Можно ли взять ипотеку на покупку доли в квартире

Гражданское законодательство допускает, что у одного объекта недвижимости, например, квартиры, может быть не один собственник, а несколько. Такое имущество считается общей собственностью (статья 244 ГК РФ).

Каждый из собственников имеет право на определенную часть такой квартиры – долю.

Ее размер фиксируется в:

• правоустанавливающих документах;
• свидетельстве на право собственности.

Хотя такому владельцу принадлежит не все жилье целиком, он, тем не менее, является полноправным собственником своей части. И волен ее завещать, подарить, заложить или продать (статья 246 ГК РФ).

Покупатель также становится собственником только этой доли. Получить остальные он может только по согласию их владельцев.

Стоимость жилья на сегодняшний день такова, что даже покупка доли в нем сопряжено с необходимостью брать кредит, и обеспечивать его погашение передачей недвижимости в залог банку.

Рассмотрим, насколько сложно получить ипотеку на долю в квартире.

Условия сделки

Ипотечный кредит – довольно специфичный банковский продукт.

Его особенности состоят в том, что он выдается на определенных условиях:

• имеет целевое назначение;
• выдается на длительный срок;
• обеспечивается залогом.

На последнем отличии следует остановиться особо. Залог – это одна из обеспечительных мер в отношениях между должником и кредитором (регулируется статьей 6 ФЗ № 102).

Суть ее состоит в том, что:

• если долг не возвращается в оговоренные сроки, кредитор имеет право получить его из стоимости залога, проще говоря, он может предмет залога продать и из этой суммы вернуть долг;
• остаток средств будет принадлежать должнику, который лишился имущества.

В ипотечном кредитовании предметом залога является только недвижимое имущество. Это может быть дом, квартира, нежилое строение и т.д.

Закон разрешает передавать в залог, как весь недвижимый объект, так и долю в нем. Сумма, которую одобрит банк, напрямую зависит от стоимости недвижимости и ее ликвидности.

Варианты

Вариантов ситуаций обращения за кредитом на покупку доли в квартире или доме всего два:

• покупатель уже имеет в собственности часть этой жилой площади и хочет получить оставшуюся;
• никаких имущественных прав на остальные доли в квартире покупатель не имеет.

Позиция банка в каждом из этих случаев будет различна. Дело в том, что часть квартиры обладает не только меньшей стоимостью. Она еще и менее ликвидна.

То есть, даже если банк обращает на нее взыскание и выставляет на аукцион, нет никакой гарантии, что на такое имущество найдется покупатель. В результате банк и долг не вернет, и получит на баланс лишнее имущество, которое придется содержать.

Именно поэтому банк охотно выдаст кредит именно на выкуп последней доли в квартире. Ведь в этом случае он получит ее в залог целиком и сможет при необходимости легко реализовать.

Продажа доли для банка более хлопотна и менее выгодна. Вероятность получить одобрение такой сделки практически равна нулю.

Ипотека на долю в квартире

Итак, получить ипотечный кредит на долю в квартире реально в том случае, когда эта доля последняя. То есть с ее покупкой в собственность заемщика перейдет вся квартира целиком. Чаще всего, такая ситуация возникает в коммунальных квартирах.

Но возможны и иные варианты, например:

• после развода супругов;
• при дележе наследства между родственниками.

Но такие сделки банк считает более рисковыми и не всегда одобряет.

В частном доме

Для желающих получить кредит на выкуп доли в частном доме действует тот же принцип, что при покупке квартиры. Охотнее банк одобрит сделку, после которой заемщик становится единственным собственником дома.

Правда процентная ставка все равно будет выше, но это связано именно с типом жилья.

Есть вариант, который позволяет повысить шанс получить кредит и под залог доли в частном доме.

Для этого строение придется разделить в натуре. То есть сделать два или более отдельных изолированных друг от друга помещения, со своими входами и коммуникациями. Это долго и весьма затратно, но это единственный шанс.

Под материнский капитал

Выкупить последнюю долю в коммунальной квартире или комнату в таковой можно и с использованием материнского капитала.

С помощью этих средств можно оплатить:

• первоначальный взнос;
• проценты за пользование кредитом.

Существует одно непременное условие, доля должна представлять собой целую изолированную комнату.

Какие банки дают?

Найти банк, согласный кредитовать покупателя последней доли в коммуналке, не составит труда.

В результате такой сделки банк получает в залог всю квартиру, то есть обязательства заемщика обеспечиваются дорогостоящим ликвидным имуществом.

Следовательно, остается только выбрать то учреждение, которое предоставляет наилучшие условия.

Стоит помнить, что приобрести долю квартиры или дома можно только на вторичном рынке. Новое жилье по долям не продается.

Сбербанк

Ипотека на выкуп доли в квартире Сбербанк предоставляет на тех же условиях, что и любое вторичное жилье:

• процентная ставка от 12,5%;
• первоначальный взнос от 20%;
• срок до 30 лет.

Точное значение процентной ставки зависит от размера первоначального взноса и срока, а также от наличия страховки жизни и здоровья.

Здесь можно скачать образец заявления на получение ипотеки в Сбербанке.

