Можно ли продать квартиру в ипотеке

Продать недвижимость под залогом можно, но необходимо понимать, что это достаточно сложная процедура.

Продать квартиру только по собственному желанию не получится, необходимо:

• придерживаться установленных правил;
• получить согласие банка.

Права заемщика

Если обратиться к законодательству, а именно к статье 33 и статье 29 Федерального закона об ипотечном кредитовании в редакции от 2013 года, то там сказано, что права плательщика заключаются в:

• эксплуатации квартиры под залогом;
• содержании ее в пригодном для использования виде.

При этом порча, утрата или передача для продажи третьим лицам не может быть признана законной сделкой.

Если заемщик выполняет такие действия без согласования банка, то в случае спорной ситуации права на квартиру передаются банку, что прописано в статье 301 Гражданского кодекса страны.

Однако на практике квартира в залоге может быть продана с согласия банковской компании, но для этого необходимо выполнение определенных условий.

Причины

Выделяют несколько причин, по которым заемщик задумывается над вопросом, как продать квартиру в ипотеке:

• снижение его дохода и невозможность оплачивать недвижимость по кредиту;
• желание заработать на ипотеке;
• если лицо хочет приобрести более комфортное и просторное жилье.

Способы

В случае необходимости продажи ипотечной квартиры, плательщик может выбрать наиболее удобный для себя способ.

Самостоятельно

При самостоятельной продаже заемщик сам ищет потенциального покупателя. Не стоит скрывать от него то, что квартира еще находится под залогом у банка.

Если умалчивать данный факт, можно значительно осложнить процедуру, как для себя, так и для покупателя.

Если в предлагаемой квартире покупателя все устраивает, то он обращается в банк с заявлением о выкупе кредитованной квартиры. После чего банковская организация составляет с ним договор купли-продажи и заверяет его у нотариуса.

Новый владелец квартиры добавляет остаток средств для погашения долга по займу с помощью перевода на реквизиты банка.

Затем проходит процедура снятия обременения с жилого помещения и заключается договор.

Финансовая компания и плательщик по кредиту смогут получить свою сумму от продажи только тогда, когда договор нового собственника пройдет регистрацию в Росреестре.

При сопровождении банка

Если клиент банка не имеет средств или желания заниматься поиском покупателя самостоятельно, то он может доверить эту процедуру банковским работникам.

В таком случае все обязательства переходят к банку, передача квартиры проходит без присутствия заемщика.

Когда сделка пройдет регистрацию в государственном порядке, бывший владелец квартиры по ипотечному договору сможет забрать свой остаток в банковской ячейке, если конечно остаток имеется на данный момент.

Путем покупки кредита

Многие граждане сами не против приобрести квартиру под залогом у банка, так как ипотечная недвижимость:

• предлагается по сниженной стоимости;
• передается с помощью переоформления договора.

Для таких покупателей процедура оформления кредита не сильно отличается от традиционного ипотечного договора.

Прежде всего, заемщик предоставляет финансовой компании пакет необходимых документов, после чего банк рассматривает его кандидатуру.

Если принимается положительное решение, то согласно условиям ипотечного закона ФЗ № 102 проводится оценка приобретаемой квартиры, а также осуществляется страхование недвижимости.

Все обязательства по переоформлению сделки ложатся на плечи банковской организации.

Бывшему плательщику необходимо лишь подписать новое соглашение о переуступке права по долговому обязательству.

Оформление нового договора длится около 20 дней.

Условия ипотеки в Тинькофф в 2018 году

Условия ипотеки в Тинькофф в 2018 году можно, обратившись к специалисту банка.

Предоставляет ли Альфа банк ипотеку для зарплатных клиентов? Читайте здесь.

Как продать квартиру в ипотеке?

Тем, кто собирается продать жилое помещение под залогом банка, необходимо ознакомиться с требованиями различных банков, а также учитывать условия действующих государственных программ.

Сбербанк

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке Сбербанка? Безусловно, да, так как это выгодно и самому банку.

С помощью продажи квартиры по ипотечному договору компания получает назад деньги и в качестве бонуса дополнительную прибыль от нового заемщика.

Менее 3 лет

Продажа квартиры, которая находится в собственности менее 3 лет, возможна, однако велика вероятность того, что потребуется заплатить налог с продажи.

Уточнять данную информацию следует в конкретном банке.

ВТБ 24

Плательщики кредита по ипотечному договору в ВТБ 24 также могут продать свою недвижимость под залогом.

Если клиент не имеет возможности оплачивать займ в установленный срок, ему необходимо:

• предупредить банк;
• попросить о продаже недвижимости.

Если компания не предоставляет никакого ответа или отказывает в возможной сделке, то вопрос решается в судебном порядке.

По военной

При оформлении договора по программе военной ипотеки вместе с займовым документом составляется и договор жилищного целевого займа.

Ценная бумага согласуется и передается в фонд военной программы «Росвоенипотека».

Поэтому при продаже квартиры под залогом банка необходимо получить согласие не только у финансовой компании, но и получить одобрение и выяснить все обстоятельства в данном фонде.

С материнским капиталом

Если у плательщика по кредиту или в его семье имеется материнский капитал, которого еще не было на момент составления ипотечного договора, то он имеет право погасить часть задолженности с помощью сертификата.

Таким образом можно отменить вопрос продажи квартиры.

Кто платит налог?

