Как проверить квартиру на обременение при покупке

Обременение – ограничение прав собственника в связи с частичным владением квартирой другим лицом и его законными интересами. Основания для обременения:

• ипотека – квартира находится в залоге у банка до полного расчета по кредиту;
• сдача в аренду на срок от 1 года с государственной регистрацией договора;
• передача в доверительное управление, например агентству по недвижимости для сдачи в аренду, в этом случае собственник не имеет права продавать недвижимость до окончания действия договора;
• договор ренты – пожизненного содержания собственника, – по которому квартира после его смерти переходит в собственность ухаживающему;
• наложение ареста судом, например в качестве обеспечения возврата долга.

Сделки с недвижимостью, имеющей обременения, либо не проводятся вообще, либо проводятся строго с согласия кредитора, арендатора, рентодателя, доверительного управляющего.

Как проверить квартиру на обременение при покупке через выписку ЕГРН

Чтобы информация была доступна для вас, предлагаем зайти в соответствующий раздел нашего сайта

В выписке ЕГРН в Разделе №2 имеется пункт 4 «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости». В данном поле вы увидите о наличии или отсутствии такого факта. Если имеется обременение, указывается ссылка на документы, если нет обременения, указывается информация «не зарегистрировано»

Доставка осуществляется на адрес электронной почты, в том числе с использованием электронной цифровой подписи, а также через почтовые сервисы по территории России. В столичном регионе бумажный носитель выписки доставляет курьер нашей компании.

Где можно узнать про обременение

Специалисты в области недвижимости утверждают, что современная кадастровая система России позволила свести к минимуму мошеннические действия в отношении имущественного права. Если ранее продавец мог скрывать о факте обременения, то специальная форма выписки ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) позволяет любому заинтересованному лицу узнать факт обременения. Список обременения довольно пёстрый, и заказывая выписку ЕГРН в части обременения, вы можете узнать в онлайн режиме следующую информацию:

• Находится ли квартира в ипотечном кредитовании.
• Имеется ли пожизненная рента.
• Имеется ли арест на квартиру по решению суда или судебных приставов-исполнителей.
• Какие опекунские обязательства наложены на владельца недвижимости.
• Факт сервитута.
• Относится ли квартира к историческим памятникам культурного значения.
• Осуществляется ли доверительное управление объектом права.

Все эти факты должны быть отражены в специальном разделе выписки ЕГРН. В свободном доступе заявитель может получить только общую информацию об обременении без подробной расшифровки. Заказывая электронный вариант документа, можно точно узнать о причинах обременения.

Какую информацию можно получить дополнительно в выписке ЕГРН

Кроме этого, выписка ЕГРН раскрывает дополнительную информацию относительно объекта права, помогая узнать заинтересованным лицам как проверить квартиру на обременение при покупке.

1. Количество собственников, в том числе в долевом участии.
2. Кадастровая стоимость объекта права. В каждом регионе она различна, методика расчёта имеет экономические и прочие обоснования.
3. Технический план объекта права с подробными техническими параметрами объекта — год постройки, материал стен, этажность, наличие коммуникаций и т.д.

Оплатив стоимость услуги на нашем сайте, вы можете заказать электронную выписку (ускоренный вариант, в течение 30 минут), либо получить выписку ЕГРН на бумажном носителе с доставкой на дом. Оба варианта имеют равную силу действия, за исключением того, что в электронном варианте отсутсвует официальная печать на документе.

Как при покупке проверить квартиру на наличие обременений?

Проверить, есть ли обременение на квартиру, можно двумя способами: в режиме онлайн через Росреестр и путем поучения выписки из ЕГРН.

Онлайн

На сайте Росреестра нужно кликнуть на «Сервисы», выбрать вкладку «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» и сформировать запрос, заполнив анкетную форму. При этом понадобится ввести:

• номер государственной регистрации права;
• кадастровый номер;
• условный номер.

Сервис проинформирует вас о дате получения интересующей информации. Услуга бесплатна, но, по мнению специалистов, не всегда предоставляемые данные корректны. Иногда информация в базе данных не обновляется месяцами. В этом случае можно воспользоваться альтернативным вариантом и получить вписку из ЕГРН – Единого государственного реестра недвижимости.

Выписка из ЕГРН

Услугу предоставляют как офисы ЕГРН, как и МФЦ – Многофункциональные центры. Документ содержит официальные и актуальные на указанную дату сведения об обременении объекта недвижимости:

• имена собственников;
• точный адрес;
• общую и жилую площадь.

В соответствующей графе при отсутствии обременения пишут «Не зарегистрировано», а при наличии ограничения прав указывают, какое именно, например при ипотечном залоге пишут «Залог, весь объект». Выписка из ЕГРН – документ, имеющий юридическую силу.

