Можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке

Реалии дня таковы, что приобретение жилья за собственные средства у многих представляется несбыточной мечтой. Поэтому вынужденным шагом является обращение в банк за ипотечным кредитованием. Жизнь не стоит на месте и иногда возникают ситуации, требующие выполнения определённых действий с ипотечной недвижимостью:

• обмен;
• сдача в аренду;
• дарение.

Возникает законный вопрос – можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру? Рассмотрим возможные варианты ответов по оформлению дарственной.

Институт ипотеки и договора дарения

Оформить дарственную на ипотечную недвижимость по всем правилам не сложно. Будет ли такая дарственная на квартиру в ипотеке иметь юридическую правомочность? И здесь возникают проблемы. Можно ли подарить такое жильё? Да, возможно, но исключительно после получения разрешения от кредитора (банка).

Оптимальным вариантом решения этой проблемы будет такой вариант – погасить перед банком свою задолженность, получить законные права владельца недвижимости и делать любые процедуры (подарить, продать, обменять и т. п.) на свой страх и риск.

Казалось бы всё просто. Но есть одно, но. Немного найдётся желающих (имеющих возможности) погасить значительные суммы разовым платежом (остаток по ипотеке за 10-20 и более лет).

Соображения материального плана вынуждают применять вариант оформления дарственной с обременением по ипотечной недвижимости.

Банк по факту является законным владельцем ипотечной квартиры, для него смена будущего собственника довольно рискованна. Можно ли что ни будь предпринять для решения проблемы? Да, возможно.

Для этого на стадии согласования, подписания ипотечного кредита следует попытаться внести пункт, дающий возможность подарить жильё третьим лицам по согласованию с банком. Наличие такого пункта договора даёт шанс решить вопрос дарственной положительно для заёмщика.

Как склонить банк на принятие решения о составлении на ипотечную недвижимость дарственной?

Процедура признания договорного соглашения на дарение квартиры в ипотеке сопровождается всесторонней проверкой платёжеспособности нового вероятного собственника недвижимости. Всё проверяется досконально:

• стабильность заработка;
• количество иждивенцев;
• уровень доходов после уплаты обязательных платежей и т. д.

Если финансовая сторона вопроса не вызывает опасений (новый собственник платёжеспособен), то банк должен быть уверенным в том, что третье лицо готово принять бремя (оставшиеся обязательства) ипотеки (погасить в оговорённые сроки).

Жизнь всегда более изобретательна, чем люди. Поэтому она может создать ситуации, которые способны привести к сложностям с юридической стороны вопроса. Ярким примером тому является оформление дарственной на квартиру в ипотеке. Поскольку данный тип договора дарения является сделкой, касающейся недвижимости с обременением, для оформления юридически правильного документа потребуется помощь квалифицированного юриста и соблюдение некоторых условий.

Содержание

1. Ипотечная квартира
2. Что будет, если оформить дарственную на квартиру в ипотеке без согласия банка
3. Пути, при которых можно оформить дарственную на ипотечную квартиру

Ипотечная квартира

Каждый человек, хоть раз оформляющий ипотеку, знает, что до полной выплаты стоимости всей квартиры юридически данная территория принадлежит банку и является залогом надежности и стабильности своевременных выплат. Единственное, что может сделать человек, покупавший ипотечную квартиру, это прописаться в ней самостоятельно и зарегистрировать на жилплощади членов семьи. А также жить в ней.

Остальные операции с данной недвижимостью, такие как договор дарения ипотечной квартиры, купля-продажа объекта и прочие сделки запрещены банком-кредитором. Поэтому осуществлять дарение без уведомления об этом банка и без получения его разрешения юридически невозможно.

Что будет, если оформить дарственную на квартиру в ипотеке без согласия банка

Оформление договора дарения ипотечной квартиры без согласия банка на проведение процедуры считается недействительным. Факт о несоблюдении соглашения с банком станет известен, поскольку возникнет необходимость переоформления регистрации жителей. И в такой ситуации будут два пути развития действия:

• Банк подаст в суд и признает дарственную на ипотечную квартиру и последующие изменения недействительными. Причем суд всегда принимает сторону банка, поскольку ипотечные договоры составлялись с учетом всех нюансов и предыдущего опыта работы с клиентами.
• Также банк может потребовать исполнения ипотечных обязательств в полной мере. То есть выплатить всю ипотеку в короткие сроки. В противном случае банк продает квартиру по своему усмотрению.