Если продается собственность, которая находится у плательщика по кредиту более трех лет, то оплачивается налог с продажи. Обязательства по оплате возлагаются на заемщика.

Федеральный закон об ипотеке

Федеральный закон об ипотеке регулирует все этапы совершения сделки.

Какова процентная ставка ипотеки Газпромбанка в 2018 году? Смотрите тут.

Интересует рефинансирование ипотеки в Россельхозбанке? Подробная информация в этой статье.

Необходимые документы

Для проведения процедуры продажи ипотечной недвижимости потребуется оформить следующий список документов:

1. Документальное подтверждение платежеспособности.
2. Договор купли-продажи с новым покупателем.
3. Подтверждение отсутствия задолженности по кредиту, а также закладная по займу.
4. Платежка на зачисление покупателем средств на недвижимость, которыми необходимо погасить остаток по кредиту.
5. Подтверждение снятия обременения.

На видео о способах продажи

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

2. Позвоните на горячую линию:

   • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

   • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

   • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Предыдущая статья: Тинькофф ипотека

Следующая статья: Закладная на квартиру по ипотеке

Продажа ипотечного жилья без согласования с банком

Что же делать, если у заемщика нет собственных средств для погашения оставшейся ипотечной задолженности в Сбербанке, а кредитная организация не согласна с продажей ипотечного жилья?

Заемщику требуется исходить из того, что без снятия обременения с жилья продажа невозможна, а кредитная организация снимет обременение с залоговой квартиры лишь после выплаты всей суммы ипотечной задолженности. Соответственно, необходимо искать возможные альтернативы для погашения ипотеки.

Так, плательщик ипотеки для продажи залогового жилья без согласия кредитора может:

• оформить потребительский кредит на сумму задолженности;
• найти потенциального покупателя жилья, согласного внести в качестве аванса за соответствующую квартиру сумму задолженности и дождаться снятия обременения для официального оформления правомочий собственника;
• воспользоваться кредитными программами рефинансирования ипотеки, например, под залог какой-то иной имеющейся у заемщика недвижимости.

Первый вариант подходит плательщикам ипотеки, располагающим возможностью выплачивать платежи по потребительскому кредиту, ведь пока заемщик не выплатит долг, а банк не снимет обременение, продать квартиру, а соответственно, и получить день от покупателя не получится. К тому же процентная ставка по потребительским займам обычно значительно выше, чем по ипотеке.

Второй вариант, когда покупатель вносит аванс денег для погашения ипотечной задолженности продавцом, оформляется документально в виде расписки о получении авансового платежа. Однако этот способ несет определенные риски для потенциального приобретателя жилья, поэтому найти покупателя со стороны не так просто. На практике, подобные сделки часто проводятся между знакомыми и родственниками.

Зачем нужен технический паспорт на квартиру, сроки его действияДоговор мены квартирыОбразец договора аренды земельного участка с правом выкупаКак узнать инвентаризационную стоимость квартирыВопросы земельные: процедура уточнения границ земельного участкаКак правильно составить соглашение о расторжении договора аренды

Причины

Необходимость продать квартиру под залогом может возникнуть по многим причинам:

• ваш доход в процессе погашения ипотеки снизился, поэтому вам не хватает ресурсов, чтобы оплачивать кредит;
• вы потеряли постоянный источник дохода, например, работу;
• приобретенное вами жилье кажется слишком маленьким, и вы нуждаетесь в жилье большей площади (возможно, в вашей семье родился ребенок или к вам переехали близкие родственники, поэтому однокомнатной, недостаточно);
• изменение семейного статуса: заключение или расторжение брака, переезд в другой город или страну;
• сделка может принести заемщику некий доход.

Снижение или потеря дохода

От сокращения или увольнения с работы в условиях нестабильной экономической ситуации в мире никто не застрахован. Однако причины, повлекшие изменения в вашем доходе, по мнению банка, не должны влиять на выплату, и не должны касаться банка, который выдал вам займ.

Снижение дохода может быть связано с рождением ребенка и декретным отпуском матери. В данном случае, заемщик или поручитель не теряют работу, однако их доход уменьшаются, а расходы соответственно увеличиваются.

Если ваш договор с банком предполагает «заморозку» имеющегося кредита на некоторый срок, обычно это год или два, вы можете воспользоваться им, однако после окончания данного периода, ваша ипотека будет пересчитана. Скорее всего, срок выплаты будет пропорционально увеличен тому периоду, на который вы брали отсрочку.

В случае уклонения от ежемесячных платежей, банк может наложить санкции в виде штрафов, или же вовсе изъять недвижимость.

Нехватка жилой площади

Срок выплаты ипотеки может составлять от 1 до 25 лет. Если в семье родился ребенок, или же к заемщикам переехали родители или близкие родственники, а площадь жилья не предусматривала подобных изменений, чтобы не мучатся, ее можно продать или обменять.

Если в семье родился второй ребенок, частичное или полное погашение возможно при помощи материнского капитала.

В таком случае у вас есть два варианта действий:

• выплатить досрочно и приобрести другую;
• приобрести еще одну, больших размеров.

Последний вариант наименее удачный, поскольку в дальнейшем вы рискуете не справиться с оплатой двух квартир и лишиться их обеих.

Читать статью, как нужно делать замену водительских прав с 1 ноября 2019 года

Какая кадастровая стоимость земельного участка? Подробнее тут.

Причины личного характера

Желание продать, может возникнуть у людей, которые готовятся к расторжению брака или уже его расторгли.