Покупка квартиры с обременением

Продажа квартиры с обременением по ипотеке возможна после того, как собственник получил разрешение банка. Сделку оформляют в банке по отработанному алгоритму:

• покупатель арендует 2 ячейки – для продавца и для банка;
• в ячейку банка он кладет сумму, необходимую для полного погашения кредита;
• остаток, если он есть, кладут в ячейку продавца;
• после этого банк выдает справку, что кредит погашен;
• продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи;
• после регистрации документа в Росреестре новому владельцу выдают справку о снятии обременения по ипотеке;
• после этого продавец может забрать из ячейки причитающуюся ему сумму (опционально), а покупатель получает право собственности.

Приобретение квартир с обременением достаточно выгодно, так как жилье, находящееся в залоге у банка:

• обычно находится в хорошем состоянии и практически не требует вложений;
• проверено на юридическую чистоту;
• имеет цену продажи обычно ниже рыночной, и иногда значительно.

Как снять обременение с квартиры? Документы для снятия

Собственник может в полном объеме реализовать свои права, например продать квартиру, подарить или сделать в ней перепланировку, только после снятия обременения. Для этого необходимо собрать пакет документов:

• документ об устранении причины ареста – справка из банка о полном погашении кредита, постановление суда о снятии ареста, справка о расторжении договора ренты, аренды или доверительного управления;
• заявление;
• паспорта всех новых владельцев;
• документ о праве собственности, например договор купли-продажи.

Кроме этого, понадобится заплатить пошлины за:

• корректировку данных в ЕГРП – 200 рублей с каждой стороны;
• выдачу измененной выписки без упоминаний об обременении – 350 рублей за 1 бланк.

Подать документы на снятие обременения можно в отделении Росреестра, МФЦ, по почте, через сайт gosuslugi.ru при наличии электронной подписи, а также через риэлтерскую контору. Срок снятия обременения по ипотеке – 1-2 месяца.

Где и как узнать есть ли обременение на квартиру

Во многих случаях обременение — это временная ситуация. Для снятия с объекта данного статуса достаточно добиться решения суда о снятии ареста на имущество, погасить долг по ипотечному кредиту, либо прекратить действие договора аренды. Обременение может быть снято по заявлению владельца собственности либо по инициативе того государственного органа, который его наложил.

Рассматривая вариант покупки квартиры на «вторичке», следует внимательно проверять весь пакет документов. Даже если продавец утверждает, что объект чист, не стесняйтесь проверить снято ли обременение с квартиры. Для таких сделок это нормальная практика.

По закону все типы обременений на недвижимом имуществе фиксируются в выписке Единого государственного реестра недвижимости. Получить документ на электронном или бумажном носителе (оба обладают равной юридической силой) имеет право любой гражданин. Наличие обременений будет отражать отдельный пункт выписки, а их отсутствие засвидетельствует отметка «не зарегистрировано».

Чтобы официально получить данные об отсутствии либо снятии обременения, можно воспользоваться одним из способов:

• запросить помощь МФЦ;
• обратиться напрямую в Росреестр или выбрать онлайн сервис;
• поручить процедуру проверки профессиональным посредникам.

Рассмотрим каждое действие более подробно.

Обращение в МФЦ

Необходимые сведения можно получить, обратившись в местный многофункциональный центр предоставления услуг. Потребуется заполнить типовое заявление, на основании которого будет сформирована выписка. Документ можно получить двумя способами — непосредственно в Центре или по почте.

Как проверить квартиру на обременение в Росреестре

Также возможна проверка квартиры по адресу или кадастровому номеру онлайн  (посредством сети Интернет). Это удобно сделать на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра). Детальная информация о том, как проверить квартиру на обременение онлайн, находится в соответствующем разделе ресурса.

Нужно учитывать, что справка о наличии/отсутствии обременений действительна в течение месяца.

Квартира с обременением — как получить профессиональную помощь

Покупка квартиры — ответственный шаг, связанный с серьезными финансовыми затратами. Не следует торопиться и поступать опрометчиво, подписывая документы без детальной проверки. Если вы не хотите самостоятельно проверять квартиру на обременение, не вполне уверены в своей юридической компетентности, или предпочитаете профессионализм в серьезных делах, рекомендуем обратиться к специалистам.

К тому же не всегда продажа обремененного жилья является мошенническим умыслом. Некоторые покупатели, рассчитывая на солидную скидку, намеренно ищут возможность приобретения недвижимости с обременением.

Истории из жизниПодвернулось выгодное предложение от собственника трешки в центре, решили пробить квартиру на предмет долгов и арестов в режиме онлайн. Система выдала отрицательный результат, но нас продолжали терзать смутные сомнения. Знакомые порекомендовали хорошего специалиста по недвижимости на Чистопрудном. Обратились за консультацией, поручили провести полную проверку. Оказалось, что с квартиры недавно был снят запрет банка, и жилплощадь на самом деле «чистая». Мы не жалеем, что пошли в агентство — перед крупной сделкой лучше лишний раз перестраховаться.