Пути, при которых можно оформить дарственную на ипотечную квартиру

С юридической точки зрения также существует два выхода для владельца квартиры, находящейся в ипотеке:

• Самый относительно простой способ — выплатить заранее всю ипотеку, чтобы недвижимость уже находилась в полной собственности дарителя.
• Если планы оформить дарственную на квартиру в ипотеке были еще до оформления ипотеки, тогда необходимо заранее известить банк и попросить их рассмотреть вопрос о включении возможности дарения в права покупателя квартиры. Далеко не всегда банк на это соглашается. Однако, в большинстве случаев данные вопросы рассматриваются.
• Прямое обращение к банку о разрешении дарения. Здесь также имеется ряд сложностей, таких как проверка будущего владельца на предмет возможности осуществления стабильных выплат по ипотеке.
• Также можно составить дарственную на квартиру в ипотеке, когда даритель будет продолжать выплачивать взносы, не передавая их новому владельцу. Последний до момента полной выплаты кредита будет являться участником по ренте. И выплата кредита перейдет в его обязанность только в случае смерти основного плательщика.

Если банк соглашается на осуществление сделки, с его стороны последует долгая проверка платежеспособности будущего владельца. В критерии входят:

• стабильность работы;
• размер заработной платы, точнее сколько будет оставаться у одариваемого после уплаты ипотеки;
• наличие иждивенцев и другие нюансы.

В случае приемлемости нового плательщика для банка одариваемый становится новым участником договора по ипотеке. Следует учитывать, что с недавнего времени существует закон, который облагает одариваемого пошлиной в виде 13%, если он не является близким родственником дарителя.

Для оформления договора дарения доли квартиры в ипотеке также потребуется согласие банка, поскольку ему принадлежит вся жилплощадь. Вопросы по выплатам также следует уточнять у банка-кредитора.

Несмотря на большое количество ограничений с финансовой стороны на осуществление действий с недвижимостью, многие владельцы ипотечных квартир задаются вопросом, можно ли оформить дарственную на такое жилье. Как показывает практика, лучшим решением будет подумать о совершении безвозмездной сделки заранее и уведомить об этом банк. Либо, если это желание возникло после оформления кредита, опять же попросить рассмотреть прошение на осуществление договора дарения доли квартиры в ипотеке или всей ипотечной квартиры.

Видео: Советы юриста по оформлению договора дарения на квартиру.

Мало найдется людей, которые не любили бы принимать презенты, а получить в подарок недвижимость для многих — предел мечтаний. Часто подобные сделки происходят среди родственников. Согласно закону о дарении недвижимости, дарственная является передачей (без оплаты) своей собственности владельцем другому лицу.

Отличие от договора купли-продажи

Оформление этого документа имеет некоторые отличия, если сравнивать его с договором купли-продажи:

• в случае прекращения брака подаренная недвижимость не делится между мужем и женой;
• при продаже какой-либо собственности должен быть заплачен налог. Исключение — если собственник владеет имуществом свыше 3-х лет. У дарителя же нет дохода, значит, и налог не подлежит обязательной оплате. Если процесс дарения происходит между близкими родственниками, одаряемый тоже не платит налог.

Стоит знать, что по законодательству имеются ограничения, по которым не все лица способны участвовать в подобных сделках.

К участию в оформлении соглашения не допускаются дети до четырнадцати лет, недееспособные люди, их представители (опекуны). Социальные, госслужащие, персонал лечебных и воспитательных учреждений, если дарители – их партнеры или клиенты (родственники).

Документы для оформления

Список документов для оформления:

• документ, подтверждающий право владения подарком;
• инвентаризационная оценка от БТИ;
• справка о составе проживающих и зарегистрированных;
• письменное согласие представителя недееспособного или несовершеннолетнего;
• свидетельство о госрегистрации;
• удостоверение личности;
• кадастровый паспорт;
• договор дарения.

Ипотека

Можно ли подарить квартиру в ипотеке? Давайте попробуем ответить на этот вопрос, но прежде разберемся, что такое ипотека.

Последнее время очень часто мы слышим это слово, но не каждый имеет представление до конца, что же это такое. Ипотека – это определенный метод залога, которым выступает личное недвижимое имущество должника.

Приведем пример. Вы решили принять участие в долевом строительстве и пытаетесь рассмотреть возможность кредитования в этом случае. Как правило, приходится обращаться в банк, с которым у застройщика партнерские отношения.

Все эти процедуры достаточно сложны, однако цена вопроса – получение в собственность квартиры – намного выше. Более того, некоторых она толкает на попытку написать дарственную или еще каким-то способом переоформить имущество на другое лицо.

Однако нельзя утверждать, что желание написать дарственную на имущество может быть вызвано лишь стремлением уйти от ответственности. Ведь граждане просто могут быть недостаточно знакомы с законодательством и терминологией, поэтому по незнанию могут попробовать оформить такую сделку.

Дарение

Теперь вернемся непосредственно к рассмотрению вопроса, можно ли написать дарственную на квартиру, обременную ипотекой?

Практически всегда кредиторы включают в соглашение пункт, не позволяющий дарить залоговое жилье. Банки в редких случаях способны уступить, поскольку сильно рискуют. Ведь известно, что имущество в ипотеке — это обеспечение залога. Кардинальное изменение ситуации произойдет, если право на владение залоговым имуществом перейдет к кому-то другому. Такая сделка лишает банки всех прав, а также возможности влиять на должника и материального обеспечения кредита.