Если недвижимость была приобретена в браке, квартира находится в ипотеке между супругами как у заемщика и поручителя, поэтому кредит принадлежит им обоим в равной степени.

Возможные варианты реализации

Продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, может осуществляться только с разрешения самого банка. Нельзя продать, без согласования с банком, поскольку заемщик не является полноправным владельцем.

Какие существуют способы:

• Погасить  досрочно. В таком случае заемщик заранее находит покупателя, согласного погасить долг, а после оформления на заемщика, осуществить операцию купли-продажи;
• Продажа. Заемщик должен найти человека, который согласиться выкупить его кредит у банка, чтобы в дальнейшем самим его оплачивать и стать полноправным владельцем, после полного погашения;
• Банковская продажа. Продажей занимается лично сотрудники банка.
• Продажа собственными силами. Заемщик самостоятельно находит желающего купить его квартиру, тот обращается в банк, оформляет там все необходимые документы купли-продажи, а заемщик освобождается от выплаты ипотеки, поскольку его кредит становится погашенным, однако жилье переходит не к заемщику, а к третьему лицу, которое оплатило займ.

Как продать квартиру в ипотеке

Наиболее выгодный способ избавиться от ипотечного жилья, найти желающего его приобрести, а таких весьма немного.

Ипотека, как форма кредита или займа отпугивает возможных владельцев, поскольку лишние обязательства перед банком или третьими лицами никому не нужны.

Какие квартиры легче продать:

• находящиеся в престижном районе;
• с развитой инфраструктурой в районе;
• с улучшенной планировкой;
• находящиеся в домах, на последней стадии строительства.

Как проходит сделка:

• сделка между заемщиком и покупателем заверяется у нотариуса;
• покупатель вносит необходимую для погашения сумму;
• заемщик становится полноправным владельцем;
• покупатель кладет оставшуюся сумму в банковскую ячейку;
• заемщик и покупатель оформляют договор купли-продажи;
• если помещение находится в строящемся доме, оформляется не договор купли-продажи, а договор долевого строительства на нового владельца;
• заемщик может получить свои деньги за проданную квартиру.

Новый покупатель в обязательном порядке должен иметь хорошую кредитную историю и постоянный доход, который бы покрывал и ежемесячные взносы, и традиционные бытовые растраты. Если лицо, которое вы привели, подходит банку в качестве заемщика, банк оформляет новый договор.

В соответствии с условиями договора, покупатель берет на себя обязанность оплачивать за квартиру долг и впоследствии стать ее владельцем. 

Перерегистрацией занимаются сотрудники банка. От прежнего заемщика требуется подписание определенных документов о переходе долговых обязательств от него другому человеку. Данная процедура перепродажи занимает около 20 дней. Около 2 недель потребуется на переоформления купли-продажи.

В таком случае, реализацией ипотечного жилья занимается сам банк:

• Сотрудники кредитной организацией занимаются поиском покупателя,
• оформление всех необходимых документов возлагается и на банк, и на покупателя. 
• Новый собственник обязан погасить займ, и оформить на себя недвижимость.

Если банк одобряет продажу, вы можете заняться ее реализацией самостоятельно. Что входит в обязанности владельца ипотечной недвижимости:

• найти покупателя;
• официально снять с себя обязательства выплачивать кредит;
• обратиться в банк для оформления погашения;
• подписать договор купли-продажи;
• снять деньги с банковской ячейки.

Каковы этапы совершения сделки:

• поиск покупателя;
• осмотр недвижимости покупателем;
• покупатель идет в банк;
• в банке оформляется первоначальный договор, который в обязательном порядке должен быть заверенным нотариусом;
• покупатель открывает 2 ячейки в банке, одна из которых рассчитана на погашения долга, другая на хранение разницы между стоимостью объекта и ипотечным займом;
• после внесения средств покупателем объект освобождается от долговых обязанностей;
• оформляется купля-продажа в Росреестре;
• банк и продавец получают свои средства.

Банк даст свое разрешение продать, только при отсутствии у него каких-либо претензий к заемщику.

Сбербанка

Чтобы продать квартиру, купленную в ипотеку от Сбербанка, нужно либо погасить оставшуюся задолженность перед банком, либо обратится в банк за разрешением третьим лицами.

Если ваша причина продажи будет уважительной, банк даст вам свое согласие. Банк заинтересован в том, чтобы вы или кто-либо другой, долг все-таки оплатили, поэтому будет всячески вам содействовать.

У Сбербанка есть электронная платформа, которая позволяет оповестить о продаваемом имуществе максимальное количество лиц.

Жалеющий приобрести ипотечное жилье должен либо оплатить весь долг предыдущего владельца, либо соответствовать всем требованиям банка как заемщика и продолжить выплачивать ипотеку по данному объекту.

ВТБ24

Этот банк аналогично заинтересован вернуть свои средства и получить обещанные деньги по ипотеке недвижимости.

ВТБ24 является владельцем платформы, на которой размещаются объявления о продаже ипотечного жилья по приемлемым условиям: расплатиться можно либо наличным расчетом, либо взять кредит от 12% годовых при условии, что первоначальный взнос будет не менее 20%, срок, не более 30 лет.

Банк также тщательно изучает личные данные лица, которое намеревается приобрести ипотечную недвижимость.

Газпромбанк

Квартиру, купленную в Газпромбанке, также можно будет продать.