Вот еще один случай, с которым к нам обращались.

Истории из жизниНикогда не стоит экономить на безопасности и жалеть средства на специалистов. Когда нужно проверить квартиру на обременение при покупке, в таком вопросе проще положиться на сотрудников агентства недвижимости. В свое время я обратился в «МИЭЛЬ – Чистые Пруды». Честно говоря, если бы не забота и профессионализм их агентов, мог бы ошибиться и получить множество проблем.

Агентство недвижимости «МИЭЛЬ Чистые Пруды» в Москве оказывает комплекс услуг по любым вопросам, касающимся сферы нашей деятельности. У нас работают специалисты с большим опытом и высокой квалификацией. Мы готовы быстро и качественно проверить квартиру на чистоту при покупке, проконсультировать по вопросам снятия обременения с объектов недвижимости, оказать полноценную правовую и техническую поддержку при покупке обремененных объектов, и многое другое.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Как продать или купить квартиру с обременением по ипотеке

Сложный термин «обременение» хорошо знаком специалистам по недвижимости и юристам. Но если вы первый раз покупаете или продаете квартиру, вам нужно немного подробнее узнать, что это такое. Обременение может сорвать сделку, привести вас долголетним судебным разбирательствам, которые, в итоге, оставят вас без собственности, денег или заставят делить ваш дом с чужим, имеющим право жить с вами, человеком. Если вам это не нужно, прочитайте статью и действуйте правильно, с выгодой для себя.

Какие обременения на недвижимость бывают

Если вы не профессиональный риэлтор и столкнулись с продажей квартиры по стечению обстоятельств, то многие термины и особенности этой процедуры вам не знакомы. Например, обременение – это какой-либо факт, связанный с жильем, который не позволяет новому собственнику иметь все права на квартиру. Обременения бывают:

• явные, о них можно узнать в ЕГРП;
• скрытые, существование которых нигде не зарегистрировано или сохранилось в архивах и их нужно искать самому.

Явные обременения:

• ипотека;
• арест;
• ипотека (залог квартиры);
• найм на срок от 1 года (собственники в России не всегда регистрируют эти отношения в ЕГРП);
• завещательный отказ;
• аренда;
• другие виды операций с недвижимостью, которые обязательно заносятся в реестр при оформлении документов.

Вся информация в росреестре прав на недвижимость позволяет увидеть, есть ли какие-либо ограничения в правах собственника, которые могут повлиять на его способность продать недвижимость. Для покупателя эта информация носит характер предостережения. Важно, чтобы после покупки, вместе квартирой вам не перешли и проблемы бывшего владельца. Особенно важно затребовать выписку из ЕГРП при покупке вторичного жилья.

Скрытые обременения:

• завещательный отказ (может быть внесен реестр по желанию);
• наличие прописанных в квартире, не участвовавших в приватизации, граждан. У них бессрочное право пользования жильем;
• управление по доверенности. Например, при опеке, попечительстве, ренте;
• сервитут – когда пройти в свою комнату можно через коридор, принадлежащий постороннему лицу. Важный факт, который надо проверять, если вы покупаете комнату в квартире;
• прописанные несовершеннолетние дети.

Снять обременения на недвижимость перед продажей/покупкой очень важно. Это позволить осуществить свои собственнические права на дом.

Обременения для продавца:

• Цена на квартиры с обременением ниже рыночных на 10 – 20%. Поэтому выгодно «очистить» историю дома от посторонних помех.
• Некоторые обременения лишают право продажи (арест, залог).
• Нужно письменное, заверенное в присутствии нотариуса согласие на продажу от заинтересованных лиц (получателя ренты, например).
• Отказ от своих претензий на право пользования квартирой должны при нотариусе подписать и не участвовавшие в приватизации прописанные жильцы. Это нужно, чтобы они не вспомнили о своих правах на проживание после того, как вы продадите квартиру.

Как снять скрытые обременения при продаже дома

Чтобы сделка купли продажи была честной, собственник должен снимать обременения, которые не зафиксированный в реестре прав.

Самое опасное для покупателя дома – обременение прописанными жильцами, которые не участвовали в приватизации.

Найти данные по жильцам можно только в архиве. Затребуйте справку по форме №9 о регистрации по месту жительства.

Зарегистрированные люди этой категории могут выставить свои права на жилплощадь в любое время, через долгие годы молчания. И будут иметь право жить уже в вашей квартире. Неизвестно, какую сумму они запросят, чтобы согласиться выписаться. Никакой суд не имеет право их удалить из домовой книги. Это самая большая проблема из всех обременений по жилью. Только здесь суд не в силах будет вам помочь.