ВТБ 24

Аналогичные условия предлагает и банк ВТБ 24.

Но процентная ставку будет выше – от 13,5%. Если выкуп доли осуществляется в рамках социальной ипотеки – 11,4%.

Здесь можно скачать образец заявления на получение ипотеки в ВТБ 24.

Газпромбанк

В настоящее время Газпромбанк не имеет предложений по кредитованию долей в жилых помещениях.

Ипотеку для студентов на квартиру

Ипотеку для студентов на квартиру можно получить в крупных банках.

Сколько раз можно брать ипотеку одному человеку? Смотрите тут.

Другие

Из других предложений можно отметить исходящее от банка Россельхозбанк, а также Глобэкс. Получить кредит под залог доли в последнем можно по ставке от 15,3% годовых.

В таблице представлены основные условия получения ипотеки в крупных банках:

Условия	Сбербанк	ВТБ 24	Россельхозбанк
Процентная ставка	От 12,5%	ОТ 13,5%	От 12,5%
Срок кредитования	До 30 лет	До 50 лет	До 30 лет
Минимальная сумма	300 000 рублей	300 000 рублей	100 000 рублей
Первый взнос	15 – 30 %	От 20%	15 – 30%

Как оформить?

Для того, чтобы получить ипотечный кредит на приобретение доли, потребуется одобрение банка.

Проще всего его добиться, если заемщик хочет стать единоличным владельцем квартиры и покупает последнюю долю в ней.

Поэтому, подавая заявку-анкету в банк, стоит это обстоятельство непременно указать.

Помимо информации об объекте недвижимости, банк интересует и личность заемщика.

Претендовать на получение кредита может гражданин, имеющий постоянный и достаточный доход. Причем это его качество должно сохраняться на весь срок кредита.

Поэтому, в банке потребуется подтвердить трудоспособный возраст, занятость и доход.

Перечень документов

Для первого визита в банк понадобятся:

• заполненное заявление-анкета;
• паспорт;
• копия трудовой книжки или свидетельство о регистрации ИП;
• справка о размере дохода (2-НДФЛ или по форме банка).

Тут представлен образец справки о доходах 2-НДФЛ.

Подтверждать свой стаж и размер заработка не придется тем, кто получает заработную плату на карту выбранного банка. Кроме того, зачастую именно для таких заемщиков банк предлагает более выгодные условия, чем для пришедших «с улицы».

Для увеличения шанса на выдачу кредита, хорошо бы уже в первый визит доказать свое желание стать собственником всей квартиры и предоставить ее в залог.

Для этого необходимо приложить к заявлению:

• документы на свою часть квартиры;
• договор, по которому она была получена (приватизации, купли-продажи, права на наследство и т.д.);
• свидетельство о госрегистрации права собственности.

Ипотека на дачу в Сбербанке

Ипотека на дачу в Сбербанке является одной из предлагаемых программ кредитования.

Можно ли подарить квартиру, которая в ипотеке? Читайте здесь.

Какая должна быть зарплата, чтобы получить ипотеку? Подробная информация в этой статье.

На видео о правильно оформлении займа

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

2. Позвоните на горячую линию:

   • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

   • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

   • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Предыдущая статья: Ипотека для студентов

Следующая статья: Ипотека: плюсы и минусы

Условия сделки

Вопросы относительно предоставления ипотечного кредита регулируются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости).

Акт был испущен законодателем в последней редактуре 7 мая 2013 года за номером 102-ФЗ.

В нем дано определение понятия «ипотека», изложен принцип оформления кредитных средств по ней, установлен круг лиц, которым выдается ипотечный кредит.

При недостаточности средств отдельные граждане вынуждены оформить заем, прибегнув к виду такому виду кредитования, как ипотека на выкуп доли в квартире.

Она предоставляется под высокую процентную ставку на непродолжительный срок.

В отдельных случаях банк требует заложить другое жилье, соответствующее его требованиям, иметь высокую ликвидную стоимость.

Нормативами действующих законодательных актов не предусмотрены ограничения на покупку доли в квартире.

Сделка купли-продажи позволяет на выданные банком денежные средства приобрести некую часть жилого помещения на законном основании.

Нужно заметить, что такого рода меру осуществить на практике удается не всегда.

Клиент должен обратиться в банк с просьбой о предоставлении ему ипотечного кредита, приложив к нему потребные документы.

Они проверяются службой безопасности банка, после чего он выносит решение о предоставлении кредита.

Договор на получение ипотечного кредита заключается только в результате положительного решения банка.

В нем предусматриваются условия:

• предоставления ипотечного кредита;
• проведения сделки купли-продажи покупку некой доли от жилой площади.

Возможные варианты

Заемщик должен предварительно согласовать с банком условия предоставления ипотечного кредита до начала поиска, отвечающего его запросам жилья.

Если его поиски увенчаются успехом, то он заключает договор с владельцем жилья.

При этом желающее взять ипотечный кредит в банке лицо должно поставить его в известность, что приобретать жилье будет за счет ипотечного кредита.

В каждом случае вопрос решается в индивидуальном порядке в зависимости от конкретных обстоятельств.