Для этого вам необходимо:

• обратиться в ближайшее отделение данного банка;
• сообщить о причинах побудивших вас продать жилье;
• дождаться решения.

Если решение будет положительным, вы можете приступить к поиску покупателя, или доверить эту процедуру самому банку.

По военной

Процедура продажи квартиры, купленной по военной ипотеке, более сложная, поскольку заемщику предстоит собрать и предоставить огромный пакет документов. Кроме того, заемщик обязан получить официальное разрешение от Минобороны РФ.

Если продажа не связана с личными или финансовыми проблемами, и ее причина заключается в переводе военнослужащего в другой регион, Росвоенипотека окажет заемщику любую поддержку, чтобы помочь в данной ситуации.

Если причины, все-таки личные, заемщику придется самому просить разрешения на продажу у соответствующих органов и заниматься всеми формальными вопросами.

Риски

Затеяв перепродажу, вы рискуете остаться с минимальной выгодой и без какого-либо жилья, поскольку банк не заинтересован в том, чтобы принести вам доход от продажи. Его основной целью является найти покупателя, который будет дальше выплачивать вашу ипотеку или выплатит ее досрочно.

Если вы заинтересованы не только в том, чтобы избавиться от ипотеки, но и в том, чтобы вернуть себе приличную сумму, поиском покупателя нужно заниматься самостоятельно. В некоторых договорах прописано, что продажа может осуществляться только кредитной организацией.

Читать статью, куда пожаловаться на учителя школы анонимно

Нужен образец заявления на развод через суд с детьми в 2019 года? Вы найдете его по ссылке.

Как написать заявление на постановку на учет автомобиля в ГИБДД в 2019 году? Узнайте далее.

Вы не имеете право самостоятельно продавать свою квартиру, если в вашем договоре с банком есть пункт с информацией о том, что продажей имеет право заниматься только кредитная организация.

Почему люди хотят продать ипотечную квартиру

Обычное явление, когда человек хочет продать какую-то вещь. Естественно, делается это по двум причинам – либо ему стали нужны деньги, либо вещь ему стала не нужна. С квартирами всё точно также. С ипотечными квартирами связаны две особенности:

1. Кредитное обременение стало непосильным. Покупатель или группа покупателей не в силах больше выплачивать банку за квартиру, купленную в рассрочку, ну то есть им «стали нужны деньги». Квартиры часто покупают молодые семьи, которые вначале хотят жить отдельно, но потом приходят к выводу, что легче меньше тратить, чем больше зарабатывать, и переезжают жить к родителям. Сейчас с работой трудная ситуация, многие люди её теряют, и вынуждены пересматривать свои кредитные обязательства. Брали квартиру в надежде, что ипотечный кредит можно выплачивать за счёт сдачи её внаём, но спрос на съёмное жильё упал в 2 раза. И так далее.
2. Покупка в рассрочку стала невыгодной. Появилась возможность купить квартиру на более выгодных условиях в другом месте, то есть «квартира стала не нужна». Актуально в связи с падением цен на жильё. Многие брали квартиры в ипотеку на пике их стоимости. Поэтому сейчас, когда многие из них подешевели в полтора-два раза (особенно актуально для районных городов и вторичного фонда) выгоднее избавиться от старых кредитных обязательств и купить квартиру в другом месте.

В целом, это не противоречит ситуации с обычными вещами – либо стали нужны деньги, либо квартира больше не нужна. Добавляется и ряд семейных обстоятельств – покупали квартиру для совместной жизни, но развелись, получили квартиру в наследство и можно там жить, не выплачивая проценты, решили построить дом и жить за городом и т.д.

Особенности продажи квартиры с обременением

Любой агент недвижимости скажет вам, что больше половины сделок с недвижимостью делается по квартирам с обременением. Это значит, что собственник для совершения любой операции с квартирой должен получить согласие третьих лиц – несовершеннолетних, недееспособных, или, как в данном случае, банка. Для вступления сделки купли-продажи в юридическую силу нужно получить согласие банка. Естественно, сделать это можно лишь в случае, когда вы возместите банку все затраты, которые он понёс, внося за вас деньги за квартиру при покупке, а также полностью или частично упущенную прибыль.

Пошаговые инструкции по каждому способу продажи квартиры в ипотеке

В юридической практике встречаются три опробованных схемы продаж. Но, если вы сами квалифицированный юрист, или же вам таковой помогает, можно изобрести и новые. В других случаях лучше придерживаться приведённых ниже схем.

Путём погашения кредита

1. Вы идёте в банк, и выясняете возможность досрочного погашения кредита.
2. После получения согласия банка на досрочное погашение, закрываете кредит.
3. Получаете согласие банка на снятие обременения.
4. Идёте в Росреестр и регистрируете снятие обременения.
5. Продаёте квартиру.

Этот способ подойдёт тем, у кого есть деньги. Некоторые банки за досрочное погашение берут процент. Если покупатель вам доверяет – внести деньги за кредит по ипотеке может он. Но это большой риск, и, скорее всего, это возможно лишь между очень близкими людьми. Как вариант этого способа – продажа квартиры, когда банк будет посредником.

1. С покупателем делаете предварительный договор, заверяете его.
2. Идёте с этим договором в банк.
3. Подписываете трёхсторонний договор о погашении кредита и снятии обременения в случае купли-продажи.
4. Вы или ваш покупатель вносите необходимую сумму в банк на депозит или в ячейку.
5. Снимаете обременение и продаёте квартиру.