Что в этом случае делать?

Найдите такого человека сами перед покупкой квартиры, и пусть он выпишется из жилья сам. Чтобы иметь гарантии – настаивайте на письменном отказе в заинтересованности жилым помещением в присутствии нотариуса.

Особенность купли или продажи жилья на вторичном рынке в том, что ваш продавец может быть не первым владельцем. Если до него были другие собственники, то вам придется выяснять историю не только по домовой книге, но и в Администрации, Земельном отделе, спрашивать соседей обо всех жильцах, которых они видели на территории дома/квартиры.

Кроме этого, вам нужна информация о членах семьи, которые без вести пропали или находятся в тюрьме. Любой момент они могут появиться и предъявить свои имущественные права, если ими не была проведена приватизация.

Итак, что важно для обеих сторон при совершении сделки купли-продажи квартиры с обременением:

1. Снять обременения, данные о которых есть в ЕГРП.
2. Найти и, по возможности, снять скрытые обременения.
3. Правильно оформить договор купли-продажи, так, чтобы обе стороны имели право оспорить неправомочные действия друг друга.
4. Обезопасить внесенный задаток, аванс. Действуйте через посредников – банковскую ячейку, если погашаете чью-то ипотеку, риэлтерскую компанию.
5. Продавцу важно точно определить цену, за которую он хочет продать свою недвижимость – покупатели бывают разные, некоторые не прощают мошеннических действий.
6. Покупателю важно досконально проверить историю квартиры, его собственников зарегистрированных и снятых с регистрации лиц.

Помните! Данные о собственниках внесены в реестр с 1998 года. Все, что было до этого периода не зафиксировано.

Обременение ипотекой – самое явное и легко исправимое.

Все, что касается недвижимости – важно. В законе РФ нет однозначной трактовки и действий по вопросам собственности жилья. Поэтому выбирайте «чистую» квартиру. Так вы не потеряете свои деньги и право собственности.

Никогда не верьте человеку на слово. Вы не знаете цели чужих людей. Каждое слово должно быть подтверждено документами государственного образца. Лучше, если вы сами будете проверять информацию.

Купить квартиру или дом с обременением можно, но вам придется ее досконально проверить. После того, как вы будете удовлетворены состоянием документов по недвижимости, посетите Регистрационную палату вместе (Продавец и Покупатель), чтобы снять право собственности с одного и переписать на другого.

Помните! Как бы вам не нравилась квартира, есть множество таких же. В случае сомнений, откажитесь от сделки и найдите другое жилье.

Присылайте свои вопросы

Продолжение:

• Зачем нужен брачный договор при ипотеке
• Можно ли купить или продать квартиру несовершеннолетнему ребенку
• Чем отличается аванс от задатка при покупке квартиры, что лучше выбрать?
• Как вернуть не законно начисленные проценты банка по ипотеке, договору или страховке

Что такое обременение?

Обременять жилую площадь, означает накладывать ограничения на права владельца по распоряжению собственным имуществом —у него они лишь частичные. Юридические обстоятельства, препятствующие полноправному распоряжению квартирой (домом), возникают в результате:

• Покупки жилой площади за счет ипотечного кредитования (ипотека), где приобретаемое жилье служит залогом возврата ссуды. До полного погашения задолженности перед кредитной организацией, собственник жилья не может проводить юридических операций с залоговым имуществом без согласия с кредитором;
• Предоставления квартиры в залог при оформлении потребительского займа в банке. Возврат кредита или переоформление вида залога восстанавливает право собственника по распоряжению имуществом;
• Сдачи жилья в аренду по договору. Данное юридическое обстоятельство в материалах на эту тему почему-то не рассматривается. Но в соответствии с Гражданским кодексом РФ, смена собственника не является основанием для расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617). Это означает, что арендатор не имеет прав на квартиру, кроме права в ней жить, но выселить его досрочно может только суд при наличии веских оснований;
• Передачи жилого фонда собственнику на возмездной или безвозмездной основе на условиях регулярных выплат одному или нескольким гражданам, как правило, пожизненно (рента). Приобретение такого имущества ведет к переходу рентных обязательств новому собственнику;
• Наложения ареста во исполнение решения суда, в результате чего собственник имущества лишается права распоряжаться им до выполнения финансовых обязательств перед третьими лицами или окончания судебного разбирательства по поводу раздела этой недвижимости (споры);
• Передачи собственником прав на доверительное управление имуществом другому лицу, в результате чего он может делать любые юридические действия с недвижимостью (сдавать в аренду, платить по коммунальным счетам и т.д.) кроме ее продажи. В то же время, до окончания срока действия договора доверительного управления собственник так же не может продать квартиру или дом;
• Отнесения дома (квартиры) к историческим или культурным памятникам.