Как показывает практика, в сложившейся ситуации заемщик:

Желает улучшить жилищные условия посредством ипотечного кредитования	при этом он покупает последнюю долю в квартире, где он проживает, позволяющую стать собственником всей квартиры
Добавляет к имеющейся жилплощади одну из долей в квартире	но она не переходит в его полное владение
Выкупает долю в квартире	к которой он никакого отношения не имеет

Естественно, банк-кредитор может предоставить заемщику ипотечный кредит, но может и отказать.

Ему не выгодно давать заем на какую-либо часть жилья, потому что при нарушении обязательств заемщика он не сможет реализовать долю в квартире.

В первых двух случаях кредитные средства могут быть выданы заемщику на невыгодных для него условиях.

Что касается третьего случая, то банк может зачастую в таких ситуациях отказать клиентам в предоставлении кредитных средств.

Хотя отдельные банки выдают кредитные средства под высокую процентную ставку, что не удовлетворяет запросам заемщика.

Возникающие нюансы

Сообразно предписаниям закона № 102-ФЗ при ипотечном кредитовании возникают определенные обстоятельства, имеющие существенную юридическую значимость.

Отличительным признаком предоставления средств такого рода банковской операции как ипотека под залог доли в квартире является заложение всей квартиры, а не ее некой части.

Программы ипотечного кредитования банками реализуются под контролем государства.

Они вынуждены низкие процентные ставки на выданные средства, варьирующиеся от 12 до 15% в зависимости от условий, предъявляемых банком заемщику.

Одним из них является подтверждение устойчивого финансового положения.

Мера достигается путем представления справки:

1. О получаемых официальных доходах.
2. О наличии постоянного дохода, его источника.

Процедура оценивания доли в целях выяснения ее стоимости заемщиком осуществляется за свой счет.

Как правило, банки отказывают в предоставлении ипотечного кредита, если заемщик не предъявить заключение независимого эксперта с обозначением реализуемой доли, указанием ее стоимости.

Помимо него заемщик должен получить согласие на продажу своей доли от совладельцев квартиры.

Оно должно быть оформлено в письменном виде сообразно нормам законодательных актов, заверено в нотариальном порядке.

Видео: ипотека и доля ребенка

При проведении банком операции выделения ипотечного кредита на долю недвижимости риск невозврата долга увеличивается в разы.

Ликвидная стоимость доли не всегда позволяет продать ее. Во многих случаях такого рода мера не оправдывает себя, поэтому банк-кредитор стремится не выделять средства.

Ипотека на покупку доли в квартире

Одним из актуальных вопросов для населения был и остается приобретение собственного жилья.

Он диктуется потребностями человека в осуществлении жизнедеятельности.

Для его решения российские граждане зачастую оформляют ипотечный кредит, вследствие отсутствия у них возможности купить жилье за наличные деньги.

В частном доме

Некоторые граждане интересуются, возможна ли продажа некой доли частного дома, которая входит в разряд долевой собственности.

Указанная сделка совершается в соответствии с положениями статьи 250 ГК РФ.

Каждый из собственников дома имеет преимущественное право на покупку доли, которую продает один из них.

В некоторых случаях особенность сделки купли-продажи заключается в том, что реализации подлежит не доля в общем имуществе, а отдельное жилое помещение.

Оно представлено в виде физически отделенной от дома части. В отдельных случаях она продается с приусадебным участком, который тоже является частью общей собственности.

Обычно такая ситуация образовывается, когда:

Дом переходит от хозяина к нескольким лицам	являясь предметом наследственной массы
Часть дома отходит к одному из супругов при разделе имущества	если расторгается их брак

Продающий свою часть дома собственник должен поставить в известность других о своем намерении.

При этом ему следует сообщить об условиях сделки, указать стоимость доли.

Если по истечению одного месяца никто не заявить о приобретении реализовываемой части, то продавец может выставить ее к продаже на общих основаниях.

Под материнский капитал

Ипотечный кредит оформляется на одного из супругов, подавшего заявление. При этом в обязательном порядке требуется представление письменного согласия второго супруга.

Социальная ипотека для бюджетников читайте в статье: социальная ипотека

Перекредитование ипотеки на другую квартиру в 2019 году, читайте здесь.

Встречаются случаи оформления ипотечного кредита с использованием средств материнского капитала в качестве первоначального взноса, за счет них погашается некоторая часть займа.

Но для его использования заемщик должен прибегнуть к помощи органа опеки и попечительства, если в семье имеются несовершеннолетние дети.

Как правило, орган опеки и попечительства требует выделение долей, которые причитаются детям.

Они должны быть выделены при оформлении права собственности на купленную долю в квартире.

Военнослужащими

Программа «военная ипотека» стала эффективным инструментом, с помощью которой государство обеспечивает поддержку военнослужащих вооруженных сил РФ.

Возврат средств ипотечного кредита производится за счет накопительных взносов, сформированных на именном счету.

В соответствии с правилами накопительно-ипотечной системы любой военнослужащий, став ее участником обретает возможность купить собственное жилье.

При этом он может купить как долю жилья, так и всю жилую площадь.