Этот вариант безопаснее для покупателя, если часть денег готов внести он. Естественно, сумму на погашение кредита из цены квартиры он вычтет.

Путём продажи кредита

1. Выясняете возможность передачи кредита третьим лицам в вашем банке.
2. Покупатель и вы подписываете предварительный договор купли-продажи квартиры.
3. Вы оба идёте в банк и подписываете трёхсторонний договор о смене заёмщика в случае продажи квартиры.
4. Регистрируете сделку купли-продажи.

Что ж, если вместо вас готов выплачивать кредит покупатель – это не так уж и плохо. Однако, это скажется на сумме, которую вы можете получить, если продадите квартиру.

Переоформление кредита

1. Выясняете возможность переоформить ипотечный кредит в потребительский в вашем банке.
2. В случае согласия переоформляете кредит на себя и получаете согласие банка о том, чтобы продать квартиру.
3. Снимаете обременение и регистрируете сделку купли-продажи.

В данном случае не требуется дополнительных договоров с покупателем, вы можете просто сделать это даже без намерения продать квартиру. Подойдёт тем, у кого срок погашения кредита подходит к концу и сумма для выплаты осталась небольшая, иначе банк может не согласиться. Как вариант – можно договориться о выдаче кредита в другом месте и погашении кредита в данном банке с помощью договора рефинансирования. Но это длительная и сложная процедура.

Особенности продажи через Сбербанк, ВТБ24 и Россельхозбанк

Сбербанк характеризуется длительным сроком рассмотрения заявок на все операции с досрочным погашением. Но вам может и повезти. В целом, на какие-то сомнительные схемы сотрудники банка не пойдут, и вам придётся действовать по предложенным ими схемам. Подробнее каждому конкретному покупателю скажут при обращении, то есть в итоге — порядок продажи квартиры будет индивидуальным. Неохотно идут на рефинансирование кредита любыми способами.

ВТБ24. Также действует по собственным схемам, приведённым выше, но с некоторыми оговорками. Существуют ограничения на куплю-продажу, связанные со страховой суммой и деньгами, которые нужно заплатить для погашения кредита. Охотнее других банков идёт на рефинансирование кредита через третьих лиц.

Россельхозбанк. Очень неохотно идёт на пересмотр договоров об ипотеке. Скорее всего, вам не удастся продать квартиру, переоформив кредит на другое лицо или оформив потребительский кредит. Да и досрочно погасить кредит может не получиться. Банк работает с собственными застройщиками, и имеет определённый интерес, чтобы в случае проблем у покупателя квартира досталась ему.

Частные случаи продажи ипотечных квартир

Рассмотрим специфические ситуации, которые вызывают вопросы.

Продажа квартиры с материнским капиталом

Обязательное условие для совершения любых сделок – исполнение родившемуся ребёнку трёх лет. Продать квартиру вы можете лишь с целью покупки другой квартиры на вторичном рынке, внесения суммы на участие в долевом строительстве или покупки новой квартиры по ипотечному кредиту.

Продажа квартиры, купленной менее трёх лет назад

В этом случае продажа квартиры облагается налогом на куплю-продажу. Но можно получить налоговый вычет, если вы при этом покупаете новое жильё. Если сумма покупки больше суммы продажи – налог платить не придётся. А вот если вы получаете при этом прибыль – придётся заплатить налог.

Способ 1. Продаете ипотечную квартиру за наличный расчет

1. Поставить в известность банк о намерении заключить сделку по продаже квартиры, поскольку продавец без согласия банка сделать это не может.

   Если не предупредить банк о намерении осуществить продажу жилья, а не просто полностью погасить долг, то банковское учреждение может запретить оформление сделки.

   Также обязательно указывается причина досрочной выплаты задолженности. К ним относятся: переезд в иной регион или район, потеря работы или болезнь, невозможность заниматься кредитом из-за изменения финансового положения и прочее. Банкам невыгодно досрочное погашение кредита, поскольку в этом случае он теряет проценты, которые бы ему выплачивались еще какое-то время. Поэтому нужно указать причину, по которой жилье выставляется на продажу.

Перед тем, как продать квартиру нужно выписаться с нее. Процедура выписки из квартиры подробно расписана в этой статье.

Не забудьте выписать с квартиры и несовершеннолетнего ребенка. Читайте здесь статью с инструкцией выписки.

1. Подыскать покупателя, который готов отдать средства за жилье с обременением до совершения сделки купли-продажи.
2. Оформить соглашение задатка с покупателем.Покупатель обязуется выдать продавцу размер задатка, равняющегося задолженности по ипотеке. В целях обеспечения безопасности покупателя, соглашение задатка оформляется у нотариуса. В документе указывается, что продавец обязан передать покупателю недвижимость после снятия с нее обременения в Регистрационной паллете (УМФС). В договоре нужно указать:
   • Размер сделки и последовательность расчетов.Последовательность расчетов следующая – цену продажи квартиры разделяют на две части, размер одной из них равен задолженности продавца перед банковским учреждением, а другую получает продавец после совершения сделки. Деньги желательно положить в банковскую ячейку банка, который выдал продавцу кредит. До момента заключения сделки получить средства может лишь покупатель. После подписания документа о купле-продаже и получения покупателем документа собственности на жилье, доступ к одному сейфу получает продавец, а к другому (где хранятся деньги по ипотеке) – банк.
   • Период, в который продавец должен продать квартиру.
   • Период, в который банком должно быть снято обременение с жилья.
3. Обеим участникам (покупателю и продавцу) следует подойти в банк с намерением погасить задолженность.Банк должен выдать закладную на жилье и справку о выплате долга.
4. Снять с жилья обременение. Для этого нужно подойти в Регистрационную палату с банковским сотрудником и написать заявление о завершении ипотеки. Для снятия обременения потребуются такие документы:
   • Паспорт владельца;
   • Заявление с просьбой снять с жилья обременение;
   • Свидетельство о госрегистрации права собственности;
   • Закладная на жилье;
   • Справку о выплате долга.
5. После подтверждения снятия ипотеки на обратной стороне свидетельства поставят отметку о снятии обременения.
6. После снятия обременения составить договор купли-продажи с покупателем и зафиксировать сделку в УМФС. При заключении договора нужно предоставить сотруднику учреждения весь указанный перечень документов, который находиться здесь.

