Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку

Можно ли сдавать в аренду квартиру, взятую в ипотеку?

Многие ипотечные заемщики задумываются о том, можно ли сдавать квартиру, приобретённую в ипотеку. Некоторые даже изначально покупают жилье в качестве инвестиций и планируют, что проценты банку (а иногда и основной долг) будут фактически оплачивать не они, а квартиросъемщики.

Действительно, зачастую арендная плата за жилье покрывает большую часть ежемесячного ипотечного платежа. Соответственно, сдавать квартиру, взятую в ипотеку, выгодно и разумно. Конечно, если заемщик или члены его семьи сами не живут в обремененной квартире. Но здесь и возникает вопрос, законна ли такая сделка с жильем, взятым в ипотеку.

Что говорит закон?

А закон исходит из того, что квартира находится у заемщика в собственности. А это значит, что он вправе ей владеть, пользоваться и распоряжаться. Сдача собственности в аренду входит в эти правомочия, равно как и передача имущества в залог банку.

Но среди положений статьи 209 ГК РФ, есть и ограничение, предел правомочий. Это интересы третьих лиц, нарушать которые нельзя. В случае ипотеки таким третьим лицом выступает банк.

Отношения с ним регулируются не только ГК, но и другими нормативными актами. Главным из них является Федеральный закон «Об ипотеке» № 102.

В статье 29 ФЗ № 102 сказано, что заемщик имеет право:

• использовать квартиру по назначению, то есть жить в ней;
• извлекать из нее плоды и доходы.

То есть с точки зрения закона, использование квартиры для получения дохода путем сдачи ее в наем вполне допустимо.

В то же время залогодатель обязан принимать меры по охране жилья, переданного в залог, от разрушения и порчи. В перечне возможных причин порчи указываются посягательства третьих лиц.

Условия банков

Банки могут включать в договор условия, устанавливающие необходимость извещать их, как залогодержателей, об использовании квартиры для получения прибыли. Или даже прямые запреты. Причин этому две.

Первая связана с опасениями банка:

• потерять предмет залога;
• получить в итоге имущество, имеющее более низкую стоимость, чем при помещении под залог.

Не секрет, что многие арендаторы обращаются со съемным жильем не лучшим образом. А арендодатели не спешат восстанавливать причиненный ущерб, так как это снизит их доход от аренды.

В результате квартира теряет товарный вид, и рыночная стоимость ее падает.

В самом крайнем случае по вине арендаторов квартира может разрушиться, например, сгореть. Впрочем, этот вариант банку более выгоден, так как покрывается страховкой, которую обязан обеспечить собственник по договору ипотеки.

А вот продать при просрочке платежей значительно потерявшую в цене недвижимость будет сложно, а значит есть шанс не получить за нее той суммы, которую должен заемщик.

Вторая причина, заставляющая банки включать условия о запрете аренды заложенных квартир, это соображения собственной выгоды.

Ипотечный кредит предоставляется гражданам для удовлетворения личных нужд. А использование квартиры для получения дохода – коммерческая деятельность.

Представителям же малого бизнеса кредиты предоставляются на иных, более жестких условиях:

• с меньшими сроками;
• с большими процентными ставками.

Не удивительно, что банки желают знать, не стоит ли предложить заемщику более выгодные для себя условия.

Кроме банков, цели использования квартиры интересуют и страховые компании. Для жилой и коммерческой недвижимости используются разные тарифы. Потому как существенно отличаются риски. Платить за последствия чужих ошибок страховщики не желают.

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку?

Закон дает однозначный ответ, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду. Да, можно. И банк не может запретить заемщику это делать. Включение такого пункта в договора ничтожно.

Ведь жилье используется по назначению – для проживания. Просто не самого заемщика, а его арендатора.

Но есть в статье 29 ФЗ № 1020 Закона об ипотеке пункт, где говорится о том, что дополнительные условия могут содержаться в договоре ипотеки. И некоторые банки эту лазейку используют.

Другие же не обращают внимания на отношения заемщика с жильцами и налоговой службой до тех пор, пока тот исправно вносит ежемесячные платежи.

В аренду

Для того чтобы сдавать жилье в аренду таким же гражданам, нет необходимости получать статус ИП или юрлицо. То есть доказать, что это коммерческая деятельность, банкам будет весьма сложно.

Отношения между хозяином квартиры и его арендаторами, равно как и с налоговыми органами, банка не касаются.

Ровно до тех пор, пока поступают платежи, а квартира находится в исправном состоянии.

Долларовая ипотека

Долларовая ипотека выгодна только тем, кто получает зарплату в этой же валюте.

Возможна ли отсрочка платежа по ипотеке при рождении ребенка в Сбербанке? Смотрите тут.