Иногда владельцы жилья в ипотеке пытаются сделать это тайно. Если вдруг собственнику как-то это удалось, кредитор имеет полное право на ответные меры:

• добиваться недействительности сделки по отчуждению имущества;
• требовать выполнения обязательств по ипотеке: обращаться в суд для реализации имущества на публичных торгах, независимо от того, кто теперь владелец.

Подводя итоги о том, можно ли написать дарственную на залоговую квартиру, скажем так. Если после обременения квартиры ипотекой возникнет желание передать ее в дар, придется приложить титанические усилия и умения, дабы уговорить банк внести изменения в документы. Вероятность того, что кредиторы пойдут навстречу, очень маленький. Написать дарственную станет возможно только после погашения долговых обязательств или предоставления в залог альтернативного ликвидного имущества.

Ипотека: взаимоотношения кредитора с заемщиком

Ипотека является долгосрочной формой кредита. Как только недвижимость передается банку в качестве залога, не нее накладывается обременение. Этот факт регистрируется в государственном специальном реестре.

Права владельца на распоряжение собственностью ограничены до тех пор, пока сумма кредитной доли с предусмотренными по договору процентами не будет выплачена в полном объеме. Иначе говоря, у квартиры два собственника – заемщик и кредитор.

Важно! Кредитор становится полноправным собственником квартиры в случае невыполнения долговых обязательств заемщиком. Финансовое учреждение может погасить оставшуюся долю долга за счет реализации имущества.

Все банки предлагают разные кредитные программы, поэтому условия выдачи займа на приобретение того или иного вида недвижимости у каждого финансового учреждения свои.

Независимо от требований суть остается неизменной: пока должник не выплатит полную стоимость ипотеки, жилье является собственностью банковской структуры. Права заемщика на собственность также регламентируются банком, потому что имущество является залогом.

Заемщик может прописать в ипотечной квартире семью и зарегистрироваться сам. В некоторых относительно редких случаях возможно заключение сделки для передачи в пользование без получения вознаграждения, не осведомляя кредитора.

Читайте также:  Делится ли квартира полученная по дарственной при разводе

Мнение эксперта

Юрист Консультант

Бесплатно помогу и отвечу на ваши вопросы

Задать вопрос

Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

Остальные операции касающиеся отчуждения собственности: сдача в аренду, продажа, оформление дарственной происходят под бдительным контролем непосредственного собственника жилья – кредитующего учреждения. Поэтому вопрос о возможности оформления дарственной на квартиру в ипотеке необходимо обговаривать во время заключения кредитного соглашения. Сделать это нужно на первых этапах подписания документов в банке. Тогда многих проблем в будущем можно будет избежать.

Важно! На ипотечную квартиру можно составлять дарственную, но проблемно придать ей юридическую силу.

Особенности дарения ипотечной недвижимости

Прежде чем финансовая организация признает договор дарения квартиры в ипотеке действительным, банковские работники проведут процедуру проверки платежеспособности потенциального собственника. Будет произведен анализ доходов нового собственника и оценка его материального имущества. К сведению берутся данные о количестве членов семьи, находящихся на иждивении заемщика, и стабильность его заработков.

Помимо оценки финансового благополучия учитывается готовность нового владельца выплачивать непогашенную часть долга по кредиту. Если банк полностью уверен в том, что новый собственник сможет выполнять долговые обязательства по существующему кредиту в оговоренные сроки, он дает разрешение на смену собственника и дарение недвижимости, которая находится в кредите, третьему лицу.

Разрешение на оформление дарственной выдается банком, если:

1. Новоиспеченный заемщик будет финансово платежеспособным и примет все условия кредитования, выдвинутые финансовым учреждением.
2. В ипотечном договоре указана такая возможность.
3. Организация сама заинтересована в одобрении данного запроса.

Необходимо учитывать тот факт, что изменение статуса жилья, касающееся передачи права собственности, может негативно сказаться на банке-кредиторе. Ведь суть ипотеки заключается в том, что залоговое имущество служит гарантией выплаты полной суммы кредитного тела должником. Смена собственника влечет за собой смену заемщика.

Важно! В случае совершения такой сделки не с родственниками, стоит учитывать, что с 2017 года налогообложение увеличилось. Теперь такая сделка облагается налогом 13% от стоимости собственности. Куда выгоднее будет оформление договора купли-продажи, где сумма должна быть намного меньше.

Не каждое банковское учреждение положительно относится к заключению соглашений подобного рода, поскольку смена собственника влечет за собой новые риски. Для того чтобы в будущем без особых сложностей оформить дарение квартиры, на стадии создания кредитного проекта и заключения соглашения в банке следует настоять на внесении в документ особого пункта. По образцу высказывание выглядит так — «Возможность отчуждения квартиры на благо третьего лица с разрешения кредитно-финансовой организации».