По учрежденным агентством по ипотечному жилищному кредитованию правилам не допускается покупка доли квартиры по программе «военная ипотека» у ближайших родственников.

Основная причина заключается в том, что сделка между родственниками дозволяет обналичивать путем сговора денежные средства.

В такой ситуации сделка может быть признана мнимой, поскольку приобретенная часть жилого помещения остается у собственников.

Как можно оформить

Под понятием «долевая собственность» подразумевается некая часть недвижимости, которая принадлежит нескольким лицам на праве личной собственности.

Они могут перераспределить общую долевую собственность, если пожелают вслед за полным погашением долга перед банком.

Как правило, в такой ситуации с залогового имущества снимается обременение.

Чтобы оформить ипотечный кредит следует подать заявление. Оно оформляется на специальном бланке, который предоставляет банк-кредитор.

Заключение договора на ипотечный кредит позволяет зарегистрировать сделку купли-продажи.

Банк предоставляет заемщику кредитные средства, чтобы он смог выкупить долю в жилом помещении.

Перечень документов

Как правило, вместе с заявлением на оформление ипотечного кредита заемщик должен сдать нижеперечисленные документы.

В их число входит:

Паспорт	удостоверяющий личность заявителя, его копия со всеми страницами
Свидетельство СНИЛС	сведения об ИНН
Свидетельство	о браке и свидетельства о рождении несовершеннолетних детей либо их паспорта при достижении ими совершеннолетия, решение об усыновлении детей, если оно имело место быть
Справка о доходах	за последний год работы
Налоговая декларация	за прошедший год
Копию сертификата материнского капитала	если заявитель желает использовать его средства
Документы, подтверждающие иные виды имеющегося капитала	например, квартиры, автомобиля, депозитных средств

Перечень потребных документов в банках отличается, поэтому заявителю нужно уточнить его заранее.

Помимо указанных документов подаются правоустанавливающие документы на покупаемую долю недвижимости, свидетельство о регистрации, выписку из единого государственного реестра прав.

Выгодно ли

На вопрос о выгодности получения ипотечного кредита на одну долю в общей долевой собственности нет однозначного ответа.

В отдельных случаях она может стать одним из наилучших решений проблемы собственного жилья.

Каждый желающий получить ипотечный кредит должен лично решить подходит ли ему такой вариант приобретения жилья.

Особенности ипотечного кредитования:

Лишение возможности отчуждения приобретенного жилья	заемщик не имеет право его подарить, продать либо обменять без получения разрешения банка
Без получения разрешения банка	передача доли квартиры в ипотеке кому-либо не позволительно
Наделение правом наследования	заемщик вправе приобретенное по ипотеке жилье завещать вне зависимости от факта его заложения банку. При этом к наследнику переходят долговые обязательства заемщика
Предоставление залоговой квартиры в пользование либо в аренду сторонним лицам	без получения на то согласия банка. При этом срок аренды не должен превысить срок принятых заемщиком обязательств

Заемщик должен трезво оценить свои возможности до обращения в банк с просьбой о выдаче ипотечного кредита.

К тому же, нужно учесть требования банка в отношении оформления ипотечного кредита.

Какие банки дают

По большей части граждан волнует, можно ли оформить ипотечный кредит в банке, чтобы купить некую долю жилого помещения.

В целом по стране действует ряд банков, которые реализуют программы ипотечного кредитования.

Некоторые из них соглашаются выдать средства для выкупа не всего жилья, а ее части.

При этом право владения и пользования остается за лицом, которое приобрело ее.

Перечень банков, предоставляющих кредитные средства для приобретения доли в жилом помещении:

«Сбербанк»	ипотечный кредит выдается банком под процентную ставку, которая в среднем составляет 12,5%. Она обуславливается размером дохода заявителя и величиной первоначального взноса
«ВТБ-24»	банк устанавливает процентную ставку от 13,5 % и выше. Если выкуп доли жилой площади производится по социальной программе, то процентная ставка равна 11,4%
«Зенит»	ставка, начисляемая к размеру основных кредитных средств, составляет от 15,5 до 18%, подлежащая к выплате максимальная сумма равна: для российских граждан — 10,5 млн. рублей, жителей города Москва – 14 млн. рублей
«Глобекс»	банк выдает ипотечный кредит под 15,3% годовых, если заявитель приобретает долю общей собственности

Единые требования банками предъявляются к заемщику относительно подтверждения гражданства, получаемого дохода, уплаты первоначального взноса.

Банк выдает ипотечный кредит на срок от одного года до 25 лет.

Какие документы нужны для оформления налогового вычета по ипотеке читайте в статье: документы для налогового вычета по ипотеке

Можно ли продать квартиру если она в ипотеке в 2019 году, читайте здесь.

Квартиры в ипотеку от застройщика, читайте здесь.

И в заключении необходимо отметить, если заемщик не сможет исполнить свои обязательства, то банк приобретает право удовлетворить свои требования путем реализации заложенного жилья.

Банк может истребовать взыскания долга через судебный орган, подав на заемщика исковое заявление.

По большей части судебные органы удовлетворяют его требования.