По военной ипотеке

Что касается военнослужащих и жилья, которое они приобретают по программе военной ипотеки, то тут ситуация весьма неоднозначная:

1. С одной стороны, собственник может пользоваться своим имуществом свободно, в том числе и заключать договор коммерческого найма.
2. Но с другой стороны любая коммерческая деятельность военнослужащим прямо запрещена.

Опять же весьма спорно, является ли сдача жилья в аренду коммерческой деятельностью, если происходит время от времени и без заключения договора?

Одним из признаков предпринимательской деятельности является систематичность (статья 23 ГК РФ). Однозначного ответа нет.

Есть и еще один момент. Помимо банка, залогодержателем квартиры военнослужащего является и государство.

Если банк и закроет глаза на использование квартиры для получения дохода, то от государства вряд ли приходится ждать подобной лояльности.

В Сбербанке

Среди условий Сбербанка, содержащихся в договоре ипотечного кредитования, есть и запрет сдавать заложенную квартиру в аренду без согласия банка.

То есть по правилам требуется обратиться в банк с соответствующим заявлением, банк его рассмотрит и вынесет решение. Как правило, оно положительное.

Все риски застрахованы, так что права банка не нарушаются.

На практике мало кто из заемщиков обращает внимание на этот пункт договора. Особенно если речь идет о неофициальных отношениях, которые никак не оформляются.

Отследить такие «джентльменские соглашения» нет возможности ни у банка, ни у налоговой инспекции. Но риск все же есть.

Тут представлен образец договора ипотеки в Сбербанке.

Выгодно ли?

Аренда жилья – весьма востребованная сегодня услуга. В отсутствие цивилизованного ее рынка, стоимость съемных квартир очень высока. Доход от такой деятельности позволяет погашать платежи по ипотеке.

Неудивительно, что многие заемщики предпочитают воспользоваться такой возможностью, не задумываясь, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку.

Но при всех плюсах, есть и несколько весьма существенных недостатков у такого способа выплаты кредита:

1. Во-первых, существует повышенный риск порчи или разрушения жилья. Банк получит свои средства из страховой выплаты. А вот останется ли что-то из нее заемщику – большой вопрос.
2. Во-вторых, после окончания погашения долга квартиру придется ремонтировать. В зависимости от отношения к ней временных жильцов, такой ремонт может стоить весьма дорого.
3. В-третьих, банки все же не приветствуют такую самодеятельность заемщиков. Причины изложены выше. И если сочтут необходимым, зафиксируют нарушение условий договора.

Рейтинг банков по ипотечному кредитованию

Рейтинг банков по ипотечному кредитованию поможет оформить жилищный займ на наиболее выгодных условиях.

Какова госпошлина за регистрацию закладной по ипотеке? Читайте здесь.

Интересует ипотека от ВТБ 24 на новостройки? Подробная информация в этой статье.

На видео о сдаче купленного жилья

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

2. Позвоните на горячую линию:

   • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

   • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

   • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Предыдущая статья: Ипотека в долларах

Следующая статья: Ипотека для юридических лиц

Что будет при нарушении ипотечного договора

Согласно тому же закону «Об ипотеке», кредитная организация, выступающая залогодержателем жилья, обладает полными правами для проверки условий содержания залогового объекта.

Это значит, что представители банка могут ходить и проверять текущее состояние жилой недвижимости, отданной в залог. Единственное условие – подобные проверки не должны каким-то образом создавать помех для пользования квартирой заемщиком. Конечно, многие банковские организации на практике не пользуются названным правам, но проверки со стороны залогодержателя не исключены.

В случае такой проверки залогового объекта сотрудники банка могут обнаружить факт сдачи квартиры в наем. Если на такое действие был наложен запрет в ипотечном соглашении, для залогодателя могут наступить довольно неблагоприятные правовые последствия:

• во-первых, банк-залогодержатель может потребовать расторжения соглашения найма, и залогодателю придётся выгонять квартирантов;
• во-вторых, на ипотечного заемщика банк может наложить достаточно серьёзный штраф или даже расторгнуть ипотечное соглашение, потребовав досрочного погашения задолженности. И даже если вышеуказанные последствия не наступят, заемщику, скорее всего, придётся долго объяснять, на каком основании он без разрешения сдал жилье и, соответственно, подверг находящуюся в залоге недвижимость дополнительным рискам.

Чтобы избежать перечисленных последствий, юристы рекомендуют гражданам, намеревающимся сдавать ипотечное жилье, сразу при оформлении ипотеки искать банк, допускающий такую возможность.

Если же ограничения найма жилья в заключенном договоре уже имеются, можно попытаться в качестве исключения получить согласие банка, грамотно обосновав причину. Так, если у заемщика возникли финансовые проблемы с выплатой ипотечных платежей, банк, заинтересованный в своевременности выплат, может пойти на встречу и разрешить арендные правоотношения в отношении залоговой квартиры.