Приведенные выше обременения относятся к явным и в обязательном порядке, в соответствии с п. 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ, подлежат внесению в Росреестр. Однако есть обременения и неявного вида:

• неучтенные наследники;
• прописанные в квартире не родные (усыновленные) несовершеннолетние и т.д.

Способы проверки

Оформление покупки квартиры (комнаты, дома) без проверки юридической чистоты сделки может создать в дальнейшем огромные проблемы. Поэтому очень важно знать, как проверить, есть ли обременение на квартиру. Для проверки обременений, а так же ограничений, можно воспользоваться услугами:

• официального сайта Росреестра www.rosreestr;
• платного портала КтоТам.pro (сайт www.ktotam.pro);
• региональных офисов Росреестра при личном обращении;
• многофункционального центра, где оказываются такого рода госуслуги.

Через сайт Росреестра

Как узнать, есть ли обременения на квартиру в режиме онлайн и при этом бесплатно? Здесь государством предоставлена единственная возможность —сделать запрос на сайт головного офиса Росреестра. Пошаговая инструкция:

• зайти на страницу портала Росреестра по адресу

   https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/EGRN_1 

  ;

• в главном меню найти раздел с информацией по недвижимости;
• в появившейся на экране форме поставить галочку в том разделе, данные по которому имеются: кадастровый номер, условный номер, адрес, номер права;
• заполнить поисковую анкету и направить запрос по имеющимся базам данных;
• в появившейся на экране справочной информации активировать опцию «Права и ограничения»;
• нажать на окно с надписью «Сформировать запрос»;
• посмотреть, имеются ли ограничения.

Читайте также:  Как проверить 5000 купюру на подлинность?

Более точной информации об обременении — причин возникновения и срока снятия — Росреестр бесплатно не предоставляет.

После оплаты, можно получить полную информацию об объекте недвижимости из ЕГРП на бумажном носителе, заверенную печатью и подписью руководителя службы или в электронном виде, также подписанную с помощью ЭЦП (электронно-цифровая подпись).

Другие способы

Как проверить обременение на квартиру в интернете другими способами? В данный момент свои услуги по проверке обременения на недвижимость предлагает лишь один сайт —КтоТам.pro. Портал платный. Алгоритм проверки простой:

• зайти на сайт;
• в соответствующей вкладке заполнить одну из двух представленных анкет: с кадастровым номером или адресом квартиры;
• активировать кнопку «Найти»;
• если в базе данных имеется указанное в запросе имущество, на экране появится информация с адресными данными и кадастровым номером квартиры (дома), данные сверяются, после чего активируется опция «Выбрать объект»;
• портал предложит выбрать вид справки, одну за 250 рублей, вторую за 1 000 руб. — просто нажмите «Далее», так как основная справка автоматически помечается галочкой (за 250 руб.);
• в появившемся окне введите адрес собственной электронной почты и снова нажмите «Далее»;
• оплатите услугу банковской карточкой, со счета сотового телефона или с помощью электронного кошелька;
• активируйте Личный кабинет на основе письма, поступившего на указанный адрес электронной почты;
• далее необходимо следовать указаниям программы для скачивания полученной справки в архив или в «Мои документы».

Сайт работает круглосуточно 7 дней в неделю. Имеет доступ к тем же базам, что и Росреестр. Информация предоставляется в течение нескольких минут.

Как узнать, находится ли квартира в обременении, если нет возможности воспользоваться интернетом? Сделать это можно при посещении регионального офиса Росреестра или МФЦ лично. За справку здесь придется платить.

При себе иметь общегражданский или заграничный паспорт. Требуемый документ выдается на руки в течение нескольких минут. Но здесь есть важное НО. Справка выдается только собственнику недвижимого имущества.

Выход простой: попросить или обязать продавца представить такой документ на продаваемое жилье, но при этом нужно обращать внимание на дату его выдачи. Как выход, можно взять у собственника доверенность на получение такой информации.

Можно ли продать квартиру под обременением

Жизнь часто диктует необходимость продажи квартиры с обременением. Зная правовые нормы государства, в большинстве случаев это можно сделать на законных основаниях. Рассмотрим конкретные ситуации.

1. Квартира куплена за ипотечный кредит. В данном случае необходимо разрешение банка, которое при правильно оформленном запросе и проведении сделки через счета кредитора всегда будет получено. Как вариант, покупатель берет на себя обязательство погасить оставшуюся задолженность по ссуде.

2. Недвижимое имущество находится в залоге. Здесь также требуется разрешение кредитора. Получить его можно несколькими путями:

• предоставить в виде залога другое движимое или недвижимое имущество;
• привлечь в качестве гаранта возврата займа поручителя;
• оформить договор перевода долга на покупателя.

3. Рента. Указать в договоре купли-продажи рентные обязательства, переходящие к новому собственнику, с соответствующим уменьшением цены. Здесь уже право покупателя одобрять сделку или отказаться от нее.