Покупка доли жилья на материнский капитал

По закону материнский капитал можно направить на приобретение долевой собственности только в 2 случаях:

1. Если доля представляет собой изолированное помещение в квартире — одна или несколько комнат.
2. Если в результате покупки доли все жилое помещение полностью перейдет в собственность покупателя.

Важным условием является обособленность приобретаемой доли от остальной части помещения. Именно по этой причине долю в однокомнатной квартире купить нельзя (так как в единственной комнате невозможно выделить долю в «натуре»).

Это важно по той причине, что по закону направление улучшения жилищных условий предполагает возможность покупки по сертификату только самостоятельного жилого помещения.

Жилое помещение — это изолированное помещение, пригодное для проживания и отвечающее санитарным и техническим нормам. В качестве такового Жилищный кодекс признает только жилой дом (и его часть), квартиру или часть квартиры, а также комнату.

Определения понятия «комната» также закреплено законодательством и означает часть жилого дома или квартиры, предназначенную для использования в качестве места непосредственного проживания лиц.

Судебная практика по отказам ПФР на покупку долевой собственности

Так сложилось, что Пенсионный фонд предпочитает не связываться со сделками на покупку долей по сертификату и часто отвечает отказом на подобные заявления от граждан. Одним из основных условий ПФР является требование приобретать отдельный объект собственности, а не «долю в праве».

Нельзя сказать, что данное требования правомерно и не может быть обжаловано в суде. Судебная практика богата разбирательствами в суде с самыми разными исходами по вопросу покупки доли с использованием материнского капитала.

• Несмотря на отсутствие в законе запрета по использованию сертификата для приобретения доли жилого помещения в собственность лиц, уже в нем проживающих (имеющих права пользования), некоторые граждане для отстаивания своих законных прав из-за отказа ПФР вынуждены обращаться в Верховный суд.
• Существуют исключения и по одному из основных условий направления материнского капитала на улучшение жилищных условий — оформлению жилья в общее имущество всех членов семьи (вне зависимости от возраста детей). Так, в одном из судебных дел и суд согласился с суждениями матери, выкупившей долю в квартире своего совершеннолетнего сына, оформив ее только в собственность себя и несовершеннолетних детей.

Есть и обратные примеры — когда несмотря на правомерный отказ ПФР перевести средства семейного капитала в счет уплаты обязательств по потребительскому кредиту «на неотложные нужды» суд встает на сторону граждан, так как фактически заем был потрачен именно на это.

Ниже приводятся ответы на наиболее актуальные вопросы о вариантах и способах приобретения права в долевой собственности по материнскому сертификату.

Как выкупить долю в квартире мат капиталом?

Для молодых семей выкуп доли в квартире материнским капиталом является прекрасной возможностью улучшения жилищных условий. Но для получения разрешения ПФР на совершение подобной сделки необходимо соблюсти все требования закона.

Доля должна соответствовать следующим критериям, необходимым для признания помещения жилым:

• быть изолированной и обособленной от остальной площади жилища;
• являться пригодной для постоянного проживания;
• соответствовать санитарным, техническим и другим нормам.

Каждый случай ПФР рассматривает индивидуально, и его решение должно быть основано на положительном ответе на вопрос: может ли данная доля быть отнесена к самостоятельным жилым помещениям? Иные сделки могут быть оспорены ПФР в суде.

К примеру, ПФР одобрит сделку по покупке доли в однокомнатной квартире, если в ее результате семья покупателя, выкупая долю у других участников долевой собственности, станет единственным владельцем всего жилого помещения.

Список необходимых документов, которые нужно предоставить на покупку доли жилья, не отличается от списка на приобретение всей квартиры.

Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал у родственников?

Порядок заключения договоров купли-продажи недвижимости между родственниками в точности такой же, что и при сделках, где участниками выступают граждане, не состоящие в родственных отношениях.

И хотя сделки между родственниками законны, на практике существует ряд ограничений:

• сделка не должна быть мнимой, т.е. совершенной только для обналичивания материнского капитала без изменения порядка пользования жилым имуществом;
• сделки между супругами запрещены, но не возбраняется заключать договоры с другими родственниками — например, между детьми и родителями;
• ПФР признает договор, по которому семья приобретает права в долевой собственности у родных, если последние отказываются полностью от владения своими долями в жилом помещении.

Однако не стоит забывать, что Пенсионный фонд проверяет историю объекта недвижимости и тщательно следит за сделками между родственниками с целью недопущения попыток обналичивания материнского капитала.

В последнее время эта схема стала настолько широко применяться, что органы ОБЭП и МВД отслеживают не только дальнейшую судьбу жилья (чтобы были соблюдены права детей), но также и историю приобретенного жилья.

Если установится факт мошенничества, договор купли-продажи будет признан недействительным, а виновным может грозить уголовная ответственность за обналичивание государственного сертификата

на материнский капитал.

Кроме этого при покупке жилья у родственников необходимо помнить о праве граждан на получение имущественного налогового вычета в размере произведенных расходов (за исключением суммы семейного капитала).

Однако гражданам, желающим выкупить долю у близких родственников, на основании п. 5 cт. 220 НК РФ может быть представлен отказ в оформлении налогового вычета, поскольку сделка проводится между взаимозависимыми лицами.