Общие положения

Большинство ипотечных заемщиков на момент оформления банковского кредита не имеют цели извлечение прибыли из купленного жилья.

Однако если материальное положение ухудшилось, выплачивать ежемесячные суммы становится непосильной задачей. В этой ситуации наиболее логичным представляется сдача ипотечного жилья в аренду.

Существует две причины, по которым залоговая собственность может быть сдана арендатору:

• возникшие у заемщика материальные проблемы;
• изначальное желание обеспечивать выплату кредита за счет сдачи жилья внаем.

Если у владельца купленной в ипотеку квартиры, есть где жить, второй вариант становится логичным.

Эта категория заемщиков изначально нацелена на то, чтобы рассчитываться с банком за счет арендаторов. Наиболее частым для них становится вопрос о правомерности такого решения.

Что это такое

Под ипотекой понимается особый вид целевого банковского займа, который выделается для приобретения жилой недвижимости на первичном либо вторичном рынке жилья.

Государственная помощь в данной ситуации способствует тому, что количество желающих оформить ипотечный кредит растет, несмотря на сложную финансовую ситуацию в стране.

Ситуации с ипотекой есть две особенности:

Как только долг банку выплачен, обременение снимается. Однако в течение всего срока обслуживания кредита ежемесячные выплаты могут превратиться в тяжкую обязанность.

Рано или поздно у заемщиков может возникнуть соблазн обеспечивать кредитные обязательства за счет сдачи залоговой собственности в аренду. Конечно, в том случае, если у них есть другое жилье.

Кто может претендовать

Оформить ипотеку может любой гражданин РФ, который соответствует требованиям банков. Они практически идентичны и различаются незначительными деталями.

К числу основных требований относятся:

Кроме того, есть более конкретные требования, которые предъявляются к заемщикам, претендующим на участие в одной из ипотечных программ:

Таким образом, претендовать на получение ипотечного кредита может практически любой дееспособный трудоустроенный гражданин РФ, обладающий достаточным уровнем доходов.

В том числе возможно получение ипотеки военнослужащими, тем более что в настоящий момент реализуется программа военной ипотеки.

Куда обращаться

За ипотечным кредитом следует обращаться по месту проживания заемщика в банк, который предоставит наиболее выгодные условия ипотеки либо выдаст займ под реальную заработную плату.

В настоящий момент с обычной ипотекой работают практически все крупные федеральные и региональные банки.

Однако если заемщик планирует принять участие в социальных программах, ему следует выбрать то кредитно-финансовое учреждение, которое включено в реализацию данной программы.

Так, если речь идет об ипотеке с господдержкой, можно воспользоваться кредитом одного из ведущих российских банков:

1. ВТБ 24.
2. Россельхозбанк.
3. Сбербанк России.
4. Газпромбанк.
5. УралСиб.

Заемщик должен предварительно выяснить все условия предоставления кредитной линии, чтобы выбрать наиболее выгодный для себя.

Если в регионе проживания работает филиал Агентства ипотечного жилищного кредитования, можно обратиться туда за консультацией.

Государственное учреждение имеет возможности для предоставления более лояльных условий, особенно для определенных соцгрупп.

Какие последствия нарушения договора

Имеют ли банки право проводить собственные проверки относительно использования залоговой собственности?

Согласно законодательству, имеют, но не в ущерб проживанию заемщиков-собственников. Неожиданных проверок следует ждать не чаще одной или двух в год.

Если в ходе поверки банк обнаружил нарушение договора, в котором четко прописан запрет на сдачу квартиры в аренду, он может действовать довольно жестко:

Если банк уведомит налоговые органы, нарушителя может ждать еще и штраф со стороны налоговой полиции. Статья – уклонение от уплаты налогов.

Чтобы избежать таких последствий, достаточно выбрать банк, который разрешает сдачу залогового жилья в аренду, а также вовремя уведомить кредитный отдел о своем решении.

В данном случае аренда будет проведена на совершенно законных основаниях.

Видео: как сдать квартиру в аренду

Основные нюансы

Вопрос о сдаче внаем ипотечного жилья до сих пор до конца не прояснен.

Несомненно одно — существуют официальные схемы, наиболее приемлемые для банка, и так называемые серы, когда сдача залогового жилья происходит без уведомления залогодержателя.

В последнем случае кредитом имеет полное право расторгнуть ипотеку и продать квартиру.

Отдельные процедуры, связанные с улучшениями условий проживания в залоговой квартире, допустимы. Это может быть ремонт, приобретение встраиваемой техники.

Общими для всех банков являются следующие позиции:

Как правило, вопрос решается быстро, в течение пяти рабочих дней. Согласие будет дано тому заемщику, кто не имеет просрочек по обслуживанию ипотечного кредита и содержит жилье в надлежащем состоянии (на основании осмотра квартиры).