Читайте также:  Как признать договор дарения недействительным

Включение такого нюанса в договор гарантирует беспрепятственное рассмотрение такой возможности. Перечисленные выше условия касаются, к примеру, и части квартиры, которая находится в ипотеке. Поскольку данная форма отчуждения вынуждает банк приписывать к числу заемщиков третье лицо. То есть кредитная недвижимость может быть получена в качестве подарка в любое время по желанию заемщика.

Если банк не согласен с договором дарения

Если заемщику в обход банковского учреждения удалось оформить дарственную на ипотечную квартиру и передать имущество третьему лицу, банк отреагирует мгновенно. На законных основаниях кредитно-финансовое заведение может:

1. Написать заявление и подать иск в суд по статье, а также опровергнуть осуществления дарения по закону. Поскольку договор о кредитовании подписывается заемщиком в полном здравии, суд, скорее всего, примет сторону истца и признает дарственную недействительной.
2. Потребовать досрочное выполнение долговых обязательств. В случае отказа, организация имеет право продать имущество и погасить оставшуюся часть задолженности по ипотеке, независимо от смены собственника.

Чтобы ответить на вопрос о том, можно ли подарить квартиру в ипотеке, необходимо упомянуть о следующих нюансах:

1. Оформление сделки по передаче права собственности имущества, находящегося в ипотечном кредите, возможно при наличии соглашения банка. Сделать все легально можно лишь, если кредитор не будет против.
2. Сделки такого рода проводятся при досрочном погашении кредита.

Вышеуказанные случаи тяжело воплотить в реальность из-за того, что не каждый должник может преждевременно погасить долг. Зачастую выплата ипотеки растягивается на десять, а то и двадцать лет. Да и банковские учреждения неохотно разрешают дарить имущество, которое является залоговым.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!

Не нашли ответ на свой вопрос? Посмотрите здесь

Как выселить жильцов из сдаваемой квартиры

Мат капитал на улучшение жилищных условий

Чем отличается дарственная от завещания

Что такое ипотека

Ипотека представляет собой кредит, который предоставляется заемщику на длительный срок для приобретения жилья. При этом банк имеет полные права на квартиру, которая приобретается на кредитные средства до тех пор, пока не будет погашен долг.

Жилье в данном случае служит залогом, который гарантирует погашение выданной суммы с процентами. Каждый банк определяется индивидуальные требования к заемщику. Однако, большинство банков не требуют получения согласия на то, чтобы покупатель и его члены семьи могли прописаться в квартире.

Остальные действия, касаемые сделок купли-продажи, передач прав на квартиру, а также аренда всегда находятся под строгим контролем кредитора.

Договор дарения в ипотечном кредитовании

Согласно ст. 37 ФЗ №102 «Об ипотеке», квартира, купленная в ипотеку, может передаваться договором дарения другому лицу. Но, в этом случае возникают трудности, поскольку для проведения операции необходимо согласие банка.

Финансовая организация не одобряет подобных действий, так как происходит смена лица, обязующегося платить долг. Оформить дарственную возможно только в том случае, если данный пункт указан в договоре, у банка нет возражений, а также все платежи по кредиту вносятся своевременно.

При дарении квартиры следует соблюдать порядок действий:

• Заемщик обращается в банк для получения письменного разрешения;
• После получения разрешения подготовить необходимые документы, оформить договор дарения;
• Подписать дарственную в Росреестре, после в течение 30 дней все документы проверяются сотрудниками ведомства;
• Человек, получивший квартиру по дарственной, оформляет право собственности на квартиру с обременением в виде ипотеки.

Договор дарения не обязательно заверять у нотариуса, достаточно составить его в произвольной форме. Однако, чтобы исключить неточности и спорные ситуации, лучше воспользоваться стандартным образцом.

Как относятся банки

Банк имеет полное право распоряжаться жильем, взятым в ипотеку, поэтому при получении заявки на оформление договора дарения, реакция может быть разной. Согласно практике, финансовые организации не всегда дают положительный ответ на оформление дарственной.

Связано это с тем, что появляются новые риски погашения долга по кредиту. Чтобы получить положительный ответ, необходимо заемщику привести весомые аргументы в необходимости оформления дарственной.

Чтобы осуществить сделку, необходимо, чтобы одариваемое лицо соответствовало требованиям:

• Быть гражданином Российской Федерации, иметь постоянную прописку в том месте, где располагается отделение банка;
• На последнем месте работы стаж должен быть не менее 6 месяцев, общий стаж больше года;
• Иметь стабильную заработную плату, причем ее размер должен быть больше предполагаемой суммы ежемесячного платежа.

Что нужно знать перед оформлением дарственной, расскажет это видео:

Банк не согласится на проведение сделки, если квартиру предполагается подарить пожилому человеку или студенту, в этом случае увеличиваются риски погашения долга в разы. Если банк дает отрицательный ответ при оформлении дарственной, то его решение можно обжаловать.

В данном случае следует привести весомые факты того, почему нужно оформить договор дарения. Причины могут быть разные:

• Ухудшение состояния здоровья;
• Получение инвалидности, в результате потеря основного места работы;
• Снижение заработной платы, невозможность погасить оставшийся долг по ипотечному кредиту;
• Смена страны проживания.