Если у собственника возникло желание увеличить площадь жилья, то можно отдать банку квартиру, по которой кредит еще не выплачен полностью, и оформить ипотеку на большую квартиру.

Если владелец не допускал просрочек по выплатам, то банк может дать согласие на такой обмен, хотя это происходит редко. Если в изменение кредита отказано, то можно на данную квартиру подыскать покупателя, который погасит остаток банковской задолженности.

Если вы решили купить новую, большую квартиру, тогда обязательно ознакомьтесь, что нужно знать при покупке квартиры.

Вы еще не провели межевание границ своего земельного участка? Подробная инструкция по межеванию находится здесь.

Если ваш участок не оформлен в собственность, тогда им владеет государство. О том, как оформить земельный участок в собственность читайте в статье http://o-nedvizhke.ru/zemlya/registraciya-zemlya/oformlenie-zemelnogo-uchastka-v-sobstvennost.html.

Способ 2. Если покупатель сам с ипотекой

В настоящее время немало людей приобретает жилье в ипотеку, поэтому существует шанс того, что кому-то может понадобиться и квартира, имеющая такое обременение. Невзирая на то, что может показаться, будто продать квартиру, пребывающую в ипотеке, невозможно, существует шанс совершить данную сделку, хотя процесс будет нелегким.

У покупателя нужно обязательно узнать, сколько у него личных средств, а сколько предоставляются банком. С покупателем стоит иметь дело, если его личных средств достаточно на выплату долга продавца в банке.

Если найден покупатель, следует:

1. Уведомить банк о намерении продать жилье и погасить задолженность досрочно.
2. Оформить соглашение задатка между покупателем и продавцом и заверить его нотариально.Размер задатка должен равняться сумме задолженности перед банком, и он вносится в цену квартиры. В составляемом договоре нужно указать, что приобретает покупатель жилье через ипотеку, оформленную в определенном банке.
3. В банковском учреждении покупатель выплачивает задолженность по ипотечному кредиту. Банк после выплаты возвращает закладную на жилье и выдает справку о погашении ипотечного долга.
4. Обратиться продавцу совместно с представителем банка в Регистрационную палату (УМФС) и снять обременение с заложенного жилья, написав соответствующее заявление.
5. Получить печать в документе о правах собственности продавца об снятии обременения.
6. Подготовить пакет документов для банковского учреждения покупателя:
   • Выписку на квартиру из ЕГРП, подтверждающую, что обременения нет. Инструкция по получению выписки указана в отдельной статье.
   • Справку о неимении долгов по коммунальным услугам из ТСЖ или домоуправления.
   • Документ со сведениями из домовой книги, подтверждающую, что в жилплощади никто не прописан.Вначале нужно выписаться из квартиры. Для этого всем зарегистрированным в ней лицам нужно подойти в паспортный отдел, составить заявление и отдать сотруднику паспорта. Приблизительно спустя неделю можно забрать паспорт и справку.

     После выписки всех жильцов из квартиры можно получить сведения из домовой книги, подтверждающие, что в ней никто не зарегистрирован. Как это сделать, написано в этой статье.

   • Документ оценивания квартиры, полученную в лицензированной компании.Обычно банки предоставляют список компаний, с которыми они сотрудничают. Стоимость проведения оценки составляет от 3,5 тыс. рублей, срок выдачи бумаги – 3 дня. Обычно за это платит покупатель, поскольку данный документ нужен его банку для открытия ипотеки.
7. Подать в банк все вышеуказанные документы и дождаться одобрения сделки.
8. Получив одобрение, зарегистрировать договор купли-продажи в Регистрационной палате.

Если вы уже продали ипотечную квартиру и купили новую, тогда вам необходимо знать как прописаться в купленной квартире в паспортном столе.

Также после покупки квартиры вы имеете право воспользоваться налоговым вычетом. О том, как вернуть 13% от стоимости жилья читайте здесь.

Соблюдайте правила при оформлении договора дарения квартиры, иначе его могут признать недействительным. Как правильно оформить дарственную читайте по ссылке http://o-nedvizhke.ru/kvartira/darenie/kak-oformit-darstvennuyu-na-dolyu-v-kvartire.html.

Способ 3. Продаем с помощью банка

Принцип продажи идентичен, что и в случае первого варианта. Главное отличие заключается в том, что поиском покупателя на квартиру под залогом станет заниматься банк, а не продавец.

Банку важно возвратить собственные деньги, поэтому он не станет искать предложение, более выгодное для продавца.