4. Прописаны усыновленные несовершеннолетние. Без разрешения органов опеки сделка является ничтожной.

5. Жилье находится под арестом. Если арест произведен в связи со спорными вопросами по доле другого лица в продаваемом имуществе, сделка не состоится. Если же обременение наложено службой приставов из-за долгов, снимать ограничения должна ФССП.

Во всех спорных моментах необходимо или самостоятельно искать ответ в ГК РФ или обратиться к юристам. Наиболее оптимальный выход —проводить сделку через риэлтерскую контору.

Как снимается обременение с квартиры

Снятие обременение становится возможным после устранения причины его наложения:

• погашения ипотеки и потребительского займа;
• прекращения действия договоров аренды и доверительного управления;
• погашения долгов перед физическими и юридическими лицами;
• смерти рентополучателя;
• продажи квартиры для погашения долгов и т.д.

Знание правовых нюансов оформления договора купли-продажи жилого имущества позволит избежать больших и маленьких проблем.

Правоустанавливающая документация

Первое, что нужно проверить перед покупкой квартиры, – правоустанавливающие документы продавца, то есть, на каком основании он продаёт данную недвижимость. Такими документами могут выступать:

• Свидетельства о праве собственности;
• Предыдущий договор купли-продажи;
• Договор обмена;
• Дарственная;
• Завещание;
• Свидетельство о вступлении в наследство;
• Решение суда;
• Договор ренты.

Любые правоустанавливающие документы нужно видеть своими глазами в оригинале. Необходимо осмотреть их на наличие исправлений, подчисток, прочих механических подделок. Исправления в бумагах допустимы только в том случае, если они заверены подписями всех участников договора, а также подписью и печатью нотариуса, который был причастен к сделке.

Поскольку ранее в соответствии с российским законодательством была обязательна государственная регистрация договоров купли-продажи, данный факт также нужно проверить. В договоре следует найти пункт об условиях, невыполнение которых может привести к его расторжению. Если такие есть, важно узнать, не были ли они нарушены.

Расширенная выписка из домовой книги

После того как будут рассмотрены все необходимые документы, нужно получить расширенную выписку из домовой книги, запросив ее у продавца. В домовой книге, которая находится в Федеральной миграционной службе или в управляющей компании, записана и хранится информация обо всех предыдущих собственниках и жильцах квартиры от даты сдачи дома в эксплуатацию и до момента подачи запроса. Эти сведения можно получить, только взяв расширенную выписку.

Выдать такую выписку могут только владельцу объекта недвижимости, его доверенному лицу при наличии нотариально заверенной доверенности, или же квартиросъёмщику по официальному договору найма.

Изучая расширенную выписку из домовой книги, следует выяснить, все ли жильцы были сняты с регистрации. Если кто-либо из жильцов находится на лечении в психоневрологической клинике или в местах лишения свободы, лучше подыскать другую квартиру, так как такие граждане могут претендовать на данную недвижимость.

Если квартира была приватизирована, стоит обратить внимание на участников приватизации. Все отказавшиеся от участия должны были оформить письменные отказы, которые регистрируются.

Расширенная выписка из ЕГРП

После того как юридическая чистота со стороны домовой книги будет подтверждена, понадобиться получить расширенную выписку из единого государственного реестра прав собственности. Из данной бумаги можно узнать о том, кто имеет право на жильё. Здесь же указываются факты обременения и моменты, которые могут стать причиной расторжения сделки.

Например, когда объект недвижимости был унаследован менее трёх лет назад, даже после вступления владельца в права собственности, в суд может обратиться наследник, который по каким-то причинам не участвовал в разделе наследства и желает восстановить свои права. Если суд одобрит иск, сделка купли-продажи будет аннулирована и квартиру придётся вернуть продавцу.

Когда речь идёт о завещании, стоит убедиться, что нет людей, чьи права были ущемлены этим документом. Согласно российскому законодательству есть некая категория лиц, которым полагается доля имущества даже при наличии завещания не в их пользу:

Имеются ли обременения

Поскольку договор купли-продажи жилья и прочих объектов недвижимости сейчас не регистрируется, обязательной остаётся регистрация новых прав собственности в отделении Росреестра. Если на квартиру и её собственника наложены какие-либо обременения или ограничения, то покупатель не сможет зарегистрировать свои права собственности пока они не будут сняты. Поэтому в договоре следует чётко прописать, что расчёт будет произведён только после получения свидетельства покупателем.

Проблемы подобного характера могут возникнуть из-за недееспособности продавца, поэтому целесообразно попросить его заранее представить справку из психоневрологического и наркологического диспансера о том, что он не состоит там на учёте. Сделки, заключённые с недееспособным гражданином, в судебном порядке признаются недействительными.