Главное указать, что заемщик не может в дальнейшем вносить ежемесячные платежи. Данный факт банк не оставит без внимания, поскольку возрастут риски по ипотеке.

Как оформить дарственную на квартиру в ипотеке

При получении положительного ответа от банка на оформление дарственной, заемщику следует подготовить документы:

• Паспорт РФ собственника квартиры;
• Паспорт РФ человека, которому предполагается подарить недвижимость;
• Документ, устанавливающий право собственности;
• Технический или кадастровый паспорт;
• Выписка из реестра;
• Если недвижимость приобреталась в браке, то согласие супруга или супруги на проведения операции;
• Выписка из домовой книги;
• Разрешение органов опеки, если сделка затрагивает интересы детей, не достигших 18 лет;
• Письменное разрешение банка.

Как признать договор дарения недействительным, смотрите в видео:

Если собственниками квартиры является несколько человек, то каждый из них должен подписать договор дарения, а также указать, что не имеет претензий к совершению сделки. Договор дарения должен содержать в себе информацию:

• Реквизиты сторон;
• Ссылку на документацию, согласно которой заемщик имеет право собственности;
• Характеристики недвижимости;
• Обязательно указать, что объект передается безвозмездно;
• Права и обязанности сторон;
• Порядок передачи прав собственности, где указано, что квартира передается с обременением в виде ипотеки, и одариваемый принимает условия, обязуется полностью погасить долг;
• Подписи сторон.

После перехода права собственности на квартиру, в договор страхования вносятся изменения, которые указывают нового собственника жилья.

Процедура дарения квартиры, находящейся в ипотеке, относится к налогооблагаемой. Согласно ст.220 НК РФ, если сделка осуществляется между лицами, не являющимися родственниками, то необходимо заплатить налог в размере 13%.

Если договор дарения оформляется между лицами, находящимися в родственной связи, то налог не уплачивается. При желании продать собственность меньше, чем через 3 года после получения дарственной. Одариваемое лицо должно будет заплатить подоходный налог, согласно законодательству РФ.

За совершение сделки дарения необходимо заплатить пошлину в размере 1000 рублей.

При оформлении дарственной на квартиру, которая находится в ипотеке, необходимо понимать некоторые тонкости:

• После перехода прав собственности от дарителя одаряемому, имущество не освобождается от претензий третьего лица, связанного финансовыми отношениями;
• Совершить сделку возможно даже в том случае, если квартира арестована или находится в аренде у другого лица, а также находится в управлении по доверенности;
• Информация по образовавшемуся долгу по ежемесячным или коммунальным платежам обязательно должна быть передана человеку, который принимает недвижимость в дар, в противном случае сделка не действительна;
• При составлении договора дарения следует указать тип кредита, сумму, а также особенности по его погашению, при неправильно составленных документах сделка считается недействительной;
• Сделка считается также не действительной при смерти дарителя или одаряемого до оформления всех документов.

Если рассматривается сложная ситуация, в которой принимают участие несовершеннолетние, то лучше обратиться к специалистам, чтобы не пропустить важных моментов, в дальнейшем не создать проблемных ситуаций.

Можно ли оформить без разрешения банка

Не всегда люди пытаются оформить сделку дарения квартиры честным путем. Некоторые игнорируют требование получения разрешения от банка, оформляют документы без него. В этом случае действия противоречат закону, в результате возможны последствия:

• Признание сделки не действительной через суд (в подобных ситуациях правозащитные органы всегда встают на сторону финансовой организации);
• Требование погасить долг по ипотечному кредиту досрочно (банк может продать квартиру без согласия собственника, если образовался долг по ежемесячным платежам).

К  тому же банк вправе потребовать взыскать штраф с правонарушителей, если были совершены противозаконные действия.

Оформить дарственную на квартиру, находящуюся в ипотеке, можно, но главным условием для этого является разрешение банка. Чтобы его получить, следует представить необходимые документы, а также привести весомые аргументы в необходимости проведения сделки. Не стоит пытаться обойти закон, поскольку это может плачевно обернуться для заемщика.

Суть ипотечного кредитования

Если квартира в ипотеке, то ее владельцем остается банк. Ситуация изменится только после полного погашения кредита. Жилье – залог того, что заемщик выполнит свои обязательства перед банком и полностью погасит кредит.

Некоторые действия заемщик может выполнить самостоятельно – например, сделать регистрацию себе и членам своей семьи. Условия обговариваются индивидуально в кредитном соглашении.

Важно! Теоретически составить дарственную на квартиру можно, но кредитор с легкостью оспорит эту сделку, если своего согласия он не давал. Прежде чем оформлять дарение жилья, необходимо заручиться согласием банка.

Есть еще один вариант – погасить задолженность. После этого заемщик станет полноправным владельцем жилой площади и сможет распоряжаться ею по своему усмотрению. Но такой вариант мало кого устроит. Выплата ипотечного кредита растягивается на 15-20 лет, поэтому остается мало шансов сразу внести всю сумму.