Исчерпывающий список взаимозависимых родственников приведен в п. 2 ст. 105.1 НК РФ. Какие-либо дополнительные ограничения на налоговый вычет при приобретении жилья у других родственников, которые не включены в этот список, законом не предусмотрены.

Покупка на маткапитал права долевой собственности у чужих людей

Приобрести долю в квартире можно и у посторонних лиц — при условии, что жилище отвечает требованиям закона.

• На практике, как правило, под долей подразумевается, приобретение одной или нескольких комнат в многокомнатной квартире.
• В случаях, когда дело касается однокомнатной квартиры, выкупить комнату невозможно — нужно приобретать полностью квартиру, а не ее часть.

Выкуп комнаты с привлечением материнского капитала возможен, если она изолирована и обособлена. То есть в свидетельстве о праве собственности должно быть указано, что оно выдано на отдельную комнату, а не на часть квартиры.

Поскольку в обычных квартирах комнаты в отдельную собственность выделяют редко, то речь может идти о выкупе комнаты в коммунальной квартире (с разделенными лицевыми счетами) или в частном доме.

Купить на средства семейного капитала комнату в общежитии, которое отнесено к специальному жилому фонду и не подлежит отчуждению (ст. 92 ЖК РФ) невозможно. Такая покупка может состояться в случае, если общежитие переведено в частный жилой фонд.

Поскольку ПФР переводит денежные средства уже после заключения и регистрации сделки, в договоре купли-продажи следует определить:

• что стоимость жилья полностью или частично будет оплачена семейным капиталом путем перевода денежных средств со счета ПФР на расчетный счет продавца (с указанием номера счета);
• стоит также указать срок, в течение которого покупатели обязаны сдать документы на распоряжение средствами материнского капитала (до полной оплаты по договору, недвижимость будет в залоге у продавца).

Как выполняется обязательство о выделении доли детям при покупке долевой собственности?

Согласно положениям ст. 10 (ч. 4) федерального закона от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ, жилое помещение, купленное с использованием семейного капитала, должно быть оформлено в общую собственность родителей и их детей с определением размера долей по соглашению между членами семьи.

Право собственности детей, которые родились после оформления сделки, но до того, как обязательства были погашены материнским капиталом и пока жилье окончательно не было оформлено в собственность, также должно быть учтено.

Это же мнение выражено в письме Федеральной нотариальной палаты от 7.02.2013 г. № 216/06-11, которая разъяснила, что:

• недвижимость, приобретенная с использованием мат. капитала, должна быть оформлена как общее долевое имущество родителей и всех несовершеннолетних детей;
• законность сделок, в результате которых, жилье передается только во владение детей, может быть поставлена под сомнение.

Таким образом, если за материнский капитал выкупается даже незначительная доля в собственности на квартиру, оформляться она должна все равно на всех членов семьи.

Если в собственность семьи переходит часть жилого помещения, то соглашение об определении долей будет предполагать дальнейшее деление купленной доли еще как минимум на 3 части. При этом отказать в проведении сделки на основании того, что размер приобретаемой площади менее учетной нормы на человека, установленной в регионе, ПФР не вправе.

Обязательство по выделению долей исполняется не позднее чем через полгода, после того как:

• маткапитал будет перечислен продавцу либо;
• с жилья будут сняты предусмотренные договором обременения.

Можно ли купить долю в доме на материнский капитал?

Как уже было ранее отмечено, закон не содержит запрета на приобретение доли жилого помещения. А поскольку понятие «дом» определено законом как жилое помещение, которое в отличие от квартиры является «индивидуально-определенным зданием», приобретение доли в частном доме вполне возможно.

Для того, чтобы ПФР перевел сумму маткапитала, дом, в котором приобретается доля, как и другие объекты недвижимости, должен быть:

1. Пригоден для круглогодичного проживания. Показателями пригодности для жизни будет являться:
   • наличие системы отопления;
   • водопровод (т.е. наличие питьевой, а не технической воды);
   • электричество.
2. Должен быть признан жилым по документам — т.е. он должен быть капитальным, фундамент и стены должны быть выполнены в соответствии со СНиПами и нормами безопасности.

   Кроме того, высота дома не должна превышать трех этажей, он должен располагаться на земельном участке, предназначенном под ИЖС на территории населенного пункта (города, села или деревни).

Согласие ПФР перевести средства семейного капитал на приобретение доли в частном доме возможно, если выкупаемая часть доли дома изолирована и имеет отдельный вход.

Однако, далеко не всегда дома, даже фактически разделенные на две половины, оформлены в долевую собственность, чтобы каждой половине соответствовала своя доля. Часто такой жилой дом:

• продолжает оставаться одним жилым помещением, находящимся в совместной собственности без выделения долей;
• юридически содержит доли в праве общей долевой собственности, являющиеся «идеальными», т.е. не позволяющие конкретно определить, какое жилое помещение (одна или несколько комнат) принадлежит каждому из сособственников, что делает затруднительным выдел приобретаемого объекта недвижимости в «натуре».

Особенности при покупке части жилого дома

Согласно ЖК РФ в качестве части жилого дома может выступать комната. В этом случае к доле в индивидуальном доме применяются те же критерии, что и при приобретении комнаты в квартире.