Собрав все документы и проанализировав информацию в них нужно проверить, все ли данные соответствуют друг другу, нет ли в бумагах противоречий. При обнаружении таковых есть риск столкнуться с мошенническими махинациями и с такой сделкой лучше повременить. Все представленные документы должны обязательно соответствовать действительности на момент их запроса.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 455-12-41

Москва, Московская область

+7 (812) 426-14-65

Санкт-Петербург, Ленинградская область

+7 (800) 500-27-29 доб. 529

Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

Читайте также:

• При покупке квартиры на что нужно обратить внимание в документах?
• Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке: как покупателю обезопасить себя
• Сдача квартиры, как сделать это самостоятельно?

Смотрите также:

1. При покупке квартиры на что нужно обратить внимание в документах?
2. Сдача квартиры, как сделать это самостоятельно?
3. Договор залога или задатка при покупке квартиры
4. Расчет налогового вычета при покупке квартиры

Какие бывают обременения прав на квартиру?

Права собственника могут быть ограничены разными способами и по разным причинам. Большинство обременений объектов недвижимости требуют обязательной регистрации в Росреестре, но бывают и такие, которые не регистрируются в реестре прав.

Регистрируемые обременения права собственности на жилую площадь могут возникать как в результате заключения договоров (т.е. по воле собственника), так и в результате выпуска акта уполномоченного законом органа, а также в результате решения суда (т.е. независимо от воли собственника).

Обременения прав, регистрируемые в Росреестре

В случае с квартирами, регистрируемые обременения возникают в результате:

• Залога квартиры под кредит (квартира заложена банку по договору ипотеки);
• Продажи квартиры в рассрочку (квартира остается в залоге у Продавца до выплаты ему всей суммы);
• Заключение долгосрочного (более года) договора аренды квартиры или договора безвозмездного пользования (с регистрацией этого договора в Росреестре);
• Заключения договора доверительного управления (например, опекуном в интересах подопечного, в соответствии со ст.38 ГК РФ);
• Заключения Договора пожизненного содержания с иждивением (в этом случае квартира обременяется рентой, точнее – обязательством выплаты ренты);
• Запрета на совершение регистрационных действий с квартирой (например, на время ведения следствия);
• Наложения ареста на квартиру (судебным решением, в результате, например, взыскания по долгам собственника квартиры).

Записи об этих ограничениях прав вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Поэтому любая попытка зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры наткнется на требование Росреестра о согласии на сделку третьих лиц, либо о разрешении соответствующих органов, либо – в регистрации будет отказано.

Регистрируемые ограничения (обременения) права собственности на квартиру могут появляться по следующим причинам:

1. на основании прямого указания в законодательстве (например, ипотека в силу закона);
2. на основании договора или соглашения собственника с другими лицами (например, договор аренды);
3. на основании распоряжения местных административных или государственных органов (в т.ч. органов опеки и попечительства);
4. на основании судебного решения.

Некоторые обременения допускают продажу квартиры, а некоторые – нет. Например, заложенную под кредит квартиру можно продать с согласия залогодержателя (кредитора). А вот квартиру с наложенным арестом продать не получится, Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.

Как оформить задаток при покупке квартиры – смотри в этой заметке.

Обременения прав, НЕ регистрируемые в Росреестре

Не все обременения прав регистрируются в Росреестре. Например, права пользования квартирой (подробнее о них см. по ссылке в Глоссарии) – тоже обременяют недвижимость, но регистрации не подлежат. Почему так? Сложно сказать. Так уж повелось, и это нужно учитывать.

О наличии прав пользования (проживания, «прописки по адресу») Покупатель квартиры может узнать из специального документа – Выписки из Домовой книги. Как она выглядит, где и как ее получать – см. по ссылке.

Кроме того, в Росреестре не регистрируется обременение квартиры коммерческим наймом, если договор заключен на срок меньше года.

Существуют и другие обременяющие квартиру права, которые имеют люди, не являющиеся ее титульными (т.е. зарегистрированными) собственниками. Например, это:

• право супруга на общее имущество (когда квартира оформлена только на одного из супругов);
• право наследования (когда квартира оформлена на одного наследника, а другой наследник еще не реализовал свое право на нее);
• право преимущественной покупки доли квартиры (когда долю общей собственности продают без согласия владельцев других долей).

Во всех этих случаях люди, которые формально не являются собственниками квартиры (или ее доли), могут предъявить свои права на нее даже после ее продажи. Тогда сделку могут признать недействительной, и Покупатель лишится своего права собственности.

Особенности покупки квартиры, приобретенной ранее на средства материнского капитала. В чем здесь опасность для Покупателя?

Как узнать есть ли обременение на квартиру?

Если речь идет о регистрируемых в Росреестре обременениях, то проверить это может любой человек – это общедоступная информация.