Финучреждение не заинтересовано в смене собственника. На этапе оформления сделки служба безопасности собирала сведения о потенциальном клиенте, и только после этого принимается решение об одобрении заявки.

Когда квартира в ипотеке, есть вероятность, что вопрос, можно ли оформить дарственную, решат положительно – все зависит от условий ипотечного соглашения.

Как получить одобрение на сделку

Необходимо обратиться с письменным заявлением к руководству финучреждения. Банк принимает заявку к рассмотрению, оценивает возможности потенциального собственника. Если одаряемый платежеспособен, сделку одобрят. Также оценивается позиция поручителей – есть ли их согласие на такую замену.

Последствия сделки

Если оформить договор без согласия кредитора, для заемщика наступят неблагоприятные последствия. Суд признает сделку недействительной. Нельзя подарить то, чем не владеешь. Заемщик полноценным владельцем недвижимости не является и подарить ее не может.

Финучреждение не волнует вопрос, можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру. Задача банка – добиться погашения задолженности.

2 условия, при которых можно оформить дарственную:

• потенциальный владелец недвижимости способен погашать кредит;
• финучреждение не имеет возражений.

Не стоит надеяться, то получится скрыть от кредитора проведение сделки. Переход права собственности подлежит регистрации в Росреестре. Для ее проведения понадобится согласие банка. Если его нет, в регистрации откажут.

Читайте также  Дарственная на квартиру в МФЦ: алгоритм действий и перечень документов для оформления

3 способа воздействия на должника:

• обращение в суд;
• требование о досрочном погашении задолженности и выплате процентов;
• продажа недвижимости с торгов.

Платить по счетам придется новоявленному владельцу имущества, ведь он получил не обычную жилплощадь, а с обременением.

Нюансы

Если кредитная организация дала добро на сделку, необходимо помнить о налогообложении. Когда стороны сделки не приходятся друг другу близкими родственниками, придется уплатить налог 13% от полученной выгоды, поэтому выгоднее оформить договор купли-продажи.

Отношения между банком и заемщиком регулирует Гражданский кодекс и Закон «Об ипотеке». Необходимо внимательно читать договор, так как он устанавливает порядок взаимоотношений сторон (права, обязанности, ответственность за нарушение).

Квартира является залогом выполнения обязательств, которые принял на себя должник. Если заемщик не выплатит кредит, банк может забрать недвижимость. Правило устанавливается ст. 334 Гражданского кодекса. Должника и его семью могут выселить через суд.

Права должника не должны нарушать интересы кредитора. Заемщик вправе распоряжаться собственностью по своему усмотрению, но в разумных пределах. Если действия должника не нарушают закон, то кредитор ставить ограничения не может.

Ответ на вопрос, можно ли оформить дарственную на квартиру, находящуюся в ипотеке, дает финучреждение. Порядок утвержден ст. 37 Закона «Об ипотеке».

Если сделка одобряется, то нужно переоформить кредитное соглашение и страховку. Новый собственник будет фигурировать во всех документах. Переоформление документации – платная услуга: стоимость составляет 1% от невыплаченной суммы.

Альтернативные сделки

Часто вопрос, что делать с ипотечной квартирой, возникает при разводе. В этом случае имеет смысл обратить внимание на альтернативные сделки:

• продать недвижимость и выплатить долг;
• совместное погашение задолженности;
• перевод кредита на другого супруга.

Если есть желание, можно найти цивилизованный способ решения спора о разделе совместного имущества.

Итог

1. Сделать договор дарения нужно аккуратно. Необходимо заручиться согласием собственника, т. е. банка. Без этого одобрения дарственную оформлять не стоит.
2. Через суд финучреждение легко признает сделку недействительной. Банк сможет применить ответные санкции к заемщику, нарушившему условия сделки.

Если кредитный договор изначально запрещает дарение собственности, то условия можно скорректировать. С этой целью стороны подписывают дополнительное соглашение (при условии, что никто не возражает).

Правила и порядок составления дарственной на квартиру

Оформление дарственной, предметом которой является квартира, сопряжено с соблюдением законом установленных правил:

• указание на то, что квартира перейдет в собственность одаряемому исключительно после смерти дарителя недопустимо в тексте договора дарения. Это делает его ничтожным, так как в корне противоречит его сути;
• указание на проживание дарителя в квартире, подаренной согласно договору, законно, так как от одаряемого не требует совершения какого-либо действия;
• обязательно указание на предмет дарения. Если его по данным из договора нельзя выделить однозначно, то договор и сделка признаются ничтожными;
• к дарителю по договору дарения предъявляются определенные требования, так же как и к правильности выражения его воли. Например, даритель должен быть дееспособным, совершать дарение по доброй воле и понимая, что влечет эта сделка и т.д.

Нарушение правил, установленных ГК РФ при составлении договора дарения, недопустимо. Оно может повлечь оспаривание договора, признание его ничтожным.