Практика показывает, что дом «на двух хозяев» в случае его раздела «в натуре» приобретает статус двухквартирного жилого дома. Средства материнского капитала можно направить на приобретение доли в таком доме только после осуществления его раздела в установленном порядке.

Если доли жилого дома выделены в натуре с обособленными входами и полностью изолированными от совладельцев помещениями, они могут иметь статус отдельных «квартир».

Для использования сертификата на материнский капитал на приобретение доли в индивидуальном доме в свидетельстве о праве собственности должно быть указано: квартира (либо часть жилого дома).

Заключение

1. Семья, обладающая сертификатом на материнский капитал, вправе распорядиться им следующим образом: улучшить жилищные условия, увеличить пенсию мамы или оплатить образование детей. Практика показывает, что первое направление — наиболее популярно.
2. По закону улучшить жилищные условия можно, купив или построив (либо реконструировав имеющееся) жилье. При этом покупка жилья — все-таки наиболее популярный способ расходования материнского капитала.
3. Жилым помещением может быть изолированная часть дома (особенно на два отдельных входа или две самостоятельные квартиры) или комната в большой квартире.
4. Закон позволяет направить материнский капитал как на целое жилое помещение, так и на долю в нем. Исключение — доля в однокомнатной квартире (такая сделка будет одобрена, только если в ее результате покупатель и члены его семьи останутся единственными собственниками).
5. Пенсионный фонд допускает сделки между родственниками, за исключением случаев приобретения жилья у законного супруга. На остальных родственников данный запрет не распространяется.

Условия использования сертификата на жилье

Для того, чтобы Пенсионный фонд выделил на жилье деньги, предусмотренные по сертификату, семьям с детьми необходимо соблюсти несколько обязательных условий:

• объект покупки должен находиться на территории России;
• должна оформляться покупка отдельного жилого объекта, а не доли в праве собственности;
• сделки могут проводиться в любой форме, которая не вступает в противоречия с законом;
• в заявлении на распоряжение маткапиталом должна быть указана цель, на которую заявитель просит направить деньги, а также нужная сумма и приложены подтверждающие документы.

Купить квартиру за материнский капитал, или же другую жилплощадь, можно при строгом соблюдении еще одного условия: объект должен быть оформлен в собственность с учетом интересов всех детей с выделением долей по соглашению (ч. 4 ст. 10 Закона).

ПФР требует прописывать это условие в договорах и составлять нотариальное обязательство. При этом:

1. Оно должно быть выполнено в течение полугода после перечисления средств из маткапитала продавцу либо после снятия обременения с недвижимости.
2. Собственность супругов и детей устанавливается в долях по согласованию между членами семьи.
3. Должно быть учтено даже право собственности ребенка, который родились после заключения сделки, но до погашения обязательств материнским капиталом и окончательного оформления жилья в собственность.

Постановление Правительства РФ № 20 от 13.01.2009 «О внесении изменений в Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» позволило направлять средства из маткапитала не только на сделки, оформленные владельцем сертификата, но и на те, которые подписал супруг владельца (чаще владелицы).

Покупка жилья под материнский капитал

Существующие разновидности покупки жилья, ввиду сложившейся практики, имеют свои особенности. К каким-то видам ПФР относится с полным доверием, к другим — снисходительно или настороженно, проверяя участников сделки, цели и документы. А некоторые виды сделок, сами по себе даже не противоречащие российскому законодательству, и вовсе не подлежат оплате средствами маткапитала.

Ниже приводятся особенности приобретения различных видов жилья с использованием материнского сертификата:

• квартира;
• жилой дом;
• комната;
• доля жилого помещения.

Фото pixabay.com

Материнский сертификат на покупку квартиры

Как уже было сказано ранее, при приобретении квартиры в новостройке или старом доме средства мат. капитала можно использовать в наибольшем количестве вариантов:

• стандартная форма сделки — покупка квартиры по договору купли-продажи, в том числе с рассрочкой платежа;
• при строительстве многоквартирного дома (когда квартира как жилое помещение еще фактически не существует) — по договору участия в долевом строительстве (ДДУ);
• при инвестировании в кооперативное строительство жилья (покупка квартиры в жилищном кооперативе — ЖК, ЖСК, ЖНК и др.). В этом случае необходимые документы для оплаты материнским капиталом вступительного или паевого взноса перечислены в п. 11 Постановления № 862 от 12.12.2007 г.

Подробнее об этих и других формах приобретения жилого помещения под маткапитал читайте подробнее в материале Как купить квартиру за материнский капитал.

Однако использовать материнский капитал до 3 лет

на покупку квартиры можно только в том случае, если семья готова взять кредит или займ (тогда оплата средствами маткапитала из Пенсионного фонда пойдет сразу на счета финансовой организации по кредитному договору или договору займа

). В противном случае нужно ждать, пока ребенок отметит третий день рождения (или третью годовщину усыновления).