Законодательная база

Основным законом, который регулирует вопрос допустимости сдачи внаем ипотечного жилья, является Федеральный закон:

О правах и обязанностях собственников в отношении квартир говорит статья Гражданского кодекса РФ:

О правах третьих лиц (в данном случае банков) говорит статья Гражданского кодекса РФ:

Возможна ли продажа квартир от застройщика по ипотеке, узнайте в статье: квартиры в ипотеку от застройщика

Интересуетесь можно ли обменять квартиру находящуюся в ипотеке на частный дом, читайте здесь.

Хотите узнать, что нужно для перепланировки квартиры в ипотеке, смотрите тут.

Сдавать ипотечную квартиру в аренду можно в том случае, если банк не запрещает этого в договоре. Чаще всего при официальном обращении заемщика с просьбой разрешить ему оформить аренду банк принимает положительное решение.

Однако если будет выявлен факт нарушения реакция банка может быть радикальной, вплоть до разрыва договора и продажи ипотечного жилья.

Стоит ли ставить банк в известность

Несмотря на то, что квартира, взятая в ипотеку, официально считается имуществом заемщика, в договоре с банком обычно есть отдельный пункт, посвященный возможности распоряжаться помещением.

Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку?

Ипотечные кредиты в нашей стране пользуются большой популярностью, ведь банки предлагают множестворазнообразных программ, в том числе и льготных. Это просто находка для тех, кто хочет улучшить свое жилищное положение и приобрести недвижимость. Кроме того, ипотека станет неплохим вложением, если купленную квартиру сдавать в аренду.

Полученные средства можно использовать для погашения долга по кредиту, тем самым убив сразу двух зайцев. Но можно ли сдать квартиру купленную в ипотеку с точки зрения закона?

Что нужно знать арендодателю

Основное правило получения ипотеки – ее дают под залог купленной недвижимости. Заемщик становится владельцем жилья лишь после того, как полностью погасит долг по кредиту. Если же с его стороны наблюдаются некоторые нарушения или серьезные просрочки – банк может конфисковать жилье.

Ни для кого не секрет, что столкнуться с финансовыми трудностями можно в любой момент и особенно плохо, если вдобавок к потере работы человеку нужно выплачивать долг по ипотеке. В таком случае можно смело сдавать приобретенную квартиру в аренду, получая от жильцов деньги и используя их для выплаты. А когда долг по ссуде уплачен – недвижимость переходит в законное владение заемщика.

Законно ли сдавать квартиру?

Целевое использование недвижимого имущества не запрещается. Но при этом есть некоторые нюансы, в которых следует разобраться перед тем, как решить для себя, можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку? Обязательно уточните, нет ли в подписанном вами договором с банком пункта о передаче купленной недвижимости в аренду.

Некоторые банки несмотря на законодательство все же запрещают такие манипуляции, поэтому в договоре будет обязательно прописан пункт о запрете. В результате все организации, которые выдают потребителям целевые займы, условно делятся на несколько групп:

1. Те банки, которые при выдаче ипотечного кредита разрешают сдавать в аренду приобретенную недвижимость на срок, который дополнительно оговаривается. Заемщику всего лишь необходимо заранее уведомить об этом организацию;
2. Банки, которые строго запрещают проводить такие операции с жилплощадью, купленной в ипотеку. Согласно прописанным в договоре условиям заемщику также запрещается проводить любые операции с участием посторонних лиц, касающиеся квартиры. Кредитную организацию даже нужно предупреждать о визите родственников, которые несколько дней могут проживать на купленных квадратных метрах. Одним словом, условия получения ссуды у таких банков строжайшие.

Большинство выдающих кредит фирм самостоятельно не занимается заключением договоров аренды, но это еще не значит, что заемщик освобождается от необходимости уплаты налога с аренды. Есть организации, которые прибыль от сдачи недвижимости записывают на счет заемщика в список его доходов. Поэтому вам заранее следует уточнить у банка, можно ли сдавать квартиру в ипотеке, чтобы потом не столкнуться с негативными последствиями.

Если же в договоре прописан запрет о сдаче залоговой ипотечный недвижимости в аренду, арендодателя могут ждать серьезные неприятности, если этот факт всплывет.

Какие последствия?

По закону специалисты банка имеют полное право несколько раз в год нанести заемщику неожиданный визит, чтобы проверить жилплощадь, взятую в ипотечный кредит. Если по условиям подписанного в банке договора заемщик не имеет права передавать жилплощадь в аренду, тут к нему могут применить штрафные санкции. Арендатора просто выселят из квартиры в принудительном порядке, а арендодатель будет обязан выплатить штраф.

Советуем вам почитать статью: какие штрафы за просрочку по ипотеке?

Поэтому если вы твердо намерены сдавать ипотечную квартиру в аренду, то рекомендуем вам подбирать такой банк, который не запрещает проводить такую деятельность. Так вы сможете выплачивать кредит за недвижимость до момента полного погашения долга параллельно получая прибыль от аренды и тем самым получая возможность снять часть финансовой нагрузки со своего бюджета.