Достоверно узнать по адресу квартиры имеет ли она какие-либо зарегистрированные обременения (ограничения прав), можно двумя путями:

1. сделать онлайн-запрос сведений по объекту недвижимости через интернет на сайте Росреестра, в разделе «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online» – здесь; либо
2. заказать Выписку из ЕГРП (ЕГРН) на том же сайте Росреестра (здесь), или в МФЦ «Мои документы» или на нашем сайте (ЗДЕСЬ).

В первом случае сведения предоставляются моментально и бесплатно. Прямо на сайте Росреестра, в режиме онлайн выдается краткая информационная справка о площади квартиры и ее кадастровой стоимости. А в графе «Права и ограничения» можно увидеть номер и дату документа, подтверждающего регистрацию права собственности на квартиру, а также обременения, если таковые имеются.

Правда, бывает, что некоторые сведения из этого «онлайн-окна» и из официальной Выписки ЕГРН не совпадают (загадочное явление, вводящее в ступор). Поэтому опытные риэлторы ориентируются всегда на данные официальной выписки из реестра.

Во втором случае сведения предоставляются в виде официального документа – в электронном виде (с электронно-цифровой подписью) или в бумажном виде (с гербовой печатью Росреестра). Такой документ уже гораздо серьезнее и надежнее, и его выдают за плату (актуальные ценники – здесь).

Срок получения Выписки ЕГРН зависит от способа ее заказа. При обращении в отделения Росреестра – срок получения до 3-х рабочих дней. При обращении в МФЦ – до 7 рабочих дней. При заказе Выписки ЕГРН через наш сайт – ее можно получить в течение часа (примерно).

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики.

В официальной Выписке из ЕГРН, в разделе «Сведения о зарегистрированных правах» отдельным блоком указаны «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости». Там указываются вид зарегистрированного обременения, номер и дата его регистрации, а также сведения о физлицах или юрлицах, в пользу которых это обременение установлено, и указывается на каком основании оно было наложено.

Если обременения на квартиру отсутствуют, то в этом блоке Выписки ЕГРН мы увидим фразу «не зарегистрировано».

Как это выглядит в самой выписке можно увидеть на нашем сайте – в разделе «Образцы документов для вторичного рынка».

Если Покупатель обнаружил зарегистрированное ограничение/обременение в выписке из реестра, то ему следует потребовать от Продавца квартиры урегулировать этот вопрос, и снять это обременение до сделки. Правда, бывают случаи, когда квартиру можно сознательно купить с обременением (об этом ниже).

Как узнать, снято ли обременение с квартиры? Очень просто. Сначала выясняем у Продавца, решил ли он этот вопрос, а потом проверяем. Например, он расплатился по своим долгам и снял арест со своего недвижимого имущества (квартиры). Чтобы это проверить, нам нужно снова заказать свежую Выписку из ЕГРН, и убедиться, что в графе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» стоит фраза – «Не зарегистрировано».

Что касается нерегистрируемых обременений и возможного наличия прав третьих лиц на квартиру, то обнаружить это уже сложнее. Покупателю придется разобраться в правоустанавливающих документах, пройти все этапы подготовки сделки и убедиться в «юридической чистоте» приобретаемой квартиры. Для этого существует подробная ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ.

А для контроля правильности своих действий, Покупателю пригодится дополнительная консультация юриста, применительно к условиям конкретной сделки.

У каких Продавцов квартиру лучше не покупать и почему – смотри в этой заметке.

Можно ли продать квартиру с обременением?

Можно. Но осторожно. И не всегда. Например, продать квартиру с наложенным на нее арестом нельзя. В большинстве других случаев обременение допускает передачу права собственности на недвижимость с сохранением самого обременения (например, ипотеки).

Продажа квартиры с обременением – это нормальная (хотя и редкая) практика рынка. Главное, чтобы Покупатель об этом знал и понимал, что его право собственности будет ограничено (стеснено) до тех пор, пока обременение не будет снято.

Квартиры с обременением покупают, например, в таких случаях:

• Продавец квартиры еще не выплатил за нее ипотечный кредит, и продает ее вместе с долгом и залогом (обременением);
• Покупатель купил квартиру в рассрочку (до выплаты всей суммы квартира находится в залоге у Продавца);
• Квартира продается вместе с живущими в ней по договору аренды арендаторами (Покупатель становится на место арендодателя);
• Квартира продается с обременением рентой (Покупатель становится на место плательщика ренты, с согласия получателя ренты).

Если квартира продается с каким-либо обременением, то оно должно быть отражено в Договоре купли-продажи квартиры отдельным пунктом. А в случае с ипотекой, заключается еще и отдельный кредитный договор Покупателя с банком.

Как продавать квартиру, находящуюся в ипотеке – см. в отдельной заметке.