Необходимо отметить, что во многих регионах России суммы в размере 453 тыс. рублей (именно на столько могут рассчитывать владельцы сертификатов в 2018 г., если ранее не подавали заявления о расходовании средств) хватит на оплату значительной части квартиры (а также для досрочного погашения значительной части ипотечного кредита или оплаты первоначального взноса). Некоторые региональные программы маткапитала позволяют существенно увеличить сумму, на которую может рассчитывать будущие покупатели для приобретения жилья.

Приобретение дома по сертификату

Пенсионный фонд не допускает обналичивания средств маткапитала за счет приобретения ветхого дома в провинции по заведомо завышенной цене — изношенность приобретаемого дома не может превышать 50%. Как показывает практика, недобросовестные владельцы сертификатов иногда пытаются воспользоваться такой схемой для получения денег.

Для других семей, которые живут в сельской местности или хотят убежать от городской суеты, материнский капитал на приобретение дома придется как нельзя кстати. Сделка совершается с помощью договора купли-продажи (при необходимости — с отсрочкой платежа), но только после достижения ребенком возраста 3 лет. Вероятнее всего, купить дом за материнский капитал в ипотеку не получится, так как банки дают кредиты преимущественно под квартиры. При этом:

1. В соответствии с Постановлением № 862 от 12.12.2007 г., средства из обеспечения сертификата можно использовать только на приобретение жилой недвижимости. Купить нежилой дачный дом за материнский капитал не получится.
2. Участок, на котором возведен дом, и другие сооружения на нем, не могут быть куплены вместе с самой постройкой. Для их приобретения придется заключать два договора:
   • по первому приобретается дом под материнский капитал;
   • по второму — земля и другие постройки за личные средства покупателя.

Таким образом, Пенсионный фонд тщательно следит за тем, чтобы сделка купли-продажи касалась именно жилого дома, а не дачной постройки. Эти два строения отличаются:

• конструкции дома — капитальные, дачи — облегченные;
• дом предусматривает все необходимые для проживания коммуникации (свет, воду, отопление, в идеале — канализацию), тогда как на дачу может быть подведено только электричество;
• домом можно пользоваться круглогодично, в отличие от дачи;
• в документах участок и постройка имеют соответствующий статус (жилая или дачная).

Можно ли купить комнату за материнский капитал?

Для того, чтобы купить комнату за материнский капитал, необходимо разобраться в требованиях и формулировках закона, предпочтениях Пенсионного фонда и рассмотреть возможные ситуации.

Если комната является изолированным жилым помещением, отделенным от остальной части квартиры или дома, то проблем с ее покупкой возникнуть не должно. Сделка оформляется стандартным договором купли-продажи. Однако если комната принадлежит к однокомнатной квартире, то придется покупать всю квартиру.

• Пенсионный фонд пойдет навстречу покупателям, если комната под материнский капитал обойдется приблизительно в такую же сумму, какой обеспечен сертификат.
• Еще лучше он отнесется к сделке, после которой покупатель комнаты станет единственным и полноправным хозяином квартиры (дома).
• В последнем случае владельцу сертификата может пойти навстречу даже банк. В итоге можно будет использовать материнский капитал до 3 лет на покупку комнаты, оформив кредит.

Материнский капитал на покупку комнаты в доме со статусом общежития использовать не получится, если оно относится к специальному жилому фонду и не подлежит отчуждению (ст. 92 Жилищного кодекса).

Однако если общежитие переведено в частный жилой фонд, ПФР согласится на покупку в нем комнаты для семьи. Более того — такие сделки могут быть наиболее предпочтительными, поскольку во многих регионах страны размер сертификата на материнский капитал (453 тыс. рублей) равен или покрывает большую часть стоимости небольшой изолированной от остальных помещений комнаты.

Покупка доли в собственности

Законодательство РФ четко ограничивает расходование материнского капитала: за счет федеральных денег можно приобрести только жилое помещение (ч. 1 ст. 10 закона). В процессе принятия решения, выделять ли деньги заявителю при покупке доли, ПФР будет исходить из следующего: является ли эта доля в недвижимости самостоятельным жилым помещением?

Таким образом, чтобы можно было использовать материнский капитал на покупку доли, последняя должна соответствовать критериям жилого помещения:

• быть изолированной и отделенной от остальной площади жилища;
• годиться для постоянного проживания;
• соответствовать санитарным, техническим и другим нормам.

Однако в общем случае доля под материнский капитал может быть приобретена далеко не всегда.

Материнский капитал на приобретение доли в каждом отдельном случае может иметь нюансы. В общем случае Пенсионным фондом приветствуются сделки, когда выкуп доли приводит к установлению единственного собственника жилья, иные сделки могут быть оспорены ПФР в суде.

Таким образом:

• изолированная часть дома (особенно на два отдельных входа или две самостоятельные квартиры) или комната в многокомнатной квартире может являться жилым помещением;
• доля в однокомнатной квартире не может быть отнесена к полноценному и выделенному жилью — только если в результате такой сделки покупатель не становится единственным собственником жилого помещения, выкупая долю у других совладельцев.

Не допускается приобретение за счет средств маткапитала доли в помещении, которое находится во владении на правах общей совместной собственности. Такое помещение можно купить только полностью или разделить его надлежащим образом (выдел долей), а потом приобрести одну часть.