Помните, что сдача ипотечной квартиры внаем сопряжена с некоторыми рисками, поэтому может возрасти сумма страховки, которую лучше оформить заблаговременно.

moneybrain.ru

Выгодно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру?

Однозначного ответа на этот вопрос нет, потому что нужно принять во внимание :

• доходы заёмщика;
• стоимость аренды жилья в регионе, где проживает заёмщик;
• условия кредитования;
• состояние  ипотечного рынка на данный момент;
• размер первоначального взноса, который готов внести заёмщик

Чтобы рассчитать, какую часть кредитных платежей будет покрывать арендная плата за квартиру, можно воспользоваться кредитным калькулятором, при условии, что известна процентная ставка по кредиту. Чем больше город, тем дороже можно сдать в аренду ипотечную квартиру, но и средств на её приобретение тоже понадобится больше. В любом случае придётся вносить первоначальный взнос, и чем больше он будет, тем меньше будет размер ежемесячных платежей и итоговая сумма переплаты по кредиту.

Рассмотрим на примере Москвы и ипотечного кредита, взятого в Сбербанке.

Удачно расположенная однокомнатная квартира в приличном состоянии стоит примерно 5 миллионов российских рублей. Арендная плата за неё составит примерно 30 тысяч рублей, а если сделать хороший ремонт, то 40-45 тысяч. Допустим, заёмщик имеет возможность внести первоначальный взнос в размере 10% от стоимости квартиры. Тогда он может рассчитывать на процентную ставку банка 14,5% годовых при сроке кредита 20 лет. Ежемесячно придётся выплачивать 62 тыс. рублей. Деньги, полученные от квартиросъёмщиков, лишь наполовину или чуть больше смогут покрыть платежи по ипотеке.

Если изменить исходные условия, получится иная картина. Предположим, заёмщик первоначально вносит 50% от стоимости жилья. Тогда Сбербанк снизит процентную ставку до 12% годовых, и каждый месяц заёмщик будет выплачивать 35 тыс. рублей. Следовательно, доход от сдачи квартиры будет практически равен расходам по кредиту. Можно подобрать и такой вариант, когда арендная плата за жильё будет превышать платежи по ипотеке. В разных регионах цифры могут отличаться, но в целом дела обстоят примерно так же.

Квартира в ипотеку под сдачу – идеальный вариант для тех, кто приобретает жилье для детей или внуков, так сказать, «на вырост».

Выгода, хоть и условная, всё же присутствует: платежи по кредиту не будут наносить серьёзного ущерба семейному бюджету, так как они полностью или частично будут возмещаться арендной платой за квартиру.

Возможно Вас заинтересует:

Куда выгодно вложить 200 000 рублей?

Куда выгодно вложить 300 000 рублей?

Выгодно ли влаживать деньги в пенсионный фонд (НПФ)?

Какой процент по ипотеке самый низкий?

Права на недвижимость

Многие люди ошибочно полагают, что ипотека – это очень рискованный и невыгодный вид кредитования. Они думают, что банк в любой момент может забрать квартиру, а их выселить без каких-либо разбирательств. С реальностью это не имеет ничего общего, поскольку на взятую в ипотеку квартиру у человека есть определенные права.

В первую очередь нужно дать ответ на вопрос, кто же является фактическим владельцем недвижимости. Купленная в ипотеку квартира принадлежит тому человеку, который взял деньги у банка. Если это жилье в новостройке, то оформить право собственности можно будет сразу после окончания строительства. В случае, когда квартира уже введена в эксплуатацию, получить подтверждающий документ можно одновременно с выдачей средств. Как только составлен и подписан договор купли-продажи жилья, находящегося в ипотеке, осуществляется переход права собственности.

Читайте также  О возможности приобретения в ипотеку нежилого помещения

Однако необходимо понимать, что поскольку жилье является кредитным, то с этим связаны определенные ограничения. Так, во всех государственных базах данных это имущество будет числиться как обремененное. Это значит, что любые сделки, связанные со сменой собственника, провести не получится. Единственным исключением является ситуация, когда банк дает свое добро на это. Помимо этого, в кредитном договоре указываются дополнительные ограничения, которые снимаются после внесения полной суммы средств.

Без получения разрешения от банковского учреждения можно выполнить лишь определенные операции, в том числе:

• возможность регистрировать в квартире своих родственников;
• осуществлять перепланировку;
• сдавать квартиру третьим лицам.

Особенности оформления аренды

Сдавать в аренду квартиру можно, если обратное не предусмотрено кредитным договором. Иногда условия банка включают пункт о том, что делать этого нельзя. Если же жильем пользуются другие люди, то об этом нужно сообщить банку. Его представители имеют право контролировать процесс и проверять состояние сдаваемых помещений.