Обязательное заверение дарственной у нотариуса не предусмотрено.

Законом определено закрепление соответствующего договора в простой письменной форме. Это означает, что сторонам необходимо лишь заполнить данные стандартной формы или добавить в нее свои дополнительные пункты, подписать договор.

Составлять договор дарения квартиры необходимо в нескольких экземплярах. Количество рассчитывается по одному на каждого участника и один дополнительный для регистрации права.

После составления и подписания договора дарения квартиры, необходимо завершить оформление именно регистрацией права.

Что нужно, чтобы оформить дарственную на квартиру?

Для оформления дарственной на квартиру необходимо наличие свободного времени, финансовых средств и определенный пакет документов.

Если точную сумму денежных затрат на составление дарственной назвать сложно, то перечень необходимых бумаг в основном совпадает:

• паспорта сторон;
• технический паспорт квартиры;
• документ о принадлежности квартиры дарителю (свидетельство госрегистрации);
• бумага, по которой квартира досталась дарителю (решение суда, договор);
• справка обо всех зарегистрированных в подаренной квартире;
• доверенности, если стороны действуют не самолично;
• документы представителя несовершеннолетнего одаряемого.

Список может дополняться документом о родстве, если в таком есть смысл. Кроме того, иногда необходимы квитанции об оплате различных госпошлин.

Мнение банка

Если квартира находится в ипотеке, можно ли оформить дарственную? Об этом часто задумываются те, кто взял недвижимость в кредит. Для начала следует разобраться, что такое ипотека с юридической точки зрения. Если квартира находится в залоге у банка, значит, это обременение.

Другими словами, собственник ограничен в своих правах до уплаты всей суммы кредита. И фактически именно банковское учреждение является владельцем жилья. Из этого следует, что именно банк может как запретить, так и разрешить сделать дарственную на квартиру.

Обычно запрет на такие сделки указывается в ипотечном договоре. И нарушение этого условия приводит к серьезным последствиям. Даже если кредитная организация не указала в документе запрета на дарение, получить разрешение крайне затруднительно. В первую очередь потому, что для банка этого огромный риск.

Без согласия банка дарственная на квартиру оформлена не будет. Любой нотариус, узнав о таком обременении, потребует документ. Но даже если стороны не будут пользоваться его услугами, а сразу понесут соглашение в Росреестр, там их ожидает то же самое. Все данные по поводу недвижимости очень тщательно проверяются, в том числе информация об обязательствах перед третьими лицами.

Можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру, если вместе с недвижимостью новому владельцу перейдут и долговые обязательства. Да, иногда банки идут на это и разрешают оформлять договоры дарения. Но следует понимать, что проверка одариваемого лица будет очень тщательной. Для кредитного учреждения он является новым должником, все остальное неважно. Поэтому учитывается следующее:

1. Гражданство получателя. Он не может быть иностранцем.
2. Регистрация. Постоянная прописка должна быть по месту нахождения банковского учреждения.
3. Наличие постоянной работы и стаж не менее 1 года.
4. Иметь финансовые возможности для погашения кредита.

Справка: если одариваемое лицо не будет знать об ипотеке при оформлении дарственной, документ будет признан недействительным.

Нарушение запрета

Передача прав собственности на имущество, которое находится в залоге, является основанием для избавления от своих долговых обязательств. Поэтому многие стараются оформить договор дарения даже без разрешения фактического собственника жилплощади.

Читайте также  Специфика оформления дарственной на долю квартиры между близкими родственниками в 2019 году

Сделать это достаточно сложно, но даже когда сделка совершается, банк начинает действовать. Кредитное учреждение имеет следующие права:

1. Обратиться в суд с исковым заявлением.
2. Заставить должника погасить задолженность полностью. Также могут быть начислены штрафы, предусмотренные за нарушение условий соглашения.
3. Продать недвижимость, если должник не в состоянии заплатить.

Естественно, если даритель оплатит долг, то станет полноправным владельцем жилплощади и сможет ею распоряжаться. В остальных случаях договор дарения будет признан недействительным. Суд также может обязать нарушителя выплатить весь долг или взыскать его с помощью другой собственности ответчика.

Оформление

При дарении жилья следует осуществить такую процедуру:

1. Получить согласие кредитора.
2. Собрать необходимые бумаги, включая документы из банка, кадастровый паспорт и т. д.
3. Составить дарственную.
4. Передать документы в Росреестр вместе с одариваемым лицом.

Договор дарения оформляется стандартно. Но так как по факту владельцев у квартиры несколько, нужно составить документ следующим образом:

1. Указываются данные обеих сторон, то есть дарителя и получателя.
2. Описывается предмет соглашения. Обязательно нужно указать технические характеристики жилплощади, адрес и т. д.
3. В договоре обязательно прописывается пункт о том, что жилье передается безвозмездно.
4. Далее указываются данные банка, являющегося собственником жилья.
5. Подписи сторон.

