• ВТБ Страхование — входит в группу ВТБ и имеет государственную часть в капитале, что гарантирует надежность партнера. Титульную страховку можно оформить вместе с комплексной страховки недвижимости при ипотеке.

Приобретение титульного полиса при покупке недвижимости может гарантировать возмещение потерь в случае возникновения непредвиденных обстоятельств. Но выбирайте только надежные компании для страхования титула. А для поиска предложения дешевле подайте заявку сразу нескольким страховщикам.

Телеграмм

Присоединяйся к нашему Телеграмм каналу и будь вкурсе последних новостей и обновлений.

Вконтакте

Добавляйся в группу Вконтакте и обсуждай последнии события.

Смысл страхования титула

Этот вид договора направлен строго на защиту законных интересов лиц, являющихся добросовестными, с точки зрения закона, приобретателями недвижимости. Однако далеко не все случаи выбытия объекта из собственности будут признаны достаточными для квалификации с точки зрения договора страхового случая. К нестраховым будут отнесены случаи:

• кражи;
• пожара;
• уничтожения собственности и т п.

Однако если из-за недвижимости возникнет судебный процесс, например, инициированный стороной, считающий свои права ущемленными, то право собственности может быть утрачено. Именно на такие случаи и распространяется страховой титул. Все будет гораздо проще, если залоговое имущество – это объект недвижимости в домах-новостройках, где вы являетесь первым собственником. Но если покупается квартира во вторичном жилье, то вы можете не только быть вторым собственником, но даже третьим, четвертым или пятым. Права кого-то из этой цепочки предыдущих собственников вполне могли быть ущемлены при заключении сделок.

Ценоформирование в титульном страховании

Главный ценообразующий фактор – это стоимость объекта недвижимости, подлежащего титульному страхованию. Это стоимость берется не из головы, а на основе сделанных расчетов лицензированными оценщиками. Также могут быть взяты и другие цифры – стоимость квартиры по данным БТИ или договора. Однако в этих случаях есть риск того, что стоимость объекта будет кадастровой, а не рыночной. Компании-страховщики обычно устанавливают тариф на услугу в пределах 0,5-1% от той или иной цены объекта недвижимости. Стоит отметить, что застраховать можно не только квартиру, но и любой другой объект недвижимости:

• промышленные здания;
• коммерческие площади;
• земельные участки и тому подобное.

По условиям договора титульного страхования можно застраховать объект не только на один год, но и на более длительные сроки. В практике известны случаи титульного страхования на десять лет. Это может отразиться на тарифах страховщиков, которые могут быть более лояльными для текущего собственника.

Общий срок давности, в течение которого лицо может предъявить иск и потребовать восстановления прав, составляет три года. Но разными являются моменты начала отсчета этого периода. Это момент, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права. Кроме того, не стоит забывать и о разных основаниях для приостановления или прерывания этого срока исковой давности, поэтому титульное страхование иногда и растягивается на десять лет – так собственнику недвижимости будет гораздо спокойнее.

Что такое титульное страхование?

Многие клиенты задаются вопросом: «титульное страхование недвижимости — что это такое?» Основополагающая цель данного вида страховки – гарантировать безопасность клиента при совершении сделки купли-продажи. Квартиры часто переходят от одного собственника к другому и вполне могут иметь место нарушения законодательства. Например, не принятие во внимание интересов третьих лиц, которые впоследствии могут заявить о своих правах на имущество. Особенно часто это случается при оформлении наследства, договора дарения.

Страховой случай подразумевает потерю права собственности на объект по причине дефекта титула. Ущерб, причиненный недвижимости вследствие пожара, землетрясения, взрыва или затопления не относится к данной категории.

На что распространяется страховка?

Страхование титула распространяется на следующие случаи:

• признание сделки купли-продажи незаконной;
• ущемление прав третьих лиц, в том числе несовершеннолетних, имеющих права на собственность (наследование, дарение), если несовершеннолетнему после выписки не было предоставлено другое жилье, не оформлена прописка на новом месте жительства;
• прямое нарушение законодательства вследствие подделки документов;
• признание одной из сторон недееспособной на момент заключения сделки;
• оспаривание решений суда, по результатам которого было признанно право собственности;
• страхование сделки с недвижимостью;
• защита от мошенников.

Страховка пользуется популярностью по причине участившихся случаев мошенничества и признания сделок недействительными и для того, чтобы человек в один миг не лишился прав собственности на приобретенный объект. Она гарантирует клиенту возврат денежных средств в установленном объеме.