Сдать квартиру в аренду – это довольно выгодное мероприятие. Довольно часто стоимость аренды позволяет полностью или частично покрывать выплаты банку за ипотеку. Особенно актуально это в тех случаях, когда жилье приобреталось в новостройках, ведь на него всегда повышенный спрос.

Тем не менее, у сдачи ипотечной квартиры есть определенные недостатки. Если человек желает сдавать в аренду жилье и уведомил об этом банк, то величина страховки может повыситься. Также нужно официально оформить сделку и платить налоги на прибыль. Не сделав этого, лицу грозит штраф. Более того, использование квартиры чужими людьми может негативно сказаться на ее состоянии.

Важно! Практика показывает, что если банк узнает о желании клиента сдавать жилье, то он существенно повышает требования. Это может повлиять на величину процентной ставки. Причина этого в том, что в случае проблем с выплатами, банк заинтересован в наивысшей ликвидности этого жилья.

Если его состояние будет плохим, то выгодно продать недвижимость не получится. Прежде чем сдавать в аренду, хорошо подумайте. Тщательно подбирайте квартирантов. Лучше всего сдавать недвижимость своим родственникам, которые смогут бережно относиться к помещению и не приведут к его ухудшению.

Читайте также  Плюсы и минусы аренды и покупки квартиры в ипотеку

Проблемы с банком

Как мы уже сумели выяснить, аренда ипотечной недвижимости – это право, которое человек может реализовать по своему желанию. Никаких ограничений в этом плане не предусмотрено, а поэтому зарабатывать на приобретенной квартире можно. В некоторых ситуациях проблемы все же могут возникать.

Как правило, своевременные выплаты являются достаточными для банка. Если же человек не вносит средства за квартиру, то ему отправят предупреждение. Кредитным договором предусмотрено определенное количество просроченных платежей. После этого наступает ответственность.

В большинстве случаев просрочка платежа в течение 3-4 месяцев приводит к тому, что банк обращается в суд для взыскания средств. Если человек сможет погасить долг, то банк начислит пеню, и на этом все закончится. В противном случае, квартира будет конфискована и продана.

Кто может претендовать на получение ипотеки?

Оформить ипотеку вправе любой гражданин России, который соответствует требованиям кредитных организаций. Они почти идентичны и отличаются незначительными деталями.

К основным требованиям банков относятся:

Особенности ипотечной недвижимости

Под ипотекой понимается разновидность целевого банковского кредита, который выделяется для покупки жилой недвижимости.

У ситуации с ипотечным займом есть 2 особенности:

1. До момента полного расчета с кредитной организацией квартира будет находиться либо под залогом, либо под банковским обременением.
2. Тем не менее, закон определяет заемщика как полноправного владельца купленной квартиры, поэтому он может распоряжаться ей по своему усмотрению, включая наличие права сдавать ее в аренду.

Как только заемщик выплатит долг банку, обременение снимается. Однако на протяжении всего периода обслуживания ипотеки ежемесячные выплаты могут быть тяжкой обязанностью. И однажды у него может возникнуть желание обеспечивать кредитные обязательства посредством сдачи залоговой квартиры в аренду. Рассмотрим далее, можно ли сдавать в аренду недвижимость, заявленную в качестве залога по ипотеке.

Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру?

Часто заемщики удивляются, когда Сбербанк или другой банк прописывает в договоре ипотеки условие по запрету аренды квартиры, и не понимают, почему нельзя этого сделать.

Проблема для банка состоит в том, что соглашение об аренде останется действительным даже тогда, когда заемщик перестанет выплачивать задолженность и она перейдет в собственность банка.

Раньше недобросовестные заемщики пользовались этим положением закона, заключая арендный договор на недвижимое имущество с продолжительностью действия в несколько десятилетий с аффилированными структурами, сохраняя фактический контроль над квартирой.

И чтобы предотвратить такую незаконную практику, многие кредитные учреждения стали включать в ипотечный договор пункт о невозможности сдачи ипотечной квартиры в аренду.

Эта мера нанесла серьезный удар по инвесторам, которые планировали приобрести квартиру в ипотеку для последующей сдачи. Они не смогли найти доступный способ осуществить это, что значительно ударило по рынку первичной недвижимости.

Так как сдать купленную недвижимость в аренду и чем такой договор грозит собственнику и нанимателю?

Существует три варианта правомочности владельца квартиры относительно распоряжения недвижимостью, сдаваемой в аренду:

1. Сдача в аренду ипотечной квартиры прямо разрешена кредитной организацией либо же договор ипотеки не содержит соответствующих положений. В таком случае все договора аренды могут свободно определять условия аренды недвижимости, находящейся под ипотекой.
2. Сдача квартиры в аренду возможна в случае выполнения определенных условий. Договор ипотеки включает пункт, предусматривает возможность аренды квартиры по согласованию с банком. Также договор ипотеки часто содержит ограничение максимального срока аренды, а также отсутствие возможности автоматического продления оговора.
3. Сдача недвижимости в аренду прямо запрещается ипотечным соглашением. В таком случае любые действия клиента банка, направленные на заключения договора аренды квартиры, будут признаны незаконными.