Порядок действий:

1. Подойти в банк и выявить желание погасить задолженность до окончания срока и продать жилье.
2. Подождать, пока банк будет заниматься поиском покупателя.
3. Подписать предварительное соглашение с покупателем, составленное банком, и заверить его нотариально.
4. Для проведения расчетов банк самостоятельно предоставляет депозитную ячейку.
5. Согласно достигнутому соглашению, покупатель переводит деньги в ячейку соответственно стоимости квартиры (в двух частях, как указано выше).
6. В Регистрационной палате оформляется договор купли-продажи между покупателем и продавцом, и продавец получает доступ к сейфу.

Условия продажи жилого помещения, приобретенного на маткапитал

Поскольку обязательным условием использования сертификата является оформление приобретаемого жилья в собственность всех членов семьи, органы опеки и попечительства пристально следят за соблюдением прав несовершеннолетних детей.

Интерес сотрудников Опеки к судьбе жилых помещений, на покупку которых были выделены средства маткапитала, обусловлен желанием избежать ситуаций, при которых дети могут потерять доли в праве собственности. Именно поэтому продажа таких квартир невозможна без предварительного одобрения органа опеки.

Для получения согласия органов опеки на проведение сделки, родителям необходимо доказать, что сделка не ущемит права и интересы детей, и что в ее результате:

• доли в праве собственности будут сохранены за несовершеннолетними (т.е. они получат равноценные доли в другом жилом помещении);
• жилищные условия детей не будут ухудшены и в жилье, приобретаемом взамен отчуждаемого, размер площади на каждого человека не будет меньше, чем в отчуждаемом жилье.

Таким образом, продажа жилья, купленного с использованием семейного капитала, возможна в случае соблюдения следующих условий:

1. жилищные условия семьи останутся прежними или улучшатся, а за несовершеннолетними детьми сохранятся право на доли, равнозначные отчужденным;
2. орган опеки и попечительства дает согласие на проведение сделки.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства

Если для покупки жилья были использованы средства сертификата МСК, оно должно быть оформлено в общую собственность, т.е. оговоренная доля должна быть выделена каждому члену семьи, включая всех детей. Именно поэтому перед тем, как заключать сделку, необходимо получить согласие опеки.

Исходя из требований закона, сделка по продаже жилья, которое приобреталось с использованием накоплений маткапитала, должна происходить с письменного разрешения органов опеки или в присутствии их представителей.

Для получения согласия на продажу имущества, в котором выделены доли детей, родителям необходимо написать заявление и предоставить нужные документы:

1. Составить соответствующее заявление о распоряжении;
2. Предоставить оригиналы и копии документов, удостоверяющих личность заявителей (паспорта родителей/опекунов и свидетельства о рождении детей);
3. Ответственное заявление законных представителей детей на их участие в предстоящей сделке;
4. Справка об оценочной стоимости жилья;
5. Документы на квартиру;
6. Справка, согласно которой задолженности по оплате коммунальных услуг нет.

Важным условием является сохранение уровня жилищных условий. Однако в некоторых случаях возможен обмен на жилое помещение с меньшей площадью! Например, когда один из детей нуждается в дорогостоящем лечении либо, если в новой квартире доли родителей будут уменьшены, а дети получат в собственность равнозначную отчуждаемой площадь.

Когда можно продать квартиру, купленную по материнскому сертификату

Какие-либо запреты или ограничения на отчуждение недвижимости, приобретенной за счет сертификата, в ФЗ № 256 прямо не прописаны. Однако ряд иных федеральных законов (в частности ст. 28, 37 ГК РФ, а также положения ст. 21 закона об опеке) содержит требование об обязательном одобрении такой сделки со стороны органов опеки.

Законодательство не регулирует срок, в течении которого действует данное разрешение:

• Срок действия разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних, как правило, равен трем месяцам.
• При этом согласно письма Минобразования №09-М договоры о купле-продаже должны быть предоставлены в течение месяца со дня получения разрешения на продажу недвижимости. По окончании этого срока, если сделка не была проведена, необходимо обращаться за новым разрешением.

Без этого документа Росреестр выдаст отказ в совершении регистрационных действий с имуществом детей до 18 лет. При этом саму сделку по отчуждению жилого помещения, приобретенного с использованием накоплений сертификата, можно провести в любое время после его покупки.

Но стоит не забывать про ряд важных моментов:

1. Если квартира находится в собственности менее 3 лет (при оформлении жилья в собственность после 1 января 2016 года — 5 лет), при ее отчуждении возникает обязанность уплатить налог на квартиру, которую можно избежать, если сделки по продаже и по приобретению нового жилья будут проведены в одном налоговом периоде (при условии, что право на налоговый вычет не было использовано).
2. Если квартира приобреталась в ипотеку, которая на момент ее продажи еще не погашена, помимо разрешения опеки, необходимо получить дополнительное согласие банка на перевод обязательств на покупателя.

Можно ли продать квартиру до выделения долей детям, чтобы купить другую

Нотариально оформленное обязательство о выделении детям долей в приобретаемом объекте недвижимости составляется только в том случае, когда средства семейного капитала направляются на погашение ипотечного займа. Законом предусмотрен срок исполнения данного обязательства, который истекает через полгода после снятия обременений с недвижимости.

Поскольку законом не установлено каких-либо ограничений по срокам, по истечении которых жилье, купленное на средства сертификата, может быть продано, сделку можно провести в любое время, даже если остальные члены семьи еще не получили свои доли.