Если члены семьи дарителя имеют право на квартиру, они обязаны оформить письменные согласия на передачу собственности. Для оформления соглашения лучше обратиться к нотариусу, хотя закон этого не требует. Также оплачивается госпошлина за регистрацию договора дарения.

После передачи бумаг для регистрации одариваемое лицо получает свидетельство о праве собственности. Конечно, до выплаты ипотеки данная квартира имеет соответствующее обременение. Но после процедуры дарения все дела с банком теперь решает новый хозяин. Ему предстоит перезаключение ипотечного договора на свое имя и выплата ежемесячных платежей.

Так как дарственная подразумевает безвозмездное получение имущества, это расценивается как прибыль. А значит, получатель обязан заплатить подоходный налог. Для граждан РФ он составляет 13% от стоимости, а для иностранцев – 30%. Но если соглашение заключают близкие родственники, то они освобождаются от уплаты.

Отмена дарственной

Даже если для передачи квартиры было получено разрешение кредитора, существуют основания для расторжения договора. Отменить сделку можно по следующим причинам:

1. Даритель подписал документ, будучи недееспособным (в алкогольном или наркотическом опьянении).
2. Передача прав на недвижимость осуществлялась с помощью угроз или шантажа.
3. Дарственная была составлена, чтобы скрыть другую сделку, например, куплю-продажу жилплощади.
4. Получатель умер раньше дарителя, а это условие возврата квартиры было указано в соглашении.

Читайте также  Преимущества и недостатки дарственной на дом

Это основные причины, по которым суд может аннулировать действие договора дарения. Существует ряд других причин, которые учитываются при расторжении. Например, действия одариваемого лица, которые привели к разрушению жилья.

Выяснив, можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке, ее владельцу гораздо проще решить проблему с передачей прав собственности. Но не стоит забывать, что подарить такую недвижимость довольно сложно, так как остаток долга придется выплачивать новым хозяевам.

Можно ли и как оформить дарственную на квартиру находящуюся в ипотеке?

У плательщиков ипотеки возникает необходимость подарить жилье с обременением.

Эта операция возможна с позволения банка как кредитора, если возможность дарения прописана в договоре.

Не следует пытаться дарить квартиру в обход банка, поскольку предпринятые им меры будут неприятностью не только для дарителя, но и для нового владельца, у которого жилье может быть отобрано для уплаты кредита.

У каждого банка существуют отдельные нюансы относительно предоставления кредита на покупку жилья, но их суть заключается в одном: квартира полностью принадлежит банку до того момента, пока сумма кредита не будет выплачена.

Права заемщика определяются конкретным банком, однако допускается его прописка, а также регистрация членов семьи.

Банк строго контролирует операции, связанные со сделками по отчуждению жилья: дарение, аренда с возмездием, купля или продажа.

Передача в пользование безвозмездно может осуществляться без ведома банка и не противоречит законам.

На ипотечную квартиру можно составлять дарственную, однако проблемно придать ей юридическую силу.

Данная операция возможна по разрешению банка. Наиболее доступным вариантом будет выплата оставшейся суммы кредита.

Заемщик имеет право полновластно распоряжаться собственностью после полной выплаты ипотеки – менять, дарить или продавать.

Однако не каждый заемщик в состоянии выплатить ипотеку на 10 или 20 лет вперед.

Поэтому остается возможность дарения квартиры с обременением в виде ипотеки.

Сложность в том, что смена собственника нежелательна для банковского учреждения: это дополнительный и ненужный риск.

Заемщик должен требовать от банка указания в договоре права дарения помещения третьим лицам по согласию кредитора.

Учреждение пойдет на уступки относительно смены собственника.

Банк проверяет платежеспособность нового собственника до признания договора дарения ипотечного жилья действительным.

Сотрудники банковского учреждения берут во внимание оставшуюся часть доходов после выплаты взноса ипотеки каждый месяц, количество иждивенцев, стабильность заработка и другие показатели, желание нового собственника выплачивать ипотеку.

Если банку будет известно о тайном оформлении дарственной, то ответными мерами будут:

1. Признание сделки через суд недействительной. Закон защищает банк в таких случаях.
2. Требование выполнять ипотечные обязательства. С этой целью у банка есть право продать квартиру независимо от настоящего владельца.

Вас может заинтересовать что из себя представляет закладная по ипотеке

Наиболее подходящими с точки зрения закона будут следующие этапы:

1. Получить согласие от банка. Возможность дарования может быть указана в кредитном договоре. Если ее нет, банк удовлетворяет заявление покупателя и дополняет договор данным условием.
2. Оформить дарственный договор письменно. Он не требует нотариального заверения, но обязательно должен быть зарегистрирован в госреестре.

Необходимые документы:

• удостоверения личности одаряемого и дарителя;
• свидетельство о праве собственности на жилье, договор о кредитовании;
• технический паспорт, обозначающий характеристики жилища и точное название.

Финансовые затраты на составление договора не предвидятся.