Квартира по военной ипотеке

Касаемо военнослужащих и жилья, приобретаемого по программе военной ипотеки, здесь ситуация весьма неоднозначная:

1. Во-первых, собственник может свободно пользоваться своим имуществом, в том числе заключать договор аренды.
2. С другой стороны, военнослужащим прямо запрещена любая коммерческая деятельность.

Опять же достаточно спорно, можно ли считать аренду жилья коммерческой деятельностью, если она происходит без заключения договора и непостоянно?

Примечание: согласно статье 23 Гражданского Кодекса РФ, одним из признаков коммерческой деятельности является систематичность.

Так что однозначного ответа на этот вопрос нет.

Есть еще один момент. Кроме банка, залогодержателем недвижимости военнослужащего является государство.

И если кредитная организация может закрыть глаза на использование недвижимости для получения дохода, от государства едва ли стоит ждать такой лояльности.

Как сдать в аренду квартиру в случае прямого запрета банка?

Даже когда в договоре прописан запрет на сдачу в аренду квартиры, находящейся под ипотекой, существует несколько вариантов того, как это осуществить даже при наличии формального запрета банка.

Например, можно попробовать договориться о пересмотре соглашения ипотеки. Это можно мотивировать тем, что без средств от аренды квартиры не будет возможности вовремя выполнять обязательства по ипотеке. Страх получить новую проблемную задолженность зачастую мотивирует большинство банков пойти на компромисс.

Также сдать в аренду квартиру можно, не информируя банк. Как известно, в России большинство договоров аренды заключаются без официального оформления, в устной форме. И несмотря на тот факт, что законодательство требует наличия письменного договора, доверяя друг другу, собственник и наниматель зачастую оставляют договор устным.

В этом случае банк не сможет доказать, что договор аренды вообще имел место. Так что в случае прямого запрета кредитной организации на аренду квартиры в ипотеке все же остается возможность фактически сдавать ее в аренду, но следует избегать заключения официального договора аренды.

Возможные риски

Риски от неофициального договора аренды несет как арендодатель, так и арендатор, так что в интересах арендатора заранее узнать, находится ли недвижимость под ипотекой. В том случае, если арендуемая квартира является залогом по ипотеке, стоит узнать, разрешает ли держатель ипотеки (банк), сдавать квартиру в аренду.

Когда сдача квартиры запрещена ипотечным договором, могут возникнуть основания для признания недействительным договора аренды, что повлечет досрочное выселение арендатора.

Так, отвечая на вопрос о том, можно ли сдавать в аренду квартиру, приобретенную в ипотеку, необходимо отметить, что в любом случае существует реальная возможность аренды такой квартиры, юридическая же возможность – только при условии заключения соответствующей договоренности с кредитной организацией.

К счастью, рынок финансовых услуг представляют достаточно большое количество учреждений, которые не запрещают сдачу квартир в аренду, поэтому заключая договор ипотеки, рекомендуется узнавать, какие банки разрешают собственнику извлекать прибыль из своего имущества.

Плюсы и минусы для арендодателя

Преимущества сдачи квартиры в аренду очевидны для каждого собственника недвижимости, но нужно заранее быть готовым и к возможным трудностям.

Выгодно ли?

Выгоды от сдачи жилого помещения:

• получение дополнительного источника стабильного дохода;
• нередко оплата коммунальных услуг осуществляется за счет арендатора;
• квартира постоянно находится под присмотром и не ветшает.

При существовании возможности сдать квартиру в аренду держать жилье пустым не имеет смысла.

Риски

Риски арендования могут быть обнаружены арендодателем не сразу.

Поэтому полезно заранее ознакомиться со списком возможных проблем:

• отказ арендатора от оплаты арендной платы (в таком случае арендодатель имеет право выселить жильца);
• неуплата за коммунальные услуги арендатором, в результате чего может скопиться серьезный долг (необходимо контролировать своевременность внесения коммунальных платежей либо самостоятельно заняться этим вопросом);
• возможность кражи или повреждения имущества, находящегося в квартире, порчи ремонта и т.п. (чтобы обезопасить себя на такой случай, используйте меры предосторожности, о которых написано в разделе «Какие еще документы можно оформить?»);
• возможность порчи имущества соседей арендатором вследствие затопления или пожара с необходимостью компенсации убытков за счет арендодателя (если съемщик официально не трудоустроен и не имеет никакого имущества, даже обращение в суд не поможет вернуть потраченные на компенсацию убытков соседям средства);
• арендатор может нарушать правила проживания в многоквартирном доме, мешая отдыху соседей постоянным шумом (необходимо заранее оговорить этот вопрос);
• арендатор может сдавать жилье посуточно в субаренду, что приведет к гораздо более быстрой порче ремонта и имущества (отсутствие такого права у съемщика необходимо прописать в договоре).