Однако, чтобы сделка по продаже не была признана недействительной, а родителей не обвинили в мошенничестве с семейным капиталом, пред этим необходимо получить одобрение ООиП.

Разрешение ООиП на отчуждение квартиры без выделения долей детям в этом случае можно получить при условии выделения аналогичной площади в другом жилье (приобретаемое взамен или уже имеющееся, причем не обязательно в собственности семьи — можно и в квартире родственников).

• Кроме того, отчуждаемая недвижимость на момент продажи может быть оформлена только на одного супруга.
• Поскольку в таком случае сделка с жильем проводится в период брака, если взамен планируется покупка или строительство иного жилого помещения — понадобится получить от второго супруга нотариальное согласие как на продажу, так и на выделение долей несовершеннолетним членам семьи по новому адресу.

Заключение

Таким образом, отчуждение жилья, приобретенного с использованием средств семейного сертификата, возможно, но при соблюдении определенных юридических формальностей, одной из которых является приобретение недвижимости, превосходящей продаваемое по размеру и условиям.

Удовлетворение данного условия будет свидетельствовать о соблюдении прав и интересов всех членов семьи, включая несовершеннолетних, у которых нет возможности участвовать в подобных сделках на полных основаниях.

Основные моменты

Основная причина продажи ипотечного жилья – нехватка денег для погашения задолженности банку.

Наиболее распространенные причины этого:

• сокращение заемщика с рабочего места;
• разногласия между родственниками, которые совместно выплачивают долг;
• кончина родственника, который оказывал содействие в погашении средств;
• потеря дееспособности.

Когда у заемщика пропадает возможность погашать ипотечный долг, он решает продать квартиру.

Продать недвижимость, находящуюся в ипотеке Сбербанка можно, но для этого необходимо получить разрешение. В интересах банка, чтобы платеж поступал своевременно, и не образовывалась просрочка.

Поэтому банк помогает продать недвижимость. С жилья необходимо снять обременение. Что касается ипотеки, у заемщика нет прав передавать жилье третьим лицам.

Исключение – наследование. Сняв обременение, у обладателя появляется возможность распоряжаться квартирой как угодно.

Получить подробную информацию о сторонах сделки	Не стоит стесняться запрашивать документацию
Тщательно проверять документы	Можно даже обратиться за помощью юриста
Детально осматривать помещение, коммуникации, инженерные системы	Чтобы получить актуальную информацию о состоянии недвижимости
Сравнивать рыночную стоимость квартиры с суммой	Которую предложил оценщик. В случае расхождений поговорить с продавцом
Контролировать каждый этап сделки	Даже тот, в котором участие продавца или покупателя не обязательно

Как можно продать квартиру в ипотеке у Сбербанка? Это удастся при соблюдении таких условий:

Покупатель полностью выплатит долг	Предварительно с ним заключается договоренность в письменной форме, чтобы заверить обязательства нового собственника
Новое лицо должно соответствовать	Требованиям программ банка
Если клиент не нашел денег и способов	Чтобы полностью рассчитаться с залогом, ему выдается задаток и справка от банка о снятии обременения

Суть ипотеки заключается в том, что банк выдает заемщику средства под залог приобретаемой квартиры. Такое понятие называется «обременением новопокупаемого имущества».

После приобретения недвижимости закладную на него отправляют на хранение в банк – до тех пор, пока займ не будет погашен полностью.

Лучше всего продавать ипотечную квартиру тогда, когда по кредиту отсутствует задолженность. Если она имеется, могут возникнуть дополнительные сложности.

Если заемщик понимает, что у него нет возможности погасить ипотеку, единственно правильный выход будет продать ипотечную недвижимость.

Определения

Обременение	Условия, налагающие на владельца различные запреты, связанные с возможностью пользоваться квартирой
Ипотечное кредитование	Кредит на длительный срок, который банк предоставляет человеку или организации под залог недвижимости

Плюсы и минусы жилищного займа

Основное достоинство – быстрое решение жилищного вопроса. У заемщика появляется возможность переехать в квартиру сразу после внесения залога.

Положительные моменты ипотечного кредита:

• новая недвижимость, приобретенная в кредит, переходит в собственность заемщика;
• цены на недвижимое имущество постоянно растут, поэтому жилищный займ – грамотно спланированное вложение;
• возможность досрочно погасить займ;
• в случае досрочного погашения банк не вправе начислять проценты;
• аренда за жилье сопоставляется с платежами каждый месяц по кредиту;
• длительные сроки кредитования;
• в ипотечной квартире разрешено проводить перепланировку и ремонт;
• в случае снижения кредитной ставки имеется возможность перевести займ в другой банк.

• высокая стоимость;
• ограниченная сумма займа;
• длительный процесс оформления;
• требуется официальный высокий доход.

Если жилье срочно необходимо, то вариант с кредитом стоит рассмотреть. Основной минус – немалая переплата.

Дадут ли материнский капитал, если родилась двойня, дают ли материнский капитал, если рождается двойня

Как сделать временную регистрацию по месту пребывания, читайте здесь.

Законодательная база

Права участников ипотеки регулируются Федеральным законом № 102 «Об ипотеке», принятым 16 июля 1998 года.

Статья 29 Законадопускает использование покупателем имущества по строгому его назначению. Статья 37 гласит, что квартиру разрешено отчуждать только с согласия залогодателя.

Если этого не сделать, сделку можно оспорить, и имущество станет владением банка — статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.