Нужно ли платить налог при вступлении  в наследство квартиры

? Информация — в нашей статье.

Какие документы выдают после приватизации квартиры? Смотрите здесь.

Советы и рекомендации

Выделим несколько основных моментов:

• Старайтесь выбрать добросовестного арендатора, который в состоянии выплачивать арендную плату и не склонен к нарушениям условий проживания в многоквартирном доме. Чтобы обезопасить себя можно поинтересоваться трудоустройством арендатора и проверить его на предмет привлечения к уголовной ответственности.
• Обязательно заключайте договор арендования.
• Платите налоги, поскольку увеличение официального дохода существенно повлияет на размер вашей пенсии в дальнейшем.

Возможные риски владельца

Неофициальный наем жилья чреват последствия и для арендодателя, и для самих жильцов. При этом в наибольшей степени рискует сам хозяин. Возможными последствиями сделки аренды в устной форме могут стать:

• штрафные санкции и уголовное наказание за сокрытие доходов в соответствии с Налоговым законодательством РФ;
• причинение ущерба с связи с порчей имущества;
• мошеннические схемы с двойной сдачей жилья;
• дополнительные расходы за оплату коммунальных услуг.

Жильцы, не обремененные договором, не несут никакой ответственности за целостность и сохранность жилья, вследствие чего собственник вместо получения дополнительных финансовых средств может понести незапланированные расходы.

Последствия неуплаты налогов

В соответствии с действующим Налоговым кодексом РФ, доходами, подлежащими налогообложению, признаются денежные средства, полученные за аренду жилья, что указано в пп. 4, п.1, ст. 208 НК РФ. Таким образом, граждане (физические лица), сдающие в аренду собственное жилье, обязаны уплачивать в бюджет 13% в соответствии со ст. 224 НК РФ от получаемого дохода. Незаконная сдача жилья в аренду подразумевает, что собственник уклоняется от обязательных платежей в государственный бюджет. Штраф за сдачу квартиры в аренду, вернее, штрафные санкции за непредставление налоговой декларации, составят 5% от сокрытых доходов за каждый месяц, при этом не более 30% от общей суммы, но не менее 1000 рублей. Неуплаченные налоги со сдачи квартиры в аренду в крупных и особо крупных размерах попадают под действие уголовного законодательства в соответствии со статьей 198 УК РФ. Согласно положениям указанной статьи, сокрытие дохода в крупных и особо крупных размерах карается штрафом от 100 до 500 тысяч рублей, принудительными работами, арестом или лишением свободы до 3 лет.

Порча имущества

Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов и заключения договора грозит владельцу не только проблемами с государственными органами, но и дополнительными расходами, которые могут возникнуть у собственника в связи с порчей имущества. Заселившиеся жильцы могут нанести урон как самой квартире, так и предметам интерьера, мебели и технике, находящимся в жилище. Доказать, например, что техника была исправной на момент заселения, владельцу жилья без договора найма и подписанного сторонами акта не удастся. Таким образом, производить ремонт жилища, мебели и техники хозяину после небрежных квартирантов придется производить за свой счет, при этом суммы понесенных расходов могут многократно превысить размер полученной от сдачи жилплощади прибыли.

Мошенничество в сфере аренды жилья

Мошенничество — еще один момент, с которым могут столкнуться арендодатели, не желающие уплачивать налог на сдачу жилья в аренду. Достаточно распространены схемы, когда собственник на основании устного соглашения заселяет квартирантов, после чего узнает, что заселившиеся жильцы пересдали квартиру третьим лицам на длительный срок, взяли задаток и исчезли.

Коммунальные платежи

Обязанность внесения коммунальных платежей собственником жилого помещения обозначена в положениях Жилищного кодекса РФ. Часто, особенно если жилье оборудовано приборами учета, эту обязанность хозяева перекладывают на квартиросъемщиков, с тем, чтоб те самостоятельно платили по счетам за потребленные коммунальные ресурсы. В таких случаях высока вероятность, что в скором времени ресурсоснабжающие компании предъявят владельцу значительный счет за предоставленные и своевременно неоплаченные услуги. Особенно высок риск в квартирах, оборудованных стационарным телефоном, где проживающие квартиросъемщики могут наговорить на внушительные суммы в несколько десятков тысяч. При этом из-за отсутствия договора найма получить денежные средства, если жильцы откажутся платить, практически невозможно. Таким образом, собственник, не пожелавший уплачивать налог на аренду квартиры, может понести убытки в более значительном размере.

Читайте также:  Как правильно снять квартиру